BPRレジデンス浅草/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 浅草駅徒歩8分
総戸数 27戸

住 所 東京都台東区浅草6-4-10
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1K住居対象/キャンペーンB/適用可
■1K住居対象/実質フリーレント1ヶ月

■1LDK住居対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
BPRレジデンスアサクサ

■近隣周辺施設情報
コンビニエンスサカイヤまで約30m
セブンイレブン台東浅草6丁目店まで約190m
マルエツプチ花川戸2丁目店まで約200m
タリーズコーヒー隅田公園店まで約450m
東京都立産業貿易センター 台東館まで約350m
警視庁浅草警察署まで約550m
台東聖天前郵便局まで約300m
台東区立花川戸公園まで約350m
台東区民会館まで約400m
浅草寺病院まで約450m
浅草花やしきまで約650m

物件名 BPRレジデンス浅草
所在地 東京都台東区浅草6-4-10
最寄駅 東武伊勢崎線「浅草駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 27戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 1台/月額4,400円
■駐輪場   26台/無料
―――――――
■設 計   株式会社アクシス一級建築士事務所
■施 工   株式会社小野組関東支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.98㎡~40.73㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

『自己資金がまとまったので不動産会社に問い合わせてみたら、「ちょうどいい物件があります」と言われ、銀行の審査も通ったのでそのまま運用を始めてみました。物件はよかったのですが、税金や設備投資など見えない支出がいろいろとあって、すぐには軌道に乗せられませんでした。』

不動産投資は、所有する不動産を他人に貸して得られる家賃収入が売り上げになります。不動産投資を推奨する謳い文句には「何もしないでも収入が得られる」「大家さんは家賃を振り込まれるのを待つだけ」といった表現をされることもありますが、利益を得られる保証はなく、その投資のリスクはオーナーが負うことになります。

特に気をつけたいのが不動産会社の言葉を鵜呑みにしてしまうことです。しかし知識があれば、営業マンの言っていることも慎重に捉えることができます。不動産投資を始める前も、始めた後も時間のあるときに勉強をしながら、知識を積み重ねていくようにしましょう。

『空室が2つある物件だったのですが、立地も、状態もよかったので、すぐに埋まるだろうと安易な予測をしてしまいました。結局、埋まらない要因は競合物件が多かったためで、家賃を下げて募集し直しました。すぐに入居者が決まりましたが、予定していた利回りよりも低くなってしまいました。』

不動産投資ローンなどを活用して不動産を購入する際には、金融機関に提出するため事業計画書を作成します。しかし、税金などの決まった金額以外は、自分のさじ加減で数字を調整することができ、希望的観測で見通しを甘くしてしまうことがあります。

投資シミュレーションの見通しが甘ければ、状況が変化した際に適切な対応ができなくなる可能性を高めてしまいます。この失敗事例では家賃設定を下げることで対応したため、入居者は見つかったものの想定した利回りよりも低くなりました。これによって修繕工事など他の計画に影響が出ることも考えられます。

『手元に残る資金を増やしたくて、無駄なコストは徹底して省いていました。しかし物件のメンテナンスはちゃんとしておくべきだと反省しています。それは管理会社にひび割れを見つけてもらったのですが、少しならと放置しておきました。するとそこから雨が侵入したようで、修繕工事が大掛かりになってしまいました。』

物件の維持管理はコストがかかるため、利益を出すために管理やメンテナンスの費用を削減する方も少なくありません。しかし、建物は経年劣化によって年々陳腐化が進んでいくため、適切なメンテナンスを行わないと大がかりな修繕が必要となるケースがあります。売り上げを生み出す建物の劣化を、できるだけ避けるように対策をすることが重要なのです。

