ディアレイシャス押上桜橋/事故

毎月の家賃収入は各部屋の入居状況と賃料によって決まるため、高い入居率を維持できるかどうかがアパート経営において重要なポイントとなります。

しかし、アパート経営によって手に入れることができる手残りの収入は、家賃収入から経費などを差し引いたものとなるため、コストが多くかかってしまった場合には、空室が生じて家賃収入が減ったのと同じくらいの影響が出てしまいます。

そのため、安定したアパート経営を行うには、入居率を高く維持することができるかだけでなく、アパート経営にかかるコストを抑えることができるかも重要になってくると言えるでしょう。

毎月の賃貸管理費など一定額がかかるものを除くと、考慮をしなければいけないコストとしては、原状回復費用や広告費用、アパートローンの返済などが挙げられます。

原状回復費用とは、次の入居者が気持ちよく入居することができるように、傷んでいるクロスを張り替えたり、ハウスクリーニングを依頼したりするためにかかる費用で、広告費用とは、次の入居者の募集広告を行う場合にかかる費用を指しています。

どちらもアパートの入居者が退去した場合に発生するコストとなりますが、不動産会社が日常的に行うアパートの清掃や家賃徴収といった管理業務の範囲には含まれていないため、管理委託費用とは別に徴収されます。

また、アパートローンの返済については、ローンの契約内容によって毎月・毎年の返済額が大きく変動するため、できるだけ良い条件での借り入れを目指したいところです。

部屋の使用状況や損耗度合いによってかかる費用は変わってきますが、1部屋の原状回復費用の相場としては5万円~10万円程度と考えておくと良いでしょう。

次に、誰が原状回復の費用を負担するのかという点ですが、通常生活しているだけで生じるような消耗の場合は、入居者の負担とならず、故意の過失や通常想定していない使用方法によって生じたような消耗の場合は、入居者の負担になります。

例えば、通常使用していて、日焼けなどによってクロスが傷んだ場合などは入居者の負担になりません。しかし、ペットを飼っていたり、タバコを吸っていたりなど、通常の使用方法ではない場合などは入居者の負担になります。

そのため、通常使用していて生じる消耗に関しては、入居者に別途請求することができず、家賃に原状回復費用が含まれていると解釈されてしまいます。入居者から入居時に預かる敷金を使用することはできず、実質オーナー負担になってしまうので注意が必要です。

広告費用は、いくらまで請求できるといったような内容は規定されていません。そのため、実際に入居者を募集するにあたってかかった費用を請求することができますが、入居者の家賃収入の1ヶ月分を広告費として徴収するのが一般的です。

しかし、競合物件の多い激戦区や入居者を探すのが困難な不人気物件の場合は広告費を引き上げる不動産会社も多く、入居者の家賃収入の2~3ヶ月分を広告費と徴収されるケースもあります。

この原状回復費と広告費が、アパート経営の収益に対して実際にどれくらいの影響があるかも見ておきましょう。仮に、1棟8部屋のアパートを経営していて、退去しても1ヶ月以内に次の入居者が見つかるような物件であったとします。

一見すると入居率が高く、すぐに入居者が見つかる優良なアパートに感じるかもしれませんが、たとえば各部屋の入居者が2年に1回入れ替わっている場合だと、1部屋につき2年間で以下の家賃収入減とコスト増が発生することになります。

次の入居者が決まるまでの家賃1ヶ月分+原状回復費(家賃1ヶ月分)+広告費(家賃1ヶ月分)=家賃3ヶ月分

これを1年あたりに直すと、「家賃3ヶ月分÷2年間=1.5ヶ月分/年」の収入減となりますので、たとえば満室時の利回りが6%の物件であれば、以下の計算のように実質的には5.25%の利回りしか得られないということが分かります。

アパート経営の場合には、各金融機関が提供している投資用の不動産ローンを利用することになりますが、住宅ローンよりも金利が高く、返済期間が短いという特徴があります。

例えば、物件価格が1億円で、利回り6%の新築アパートがあったとします。このアパートを30年返済のローンで、金利1.5%と金利3.0%でそれぞれ融資を受けた場合の毎月の返済金額はどうなるのでしょうか?シミュレーションを行うと、結果は以下のようになります。

