ルクレ森下レジデンス/事故

竣 工 2007年10月
最寄駅 森下駅徒歩3分
総戸数 86戸

住 所 東京都江東区新大橋1-4-14
概 要 地上12階 SRC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ルクレモリシタレジデンス

■近隣周辺施設情
まいばすけっと新大橋1丁目まで約220m
ライフ菊川店まで約900m
赤札堂清澄店まで約1000m
ローソン新大橋一丁目店まで約100m
セブンイレブン墨田千歳店まで約500m
くすりの福太郎森下駅前店まで約450m
森下町郵便局まで約400m
浜町公園まで約900m
新一公園まで約140m
清澄庭園まで約1200m
中央区立総合スポーツセンターまで約200m
明治座森下スタジオまで約600m

物件名 ルクレ森下レジデンス
所在地 東京都江東区新大橋1-4-14
最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 SRC造
総戸数 86戸 築年月 2007年10月

■駐車場   有(平置式)
■バイク置場 有
■駐輪場   有
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■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1K(25.16㎡~25.92㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ベルシード森下2/事故

竣 工 2022年6月
最寄駅 森下駅徒歩5分
総戸数 21戸

住 所 東京都江東区新大橋2-16-4
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ベルシードモリシタ2
ベルシード森下Ⅱ

■近隣周辺施設情報
ローソン新大橋1丁目店まで約150m
セブンイレブン江東新大橋3丁目店まで約250m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約230m
エンゼルファミリー両国店まで約350m
ライフ菊川店まで約750m
くすりの福太郎森下駅前店まで約600m
トモズトルナーレ浜町店まで約900m
森下駅前クリニックまで約450m
あおばクリニックまで約700m
みずほ銀行森下駅前出張所まで約500m
三井住友銀行森下出張所まで約800m
三菱UFJ銀行本所中央支店まで約800m
墨田両国三郵便局まで約500m
森下町郵便局まで約500m
東京法務局墨田出張所まで約750m
江東区芭蕉記念館まで約500m
中央区立浜町公園まで約850m

物件名 ベルシード森下2
所在地 東京都江東区新大橋2-16-4
最寄駅 都営新宿線「森下駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 21戸 築年月 2022年6月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   ―
―――――――
■設 計   株式会社都市環境設計事務所
■施 工   大東建託株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.77㎡~26.30㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

土地の売却に強い不動産会社を選ぶにあたっては、不動産会社の立地、売却の提案力や実績などから不動産会社の営業力を見極めること、ネガティブな材料がないこと、などがポイントになります。

例えば、賃貸の仲介と売却の媒介ではまったく分野が異なるため、賃貸管理の不動産会社に売却の仲介を依頼しても経験や実績が浅く、スムーズな売却活動が期待できない可能性があります。不動産売却を専門としているか、あるいは実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。

また、不動産は土地以外にも、マンション、アパート、戸建、投資用物件など、数多くの種類があります。そのため、不動産売却を得意とする不動産会社であっても物件タイプによって得意・不得意の違いが出てきます。

まずは、戸建や土地の売却を得意としている会社を優先し売却依頼を検討してみましょう。複数の不動産会社が該当するのであれば、売却しようとしている土地と条件の似たような物件の売却実績やノウハウがあるかどうか、確認してみましょう。

具体的な売却方法を提案する力があることも、土地売却に強い不動産会社を選ぶポイントとなります。不動産会社による売却方法の提案力を推察するポイントとして、「相場にあった適切な価格設定ができるか?」という点が重要です。

例えば、不動産の売り出し価格を査定してもらう際には、査定根拠について詳しくヒアリングしてみましょう。担当者に査定の根拠を説明してもらうことで、土地売買のノウハウや経験があるか、様々な売却方法の提案ができるかを確認することが出来ます。

この時、販売活動のなかで、価格を下げる可能性があるか、値下げをする場合はタイミングや下げ幅について明確な回答がもらえるかどうかも判断要素と言えます。

その他、どのような買主が候補になり得るのか、という点も確認してみましょう。土地売却の場合、土地の上に戸建を建築して販売しようとしている建売業者や、注文建築で家を建てられる土地を探している顧客を抱えるハウスメーカーなどの不動産関連業者が買主になることがあります。

