竣 工 2022年2月
最寄駅 表参道駅徒歩11分
総戸数 33戸
住 所 東京都港区南青山7-4-20
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント実質2ヶ月
■物件名フリガナ
プリマリードミナミアオヤマ
■近隣周辺施設情報
セブンイレブン港区南青山7丁目店まで約60m
ナチュラルローソン港日赤通り店まで約350m
ファミリーマート南青山7丁目店まで約400m
アキバストアー秋葉商店まで約400m
成城石井西麻布店まで約550m
三井住友銀行青山支店まで約700m
SMBC信託銀行青山支店まで約950m
渋谷広尾四郵便局まで約500m
渋谷警察署常磐松交番まで約350m
日本赤十字社医療センターまで約600m
ヨックモックミュージアムまで約240m
| 物件名 | プリマリード南青山賃貸 | ||
|---|---|---|---|
| 所在地 | 東京都港区南青山7-4-20 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線「表参道駅」徒歩11分 | ||
| 物件特徴 | REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 | ||
| 構造規模 | 地上8階 RC造 | ||
| 総戸数 | 33戸 | 築年月 | 2022年2月 |
■駐車場 ―
■バイク置場 ―
■駐輪場 有/月額550円
―――――――
■設 計 株式会社シティライフ一級建築士事務所
■施 工 菊池建設株式会社
■管理形式 巡回管理
―――――――
■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 相談（敷1積増）
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1LDK～3LDK（32.42㎡～73.53㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
不動産投資は入居者の賃貸ニーズがある限り定期的な家賃収入が見込めることや、金融機関の融資を利用して少ない資金で始められるレバレッジ効果、減価償却費の計上による損益通算など、様々なメリットがあります。
また、不動産投資は自身の現金や与信を実物資産に変換して運用するため、市場がインフレ傾向にある時の資産保全対策としても有効な手段となります。2021年時点の日本は低金利政策により緩やかなインフレ傾向にあり、不動産へ資金を投じることは、このような市場の流れに沿った戦略の一つとも言えるでしょう。
しかし、不動産投資はリスクのある投資方法です。メリットだけに目を向けて投資を行ってしまうと、大きな損失を招くことがあります。
例えば不動産投資を行う際、物件を購入する前にどのくらい収益を得られるのかシミュレーションを行います。しかし、このシミュレーション通りに運営ができず、想定した利益を得られない可能性があります。
不動産投資をできるだけシミュレーション通りに運用するには、これらのリスクがあることを理解し、シミュレーションの時点で数値にストレスをかけ、トラブルが起きても運用に問題がないかどうか判断することが大切です。
これらのリスクができるだけ小さくなるように事前に対策を講じておくことを「リスクヘッジ」と言います。次項より、それぞれのリスクの詳細、リスクヘッジの方法について解説していきます。
不動産投資では繰り返される入居と退居をいかに乗り切るかが課題のひとつです。そのためには下記のようなリスクヘッジ方法があります。
空室リスクを回避するには物件選びを慎重に行うことが欠かせません。入居者が決まりやすく、退居したくならない賃貸需要の多い物件を慎重に選ぶことが大切です。
単身者向けの物件であれば最寄駅から近くにあること、ファミリー向けであれば学校や商業施設、公園などの近くに位置する物件など、ターゲット層に合わせた物件選びをしてきましょう。
相場に合わせた適切な家賃設定にすることでも空室リスクを回避することができます。反対に家賃設定を間違うと、入居付けが悪くなるだけではなく、入居期間も短くなってしまいます。
また家賃設定に合わせて、設備の更新を適切に行うことも必要です。シャワートイレの設置や、キッチンの入れ替え、無料Wi-Fiの設置などによって快適性を確保することで、入居率の下落を防ぐことに繋がります。
管理会社を委託するときはどのような空室対策を行ってくれるのか、あらかじめ実績を確認してみましょう。入居者募集とひと口に言っても、仲介店舗を持ち、管理と仲介を組み合わせて行っていたり、自社のサイトで入居者を募集していたり、仲介店舗に委託するだけといったように管理会社でそれぞれスタイルが違うためです。