両方とも満室経営が実現できているにも関わらず、融資金利の違いによって年間91万7808円の返済額の違いが生じていることが分かります。1ヶ月に直せば、7万6484円となり1室分の家賃収入相当の金額となりますので、融資の契約内容のアパート経営に与える影響がいかに大きいかが分かります。

両方を解決するための方策は「アパートの品質にこだわり、入居者の満足度を高めること」になります。入居者の満足度を高めることができれば、長く住むインセンティブが働き、入居率が高く長く住むと見込まれるアパートは金融機関からも高く評価されて金利面でも優遇されるためです。

たとえば、入居者から求められる以下のような要素を満たすアパートであれば、入居者の満足度を長期にわたって高く維持できると考えられます。

アパートの設備や立地条件が他のアパートより劣ってしまっている場合は、入退去が多くなってしまいます。最初のうちは新築アパートのきれいさを求めて入居者を確保できても、同じような金額で駅に近かったり設備が優れていたりするアパートが新しくできた場合は、そちらのアパートに移ってしまうことが予想されます。

最初から入居者の満足度の高い立地や設備が備わっているアパートを経営している場合は、近くにアパートが新しくできても見劣りしません。そのため、高い入居率を維持することができるだけでなく、1人1人の入居者が長く入居してくれるため、原状回復費用や広告費といったコストを抑えることができるでしょう。

竣 工 2022年6月
最寄駅 曳舟駅徒歩9分
総戸数 21戸

住 所 東京都墨田区向島5-28-2
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
ディアレイシャスオシアゲサクラバシ

■近隣周辺施設情報
東向島一郵便局まで約540m
向島百花園まで約750m
東京曳舟病院まで約750m
エネルギースーパーたじま向島店まで約370m
コモディイイダ東向島店まで約570m
セブンイレブン墨田向島5丁目店まで約240m
COCO’S東向島店まで約510m
どらっぐぱぱす東向島店まで約730m
ファミリーマート向島4丁目店まで約350m
大黒屋浅草店まで約2860m

物件名 ディアレイシャス押上桜橋
所在地 東京都墨田区向島5-28-2
最寄駅 東武伊勢崎線「曳舟駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 21戸 築年月 2022年6月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   大正建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   大正建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(26.65㎡~27.78㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

クオリタス本所吾妻橋/事故

最新の動向によると、築10年までのマンションの成約件数は、前年同期比で大きな伸びを見せているため、需要が高いことを示しています。一方、築10〜15年以上になると、成約件数はマイナスに転じ、需要も落ち込んでいます。

なお、不動産市場の動きによっては築年数ごとの需要は変動する可能性もあるので、このようなデータもチェックしつつ、売り時となる築年数を確認しておくと良いでしょう。

また、買主の立場から見た場合、築年数が何年くらいまでなら購入する価値があるのかもポイントになります。

例えば、水回りなどの設備を交換する必要があるのかどうか、購入金額の安さでその工事費用をまかなうことができるのかといった実務的な要素もポイントになります。

マンションの譲渡所得税は売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して、所定の税率をかけたものです。取得費は購入金額から減価償却費を引くので、築年数の経過により減少していきます。

この譲渡所得税率は築年数にかかわらず、マンションを所有していた期間に応じて変わります。売却するまでのマンションの所有期間が5年未満の場合、譲渡所得税率は39.63%となります。所有期間が5年以上であれば20.315%です。

このように所有期間が5年未満か5年以上かによって、譲渡所得税は大きく変わる点に注意が必要です。5年未満で売却したほうが大きく利益が出るケースを除き、所有期間が5年を境にしてさほど売却金額が変わらないのであれば、5年を経過してから売却活動をするという方法は一つの目安となります。

マンションの売り時として大切なのが市況のタイミングです。マンションの購入を考えている人が多いほど、中古マンションも高い金額設定で買い手を探すことができ、さらに相場が上昇していれば、高値売却の可能性が高まります。

