竣　工　2022年1月
最寄駅　戸越銀座駅徒歩6分
総戸数　18戸

住　所　東京都品川区荏原2-10-13
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
カサファミリア

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート品川荏原2丁目店まで約190m
セブンイレブン品川荏原店まで約150m
セブンイレブン戸越銀座駅前店まで約490m
スーパーオオゼキ戸越銀座店まで約380m
業務スーパー武蔵小山店まで約590m
100円ショップキャンドゥ戸越銀座2号館まで約410m
セブンイレブン品川荏原1丁目店まで約120m
ちよだ鮨戸越銀座店まで約560m
餃子の王将戸越銀座店まで約430m
ミネ薬局戸越店まで約640m
中原東公園まで約210m
みずほ銀行戸越銀座駅前出張所まで約360m
星薬科大学まで約240m

物件名	カサファミリア賃貸
所在地	東京都品川区荏原2-10-13
最寄駅	東急池上線「戸越銀座駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上11階 RC造
総戸数	18戸	築年月	2022年1月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2SLDK（30.85㎡～62.88㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを売却する際は売却する価格を決めなければいけません。しかし、設定した価格が物件の本来の価値より高すぎるとなかなか売却できない可能性がありますし、低すぎるとせっかく得られるはずだった利益を得られないことが考えられます。

物件に見合わない価格を決めるとそのようなリスクがありますので、一般的に価格設定をする際は個人で希望価格を付けるのではなく、不動産会社の専門家に査定を依頼します。依頼された不動産会社の担当者は、自分の感覚で査定価格を算出するのではなく、一定のルールに沿って査定を行います。

査定は簡易査定と訪問査定の2回行われます。簡易査定は机上で試算し物件価格を算出する方法で、訪問査定は実際に物件を見て行う査定です。訪問査定の際は物件だけではなく周辺の環境も調査します。

全てのケースで2回行われるわけではなく、簡易査定で出した価格を見て、売主がその価格で話を進めても良いと承諾した場合のみ、訪問査定が行われ売却価格を設定します。この2回の査定でいかに高く、かつ適切な価格を査定してもらえるかが、高く売却するための一つのポイントになります。

買取は不動産会社が直接買い取る方法です。買主が現れるのを待つ必要がないため、仲介で募集するより早く現金化ができるメリットがあります。不動産会社は買取した物件をリフォームなどをしてから売却します。買取価格と売却価格の差額が利益になります。買取の場合は不動産会社が直接買取をしますので、売主は仲介手数料を支払いません。

一般的に買取価格は相場価格より20%～30%くらい低くなります。それに対し、仲介は相場から売却価格を決める形になります。仲介と買取を比較すると、一般的に仲介手数料を支払っても仲介で売却した方が手元に残る金額は多くなります。

専属専任媒介契約の場合、不動産会社1社にしか仲介を依頼できません。また、自分で買主を探した場合も依頼した不動産会社を通して売却しなければいけません。

仲介を依頼された不動産会社は、レインズという不動産会社が使うネットワークに、仲介を依頼されてから5日以内に情報を掲載したり、1週間に1回以上売主に販売活動の状況などを報告したりする義務が発生します。そのため不動産会社は積極的に売却活動をする可能性が高くなります。

専任媒介契約も不動産会社1社にしか仲介を依頼できません。専属専任媒介契約との違いは、自分で探した買主と直接売買ができるという点です。また、レインズに載せるまでの期間が7日になり、買主への販売活動状況の報告は2週間に1度になります。

不動産会社はレインズに掲載したり販売活動状況を売主に報告したりする義務がありません。一般媒介契約では、複数の不動産会社に募集の依頼ができますので、募集範囲は広がりますが、不動産会社の立場からすると他の不動産会社が仲介をした場合、自分たちの活動が無意味になる可能性があるため積極的に販売活動をしないことも考えられます。

どの契約方法が良いのかは、その時の物件の状態や市場の状況によって変わりますので、個別に不動産会社と相談して決めるようにしましょう。以下に契約方法についてまとめた表を記載しておきます。

立地は売却の際に価格に大きく関係してきますので、高い価格で売却をしたい場合は、購入時により良い立地に建てられた物件を選ぶことが大切です。立地を考える際は、駅から徒歩で何分くらいかかるかといったことや、都心なのか郊外なのかといったことを検討する必要があります。

