竣　工　2022年3月
最寄駅　巣鴨駅徒歩2分
総戸数　34戸

住　所　東京都豊島区巣鴨1-10-12
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
アークマークスガモステーションツー

■近隣周辺施設情報
サミットストア 巣鴨店まで約50m
西友 巣鴨店まで約450m
巣一商店会まで約160m
アトレヴィ巣鴨まで約250m
巣鴨駅前商店街まで約340m
女子栄養大学・駒込校舎まで約1030m
豊島区立 仰高小学校まで約680m
ぬくもりのおうち保育園まで約280m
東洋大学　白山キャンパスまで約1430m
アブアブ・赤札堂根津店まで約3120m

物件名	アークマーク巣鴨ステーション2賃貸
所在地	東京都豊島区巣鴨1-10-12
最寄駅	JR山手線「巣鴨駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上13階 RC造
総戸数	34戸	築年月	2022年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエティープラス
■施　工　　　株式会社アセット建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.72㎡～26.76㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産の価格推移に大きな影響を与えているのが、金融機関による不動産への融資姿勢です。マンション購入には多くの場合ローンが利用されるため、金融機関が貸し出しを積極的に行わない場合は価格下落の要因となります。この点を踏まえて、金融機関の融資の重要性について詳しく見て行きましょう。

金融機関から受けられるローンの融資年数について考えてみます。金融機関が投資用不動産での融資年数を設定するうえで重要視する指標のひとつに、物件の「残耐用年数」があります。残耐用年数は、以下の式で求めることができます。

大半の金融機関において、不動産投資ローンの融資期間はこの残耐用年数内に設定されています。融資年数が短くなることで月々のキャッシュフローがマイナスになるのであれば、売却価格を下げないと次の融資を得られない可能性が高まってしまいます。

マンションの成約築年数の推移についても見て行きましょう。下図は、東日本不動産流通機構「サマリーレポート2021年4～6月期」から抜粋した、首都圏中古マンションの成約・新規登録築年数の推移を表したグラフです。

こちらのグラフを見ると新規登録のマンションの平均築年数よりも、成約したマンションの平均築年数の方が3～4年ほど新しいことが分かります。2018年～2021年の間で、成約築年数は増加傾向にあるものの、新規登録の築年数の増加スピードよりも緩やかであることから、築年数がマンション売却の成約に与える影響は未だ大きいことが推察されます。

融資を得られないマンションを購入するには現金買いがメインとなり、大幅な価格下落の要因となります。投資用マンションを売却する際は、次の購入者の融資事情についても考慮し、売却のタイミングを検討することも重要なポイントと言えるでしょう。

2021年7月時点、金融機関の貸し出し金利は非常に低い水準に設定されています。この背景としては、2012年12月26日に始まった第2次安倍政権において実施されたアベノミクスにおいて、金融緩和が行われ、以降、金融機関が積極的に融資を行うようになったことが主な要因です。

この流れから2016年1月にはマイナス金利政策による更なる金融緩和が実施され、低金利での貸し出しが行われた経緯があります。下図は日本銀行が発表している貸出約定平均金利の2010年1月～2021年1月までの推移をグラフ化したものです。

2010年1月から2021年1月までの間、貸出金利が下落傾向にあることが分かります。量的緩和政策が不動産へ与えた影響は大きく、貸出金利が低水準であるほど住宅ローンや不動産投資ローンの金利も下がり、マンション価格の上昇につながりました。

同期間のマンション価格の推移についても確認してみましょう。下図は国土交通省が発表している不動産価格指数の推移です。

上図の不動産価格指数は2010年の平均価格を100とした時の価格推移を表しており、低金利の状況が続く中、堅調なマンション価格の上昇を続けています。

このような低金利の状況が続く間にマンション売却を検討する、ということが一つの判断のポイントと言えるでしょう。金融緩和がいつまで続くのか、インフレ率なども考慮しながら推察していくことも重要です。

投資用マンションを購入検討する人の多くは実需目的ではなく、運用益を狙う投資目的で不動産を探しています。そのためターゲットとなる買主は不動産投資家か買取再販を行う不動産会社です。

不動産投資家や不動産会社は不動産情報を収集しながら複数の物件を比較しているため、収益面やリスクの観点から購入するメリットが薄いマンションの場合、高値売却が難しくなってきます。

投資用マンションを高く売却するには「購入を検討する不動産投資家にメリットがあるかどうか」という視点が重要となります。この点を踏まえて、投資用マンションを高値売却するためのコツについて見ていましょう。

空室率の高い投資用マンションは、収益性の低下が懸念されてしまい高値売却が難しくなってきます。空室の要因にはいくつかありますが、主に考えられるのは下記の3点です。

周辺相場よりも高い家賃設定をしていると、空室率が上昇していきます。しかし、安易に家賃を下げてしまうと収益性が大きく低下してしまい、売却価格の低下を招きます。その他の対策を取ったあとに、慎重に検討するのが良いでしょう。

例えば、設備が劣化していたり壁紙などに傷みが見られる場合、内見を行った入居検討者の印象が悪くなります。このような場合、管理会社を通して設備の変更を行うか、変更した場合の修繕費が売却価格に上乗せできるかどうか、検討してみましょう。

その他、管理会社が入居付けに積極的でないケースもあります。管理会社ともコミュニケーションを取りつつ、空室の要因は何か、入居率の改善方法がないか、相談をしてみると良いでしょう。

中古マンションの売却では、修繕履歴などの資料が少ないと売却価格に悪い影響を与えます。不透明な情報が増えるほど購入のリスクが上がり、買主側の買い控えにつながるためです。

長期修繕計画と修繕履歴・修繕積立金残高が大きく相違していなければ、適切に管理されているマンションとみなされやすいでしょう。その他、長期修繕計画が適切な頻度とタイミングで更新されているかどうかも重要です。

ただし、修繕計画がうまく機能しておらず修繕積立金が不足しそうである場合でも隠さずに買主に伝えることが大切です。その他、マンションに欠陥がある場合は、後の契約不適合責任を回避するためにも、必ず買主や不動産仲介会社へ伝えるようにしましょう。

明確にマンションのメリット・デメリットを買主に伝えることで、買主側にも適切な投資判断をしてもらいやすくなります。マンションの状態が分かる資料をできるだけ揃え、相手方に伝えて行きましょう。

不動産会社へマンション査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の不動産会社へ依頼しましょう。1社だけでは査定価格や査定の根拠、担当者の対応力などを比較することができず、不動産会社の言うことが適切であるかどうかの判断が難しくなるためです。

不動産一括査定サイトを活用すると、複数の不動産会社へ効率的に問い合わせすることができます。現在で15年目の老舗サイトである「リガイド」では、収益不動産の売却に強みを持った不動産会社が多く提携しており、同時に10社の査定結果を比較することが可能です。

その他、下記は悪徳な不動産会社の排除を積極的に行っており、収益不動産の査定に適した不動産一括査定サイトの一覧です。不動産査定を依頼する際はご参考下さい。