市況のタイミングとは、「マンション需要」と「相場の上昇」が重なった時となります。レインズが発表している「2020年7~9月期の首都圏相場」によると、中古マンションの成約件数は前年比プラス1.4%となり、7~9月期の件数としては機構発足以降、過去最高を記録しています。

また、成約価格は5.8%上昇、成約㎡単価は3.6%上昇するなど好調です。一方、新規登録件数は13.7%の減少で、4四半期連続で前年同期を下回っています。

マンション価格が上昇するなか供給量は減少しているため、中古マンション需要は増加傾向にあると言えます。このような市況において、中古マンションを有利に売り出すことも期待できます。

マンション市況のように不動産相場全体の動きをみるとともに、保有するマンションの周辺エリアがどのように相場が変動しているのかをチェックすることも大切です。

例えば、不動産専門情報サービス会社の東京カンテイが発表した「都道府県別の中古マンション価格の推移」によると、2020年6月における70平方メートル換算の中古マンション価格は、前月比6.3%上昇した長野県に対して、島根県は4.1%下落しています。

このようにエリアごとにも細かくみると、中古マンションの相場は常に変動しています。この流れを確認して、売り時を見極めることも重要なポイントになります。

マンションを購入する際、多くの場合、ローンを組みます。ローン金利は低いほど、返済負担が軽くなるので、マンションの購入意欲も高まります。このように、マンションの売り時を考える際には、金利の動向にも注意が必要です。

例えば、長期固定金利「フラット35」の金利は2009年1月で2.88%、2019年12月で0.92%となっています。一方、国土交通省の「全国のマンションの不動産価格指数」によると、不動産価格は2009年1月の94.7から2019年12月の149.5へと上昇しています。

今後の金利動向について、日本銀行は、「新型コロナウイルス感染症の影響を注視し、必要があれば、躊躇なく追加的な金融緩和措置を講じる」との方針を示しているため、新型コロナウイルスの影響が大きい状況で早急に金利が上昇する可能性は低いと考えることができます。

マンションの売り時を確認したあとに、実際に売却する際にはどのような点に注意すればよいのでしょうか。ここでは売り時でのマンション売却における注意点を4つご紹介します。

マンション需要が高いときに売出価格を強気の設定にすると、余計に買い手が付きにくくなることがあります。価格が高すぎるため敬遠されるというだけでなく、価格を下げたときに、「値下げしなければ買い手がつかないマンション」という悪いイメージを持たれる可能性があります。

どれだけ時間がかかっても高く売れればよいという考え方もありますが、売り出してから長期間経過すると、「売れないマンション」というイメージも強くなり、さらに敬遠される可能性が高くなります。

このように、周辺相場とあまりにかけ離れた価格設定にしてしまうと買主の印象が悪くなり、売却がスムーズに進まない可能性があります。マンションの適正相場を見極めて、計画的に売り出し価格を設定することが大切です。

竣 工 2022年6月
最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩2分
総戸数 28戸

住 所 東京都墨田区東駒形4-20-9
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月
(※2022年7月末迄の申込に限る)

■物件名フリガナ
クオリタスホンジョアヅマバシ
QUALITAS 本所吾妻橋

■近隣周辺施設情報
ローソン本所吾妻橋南店まで約120m
セブンイレブン墨田業平1丁目店まで約420m
ローソンストア100墨田区本所4丁目店まで約560m
まいばすけっと本所吾妻橋駅前店まで約260m
どらっぐぱぱす東駒形店まで約230m
吾妻橋交番まで約220m
吾妻橋新タワークリニックまで約240m
墨田区役所まで約680m
本所吾妻橋駅前郵便局まで約250m
横川公園まで約270m
マツモトキヨシ浅草店まで約1180m
三菱UFJ銀行浅草支店まで約1260m
イトーヨーカドー曳舟店まで約1690m
浅草寺こども図書館まで約1260m

