ベルファース両国/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 両国駅徒歩5分
総戸数 42戸

住 所 東京都墨田区石原1-4-6
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1LDK住居対象キャンペーンB/適用可
■1LDK住居対象/フリーレント4ヶ月
■1LDK住居対象/実質フリーレント5ヶ月

■1DK住居対象キャンペーンB/適用可
■1DK住居対象/フリーレント3ヶ月
■1DK住居対象/実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ベルファースリョウゴク

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと両国駅東店まで約360m
どらっぐぱぱす石原店まで約310m
墨田区立二葉小学校まで約160m
墨田区立亀沢保育園まで約90m
横網町公園まで約540m
ローソン墨田石原2丁目店まで約170m
セブイレブン墨田亀沢1丁目店まで約240m
ファミリーマート両国亀沢店まで約290m
江東学園幼稚園まで約300m
墨田横綱郵便局まで約350m

物件名 ベルファース両国
所在地 東京都墨田区石原1-4-6
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 42戸 築年月 2022年2月

■駐車場   2台(平置式)月額36,300円
■バイク置場 5台/月額3,300円
■駐輪場   49台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1DK~1SLDK(25.10㎡~40.38㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

数は少ないものの、日本国内にも海外不動産投資に融資している銀行があります。ローンを利用できる投資先や、必要な自己資金の考え方について解説します。

日本国内の金融機関で海外不動産投資に融資するところは少数派です。しかし、アメリカ不動産投資であれば、購入物件のエリアを限定する条件で融資しているところが複数あります。

例えば、ハワイ州オアフ島のホノルルエリアであれば、東京スター銀行やSBJ銀行などでローンを利用可能です。そのほか、カリフォルニア州の物件であれば香川銀行のローンを使えます。

海外現地の銀行で外国人向けに住宅ローンを出しているところもありますが、情報の有無やローン利用の可否については、不動産エージェント次第であることも否めません。

外国人向けの住宅ローンについては、インターネットで情報を収集するのが困難であり、現地の不動産エージェントが個人的に情報を持っているケースも多くなります。また、ローン申込の条件として該当する銀行での口座開設や、投資先の国における継続的な収入を求められることも少なくありません。

初めての海外不動産投資であれば特に、日本国内の銀行で融資元を探す方がローンを利用できる確率は高くなります。

アメリカ以外の国で投資したい場合は、オリックス銀行の不動産担保ローンを利用することも検討できます。オリックス銀行のローンは、原則、投資先の国について制限がありません。

ただし、オリックス銀行の場合は、購入する物件とは別に日本国内の首都圏など限られたエリアに立地した不動産を担保に入れる必要があります。アメリカ不動産投資に利用できるローンでは、購入物件を担保に入れるため別途担保不動産を用意する必要がありません。

オリックス銀行のローンは、すでにローン完済済みの自宅か別の投資用物件を持っていないと利用できない点に要注意です。そのほか、前年度の税込み年収が700万円以上など複数の申込条件があります。利用を検討する場合は、申込条件の事前確認が必須です。

日本国内の銀行が提供するローンでは、それぞれ商品説明書には明記されていないものの、おおむね物件評価額の50%が融資限度額となっています。このため、例えば評価額が2,000万円の物件を購入する場合は、諸経費を含めると1,000万円以上の自己資金が必要です。

また、物件価格ではなく評価額の50%が限度である点に注意を要します。銀行はローン審査にあたって独自に現地の評価機関等から物件の評価レポートを取得し、評価レポートに基づいて融資額を決定しています。

価格が2,000万円の物件を購入するからと言って、必ず1,000万円のローンを利用できるわけではありません。周辺相場よりも高価格の物件を購入する場合は特に、審査の結果として融資額が下がることも考えられます。

なお、オリックス銀行のローンを利用する場合に融資額の根拠となるのは、担保とする日本国内の物件評価額です。評価額が高い物件を担保に入れられれば、物件購入額の大部分をローンで調達できる可能性もあります。

