竣　工　2011年9月
最寄駅　渋谷駅徒歩7分
総戸数　244戸

住　所　東京都渋谷区鶯谷町14-5
概　要　地上7階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
センチュリーフォレスト
CENTURY FOREST

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ渋谷鶯谷町店まで約150m
ローソン渋谷鶯谷町店まで約120m
ウエルシアマンサード代官山店まで約520m
渋谷ストリームまで約720m
東急プラザ渋谷まで約600m
恵比寿ガーデンプレイスまで約1800m
渋谷区立鉢山中学校まで約350m
渋谷区立猿楽小学校まで約340m
鴬谷さくら幼稚園まで約200m
ジョナサン渋谷桜丘店まで約320m

物件名	センチュリーフォレスト賃貸
所在地	東京都渋谷区鶯谷町14-5
最寄駅	JR山手線「渋谷駅」徒歩7分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	244戸	築年月	2011年8月

■駐車場　　　162台（平置式5台・機械式157台）
月額44,000円～66,000円
■バイク置場　有/月額1,100円
■駐輪場　　　244台/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　鹿島建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（46.02㎡～125.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産特定共同事業法とは、1995年4月に施行された法律です。不動産特定共同事業の発展や不動産特定共同事業に出資する投資家の保護を目的として制定・施行されました。

不動産特定共同事業とは、不動産会社などが匿名組合契約や任意組合契約などを通じて複数の投資から出資を受け、集めたお金でマンションやアパートなどの収益不動産を取得し、賃貸や売却で得た収益を投資家に分配する事業のことです。

不動産特定共同事業法ができたことで、不動産特定共同事業を行うには国土交通大臣などの許可が必要となっています。

不動産特定共同事業法は、1995年に施行されて以降、2013年、2017年、2019年に一部法改正が行われています。主な改正ポイントは、以下のとおりです。

不動産特定共同事業法が制定されたのは、投資家を保護するためです。小口化により比較的簡単に不動産投資ができるようになったため、不動産特定共同事業法が施行される前の1980年代は、高額な不動産を分割した不動産小口化商品が生まれ、販売が急増していました。

しかし、1991年にバブルが崩壊したことで、経営基盤が脆弱な事業者の倒産が相次ぎました。事業者が倒産して多くの投資家が大きな損失を負ったことで、法規制の必要性が高まり、投資家を保護することを目的に、不動産特定共同事業法（不特法）が制定されています。

不動産特定共同事業法によって、不動産特定共同事業を運営するには国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要となります。許可を得るには、資本金など一定の要件を満たさなくてはなりません。以下は、不動産特定共同事業法の許可を受けるための主な要件です。

不動産小口化商品とは、特定の不動産を数万円〜数十万円など小口化して投資家に販売し、事業者は不動産を運用して得た収益を出資者に分配します。比較的少ない投資資金で不動産投資を始められ、実際に登記を行うことから不動産を所有できる点がメリットです。

不動産投資型クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の投資家に対して出資を募り、集めた資金で収益不動産を取得して、そこから生まれた収益を投資家に分配します。1口1万円からなど、少額資金で始められるのが不動産投資型クラウドファンディングの特徴です。

ただし、不動産投資型クラウドファンディングは登記を伴わず間接的に不動産投資を行い、投資額に応じた収益を分配する仕組みとなります。2021年11月時点の税法では、不動産所得とはならず雑所得に分類される点に注意が必要です。

任意組合型とは、不動産特定共同事業者と投資家の間で締結する任意組合契約に基づき運用される商品のことです。投資家と不動産特定共同事業者が組合となり任意組合を組成します。

1口数百万円など高額で運用期間が長い商品が多く、不動産の所有権は組合員で共有します。不動産小口化商品の多くは、この契約形態となります。

匿名組合型は、不動産特定共同事業者と投資家の間で締結する匿名組合契約に基づき運用される商品のことです。投資家が匿名組合員、不動産特定共同事業者が営業者となり、匿名組合を組成します。

