白金高輪レジデンス賃貸

竣　工　2008年5月
最寄駅　白金高輪駅徒歩5分
総戸数　49戸

住　所　東京都港区白金3-23-2
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
シロカネタカナワレジデンス

■近隣周辺施設情報
ホームマート四の橋まで約280m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約430m
ローソン白金三光店まで約290m
セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約210m
トモズ白金プラザ店まで約480m
白金タワークリニックまで約570m
港白金三郵便局まで約280m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー北里研究所病院まで約440m
サイゼリヤ白金高輪店まで約430m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約470m
白金アエルシティまで約200m
麻布十番商店街まで約1300m

物件名	白金高輪レジデンス賃貸
所在地	東京都港区白金3-23-2
最寄駅	東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上5階 地下1階 RC造
総戸数	49戸	築年月	2008年5月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.50㎡～61.37㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

戸建投資は、戸建住宅を取得して貸し出すことで継続的に家賃収入を得る不動産投資の1つです。他の主な不動産投資にはアパート投資やマンション投資が挙げられますが、どのような違いがあるのでしょうか？

例えばマンション投資では、戸建住宅が住宅街にあることが多いのに対して、マンションは駅周辺といった立地条件の良い場所にも多く存在します。また、ワンルームなど単身者向けの間取りも多く、その点もファミリー中心の戸建投資とは異なります。

アパート1棟を全て取得して貸し出すアパート投資では、戸建住宅と同様住宅街に物件があることが多いという点は似ていますが、建物・土地面積が大きいことから、投資額が膨らんでしまいがちだと言えます。またマンションと同様、単身者向けの間取りが多くを占めます。

戸建投資は、相続などで物件を取得したものの、使い道がなくて困っている方の有効活用の手段として注目されています。物件を使わずに所有していても税金などを支払う必要が生じることを考えると、戸建投資もこれから注目を浴びていくと考えられるでしょう。

戸建投資は、新築戸建投資と中古戸建投資の2つに分けられます。新築戸建投資は相続した土地などの有効活用にはなるものの、新たに土地を取得して建築するには投資額が大きくなってあまりメリットがないので、中古戸建への投資がメインになります。

主に中古戸建の話になりますが、少額から始めやすいことが戸建投資の一つのメリットです。戸建とマンションとを比較すると、建物の規模が大幅に異なります。マンションは規模の大きさからRC造であるのが一般的ですが、戸建は規模が小さいので木造が一般的です。

新築RC造は47年かけて減価償却していくため、一般的に築年数が経過しても物件価格の下落が緩やかですが、木造は22年で減価償却していくため、建物価値が下落するぶん、物件価格の下落スピードもRC造より早いのです。

中古戸建の場合は、減価償却の影響で物件価格が安くなっています。投資額を抑えられるため始めやすく、利回りも高くなりやすいことが大きなメリットと言えるでしょう。

2つ目のメリットはリノベーションしやすいことです。マンション投資の場合には、内装のやり直し程度はできても、外壁のやり直しや規模の大きなリフォーム・リノベーションは、自分の判断だけではできません。また、アパート投資では、リフォームやリノベーションをある程度自由にできますが、費用が膨らんでしまうのでハードルが高いと言えます。

一方、戸建投資では、全てが自分の所有物であるため、原則自由にリフォーム・リノベーションができます。間取りの変更や外壁の色を変える、ブロック塀を取り壊して駐車場にするなど、入居者需要に合わせて住環境をより良い状況に整えやすいのです。

また、DIYが好きな方などは、自分でリフォーム・リノベーションをすることで修繕費用を抑えられるため、より投資を少なく抑えられるでしょう。

また、マンション投資に比べると立地条件をあまり気にせずに済むこともメリットです。マンションは立地条件が良い場所にあることが多いため、そのぶん「駅から徒歩〇分」という条件にこだわって探している方が多い傾向にあります。そのため、マンション投資では立地条件の良さが安定した需要確保のためにも必須条件と言えます。

しかし、戸建住宅に入居を考えている方は、駅からのアクセスの良さよりも「閑静な住宅街」「学校が近い」という住環境にこだわって探している方が多い傾向があります。そのため、マンション投資は条件に合う範囲が狭いので条件に合った物件を探すのがやや難しいのですが、戸建投資では比較的そうした物件は見つかりやすいでしょう。

また、戸建住宅は入居期間が長くなりやすいことも大きなメリットの一つです。学生や単身赴任の方を対象としたワンルームマンション投資などが注目されていますが、単身向け物件への投資は安定した需要が期待できるものの、卒業や転勤などで短期の入居になりやすいことがデメリットとして挙げられます。

一方で、ファミリーを対象とした戸建投資は、子供の教育環境などを重視して比較的長期の入居になる可能性が高いと言えます。となると、「戸建投資にこだわらなくても、ファミリーを対象としたマンション投資でも良いのでは？」と思った方も多いのではないでしょうか？

しかし、「ペットを自由に飼えない」「子供が小さいので上下階・左右の部屋に迷惑をかけてしまう」などの理由で、マンションよりも戸建住宅を望んでいる方も多くいます。これらを踏まえると、戸建住宅投資の方が安定した入居が期待できると言えるでしょう。

1つ目は購入時に融資を受けにくいことです。自身の居住用の不動産を購入する場合には、住宅ローンを契約することが可能です。しかし、自身の居住用ではなく、投資用の不動産を購入する場合には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを契約することになります。

新築不動産の場合は、不動産投資ローンの融資審査に比較的通りやすいと言えますが、中古不動産の場合は融資審査に通りにくい可能性があります。中古戸建投資の場合は特に注意が必要です。

銀行の融資審査に通っても、返済期間は法定耐用年数の残存期間内となることが多く、木造で耐用年数が22年しかない戸建住宅では返済期間が短くなります。例えば、築20年の戸建住宅を取得しようとすると、返済期間の目安は2年と、とても厳しい返済計画になりかねません。

そのため、中古戸建投資を始める際には、どの金融機関であれば融資を受けやすいか、返済期間を長く設定してくれるかなどを確認しておくことが重要と言えるでしょう。

部屋が複数あるアパート投資であれば、何室か空室が生じても、全てが空室にならない限り家賃収入が得られるので0になることはありません。戸建投資を始める際は、家賃収入が0になる可能性と隣り合わせにあることを考えて返済計画を立てることが重要です。また、資金に余裕がある場合には、1戸ではなく複数戸運用すれば、家賃収入が0になるリスクを抑えられるでしょう。

また、戸建住宅は多くの場合、賃貸するまでにリフォーム費用がかかります。リノベーションしやすいというメリットはありますが、修繕費が多くかかってしまっては、物件の購入費用を抑えられてもトータルの負担が大きくなってしまいます。

そのため、戸建住宅を購入する際には、修繕費をなるべく抑えられる物件を選ぶことが重要です。また、マンションの場合は、共用部分の修繕は入居者全員で負担するため、修繕費が主に発生するのは専有部分に限られます。しかし、戸建住宅の場合には、全てが修繕対象になります。

ランニングコストという点では戸建住宅の方が多くなりやすい傾向があるため、運用する際にはある程度のランニングコストを想定した計画的な運用が重要になるでしょう。