東京23区内の都心は人口が集中していて、今後も他の地域に比べて人口が減少するスピードが遅いことが予測され、賃貸ニーズが高いことが考えられます。しかしそのようなエリアの物件は価格が高いため、価格が低い物件を購入したいという方には抵抗があるかもしれません。

東京23区と東京市部のマンション価格では2倍くらい23区の物件価格が高いことが確認できます。そのため、利回りの差も大きいことが想定でき、利回りを追求したい方は東京市部や川崎市、横浜市といったエリアの物件のほうにメリットを感じるでしょう。

東京市部や横浜市、川崎市などのエリアで物件を探す場合は、複数の路線が通っている駅の周辺で物件を探すことが大切です。複数の路線が通っていれば通勤や通学に便利ですし、そのような大きな駅であれば特急電車や急行電車が停まる可能性が高いため、都心まで短時間で移動できることが考えられるからです。

新築の場合は仮に15年後に売却するとしても、まだ築15年の物件ですので、投資価値はある程度高いことが考えられます。しかし築20年の中古物件を購入した場合、15年後は築35年の物件として取り扱われます。資産価値は築15年の物件と比較すると、かなり低いことが想定できます。

中古物件を購入する際は、現時点での建物の劣化状態や清掃の状態を詳細に確認することが大切です。同じ築年数の物件でも管理状態によって劣化の進行具合も違います。劣化が少なく清掃が行き届いている物件は、管理状態が良いことが考えられますので、今後も良い状態で管理される可能性が高くなります。

上記のように査定には2種類の方法があり、そのうち訪問査定では物件と周辺環境を調査した上で査定をします。訪問査定では周辺に病院や銀行、スーパー、コンビニなど生活に必要な施設などがあれば、価格は下がりにくくなります。

環境を購入後に自分で変えることはできませんので、購入時から周辺の環境を確認しながら物件を探すことが、売却時の価格を高くするコツだと言えるでしょう。

近年、地震や集中豪雨などの被害が多いため、災害に対する意識が高くなっています。買主の中には災害が起きそうな場所では物件を探さないという方もいるでしょう。そのため、なるべく災害が起きにくい場所の方が売却の時に有利になる可能性が高くなります。

仮に購入したいマンションが災害の発生しそうな場所だとしても、近くに避難場所があったり、避難場所へのルートがはっきりしていたりすれば買主の不安は減ることが考えられます。災害が発生する場所を避けるためだけでなく、リスクを把握し的確に対応するためにも、購入前にハザードマップを必ず確認するようにしましょう。

空室になった際に、家賃を下げて入居者を募集することがありますが、高く売却することを優先する場合、家賃は安易に下げないことが大切です。簡易査定の際には机上で物件価格を試算しますが、その際には多くの場合、収益還元法という試算法を使います。収益還元法で試算する場合、家賃が低くなると査定価格も低くなる特徴があります。

そのため売却する時の価格を高くしたい場合は、空室になっても安易に家賃を下げないようにすることが求められます。空室の原因を管理会社と慎重に検討して、家賃を下げない別の対処法を見つける努力をすることが大切です。

管理状態は価格を査定する際の重要な要素になります。劣化や損傷が目立つと売却価格も下がる可能性があります。そのため、清掃や修繕などはこまめに行い、きれいな状態で保つことが大切です。物件の管理は依頼している管理会社が行いますので、管理会社とよく相談することが大切です。

仲介の場合、どの物件を積極的に販売するかは不動産会社の判断になります。また、買主との交渉も不動産会社が行います。売却をする際は不動産会社の担当者が買主とのパイプ役になります。

担当者に自分の物件販売に注力してもらうためには、不動産会社の担当者と普段からコミュニケーションを良好にしておくことが大切です。最後に自分の物件を推してくれるのは不動産会社の担当者だということを認識しておきましょう。

築年数が多く経過している場合はリノベーションの検討もしましょう。近年リノベーションの技術は大きく向上していますので、リノベーションをすることで査定価格が数百万円上がることもあります。

しかし、マンションは物件によって劣化の状態や査定価格が違いますので、全ての物件でそのような効果があるとは限りません。リノベーションする際は、費用分の利益が見込めるかどうかをシミュレーションして取り組むようにしましょう。

物件の査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。1社だけでは査定価格が物件の本来の価格かどうかがわかりませんし、不動産会社が売り急ぐ場合は査定価格が低くなる可能性もあります。