メイクス笹塚アジールコート/事故

2020年1月~11月までの首都圏の新築マンションの価格は5,800万円台~6,500万円のレンジで推移しており、11月時点で5,922万円と高水準を維持しています。

ただ、気になるのが契約率と戸数です。新築マンションの契約率は70%を上回れば好調と言われますが、2020年11月は契約率58.1%と低迷してきています。また、首都圏の新築マンションの新規発売戸数は前年同月比15.3%減と減少していることも気がかりです。

背景として、新型コロナウイルス感染拡大により、リモートワークへの移行が進み、都心部やマンションに住むメリットや魅力が低下していることが挙げられるでしょう。マンションの需要が減少する一方で、自宅でワークスペースなどを確保しやすい郊外の戸建ては物色が進んでいます。

2020年10月時点の東京都の分譲マンション賃料は前年同月比4.3%の上昇となっています。2019年10月も前年同月比5.3%の上昇であったことを考えると、賃料は上昇トレンドにあると言えるでしょう。

一方、不動産投資家側の意識についても見ていきましょう。不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」を運営する健美家株式会社が2020年4月23日~5月7日の期間で、サイト会員に実施した「不動産投資に関する意識調査:第12回」において、1年前と比べた現在の投資用不動産の価格について、「価格が上昇」したという回答が、前回調査(2019年10月)比21.5ポイント減少し、9.4%となり、「価格が下降している」という回答が11.4ポイント増の44.7%となりました。

また、「不動産投資を取り巻く環境で気になること」については、「新型コロナウイルス感染症の影響 」が最多割合で73.0%、続いて「不動産の価格動向」62.9%、「経済全般の状況」が56.8%となっています。

不動産サービス大手のCBREが2020年11月5日に発表した2020年第3四半期の投資市場動向では、日本における事業用不動産の投資額は対前年同期比26%減の5,990億円と大幅減少となっています。

主要アセットタイプ別投資額では、物流施設だけが前年を上回って対前年同期比88%増、主要アセットタイプの中で減少幅がもっとも大きかったホテルは同86%減少しています。

コロナ禍を受け、物流施設の投資実績がこれまでなかった投資家も関⼼を寄せており、CBREは「特に地⽅ではドライバー不⾜解消のため分散ニーズを反映して市場が拡⼤しつつある。

融資の引き締めや着工件数減少などで一棟物件の投資機会などが少なくなる中、2020年も勢いが続いたのが不動産投資型クラウドファンディングの分野です。

不動産投資型クラウドファンディングの案件は、4%~5%と利回りはあまり高くない案件も多いのですが、1万円から不動産投資ができることや投資手続きが簡単なこと、物件やエリアなどに関する詳細な情報開示や優先劣後スキームなどによるリスクを軽減する仕組みが充実していることなどに加え、案件数がまだまだ少ないことやオンラインで投資手続きが完了できることなども相まって、投資家からの人気が高く、事業者の新規参入も相次いでいる状況です。

不動産投資型クラウドファンディング大手のCREALは累計調達額で60億円を突破しています。マンションなどはもちろん、保育園や学校などのESG不動産投資を手掛けている点が特徴です。

また、永久不滅ポイントなどで不動産投資ができるプロパティエージェントの「リンプル」も2020年10月末時点で投資家数が13.5万人を超えるなど、活況が続いています。

Jリート指数は、年初の1月4日始値2150.98から、12月18日終値時点で1715.56となっており、年初から大きく下落しました。新型コロナウイルスの感染拡大を受けて2020年3月19日に1145.53まで急落した後、いまだに値が戻ってきていない状況です。

Jリートのなかで大きな比率の資産規模を占めるオフィスのマーケット環境についても詳しく見てみると、オフィス仲介大手の三鬼商事の発表数値によれば、2020年の東京ビジネス地区の平均空室率は1月時点の1.53%から11月時点で4.33%まで大きく上昇しており、企業のリモート移行が進む中で、オフィスの解約が増え、新規の成約がまとまらない状況が続いています。