事例のように、小さなひび割れも時間が経てばやがて大きくなることが予測できました。一つの判断ミスが経営を大きく左右することにも注意しておきましょう。

『投資する元手が5年で回収できると思い、利回りが20%を超える築古のアパートを購入しました。購入時は満室だったので、想定通り5年で回収できると思っていたのですが、空室になるとなかなか部屋が埋まらなくなり、やがて半数の部屋が空室になってしまいました。なんとか元手の回収はできましたが、今後どのように出口戦略を立てようか先が見えていません。』

築古物件は部屋の修繕や外壁塗装工事、水道管工事などの工事が必要になることが想定されます。そうなると利益幅が縮小し、あるいはマイナスになってしまう可能性があります。ハイリスクな物件は金融機関からの融資も受けづらく、次の買主を見つけるのに苦戦してしまう傾向にあるため注意が必要です。

高い利回りの築古物件にはメリットもある反面、修繕リスクや空室リスク、出口戦略の高い難易度など、リスクが少なくありません。利回りだけでなく多角的な視点から物件を評価し、慎重に物件を選ぶことが重要です。

『老後のために収入を得ようとファミリータイプの投資用マンションの購入を検討していましたが、相場よりも安い価格でワンルームマンションが売りに出されたためすぐに飛びついてしまいました。専門学校に近いので一定の収入が見込めるかと思いましたが、2年で入居者がどんどん入れ替わっていて、3月や4月に決まらないと1年間空室のままということもありました。』

不動産投資とひと言で言っても、運用する物件のタイプで経営スタイルも得られる結果も異なります。学校の近くや、都心の単身者向けマンションは入退居が多く、入居期間も短くなりがちです。経営判断を求められることも多くなり、仕事をリタイアした後にゆっくり運用するには向いていないと考えることもできます。

不動産投資は物件を購入して運用を始めると、他の物件にすぐに切り替えることは難しいものです。物件を購入する前にご自身の不動産投資を始める目的を確認し、それにふさわしい物件を選ぶようにしましょう。

『自己資金が乏しかったために、フルローンを活用してワンルームマンションを購入しました。想定していたことですが、ローンの返済が終わるまでの10年間は家賃収入と支出がトントンでほとんど利益を出せませんでした。空室になるとできるだけ早く入居者を入れたいために、家賃を下げてしまったのも失敗の要因かもと思っています。』

不動産投資を始めるには自己資金は重要な要素となりますが、フルローンを活用すれば自己資金が少なくても始められます。しかし、事例のように借入金が多くなると支払う利息が多くなり、利益を出しづらくなります。フルローンが必ずしも悪い訳ではありませんが、借入金が増えることによるリスクもあることを踏まえた事業計画を立てましょう。

不動産投資は「投資」という名称がついていますが、金融機関からの借入が可能である事業性の高い資産運用方法です。賃貸用物件を購入する前には事業計画書を作成することとなり、ローンの返済を含めた資金計画なども必要です。

入居者をお客さまととらえ、どのような物件であれば賃貸ニーズが獲得できるのか、対象エリアで家賃相場がどのように推移しているのか、事業を左右する「所有不動産」と「入居者」についてしっかりと調査を行いながら経営判断をしていくことが、不動産投資で重要なポイントとなります。

不動産投資会社は不動産情報を多く取り扱っており、様々な情報提供を受けられるパートナーとなりますが、最終的な投資判断を行うのは投資家となります。適切な判断を下せるように情報を比較し、慎重に検討していきましょう。

不動産投資を事業として捉えると、想定されるリスクもあれば、想定していないトラブルに遭遇することもあり得ます。どのような状況でも的確な判断ができるように、さまざまな事態を想定しておくことも経営者として大切です。

どれだけリスク対策を講じていても、想定外の状況に陥ってしまう可能性を0にすることはできません。大きな失敗を避けるためには、手元の資金を蓄えておき、損害を小さくできるようにしておくことも重要となります。

例えば、大学の閉校など周辺環境の変化によって家賃相場が大きく下がってしまい、賃貸経営が難しくなってしまったとき、売却価格も大きく低下していることが予想されます。このような時、手元の資金が少ないとローンの残債を支払うことができず、物件を手放すことが出来なくなってしまうケースがあります。

