竣　工　2022年3月
最寄駅　神楽坂駅徒歩5分
総戸数　72戸

住　所　東京都新宿区東榎町7-1
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2.5ヶ月

■物件名フリガナ
パークアクシスカグラザカ・ワセダドオリ

■近隣周辺施設情報
業務スーパー新宿榎店まで約250m
まいばすけっと神楽坂駅西店まで約220m
まいばすけっと山吹町店まで約470m
セブンイレブン新宿山吹町店まで約300m
セブンイレブン新宿神楽坂駅西店まで約280m
ファミリーマート新宿天神町店まで約150m
矢来公園まで約250m
マクドナルドまで約400m
ココカラファイン神楽坂中里町店まで約320m
柳町病院まで約880m

物件名	パークアクシス神楽坂・早稲田通り賃貸
所在地	東京都新宿区東榎町7-1
最寄駅	東京メトロ東西線「神楽坂駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	72戸	築年月	2022年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　村中建設株式会社東京支店一級建築士事務所
■施　工　　　村中建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（30.06㎡～34.37㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営は不動産賃貸事業という事業形態となります。所有するアパートのひと部屋を賃借人に貸し、その対価として家賃を得ることで成り立つビジネスモデルです。全体の流れを知るために、アパート経営の大きな流れを追っていきましょう。

所有する部屋に入居者がいると、収入が得られることになります。入居者が部屋に入居すると、その賃料として家賃をオーナーに支払います。これに対して、オーナーは快適な居住空間を提供するために、物件の管理をします。

その後、入居者が退去すると、再び入居者を募集します。ただし、部屋が汚れていたり、破損・経年劣化があると修繕工事などを行い、次の入居者が快適に暮らせるようにオーナーが環境を整えていきます。

所有するアパートの部屋数が10室あれば、10室で同様のことを行い、オーナーは家賃収入を得ていきます。これがアパート経営のおおよその仕組みとなります。

なお、アパート経営を始めるには、新築アパートを建築する方法や中古アパートを購入する方法など、様々な手段があります。以下、それぞれの大まかな手順を確認してみましょう。

アパート経営の大まかな流れを把握したところで、利益が生まれる仕組みを解説していきます。主にアパートを経営では、下記のような収入と支出があります。

入居者が快適に暮らせるように、アパートの清掃を行ったり、家賃の回収などをスムーズに行う必要があります。

この管理業務には、オーナー自身で行う自主管理と、管理会社に委託する委託管理の2つの方法があります。管理を管理会社に委託した場合は、管理費がかかります。管理費の設定は管理会社によって異なり、ひと部屋◯円や、家賃×◯％などとなっています。

外壁や屋根の工事、玄関や廊下など共用部分のメンテナンスや工事、居室内の内装工事、設備の交換などにかかる費用のことです。

入居者が快適に暮らせるようにするのが第一の目的ですが、資産であるアパートの劣化を防ぐ目的もあり、アパート経営には欠かせない支出です。

入居者を獲得するためには、仲介会社に入居者募集の情報を提供して入居者募集を行います。この際の契約の方法は、媒介契約と代理契約の2種類あります。

管理会社に委託している場合は、管理会社が代行して仲介会社とやりとりをしてくれます。通常は、入居が決まると広告費として請求される仕組みになっています。不動産ポータルサイトやWEB広告などに、入居者募集の広告を掲載するためです。

アパートを購入した際に金融機関から融資を受けた場合、その元本を利子とともに毎月返済していきます。この原資となるのが家賃収入です。

なお、アパートローンの返済は厳密には支出ではなく、返済した分だけ純資産が増えることになります。確定申告時にも利息分は経費として計上可能ですが、返済したローンの元本については計上することはできません。

毎年かかる税金は固定資産税と都市計画税で、不動産所得税や印紙税、登録免許税はアパートを取得したときにかかります。また、個人事業主の消費税は課税売上高（家賃収入を含む）が1,000万円以上になると納税義務が生じます。

アパート経営の仕組みと大まかな流れが把握できたところで、アパート経営の特徴を紹介します。アパート経営を始める際の知識として覚えておきましょう。

アパート経営の収益には、大きく分けてインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。両社の違いをみて行きましょう。

アパートは経年劣化するもので、購入時の価格よりも売却価格の方が低くなっていきます。仮に家賃収入を定期的に得られていても、売却時に大きく値下がりをしてしまうことで、トータルの収益がマイナスになることがあります。

このような事情から、アパート経営を行う際はインカムゲインとキャピタルゲインの両方の総和がどのように推移するのか、二つの視点でシミュレーションを行うことが重要となります。なお、アパート売却時の戦略立てを行うことを、出口戦略と言います。

アパート経営でレバレッジ効果が働くのは、物件を所有する際に金融機関の不動産投資ローンを利用できるからです。

一例として、手持ち資金が500万円だった場合をみて行きましょう。ローンを活用しなければ手に入れられるのは500万円の不動産ですが、500万円を頭金に3,500万円の融資を得られた場合は4,000万円の物件を購入することができます。

500万円の物件と4,000万円の物件がともに利回りが10％だった場合、それぞれに生み出す年間収入は下記のようになります。

同じ利回りの物件でもレバレッジ効果が得られることで、自己資金効率に大きな差が出てくることが分かります。

ただし、レバレッジ効果はプラスの側面だけでなく、マイナスに進むスピードも増加することになります。多くの融資を得てレバレッジをかけすぎると、大きな損失に繋がるケースもあるため注意が必要となります。

中古物件の場合は、築年数や入居率、経年劣化の状態なども検討項目となります。これらを慎重に検討し、シミュレーションなどを経てから物件を選択するようにしましょう。