物件名 クオリタス本所吾妻橋
所在地 東京都墨田区東駒形4-20-9
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 28戸 築年月 2022年6月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台/月額5,500円
■駐輪場   35台/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社Co-Co Design一級建築士事務所
■施 工   株式会社谷口工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(小型犬:敷1積増 猫:敷2積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.26㎡~40.40㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

クリアル日本橋浜町/事故

竣 工 2022年7月
最寄駅 浜町駅徒歩6分
総戸数 16戸

住 所 東京都中央区日本橋浜町3-45-2
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
クリアルニホンバシハマチョウ
CREAL日本橋浜町

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート日本橋浜町Fタワー店まで約400m
ローソンスリーエフ日本橋中洲店まで約450m
セブンイレブン日本橋浜町店まで約600m
まいばすけっと清洲橋西まで約350m
成城石井日本橋浜町店まで約400m
トルナーレ日本橋浜町まで約500m
日本橋清洲クリニックまで約300m
トルナーレ内科外科まで約550m
トモズトルナーレ浜町店まで約500m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約800m
日本橋浜町郵便局まで約280m
中央人形町二郵便局まで約750m
日本橋消防署浜町出張所まで約20m
中央区立中洲公園まで約10m
中央区立浜町公園まで約500m
浜町区民館まで約90m
浜町保育園まで約90m

物件名 クリアル日本橋浜町
所在地 東京都中央区日本橋浜町3-45-2
最寄駅 都営新宿線「浜町駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 16戸 築年月 2022年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   AIUEO STUDIO株式会社
■施 工   ユービーエム株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1SLDK(25.82㎡~51.72㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

パセオ神楽坂/事故

竣 工 2022年5月
最寄駅 神楽坂駅徒歩2分
総戸数 14戸

住 所 東京都新宿区矢来町152
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
パセオカグラザカ
PASEO神楽坂

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン新宿神楽坂駅西店まで約180m
ファミリーマート神楽坂上店まで約220m
まいばすけっと神楽坂駅西まで約250m
業務スーパー 新宿榎店まで約500m
ココカラファイン神楽坂上店まで約500m
くすりの福太郎神楽坂店まで約550m
アネックスビル診療所まで約500m
神経研究所附属晴和病院まで約1000m
神楽坂ねこの郵便局まで約120m
新宿天神郵便局まで約350m
警視庁牛込警察署まで約750m
りそな銀行神楽坂支店まで約450m
三菱UFJ銀行飯田橋支店まで約650m
区立江戸川小学校まで約600m
区立牛込第一中学校まで約750m
都立新宿山吹高等学校まで約800m
赤城神社まで約160m
区立あかぎ児童遊園まで約90m
区立白銀公園まで約350m

物件名 パセオ神楽坂
所在地 東京都新宿区矢来町152
最寄駅 東京メトロ東西線「神楽坂駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 14戸 築年月 2022年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   ―
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.38㎡~51.75㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

リルシア大塚/事故

竣 工 2022年6月
最寄駅 巣鴨新田駅徒歩5分
総戸数 14戸

住 所 東京都豊島区北大塚3-18-23
概 要 地上3階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
リルシアオオツカ
RELUXIA 大塚

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン豊島北大塚3丁目店まで約140m
ファミリーマート北大塚2丁目店まで約280m
フレッシュフーズ伊勢伊まで約160m
まいばすけっと北大塚3丁目まで約180m
肉のハナマサ 北大塚店まで約300m
ダイソーよしや大塚店まで約500m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約400m
ココカラファイン大塚店まで約450m
大塚北口診療所まで約400m
山口病院通所リハビリテーションことぶきまで約400m
大塚駅前郵便局まで約550m
西巣鴨一郵便局まで約550m
セントラルウェルネスクラブ上池袋まで約450m
豊島区立北大塚公園まで約350m
豊島区立豊成小学校まで約400m
巣鴨中学校・巣鴨高等学校まで約450m

物件名 リルシア大塚
所在地 東京都豊島区北大塚2-18-23
最寄駅 都電荒川線「巣鴨新田駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上3階 RC造
総戸数 14戸 築年月 2022年6月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~2LDK(30.22㎡~47.93㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。