このような状況を防ぐためにも、想定外の状況に備えた資金を蓄えておくことは重要なポイントです。不動産投資で得た収益は消費に使ってしまうのではなく、貯蓄しておいたり他の現金化しやすい投資対象へ再投資するなど、計画的に資金バランスを整えてみましょう。

伊勢の国の大地主であった猿田彦大神は、太陽神と言われる天照大神の孫、瓊瓊杵尊(ににぎのみこと)らが天から舞い降りたとき、高天原から芦原中国(あしはらのなかつくに:高天原と黄泉の国の間にあるとされる世界)までを照らし、邇邇芸命らの道案内をしていました。その風貌は七咫(あた:中国や日本で使われていた長さの単位)の鼻に七尺の背丈、八咫鏡(やたのかがみ)のように輝く目、ホオズキのように赤く姿をしており、後にこれが天狗の原型になったと言われています。

瓊瓊杵尊らの先導を終えると、猿田彦大神は故郷の伊勢に戻り国の開拓を進めましたが、この先導という行為が、道開きや導き、交通安全、方位除けの神として祀られるきっかけとなったそうです。

猿田彦神社の創建年は不詳ですが、伊勢国(三重県)鈴鹿の地にある椿大神社(つばきおおかみやしろ)から猿田彦大神の御分霊を勧請(かんじょう:神仏の来臨を願うこと)しています。椿大神社は猿田彦大を祀る神社の総本社とされていますが、同じく伊勢国にある”猿田彦神社”が総本山であるという説もあります。

この椿大神社は、垂仁天皇27年(紀元前3年)の頃、倭姫命(やまとひめのみこと)に下った神託(しんたく:お告げのようなもの)により、猿田彦大神のお墓の近くに社殿が建てられました。

住宅街の中にあるとは思えないようなしっかりとした佇まい。朱色に塗られた鳥居が印象的です。

神前の幕には、神紋である五七桐が描かれており、五七とは紋章の花の数を表しています。神門とは神社で使われる家紋のようなものであり、①神社に縁のある植物や祭器具を表すもの②伝説や伝承に基づくもの(菅原道真を祀る天満宮は、道真が梅を愛していたことから梅を神紋としている)③家紋から転用したもの(徳川家康を祀る東照宮は徳川家の家紋である葵が神紋としている)というように分けられるとされています。

天理教から派生した神道の教団である太道教の本部で、この教団が猿田彦神社を管理しています。

太道教は、猿田彦大神が道案内をした瓊瓊杵尊を主祭神としています。瓊瓊杵尊は天照大神の孫であることから”天孫”と称されており、三種の神器をたずさえ、葦原中国を統治するために高天原から舞い降りたのです。これを、神話では、これを天孫降臨と呼びます。

猿田彦神社のオリジナル御朱印帳は、猿田彦大神が高天原からやってきた瓊瓊杵尊たちを迎える様子が描かれています。この他にも、桜の模様をあしらった可愛らしいものも販売しています。

取材時、手水舎の中に造花が飾られていました。水の中にユラユラと見える花は幻想的で、お参りにあたり非常に心が安らぐなぁと感じました。背景のように咲く紫陽花も素敵です。

三重県、鈴鹿山系の山麓に鎮座しており、日本最古の神社とされています。全国に2,000以上ある猿田彦神社の本宮です。広大な敷地と緑に囲まれた神聖な雰囲気が特徴的で、年間100万人以上が訪れる非常に人気のある神社です。

多くのパワースポットの中でも、別宮として鎮座する椿岸神社は猿田彦大神の妻である天之鈿女命(あめのうずめのみこと)が祭神として祀られています。天之鈿女命は元来芸能の神ですが、猿田彦大神の妻であるという事から夫婦円満や縁結びの神としても篤い信仰を集めています。