提案力のある不動産会社であれば、そのような業者とのコネクションがあり、買主候補の提案や販売活動について具体的に提示してくれる可能性があります。

行政処分歴など、ネガティブな材料がない不動産会社であることも、売却を依頼する不動産会社を選ぶ際の判断要素になります。直近5年以内に行政処分歴がないかどうかについて、国土交通省ネガティブ情報等検索システムで調べることができるので、チェックしてみましょう。

また、不動産会社の中には、一社にしか仲介依頼が出来なくなる専任媒介契約や専属専任媒介契約を強要するような業者が存在します。特に、専属専任媒介契約を締結すると、売主自らが買主候補を見付けた場合にも、媒介契約の契約期間中はその不動産会社を通さないと売却できなくなるので注意が必要です。

専任・専属専任媒介契約は、不動産会社の積極的な売却活動が期待できるメリットのある契約方法ですが、不動産会社の見極めができていない段階で売却の窓口を一社に絞ると、買主候補の範囲を狭めてしまうことにもつながる恐れがあります。

ここからは、土地の売却に強い不動産会社を選ぶポイントを踏まえたうえで、実際にそのような不動産会社を探す際の手順について説明していきます。

不動産会社によって得意・不得意の分野が異なるため、まずは複数の不動産会社に土地の査定を依頼することを検討してみましょう。複数の不動産会社の査定結果や査定の根拠、対応力を総合的に判断しながら、それぞれの内容を比較することが大切です。

また、複数の不動産会社へ効率的に査定依頼をするには、「不動産一括査定サイト」の利用を検討してみましょう。不動産一括査定サイトで物件情報を登録すると、提携している複数の不動産会社へ一括で無料の査定依頼ができ、効率よく査定結果を知ることが可能です。

次に、査定を受けた不動産会社から、媒介契約を締結する候補となる不動産会社をいくつか絞りこみます。複数の不動産会社が該当して迷った場合は、不動産会社の立地や専門性に注目してみましょう。

特に、売却しようとしている土地から近いエリアにある不動産会社は、周辺エリアの不動産事情に詳しい可能性があります。地域密着型の不動産会社は独自のネットワークによる顧客情報を持っているケースもあるため、問い合わせてみましょう。

最終的に土地の売却の媒介を依頼する不動産会社を選定する際は、担当者の対応力も検討対象にしてみましょう。

不動産会社によっては、査定を行った担当者がそのまま買主の仲介対応をすることがあります。担当者の対応力が買主への物件の印象につながることもあるため、顧客対応の良い担当者かどうかという視点も重要なポイントとなります。

また、実績やノウハウが豊富な担当者であれば独自の販売網を持っている場合もあります。

また、不動産売買は、大きな金額が動く取引となるため、売主と担当者との信頼関係は重要です。買主候補が複数現われた場合や、何らかのトラブルが起きたときに後悔しないために、信頼して販売活動を任すことができると感じられる担当者を選びたいといえます。

また、媒介契約には複数の不動産会社に仲介依頼ができる一般媒介契約という契約方法があります。複数の不動産会社で迷ってしまう場合は、まずは一般媒介契約を締結し、契約期間中に売却できなければ専任・専属媒介に切り替えるなど、工夫をしてみましょう。

ステージグランデ日本橋人形町/事故

竣 工 2022年4月
最寄駅 水天宮前駅徒歩3分
総戸数 65戸

住 所 東京都中央区日本橋人形町2-17-2
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ステージグランデニホンバシニンギョウチョウ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン日本橋人形町2丁目店まで約270m
大成堂薬局まで約150m
浜町センタービルクリニックまで約320m
興産信用金庫人形町支店まで約260m
中央人形町二郵便局まで約210m
ホームセンターコーナン江東深川店まで約1780m
中央区立日本橋中学校まで約980m
中央区立有馬小学校まで約430m
人形町保育園まで約220m
浜町公園まで約140m

