竣　工　2022年2月
最寄駅　都立大学駅徒歩7分
総戸数　31戸

住　所　東京都目黒区八雲2-5-9
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可
■1R対象／フリーレント2ヶ月
■1R対象／実質フリーレント3ヶ月

■2DK／1LDK対象／フリーレント1ヶ月
■2DK／1LDK対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾントリツダイガク

■近隣周辺施設情報
いなげやまで約190m
ナチュラルローソンまで約200m
目黒柿ノ木坂郵便局まで約440m
ココカラファインまで約460m
ファミリーマートまで約420m
まいばすけっと目黒八雲店まで約490m
ナチュラルローソン八雲三丁目店まで約220m
ツルハドラッグ目黒中根店まで約750m
日扇会第一病院まで約700m
中根ねむの木公園まで約480m
中根交番まで約230m

物件名	リビオメゾン都立大学賃貸
所在地	東京都目黒区八雲2-5-9
最寄駅	東急東横線「都立大学駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上5階 RC造
総戸数	31戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1R～2DK（25.02㎡～52.03㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中国では人口の増加や経済の拡大に伴って、不動産価格が大幅に上昇する現象が起きています。中国系のデベロッパーは、中国国内にとどまらず世界各国に進出しており、東南アジアでは特にその影響が顕著です。

もともと中華系の華僑が一定数存在しているマレーシアや、近年発展が著しいフィリピンなど、多数の国で多くのデベロッパーがプロジェクトを展開しています。例えば、マレーシアとシンガポールとの国境にあたるジョホールバルでは、フォレストシティというエリアで中国系のデベロッパーが大量のコンドミニアムを建設中です。

そのほか、過去にオーストラリアで海外資本向けに不動産取得に関する規制が敷かれたのも、オーストラリアの不動産市場に中国資本が大量流入したことが原因となっています。

恒大ショックと呼ばれる現象のきっかけになったのは、2020年に中国政府が行った不動産業界向けの金融規制です。中国政府はデベロッパーに対して以下3点の基準を提示しました。

具体的には、3つとも基準を満たしている場合は1年間で有利子負債が15%増加しても良い、2つ基準を満たしている場合は10%増加しても良いといった内容です。基準を1つも満たしていない場合は、今後資金調達ができなくなります。

恒大集団は中国最大級のデベロッパーであり、海外でも事業を展開しています。しかし、恒大集団は、昨年中国政府が提示した基準を1つも満たしておらず、今後の資金調達が困難となりました。

さらに、中国政府は2020年末に不動産関連の融資についても規制を新設しています。規制の内容は、各銀行が保有する資産の規模を5段階に分けた上で、総融資額に対する住宅ローンや不動産企業向けの融資残高に制限を設けるというものです。

簡潔に説明すると、金融機関は資産規模に応じて不動産関連の融資額が制限されます。なお、最大手でも総融資額に対する住宅ローンの割合を32.5%までに規制されるため、金融機関は住宅ローンについては引締めざるを得なくなりました。

中国政府の意図は、不動産バブルの崩壊を防止する目的で、不動産業界の膨張と乱開発に歯止めをかけるというものです。しかし、恒大集団にとっては、新たな資金調達ができなくなったうえに、住宅ローンの引締めによって新たな住宅の売上見込みも減ったことになります。

2021年夏以降には、恒大集団が行った中間決算発表にてデフォルトのリスクが示されるなど、投資家の間にも不安が広がっている状況です。日本では2021年9月に混乱の状況が報道されたことで、国際的な経済危機などの不安が広がりました。

恒大集団が経営破綻すると、中国国内と海外とで不動産価格が値崩れを起こし、中国国内の景気や海外不動産の市場に大きな影響があるのではと懸念されています。

すでに解説したように、中国系のデベロッパーは東南アジアで多数のプロジェクトを展開しており、恒大集団も例外ではありません。特に中国系資本の流入が多いマレーシアやオーストラリアなどでは、不動産市場に影響が出ることも懸念されます。

しかしながら、マレーシアの首都クアラルンプールなど、一部のエリアでは中国資本の大量流入によって物件の供給過剰や値上がりが起きていたこともあり、そのようなエリアでは市場の正常化が加速する可能性も否定はできません。

2021年10月時点では、まだ恒大集団が経営破綻に陥ったわけではありません。ここからは、恒大集団が経営破綻した場合に想定される出来事と、過去の金融危機とを比較してみます。

過去の金融危機として代表的なのは、リーマンブラザーズの経営破綻に端を発したリーマンショックです。経済危機が懸念されているという点では、恒大ショックはリーマンショックと同じですが、その内容には大きな違いがあります。

リーマンショックは投資銀行の破綻が原因であり、アメリカを始めとした世界各国でお金の流れが止まったことで、世界中に不景気が広がりました。また、リーマンブラザーズが経営破綻したきっかけは、低所得者向けの住宅ローンである「サブプライムローン」によって多くの貸し倒れが発生したことです。

恒大集団の負債は大きいため、恒大集団がデフォルトを起こした場合に中国国内の金融機関で貸し倒れが発生し、連鎖的に悪影響が波及する可能性は否定できません。

しかし、恒大集団はリーマンブラザーズと違って不動産業を事業の柱とする企業です。仮に恒大集団が経営破綻を起こしたとしても、その影響はリーマンショックと比較して限定的であると想定できます。

そのほか、経営破綻の影響が大きいと判断された場合には、中国政府によって公的資金が投入される可能性もあり、まだ恒大集団が経営破綻すると確定したわけではありません。

総じて、リーマンショックと比較すると、恒大ショックは経済への影響が小さいと考えられます。ただし、恒大ショックについては、まだ先行き不透明な部分も多く、その後の対応について慎重に検証していくことが重要なポイントとなります。

既に解説した通り、恒大ショックの発端は中国当局による不動産関連金融の引締めであり、影響を受けるのは恒大集団だけではありません。事業規模が大きいために恒大集団がクローズアップされていますが、他にも資金調達が困難になると予測される中国系デベロッパーはあります。

2021年以降で恒大ショックに関するリスクヘッジを講じるのであれば、特に東南アジアの海外不動産投資では、中国系デベロッパーが開発に関わっている物件であれば慎重に検討する、などの対策が考えられるでしょう。中国系デベロッパーが売主の物件では、竣工リスクなどが強くなると考えられるためです。

中国系デベロッパーが売主となっている物件を検討するのであれば、売主は三条紅線の基準を満たしているのか確認するとともに、裏付けを取ることが必要と考えられます。

また、恒大ショックは金融規制が要因となっているため、中国政府による規制の緩和や公的資金の投入によって破綻が回避される可能性もあります。事業者側の対応に加え中国政府の動向についても注視し、多角的な視点で状況を判断することがポイントとなってきます。