高円寺にある猿田彦神社の勧請元のもう一説とされている伊勢の猿田彦神社は、天照大神を祀る伊勢神宮内宮の付近に鎮座しています。

瓊瓊杵尊の天孫降臨後、故郷である伊勢狭長田、五十鈴の地に戻った猿田彦大神は、この地をはじめ全国の開拓を行いました。その後、倭姫命が天照大神を祀る地を探していたところ、猿田彦大神の末裔であった大田命(おおたのみこと)は、地主として開拓していたこの地を差し出し、伊勢神宮建立の運びとなりました。

日本には暑さをしのぐ方法として打ち水や風鈴といった独特の文化がありますが、その他に「金魚が泳ぐ姿を眺める」というものもありました。金色や赤色に輝く姿がゆらゆらと泳ぐ様子はとても優雅で、暑さにうなだれる気持ちを忘れさせてくれますね。

現在は夏祭りの風物詩として馴染みがありますが、誰もが親しめるようになったのは江戸時代の頃。そんな江戸時代から金魚の問屋を続けている老舗が、本郷にはあるのです。

金魚の原種は3世紀頃に中国の長江で発見された「ヒブナ」と呼ばれる野生のフナでした。突然変異により赤く変色した風貌が貴族に愛され、品種改良を重ねながら宮廷で飼育されてきました。「金魚」という名の由来は、”金運をもたらす魚”という意味が込められているんだそうです。

日本に伝来したのは室町時代の中期。貴族や豪族には珍しい愛玩物として親しまれていましたが、当時は戦乱の世であったため庶民にまで普及する余裕はありませんでした。庶民にも広まるようになったのは江戸時代の中期のこと。藩士たちが副業として金魚の養殖を始めると価格が一気に下がり、手軽に入手できるようになりました。明治以降にも、職を失った藩士や農家の副業としても人気を集め、昭和期には諸外国に輸出するまでに成長しました。日本で行われる品評会には、世界中から愛好家が集っています。

日本で飼育されている金魚は数十種ありますが、そのほとんどが朱赤や黄金色をしています。金色の光沢がある朱色(朱金色)とも言われ、「豊かさと権力を象徴する黄金」と「強い呪力があり、病魔や厄災を払う朱赤」の組み合わせが、古来より愛される所以でもあったのでしょう。

古地図にも載っている金魚坂は、1660年代に金魚屋として商いを始めました。創業当初は金魚の養殖に力を入れていたようですが、戦争をきっかけに贅沢品を自重する流れに呑まれ商いが下火に。戦後以降は卸問屋業を中心に行い、全国の観賞魚店やホームセンターに金魚を卸しています。

敷地内には40種ほどの金魚がおり、びっしりと並べられた水槽の中を優雅に泳ぐ姿を拝むことができます。また、ただ見るだけでなく、金魚すくいや釣り堀のコーナーで体験として金魚と触れ合う事が可能です。店頭やオンラインでの販売も行っていますが、一苦労して迎えた方がより一層愛着を感じられるかもしれません。

これは明治22(1889)年、吉田晴亮商店の4代目である吉田新之助氏が中心となって開催された時の物で、全国から集まったらんちゅうの傑作品縦が前頭から横綱以下までズラッと並べられています。なぜ横綱がいないかというと、「品評会での優勝魚と言えども、あくまでその当日のみの事。絶対的なトップはいない」という意味が込められているからです。

それぞれの生産者が品質を競いながらも、金魚の飼育は奥ゆかしい日本の伝統文化であり、粋な世界であるため、評価にこだわらずにらんちゅうの美しさを楽しむ姿勢が重要視されてていました。

「金魚を身近に見ながらくつろげる空間を提供したい」「地域のコミュニティの場でありたい」というオーナーの願いからから、2000年に鯉の水槽を置いていた場所にカフェレストランを併設してスタートさせました。山小屋をイメージした昭和レトロな店内には、金魚の絵画や資料が多く飾らられています。水槽が埋め込まれている幻想的なテーブルもりますが、それは実際にお店に行ってからのお楽しみという事で…。