1口数万円など少額で、運用期間は短い商品が多く、不動産投資型クラウドファンディングサービスの多くがこちらの契約形態になります。不動産の所有権は不動産特定共同事業者に帰属し、投資を行っても不動産は所有しない点に注意が必要です。

賃貸借型は、投資家が共同出資をして不動産を購入して、事業者と賃貸借契約もしくは賃貸借の委任契約を行い、事業者が不動産の運営管理をして収益を投資家に分配します。賃貸借型の商品はあまり多くありません。

通常、インターネットで出資を募るには、第二種金融商品取引業登録が必要になります。しかし、不動産特定共同事業法における不動産投資型クラウドファンディングは案件組成の規模が比較的小さいため、第二種金融商品取引業登録をしなくても行うことができます。

2021年時点、不動産投資型クラウドファンディングを運営している不動産会社は、大半が不特法に則った運営を行っています。

一方、貸付を行う融資型クラウドファンディングでは、第二種金融商品取引業登録が必須となっており、登録を受けていない業者の募集は詐欺的な商法である可能性があります。このような違いにも注意しましょう。

不特法が改正され、小規模不動産特定共同事業の創設など、不動産投資型クラウドファンディングを活用しやすい環境整備が行われたことで、不動産投資型クラウドファンディングを提供する事業者は増加傾向にあります。

不特法改正と不動産投資型クラウドファンディングサイトの関係や不特法事業者の種類、小規模不動産特定共同事業者について見ていきましょう。

2017年の法改正では、資本金などの要件を緩和する小規模不動産特定共同事業が創設されるなど、事業者が不動産特定共同事業に参入しやすいよう規制緩和が行われました。また、クラウドファンディングを電子取引業務と定義し、一定の規制を設けるなど、今後のクラウドファンディングの発展を見越した環境整備も行われています。

2019年の法改正では、不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドラインの制定や不動産特定共同事業法施行規則の改正、不動産特定共同事業への新設法人参入要件の見直しがあり、不動産投資型クラウドファンディングがより一層活用しやすい環境になっています。

このような法改正を背景に、近年、不動産投資型クラウドファンディングを提供している事業者が増加していると考えられます。

竣　工　2022年2月
最寄駅　菊川駅徒歩7分
総戸数　12戸

住　所　東京都墨田区立川4-12-11
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アリビオキクカワ
ＡＬＩＶＩＯ菊川

■近隣周辺施設情報
ビエラ江東橋まで約410m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約230m
くすりの福太郎菊川店まで約370m
オリジン弁当菊川店まで約690m
VAN丸井錦糸町店まで約940m
スーパーオオゼキ菊川店まで約340m
肉のハナマサ住吉店まで約360m
マルエツ菊川店まで約710m
ファミリーマート立川4丁目店まで約270m
どらっぐぱぱす住吉店まで約750m

物件名	アリビオ菊川賃貸
所在地	東京都墨田区立川4-12-11
最寄駅	都営新宿線「菊川駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	12戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社リムデザインオフィス
■施　工　　　内野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.51㎡～27.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

これまでの不動産投資は、マンションやアパート、戸建て住宅などを購入し、その不動産を運用することで家賃収入や売却益を狙う手法が中心でした。従来の不動産投資の特徴について確認してみましょう。

不動産を購入するには、ワンルームマンションの場合でも最低数百万円以上は必要になります。都内に限らず物件の立地や広さによっては億を超えることも珍しくありません。アパートやマンションなどを一棟建てする場合には10億円以上に達することもあります。

また、投資資金を回収するのにも相応の期間を要します。短くても数年、長い場合には20〜30年かけなければ利益にならないこともあります。不動産投資は、基本的に長期になるほど物件の経年劣化や市場環境の変化が生じやすく、リスクも大きくなります。

さらに、不動産は株式や債券などと比べれば流動性が低いため、売却の際になかなか買い手が見つからないこともあります。そのため、ひとつの投資が完全に終わるまでの期間が想定より長くなる場合もあります。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われ、築古の物件なら利回り10％以上になることもあります。しかし、収益が見込める物件の見極めは簡単ではなく、長期運用やリスク管理が苦手な方には始めにくい投資方法と言えます。

