竣　工　2022年4月
最寄駅　南千住駅徒歩9分
総戸数　45戸

住　所　東京都台東区日本堤1-28-9
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1LDK住居対象／キャンペーンＢ／適用可
■1LDK住居対象／実質フリーレント1ヶ月

■1K住居対象／キャンペーンＡ／適用

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミナミセンジュウ4スカイガーデン
GENOVIA南千住Ⅳskygarden

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本堤1丁目店まで約280m
ファミリーマート吉のや日本堤店まで約240m
ローソンストア100台東清川店まで約390m
ココカラファイン千束通店まで約810m
マクドナルド三ノ輪店まで約890m
松屋三ノ輪店まで約910m
スーパーシマダヤ日本堤店まで約230m
台東日本堤郵便局まで約110m
東浅草なかよし図書館まで約290m
ポプラ清川店まで約370m

物件名	ジェノヴィア南千住4スカイガーデン賃貸
所在地	東京都台東区日本堤1-28-9
最寄駅	つくばエクスプレス「南千住駅」徒歩9分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	45戸	築年月	2022年4月

■駐車場　　　─
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.40㎡～40.92㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

繰り上げ返済とは、ローンの返済中に毎月の返済額とは別に返済をすることです。これによって借入金の元本を減らすことができるため、支払う利息を減らすことができ、返済期間を短くできるなどのメリットがあります。

この繰り上げ返済には大きく分けて2つの方法があります。それは、残額の一部を返済する一部繰り上げ返済と、すべてを返済する一括繰り上げ返済です。

また、一部繰り上げ返済には、繰り上げ返済後の返済期間を短縮する期間短縮型と、毎月の返済額を減らす返済額軽減型の2通りがあります。それぞれに特徴がありますので、次の表で確認しておきましょう。

前項でも紹介した通り、不動産投資ローンを繰り上げ返済すると借入金の元本が減らせます。ローンは元金を返済するだけではなく、お金を借りた使用料という意味合いを持つ利息を支払います。

この利息は金利と元本の大きさに対して決まるため、元本を減らすことができれば、その分支払う利息も減らすことができるのです。元本を減らせば減らすほど利息が減るため、繰り上げ返済をすることで総返済額を減らすことができるのです。

不動産投資にはいくつかリスクがありますが、繰り上げ返済をすることで金利変動リスクを抑えることが可能です。変動金利でローン契約を締結した場合、景気の状況によって金利が上下するため影響を受けますが、借入金の元本を減らしておけば、金利が上下しても影響は小さくなります。

2021年8月現在、金融緩和政策によって不動産投資ローンの金利は過去と比較して非常に低い水準で推移しています。繰り上げ返済を行うことは、金利が上昇する時に備えたリスクヘッジとして有効な手段と言えるでしょう。

繰り上げ返済で予定より早く不動産投資ローンを返済することで、金融機関に対して支払い能力や経営能力があることをアピールすることに繋がります。その他、新規ローンの審査では申込時点のその他の借入についても調査されますが、返済総額が減ることで返済比率が下がるため、新しいローン審査でもプラスに評価されるポイントとなります。

返済能力が高いことを金融機関に印象付けできれば、次の物件に対しての融資が得やすくなるのです。ひとつの物件だけではなく、2つ目、3つ目と増やしていくことを目標にしている場合、繰り上げ返済を行うことで借入金を減らしておくことにはメリットがあると言えます。

融資を借り入れるときは金融機関が「ローン返済計画書」や「ローン返済予定書」を作成します。しかし、繰り上げ返済を行うと、その通りに行かなくなり、新たに返済計画を作成することになります。こうした事務的な手続きが必要になるため、ほとんどの金融機関では繰り上げ返済をする際に手数料を徴収しています。

例えば、三井住友信託銀行の「アパートローンの商品概要説明書」では、下記のように手数料の金額も明記しています。

その他、固定金利を選択している場合は、繰り上げ返済ができないようになっています。ただし、違約金や損害金を支払うことで繰り上げ返済ができるようになります。

固定金利選択方式および全期間固定金利方式・・・繰上返済は原則として行えません。当行が繰上返済を認める場合には、別途当行所定の方法により算出した損害金をお支払いいただきます。

繰り上げ返済をする場合は、前述した手数料と同様に違約金を支払っても総返済額が減額になるようにある程度の金額をまとめて行うようにしましょう。

不動産投資ローンの繰り上げ返済を行うと、手元の現金資産を減らすことになります。手元の現金が減ることで、その他の投資機会を失うデメリットがあります。また、繰り上げ返済によって不動産投資ローンによるレバレッジ効果が薄れ、自己資金効率（CCR）が低下します。積極的に投資効率を上げて行きたい場合、注意しておきたいデメリットと言えるでしょう。

その他、突発的な災害や事故に対応するために、ある程度の現金資産を手元に残しておくことはリスクヘッジに繋がります。2021年8月時点、市中金利が低金利の水準であることからも、繰り上げ返済を行いすぎてしまうとメリットよりデメリットが大きくなり、逆に投資に対するリスクを上げてしまう可能性がある点に注意しましょう。

不動産投資ローンを返済する際に支払った利息は経費として計上できます。そのため繰り上げ返済をすると、支払う利息が減り経費が削減されるということになります。所得税などの課税対象額が増え、支払う税金が増える可能性があります。

不動産をいくつか所有している場合、あるいは複数のローンを抱えている場合は、ローンの金利や返済期間、残高などを考えてから繰り上げ返済するローンを選ぶ必要があります。

金利の高いものから：金利が高い方から返済していくと、元本が早く減ることで、支払う利息も少なくなる
残額の多いものから：同じ金利の場合、残額が大きい方が支払う利息が高くなるため、残額が多い方から返済する
複数のローンを抱えている場合は、繰り上げ返済をするにもコツがあります。手数料や違約金などもローンによって異なりますので、詳しく調べてから行うようにしましょう。

不動産投資ローンの場合、通常は融資対象の不動産に金融機関が抵当権を設定しています。そのためローンの全額を繰り上げ返済する際は、抵当権の抹消登記を行う必要があります。ご自分で行う場合は手続きの手順などを確認しておきましょう。

抵当権を抹消する際は、金融機関から書類を預かり法務局で手続きをします。金融機関では書類を用意してくれますが、下記のものが必要になるので、漏れのないように確認しておきましょう。