また、多目的スペースとしての利用も可能。グランドビアノを設置しているので、ちょっとしたサロンコンサートを行ったりしています。

店舗にて物件を紹介してもらってから内見に行く場合は、店頭での物件設定が平均1時間。それから3~4件内見する場合は、場所にもよりますが2~3時間ほどの所要時間をみておきましょう。車や電車を使うので、トータルで4時間前後と思っておくと良いでしょう。オススメの内見時間は、早ければ早いほど良いです。不動産屋の営業開始時間は10時が多いのですが、上記のスケジュール通りに内見をしたとすると、午前中から動いた人が物件を決めるタイミングがお昼前後になります。自分たち以外にいつ誰が内見しているか分からないので、その人たちよりも早いタイミングで決断できた方が安心です。

さて、実際に内見に出かける際の留意点を挙げておきます。例えば「物件は気に入ったけど洗濯機が置けるか分からないので確認してから連絡します」という意見をいただくことが多いのですが、これってとてもリスクが高いのです。前述の通り、内見は時間さえ被らなければどこの仲介会社からも可能なので、自分の後に見た人や前日に見て検討中の人に先に決断されてしまう可能性があります。そうなってしまうと悔しい思いをするだけでなく時間も無駄にしてしまうので、今持っている物の寸法が分かる状態で内見しましょう。

同居人が一緒に来れなかったり、親御さんへの相談・許可が必要という人は、あらかじめその方の条件を確認しておきましょう。これも同じ理由になりますが、検討している間に他者に先を越されないようにするためです。後日改めて内見ができる保証はないので、希望条件の擦り合わせは事前に済ませましょう。一緒に内見できない場合、テレビ電話で物件を映したり、募集図面の画像を送っておくなどして、情報共有しておきます。そうやって遠隔でも内見時に連絡が取れる状態だと良いですね。もちろん、入居する本人しか内見ができないことはないので、相談相手に一緒に来てもらうことは大歓迎です。

物件の何を見たらよいのか分からないときのために、定番から見落としやすいところまで、いろいろな条件をまとめてみました。

カメラや方角が分かるもの、測った家具の寸法をまとめたものなどは持っていきましょう。写真や動画を残すことはOKなので、「ここってどうなってたっけ」とならないように気をつけましょう。部屋の寸法についても適宜測りながら実際に住むイメージを膨らませていきましょう。スリッパやメジャー、懐中電灯など必要な物は不動産業者の人が用意してくれます。

ドアが狭いと家電や家具が入らない可能性があります。また、1Kのお部屋はキッチンが廊下にあるので動線が十分に確保できるかを確認しましょう。

長方形よりは正方形に近い間取りの方が家具配置のバリエーションが豊富になります。扉や収納の前は当然家具が置けなくなるので、そのようなデッドスペースがどれぐらいあるかを想定しながら採寸をしましょう。圧迫感については、これも部屋の形が影響しますが天井の高さや床の色によっても印象が変わります。

方角については、日中安定して採光が豊富な南向きや午前に光が入る東向きが人気ですが、南や東に向いていればOKという訳ではありません。向かいの建物がその部屋より高層で距離が近い場合は空間が塞がれてしまい、風通しも悪くなります。西向きや北向きでも、建物が向かいになく開けていれば劣ることはありません。塞がれている南よりも、開けている北のほうが条件としては◎です。

バルコニーの構造が雨を十分に防げる状態なら、不意な雨降りでも洗濯物が濡れる心配がありません。また、防犯面を気にして1階を嫌がる方が多いのですが、空き巣被害は1階よりも2階や3階の方が危ない場合もあるのです。1階より上の階はどうしても油断して鍵の施錠が甘くなってしまうので、そこが狙われてしまいます。高層階でもしっかり戸締りすることが大切です。ですから、気に入った物件が1階だとしても候補から外すことは得策ではないでしょう。