海外不動産投資でローンを利用する場合は、日本国内での不動産投資とは異なる複数の手順を要します。手続きをスムーズに進めるためには、スケジュールの事前確認が重要です。

海外不動産投資を進めるためには、最初に投資先の国と不動産エージェントを選び、購入する物件を決めます。ローン利用上の注意点としては、物件購入前に不動産価格の周辺相場を調べておくことです。

評価額よりも大幅に高い価格の物件を購入してしまうと、物件価格に対する融資額の比率が下がるために必要な自己資金額が上がります。ローンを利用して自己資金比率を下げるためには、可能な限り評価額が高く、周辺利回り相場と合致した物件を購入することが重要です。なお、物件購入の申込が済んだら、手付金もしくは申込金を売主に支払います。

申込金の着金が確認されたら、買主と売主との間で売買契約を締結します。なお、売買契約書にはキャンセル条項が入っているか、契約締結の前に確認することが重要です。

キャンセル条項とは、買主が物件購入にあたってローンを利用する場合に、審査を通過できなかったら契約をキャンセルできるという条項のことです。キャンセル条項には契約締結後の期限が設けられており、期限と審査期間の目安とが合致しているか確認することが重要になります。

売買契約の締結が完了したら、銀行に申込書類を提出してローン審査に入ります。本審査の場合は1週間~2週間前後の日数が必要になるので、あらかじめ銀行へ目安の期間を確認することが重要です。

なお、審査にあたってはサイン済みの売買契約書に加え、収入証明など複数の書類が必要になるので、あらかじめ用意しておくとスムーズに手続きを進められます。

銀行の審査を通過できたら、公証役場で認証手続きをします。認証手続きをするのは、購入対象の不動産について、投資先の国で銀行が抵当権を設定するためです。アメリカ不動産投資でローンを利用する場合は特に、認証手続きが必ず必要になります。

なお、すでにご紹介したオリックス銀行のローンを利用する場合は、日本国内の不動産に抵当権を設定するため認証手続きは不要です。

また、公証役場は平日の日中しか認証の対応をしていないことに注意を要します。土日には対応していないため、平日のスケジュール調整が必要です。多くの銀行ではローン契約の当日に認証手続きをします。

ローン契約および認証手続きが完了したら、決済日に合わせてローンが実行されます。なお、融資額の振込先が契約者の銀行口座になるのか、物件売主が指定する口座になるのか事前に確認することが重要です。

契約者の銀行口座になる場合は、融資額の着金を待ってから売主の指定口座へ決済資金を送金することになります。海外送金は日本国内の資金送金よりも完了までに日数を要するため、決済日に間に合わせるためには余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。

日本と違って、海外では物件所有権の登記済証が発行されるまでに時間がかかることもあります。ローン実行後に銀行または保証会社から登記済証の提出を求められることがあるため、登記済証の発行スケジュールを事前に確認することが重要です。

例えば、アメリカではそれほど時間がかかりませんが、新興国の不動産投資では、発行までに数ヶ月以上の期間がかかることもあります。あらかじめ売主に必要期間を確認しておくと、ローン契約の時に銀行へ説明できるためトラブル防止に役立ちます。

リルシアシティ森下/事故

竣 工 2022年5月
最寄駅 森下駅徒歩5分
総戸数 24戸

住 所 東京都墨田区菊川1-7-5
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
リルシアシティモリシタ
RELUXIA CITY Morishita

■近隣周辺施設情報
ライフ菊川店まで約100m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約420m
マルエツ菊川店まで約730m
ローソンストア100江東森下3丁目店まで約330m
セブンイレブン墨田菊川1丁目店まで約100m
すみだ中和こころ保育園まで約120m
クリニック川越まで約260m
くすりの福太郎菊川店まで約480m
森下町郵便局まで約610m
ザ・ダイソーくすりの福太郎菊川店まで約510m

