アークマーク巣鴨ステーション2/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 巣鴨駅徒歩2分
総戸数 34戸

住 所 東京都豊島区巣鴨1-10-12
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月
■全部屋対象/初回保証料/貸主負担で無料

■物件名フリガナ
アークマークスガモステーションツー

■近隣周辺施設情報
サミットストア 巣鴨店まで約50m
西友 巣鴨店まで約450m
巣一商店会まで約160m
アトレヴィ巣鴨まで約250m
巣鴨駅前商店街まで約340m
女子栄養大学・駒込校舎まで約1030m
豊島区立 仰高小学校まで約680m
ぬくもりのおうち保育園まで約280m
東洋大学 白山キャンパスまで約1430m
アブアブ・赤札堂根津店まで約3120m

物件名 アークマーク巣鴨ステーション2
所在地 東京都豊島区巣鴨1-10-12
最寄駅 JR山手線「巣鴨駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社アトリエティープラス
■施 工   株式会社アセット建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.72㎡~26.76㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産の価格推移に大きな影響を与えているのが、金融機関による不動産への融資姿勢です。マンション購入には多くの場合ローンが利用されるため、金融機関が貸し出しを積極的に行わない場合は価格下落の要因となります。この点を踏まえて、金融機関の融資の重要性について詳しく見て行きましょう。

金融機関から受けられるローンの融資年数について考えてみます。金融機関が投資用不動産での融資年数を設定するうえで重要視する指標のひとつに、物件の「残耐用年数」があります。残耐用年数は、以下の式で求めることができます。

大半の金融機関において、不動産投資ローンの融資期間はこの残耐用年数内に設定されています。融資年数が短くなることで月々のキャッシュフローがマイナスになるのであれば、売却価格を下げないと次の融資を得られない可能性が高まってしまいます。

マンションの成約築年数の推移についても見て行きましょう。下図は、東日本不動産流通機構「サマリーレポート2021年4~6月期」から抜粋した、首都圏中古マンションの成約・新規登録築年数の推移を表したグラフです。

こちらのグラフを見ると新規登録のマンションの平均築年数よりも、成約したマンションの平均築年数の方が3~4年ほど新しいことが分かります。2018年~2021年の間で、成約築年数は増加傾向にあるものの、新規登録の築年数の増加スピードよりも緩やかであることから、築年数がマンション売却の成約に与える影響は未だ大きいことが推察されます。

融資を得られないマンションを購入するには現金買いがメインとなり、大幅な価格下落の要因となります。投資用マンションを売却する際は、次の購入者の融資事情についても考慮し、売却のタイミングを検討することも重要なポイントと言えるでしょう。

2021年7月時点、金融機関の貸し出し金利は非常に低い水準に設定されています。この背景としては、2012年12月26日に始まった第2次安倍政権において実施されたアベノミクスにおいて、金融緩和が行われ、以降、金融機関が積極的に融資を行うようになったことが主な要因です。

この流れから2016年1月にはマイナス金利政策による更なる金融緩和が実施され、低金利での貸し出しが行われた経緯があります。下図は日本銀行が発表している貸出約定平均金利の2010年1月~2021年1月までの推移をグラフ化したものです。

2010年1月から2021年1月までの間、貸出金利が下落傾向にあることが分かります。量的緩和政策が不動産へ与えた影響は大きく、貸出金利が低水準であるほど住宅ローンや不動産投資ローンの金利も下がり、マンション価格の上昇につながりました。

同期間のマンション価格の推移についても確認してみましょう。下図は国土交通省が発表している不動産価格指数の推移です。

上図の不動産価格指数は2010年の平均価格を100とした時の価格推移を表しており、低金利の状況が続く中、堅調なマンション価格の上昇を続けています。

このような低金利の状況が続く間にマンション売却を検討する、ということが一つの判断のポイントと言えるでしょう。金融緩和がいつまで続くのか、インフレ率なども考慮しながら推察していくことも重要です。

投資用マンションを購入検討する人の多くは実需目的ではなく、運用益を狙う投資目的で不動産を探しています。そのためターゲットとなる買主は不動産投資家か買取再販を行う不動産会社です。

不動産投資家や不動産会社は不動産情報を収集しながら複数の物件を比較しているため、収益面やリスクの観点から購入するメリットが薄いマンションの場合、高値売却が難しくなってきます。