キッチンはファミリー向け、単身者向けの物件などによって、かなりバリエーションがあります。特に気をつけておきたいのが単身者向け、一人暮らし用の物件です。例えばまな板が十分に置けない造りになっていることも少なくありません。ですから、シンクに蓋をして作業スペースを造れるか、別途作業台を置くスペースがあるかを確認しましょう。また、冷蔵庫は背面と左右に2~3㎝ほどの隙間を確保できるのかを確認することも大切です。

内見の際、洗濯機置き場やお風呂の臭いが気になったことはありますか?この臭いに関しては、清掃の不十分でも設備不良でもありませんのでご安心ください。長期間使用しないと、水道管の中の水が干上がってしまうため、それで臭いが発生してしまいます。水を流せば自然に消えます。

内廊下の物件であれば、エントランスからどこの部屋に向かっているかが外から見えないので安心です(グレードの高い物件に多いですが)。そして、共用部分を見れば、清潔に保たれているかや管理体制の様子がある程度判断できます。

近隣の部屋にどんな人が住んでいるかが知りたいと問合せをいただくことがありますが、これについては個人情報なので管理会社も詳細は教えてくれません。入居者のマナーなどが気になる場合は、掲示板を見てみましょう。何かトラブルが起こっている場合は、その内容や対策が掲示されるので多少は推察はできるものです。

部屋の設備に限らず、周辺の利便性もお部屋探しでは重要なポイントですよね。スーパーは駅と家の間にあるのか、家より先にあるのかでも日々の生活スタイルは変わります。また駅から遠い物件の場合はバス停が近くにあるかも確認すると良いでしょう。バスは、電車の路線によっては遠回りになってしまうような場所に直接行ける場合もあります。バスを利用する物件だったら、路線を把握して上手に活用することをおススメします。

周囲の音に関しては、内見時は家の中が空なので聞こえてくる音が響きやすいという特徴があります。カーテンやカーペット、家具をたくさん置くと音を吸収してくれるので軽減できます。電車や車の音に関しては、人によって許容できる程度は異なります。電車は運行時間が決まっているので、たとえ音量が大きかったとしても終電を過ぎれば静かになります。一方、その物件が大きな道路に隣接していた場合、車やバイクは24時間走っているので、こちらの方がリスクは大きいともいえるでしょう。

そしてもう1点、駅からの距離です。徒歩の時間換算は1分80mです。「ヒールを履いた女性が普通に歩けるスピード」と定義されていますが、個人差や誤差は当然あります。駅からの道のりを歩いてみるのも良いでしょう。

グランパセオ両国2/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 蔵前駅徒歩6分
総戸数 24戸

住 所 東京都墨田区本所1-8-3
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオリョウゴク2
GRAN PASEO両国Ⅱ

■近隣周辺施設情報
サミットストア両国石原店まで約290m
スーパーマーケット三徳石原店まで約830m
セブンイレブン墨田石原1丁目店まで約370m
セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約210m
オリナス錦糸町まで約840m
どらっぐぱぱす石原店まで約730m
オリジン弁当墨田石原2丁目店まで約720m
朝日信用金庫本所支店まで約300m
同愛記念病院まで約530m
医療法人財団正明会山田記念病院まで約520m
横網町公園まで約460m
築地本願寺慈光院まで約530m
江東学園幼稚園まで約530m
亀沢保育園まで約620m
二葉小学校まで約640m
安田学園中学高等学校まで約460m

物件名 グランパセオ両国2
所在地 東京都墨田区本所1-8-3
最寄駅 都営大江戸線「蔵前駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場   有/月額330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.24㎡~40.27㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資は銀行のローンを利用することで自己資金を抑制できる資産運用です。しかし、ローンは誰でも利用できるわけではなく、銀行の審査を通過する必要があります。どの程度の年収があれば審査対象となるのか解説します。

銀行のウェブサイトを参照すると、ローンの申込資格を公表しているケースがあります。最も多い事例としては、不動産投資ローンの申込資格として年収が500万円~700万円以上に設定されています。