物件名 リルシアシティ森下
所在地 東京都墨田区菊川1-7-5
最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2022年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台/月額3,000円
■駐輪場   24台/月額500円
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■設 計   株式会社リンクス・ビルド一級建築士事務所
■施 工   坂田建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1R(26.24㎡~28.16㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

J-REITの特徴を見ていきましょう。J-REITはJAPAN-REITの略であり、日本国内で運用されている不動産物件を運用対象としています。国内にあるオフィスビルやテナントビル、居住用不動産や物流不動産などが運用対象となっています。

J-REITの運用対象となる不動産は法律で定められており、投資対象不動産の種類が海外REITと比べるとやや狭くなっています。

なお、J-REITは証券市場に上場しており、その相場は日々変動します。そのため配当金と相場の変動による売買益の二つを見込める投資手法です。

J-REITの配当金の年間利回り相場は1%台から5%となっており、その銘柄のうち年利3%台が多くなっています。J-REITは運用益の90%以上を投資家に配当すると税制優遇措置があるため、株式の配当利回りと比べると平均的な数字は高くなっているのが特徴のひとつです。

次は、海外REITならではの特徴をピックアップしていきます。様々な国のREITが含まれるためいろいろな運用対象に投資できるのが大きな特徴です。一口に海外REITと言っても、米国で運用されるREIT銘柄や、オーストラリアで運用されるREIT銘柄など、様々な国で運用されている銘柄が海外REITには含まれています。

それだけに運用対象の不動産も多様であり、日本のような居住用不動産やオフィス・テナントビル以外にも、農地や刑務所など、日本では運用対象に含まれない不動産物件も運用対象となっています。

日本のREITの場合、既存の不動産物件を運用し家賃収入を配当します。しかし、海外REITの場合は不動産開発をしてその利益を配当する銘柄も含まれています。そのため、売買に成功すれば日本国内のREIT銘柄よりも高い利回りの銘柄を選ぶこともできます。

その他、J-REITは、証券会社経由で個別の銘柄で購入できますが、海外REITは日本国内にいながら日本の証券会社を経由して購入する場合は、海外REIT銘柄を含む投資信託やETF経由で購入することになります。

海外の証券口座に自分で口座を開設すれば個別の海外REIT銘柄を購入することができますが、日本の証券会社経由で購入するよりも言語の壁があり、購入難易度はやや高くなってきます。

J-REITの購入にあたっては、日本の証券会社を使えば個別の銘柄で売買することができるので、自分の気に入った銘柄をスピーディーに購入することができます。

海外REITを投資信託経由で購入するのであれば、個別の銘柄を買うことができません。また売買にも時間がかかります。積極的にREIT銘柄を売買して利益を得たいのであれば、J-REITの銘柄が適していると言えます。

J-REITは日本国内の物件を運営します。そのため、不動産のある現地まで赴き、実際にチェックを行ったり、情報を集めたりすることが容易です。

海外REITの場合は現地まで不動産物件を確認しに行くのにも時間や渡航費などのコストがかかるうえ、基本的には現地の言語で情報を収集する必要があります。

REITは実物資産である不動産を証券化した投資商品のため、災害リスクや人口減少によるニーズの減少など、物理的なリスクを負っています。日本国内にあるREITの運用対象不動産は現地調査や情報収集が容易であり、この点は海外REITと比較してメリットと言えるポイントです。

J-REITの運用対象は基本的には居住用不動産、オフィス・テナントビル、物流不動産などに限られており、投資できる対象は海外REITよりも狭いと言えます。

また収入の原資も賃貸に出して家賃による利益を得る物に限られています。不動産開発のREIT銘柄に投資して高い利回りを確保したり、運用対象を分散してリスクヘッジをしたい方にとっては、不便さを感じる点があるでしょう。

J-REITの全体的な利回りは海外REITより低くなっています。例えば、海外REITであれば利回りが10%を超える銘柄もあるなど、高い配当益を狙った投資が検討できます。