投資用マンションを高く売却するには「購入を検討する不動産投資家にメリットがあるかどうか」という視点が重要となります。この点を踏まえて、投資用マンションを高値売却するためのコツについて見ていましょう。

空室率の高い投資用マンションは、収益性の低下が懸念されてしまい高値売却が難しくなってきます。空室の要因にはいくつかありますが、主に考えられるのは下記の3点です。

周辺相場よりも高い家賃設定をしていると、空室率が上昇していきます。しかし、安易に家賃を下げてしまうと収益性が大きく低下してしまい、売却価格の低下を招きます。その他の対策を取ったあとに、慎重に検討するのが良いでしょう。

例えば、設備が劣化していたり壁紙などに傷みが見られる場合、内見を行った入居検討者の印象が悪くなります。このような場合、管理会社を通して設備の変更を行うか、変更した場合の修繕費が売却価格に上乗せできるかどうか、検討してみましょう。

その他、管理会社が入居付けに積極的でないケースもあります。管理会社ともコミュニケーションを取りつつ、空室の要因は何か、入居率の改善方法がないか、相談をしてみると良いでしょう。

中古マンションの売却では、修繕履歴などの資料が少ないと売却価格に悪い影響を与えます。不透明な情報が増えるほど購入のリスクが上がり、買主側の買い控えにつながるためです。

長期修繕計画と修繕履歴・修繕積立金残高が大きく相違していなければ、適切に管理されているマンションとみなされやすいでしょう。その他、長期修繕計画が適切な頻度とタイミングで更新されているかどうかも重要です。

ただし、修繕計画がうまく機能しておらず修繕積立金が不足しそうである場合でも隠さずに買主に伝えることが大切です。その他、マンションに欠陥がある場合は、後の契約不適合責任を回避するためにも、必ず買主や不動産仲介会社へ伝えるようにしましょう。

明確にマンションのメリット・デメリットを買主に伝えることで、買主側にも適切な投資判断をしてもらいやすくなります。マンションの状態が分かる資料をできるだけ揃え、相手方に伝えて行きましょう。

不動産会社へマンション査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の不動産会社へ依頼しましょう。1社だけでは査定価格や査定の根拠、担当者の対応力などを比較することができず、不動産会社の言うことが適切であるかどうかの判断が難しくなるためです。

不動産一括査定サイトを活用すると、複数の不動産会社へ効率的に問い合わせすることができます。現在で15年目の老舗サイトである「リガイド」では、収益不動産の売却に強みを持った不動産会社が多く提携しており、同時に10社の査定結果を比較することが可能です。

その他、下記は悪徳な不動産会社の排除を積極的に行っており、収益不動産の査定に適した不動産一括査定サイトの一覧です。不動産査定を依頼する際はご参考下さい。

クロスレジデンス白金高輪/事故

竣 工 2005年8月
最寄駅 白金高輪駅徒歩4分
総戸数 78戸

住 所 東京都港区白金2-3-23
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
クロスレジデンスシロガネタカナワ

■近隣周辺施設情報
白金アエルシティまで約870m
マルエツプチ白金台店まで約580m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約800m
リンコス高輪店まで約880m
セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約600m
ココカラファイン白金台店まで約370m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約510m
ローソン白金高輪駅前店まで約200m
トモズ白金プラザ店まで約260m
魚籃坂下の緑地まで約450m

物件名 クロスレジデンス白金高輪
所在地 東京都港区白金2-3-23
最寄駅 東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 78戸 築年月 2005年8月

■駐車場   3台(平置式)
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(30.25㎡~45.38㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

積算とは正確には積算価格あるいは積算評価と言い、不動産の評価を表す計算方法のひとつとして広く用いられています。主に銀行などの金融機関が融資を行うときに、この積算価格を基準のひとつにしています。

再調達価格は物件と同じ条件の材料や設備などを新しく購入するための金額を指しており、積算価格を言い換えると、同じ物件を今改めて建て直すのに必要な価格と言えます。

金融機関が融資判断の際に重視する項目のひとつは、融資したお金が回収できることです。もし融資金を返してもらえなければ、その代わりに抵当権をつけた不動産を売却して資金を回収することになります。そのため、現在の資産価値を評価するのに適した積算価格を金融機関は重視する傾向にあります。

例えば、積算価格が5,000万円で、販売価格が4,500万円だった場合で考えてみましょう。4,500万円を融資して返済が滞っても、物件を売却すれば5,000万円が手元に残るため4,500万円を回収できます。

