自分の目的や資金規模に合った投資をして大きな失敗をしないようにするためには、不動産投資のリスクやリターンについての正しい知識を身に付けることが大切です。

不動産投資は数百万円の初期費用が必要となり、投資規模は数千万円単位に及びます。また、物件の取得やローンの返済だけではなく、修繕やトラブルの解決など様々な局面で資金を必要とする場面があります。

しかし、不動産投資のリスクは、投資方法や投資物件の種類によって大きな違いがあります。またリスクによって、得られるリターンの大きさも異なるため、不動産投資をおこなう目的や投資資金の規模などによって、選択する不動産投資は変わってきます。

目標とする収益を上げるために、具体的な物件探しや資金計画についても自分で見極めて判断することが必要になります。そのため、不動産投資の種類や物件を見極める判断力を養うことはとても重要なポイントとなってきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強します。インターネットの不動産投資情報サイト・メディアを利用するとよいでしょう。

不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

余裕があれば、株式投資などの他の投資方法と比較してどのような特徴があるのか、についても勉強してみましょう。

このような不動産投資の概要は、不動産投資の基本を書いた概説書でも勉強することができますが、書籍では頭に入りにくく難しく感じられてしまう場合もあるでしょう。そこで、検索などで簡単に情報を入手できるインターネットの活用が有効でしょう。

ただし、インターネットの情報は、情報発信者・運営者によって信ぴょう性に疑問があるものもあります。運営元や配信元を調べ、信頼性の高い情報を取捨選択するように注意しましょう。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になるでしょう。

不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知る必要があるでしょう。それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

また、利回りや、キャッシュフロー、サブリース、管理会社、専任媒介契約など、不動産投資でよく使われる用語を知らないと、不動産投資の勉強を深めていくうえで支障が出ることがあります。基本的な不動産投資の用語は、まず押さえておくと後々便利でしょう。

ただし、効率性を重視するならば、用語の勉強は、目的や種類を絞ってから、分からない言葉が出てきた時点でその都度勉強するのでもよいでしょう。

不動産投資の種類の比較や不動産投資用語については、やや専門的な内容になるため、基本的な内容を網羅的、体系的に解説しているような書籍で勉強するのが効率がよいといえます。

インターネットの不動産投資情報サイトやメディアの中にも、そのようなノウハウを網羅的に集約したものもあり、そのようなサイトのうち信頼できるものを利用して勉強してもよいでしょう。

不動産投資の様々な種類について学んだら、自分がどのような目的で不動産投資がしたいのか、また、その目的と自分の資金背景などを合わせて、自分に向いている不動産投資は何かを考えてみましょう。

そして、不動産投資をおこなう目的や、それに合った不動産投資の種類を絞ったら、その絞った分野について勉強を深めていくとよいでしょう。

たとえば、長期的に低リスクの運用で副収入を得たいという目的であれば、高い収益は得られないが比較的リスクの低い、区分マンション投資が向いています。この場合は手元資金の範囲内で購入することのできる、区分マンション投資について勉強していくというような流れになります。

目的や種類を絞った不動産投資の勉強には、テーマ別に行われることが多いセミナーが向いているといえるでしょう。セミナーであれば、実際の投資例に基づいた具体的な話を講師から直接聞くことができるケースも多く、講師に質問して不明点や疑問点を解決できる可能性もあります。

不動産投資で利益を出していくためには、オーナー自らが収入と支出の管理をする必要があり、資金計画や税金についての理解が不可欠といえます。不動産投資の目的や種類を絞るステップでは、同時に不動産投資の収入と支出、融資とその返済、税金の計算などについて勉強していくとよいでしょう。

不動産投資の資金計画や税金については、テーマ別に行われるセミナーやテーマ別に書かれた書籍を利用するとよいでしょう。

自分の目的に沿って不動産投資の種類を絞り込み、その分野の勉強も一通り終えたと感じたら、実際に物件を探して見学し、実践しながら勉強していくとよいでしょう。

多くの物件をみることで、相場観が分かるようになり、自分が実際に投資対象とする物件の条件をさらに絞り込んでいくことができるようになっていきます。物件を現地で見るときに不動産会社の人と会話することで、不動産市場の動向を肌で感じることができます。