高い利回りの海外REITの銘柄はハイリスクとなりますが、収益性や投資効率を重視している方にとって、海外REITへの投資を優先して検討するケースもあります。

海外REITは、様々な不動産物件に投資できます。その中には利回りが高い銘柄、J-REITでは投資できない対象も含まれています。複数の運用対象を持ってリスク分散をしたり、利回りを上げていきたい人にとってはメリットのある投資対象と言えるでしょう。

J-REITに比べると海外REITは利回りが高い銘柄を選んで投資しやすいと言えるでしょう。REITでは、実物不動産投資で検討できる不動産投資ローンのレバレッジを使えないため、資金効率を上げるために高利回りであることは大きなメリットの一つと言えます。

また、国内の証券会社から個別銘柄への投資は出来ないものの、各証券会社から様々な外国REITファンドの投資商品が提供されています。信託報酬がかかるデメリットがありますが、複数銘柄で組成されているファンドは分散効果が見込め、少額での投資も検討しやすいメリットがあります。

海外REITには、運用される国ならではのカントリーリスクがあります。カントリーリスクの例としては、津波や嵐といった災害リスク、政情リスク、また不動産市場の変動リスクなどが挙げられます。

海外REITに投資する時には、その国ならではのリスクにはどういったものがあるのかをしっかりと調べておきましょう。

また海外REITは、基本的に日本国内の証券会社で購入する場合は投資信託やETFでの購入になります。直接単体銘柄の購入ができないのでスピーディーな売買ができず、ファンドに組み込まれている他の銘柄も実質的に同時購入となってしまうデメリットがあります。

トラディス江東橋/事故

竣 工 2022年4月
最寄駅 錦糸町駅徒歩7分
総戸数 24戸

住 所 東京都墨田区江東橋5-16-2
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスコウトウバシ
TRADIS 江東橋

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東毛利店まで約90m
ファミリーマート江東橋2丁目店まで約290m
ローソン墨田江東橋5丁目店まで約300m
まいばすけっと住吉駅北まで約450m
オーケー住吉店まで約550m
丸井錦糸町店まで約250m
錦糸町PARCOまで約750m
東京都立墨東病院まで約700m
墨田江東橋郵便局まで約500m
みずほ銀行錦糸町支店まで約550m
横浜銀行錦糸町支店まで約550m
江東橋公園まで約290m
猿江恩賜公園まで約600m
東京都立両国高等学校・附属中学校まで約450m

物件名 トラディス江東橋
所在地 東京都墨田区江東橋5-16-2
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「錦糸町駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2022年4月

■駐車場   1台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 3台/月額3,300円
■駐輪場   24台/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社松寿設計コンサルティング
■施 工   株式会社深山工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(小型犬:敷1積増 猫:敷2積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK(30.71㎡~31.39㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

繰り上げ返済とは、ローンの返済中に毎月の返済額とは別に返済をすることです。これによって借入金の元本を減らすことができるため、支払う利息を減らすことができ、返済期間を短くできるなどのメリットがあります。

この繰り上げ返済には大きく分けて2つの方法があります。それは、残額の一部を返済する一部繰り上げ返済と、すべてを返済する一括繰り上げ返済です。

また、一部繰り上げ返済には、繰り上げ返済後の返済期間を短縮する期間短縮型と、毎月の返済額を減らす返済額軽減型の2通りがあります。それぞれに特徴がありますので、次の表で確認しておきましょう。

前項でも紹介した通り、不動産投資ローンを繰り上げ返済すると借入金の元本が減らせます。ローンは元金を返済するだけではなく、お金を借りた使用料という意味合いを持つ利息を支払います。

この利息は金利と元本の大きさに対して決まるため、元本を減らすことができれば、その分支払う利息も減らすことができるのです。元本を減らせば減らすほど利息が減るため、繰り上げ返済をすることで総返済額を減らすことができるのです。

不動産投資にはいくつかリスクがありますが、繰り上げ返済をすることで金利変動リスクを抑えることが可能です。変動金利でローン契約を締結した場合、景気の状況によって金利が上下するため影響を受けますが、借入金の元本を減らしておけば、金利が上下しても影響は小さくなります。