このように販売価格よりも積算価格が高い場合を、積算オーバー物件と言います。例で紹介したように、売却すれば融資したお金を金融機関は回収できるため、融資がおりやすい傾向があります。

反対に積算価格が売買価格よりも低いと、収益性や購入希望者の収入といったそのほかの用件が良好ではないと融資がおりにくくなります。

販売価格は売主が決めることですが、積算オーバー物件にするには理由があります。それは金融機関から融資を引き出しやすくすることで、売却をスムーズに進めたいという意向がある場合などです。

ただし、ひと言で積算オーバー物件と言っても、それぞれに違う理由があります。そこでどのような理由で積算オーバーとするのか、代表的なものを紹介します。

耐用年数を超えている物件は建物自体の評価がほとんどなく、土地価格とあまり変わらない価格で売却されている物件が多くあります。この場合、融資を完済していることも多く、売主が十分に利益を得ているということで積算価格より安く売却することもあるのです。

また建物の評価がほとんどないということは、ほとんど土地価格で購入でき、売却するときも土地価格で売却できるということです。つまり、所有している期間の資産の減少幅が新築物件と比較して非常に少ないという特徴があります。

ただし、築古アパートは入居率が低下していたり、家賃下落が起きている可能性の高い物件です。積算価格だけでなく、アパートの収益性をしっかりと確認し、投資判断をしていくことが重要です。

RC物件が積算オーバーで売り出されている場合は、法定耐用年数とローン返済の関係もあります。RC物件の場合は建物の耐用年数は47年ですが、金融機関からの融資は35年で返済するケースがほとんどです。つまり、建物の価値がなくなるのには47年かかるのに、ローンの返済は35年で終わってしまうということなのです。

そのためローン返済が終わっているなどで売主に利益が出ている場合は、早期の売却のため積算オーバー物件として販売していることがあるのです。

元々持っていた土地に建てた賃貸用物件を売却するときに、積算オーバー物件として販売していることがあります。この場合、土地を取得するのに費用がかかっておらず、すでに利益を得ていることが多いため、販売価格を抑えることができるのです。

例えば、敷地内の一角に賃貸用物件を建てたといったケースでも、土地価格を低く算出して積算オーバーにすることもあります。

このように積算オーバー物件と記載していても、どんな理由で販売価格を低く設定しているのか、それぞれで違います。そのため積算オーバー物件だからと鵜呑みにしないで、不動産会社を通じてどのような理由で積算オーバーになっているのか確認することも大切です。

一見すると、金融機関から融資が得られやすいということで魅力的に思える積算オーバー物件ですが、その一方で注意するべきポイントもあります。この項目では、次の3つの注意点を紹介します。

金融機関が融資の際に判断材料とするのは、積算価格ばかりではありません。物件の価値を算出するには収益還元法などさまざまな手法があり、返済する購入希望者の属性なども加味して融資判断をしていきます。そのため積算オーバー物件だからといっても、金融機関に融資を断られるケースもあるのです。

積算オーバー物件を検討する際は、積算価格だけではなく、物件としての収益性や将来性などもしっかり検討した上で選ぶようにしましょう。

積算オーバー物件として販売されていることの多い築古でさらに木造のアパート物件は、購入後に修繕費用が多くかかるリスクがあります。それは建物の評価が低いからこそ積算オーバーになっているという物件が多いからです。

融資が受けられたとしても、空室が出やすく、入居者も決まりにくいといった物件では賃貸用物件の運営はうまくいきません。建物の状態や入居状況などを丁寧に評価するようにしましょう。

賃貸用物件を購入すると、減価償却を用いた所得税の損益通算を行うことができます。しかし、土地の購入費用は資産に計上し、減価償却はできないことになっています。

そのため積算オーバー物件に多い建物の評価額がほとんどない場合は、減価償却費としてほとんど計上できないということになります。

レオーネ三越前/事故

竣 工 2003年3月
最寄駅 三越前駅徒歩3分
総戸数 12戸

住 所 東京都中央区日本橋本町1-4-6
概 要 地上6階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■402号室対象/キャンペーンE/適用可
■402号室対象/実質フリーレント1.5ヶ月