例えば、2021年7月時点、オリックス銀行の不動産投資ローンは税込み年収が500万円以上、SMBC信託銀行の不動産投資ローンは年収700万円以上が申込資格とされています。(※参照:オリックス銀行「不動産投資ローン」、SMBC信託銀行「不動産投資ローン)

なお、前年度の年収が銀行の申込資格を満たしていても、自営業を始めて間もない場合など年収が不安定とみなされる場合は、審査を通過できないこともあるので要注意です。

オリックス銀行の場合、同一勤務先に3年以上勤務しているまたは、自営業であれば営業開始後3年以上経過していることが条件とされています。

SMBC信託銀行の場合も「一定の収入があること」が条件とされており、各銀行の審査対象として、年収が大きなウェイトを占めていることが分かります。銀行のローン審査を通過するためには、継続的な収入が求められる点に要注意です。

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が実施した「第15回不動産投資に関する意識調査」によると、実際に物件を購入している不動産投資家の年収は、700万円~1,500万円がボリュームゾーンです。500万円未満の人もいるものの、割合は回答者のうち1割強であり少数派と言えます。

こちらのアンケート結果は家賃収入も含む年収となっているため、不動産投資を始めるために必要な年収を正確に表しているわけではありません。しかし、700万円~1,500万円の人が約半数を占めている点から、大まかな目安にはなると考えられます。

不動産投資に必要な自己資金についても見て行きましょう。前述した不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の「第15回不動産投資に関する意識調査」によると、2021年4月時点では、投資にあたって自己資金を投下した人は約7割に上っています。必要な金額については、物件価格の1割を自己資金として投下した人の割合が約3割です。

なお、2020年と2021年との比較では、物件価格の3割以上にあたる自己資金を投下した人が特に増えています。2021年4月時点では、投資家に対して融資するものの、多めの自己資金を求める銀行が増えている傾向が伺えます。

こちらのアンケート結果からは、不動産投資ローンを利用するためには、最低でも物件価格の1割以上、できれば2~3割は自己資金を用意することが必要と言えるでしょう。

銀行は不動産投資ローンの審査において、申込者の年収や勤務先に加え勤続年数などを確認しています。なお、申込者に関する情報のことを属性と言います。属性に該当する主な情報は以下の通りです。

例えば高年収の方が審査でプラスに働くほか、勤務先も1部上場企業など大規模である方が銀行からは好印象を得られます。しかし、勤務先や勤続年数などはそれぞれすぐに改善できるものではないため、銀行の融資審査を通過するための対策として有効なものを複数ご紹介します。

銀行のローン審査を通過するために有効な方法の1つは、自己資金を多めに用意することです。自己資金を増やせばローンの利用額が減るため、銀行から見ると貸付が回収不能になるリスクが下がります。

必要な自己資金額は物件価格の1割~3割が目安となりますが、用意できる金額が多いほど、ローン審査を通過できる確率は高くなります。

自己資金を増やすことには、ローン審査を通過しやすくするほかに、毎月の手残り金を増加させるメリットもあります。不動産投資ローンの返済は家賃収入を原資とするため、借入額が多いと毎月の返済額も膨らみ、結果的に毎月のキャッシュフローを圧迫する点に要注意です。

なお、自己資金を投下しすぎるとローンのレバレッジ効果が薄れ、自己資金収益率(CCR)が下がってしまうデメリットがあります。不動産投資ローンを利用するときには、借入額と毎月の収益とのバランスを取る必要があります。

利用していない不要なクレジットカードを解約することも、不動産投資ローンの審査を通過するための対策として有効です。クレジットカードを多数持っていると、銀行から利用限度額まで利用する可能性があると見られます。

クレジットカードの利用額が増えると、不動産投資ローンの返済も含めた毎月の返済額を増加させるため、銀行から見ると返済不能に陥るリスクが高くなります。利用予定の無いクレジットカードがある場合は、しっかり解約手続きをしておきましょう。

