不動産投資用の物件を購入する際、多くの人は金融機関の投資用ローンを利用します。金融機関から借りることができる金額のことを「与信枠」といい、与信枠は個人の職業や勤務歴、勤務先の規模や年収等の属性によって異なってきます。

金融機関からの評価が高い場合、年収の10倍程度のローンを組める場合もあります。例えば、借主の年収500万円、与信枠5,000万円の場合、すでに住宅ローンで2,500万円を借りていたとすると、別の金融機関から借りられる金額は、5,000万-2,500万円＝2,500万円程度となります。

与信枠の上限があることから、先に住宅ローンを使って物件を購入していると投資用ローンで借りられる金額が少なくなります。

一方、住宅ローンを借りていない場合には与信枠の上限で融資を受けられるため、与信を最大まで活かした物件を狙うことも可能です。できるだけ幅広い投資物件から検討したい方にとって、住宅ローンよりも先に不動産投資を始めるほうが向いていると言えます。

先ほどの事例で5,000万円の物件を購入し、年間100万円ほどの不動産所得を得ることができた場合、総年収は本業の500万円の収入と合わせて600万円となります。

不動産投資を行う前に貯金として毎年100万円貯めていた場合、不動産所得の100万円と合わせて年間200万円ずつ増やすことも検討できるでしょう。不動産投資を先に行うことで収入を増やし、将来のための貯蓄をしやすくなる可能性があります。

不動産投資用の物件は、ファミリータイプの物件より現金化しやすいのもメリットです。住宅ローンで購入する物件は、家族で住むための一定の広さのあるファミリータイプの物件が多く、単身者用のワンルームマンションなどと比較して流動性の低い物件となります。

一方、投資用物件には都心のワンルームマンションなどが多く、物件価格の低さや賃貸需要の多さから流動性が高い特徴があります。購入希望者を見つかりやすく、ファミリータイプの物件と比較して短期間で売れる可能性が高いと言えるでしょう。

投資用物件の運用が上手く行かなかった場合でも、速やかな現金化が可能であれば、ローンの支払いが難しくなったときでも売却してローンを完済することができます。不動産投資を先に始めることは、リスク対策の意味でも有効な手段と言えます。

金融機関の融資審査では、不動産投資の経験も評価対象としてチェックします。すでに不動産投資をしており、継続的に収益を得ていれば与信枠を増やしてくれることがあります。

また、不動産投資での収入が増えていけば、所得に応じて与信枠も増加しやすくなります。不動産投資の経験が豊富な人ほど与信枠も増えやすく、次の物件購入にも繋げやすい好循環が生まれます。

不動産投資ローンと住宅ローンは、その性質が大きく異なります。住宅ローンは長く住むための家を購入するローンで金利が低く設定されている一方、不動産投資ローンは事業目的の事業用ローンであるため、貸付金利も住宅ローンより少し高くなっています。

しかし、不動産投資ローンを先に利用していると与信限度枠が減るため、マイホームを購入する時の住宅ローンを組みにくくなります。

投資用ローンの借入を行っている場合、すぐに住宅ローンを借りようとしても金融機関は渋る可能性があります。不動産投資で利益を出していなければ、評価はさらに厳しくなります。

賃貸経営では、部屋が埋まらない空室リスク、建物の経年劣化による修繕リスク、賃料の減額リスク、入居者による家賃の滞納リスクなどがあり、毎月の家賃収入をローンの返済金額が上回る可能性もあります。

収入を増やす目的で物件を購入しても利益が出ないだけでなく、毎月支出が増えて赤字経営に陥る可能性もあります。経営状況によっては、マイホームの購入が先延ばしになってしまう可能性もあります。

マイホームの購入を優先する場合、与信枠も上限まで使えるので、住宅ローンを活用することで広めの住宅や新築住宅など自分の理想にあった住宅を購入しやすくなります。

投資用ローンで与信枠を使っていると借り入れ可能な金額が減り、購入できる住宅や立地も制限されます。マイホームの購入で妥協したくない場合、先に住宅購入を行うことで住宅ローンを最大限活用することができるメリットがあります。

住宅ローンの金利は投資用ローンよりも低いのが特徴です。例えば、35年間固定で借りることができるフラット35の場合、金利は約1.3%〜となっています（2021年4月5日執筆時点）。全期間固定なので返済計画を立てやすいなどのメリットがあります。