■上記号室以外対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
レオーネミツコシマエ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ日本橋本町店まで160m
ファミリーマート日本橋本町1丁目店まで80m
ファミリーマート新日本橋駅前店まで400m
ローソン神田駅東口店まで890m
スギ薬局日本橋三越前店まで240m
なか卯新日本橋駅前店まで40m
日本橋室町郵便局まで160m
芝信用金庫日本橋支店プラザ日本橋出張所まで120m
日本橋三越本店まで300m
H&M TOKYO STATIONまで1110m
ドコモショップ馬喰町店まで1070m

物件名 レオーネ三越前
所在地 東京都中央区日本橋本町1-4-6
最寄駅 東京メトロ銀座線「三越前駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上6階 RC造
総戸数 12戸 築年月 2003年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/1住戸1台無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1DK(19.55㎡~43.35㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ルフォンプログレ菊川/事故

竣 工 2021年3月
最寄駅 菊川駅徒歩4分
総戸数 44戸

住 所 東京都墨田区立川3-9-10
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■704/705/804号室対象
■キャンペーンE/適用可
■フリーレント1ヶ月
■実質フリーレント3ヶ月

■804/904/1103号室対象
■キャンペーンE/適用可
■実質フリーレント2ヶ月

■301号室対象/キャンペーンB/適用可
■301号室対象/フリーレント2ヶ月
■301号室対象/実質フリーレント3ヶ月

■801号室対象/キャンペーンE/適用可
■801号室対象/実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
ルフォンプログレキクカワ

■近隣周辺施設情報
三井住友銀行菊川出張所まで約240m
オオゼキ菊川店店まで約420m
ライフ菊川店まで約350m
ファストジム24菊川店まで約350m
唐澤医院まで約320m
大横川親水公園まで約500m
松本医院まで約80m
本所署菊川二丁目交番まで約80m
マルエツ菊川店まで約400m
オリナス錦糸町まで約1500m
錦糸町パルコまで約1400m
スカイツリーまで約1400m
くら寿司フレスポ住吉店まで約800m
オーケー住吉店まで約550m
木場公園まで約1300m
清澄庭園まで約1700m
両国国技館まで約1800m

2021年3月に誕生した、墨田区立川3の地上11階建ての高級賃貸マンション。菊川駅徒歩4分、森下駅徒歩10分に位置しています。ルームプランニングは1K~1LDKまで取り揃えており、単身からカップル・ディンクスの方におすすめです。菊川駅周辺には、飲食店が立ち並んでおり、とても便利です。

物件名 ルフォンプログレ菊川
所在地 東京都墨田区立川3-9-10
最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 44戸 築年月 2021年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 5台/月額3,300円
■駐輪場   48台/1住戸1台無料
―――――――
■設 計   株式会社ジャイロアーキテクツ
■施 工   ライト工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.31㎡~40.54㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

農地を相続し、そのまま農地として使用又は別の用途に転用する方法です。自身で農業を行わない方は、第三者に貸し賃料を得る、駐車場経営や賃貸住宅の建設・運営など別の用途で活用するという選択も可能です。

農地を相続する際には、通常の土地を相続した場合と同様に法務局に「所有権移転登記」の申請する手続きに加え、農業委員会に届出を行う必要があります。

なお農業委員会では、相続した方が自分では農地の手入れができない場合に、管理に関する相談の受付や、地元で借り手を探すなどの支援を行っています。

相続人全員が農地を引き継ぐ意思の場合には売却することになります。農地の売却には、農地法第3条により所在を管轄する自治体の農業委員会の許可が必要となっています。許可を受けずに行った売買は無効となりますので注意しましょう。

農地売却には「農地のまま売却する」「地目を変更して売却する」という2種類の方法があります。却相手が農家または農業生産法人に限定されるので注意が必要です。

自治体の中には、売却情報をホームページで公開し、農地を売りたい方と買いたい方をマッチングする支援制度を設けている所もあります。状況に応じて活用していきましょう。

相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄の申し立てを行うことで、農地を含む財産の相続を放棄できます。

相続放棄は「被相続人の全ての財産」を放棄することになり、基本的に取り消すことが出来ません。相続財産の全てを十分に調べた上で慎重に検討し、申し立てを行いましょう。

農地を相続する事で、自身で耕作ができる、相続税・贈与税の猶予措置や固定資産税の軽減などの税制優遇があるというメリットがあります。

第三者に貸し出す、駐車場経営・太陽光発電装置の設置など別の用途で使用する事も検討できます。それぞれのメリットを詳しく見て行きましょう。

ただし、農業は事業形態の一つであり、労力や時間をかける手間があるというデメリットや、想定した収益を生み出せないリスクもあります。農業用機械の購入や設備投資など初期・維持費用がかかりますので慎重に検討した上で農業を行いましょう。

