竣　工　2022年2月
最寄駅　浜町駅徒歩3分
総戸数　36戸

住　所　東京都中央区日本橋浜町1-10-11
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾンニホンバシハマチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと水天宮店まで約980m
まいばすけっと日本橋浜町2丁目店まで約160m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約450m
エンゼルファミリー両国店まで約1320m
ファミリーマート日本橋浜町2丁目店まで約170m
セブンイレブン日本橋久松町店まで約210m
ローソン東日本橋2丁目店まで約240m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約790m
ローソン新大橋1丁目店まで約1100m
まいばすけっと東日本橋1丁目店まで約250m
ミニストップ日本橋馬喰町2丁目店まで約960m

物件名	リビオメゾン日本橋浜町賃貸
所在地	東京都中央区日本橋浜町1-10-11
最寄駅	都営新宿線「浜町駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	36戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社飯島建築設計事務所
■施　工　　　株式会社ウラタ
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2LDK（25.39㎡～48.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資に適した物件がないか探していると、たまに「再建築不可」と記載されている物件が見つかるときがあります。再建築不可物件は、周辺の似たような条件の物件よりも価格が安いのが一般的ですが、どのような物件なのでしょうか？

再建築不可物件とは、建築基準法が改正されたことで現行の法律に適さなくなり、新築や建て替えができない物件のことです。土地および築年の古い戸建物件で目にすることが多くあります。

それぞれ建築基準法の42条と43条に詳細が記載されており、道路とは幅員4m以上。

建築した時点では建築条件を満たしていても、時代とともに法律は改正されるため、法律に適さない物件が残ってしまいます。既存建物の竣工当時には再建築ができたものの、法改正後に建築基準法の要件を満たしておらず、現状では再建築できないのが再建築不可物件の特徴です。

再建築不可物件は、一般的な物件と比較すると物件価格が安いという大きな特徴があります。再建築不可物件は、現状のままでは建物の再建築ができないため、不動産の利用価値や資産価値が周辺の一般的な物件よりも低くなります。そのため、売りに出される価格も一般的な物件よりも低いので安く物件を手に入れることが可能です。

再建築不可物件は利用価値や資産価値は低くなるものの、かといって賃料が低くなるわけではありません。再建築不可物件は物件価格が安いにもかかわらず、賃料は普通の物件とほぼ変わらないため、一般的な物件よりも利回りが高くなります。

不動産投資で継続的に安定した利益を得るには、利回りの高い物件に投資することが重要です。そのため、物件価格が安く利回りが高い再建築不可物件に投資することを検討するのも一つの手段です。

再建築不可物件には物件価格が安いという特徴がありましたが、同時に固定資産税が安いという特徴もあります。不動産投資では、入居者がいる間は継続的な長期的な家賃収入が期待できますが、修繕費や固定資産税などのランニングコストが生じます。これらのランニングコストが大きくなるほど実質利回りは低くなります。

再建築不可物件は資産価値が低いため、固定資産税評価額も低く設定されているのが特徴です。固定資産税評価額を基準に算出する固定資産税や都市計画税・相続税・贈与税なども安くなります。

再建築不可物件を運用することによって、ランニングコストを一般的な物件よりも小さく抑えられるので、実質利回りを高くできます。また、相続や贈与を予定している場合は、相続税や贈与税を抑える効果も期待できるでしょう。

再建築不可物件は一般的な物件よりも利回りが高く、相続税や贈与税も小さく抑えられるメリットがありました。そのため、再建築不可物件に興味を持った方も多いと思いますが、一方で以下のようなデメリットも存在します。

再建築不可物件に投資する最も大きなデメリットは、建て直しができないことです。不動産投資では、築年数の経過とともに劣化が進行するため、修繕によって劣化を補うか、もしくは建て直して新しくする必要があります。

しかし、再建築不可物件では、既に建っている建物の修繕やリフォーム・リノベーションは可能ですが、一度取り壊すと建て直すことは不可能です。修繕やリフォーム・リノベーションで劣化を防げている間は問題ありませんが、建物を支える躯体部分に問題が生じた場合にはいよいよ建て直しを検討する必要があります。

また、地震や火災などの自然災害によって建物が大きな被害を受けた場合にも建て直しを検討する必要がありますが、再建築不可の場合はどちらの状況でも建て直しができません。更地にした後は、建築の許可が出ない限りは更地としてしか所有できないことがデメリットと言えるでしょう。

居住用不動産の場合は住宅ローン、投資用不動産の場合は不動産投資ローンを契約すれば自己資金を抑えながら不動産を取得することが可能です。しかし、再建築不可物件に対する投資の場合は、利用価値や資産価値が低いことから不動産投資ローンの審査に通りにくい可能性があります。

不動産投資ローンの審査に通りにくいということは、再建築不可物件を購入する際は自己資金で購入しなくてはならない可能性も高いということです。そうなると、自己資金の一部が現金ではなく流動性の低い不動産に変わるため、万が一現金が必要になった時に対応できなくなる場合があります。

再建築不可物件で不動産投資ローンを契約できても、一般的な物件よりも金利を高く設定される可能性もあります。そうなると、キャッシュフローが悪化して安定した不動産投資の継続が困難になる可能性もあるので注意しましょう。

しかし、再建築不可物件の場合は、建物を建て直して運用を続けるという選択肢がありませんので、売却すると言っても簡単には買い手が見つかりません。

再建築不可物件を購入した場合は、一般的な物件よりもさらに流動性が低くなるほか、売却価格も低くなる可能性があります。購入したはいいものの、出口戦略が立てにくいことで困ってしまう可能性もあるので注意しましょう。

再建築不可物件の建て直しができない・不動産投資ローンの審査に通りにくい・出口戦略が立てにくいというデメリットを見る限り、不動産投資に再建築不可物件は適していないと言えます。しかし、せっかく似たような条件の物件を安く手に入れられることを考えると、何か良い対策はないのでしょうか？

通常、再建築不可物件は、建築基準法の「建築基準法上の道路に2m以上面している」という条件を満たしていないことで再建築不可になっています。そのため、この条件を満たせば再建築が可能になります。

例えば、建築基準法上の道路に2m以上面している隣接する土地を購入すれば、再建築不可物件でも建築条件を満たすことが可能です。また、再建築不可物件のある地域が住宅密集地や古い町並みで、火災の危険性が高いと判断された場合には区画整理などによって再建築が可能になるケースもあります。

しかし、建築条件を満たしている隣接する土地が取得できるとは決まっておらず、取得には追加資金が必要であることを忘れてはなりません。また、区画整理も実施が保証されているものではありません。再建築不可物件を購入したものの、負の資産を抱えて終わる可能性もあるため、出口戦略を熟考するなど対策を練ってから再建築不可物件を購入しましょう。