2021年8月現在、金融緩和政策によって不動産投資ローンの金利は過去と比較して非常に低い水準で推移しています。繰り上げ返済を行うことは、金利が上昇する時に備えたリスクヘッジとして有効な手段と言えるでしょう。

繰り上げ返済で予定より早く不動産投資ローンを返済することで、金融機関に対して支払い能力や経営能力があることをアピールすることに繋がります。その他、新規ローンの審査では申込時点のその他の借入についても調査されますが、返済総額が減ることで返済比率が下がるため、新しいローン審査でもプラスに評価されるポイントとなります。

返済能力が高いことを金融機関に印象付けできれば、次の物件に対しての融資が得やすくなるのです。ひとつの物件だけではなく、2つ目、3つ目と増やしていくことを目標にしている場合、繰り上げ返済を行うことで借入金を減らしておくことにはメリットがあると言えます。

融資を借り入れるときは金融機関が「ローン返済計画書」や「ローン返済予定書」を作成します。しかし、繰り上げ返済を行うと、その通りに行かなくなり、新たに返済計画を作成することになります。こうした事務的な手続きが必要になるため、ほとんどの金融機関では繰り上げ返済をする際に手数料を徴収しています。

その他、固定金利を選択している場合は、繰り上げ返済ができないようになっています。ただし、違約金や損害金を支払うことで繰り上げ返済ができるようになります。

繰り上げ返済をする場合は、前述した手数料と同様に違約金を支払っても総返済額が減額になるようにある程度の金額をまとめて行うようにしましょう。

不動産投資ローンの繰り上げ返済を行うと、手元の現金資産を減らすことになります。手元の現金が減ることで、その他の投資機会を失うデメリットがあります。また、繰り上げ返済によって不動産投資ローンによるレバレッジ効果が薄れ、自己資金効率(CCR)が低下します。積極的に投資効率を上げて行きたい場合、注意しておきたいデメリットと言えるでしょう。

その他、突発的な災害や事故に対応するために、ある程度の現金資産を手元に残しておくことはリスクヘッジに繋がります。2021年8月時点、市中金利が低金利の水準であることからも、繰り上げ返済を行いすぎてしまうとメリットよりデメリットが大きくなり、逆に投資に対するリスクを上げてしまう可能性がある点に注意しましょう。

不動産投資ローンを返済する際に支払った利息は経費として計上できます。そのため繰り上げ返済をすると、支払う利息が減り経費が削減されるということになります。所得税などの課税対象額が増え、支払う税金が増える可能性があります。

繰り上げ返済をすると利息の支払いを抑えることができますが、その分、税金の支払いが多くなる可能性がある点に注意しましょう。

これまでメリットとデメリットについて解説しましたが、繰り上げ返済をする際に注意しておきたい点も紹介します。

不動産をいくつか所有している場合、あるいは複数のローンを抱えている場合は、ローンの金利や返済期間、残高などを考えてから繰り上げ返済するローンを選ぶ必要があります。

金利の高いものから:金利が高い方から返済していくと、元本が早く減ることで、支払う利息も少なくなる
残額の多いものから:同じ金利の場合、残額が大きい方が支払う利息が高くなるため、残額が多い方から返済する
複数のローンを抱えている場合は、繰り上げ返済をするにもコツがあります。手数料や違約金などもローンによって異なりますので、詳しく調べてから行うようにしましょう。

不動産投資ローンの場合、通常は融資対象の不動産に金融機関が抵当権を設定しています。そのためローンの全額を繰り上げ返済する際は、抵当権の抹消登記を行う必要があります。ご自分で行う場合は手続きの手順などを確認しておきましょう。

抵当権を抹消する際は、金融機関から書類を預かり法務局で手続きをします。金融機関では書類を用意してくれますが、下記のものが必要になるので、漏れのないように確認しておきましょう。