不動産ローンを滞納してしまった際は、金融機関から通知が届き、3ヶ月目には「個人信用情報機関」に事故として記録される恐れがあります。また、その後も返済が行われない場合には、最終的に競売にかけられ立ち退きを要求されてしまいます。

家が競売にかけられると通常の仲介による売却価格より低い金額で落札される可能性が高く、多くのローン残債を抱えてしまう可能性があります。

不動産ローンを滞納してしまうと、はじめに金融機関からの電話や書面による通知があり、2ヶ月目には「催告状」や「督促状」といった、より債務の弁済を強く促す書面が郵送されてきます。

保証会社がローン契約者に代わり金融機関に弁済を行い、ローンの契約者は保証会社に対して返済を行うことになります。5ヵ月目には競売開始通知書が届き、裁判所の執行官が住宅を訪問し写真撮影等を行い、その後は本格的に競売へと手続きが移行していきます。

このような状況を避けるため、不動産のローンを払えず滞納してしまった時は、早めに金融機関に相談に行くことが大切です。

できれば滞納前に相談に行き、返済スケジュールの変更をしてもらうことが重要です。しかし、既に滞納してしまった際でも早目の行動をとる事で損失をおさえられる可能性があります。

住宅が競売にかけられると、相場の価格より低い金額で入札され多くの債務が残ってしまう可能性が高くなります。

また、競売が行われてしまうと金額だけでなく、精神的・物理的な負担も増加します。例えば、裁判所から物件の調査が入り強制的に立ち退きを要求されるため、引っ越しの準備やその他の費用の捻出が難しくなるケースもあります。

このように、競売は居住者にとって損失が大きいため、できるだけ回避する方向で対処していくことが重要となります。不動産のローンを滞納した際には任意売却や個人再生といった方法で、早めに対処を行いましょう。

一方、任意売却は、家の売却方法の1つで、ローンの残債が家の売却価格を上回るの際に利用されることが多い売却方法です。ローンを組んでいる金融機関に承諾を得て通常の方法と同様に家を売却し、抵当権（家を差し押さえる権利）を外してもらいます。

個人再生は債務整理の1種であり、任意売却は売却方法の1つとなります。多くのケースでは、住宅ローンを滞納している場合や返済できない時は任意売却、住宅ローン以外にも債務がある場合は個人再生を選ぶという流れとなります。

デメリットは破産と同様の社会的評価を受ける可能性があり、個人信用情報機関への事故情報が記録されてしまう可能性があることです。個人信用情報機関へ記録がなされてしまうと、新たにクレジットカードを作る事やローンを組む事が難しくなります。

また、財産目録や報告書、再生計画案など多くの書類を提出しなければならず、手続きが煩雑である点や、手続き費用が破産や特定調停と比較して高い点もデメリットとなります。

ただし、債務を少なくしたい時や、債務を払いきれないものの自己破産に抵抗がある方には有効な方法となります。

リースバックとは投資家や任意売却業者の提携企業に物件を売却し、賃貸借契約を結んで賃貸物件として今の家に住み続ける方法です。親族間売買は親子や兄弟姉妹、親戚等の身内に家を購入してもらい、その後買い戻すという方法となります。

任意売却のデメリットとしては個人再生と同様に個人信用情報機関への事故情報が記録されること、連帯保証人の同意が必要なことです。また、売却価格で金融機関と折り合いがつかず、売却期間が長引いた結果買い手が見つからないというケースもあります。

不動産ローンを滞納した際、個人再生と任意売却のどちらの方法が良いのか、ケースごとにそれぞれ見て行きましょう。

不動産ローンのみ返済できない方、他に滞納している債務の無い方は任意売却を選ぶケースが多くなります。任意売却は不動産ローンの滞納に対してのみ実施される売却手段であるためです

任意売却は債権者である金融機関と不動産ローンについてのみ交渉を進めることになるため、任意売却による売却費用を別の返済費用に充てることはできません。

個人再生は、裁判所に申し立てを行う事で債務を一定額減らす事ができる、債務整理の手続きとなります。この特徴から、不動産ローン以外にも債務がある場合は個人再生を選ぶというケースが多くなります。

反面、不動産ローンしか債務が無く、まだ任意売却が可能であるタイミングであれば個人再生を実施するメリットが多くないと言えます。債務の総額が把握できていない場合や、どちらの方法を選んだら良いか分からない時は弁護士や司法書士等の専門家に相談してみましょう。

個人再生は債務を一定額免除できる一方、手続きが煩雑というデメリットがあります。まずは「任意整理」や「特定調停」で債権者である金融機関と話し合いの場を設けましょう。

任意整理は金融機関と交渉を行い債務の減額をして貰う方法で、「特定調停」は個人再生と同じく、裁判所を通した債務整理の方法です。場合によって、任意整理や特定調停で債務を減らすことができる可能性があります。

特定調停は個人が申し立てる場合、業者1社につき500円程度で、裁判所に来る回数も2回程度となっています。また非公開の席で行うことになっており、外部に知られることリスクが低いため利用しやすい制度と言えるでしょう。

調停でも話がまとまらない場合や、金融機関に減額を断られた時は、個人再生を利用するという流れの方が、損失が少なくなる可能性があります。

不動産ローンを滞納している家の多くはオーバーローン（ローンの残債が家の売却価格を上回る状態）となっています。オーバーローンの家は任意売却を行った方が後の金銭的負担が少なくなる可能性が高くなります。

ただし、アンダーローンの家は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法を検討してみましょう。アンダーローン物件は売却後の資金で債務を一括返済することが可能です。

竣　工　2022年6月
最寄駅　菊川駅徒歩5分
総戸数　46戸

住　所　東京都墨田区立川4-3-6
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
オルタナキクカワ2
ＡＬＴＥＲＮＡ菊川Ⅱ

■近隣周辺施設情報
ビエラ江東橋まで約390m
ファミリーマート立川4丁目店まで約150m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約210m
くすりの福太郎菊川店約まで250m
スギ薬局江東橋南店まで約390m
スーパーオオゼキ菊川店まで約230m
肉のハナマサ住吉店まで約240m
墨田菊川郵便局まで約380m
TSUTAYA江東住吉店まで約480m
ローソンストア100墨田菊川3丁目店まで約340m

物件名	オルタナ菊川2賃貸
所在地	東京都墨田区立川4-3-6
最寄駅	都営新宿線「菊川駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	46戸	築年月	2022年6月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
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■設　計　　　株式会社TAP一級建築士事務所
■施　工　　　住協建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～1LDK（25.80㎡～42.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。