竣　工　2022年7月
最寄駅　駒込駅徒歩2分
総戸数　29戸

住　所　東京都豊島区駒込2-5-9
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全住居対象／キャンペーンＡ／適用可
（※2LDK住居は除く）

■2LDK住居対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ウェルスクエアイズムコマゴメ

■近隣周辺施設情報
中里郵便局まで約400m
東洋大学白山キャンパスまで約2200m
東京大学本郷キャンパスまで約3400m
妙義児童遊園まで約510m
マルエツ駒込店まで約320m
ファミリーマート駒込駅北店まで約60m
スギ薬局駒込店まで約150m
駒込駅前郵便局まで約210m
三菱UFJ銀行駒込支店まで約60m
さつき通り商店街まで約360m
旧古河庭園まで約620m

物件名	ウェルスクエアイズム駒込賃貸
所在地	東京都豊島区駒込2-5-9
最寄駅	東京メトロ南北線「駒込駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上4階 RC造
総戸数	29戸	築年月	2022年7月

■駐車場　　　1台（平置式）月額25,300円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　27台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社オーエーシー設計
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.77㎡～40.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産価格が上がる要因には、様々なものが考えられますが、大きく分けて経済的要因と、社会的要因、その不動産個別の要因があるといえます。

経済的要因としては、不動産市場に直接関係する供給と需要の関係、金融機関の融資姿勢が挙げられます。そのほか、社会的要因として、不動産の所在する地域の再開発や人口増加の影響が考えられます。

そのような全体的な傾向としての視点に加えて、不動産個別の要因としてリノベーションなど付加価値の向上も影響してくることになります。以下で、詳しく解説していきます。

不動産価格の動向を表す、国土交通省の不動産価格指数データの推移をみると、2013年1月頃から、特にマンションの価格指数が一貫して上昇しており、2010年を100とすると、2020年10月には155まで上昇しています。（※国土交通省「不動産価格指数（令和２年１０月・令和２年第３四半期分）」を参照）

公益財団東日本不動産流通機構の「首都圏不動産市場の動向）」による中古マンションの動向データでも、中古マンションの成約件数は2019年まで横ばい、コロナショックの起きた2020年でも前年6％減にとどまっています。

このようなデータからすると、不動産市場では需要が大きく減少しているということもなく、供給量と比較しても需要量は堅調であるといえます。

新築マンションの初月契約率は70％程度、在庫数は10,000戸未満が好調判断の基準とされており、これらを上回っていることからも不動産市場は好況で推移しているといえるでしょう。

不動産は融資を受けて購入することが多いことから、金融機関の融資姿勢の緩和によって不動産の需要が増加し、価格上昇する要因となります。

不動産・建設業向けの貸出金残高の推移※国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート」より引用

不動産・建設業向けの貸出金残高の推移をみてみると、2013年頃から増加を続け、2018年末には1.2倍程度にまでなっています。

また、不動産業向けの金融機関の貸出態度判断の推移も2013年から2018年までに10％～20％程度改善しています。これらは、前述の不動産価格指数の推移と相関関係がみられます。

不動産業向けの融資姿勢が緩和され、貸出金が増えていることは、不動産価格を押し上げる要因になるといえます。

不動産の価格は、社会的要因に影響を受けることがあります。たとえば、オリンピックなどの大規模なイベントや駅前の再開発、カジノ誘致などによって、周辺地域の不動産価格が上がることがあります。

また、不動産の立地している周辺地域への人口流入も、不動産価格の上昇要因となります。いずれの場合でも、その地域の不動産需要が増加することによって、需給バランスが崩れ、不動産価格を押し上げる可能性があります。

たとえば、戸建であれば、内装から外装までをオーナーの判断でフルリノベーションすることも可能です。リノベーションによって、その不動産を欲しいという需要が増加し、価格が上昇することもあります。

しかし、不動産の建物部は経年劣化により資産価値が低下していきます。実際にリノベーションを検討する際は、リノベーション費用をかけて売却価格の上昇が見込めるのか、慎重に検討することが重要です。