農業用に利用している土地を相続し、引き続き農地として使用する際には、「農業投資価格」を超える部分に対応する相続税が一定の要件のもとに猶予され、相続人が亡くなった場合に猶予税額が免除されます。

農業投資価格とは国税局長が決定した「農業用の土地として取引がされる際に通常成立すると認められる価格」で、10a当たり20万円~90万円程度です。

贈与税においても、農業に使用している土地の全部及び採草放牧地の3分の2以上などを、推定相続人の1人である農業後継者に贈与した場合には、一定の要件を満たした場合に贈与税が猶予されます。また、贈与した方又は後継者が亡くなった際には税金が免除されます。

農地には、土地の評価額の急激な上昇に伴う税金の負担を軽減するため、負担調整措置が設けられています。農地の種類やエリアによって調整率は異なりますが、農地の評価額が1/3で算定されるケースもあり、所有者の負担が軽減されます。

貸し出す際には農地の所在する市町村の農業委員会に申請書を提出し、許可を受ける事が農地法で定められていますので、必ず届出を行いましょう。

また、農林水産省の事業として各都道府県に1つ「農地集積バンク(農地中間管理機構)」を設置し、所有者から農地を借り受け、使用したい方に貸し付ける取り組みを行っています。

手数料が差し引かれるデメリットがありますが、賃料を得られるメリットがあります。「自身で借り手を探すことが難しい」という方は自治体の窓口やJAなどに問い合わせてみましょう。自治体によっては給付金が支給されるケースもあります。

土地を別の用途に利用する事を「転用」と呼びます。転用によって、住宅を建て貸し出す、太陽光発電設備を設置する、駐車場にするなどの方法で収益化を見込めます。

なお、農地を売却する時と同様に、転用する際には農地法に基づいて都道府県知事等の許可を受ける必要があります。

農地を相続することで、固定資産税、維持費用などのコストや管理の手間が生じるというデメリットがあります。

エリアの地価が下がった際には資産としての価値が落ちてしまう可能性があることや、転用した場合にも事業が上手くいくとは限らないという点にも注意しましょう。

加えて農地の場合は雑草や害虫の駆除などが必要で、維持管理の代行サービスも存在しますが費用がかさんでしまう可能性があります。

ただし、一定の要件を満たした場合には、農林水産省が農村を支援するために給付する「多面的機能支払交付金」を受け取ることができます。相続の前に、農地を所有する事で年間どのくらいのコストがかかるのか試算を行ってみましょう。

農地の管理は草刈りや水路・農道のメンテナンス・補修などが定期的に必要となり手間がかかるため、忙しいサラリーマンには負担となってしまう事例もあります。

結果的に放置され、耕作を行っていないことにより荒廃した「荒廃農地」や、以前耕作を行っていたものの現在は作付けされていない「耕作放棄地」などは、鳥獣の被害があり周辺の農地に悪影響を及ぼします。

アークマーク大森町アジールコート/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 大森町駅徒歩1分
総戸数 59戸

住 所 東京都大田区大森西5-30-4
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月
■全部屋対象/初回保証料/貸主負担で無料

■物件名フリガナ
アークマークオオモリチョウアジールコート

■近隣周辺施設情報
TSUTAYA 大森町駅前店まで約260m
クリエイトS・D 大森町駅前店まで約240m
なんぶやまで約230m
ドラッグストアスマイル 大森町店まで約330m
まいばすけっと大森町駅前店まで約190m
大森町駅まで約170m
ちよだ鮨大森町店まで約170m
福のから 大森町店まで約120m
ファミリーマート 大田大森中一丁目店まで約180m
オリジン弁当 大森町店まで約170m

物件名 アークマーク大森町アジールコート
所在地 東京都大田区大森西5-30-4
最寄駅 京急本線「大森町駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 59戸 築年月 2022年1月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   佐藤修一級建築士事務所
■施 工   株式会社小川建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.17㎡~41.04㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産の売却をする際に販売価格の目安となるのが不動産会社が行う査定です。通常の不動産であれば、物件の状態や類似の取引事例などを加味して不動産会社が査定価格を算出します。