物件は、築年数が経つことによって経年劣化が起き、賃貸需要が低下していきます。そのため家賃を下げないと入居者を見つけられなくなる傾向があります。
家賃を下げる必要があるのは入居希望者が少ない、あるいはいないケースです。反対に入居希望者が多い物件であれば、家賃を下げることなく運営することができます。そのためには、駅から近い、商業施設から近いといったように利便性に優れ、さらに競合物件の少ない地域の物件を選ぶことです。
築年数が家賃下落の主な要因とならない、もしくは少ないエリアもあります。投資エリアの過去の家賃推移を調べておくなどの対策を検討してみましょう。
適切な時期のメンテナンスや修繕、設備の更新を行うことで、家賃の下落を回避できる可能性もあります。費用はかかりますが、リフォームやリノベーションをすることによって、周辺相場よりも家賃を上げることに成功した事例も少なくありません。
入居者が経済的に困窮する状況に陥った場合に、起こりうるのが家賃滞納リスクです。滞納が起きてしまうと、強制退去の時間や費用がかかり、大きな損失となってしまうケースがあります。こちらも事前に対策を確認しておきましょう。
家賃滞納リスクを避ける方法として取り入れられているのが保証会社の利用です。保証会社が入居者から手数料をもらうことで、親族などに代わって連帯保証人になるシステムです。入居者が家賃を払えなかった場合は、保証会社が代わりに支払うことになります。
保証会社を利用することで、家賃滞納のリスクを大きく削減することができます。ただし、保証会社への保証料を入居者が負担することになることや、保証会社の審査を通過できない方は入居できなくなってしまう点に注意しておきましょう。
関西圏で広く導入されているのが保証金制度です。敷金・礼金のほかに保証金を預かり、家賃を滞納した際の補填に充てる仕組みです。家賃滞納リスクを回避するのに有効な手段として用いられています。
賃貸用物件を資産として見た場合、経年劣化による資産価値の下落は避けられません。しかし、適切な対策を講じることで、できるだけ資産価値を下落させないようにすることができます。
資産価値を下げないようにするには、建物の劣化を防ぐことです。そのためには適切にメンテナンスを行い、さらにはリフォームやリノベーションで建物としての価値を下げないようにします。
また賃貸用物件として収益性を落とさないことも重要です。例えば、満室状態を長くキープすることができれば賃貸用物件としての収益性が保たれ、売却時の価格にも良い影響を与えます。適切に空室対策を行うことは、資産価値下落リスク対策になることを押さえておきましょう。
建築物は建てたときから劣化が始まり、資産価値が低下していきます。しかし、土地の価格は景気、あるいは再開発など土地の需給関係によって上昇することもありますが、建物のような経年劣化が起きない資産です。
駅から近いなどの好立地物件は、資産価値リスクを軽減する可能性があります。投資エリアの地価推移や人口推移を調べ、下落リスクが少ないかどうか確認してみると良いでしょう。
不動産の資産価値は経過した年数によって下がっていきますが、その下がり方は一定ではありません。また、エリアや物件の構造、収益性によって資産価値が低下する時期も大きく異なってきます。
資産価値の下落理由・タイミングをつかむため、不動産会社による不動産査定を定期的に受けることを検討してみましょう。不動産査定を受けることでおおよその売却価格や査定価格の根拠について確認することができ、売却のタイミングを推し測ることができます。
賃貸用物件は建築物ですから劣化は避けられません。必ず修繕する時期が訪れますので、リスクを回避あるいは軽減する方法を把握しましょう。
また、小さな劣化を放置しておくと、さらに劣化が進むことがあります。例えば、少しのひび割れを放っておいたばかりに、ひびがどんどん広がって大規模な修繕が必要になることもあります。さらに、そのひびから雨水が侵入し、建物の基礎部分が腐食するといったこともあり得ます。
できるだけ規模が小さいうちに修繕を行いましょう。修繕する規模を大きくしないことがリスク回避では重要です。特にアパート経営など、自身の裁量でリフォームを行える場合、こまめに物件の状態を確認しておくことが大切です。
その他、ワンルームマンション投資の場合は外壁などの大規模修繕や共有部分の修繕に備えて、管理会社が修繕積立金を設定しています。建物管理がどのように行われているのか、修繕計画が適切かどうか、事前に確認しておきましょう。