不動産投資では、一括で購入できるだけのお金を用意できる方は多くありません。そのため、通常は金融機関から融資を受けるなどして資金調達をします。借り入れの際は、購入予定の不動産の資産性や収益力に加え、本人の職業や収入といった属性が審査され、内容によっては希望の融資額に届かないこともあります。

さらに、借り入れたお金には利子が発生し、投資による収益率を下げる要因にもなるため、いかに有利な条件で資金調達をするか等のノウハウも求められます。また、変動金利で借り入れをする場合は、金利上昇もリスクとなります。

借り入れた金額の返済ができない場合、購入物件を担保に入れているケースでは物件を手放すことになります。しかし、その時には物件の資産価値が購入時よりも低下していることが多く、借金だけが残るケースもあります。

不動産投資では融資を受けることで、少ない元手で大きな家賃収入を得るレバレッジ効果の恩恵を受けられることが強みの一つですが、反面上記のようにリスクが大きくなるため、物件を購入する際は様々な知識をもとに慎重な判断が求められます。

不動産投資では物件購入後にも空室リスクや家賃の滞納リスク、大規模修繕のリスクなどがあります。入居者募集や家賃の督促などの管理業務は管理会社に委託が可能ですが、そもそも立地が良くないケースや、入居者審査が甘かったケースでは、空室や滞納のリスクを抱えることになります。

また、区分マンション投資の場合は、購入した建物全体で修繕費が十分に集まっていない場合は大規模修繕が適切に行われないケースなどもあります。

このようなことから、不動産投資に参入する人が少なく、競争率が低いという点はメリットにもなります。毎月の家賃収入があるので次の投資に向けた収支計画なども立てやすく、マンションやアパートをプライベートでも活用できるのも特徴です。

しかし、不正融資事件などの不動産投資詐欺に巻き込まれる可能性もゼロではありません。投資用不動産の購入・運営は、ある程度の専門的なノウハウや知識を身につけ、実際に取り組む時間を確保できなければ難しいでしょう。

従来型の不動産投資と比較すると、最近の不動産投資サービスは少額で始められるものが増えています。まずはその特徴やメリット・デメリットを確認しましょう。

REITとは不動産投資信託のことで、「リート」と読みます。世界共通の投資用語ですが、日本のREITでは特殊なルールもあるため、日本のREITをJ-REITと呼ぶこともあります。

REITでは、投資家から資金を集め、それを元手にして専門家である投資法人が不動産投資を行って、得られた収益を投資金額に基づいて投資家に分配します。REITの提供事業者によっては、レバレッジをかけるとも可能です。

REIT投資は数万円程度から始めることができるのが特徴です。また。不動産の運用という初心者では難しい部分を専門家に委託できるため、投資を行った後は手放しで良いのがメリットです。

また、REITでは投資運用における収益のほとんどが投資家に還元されるため、同じく出資金額に応じて収益が分配される株式よりも利回りが高い場合もあり、10%以上のファンドも少なくありません。また、REITは株式などと同様に流動性が高く、いつでも売却することが可能です。

専門家が不動産を運用してくれる場合でも、市場環境によっては元本割れ等を起こすリスクがあります。また、投資法人の経営破綻などによって投資したお金が戻ってこない可能性もあるため、注意が必要です。

不動産小口化商品とは、不動産を小口に分割することで取引や所有を手軽に行えるようにするための投資商品です。多くの投資家が出資して不動産を購入し、プロの管理会社に運用を委託します。そして、その運用益を投資家の出資分に応じて分配します。

収益だけでなく所有権も分配されているのが特徴で、節税にも活用可能です。不動産小口化商品は、おもに不動産会社で取り扱っています。

個人では購入の難しい高額物件でも少額で投資することができます。都心の新築マンションや長期的に賃料収入を狙える物件が、一口100万円程度から購入可能になります。さらに物件の所有権の一部を保持しているだけなので、流動性は比較的高く、いつでも売却可能な点もメリットです。