不動産価格が上がる要因を解説してきました。不動産を高く売却するには、これらの要因の性質に応じた対応が有効であるといえます。

以下、経済的・社会的要因、物件の個別要因、そして、これらの要因以外に価格に影響を与えうる要素、に区別して、不動産を高く売却する方法について説明します。

経済的・社会的要因については、個人の力ではコントールすることができません。そのため、不動産市場の需要と供給の関係や金融機関の貸出態度の動向を見極めて、価格の上昇につながっているタイミングで売却することが重要になります。

たとえば、在庫数が増加して契約率が下がる傾向にあるようなら、需要が弱くなってきた考えられます。金融機関の貸出態度が厳しくなってきたり、貸出金利の上昇がみられるのであれば、不動産価格の上昇も止まる可能性が生じてくるでしょう。

地域の再開発や人口の増加に関しても情報収集を怠らず、それらの影響で不動産価格が上昇してくることが見込めるのかどうか、判断していくことが重要となります。

個人がある程度コントロール可能な物件の個別要因については、経年劣化による価格への影響を考慮し、価格が大きく下落してしまう前に売却することも検討してみましょう。

例えば、定期的に不動産会社の査定を受けておき、実際の不動産価格がどのように推移しているのか確認しておくことも有効な手段となります。不動産会社による査定は実際の売出価格の設定で使われる価格となるためです。

不動産査定を受ける際は、インターネット上で複数の不動産会社へ査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」の利用を検討してみましょう。不動産一括査定サイトは「まずは価格を知って売却検討したい」という場合にも便利に活用することができます。

複数の不動産会社へ査定を依頼することで、査定価格や査定の根拠、担当者の対応力を比較することができます。不動産会社によって査定額が大きく変わることも少なくないため、複数の不動産会社の見比べてみましょう。

下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。ここでご紹介している査定サイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴を持っています。

なお、付加価値をつけることについては、リノベーション工事などの支出する金額以上の付加価値が見込めそうであれば、売却するタイミングで検討してみましょう。

ただし、このようなリノベーションで必ずしも支出額以上の金額を売却価格に上乗せできるとは限りません。売却依頼を検討している不動産会社の担当者へ相談するなど、リノベーションによる価格上昇が見込めるのかどうか、慎重に検討していきましょう。

不動産の価格は、周辺相場にどのような需要があるか、その不動産に特定の需要を満たすアピールポイントがあるか、によって変わってきます。

たとえば、特定の学区の学校に子どもを通わせたいという需要が多い地域であれば、子ども部屋を含めた部屋数の多いファミリータイプの物件を求める需要があると考えられます。

その他、郊外で駅から遠い地域であれば、複数台駐車できるような広めの駐車場が付いている物件に需要がある場合もあります。

このように、自分の所有している不動産が、エリアの需要にマッチした特定の需要を満たしているようであれば、他の物件と差別化できる可能性があります。このように、周辺の細かい需要と物件の特徴に合わせた売却戦略を練ることも、不動産を高く売却する方法の一つといえるでしょう。

竣　工　2022年5月
最寄駅　大森海岸駅徒歩6分
総戸数　36戸

住　所　東京都品川区南大井3-13-4
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスミナミオオイ3
トラディス南大井Ⅲ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート大森ベルポート前店まで約640m
ファミリーマートいすゞ本社前店まで約630m
ファミリーマート山王大森駅前店まで約700m
イトーヨーカドー大森店まで約770m
西友大森店まで約820m
鈴ケ森公園まで約320m
南大井交番まで約340m
ゆうちょ銀行本店イトーヨーカ堂大森店内出張所まで約850m
日本芸術専門学校大森校まで約1260m
品川区立鈴ケ森小学校まで約480m
品川区立鈴ケ森中学校まで約440m

物件名	オルタナ南大井賃貸
所在地	東京都品川区南大井3-13-4
最寄駅	京急本線「大森海岸駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	36戸	築年月	2022年5月

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　21台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社シティライフ一級建築士事務所
■施　工　　　坪井工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（21.42㎡～41.11㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

