竣　工　2020年7月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩9分
総戸数　34戸

住　所　東京都世田谷区三宿2-1-13
概　要　地上4階 RC造

■物件名フリガナ
レガリスイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
世田谷区立多聞小学校まで約530m
スーパーオオゼキ池尻店まで約280m
まいばすけっと世田谷淡島店まで約670m
成城石井池尻大橋店まで約740m
まいばすけっと駒場東大前駅前店まで約1150m
ローソン世田谷三宿1丁目店まで約740m
私立昭和女子大学まで約1080m
オーケー池尻大橋店まで約250m
セブンイレブン池尻大橋店まで約710m
ヤマグチ薬局池尻店まで約620m

物件名	レガリス池尻大橋賃貸
所在地	東京都世田谷区三宿2-1-13
最寄駅	東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上4階 RC造
総戸数	34戸	築年月	2020年7月

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.66㎡～32.25㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを損してでも売却してしまう最も多い理由として、売り急いでしまうことが考えられます。なるべく早く売ろうとする行為は悪いことではありません。しかし、売りたいという気持ちだけが先走り、損をするとわかっていても売却してしまうのは避けた方が良いでしょう。

その時には損をしていても「売却できた」という満足感があるかもしれませんが、後で後悔する可能性がありますので、急いでいても損をしないように売却することが大切です。そのためには事前にしっかり売却計画を立てて取り組むようにしましょう。

値下げをして売却する理由として、「これより高い価格だと売れない」と思っているケースがあります。そう思ってしまう原因の一つとして、相場価格を知らないことが考えられます。

売却しようとしているマンションの本来の相場価格を知らなければ、不動産会社の言いなりになる可能性も大きくなります。また、買主との交渉の際も、相場を知らなければ安易に値下げに応じることにもなりかねません。

物件の相場を知った上で売却活動に取り組むことはとても大切ですので、自分だけで売却価格を決めつけずに、きちんと相場を調べて取り組むことが大切です。

また、売却を失敗する理由として、査定を1社の不動産会社にしか依頼していないことも考えられます。複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示される価格には幅があることに気付くはずです。これにより最高値と最安値を確認でき、大まかでも自分の物件の相場価格が把握できます。

もし1社にしか依頼していない場合は、その不動産会社の言い値になってしまいますので、その価格が相場に比べて高いのか低いのかが分かりにくくなります。不動産会社によっては、すぐに売却するためだけに相場より低い価格を提示することもあります。そういったことにならないように、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

マンション自体に価格を下げなければならない理由がある場合があります。例えば、どうしても取れない傷などが床や壁などに残っている場合や、日照状態が悪かったり、騒音がひどかったりした場合です。

その場合、例えば思い切ってリノベーションをしたり、売却までの期間にローンの繰上返済などをしたりして、低い価格で売却しても利益が得られるようにしておく、などの工夫が必要です。

買主はなるべく低い価格で購入したいと考えていますので、色々な理由をつけて価格を下げる交渉をしてくる可能性があります。その際、安易に値下げ交渉に応じてしまうと損をすることもあります。

買主との交渉は自分で直接行う必要はありません。仲介を行う不動産会社を挟んでの交渉になることが一般的ですので、担当とよく相談しながら話を進めてもらうことがポイントです。また売却を計画する際に最低価格を決めておけば、値下げをしすぎて損をする可能性は減るでしょう。戦略をきちんと立てて売却活動をすることが大切です。

マンション売却で損をしてしまう理由について確認をしました。安易に価格を下げないよう、あらかじめ注意するようにしましょう。では売却価格をなるべく下げずに早く売却するために、売却活動の際にどのような点に注意すれば良いかを以下で見ていきましょう。

先に触れたように、売却価格の査定は複数の不動産会社に依頼することが大切です。1社の査定だけでは本来の相場価格かどうかが判断できませんし、不動産会社が手っ取り早く手数料を欲しいがために低い価格で売却しようとする可能性もあるからです。

査定を依頼する際には、査定には簡易査定と訪問査定の2種類あるということを把握しておくことが必要です。簡易査定は机上で計算をして価格を算出する査定方法で、訪問査定は実際に物件を見て査定する方法です。簡易査定を行った後に、売主がその査定価格で話を進めても良いと判断した場合に訪問査定を行います。

査定の際に注意したいのは、訪問査定が終了するまでは1社に絞り込みをしないことです。簡易査定において、一番高くかつ相場に照らして妥当な価格を提示した不動産会社に訪問査定も依頼するのは間違いではありません。しかし、簡易査定で高い査定価格を出した不動産会社が訪問査定でも高い価格を提示するとは限りません。