REITと同様に、投資を行った後は物件の管理や運用の手間を必要としませんが、中間に業者が入るため従来の不動産投資と比較すると利回りは劣ります。また、募集に対して応募者が多い場合、投資ができないケースがあることや、金融機関から融資を受けて投資することができないことにも注意が必要です。

不動産クラウドファンディングは、国が2019年にガイドラインを定めた新しい投資方法です。特定の不動産の購入やリノベーションのための資金を広く投資家に対して募集し、出資金に応じて収益の一部が分配されるのが特徴です。

不動産クラウドファンディングは、多くの投資家から少額ずつ資金を集めるため、個人の出資額の上限・下限が低めに設定されており、1万円程度から投資することが可能です。

また、不動産クラウドファンディングの投資期間は半年〜2年など比較的短期に設定されている上、運用の手間がかかりません。

物件の所有権がなく、一度投資を行うと途中で売却することができない点に注意が必要です。また、投資の元本割れリスクや、募集する企業の破綻リスクもあります。不動産クラウドファンディングの利回りは低い水準ではありませんが、投資上限が低いため、大きな収益を狙う場合には不向きです。

不動産クラウドファンディングはここ数年で提供事業者が増えてきた新しいサービスのため、現在は玉石混交の状態です。なお、事業者によって取り扱う案件の種類や最低投資金額などは異なるので、内容をよく調べて選ぶことが大切です。最近注目されている不動産投資クラウドファンディングサービスをご紹介します。

竣　工　2020年4月
最寄駅　両国駅徒歩5分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区両国4-1-10
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ルクレリョウゴク

■近隣周辺施設情報
横網町公園まで約500m
両国国技館まで約500m
ファミリーマート墨田両国東口店まで約10m
両国交番まで約320m
シモジマ浅草橋本店まで約1540m
オリジン弁当両国店まで約260m
両国公園まで約400m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約390m
サミットストア両国石原店まで約920m
セブンイレブン墨田両国4丁目店まで約130m
ファミリーマート亀沢1丁目店まで約260m

物件名	ルクレ両国賃貸
所在地	東京都墨田区両国4-1-10
最寄駅	都営大江戸線「両国駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	24戸	築年月	2020年4月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　24台/月額220～330円
―――――――
■設　計　　　株式会社ヒロ・デザイン・オフィス
■施　工　　　株式会社片山組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.99㎡～34.85㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパートローンの金利とは、融資を受けた人の借入額に対して発生する利息の割合をいいます。金融機関で提供される不動産投資ローンやアパートローンは、借入額に対して発生する利息を得ることで利益を出すという仕組みになっています。そのため、金融機関のアパートローンを利用する場合、借入額には金利が付されます。

アパートローンの金利は、変動金利型と固定金利型の2種類に大きく分けられます。また、固定金利特約の金利形態を設けている金融機関もあります。それぞれどのような金利なのかを詳しく見ていきます。

変動金利型とは、経済の状況によって金利の利率が変わるタイプです。変動金利型の利率は、金融機関の短期プライムレートを基準に変動します。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に対して融資する際の1年以内の最優遇金利のことです。

変動金利型の利率は固定金利型と比較して低く設定されます。市場の金利が上昇しなければ、低金利の恩恵を受けられるのが特徴です。

一方、市場の金利が上昇した場合、固定金利よりも利率が高くなります。利率が常に変動するため、将来的な返済計画を立てにくい側面もあります。

固定金利型とは、決められた期間内は金利の利率が一定になるタイプです。市場の金利が上昇した場合でも、ローン金利の利率は変わらない点がメリットで、総返済額を計算しやすいのも特徴です。

固定金利特約型とは、変動金利型でありながら、一定期間はローン金利の利率が固定されるタイプです。アパートローンの固定金利特約型では、ローン金利の利率の固定期間を選択できるようになっています。