物件名 ステージグランデ日本橋人形町
所在地 東京都中央区日本橋人形町2-17-2
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 65戸 築年月 2022年4月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1SLDK(25.47㎡~42.61㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アパートの家賃収入に対しては、毎年所得税と住民税がかかります。また、アパートを所有していると、その土地・建物に対しては、固定資産税と都市計画税が毎年課せられます。さらに、アパートを相続したり、贈与したりすると、相続税や贈与税がかかることになります。

所得税は累進課税のため、所得が増えるほど税率が上がる仕組みになっています。課税所得が減って税率が下がると納税額も大きく減り、さらに住民税は所得税の課税所得を下に算定されるため、所得税が軽減されると連動して住民税も軽減されることになります。

不動産所得は、「不動産収入―必要経費」によって算出されます。この不動産収入に関連する必要経費を漏らさずに計上することで、不動産所得を軽減し、所得税を抑えることができます。

例えば、木造アパート経営では、アパートの耐用年数が22年と鉄筋コンクリートのマンションと比較して短いため、1年あたりの建物の減価償却費が大きくなり、キャッシュフローがプラスでも不動産所得がマイナスになることがあります。

サラリーマンの方など不動産所得以外の所得がある人は、給与所得と不動産所得を合算して所得税を算出します。不動産所得がマイナスになる場合は、給与所得と損益通算をおこなって所得税のかかる課税所得が減る可能性があります。

元々土地を所有している人は、固定資産税や都市計画税を各市町村に対して納めています。通常、固定資産税は課税標準額と呼ばれる評価額に対して1.4%、都市計画税は0.3%かかります。

しかし、その土地の上にアパートを建ててアパート経営をおこなうと、住宅用地の特例により、固定資産税や都市計画税が軽減されることがあります。

具体的には、固定資産税の場合、その土地の評価額が、一般住宅用地の場合3分の1、小規模住宅用地の場合6分の1になります。都市計画税の場合は、同様に、一般住宅用地の場合3分の2、小規模住宅用地の場合3分の1になります。

アパート経営には、相続税や贈与税を軽減する効果もあります。相続税や贈与税の算定基礎となる土地の財産評価額は、アパートを建てることにより「貸家建付地」という扱いになり、更地よりも2割程度下がります。

また、小規模宅地等の特例により、200㎡までは50%まで財産評価額が減額されることになります。建物の財産評価額も、固定資産税評価額に借家権割合を乗じた価額とされることから、市場価格よりも6割程度下がる可能性があります。

次に、不動産所得の所得税の確定申告において、税金の控除を受けるときに注意したい点について説明します。税金の控除が受けられるかどうかの分かれ目となるポイントと、不動産所得を赤字にして損益通算を受ける場合の注意点、税制改正の影響、についてそれぞれ詳しく見て行きましょう。

不動産所得を構成する不動産が5棟10室以上を目安とする事業的規模とみなされる場合、計上できる経費の範囲が一定の間接的な費用にまで広がります。

また、青色申告制度というのがあり、所定の手続きを経て所定の帳簿を作成して所得金額などの計算をおこなうと、青色申告特別控除を適用したり、親族に支払う給与、賃貸料が回収できなかった場合の貸倒損失を経費に計上したりできるという特典があります。

ただし、購入時の建物の減価償却費が家賃収入を上回っているような状況は、建物の取得価格に対して家賃収入が少なすぎる可能性があります。長期運用する間に空室率が上昇すると、投資した資金を回収できないおそれがあります。

アパートの売却まで見据えて最終的な収支がマイナスにならないか注意しましょう。アパートローンで購入している場合は、変動金利が上昇して月々の返済金が増額する可能性もあります。

金利が高いと感じる場合は、借り換えによりアパートローンの金利を下げることで月々の返済金をおさえて、収支を改善することができます。

たとえば、借り換えシミュレーションができる「インベース」というサービスでは、オンライン上で不動産投資ローンの借り換えシミュレーションから借り換え手続きの代行まで一貫して行うことが可能です。下記の事例を見てみましょう。