この状況が2021年も続けば、都内のオフィスマーケットの賃料下落や、オフィス街からの商業施設の撤退などが相次ぎ、周辺エリアの魅力の低下や利便性の低下が起こり、近隣の不動産価格にも影響を与えることが予測されます。

2020年は海外不動産市場にとって、非常に大きな影響がありました。新型コロナウイルスにより海外への渡航が制限されたため、海外不動産の視察や内見などができなくなったためです。

海外不動産の事業者にとっても、成約率の大幅低下や資金繰りの悪化などで非常に苦しい一年となった模様です。2021年は、新型コロナウイルスのワクチンにより渡航制限も徐々に解除されていくと考えられますが、沈静化までにはしばらく時間がかかると見込んでおいたほうが良いでしょう。

日経平均株価は2020年1月4日時点の終値23,204円86銭から、2020年12月18日時点の終値で26,763円39銭まで値上がりし、日経平均株価が1991年4月以来約29年ぶりに26,500円台を超えたとして注目を集めています。

上昇の背景に、新型コロナウイルスの支援策として行われている金利の引き下げにより債券の利回りが低下して魅力が減少し、株式の魅力が高まっていることや、日銀によるETF買い付けなどによる下支え、巣ごもりにより個人投資家資金が市場に流れ込んできていることなどが挙げられます。

2020年12月現在、大手機関投資家からは「2021年以降も債券の魅力は低く、株式市場には引き続き投資妙味がある」という声も聞かれますが、実体経済が冷え込む中での最高値圏ということで、冷静かつ慎重に動向を見ていく必要があるといえるでしょう。

2021年は不動産投資市場を含め、経済全体が新型コロナウイルスのワクチン開発と接種時期に左右される年になると考えられます。

2020年12月現在、ワクチン開発が進んでいるのは米国ですが、米国や日本でのワクチンの接種完了が2021年の後半や2022年以降にずれ込んでいく場合には、経済や株価にとっては大きなマイナスインパクトとなります。また、2021年に新型コロナウイルスの変異が起こった場合についても、世界が新たな脅威に直面することとなりますので、こちらも大きな経済全体にとってマイナスのシナリオとなります。

一方、現在の状況が長く続けば続くほど、オンラインへの移行やリモート体制への移行が一層進み、働き方や住み方の多様性がより高まる可能性があります。2019年までは職住近接が不動産市場のトレンドでしたが、2021年移行にそのトレンドにまた回帰していくのか、都市部から郊外や地方への移住の動きが加速するのか、分かれ目の年になることも考えられます。

竣 工 2022年6月
最寄駅 代田橋駅徒歩6分
総戸数 70戸

住 所 東京都渋谷区笹塚2-27-5
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
メイクスササヅカアジールコート

物件名 メイクス笹塚アジールコート
所在地 東京都渋谷区笹塚2-27-5
最寄駅 京王線「代田橋駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 70戸 築年月 2022年6月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社陣設計
■施 工   多田建設株式会社東日本第一事業本部
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   相談(消音機能付き)
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1R~1LDK(00.00㎡~00.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

クオリタス押上/事故

借地権付の不動産と言っても、地主とどのような契約を締結していたのかによって大きな違いがあります。

例えば、契約期間や更新の有無、借地権者による建物の解体の有無、地主による建物の買取の有無など、借地契約の内容によってとれる手段が限られる可能性があります。

地主が更新を拒否するには正当事由が必要で、正当事由が認められない場合は借地権者が半永久的に土地の使用を続けることになります。

また、借地権者には契約解除後の建物買取請求権が認められており、地主に建築した建物を買い取ってもらえるため、借地権者に有利な契約条件と言えるでしょう。

旧借地権にあった構造による契約期間の違いはなくなりました。また、更新後の契約期間が1回目と2回目以降で異なっています。

借地権者には契約解除後の建物買取請求権が認められているため、依然として借地権者が有利と言えますが、更新後の契約期間が短くなっているので地主に歩み寄った契約条件と言えるでしょう。