固定金利期間中は、変動金利型に変更できません。固定金利期間が終了した場合、変動金利型に移行します。しかし、アパートローンを取り扱う金融機関によっては、再度固定金利を選択できるケースがあります。

アパートローンの金利には、店頭金利と適用金利があります。店頭金利とは、アパートローンを取り扱う金融機関が設定している元の金利のことです。一方、適用金利とは、融資を受けるときに実際に適用される金利をいいます。

アパートローンを利用する場合、利用者の属性、購入する収益物件の内容や額によって優遇金利の対象になります。店頭金利から優遇金利分を差し引いた利率が適用されるので、適用金利のほうが店頭金利よりも低くなります。

これに対して、優遇金利の対象外の場合、店頭金利の利率がそのまま適用されます。この場合、店頭金利と適用金利は同じ利率になります。

なお、アパートローンの金利は年単位で設定されており、アパートローンの年利から発生する1年間の利息の計算方法も定められています。

1年間に発生する利息を計算する場合、まず年利を12で除して月利を出し、前月末のローン残高に月利を乗じて毎月の利息額を算出します。そして、各月の利息額を合計すると、1年間に発生する利息を算出することができます。

アパートローンの金利相場は、取り扱う金融機関によって異なります。そこで、アパートローンの金利相場を金融機関ごとに見ていきます（いずれも2020年12月22日時点の金利です）。

都市銀行のアパートローンは、申込方法によって適用される金利の利率が異なります。店頭で申込をする場合、金利の利率は年2％台となるのが通常です。

ここから利用者の条件に合わせて優遇金利が適用される場合もあるので、都市銀行のアパートローンの金利相場は、年1％～が目安になります。

政策金融公庫のアパートローンの金利相場は、年1.2～2％程度になります。都市銀行のアパートローンの金利相場と比較すると若干高めになりますが、それでも他の金融感と比較して低金利の部類に入ると言えるでしょう。

政策金融公庫のアパートローンの金利は固定のみです。返済期間中の金利は、年1.2〜2％の利率が継続して適用されます。そのため、経済状況によっては、都市銀行よりも金利の利率が低くなるケースもあります。

信用金庫・信用組合のアパートローンの金利相場は、年2％台です。金融機関の中には、年2％台の金利で提供しているところもあります。そのため、信用金庫、信用組合のアパートローンの金利相場は、平均的な水準となります。

地方銀行のアパートローンの金利相場は、年1.5～4.5％程度で、他の金融機関よりも金利の利率幅が広くなっています。

不動産投資に積極的な地方銀行の場合、アパートローンの金利相場も低い傾向があり、年2％台の銀行も複数あります。

このようにアパートローンの金利相場に関して、都市銀行と同程度のケースもあれば、年3～4％台の地方銀行もあります。

ノンバンクのアパートローンの金利相場は、年3～4％台で他の金融機関よりも高くなっています。例えば、不動産投資でよく利用されるセゾンファンデックスのアパートローンの場合、金利の利率は年3.6％からです。

ただ、ノンバンクによっては、地方銀行や信用金庫・信用組合と同じ水準の金利でアパートローンを利用できる場合もあります。

ここまで、アパートローンを取り扱う各金融機関にはそれぞれ設定されている金利相場があることについて解説してきました。

しかし、アパートローンで適用される金利の利率は、借入者の属性、購入する収益物件の内容や額などによって大きく左右されるため、実際に融資を受ける際の金利や諸条件について正確に把握するのは非常に困難です。

竣　工　2022年3月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩2分
総戸数　84戸

住　所　東京都世田谷区池尻2-31-5
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
プライマルイプセイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
私立昭和女子大学まで約1020m
まいばすけっと三軒茶屋駅北口店まで約1160m
肉のハナマサ三軒茶屋店まで約1510m
まいばすけっと三軒茶屋2丁目店まで約1520m
セブンイレブン池尻大橋店まで約70m
まいばすけっと池尻3丁目店まで約460m
スーパーオオゼキ池尻店まで約520m
古畑病院まで約220m
ココカラファイン池尻大橋店まで約300m
スターバックスコーヒー池尻2丁目店まで約100m