投資対象となる良い物件があったら、金融機関に融資の相談もしてみましょう。実際に購入しない場合であっても、自分の資金背景、属性などからどのような物件がどれくらいの条件で購入できるのかを知ることにもつながります。

融資の条件によって購入できる物件も変わってくるため、物件探しと並行して金融機関へのアプローチも適宜おこなっていくことで、物件の絞り込みに役立つでしょう。

竣　工　2022年5月
最寄駅　馬喰町駅徒歩2分
総戸数　―戸

住　所　東京都中央区日本橋馬喰町2-2-16
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アーバネックスニホンバシバクロチョウ

■近隣周辺施設情報
■ヨドバシAkibaまで約1090m
■くすりセイジョーまで約550m
■タウン・ドイト後楽園店まで約3330m
■どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約970m
■まいばすけっと岩本町3丁目店まで約360m
■ファミリーマート東神田二丁目店まで約170m
■セブンイレブン東神田2丁目店まで約200m
■スギ薬局岩本町店まで約380m
■東神田郵便局まで約300m
■三井住友銀行浅草橋支店まで約450m
■まいばすけっと日本橋横山町店まで約240m
■マルマンストア日本橋馬喰町店まで約150m
■セブンイレブン馬喰町駅前店まで約130m
■ファミリーマート小伝馬町鞍掛橋店まで約140m
■スギ薬局日本橋横山町店まで約170m

物件名	アーバネックス日本橋馬喰町賃貸
所在地	東京都中央区日本橋馬喰町2-2-16
最寄駅	JR総武本線「馬喰町駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数		築年月	2022年5月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社オーエーシー設計
■施　工　　　株式会社オープンハウス・アーキテクト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.00㎡～50.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資におけるバランスシートの重要性をみる前に、バランスシートとはどのようなものなのかについて解説します。決算書におけるバランスシートの位置づけと、不動産投資におけるバランスシートの具体例をみてみましょう。

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、資金調達、投資活動、営業活動の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表であると言えます。

バランスシートの例バランスシートは、図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。

例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。例えば、ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債＋純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債＋純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産（自己資本、元入金）の割合が重要なポイントとなります。

物件取得当初は、自己資本の部分は購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるといえるでしょう。

また、購入後も不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要な視点となります。

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用後のバランスシート」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費＋借入金元金返済」がプラスである必要があります。

自己資本の割合が不十分である場合、これを改善していくための対策として「利益を積み上げる」、「繰上げ返済をする」、「物件を売却する」という3つの方法があります。自己資本の割合に与える影響と併せてみてみましょう。

利益が積み上がると、その分が自己資本となり、自己資本の割合が増加していきます。物件購入にあたって自己資金を多く入れたケースと同様になり、バランスシートは改善することになります。

ただし、キャッシュフローがプラスであるだけでは、利益が出ているとはいえません。損益計算書上の利益がプラスになっていることが条件になるので注意しましょう。

ただし、繰り上げ返済を行うことで不動産投資単体の自己資本割合は改善しますが、自己資金収益率を低下させます。投資効率を必要以上に悪化させないように注意しましょう。

このように、バランスシートを見る時は一つの側面だけでなく複数の視点から多角的に判断をすることが大切なポイントとなってきます。

なお、他の金融機関のより良い条件の不動産投資ローンに借り換える場合は、その時点では自己資本割合には影響しません。このケースでは、借り換えによる返済条件の変更によって、それ以降のキャッシュフローが好転し、利益が積み増しされて自己資本割合が増加する可能性が生じます。

帳簿上の土地・建物の価格以上の価格で物件を売却することによって、売却益が生じることになり、自己資本割合が改善します。

売却益が生じるには、必ずしも購入時の価格よりも高い価格で売る必要はなく、建物部分については、減価償却後のその時の帳簿価格よりも高ければ売却益が生じます。

リフォームやリノベーションをおこなっている場合は、その部分についても減価償却後の価格で売却できると売却益が生じます。

中古物件のリフォームやリノベーション部分は、税務上、元の物件の残存耐用年数を加味した耐用年数を用いて減価償却されます。そのため、帳簿上は実際の経済耐用年数よりも早く償却され、売却時にはまだ市場価値が残っており、売却益が生じることも少なくありません。