土地活用について知識がある方を除けば、まずは専門家に相談することから始めてみましょう。土地活用における専門家とは、土地活用のコンサルタントや不動産会社などです。

また、税制や資産の有効利用という側面から、税理士やファイナンシャルプランナーに相談することも可能です。

専門家に相談することで、土地が持っている資産価値や専門的な知見に基づいた活用方法について知ることができます。なお、相談相手によって強い分野や持っている事例は異なるため、複数の専門家に相談すると、異なる立場から専門的な情報を得ることができます。

土地活用を行う場合にしっかりと行っておいたほうが良いのが市場調査です。市場調査は不動産会社や建設業者、建設コンサルタントに依頼します。立地や周辺情報、土地の大きさなどから、重要と考えられる情報を提供してもらえます。

市場調査を行うことで、その土地に対してどのようなニーズが考えられるのかが見えてきます。逆にニーズがなく、土地活用が難しいといった判断ができる場合もあります。

土地の利用規制についてもHOME4Uを通して無料で診断できるため、土地調査の手間を省くことが出来ます。「どのような活用手段があるのか知りたい」「複数の活用手段を比較したい」という場合には、利用を検討してみると良いでしょう。

土地活用の方向性や方法についての計画を立てます。この段階では、業者から土地活用プランについて提案を受けることになります。提案内容をベースにして、自身の希望とすり合わせながら計画をブラッシュアップしていきます。

計画を立てる中で、おおよその費用や、必要になる資金調達の方法、回収期間などの資金面も見えてくるので、収支シミュレーションを重ねて現実的な形を模索します。また、複数の専門家から提案を受けることで様々な方向性を検討することができます。

相談してきた専門家と工事費用や様々な条件面で合意できれば、施工を行う業者と契約を行います。契約には専門家に間へ入ってもらい、初心者でもスムーズに話を進められるようにすることが大切です。

建物や設備の建築・施工を専門業者が行う段階です。このとき、オーナーも自ら足を運んで工事スタッフや近隣住民とコミュニケーションを取っておくことも重要です。周囲との良好な関係作りは、トラブル防止にもつながります。

また、アパートやマンションなどの賃貸事業を行う場合、ある程度建物ができてきたら入居者の募集を先に行っておきます。不動産業者などと事前によく計画を相談しておきましょう。

土地の工事が終わったら引き渡しを済ませて土地活用のスタートです。このとき、管理業務を自身で行うのか、専門業者に委託するのかも決めておきます。管理会社を利用する場合でも、オーナーとして土地の管理・運用に関わる姿勢が大切です。

土地活用は土地の形状や場所、広さなど様々な要素が関連するので、成功事例や失敗事例を知り、よく研究しておくことで土地に合った使い方を考えることが重要です。

事前調査で付近の人の流れや属性をよく把握し、徹底的なシミュレーションを行ったケースがあります。

この事例では、平日と休日の車や人の往来、日中と夜間の違いなどを測定し、「コインパーキングのほうがニーズを見込める」と確信できた結果、実際の運営に乗り出すことができました。

また、周辺のコインパーキングを調べ、競争力のある価格設定にしたことで、多くの利用者を得ることができました。自販機の設置や看板での注意呼びかけなど、同様の事例についても事前によく研究していたことでトラブルも少なく、高収益な駐車場運営になっています。

土地活用の中でも駐車場経営を選ぶケースは多いですが、駐車場を作ればどこでも収益化できるとは限りません。駐車場経営では、大きく分けて月極駐車場を運営するかコインパーキングを運営するかを考えることになります。

住宅地では月極駐車場のニーズが見込め、オフィス街ではコインパーキングが有利と言えますが、立地により収益性が大きく異なることもあります。周辺の相場を調べ、期待する収益が得られるかどうか慎重に調査してみましょう。

トランクルームの運営で成功したケースでは、5年内にオーナーが別の土地に家を建てることが決まっており、それまでに土地を処分したいというニーズがありました。そのため、土地活用の中でも特に初期投資の費用が少なく、資金の回収期間が短いトランクルームを運営することになりました。

駐車場を作るには不便な地域でしたが、トランクルームの需要はまずまずで、3年で投資額を回収し、4年目にトランクルームごと土地を売却して売却益まで得ることに成功しました。