物件名	プライマルイプセ池尻大橋賃貸
所在地	東京都世田谷区池尻2-31-5
最寄駅	東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上13階 RC造
総戸数	84戸	築年月	2022年3月

■駐車場　　　有/月額37,400円～
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社長谷建築設計事務所
■施　工　　　風越建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（25.08㎡～50.45㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

土地を売却したときにかかる税金には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税の4種類があります。

納税のタイミングは、売買契約時に、売買代金に応じた印紙税を納付することになります。この時、登記手続きが必要になれば、登録免許税の納付も必要です。

売却について利益が出た場合、翌年以降、譲渡所得税と住民税を納付することになります。

土地を売却し、売買契約書を作成する際には、契約書に収入印紙を貼付して印紙税を納めることになります。不動産の売買価格によって印紙税の金額は下表のようになっています。

売却予定の土地にローンが残っていて、設定されている抵当権を抹消しなければならないなどの登記が必要な場合は、規定の登録免許税がかかります。

土地の売却をして利益が出た場合、売却した年の2月16日から3月15日までに確定申告をおこない、その利益につき譲渡所得税を納付することになります。

不動産の譲渡所得税は分離課税という方式を採用しており、総合課税の所得とは、分離して所得や税額を計算するという特徴があります。

住民税は、譲渡所得税の確定申告の計算に基づいて、各市区町村が翌年6月頃に決定し、賦課してきます。住民税の納付時期は、自分で納める普通徴収と、会社の給与から天引きして納めてもらう特別徴収とで異なります。

一方、特別徴収の場合、6月から5月までの給与から天引するように分割した金額を、会社がそれぞれの月の翌月10日までに納付します。譲渡所得税・住民税の税率は、売却した不動産の保有期間に応じて下表のようになっています。

建物の所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得、5年超の場合には長期譲渡所得が適用されます。2037年までは上記所得税に復興特別所得税が加算されるため、短期譲渡所得は所得税と住民税を足して39.63％、長期譲渡所得は20.315％の税金が課されます。

譲渡価格は売却した価格です。取得費は土地を入手するのにかかった費用、売却費用は売却するときにかかった費用と考えることができますが、それぞれ、含めることができる費用はある程度決められています。

購入時の売買契約書を紛失してしまったり、相続によって取得した先祖伝来の土地であったりして、購入時の取得費が不明な場合もあります。この場合、売却価格の5％を取得費とできる概算取得費の制度があります。

しかし、概算取得費の制度をそのまま適用すると譲渡所得がかなり大きくなってしまい、実態にそぐわないということも考えられます。このようなケースでは、合理的な計算方法によって推計された取得費であれば、認められる可能性もあります。

国税不服審判所の判断では、土地取得価格について市街地価格指数を認めたケースもあります。ただし、これは一事例であり税務慣行とまでは言えません。取得費が不明な場合は、税理士に相談するなどして慎重に計算するようにしましょう。

土地の売却のために直接要した費用であり、維持または管理のための費用は含まれないので注意が必要です。

マイホームの敷地を売却した場合、譲渡所得の計算において特別控除の適用を受けることで、譲渡所得税を軽減できる場合があります。

その他、土地の買い換えをおこなった際の特例と売却して損をしたときの損益通算・繰越控除の特例があります。

マイホームの特別控除は、マイホームを、住まなくなってから3年以内に売却したときに、譲渡所得から3,000万円までの控除を認める特例です。

マイホームの敷地の売却も対象になります。売却した年の前々年から、その年まで、マイホームの特別控除等の適用を受けていないことが条件となり、実質、3年に1度しか利用できません。

マイホームの所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得のうち6,000万円までは所得税率10.21％・住民税率4％に軽減され、6,000万円をこえた部分については、長期譲渡所得の通常税率が適用されます。

なお、この特例はマイホームの3,000万円特別控除と併用することが可能ですが、3年以内に新たにマイホームをローンによって取得するときは、住宅ローン控除の適用が受けられないので注意しましょう。