最新の動向によると、築10年までのマンションの成約件数は、前年同期比で大きな伸びを見せているため、需要が高いことを示しています。一方、築10〜15年以上になると、成約件数はマイナスに転じ、需要も落ち込んでいます。

なお、不動産市場の動きによっては築年数ごとの需要は変動する可能性もあるので、このようなデータもチェックしつつ、売り時となる築年数を確認しておくと良いでしょう。

また、買主の立場から見た場合、築年数が何年くらいまでなら購入する価値があるのかもポイントになります。

例えば、水回りなどの設備を交換する必要があるのかどうか、購入金額の安さでその工事費用をまかなうことができるのかといった実務的な要素もポイントになります。

マンションの譲渡所得税は売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して、所定の税率をかけたものです。取得費は購入金額から減価償却費を引くので、築年数の経過により減少していきます。

この譲渡所得税率は築年数にかかわらず、マンションを所有していた期間に応じて変わります。売却するまでのマンションの所有期間が5年未満の場合、譲渡所得税率は39.63%となります。所有期間が5年以上であれば20.315%です。

このように所有期間が5年未満か5年以上かによって、譲渡所得税は大きく変わる点に注意が必要です。5年未満で売却したほうが大きく利益が出るケースを除き、所有期間が5年を境にしてさほど売却金額が変わらないのであれば、5年を経過してから売却活動をするという方法は一つの目安となります。

マンションの売り時として大切なのが市況のタイミングです。マンションの購入を考えている人が多いほど、中古マンションも高い金額設定で買い手を探すことができ、さらに相場が上昇していれば、高値売却の可能性が高まります。

市況のタイミングとは、「マンション需要」と「相場の上昇」が重なった時となります。レインズが発表している「2020年7～9月期の首都圏相場」によると、中古マンションの成約件数は前年比プラス1.4%となり、7～9月期の件数としては機構発足以降、過去最高を記録しています。

また、成約価格は5.8％上昇、成約㎡単価は3.6％上昇するなど好調です。一方、新規登録件数は13.7％の減少で、4四半期連続で前年同期を下回っています。

マンション価格が上昇するなか供給量は減少しているため、中古マンション需要は増加傾向にあると言えます。このような市況において、中古マンションを有利に売り出すことも期待できます。

マンション市況のように不動産相場全体の動きをみるとともに、保有するマンションの周辺エリアがどのように相場が変動しているのかをチェックすることも大切です。

例えば、不動産専門情報サービス会社の東京カンテイが発表した「都道府県別の中古マンション価格の推移」によると、2020年6月における70平方メートル換算の中古マンション価格は、前月比6.3%上昇した長野県に対して、島根県は4.1％下落しています。

このようにエリアごとにも細かくみると、中古マンションの相場は常に変動しています。この流れを確認して、売り時を見極めることも重要なポイントになります。

マンションを購入する際、多くの場合、ローンを組みます。ローン金利は低いほど、返済負担が軽くなるので、マンションの購入意欲も高まります。このように、マンションの売り時を考える際には、金利の動向にも注意が必要です。

例えば、長期固定金利「フラット35」の金利は2009年1月で2.88%、2019年12月で0.92%となっています。一方、国土交通省の「全国のマンションの不動産価格指数」によると、不動産価格は2009年1月の94.7から2019年12月の149.5へと上昇しています。

今後の金利動向について、日本銀行は、「新型コロナウイルス感染症の影響を注視し、必要があれば、躊躇なく追加的な金融緩和措置を講じる」との方針を示しているため、新型コロナウイルスの影響が大きい状況で早急に金利が上昇する可能性は低いと考えることができます。

マンションの売り時を確認したあとに、実際に売却する際にはどのような点に注意すればよいのでしょうか。ここでは売り時でのマンション売却における注意点を4つご紹介します。

マンション需要が高いときに売出価格を強気の設定にすると、余計に買い手が付きにくくなることがあります。価格が高すぎるため敬遠されるというだけでなく、価格を下げたときに、「値下げしなければ買い手がつかないマンション」という悪いイメージを持たれる可能性があります。

どれだけ時間がかかっても高く売れればよいという考え方もありますが、売り出してから長期間経過すると、「売れないマンション」というイメージも強くなり、さらに敬遠される可能性が高くなります。

このように、周辺相場とあまりにかけ離れた価格設定にしてしまうと買主の印象が悪くなり、売却がスムーズに進まない可能性があります。マンションの適正相場を見極めて、計画的に売り出し価格を設定することが大切です。

竣　工　2022年6月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩2分
総戸数　28戸

住　所　東京都墨田区東駒形4-20-9
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月
（※2022年7月末迄の申込に限る）

■物件名フリガナ
クオリタスホンジョアヅマバシ
QUALITAS 本所吾妻橋

■近隣周辺施設情報
ローソン本所吾妻橋南店まで約120m
セブンイレブン墨田業平1丁目店まで約420m
ローソンストア100墨田区本所4丁目店まで約560m
まいばすけっと本所吾妻橋駅前店まで約260m
どらっぐぱぱす東駒形店まで約230m
吾妻橋交番まで約220m
吾妻橋新タワークリニックまで約240m
墨田区役所まで約680m
本所吾妻橋駅前郵便局まで約250m
横川公園まで約270m
マツモトキヨシ浅草店まで約1180m
三菱UFJ銀行浅草支店まで約1260m
イトーヨーカドー曳舟店まで約1690m
浅草寺こども図書館まで約1260m

物件名	クオリタス本所吾妻橋賃貸
所在地	東京都墨田区東駒形4-20-9
最寄駅	都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上8階 RC造
総戸数	28戸	築年月	2022年6月

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額5,500円
■駐輪場　　　35台/月額330円
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■設　計　　　株式会社Co-Co Design一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社谷口工務店
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬：敷1積増　猫：敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～1LDK（25.26㎡～40.40㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。