不動産業は初期費用が高くなることが多いため、時間をかけて投資を回収することになります。

しかし、様々な事情により、初期投資を抑えたい場合や、資金の回収を早めに行いたいこともあります。その場合には期間を限定し、期間内での投資回収を考えることが大切です。

土地活用では年々の利回りや収益額も大事ですが、最終的に土地の処分をどうするかという出口戦略も考えることが大切です。「いつか」と考えているうちに土地や建物の評価額が落ちて高コストになることもあるため、しっかりと期限を決めて考えるのがポイントです。

アパート・マンション経営や駐車場経営などの土地活用は難しい土地もあります。例えば、地方では需要がほとんどない遊休地の活用に悩むケースです。こうした場合、様々な土地活用の方法を検討してみる必要があります。

相続により、親族から田舎の広い土地を管理することになった事例では、地元の不動産会社の担当者からは土地活用が難しいと言われました。

しかし、偶然見かけた太陽光発電事業の広告から着想を得て、業者と太陽光発電の方向で相談したところ、収益化が可能との見込みが立ちました。天候次第な面もありましたが、売電によって設備投資のローン支払や固定資産税をまかなうことができています。

このように、立地条件や求める収益性によって土地活用の方法は様々となります。当初自分が考えていた方法に縛られず、多角的な視点から検討してみることが大切です。

「投資をした後は手放しで儲かる」といった考えを持って土地活用に取り組むと失敗することがあります。特に、計画段階で収支シミュレーションを行っていても、シミュレーション通りにいかない場合があります。

例えば、土地活用を始めたものの、「思ったように入居者がつかなかった」「修繕費が多くかかった」「家賃の滞納があった」などの様々なトラブルが発生することがあります。また、管理を委託したことで収支シミュレーションとは異なる結果になることもあります。

収支のシミュレーションは一度行って終わりではありません。事業のオーナーとして収支状況には常に気を配り、定期的にシミュレーションを行い、適切な対応を行っていくことが大切です。

土地活用では、市場のニーズに合わず期待していた利回りにならないこともあります。この場合、事前の市場調査を怠り、先入観や営業マンのセールストークにそのまま乗って土地活用の方法を決めるケースが見られます。

しかし、地域によって需要は違う上、家賃相場も異なります。社会人向け・学生向けで土地活用に求められる設備やグレードも違ってきます。周辺地域の人口や年齢・年収等の属性をよく把握しておかないと、需要を適切に分析するのは難しくなります。

最近は都心部を除いて土地は余ってきているため、市場のニーズをしっかりと把握し、利用者にメリットを提案できるような土地活用が求められています。

土地活用の方法について最初から決めつけていたために、より良い活用方法が見出せないケースもあります。

この事例では、オーナーが「オシャレなデザイナーズマンションのオーナーになるのが夢だった」という理由から、業者の反対を押し切って変形地にマンションを建築しました。近代的な外観で建築当初は注目を集めましたが、入居者が長続きしない状況が続き、年を追うごとに家賃は下がり、修繕費が上がっていきました。

その結果、初期の建築費用も高額だったために回収ができず、変形地であることから売ることも難しい状況になりました。

オーナーの意向も大切ですが、土地活用は土地の特性や地域性などによって様々な方法があります。希望はあっても決めつけず、様々な提案やアイデアを柔軟に取り入れることも失敗しないためのポイントです。

土地活用とは、おもに未活用の土地を収益化させる目的で行う事業の一つなので、オーナーには経営に取り組むという覚悟が求められます。

経営責任を担い、利益確保や周囲との関係作りなどを主体的に行います。業者に依頼する場合でも、業者任せにせず、業者のマネジメントを行う姿勢が大切です。

土地活用の専門家は土地や建物の知識だけでなく、土地活用の様々な成功・失敗の事例を知っているので、疑問があれば積極的に相談してみましょう。

また、すでに土地活用を行っている経験者の話も役立つことがあります。話の中にはオーナー目線でしかわからない苦労や、成功のポイントが含まれている場合もあります。土地を扱う事業は地域と密接に関係するので、周囲とのコミュニケーションも重要です。