売却当初の売出価格は、相場価格と推測される価格よりも高めに設定します。物件の相場はわかっていても、不動産は、競合物件、市況、金融機関の融資姿勢などによって売却できる価格が変わってくるためです。
実際の市場の反応をみて相場価格に下げて売却を進めていきます。何らかの事情で早期に売却したい時は、売却を成立させるために最終的な値下げをおこなって売却に至ることになります。
不動産の価格相場は、市況や競合物件によって左右されます。日本経済全体の景気や金利のほか、不動産市場の流動性は、異動時期や新学期などの季節性に影響を受けています。また、物件の間取りや設備、立地する地域の需給関係などにも価格は左右されます。
このように、不動産の価格相場については不確定要素もあるため、通常、売出価格は不動産業者の査定価格を参考にして高めに設定します。1カ月程度で反応数が少ないようであれば、売出価格を下げるなど、段階的に価格を調整していくことになります。
不動産売却では、6カ月以上経過した物件は売れない物件のイメージが強くなり、買主から敬遠される可能性があります。
そのため、不動産会社との媒介契約が更新される売出後3カ月以降のタイミングで購入検討者からの問い合わせが少ない場合には、相場価格まで値下げを検討することが重要となります。
不動産の価格相場には、不確定要素があることは前述した通りです。そのため、相場価格であっても市況や競合物件の影響で成約に至らないこともあります。
その場合、売却可能と考えられる価格まで値下げをして最終的な売却をするか、売り止めるかを検討することになります。需給にインパクトを与える程度の値下げが必要となるため、値下げ幅は相場価格の5～10％程度が目安となります。
ここからは、買主候補が現れて、個別に具体的な価格交渉をして来た場合、対応するポイントについて説明していきます。
価格交渉の際、買主の要求を全て受け入れてしまうと、必要以上に値引きしてしまう可能性もあります。判断基準をいくつか設定して交渉に臨むことが重要です。
判断基準として、市況や競合物件の状況、売出し時期からの経過期間、あるいは、自分の売却希望価格などがポイントになります。以下、詳しく解説します。
第一の判断基準として、市況、競合物件の状況を確認してみましょう。物件の販売価格が相場価格であっても、売却できる価格は地域の需給関係の影響を大きく受けるためです。
媒介契約をしている不動産会社や国土交通省土地総合情報システムなどから、同条件の物件の直近成約状況を入手して自分の物件価格と比べてみましょう。
第二に判断基準としたいのは、売却スケジュールです。価格交渉を受けたタイミングが、売却スケジュールどの時点・段階なのかによって判断してみましょう。
例えば、売出しから1カ月以内であれば大きな値下げをしなくても売れる可能性が高いと言え、価格交渉に強気で対応しても次の買主が現れる可能性があります。
しかし、売出から6カ月以上経過しているタイミングで他に問いあわせが無い状況であれば、価格交渉を受けるか、一時的に売り止めを検討する段階であると言えます。買主候補が現れたのであれば、互いの妥協点を探す交渉をしてみましょう。
不動産全体の市況や売却期間の観点から厳しい状態である場合でも、ローン残債との兼ね合いや、譲れない売却希望価格がある場合など、個別の理由によって値下げの検討が難しい場合ケースがあります。
そのような場合は、値下げの代わりに契約不適合責任の適用期間を延ばすなどの条件緩和を提案するなどの対応を検討してみましょう。
竣 工 2022年6月
最寄駅 戸越駅徒歩5分
総戸数 36戸
住 所 東京都品川区戸越1-1-5
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■物件名フリガナ
ベルファーストゴシ
■近隣周辺施設情報
ファミリーマート品川平塚店まで約170m
セブンイレブン品川戸越１丁目店まで約250m
ライフ大崎百反通店まで約140m
まいばすけっと西五反田６丁目まで約450m
戸越脳神経外科クリニックまで約170m
荏原内科・外科クリニックまで約750m
戸越銀座商店街まで約350m
品川平塚一郵便局まで約450m
大崎三郵便局まで約500m
平塚中央公園まで約210m
戸越八幡神社まで約600m
品川区立戸越台中学校まで約230m
星薬科大学まで約800m
| 物件名 | ベルファース戸越賃貸 | ||
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| 所在地 | 東京都品川区戸越1-1-5 | ||
| 最寄駅 | 都営浅草線「戸越駅」徒歩5分 | ||
| 物件特徴 | REIT系ブランドマンション、デザイナーズ | ||
| 構造規模 | 地上14階 RC造 | ||
| 総戸数 | 36戸 | 築年月 | 2022年6月 |
■駐車場 有
■バイク置場 有
■駐輪場 有
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■設 計 株式会社日本エーコン一級建築士事務所
■施 工 ライト工業株式会社
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 不可
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～1LDK（21.60㎡～43.21㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。