ただし、フラット35には、総返済負担率が年収の30〜35％以下という利用条件があります。総返済負担率とは年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合のことで、「すべての借入れ」にはフラット35以外の住宅ローン、教育ローン、自動車ローンや、不動産投資ローンも含まれます。

不動産投資ローンは基本的に家賃収入で返済しますが、賃貸経営は空室リスクや修繕リスクなど様々なリスクがあるため、家賃収入だけでは足りず、本業の収入から補う可能性もあります。

フラット35の利用条件である総返済負担率30〜35％を上回る可能性も出てくるため、不動産投資ローンを先に利用しているとフラット35を利用できない場合もあります。

住宅ローンを使って投資用物件を購入することはできませんが、賃貸併用住宅であれば検討できる可能性があります。

賃貸併用住宅とは、建物の一部の部屋を人に貸し出せる部屋にすることで、自宅に住みながら家賃収入も得られる住宅のことを指します。賃貸部分が住宅総面積の50%未満の場合、賃貸併用住宅に住宅ローンを利用できる可能性があります。

住宅を買うか、投資用物件を買うのか迷った時には、賃貸併用住宅を購入して家賃収入を得て住宅ローンの返済をしていくという方法も一つの選択肢になります。

ただし、賃貸併用住宅は戸建住宅よりも風呂やキッチンなどの設備が部屋数だけ必要になるので、建築費が高額になるデメリットもあります。そのため、賃貸併用住宅の購入を検討する際は、毎月の家賃収入に対するローン返済金額の割合について、しっかりとシミュレーションを行うことが大切です。

竣　工　2022年4月
最寄駅　赤羽駅徒歩7分
総戸数　118戸

住　所　東京都北区赤羽南2-4-15
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
パークアクシスアカバネミナミ

■近隣周辺施設情報
モスバーガー赤羽南口店まで約660m
陳麻家東十条店まで約860m
清水坂公園まで約650m
VISION赤羽店まで約510m
まいばすけっと赤羽南2丁目店まで約210m
清水坂公園まで約640m
ショッピングセンタービビオまで約900m
ミニストップ北区赤羽南2丁目店まで約150m
ニトリ赤羽店まで約1390m
赤羽中央総合病院まで約70m

物件名	パークアクシス赤羽南賃貸
所在地	東京都北区赤羽南2-4-15
最寄駅	JR埼京線「赤羽駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上13階 RC造
総戸数	118戸	築年月	2022年4月

■駐車場　　　7台
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　56台/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　株式会社福田組東京本社一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社福田組東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2LDK（25.01㎡～55.01㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

自己資金とは、投資用物件を購入する際に現金で用意するお金です。すべて現金で購入する場合もありますが、金融機関から融資を借りるケースが多く、この場合は物件価格から自己資金を差し引いた分を融資してもらうことになります。自己資金がいくら用意できるのかを把握しておきましょう。

自己資金の割合が多いほど借入金が少なくなりますので、月々のローン返済による負担が小さくなります。目安は物件価格の1割～2割ですが、物件の条件や借主の属性によって異なります。

自己資金が多いほど物件の経営は楽になりますが、すぐに利益が出ないことが想定される場合や突発的な修繕などに備え、自己資金をある程度残しておくことも考えておきましょう。また、投資用物件を購入するには、下記のような初期費用がかかります。

賃貸用物件を取得する際の諸経費は、物件価格の8～10％が目安になります。不動産投資ローンは物件価格に対して融資がなされるため、必ず現金で支払わなければならない費用が出てきます。これらの費用がかかることも念頭に、自己資金を確認するようにしましょう。

金融機関から融資を得る場合の金利には、一定期間金利が変わらない「固定金利」と、短期プライムレートなどに連動して変わる「変動金利」の2つの種類があります。通常は、固定金利の方が変動金利よりも高めに設定されています。

1％と2％では大きな違いはないようなイメージがありますが、融資の金利の場合は返済が20年や30年など長期間におよぶため総返済額に大きな違いが出てきます。返済期間と金利の組み合わせによって違いがありますので、設定する際は注意しましょう。

返済期間とは、金融機関から融資を得たときに全額を返済するまでの期間のことです。金融機関の判断になりますが、物件の法定耐用年数の残存期間をベースに、担保の価値、申込者の属性などで最大返済期間が決定されます。例えば、法定耐用年数の残存期間が20年あれば、20年が基準になると考えるといいでしょう。

