ガルデニア蔵前/事故

竣 工 2015年11月
最寄駅 蔵前駅徒歩3分
総戸数 28戸

住 所 東京都台東区蔵前4-9-7
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント実質1ヶ月

■物件名フリガナ
ガルデニアクラマエ

■近隣周辺施設情報
スーパーヤマザキ三筋店まで約440m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約390m
VAN Baseまで約60m
ドラッグセイムス蔵前3丁目店まで約160m
セブンイレブン台東蔵前2丁目店まで約250m
ファミリーマート台東三筋店まで約280m
くらまえ橋郵便局まで約290m
東京シティ信用金庫蔵前支店まで約310m
ゲオ蔵前店まで約490m
みずほ銀行浅草支店まで約490m
同愛記念病院まで約920m
鳥越神社まで約400m

物件名 ガルデニア蔵前
所在地 東京都台東区蔵前4-9-7
最寄駅 都営浅草線「蔵前駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 28戸 築年月 2015年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 1台
■駐輪場   25台/1住戸1台無料
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■設 計   株式会社インテグリティ スカラベ
■施 工   池田建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~2DK(40.74㎡~48.53㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ハイズ浅草/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 浅草駅徒歩13分
総戸数 45戸

住 所 東京都台東区浅草5-71-11
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■1K対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ハイズアサクサ
HY’s浅草

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン浅草店まで約200m
東武ストア東浅草1丁目店まで約390m
ローソン東浅草1丁目店まで約300m
浅草警察署まで約230m
デニーズ東浅草店まで約280m
台東区立富士小学校まで約540m
浅草クリニツクまで約510m
ローソン浅草4丁目店まで約630m
セブンイレブン台東浅草6丁目店まで約1060m
マクドナルド 東向島店まで約2670m

物件名 ハイズ浅草
所在地 東京都台東区浅草5-71-11
最寄駅 つくばエクスプレス「浅草駅」徒歩13分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 45戸 築年月 2022年3月

■駐車場   2台(平置式)
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
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■設 計   インターナショナル岩田企画株式会社一級建築士事務所
■施 工   風越建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.10㎡~40.25㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

1つ目のメリットは物件価格が安価な点です。建物の価格は築年数が経過するごとに下落していくため、中古アパートは比較的安価に取得できます。

物件を安価で取得できることで利回りが高くなりやすい点もメリットとなります。アパート経営における利回りには、主に以下の2種類があります。

表面利回りと実質利回りの違いは、経費を加味するかどうかです。どちらも「物件取得にかかった費用を何年で回収できるか」を端的に表しています。

物件によって異なるものの、地方の中古アパートは1,000万以下で購入できる物件もあります。利回りの計算式の右辺が低くなるため、表面利回りが高くなりやすいと言えます。

ただし、中古アパートは修繕費などのメンテナンス費が増えていることも多く、実質利回りで換算すると高利回りではないケースは少なくありません。中古アパート経営を検討する際は、この実質利回りを物件ごとに比較することが重要となります。

3つ目のメリットは、短い期間でアパートローンを完済できる点です。その理由は物件価格が安価だと借入金額も抑えられるため、返済期間も短縮しやすい点にあります。

返済期間を短くするほど月々の支払い額が上がり、物件価格が高いと借入期間も長く設定しなければ月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことがあります。

一方、物件価格が安価で借入金額も安価であれば、借入期間を短縮しても月々返済額はそこまで上がらず返済期間を短縮できる可能性があります。この場合、短期間で残債をゼロにできるメリットがあります。

中古アパートのデメリット1つ目は、空室率が高くなりやすいことです。空室になるケースは、入居者が室内の設備に不満を感じたり、入居検討者が内見したときに良い印象を持たなかったりなどが要因となります。

中古アパートの場合は室内が劣化している可能性があり、設備・仕様の古い物件が多く、外観が劣化している場合もあります。たとえばお風呂に追い炊きがなかったり、外壁がボロボロだったりという物件です。

そうなると入居者が不満を感じやすく、内見時の印象も悪くなってしまいます。対策としては、競合物件の家賃を調査して適切な家賃を設定すること、およびリフォームも含め、室内の改善を検討することなどが挙げられます。

中古アパートのデメリット2つ目は、修繕費用がかかることです。前項の話にも通じますが、中古アパートは室内が劣化しているため、修繕を前提に購入することもあります。

しかし、アパートを適切に修繕する難易度は高く、不動産投資経験が少ないと当初予測していた修繕費用を上回ったり、修繕すべき箇所を見落としていたりなどの失敗に繋がります。

修繕対策としては、不動産会社に良くヒアリングをして、適切な修繕計画を立てることです。リフォーム会社と相談した上できちんと見積りを取って、少しでも精度の高い収支プランを立てましょう。

中古アパートのデメリット3つ目は、金融機関のローン審査が厳しくなる点です。金融機関のローン審査は、年収や勤務先、信用情報など「借入者の状況」を審査します。しかしそれ以外にも、不動産の収益性や担保価値が重視されています。

中古アパートの場合は、建物の担保価値が低く評価されるため、新築時よりも金融機関のローン審査が厳しくなってしまいます。アパートローンを自分で金融機関へ打診する場合は、粘り強く金融機関と交渉することが重要です。

またこれに関連して、中古アパートは流動性が低くなりやすいこともデメリットとなります。金融機関からの融資が受けづらくなることで、次の買い手が「担保価値が低くローンを組めない」という状況になり、希望価格での売却ができないリスクがあります。