竣　工　2021年12月
最寄駅　水天宮前駅徒歩5分
総戸数　22戸

住　所　東京都中央区日本橋箱崎町9-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオニホンバシハコザキチョウ
GRAN PASEO 日本橋箱崎町

■近隣周辺施設情報
エフワン神田店まで約2560m
まいばすけっと新川2丁目店まで約1120m
マルエツプチ八丁堀店まで約1520m
マルエツ佃店まで約1670m
イトーヨーカドー木場店まで約2970m
マルエツプチ神田司町店まで約2940m
肉のハナマサ新川店まで510m
セブンイレブン中央区新川1丁目店まで270m
箱崎川第二公園まで240m
区立有馬小学校まで570m
区立有馬幼稚園まで640m
隅田川テラスまで910m

物件名	グランパセオ日本橋箱崎町賃貸
所在地	東京都中央区日本橋箱崎町9-4
最寄駅	東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	22戸	築年月	2021年12月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社オーエーシー設計
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1DK～2LDK（00.00㎡～00.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築年数の経過したマンションは内装などが劣化していることが多いため、「リフォームして少しでもきれいにした方が売却に有利になるだろう」と思っている方も多いでしょう。売却前にリフォームすることには、どんなメリットがあるのでしょうか？主なメリットは以下の2つです。

1つ目のメリットは物件の印象が良くなることです。築年数が経過したマンションは設備が古く、内装も傷んでいるケースが多いのが一般的です。そのため、中古マンションの購入を検討している方の中には、購入した後のリフォームにどのくらい費用がかかるのかを気にしている方が多いと言えます。

しかし、リフォームしている中古マンションであれば購入後の費用を気にせずに済むため、物件に対する買い手の印象が良くなります。例えば、マンション本体の予算を3,000万円で組んでいて、リフォーム費用を100万円と想定していた買い手がいるとします。

もし、この買い手に対して、3,000万円で売却予定の物件を50万円程度でリフォームした場合に買い手が納得するような結果が得られていれば、リフォーム費用を上乗せした3,100万円で購入してくれる可能性があります。

そのままでは高く売れない場合でも、上記のケースのようにリフォームすることによって印象が良くなるため、より高く売れることが期待できるでしょう。

2つ目のメリットは需要が高くなる可能性があることです。中古マンションはリフォームを想定して購入する方が多いということについては既に触れましたが、中には購入してからリフォームすることを面倒に感じる方もいます。その理由として挙げられるのは以下の2つです。

購入してからリフォームするとなると、どんなリフォームをするのか業者と打ち合わせをしなければならないため、リフォームが始まるまでに時間と手間がかかります。また打ち合わせが終わってリフォームが始まっても、リフォームしている間は使えない場所が出てくるなど、生活が不便になる可能性があります。

そのため、それらの手間や無駄を省くために、リフォームが完了している中古マンションを探している方もいます。そのような方の中には、少し費用がかかったとしても手間や無駄を省ける方が良いと考えている方もいるため、そうした方に向けて想定よりも高く・早く売れることが期待できるでしょう。

マンション売却前にリフォームをすれば、物件の印象が良くなる・需要が高くなる可能性があるため、マンションをより高く・早く売りたい方にとっては、リフォームした方が良いと言えます。一方、売却前にリフォームする主なデメリットとしては以下の3つが挙げられます。

リフォームを行うことで、売買が成立しにくくなる可能性もあります。マンションをリフォームしてから売却する方のほとんどは、少しでもマンションを高く・早く売ることが目的でしょう。そのため、リフォーム後の売却価格は、リフォーム費用に利益を乗せた価格に設定するのが一般的です。

しかし、新築マンションではなく中古マンションの購入を検討している方は、少しでも住居費用を抑えることを目的としている場合があります。そうなると、買い手の希望と売り手の希望が合わなくなってしまうため、せっかくリフォームしてきれいになった物件でも、あまりに費用を上乗せしすぎると誰も見向きもしてくれなくなる可能性があるので注意が必要です。

また、中には需要に合わせて間取りを変更する「リノベーション」をする方もいます。しかし、リノベーションにはより多くの費用がかかるため、こちらも需要が高くても価格が高すぎて売買が成立しない可能性があるので特に注意しましょう。

上記のようにリフォームには費用がかかりますが、必ずしもその費用を回収できるとは限りません。「リフォームで利益を出すことができなくても、せめて費用くらいは回収できるのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、やや甘い見通しと言えます。

リフォームをした方がマンションをより高く・早く売れる、というのはあくまでも売り手の立場から考えた話で、買い手の立場ではありません。先ほども触れたように、住居にかかる費用を抑えるために中古マンションを選んでいる方もいるため、より価格の安い中古マンションの方が魅力を感じる方が多い可能性もあります。

リフォーム費用を上乗せした売却価格で募集をかけたにもかかわらず、買い手がなかなか現れないケースはよくあります。結果的に値下げして募集をかけ直す手間と無駄な支出を考慮すると、そのまま売りに出した方が良かったと言える可能性も０ではないでしょう。

リフォームに対して「面倒」という印象を抱いている方にとっては、リフォームされたマンションの方が魅力的に感じられるかもしれません。しかし、購入後にリフォームすることを前提としている方の中には、自分達で設備を選んだり内装を選んだりすることを楽しみにしている方もいるため、リフォームしたことが需要低下の引き金になる可能性もあります。

また、リフォームに自分の好みを出すと、好みが受け入れられた場合には問題ありませんが、そうでない場合には需要が低下する可能性もあります。そのため、リフォームをしてから売る際は、費用とターゲットの双方を考えることが重要と言えるでしょう。

リフォームと一口に言っても、リフォームする場所や規模によって大きく費用が異なってきます。そのため、リフォームするかどうかを決めるには、まずはリフォームにどの程度の費用がかかるのかあらかじめ把握しておくことが重要です。場所別にかかるリフォームのおおよその費用は以下のようになっています。

無駄に費用をかけすぎたことが原因で回収できなかった時のリスクを考えると、全部をリフォームするのは避けておいた方が良いと言えるでしょう。

全体的にリフォームするのは避けておいた方が良いと言っても、経年劣化によるクロスやフローリングの傷みなどが気になって、内覧までに何とかしておきたいというケースもあるでしょう。そのような場合は、全体的なリフォームではなく、クリーニングや部分的なリフォームをした方が良いと言えます。

クリーニング費用は、依頼する業者によって異なりますが、全ての水回りのクリーニングを依頼しても5万円程度で済みます。水垢やカビ、錆などの汚れは、自分で取ろうと思っても簡単には取れない場合がありますが、クリーニングのプロに任せれば簡単にきれいにすることが可能です。

また、必要な箇所のみを部分的にリフォームを行うことで、費用対効果を高くすることができます。事前に不動産会社にどこをリフォームすればいいかアドバイスを貰うことで、無駄な支出を抑えられるリフォームができるでしょう。