定期借地権も新借地借家法に基づいて締結された借地権で、契約が更新されないのが普通借地権との大きな違いです。定期借地権は大きく以下の3つに分類されます。

一般定期借地権では、契約期間を50年以上に設定します。借地権者は契約終了時に建物を解体して更地に戻してから土地を返還しなくてはなりません。

建物譲渡特約付借地権では、契約期間を30年以上に設定します。一般定期借地権は建物を解体して更地に戻してから返還しなくてはなりませんが、建物譲渡特約付借地権は地主が建物を買い取ってくれるのでそのまま土地を返還することが可能です。

事業用定期借地権では、契約期間を10年以上50年未満に設定します。上記2つは建物の用途が限定されていませんでしたが、事業用定期借地権は事業用に限定されています。契約終了時は建物を解体して更地に戻してから土地を返還しなくてはなりません。

契約の更新が認められていないため、地主有利の契約条件と言えます。契約条件によっては建物の買取の有無が異なるため、契約条件をしっかり確認しましょう。

借地権付の不動産を相続した後の選択肢として、相続して住むもしくは契約期間満了まで放置する、売却する、活用するの3つが挙げられます。

相続した借地権付き不動産に居住する場合、借地権の契約期間を確認しておきましょう。借地契約が更新できなかった場合、居住し続けることが難しくなることがあるためです。

その他、定期借地権で契約が更新されず、建物を解体して更地に戻してから土地を返還しなくてはならない場合は契約終了時に解体費用がかかる可能性があります。居住する場合にはこれらの点に注意しておくことが大切です。

また、借地権付の不動産を相続した人の中には、自分自身が借地権付の不動産を使用しないため、途中解約したいと考える人もいると思います。

しかし、地主・借地権者ともに原則として途中解約はできないという点に注意が必要です。災害や老朽化で建物が使えなくなった場合など特殊な事例においては、借地権者からの途中解約が認められる可能性がありますが、原則途中解約ができないことに留意しておきましょう。

相続した借地権付きの不動産は売却できますが、地主の許可が必要で、地主の許可がなければ売却できません。もし、許可を得ないまま売却した場合、契約違反を理由に地主から土地の明け渡しを請求される可能性があるので注意が必要です。

また、地主の許可を得る際は承諾料を支払うケースがあります。承諾料の相場は借地権価格の10%程度となっているため、売却を検討中の人は承諾を得ることと承諾料がかかるケースがあることに注意しましょう。

なお借地権付き不動産は土地の所有権がないことから、土地付きの不動産と比較して売却に苦戦する傾向があります。売買の取引事例も少なく、不動産会社によって査定額が大きく異なるケースも多い物件であると言えるでしょう。

竣 工 2022年6月
最寄駅 押上駅徒歩5分
総戸数 22戸

住 所 東京都墨田区横川3-11-7
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月
(※2022年7月末迄の申込に限る)

■物件名フリガナ
クオリタスオシアゲ
QUALITAS押上

■近隣周辺施設情報
ローソン・スリーエフ墨田横川三丁目店まで約190m
ローソンストア100業平店まで約230m
セブンイレブン墨田区横川5丁目店まで約500m
ビッグ・エー 墨田業平店まで約450m
東武ストア業平店まで約500m
肉のハナマサ 錦糸町店まで約600m
どらっぐぱぱす横川店まで約150m
墨田クリニックまで約190m
社会福祉法人賛育会賛育会病院まで約400m
本所郵便局まで約600m
墨田区横川出張所まで約260m
警視庁本所警察署まで約200m
押上温泉大黒湯まで約80m
業平公園まで約180m

物件名 クオリタス押上
所在地 東京都墨田区横川3-11-7
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 22戸 築年月 2022年6月

■駐車場   ―
■バイク置場 22台/月額330円
■駐輪場   4台/月額5,500円
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■設 計   株式会社ヒロ・デザイン・オフィス
■施 工   エミアス株式会社
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(小型犬:敷1積増、猫:敷2積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.25㎡~25.72㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。