簡易査定では低くても訪問査定で高い価格を出す不動産会社もありますので、訪問査定で最終的な査定価格が出るまでは複数の不動産会社に継続して依頼をすることが大切です。

価格の査定が終わると、売却活動に移行します。売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。どちらを選択するかは売主が決めますが、それぞれの特徴をきちんと把握して選択することが大切です。仲介と買取の特徴について見てみましょう。

仲介は不動産会社が広告を出し、買主を募集して売却する方法です。仲介の場合の不動産会社の収入は仲介手数料になります。一方、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。仲介はしませんので、不動産会社に仲介手数料を支払うことはありません。不動産会社は買い取った不動産をリフォームしたりしてから売却します。売却価格と買取価格の差が不動産会社の利益になります。

仲介は買主が現れるまで売却が完了しませんが、買取の場合は不動産会社が直接買取をしますので、買主が現れるのを待つ必要がありません。早ければ売りに出して4日～5日で売却できることもあります。しかし、買取の場合は一般的に通常の相場価格より20%～30%は価格が低くなりますので、どちらの方法で売却するかは慎重に検討するようにしましょう。

価格が低くなる理由や売却手続きの際に注意すべき点を確認しました。その点を抑えながら、価格をなるべく下げずに早く売却する出口戦略の立て方について見てみましょう。

相場をきちんと調べていないことが原因で、値下げしてしまうなどの不利な状況になる可能性があることには触れました。逆に相場を把握しておけば、損をしてまで売却をする可能性が減りますし、交渉も有利に運べる可能性が高くなります。

相場価格は大手の不動産情報サイトで類似物件の価格から調べることができますし、複数の不動産会社に査定を依頼した際に提示される価格の平均値を相場価格として検討しても良いでしょう。

相場を把握しておけば、万が一売却に時間がかかりそうなときでも、相場より少し低い価格で売りに出すなど、買主の心理を考えて工夫をすることもできます。相場を把握することはとても大切だということを知っておきましょう。

マンションだけでなく不動産全体を通して成約件数が多い時期があります。以下は公益財団法人不動産流通推進センターが公開している「2018不動産業統計集」から抜粋したグラフです。こちらのグラフでは平成29年3月から平成30年2月間の各月の成約件数が確認できます。

こちらのグラフから、2月と3月はマンションに加え不動産全体でも成約件数が多いことが確認できます。毎年この傾向があるとは限りませんが、1年の切り替えの時期であるその時期には引っ越しが多いことから、不動産の売買件数も多いことが考えられます。売却をする際は、できるだけこの時期を外さないことが、すぐに売却できる可能性を高めるコツでもあります。

仲介で買主を募集する場合は広告を何パターンか準備するようにしましょう。その際に大切なのはデザインや価格を変更するということです。マンションの売却は生ものとも言われます。価格が高すぎると感じた買主は、同じ広告を見ても興味を惹かれる可能性は低くなります。

スケジュールはいつまでに売却するかという最終的な期限の意味もありますが、査定をいつまでに終わらせて、広告をいつ出して、物件の価格をどのタイミングで下げるかといったような細かなスケジュールのことを指します。

価格をあまり落とさずになるべく早く売却をするには、広告の変更と価格を変えるタイミングが特に重要になります。査定期間から始まり売却が完了するまでの細かなスケジュールを立てて、自分の物件が市場で飽きられないように、計画的に売却活動をするようにしましょう。

広告を出しても反応があまり無い場合は、不動産会社との契約方法を変えることも検討しましょう。不動産会社に仲介を依頼する際の契約方法には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

契約方法によって、不動産会社は1社だけにしか仲介を依頼できなかったり、自分で探してきた買主とは自由に契約できなかったり、といったようなルールがあり、それぞれ異なります。長期化しそうな場合は契約方法を変えることも必要です。募集した際の反応を見ながら検討するようにしましょう。

いつまでに最低いくらで売却したいかといった、時期と価格の希望は必ず不動産会社の担当者に伝えておきましょう。不動産会社も売却のノウハウがありますので、それに合わせて計画を立ててくれます。

最低価格を決めたら、売却のタイミングを逃さないように、ある程度値引きの範囲も共有しておくことが大切です。買主の中には値引額によってはすぐに契約をするという方もいます。そのような時に時間をかけて売却のタイミングを逃すのはもったいないので、金額によっては値引きの権限を委任することも早く売却する上での一つのコツと言えるでしょう。そのためには、不動産会社の担当者とこまめに連絡を取り合いながら信頼関係を築いておくことが大切です。

買取は仲介より売却価格が低くなることには触れました。そのため、価格をどうしても下げたくない場合は仲介で売却した方がメリットはありますが、価格よりスピードを優先したい場合は買取も検討が必要です。

その際にもなるべく損をしないためには、総収入と手数料や経費を含めた総支出との差がポイントになります。総収入が総支出を上回れば、運用はプラスだということができますし、差が大きければ大きいほど利益が大きいということになります。