残高2,000万円、金利3%、残年数25年、年齢40才の方の場合、ローンの借り換えを行うことで、毎月の返済額は最大3万円、返済総額で最大310万円の削減メリットがあります。

低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の返済額を減らすことができ、その分キャッシュフローも良くなり運用も改善していきます。借入時の融資条件が悪い場合には、利用を検討してみると良いでしょう。

このように、アパート経営では「税制面だけでなく、実質的な利益がアパート経営で生み出せているか」「日常的なキャッシュフローがマイナスになっていないか」という視点が重要です。

2020年度の確定申告から適用される税制改正で、特にアパート経営をおこなっている不動産投資家に影響があるのは、青色申告特別控除制度の改正です。

2020年度の青色申告特別控除制度の改正により、今までの65万円の控除が、原則55万円になります。ただし、電子帳簿の保存あるいは電子申告をおこなう場合に限って、65万円の控除が適用されます。

その他、基礎控除が38万円から48万円に引き上げられるなど、本年度の確定申告は税制改正が多い年になっています。

所得税を含め、税制は毎年改正されます。アパート経営に関連する税金の仕組みの詳細や最新の情報を知りたい場合、あるいは確定申告をおこなう場合は、税理士などの専門家に相談することも検討してみましょう。

確定申告に必要な書類を整えます。家賃収入があって確定申告をおこなう不動産投資家であれば、確定申告書(B様式)と収支内訳書もしくは青色申告決算書の提出することになります。これらの書類を作成するために必要な書類を整えます。

収支内訳書もしくは青色申告決算書を作成するには、売上帳や預金出納帳などの帳簿が必要です。そして、これらの帳簿を作成するために、家賃の入金されている通帳や家賃明細、管理費や修繕費の領収書などが必要になります。

確定申告書の作成には、給与所得の源泉徴収票などの不動産所得以外の収入明細、医療費控除を受けるのであれば医療費の領収書などが必要になります。

帳簿の作成を自分でおこなうのであれば、会計ソフトとパソコン、ネット環境が必要です。会計ソフトで帳簿を作成すると、税務署に提出する書類まで一通り作成することが可能です。

ただし、簿記や所得税などの知識が必要になるため、税理士などの専門家に任せることも検討しておきましょう。青色申告の65万円控除を受けるために、e-Taxで電子申告をおこなうというのであれば、ネット環境のほか、マイナンバーカードとカードリーダーが必要になります。

必要書類・環境を整えたら、確定申告書(B様式)の作成前に、不動産所得の収支内訳書もしくは青色申告決算書を作成する必要があります。

そのために、不動産所得の売上帳や預金出納帳などの帳簿を作成、整理して一年分の収入と経費の集計をおこないます。この一年分の集計をおこなって収支内訳書もしくは青色申告決算書を作成する作業を「決算」と呼びます。

実際の手続きとしては、家賃の入金されている通帳や各種領収書の一年分の情報を仕訳として会計ソフトに入力していき、帳簿を作成するという流れになります。

確定申告書とは、決算で集計した不動産所得の金額や給与所得の金額、社会保険料控除、医療費控除などの各種控除の金額を集計して、所得税の計算をおこなう書類になります。

すべての書類を作成したら、管轄の税務署に提出します。提出方法は、直接持参するか、郵送、あるいは電子申告であればインターネットで送信することによって提出します。所得税の確定申告書等の提出期限は、翌年の3月15日になっています。

現金で支払う場合は、納付書を用いて金融機関等で納めます。口座振替の手続きをすれば、口座振替も可能です。そのほか、クレジットカード納付やコンビニ納付などもできます。

住民税は、確定申告の情報を下に、それぞれの市区町村が税額を計算し、6月以降に納付書を送ってきます。正社員であれば、特別徴収により勤務先企業に納付書を送ってもらい、12回に分割して給与所得から天引きして企業に納めてもらいます。

この時、確定申告時に住民税を普通徴収にすることで、住所に納付書を送ってもらい自分で納めることも可能です。普通徴収であれば、通常は4回の分割払いになります。