これらは「取引事例比較法」や「原価法」と言われる方法ですが、自分が住むための不動産ではない投資用物件の場合は違います。投資用物件には収益性があるため、先ほどの査定方法に加えて「収益還元法」という方法が用いられます。

収益還元法は、その投資用マンションが生み出す収益力に基づいて不動産の価格を求めていく方法です。求め方は、直接還元法とDCF法の2つあります。

還元利回りはキャップレートとも言われ、周辺エリアの類似物件の利回りを参考にして決めます。例えば、年間の家賃収入が240万円で、還元利回りが6%であれば、240万円÷6×100の計算式から、査定価格は4,000万円ということになります。

住居用の不動産とは違い、査定価格の算出には収益還元法を加えて行われます。不明や疑問に思ったことは不動産会社に説明を求めてみましょう。

投資用マンションは、所有する部屋を貸す代わりに家賃収入を得ることで事業として成り立ちます。そのため入居者がいる投資用マンションを購入すると、買主は「利益がいくらあるか」や「投資したお金はいつ回収できるか」などが予測しやすいメリットがあります。

一方、空室の物件を購入すると、家賃収入を得るために新たに入居者を募集しなければいけません。購入後すぐに収入が得られないばかりではなく、入居者がいつ決まるのか確約もないため、買主候補者にしてみると空室の投資用マンションを購入するのに二の足を踏んでしまうこともあるのです。

また空室の投資用マンションは、部屋の中を確認してもらえるメリットもありますが、値引き交渉の理由にされやすいというデメリットもあります。売買を成立させるために価格を下げることにもなりますので、できるだけ満室状態にしてから売りに出すようにしましょう。

事業用の不動産は住居用物件とは違って、手元に資金をどう残すか、を考えて売却するタイミングを選ぶこともできます。その基準のひとつがデッドクロスです。

事業用の不動産を購入すると、その購入費用は減価償却として毎年経費に計上することができますが、減価償却ができるのは物件の法定耐用年数によって期間が決まっています。つまり減価償却期間が終わると、計上できる経費が減少してしまい、利益が増えることで税金も増えてしまうのです。

こうした知識がないと、手元に残るキャッシュが知らずに減っているということもあるのです。売却する際は、減価償却がいつ終わるのかも考えてみましょう。

不動産投資は税金との関わりが少なくありません。不動産を取得するには、不動産取得税、所有時には固定資産税などがかかります。また、不動産投資によって得られる所得が増えることで支払う税金も増えていきます。

こうした税金の仕組みを知らないと、気づかずに損をしていることもあります。特に売却の際に知っておきたいのは、短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の適用期間です。

投資用マンションを売却する際に注意しておきたいのは、売却するときにかかる譲渡所得税です。この譲渡所得税は不動産を持っている期間によって、税率が変わってきます。

譲渡所得には、下記のように短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つがあります。短期譲渡所得は所有していた期間が5年以下で、5年以上になると長期譲渡所得となり、下記のように税率が違います。

つまり所有して4年以内で売却するよりも、5年経過してから売却した方が譲渡所得税が減額することになります。投資用マンションを売却する場合、この5年のひとつの目安と検討してみると良いでしょう。

投資用マンションを売却するときの流れは、通常の物件を売却するときとほとんど変わりません。ただし売却活動の際には不動産会社や購入希望者に入居状況やレントロール(家賃収入表)を提示する必要があります。また、売買が成立した後は賃貸借契約の引き継ぎを行い、入居者にはオーナーが変更した旨を通知します。

レピュア両国本所/事故

竣 工 2018年2月
最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩10分
総戸数 11戸

住 所 東京都墨田区本所2-3-10
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
レピュアリョウゴクホンジョ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田本所2丁目店まで約170m
セブンイレブン墨田本所3丁目店まで約210m
リカーショップ福助まで約190m
Santoku約240m
同愛記念病院まで約770m
賛育会病院まで約1100km
光の園保育学校外手分園まで約160m
若宮公園まで約70m
かしわ児童遊園まで約400m
ホワイト急便越後屋店まで約60m
墨田区立外手小学校まで約140m
墨田区立二葉小学校まで約390m
墨田区立本所中学校まで約310m
墨田区立錦糸中学校まで約440m

物件名 レピュア両国本所
所在地 東京都墨田区本所2-3-10
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 11戸 築年月 2018年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有/月額330円
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■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1K~1LDK(26.20㎡~43.38㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。