現金買いで中古物件を取得し不動産投資を行うことで、融資に関するリスクや支出を抑えることを可能にさせ、高利回りの物件取得にも役立ちます。
現金買いと中古物件を組み合わせることで、投資の失敗リスクの回避や、中古物件のリスクの抑制につながります。それぞれのメリットについて詳しく見て行きましょう。
元金の返済や利息の支払いがないため、その分、月々のキャッシュフローに余裕が生まれます。金利上昇リスクも考慮する必要がありません。
また、購入不動産に抵当権を設定され、返済が滞ると金融機関に差し押さえられてしまうというリスクも無くなります。
現金買いでは、不動産投資物件の購入にあたって、融資を受けることができるかどうかを考慮することなく、購入したいと考えた物件を手持ち現金の範囲内で購入することができます。
すなわち、「利回りが高いが担保評価が低く、融資を受けることができない」というような物件も購入することが可能になります。
築古の物件や再建築不可の物件など、利回りが高い物件のなかには融資を受けることが難しい物件も多くあります。現金買いのメリットの一つとして、高利回り物件を狙うことができるという点が挙げられるでしょう。
新築物件は、中古物件よりも資産価値の下落幅が大きくなります。東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」によると、区分マンションでは新築時から築20年ぐらいまでに約半分まで市場価値が下落する傾向が見られています。
中古物件を購入することで、資産価値の大きな下落を防ぐことができるのは、メリットといえるでしょう。
現金買いをする場合、レバレッジが利かないため、購入不動産の価値が下落すると、投資としての利益に大きな影響が生じてきます。価値下落リスクの低い中古物件を現金買いすることで、資産価値の下落による投資の失敗を回避することが可能になると言えます。
いざという時に売却しやすいのも、現金買いのメリットです。中古物件では購入前には分からなかった建物の瑕疵などが見つかって、修繕費が予想よりも大きくなるリスクがあります。
しかし、融資を受けて抵当権を設定されていると、残債を一括返済できる売却価格に設定する必要があります。売却価格が残債よりも低いオーバーローン物件である場合、差額を現金で支払わなければ売却することができません。
オーバーローンで差額分の現金もない場合は、「修繕できず家賃収入が入らない状態で、売却もできず、融資の返済が積み重なっていく」ということになりかねないリスクがあります。
一方、現金買いであれば自由に売却することが可能となります。抵当権の設定もなく、中古物件のリスクを抑えることができるといえるでしょう。
現金買いで中古物件を購入すると、金融機関の物件評価を知ることができず、客観的なリスク判断が難しくなるというデメリットがあります。修繕リスクに備える手元資金が減ってしまうのもデメリットです。
それらのリスクは、販売価格にもある程度反映されます。しかし、賃貸需要の多い好立地である場合などでは、他のプラス要因が働いて価格を押し上げ、物件の持つリスクが価格からは判断しにくくなっていることがあります。
金融機関から融資を受けて購入する場合、金融機関の融資審査を通じて、購入物件のリスクがどのように評価されるのか、客観的に知ることができます。
現金買いの場合は、このような金融機関の評価を知ることができず、不動産会社の情報や自分で調べた情報などからリスクを判断しなければならないのはデメリットといえます。
現金買いをすることで、手元資金が減ってしまうこともデメリットです。特に、中古物件の不動産投資では大きなリフォームが必要となる場合もあり、修繕費の支出が多額になる傾向にあります。
現金買いをしていれば、売却という選択肢もあるものの、賃貸収入を得ていくには運営を継続していく必要があります。運営を続けていくためには、修繕費などの大きな支出に備え、手元資金に余裕を持っておくことが重要です。
現金買いをすることで手元資金が減り、様々なリスクへ対処する資金が乏しくなってしまします。手元の資金を全て投資してしまわないよう、資金バランスを調整することが重要です。
現金買いで中古物件を購入し、不動産投資をおこなう際には、これまで述べてきたデメリットを踏まえたうえで、それらのリスクをできる限り軽減するように注意したいといえるでしょう。
中古物件はリスクが高いうえに、現金買いの場合、金融機関による物件の資産性の評価を知ることができません。購入者自身が、物件の資産性について慎重に調査をおこなう必要があります。
特に、建物に致命的な欠陥がないかどうか、建ぺい率・容積率を超過していないかどうか、再建築不可でないかどうか、私道道路に接している場合持分があるかどうか、などには注意したいといえます。
中古物件を現金買いする際には、手元資金が減ってしまうのに、大きな修繕費用が発生する可能性がある点に注意が必要です。
空室のある物件を購入して、家賃収入が発生する前に多額の修繕費用を支出する場合には、周辺地域の賃貸需要と家賃相場を調べて、想定家賃収入との収支バランスに気を付けましょう。
また、入居者が退去して再募集する場合、同じ家賃で入居者が付くとは限りません。再募集の前にリノベーションなどを検討するときも、収支シミュレーションをおこなうようにしましょう。
手元資金は、日常生活でトラブルがあった場合や人生設計における大きな出費の予定などに備えて、余裕を持っておくようにしましょう。
現金買いで不動産投資をおこなう際は、投資効率が良くないため、売却を意識した収支シミュレーションを行うことを検討してみるとよいでしょう。
竣 工 2022年5月
最寄駅 両国駅徒歩7分
総戸数 27戸
住 所 東京都墨田区両国1-7-12
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月
■物件名フリガナ
クオリタスリョウゴク
QUALITAS両国
■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約490m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約500m
エンゼルファミリー両国店まで約320m
本所松坂町公園まで約570m
墨田区立両国小学校まで約750m
墨田区立両国中学校まで約1160m
サンマルクカフェ両国西口店まで約570m
ロイヤルパークホテルまで約1250m
成城石井日本橋浜町店まで約690m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約800m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約920m
| 物件名 | クオリタス両国賃貸 | ||
|---|---|---|---|
| 所在地 | 東京都墨田区両国1-7-12 | ||
| 最寄駅 | JR中央・総武線「両国駅」徒歩7分 | ||
| 物件特徴 | REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 | ||
| 構造規模 | 地上12階 RC造 | ||
| 総戸数 | 27戸 | 築年月 | 2022年5月 |
■駐車場 ―
■バイク置場 有
■駐輪場 有
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■設 計 株式会社谷口工務店一級建築士事務所
■施 工 株式会社谷口工務店
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 相談（敷1積増）
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～1LDK（25.45㎡～41.33㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。