この返済期間は、短い方が総利息額および総返済額は少なくなります。総利息額を抑えたい場合は、金融機関から提示される返済期間よりも短く設定することも可能です。

ただし毎月の返済額が高額になると、長く物件を所有している間に入居率が下がってしまい、返済の負担が重くなることも予想されます。

返済期間が長くなることで毎月の返済額は減りますが、総返済額は35年の方が20年より500万円以上も多くなります。この点も注意しましょう。

シミュレーションをする際に基準となるのが毎月の家賃収入と年間の収入です。しかしどのような物件も満室状態が続くとは限りません。そのため、ある程度空室が出ることを想定して用いるのが想定空室率です。

例えば、10部屋のアパートで1部屋が12カ月間空室になっているとしたら、空室率は（1×12）÷（10×12）×100という計算式で、10％となります。

ただしシミュレーションを行うときは、物件の条件によって異なりますので、慎重に設定する必要があります。通常は10～20％を目安に設定しますが、入居状況に応じて想定空室率を設定することが大切です。例えば、中古物件をオーナーチェンジで購入する場合であれば、直近1年間の空室率を教えてもらうというのでもいいでしょう。

また、空室対策として想定空室率を高めに設定してシミュレーションをすることもありますが、高くしすぎると条件の良い物件を見逃してしまう可能性もあります。このようなバランスに注意しながら、どこまでリスクをとることができるのか、あらかじめ確認しておくのも良いでしょう。

不動産投資における諸経費は、区分所有のマンションと一棟アパートおよび一棟マンションで分けて考えますが、同じようにかかる諸経費には下記のものがあります。

これに、区分所有マンションであれば建物の管理費や共益費、修繕積立金など、一棟アパートや一棟マンションであれば共用部分の清掃費用および水道光熱費、修繕費用などがかかります。

物件の規模が大きくなるほど経費の総額は大きくなりますが、家賃収入に対する諸経費の割合である諸経費率は家賃収入の10～20％を目安に設定します。ただし、築年数が経つほど修繕費用が上昇することが予想されますので、諸経費率の割合を高くして設定するなど柔軟な考え方が必要です。

これまで紹介した項目の数値をシミュレーションの計算式に入れることで算出されるのが、主に下記の4つの項目です。これらの数値を比較することで、物件を検討しやすくなります。詳しく見ていきましょう。

年間収入とは物件を運用することで得られる1年間の収入です。不動産ポータルサイトや物件情報などで表記されていますが、例えば、家賃が50,000円の部屋が4つあるアパートでは下記のような計算で年間収入がはじき出せます。

ただし、これはあくまでも満室状態が1年間続くことを想定して算出した数値です。そのため、前述した想定空室率を設定して計算することで、空室になる可能性を加味した想定年間収入を算出することができます。

一例として想定空室率を10％に設定すれば、上記の物件の場合の想定年間収入は216万円となります。

年間収支は、想定年間収入と年間支出で求めることができます。計算式は下記のようになります。

ただし、年間支出はシミュレーションを行う段階では正確に把握できません。諸経費率を家賃収入の10〜20％として求める場合、これを年間支出に置き換えて計算し、おおよその目安とするのも一つの方法となります。

利回りは、物件価格に対する家賃収入の割合を表した数値です。収入がどのくらい得られるかの指標となり、数値が大きいほど利益が大きくなる可能性があるということです。

ただし、利回りには大きく分けて、表面利回りと実質利回りの2つの利回りがあります。表面利回りの計算式は下記のようになります。

不動産ポータルサイトや不動産会社による物件広告は、この表面利回りを表記していることが通常です。ただし、実際に手元に残る収入を正確に把握しづらいため、比較検討する際は次で紹介する実質利回りを用いるようにしましょう。

実質利回りは、表面利回りから経費などを差し引いた利回りで、物件の収益力をより正しく測れる数値です。例えば、表面利回りが同じ物件でも、管理費や修繕積立金は異なります。そのため、表面利回りだけでは収益力はわかりにくく、より正確に比べられるように実質利回りを用いるのです。

これを実質利回りで比べると、A物件が6％で、B物件が8％となります。このように諸経費まで計算式に組み入れることで、より実態に近い数値で比較することが可能です。購入検討段階で物件比較をする際は、実質利回りを用いることを検討しましょう。

不動産投資のシミュレーションは、物件を比較検討する際にも参考になります。ただし、シミュレーションを用いて購入する物件を検討する際は、できるだけ条件を同じにする必要があります。

例えば、A物件の際は金利が2％で、B物件の時は2.5％の金利でシミュレーションをすると、実際の収益力を比較することは難しくなってしまいます。この点も注意点として覚えておきましょう。