例えば自動車ローンなど不動産投資ローン以外に利用しているローンがある場合は、申込前に繰り上げ返済しておくと、ローン審査でプラスに評価される可能性があります。

銀行がローン審査で確認しているポイントの1つに「返済比率」というものがあります。返済比率とは、毎月の返済額が収入に対して占める割合のことで、返済比率が低いほど新しいローン契約を締結しやすくなります。なお、返済比率の毎月の返済額には不動産投資ローン以外の借入も含みます。

既存のローン完済が難しければ、可能な範囲で繰り上げ返済しておくことも検討しておきましょう。残債を少しでも減らしておくことで、ローン審査に通過する可能性が高まります。

ただし、繰り上げ返済できる資金があるのであれば、自己資金として購入する不動産へ投下したほうが良いかどうかはケースバイケースとなります。各種ローンの金利や年数、借入総額を比較しながら、慎重に検討してみましょう。

属性の改善とは少々異なるポイントではありますが、不動産投資ローンを利用するための対策としては、銀行と提携している不動産会社を利用することも有効です。

投資用不動産を販売している不動産会社の中には、物件購入に融資する銀行と提携している会社もあります。不動産会社と提携している銀行の中には、不動産会社及び供給される物件に対する信用性を重視しているところも多いものです。

提携銀行のローンを利用する場合は、属性に心もとないポイントがある場合でも審査を通過できることがあります。

また、銀行と提携している不動産会社によっては、審査に通過しやすい物件を紹介してくれる可能性があります。収益性や担保評価の高い物件は、金融機関の融資審査でもプラスに評価されやすくなります。

例えば、東証1部上場企業で東京23区・横浜エリアに強みを持つプロパティエージェントは、提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。このような不動産投資会社を経由し、属性の低さを補うことも有効な手段となります。

ヴィークブライト日本橋人形町/事故

竣 工 2020年1月
最寄駅 人形町駅徒歩4分
総戸数 36戸

住 所 東京都中央区日本橋富沢町6-6
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ヴィークブライト日本橋人形町
VIEQU BRIGHT日本橋人形町

■近隣周辺施設情報
マルエツ人形町駅前店まで約280m
まいばすけっと日本橋富沢町店まで約380m
ファミリーマート堀留町二丁目店まで約170m
セブンイレブン日本橋人形町2丁目店まで約260m
ドラッグストアスマイル人形町店まで約280m
日本橋大伝馬町郵便局まで約380m
中央区立日本橋中学校まで約680m
浜松公園まで約430m
久松児童公園まで約430m
山村病院まで約980m

物件名 ヴィークブライト日本橋人形町
所在地 東京都中央区日本橋人形町6-6
最寄駅 東京メトロ日比谷線「人形町駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 36戸 築年月 2020年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   36台/月額300円
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■設 計   株式会社エル設計事務所
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1K~2LDK(25.62㎡~47.61㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

リライア大森/事故

竣 工 2019年9月
最寄駅 大森海岸駅徒歩8分
総戸数 31戸

住 所 東京都品川区南大井4-20-5
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
リライア大森
RELIA 大森

■近隣周辺施設情報
ローソン・スリーエフ南大井店まで約300m
セブンイレブン南大井水神店まで約300m
まいばすけっと南大井まで約400m
品川南大井郵便局まで約300m
武越内科クリニックまで約550m
キクヤ薬局まで約400m
鈴ヶ森公園まで約150m
しながわ区民公園まで約300m
大森貝塚遺跡庭園まで約700m
しながわ隋続巻まで約800m
品川区立鈴ヶ森小学校まで約180m
品川区立鈴ヶ森中学校まで約230m

物件名 リライア大森
所在地 東京都品川区南大井4-20-5
最寄駅 京急本線「大森海岸駅」徒歩8分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 31戸 築年月 2019年9月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
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■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1R~1LDK(20.56㎡~41.48㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。