アクセス池袋賃貸

竣　工　2021年6月
最寄駅　池袋駅徒歩7分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-17-7
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アクセスイケブクロ
ACCESS IKEBUKURO

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約80m
東武ストア 西池袋店まで約90m
セブンイレブン西池袋3丁目店まで約400m
ファミリーマート西池袋3丁目店まで約450m
ルミネ池袋まで約550m
スギ薬局西池袋店まで約120m
平塚胃腸病院まで約170m
警視庁池袋警察署まで約240m
豊島区立池袋西口公園まで約500m
豊島区立池袋第三小学校まで約170
立教池袋中学校・高等学校まで約350m
立教大学まで約300m

物件名 アクセス池袋賃貸
所在地 東京都豊島区西池袋3-17-7
最寄駅 JR山手線「池袋駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 40戸 築年月 2021年6月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額500円
―――――――
■設　計　　　株式会社光和設計
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.47㎡～35.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資とひとくちに言っても、物件の構造や種類によって様々なスタイルがあります。例えば、マンション一棟、アパート、ワンルームマンション、一戸建て、新築物件なのか中古物件なのか、複数保有する場合にはその組み合わせも様々です。今回は主にワンルームマンションを保有する前提でお話します。

不動産投資のリスクのうち、もっとも影響が大きいものの一つに空室リスクがあります。不動産投資では長期的かつ安定的にインカムゲイン（家賃収入）を得ることが最大の目的ですので、空室期間をいかに短くするかが成功のカギといえます。

物件の構造や種類に限らず、まずは東京で購入することを検討しましょう。神奈川県には横浜や川崎、埼玉県では大宮や浦和、千葉県では船橋や浦安等の有力なエリアがあります。関西では大阪府や京都府にもそれぞれ有力なエリアがあるでしょう。

しかし、初めてワンルームを購入するのであれば都心部で、そしてできれば国内で最も人口が多く、賃貸重要が旺盛な東京23区内の物件を検討することをおススメします。その他のエリアは、物件を複数保有するうえでポートフォリオの一環として、後から買い増しすることができます。

東京都では再開発が活発に行われています。2020年の東京オリンピックやそれ以降を見据えた大規模な開発プロジェクトが広範囲で進行中です。

例えば、大手町、丸の内、品川エリアにはじまり、最近では渋谷エリアの再開発も話題になります。完成済みの渋谷ヒカリエ、渋谷ストリームをはじめ、渋谷スクランブルスクエア、渋谷フクラス、渋谷ソラスタ等、実に駅と街を根本的に造りかえる規模の再開発が行われています。

その他にも大田区では羽田空港を中心とした再開発プロジェクトが展開されており、ビジネスや日常生活における利便性は飛躍的に増すものと考えられます。企業が増加することで賃貸需要も増加するというスパイラルです。

今後、地方郊外のエリアはワンルームでも投資リスクは高くなると考えます。地方郊外のマンションには、都心部と比較すると専有面積が倍以上で、物件価格が半分以下というものもあります。一見魅力的に思えますが、都心部とは対照的に地方では人口が減少しており、2019年の現状では将来的に回復する見込みもありません。

国立社会保障・人口問題研究所が2018年に発表した「日本の地域別将来推計人口」によれば、2020年から2030年にかけては、東京都と沖縄県を除く45道府県で人口が減少するという推計が出されています。不動産投資は一般的に中長期的な投資となります。20～30年経過してもしっかりとした入居者がつくようなエリアで家賃収入を得ることができるかが重要です。

ワンルーム購入に限らず、不動産投資では最寄駅から徒歩10分以内の物件を購入することが重要です。鉄則と言い換えても良いでしょう。ワンルームの入居者は利便性を重視する傾向が高いので、駅からの距離がある物件は今後賃貸付けが非常に厳しくなります。

最寄駅が山手線のターミナル駅や若者に人気の駅であれば徒歩10分を超えても賃貸需要は旺盛です。しかし不動産投資が初めての人は、あえて最初に購入する物件でターミナル駅や人気駅以外の徒歩10分を超える物件を選定する理由はありません。

今後の将来需要を見据えると、できれば徒歩7分から8分以内の物件を購入することを目標にすると良いでしょう。もちろん、徒歩5分以内の物件のほうが望ましいのですが、その分物件価格が高くなりますのでバランスが大事です。

また、不動産投資の成功確率を高めたいのであれば、ターミナル駅まで乗り換えで1本以内に行ける駅を選定することも大事です。例えば、ターミナル駅である新宿駅に1本で行ける山手線、中央線、総武線、埼京線、小田急線、京王線、丸の内線、大江戸線、新宿線、西武新宿線等にある駅です。

私の知人の投資家は、最寄駅から徒歩10分以上のワンルームを購入しましたが、数年後に苦戦を強いられていました。なぜなら、ワンルームで徒歩10分以内の物件はいくらでもありますので、よほど家賃が入居者にとってお得に感じる水準でなければその物件を選択する理由がないからです。

