アパートの売り出し価格を、適正価格かどうか分からないまま不動産会社の査定結果に基づいて決定してしまうと、適正価格よりも低く売却してしまったり、相場と比べて価格が高くなってしまい売却が長期化してしまったりする可能性があります。

そのため売却価格の設定は不動産会社に一任せず、自分自身でも相場を調べて把握しておく必要があります。その方法を見ていきましょう。

アパートの売却価格について1社だけに査定を依頼した場合、その不動産会社の査定結果の信憑性が高いかどうかを比較検討できず、正確な判断を行いにくくなります。そこで、複数の不動産会社に査定を依頼するという方法が挙げられます。

例えば、A社・B社・C社の3つの不動産会社に査定を依頼し、A社は8,000万円、B社は7,500万円、C社は7,800万円という査定結果が出たとします。各不動産会社が似たような査定結果を出しているため、7,500～8,000万円が相場である、と見立てられます。

一方で、A社は7,000万円、B社は7,800万円、C社は8,000万円と1社だけ査定結果に開きが生じた場合には、どの価格が相場なのかを自分で確認する必要があります。そのため、不動産会社に査定を依頼した際には、査定価格の根拠もあらかじめ各社に確認しておくと良いでしょう。

なお、収益不動産の価格査定は居住用物件とは異なるノウハウが必要となります。例えば、外部収益（駐車場・携帯基地局・自動販売機収入等）があるかどうかなど、収益物件に慣れていない不動産会社の場合は見逃してしまう可能性があるため、注意が必要です。

各不動産会社によって査定に反映するポイントや狙い、得意とする物件は異なります。不動産会社1社の言うことだけを鵜呑みにせず、様々な情報を総合的に判断することが大切です

複数の不動産会社に査定を依頼するという方法を選んだ場合は、それぞれの不動産会社にアパートの情報を提供しなければなりません。そのため、査定を依頼する不動産会社を増やすとそれだけ手間と時間がかかります。

このような手間を避けたい方は不動産一括査定サービスを活用して相場を調べることを検討してみましょう。一括査定とは、売却を予定しているアパートに関する情報を一度登録するだけで、複数の不動産会社から査定結果を得られるというサービスです。

複数の不動産会社に情報を渡しに行く手間を省くことができるため、効率良く相場を知ることができるうえ、売却活動の依頼も楽になります。また、おおよその相場だけ知りたい場合には匿名査定を利用して査定結果だけを知ることも可能です。

売却する強い意志がある場合は通常の査定方法でも問題ありませんが、相場を知ってから売却するか決めたいという場合には匿名査定の利用を検討してみるのも良いでしょう。

収益還元法とは、アパート経営によって得られる年間の家賃収入の総額と還元利回りからアパートの適正価格を算出するという方法です。具体的な計算方法は以下の通りです。

還元利回りとは、アパートを経営することによって得られる投資利回りのことです。還元利回りには地域や物件の構造・築年数によっておおよその相場があり、利回りから逆算することでも物件の相場を調べることが可能です。

仮に年間の家賃収入の総額が1,000万円で、周辺のアパートの還元利回りが5％だった場合、1,000万円÷5%＝2億円が売却価格の目安となります。

なお、収益還元法では「部屋の家賃設定が適正かどうか？」が、重要なポイントとなります。初めてアパートを売却する場合には、付いている家賃が適正かどうか不動産会社にレントロール等を提出し、確認することを検討してみましょう。

その他、エリアによってはアパートに空室があると買主側の空室リスクの懸念から減額交渉をされたり、金融機関からの評価が低くなったりすることがあります。売出前にはできるだけ空室を減らせるよう、対処しておくことが大切です。

アパートのような収益目的の物件の査定では、主に収益還元法が使われます。不動産会社の査定でも主に使われる方法なので、覚えておくと良いでしょう。

原価法とは、同条件のアパートを手に入れる際に土地の取得と建物の建築に必要な価格を算出後に合算し、アパートの適正価格を調べるという方法です。この方法で算出された価格を積算価格と言います。

積算価格は土地と建物の総和と述べましたが、アパートが既成市街地にあり造成費用等の金額がわからないなど、土地の再調達原価を計算することが困難なケースもあります。この場合は取引事例比較法や、路線価額で求めた価格を利用します。

この積算価格が高いと金融機関の融資審査の際に高い担保評価がなされ、買主が融資を受けやすくなります。融資が受けやすい物件は買い手が付きやすく、相場より低い利回りでも売却できることがあります。こちらも先に解説した収益還元法と合わせて覚えておくと良いでしょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　京急蒲田駅徒歩2分
総戸数　39戸

住　所　東京都大田区蒲田4-18-18
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1K住居対象／キャンペーンＥ／適用可
■1K住居対象／フリーレント2ヶ月
■1K住居対象／実質フリーレント4ヶ月

■2LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
グランパセオカマタ
ＧＲＡＮ　ＰＡＳＥＯ蒲田

■近隣周辺施設情報
あすとウィズまで約220m
ライフ京急蒲田駅前店まで約230m
ファミリーマートサンズ京急蒲田駅西口店まで約140m
セブンイレブン大田区蒲田あやめ橋店まで約220m
ダイモン薬品まで約210m
Olympic蒲田まで約300m
まいばすけっと蒲田4丁目店まで約130m
ローソンストア100蒲田本町店まで約460m
芦田整形外科クリニックまで約80m
蒲田一郵便局まで約850m

物件名	グランパセオ蒲田賃貸
所在地	東京都大田区蒲田4-18-18
最寄駅	京急本線「京急蒲田駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上15階 RC造
総戸数	39戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　─
■バイク置場　─
■駐輪場　　　有
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■設　計　　　株式会社Co-Co Design一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2LDK（25.42㎡～54.83㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。