ワンルームを購入するにあたっては、部屋の間取り・形は大事ですが、専有面積は最低でも20㎡以上、できれば22～23㎡以上の物件を選定すると良いでしょう。私が保有する物件に関して言うと、東京23区のワンルームマンションの建築規制の関係で、保有物件のうちワンルームはすべて専有面積25㎡以上です。

都の条例では、ワンルームマンションに関する紛争の防止や、マンション周辺の居住者との関係、生活環境を良好に保つことを規制の目的としています。ワンルームに住む単身者は居住にあたり住民票を移さないケースが多く、自治体の住民税等の収入につながらないという問題が根底にあります。

需要が底堅いエリアであれば、この建築規制によりワンルームを新規に建築することに一定のハードルがあるものの、今後建築される場合には専有面積は基本25㎡以上の物件が出てきますので、狭い部屋の物件は競争力が落ちてくることが予想されます。

また、そもそも専有面積が20㎡以下の物件には、バス・トイレ・洗面台が一体となっている、いわゆる「3点ユニット」の場合が多くあります。最近の築浅物件は独立洗面化粧台があることも珍しくなく、専有面積が狭い・3点ユニットの物件は入居者に敬遠され、競争力が落ちてしまうことが考えられます。

ワンルームの購入に限らず、物件の選定にあたっては、「新耐震物件」と「旧耐震物件」があることと、その違いに関しても認識しておくと良いでしょう。

不動産は建築する際、建築基準を満たしているかの検査が義務付けられていますが、その基準は1981年6月1日を境にして変更になっています。1981年6月1日以降に着工された建築物は新耐震物件といい、旧耐震物件はそれ以前の建築物となります。

新耐震基準以降の物件に関しては、阪神淡路大震災や東日本大震災で倒壊した物件は一棟もありません。旧耐震物件は駅の近くにあることも多く、そうした物件は立地が魅力的です。また、築古ですので物件価格も安く抑えられており、その価格の安さから購入を検討する投資家も少なくありません。

私の周囲の失敗事例としては、旧耐震物件を現金で購入したものの、売却したいと思ったときに、購入予定者の金融機関のローンが付かず売却することをあきらめたケースがあります。これは、旧耐震物件の耐震性の低さから、金融機関が担保評価を低く見積もる、もしくは担保価値を見出さずローンをそもそも付けないことによります。

不動産投資は通常流動性が低いと言われますが、ローンが付かない物件は現金で購入するしかなく、購入者がかなり限定されてしまいます。また、それにより物件価格も低くなってしまいがちです。古い物件ゆえ、抜群に好立地のこともありますが、流動性リスクを取るのは上級者になってからでも遅くはないでしょう。

にわかには信じがたい話ですが、投資物件を見学しないで購入するケースが最近多くなってきていると実感しています。この物件に住んでみたい、と思ったときに、一般的には気になる賃貸物件を内見するかと思いますが、なぜ、投資物件を購入する際、見学しないで決定してしまうのか理解に苦しむところです。

私の周囲では、投資物件をGoogleのストリートビューを使ってパソコン上で閲覧をしただけで購入した人がかなりいます。物件を見学していないので、購入した後も最寄駅のどちら側に所在するのかもわかっていません。駅周辺に新しい商業施設ができたり、競合物件ができたりしても、そもそも関心が低い状態ですので、気がつくこともないでしょう。

彼らの物件は、最初のうちは賃貸も付いていますが、市況や周辺状況に変化があった場合に、物件を見ていないので対応策が後手に回ってしまいます。自宅から遠い地方に購入した訳でもないのに、物件の見学をしないのは論外です。

不動産の販売会社が何と言おうと、せめて3回は物件を見学した方が良いでしょう。私は、昼と夜、平日と休日に分けて3～4回は見学し、駅周辺も自身の足で歩いて確認をしました。忙しいと言い訳をせずに、購入前には見学するべきです。

そうでなければ、どんな人が住みたいと思ってくれるのか、入居率が下がるリスクはどこにあるのかがはっきりと分からず、将来的に空室期間が長くなりかねないからです。

入居者のニーズは、家賃価格帯によって様々です。不動産投資に関心はあるものの、なかなか物件を購入できないという投資家の方がよくいますが、そういった方は自身の目線の高さがハードルとなり、物件の選定に行きつかないのです。

例えば、年収が1,500万円の人と年収が500万円の人では、マンションに住むとしてもグレードは明らかに違うはずです。普段の自身の目線や感覚だけで判断をしてしまうと、そのエリアではニーズがある賃貸需要を逃してしまい、物件の購入もできなくなってしまいます。

自身が居住するマイホームであれば、自分で納得が行くまで基準を満たすような物件を探すのも良いでしょう。ですが不動産投資でそのような考え方のみでいては、販売会社からせっかく良い物件を提案されても、いつまでたっても物件を購入することができないでしょう。