竣　工　2015年1月
最寄駅　水天宮前駅徒歩3分
総戸数　37戸

住　所　東京都中央区日本橋蛎殻町2-14-10
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
パークハビオニホンバシカキガラチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと水天宮店まで約140m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約300m
セブンイレブン日本橋浜町店まで約100m
ファミリーマート水天宮前店まで約260m
トモズトルナーレ浜町店まで約290m
中央人形町二郵便局まで約170m
浜町センタービルクリニックまで約340m
三菱東京UFJ銀行 ATMコーナー水天宮前まで約220m
ホームセンターコーナン江東深川店まで約1560m
山村病院まで約450m
蛎殻町公園まで約220m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　37台
―――――――
■設　計　　　村中建設株式会社
■施　工　　　村中建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　相談（ピアノ）
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.01㎡～54.89㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年1月
最寄駅　水天宮前駅徒歩9分
総戸数　23戸

住　所　東京都江東区佐賀1-7-8
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスサガ

■近隣周辺施設情報
ローソン永代橋店まで約380m
エフワン日本橋店まで約690m
肉のハナマサ新川店まで約700m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約950m
セブンイレブン江東佐賀2丁目店まで約650m
マルエツプチ新川1丁目店まで約530m
セブンイレブン中央区新川1丁目店まで約410m
くすりの福太郎門前仲町店まで約820m
野崎クリニックまで約920m
江東永代郵便局まで約210m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社エイツカ企画設計
■施　工　　　株式会社谷口工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.18㎡～25.53㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

FIREとは「Financial Independence, Retire Early」の頭文字を取ったもので、経済的な自立によって早期リタイアすることです。つまりFIREするということは、「会社に雇われることなく収入を得た上で、自由で豊かな暮らしを送ることができる」という状態を目指すことになります。

アーリーリタイアやセミリタイアという概念もありますが、FIREには会社に勤めていなくても、自由に暮らしていけるような生活の基盤を資産形成および運用で築いている状態を含みます。早期に退職してその後の暮らしをアルバイトなどで過ごすのではなく、日々の生活費をまかえるだけの貯蓄や資産を形成したことでリタイアするというのがFIREの概念です。

これはアメリカ株式の年間成長率が7％で、アメリカのインフレ率が3％だったことから、「7－3」という計算から「4％ルール」と呼ばれています。利回りを4％とした場合、年間支出の25倍の資産を築いていれば、その運用益で生活費をまかなえるという考えです。

4％ルールでは、1年間に必要な生活費が400万円であれば、1億円の資産を築いていれば、元手の資産を減らさずに生活していける可能性がある、ということを示しています。

アメリカと日本の違いはインフレ率です。アメリカのインフレ率は3％に対して、日本では2％に目標を定めているものの、長年達成できずに1％未満を推移しています。そのため、日本では「6%ルール」を基準とする見方もあります。

前項でシミュレーションしたように、1年間の生活費として400万円が必要であれば、日本の場合は6,700万円ほどの資産による運用益でまかなうことができます。

不動産投資はローンを活用することでこのレバレッジ効果を得ることができます。例えば、自己資金が500万円だとしても、3,000万円の融資が得られれば、3,500万円の投資用アパートを手に入れることができるのです。

なお、株式投資の信用取引やFXなど、他の投資商品にもレバレッジ効果はあります。しかし、これらの投資対象は元々のボラティリティが高く、短期・中期での投資スパンを想定していることから、不動産投資のように10～40年程度の長い期間にわたって投資を続けることはほぼありません。

一方で、不動産はFXや信用取引と比べて値動きが少なく、金融機関のローンを活用して長期的にレバレッジを利用した投資が可能です。ローンのレバレッジと長期的な運用により、少ない元手からでもコツコツと資産形成に取り組むことができ、FIREの実現に適した投資方法の一つと言えます。

不動産投資の代表的な特徴として、手間や労力をかけずに所得が得られることが挙げられます。一度物件を購入すると、管理は管理会社に任せることができ、本業がある人でも無理のない運営が行いやすいと言えます。

給与所得を得ながら早期リタイヤ（FIRE）を目指すうえでは、このような本業とのバランスをとった投資方法を検討することも重要なポイントとなってきます。

実物資産である不動産は、インフレリスクへのヘッジにもなります。また、国が資産の評価額を設定していることや、個別の不動産に関しては相対取引で価格が決まることから、市場に流通している金融資産と比較して景気変動の影響を受けにくいという特徴もあります。

総じて、株式やFXなどの金融商品を対象とした投資方法と比較してミドルリスクな投資方法と言え、長期的な資産形成を検討している場合に適した手段の一つと言えるでしょう。

ただし、不動産投資に特有のリスクもあり、それぞれのリスク対策を行うことも重要なポイントとなります。下記の表は不動産投資におけるリスクと、その対応策の一例です。

アパート経営でFIREを目指す場合、一定以上の投資規模まで事業拡大を行う必要があります。規模拡大を行うほど、資金調達の難易度が上がり、アパートローンの返済リスクが増大していくことになります。

また、アパートは金融資産と違って売却時の価格が明確ではなく、相対取引によって買主と交渉を行う必要があります。相場を読み解くのが難しく、想定した価格・タイミングで売却を行えないケースも少なくありません。

物件の取得を焦ってしまった結果、高値でアパートを購入してしまうと、売却差損が生まれる可能性があるので注意が必要です。

アパート経営でFIREを目指していくのであれば、このような注意点やリスクにも目を向け、リターンとリスクのバランスをとった慎重な投資判断が重要となってきます。

FIREを実現するためにはまず自分が欲しい生活費を決める必要があります。毎月の生活費は個人によってそれぞれで、独身で一人暮らしのケースもあれば、夫婦でペットを飼っているケースなどもあります。

ここでは一例として、毎月必要な生活費を30万円として計算してみましょう。この場合、次の3つのパターンがあります。

この3つのどれかをクリアすれば、FIREが実現するということになります。では、アパート経営でこの条件をクリアするにはどうすればいいのか、次の項目で見てみましょう。

不動産投資をするには、資産として投資用物件を取得する必要があります。この資産を算出するために、ベースとなる数値を設定していきます。

利回りは、前述したように東京都と主な政令指定都市における賃貸住宅の期待利回りが3.5％～5.7％となっていますので、わかりやすくするためにここでは5％として計算していきます。そのほか、不動産投資に必要な経費率をやや高めの20％、空室率を10％、ローン返済比率を50％と設定します。

この設定を基準にして、年間360万円の所得が得られる資産を求めるために、下記のような計算を行います。

つまり価格が1億8,720万円、実質利回り5％のアパート経営の規模であれば、年間収入が936万円得られて、ローンを返済したり、経費を支払ったとしても年間所得として手元に360万円が残る計算になります。

ただし、実際のアパート経営の場合には物件によって実質利回りが異なるうえ、経年劣化によって大規模な修繕工事が必要になったり、家賃を下げる必要があることもあります。ローン返済額やローンの完済時期なども個々のケースで異なりますので、あくまでも目安としてください。

竣　工　2022年3月
最寄駅　秋葉原駅徒歩5分
総戸数　22戸

住　所　東京都千代田区神田佐久間町4-9
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
グランジットチヨダアキハバラ
ＧＲＡＮＳＩＴＥ千代田秋葉原

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田佐久間町店まで約100m
ライフ神田和泉町店まで約140m
ファミリーマート神田佐久間町店まで約120m
ファミリーマート台東1丁目店まで約230m
スギ薬局岩本町店まで約360m
サンクス秋葉原駅前店まで約210m
コクミンドラッグ秋葉原東口店まで約260m
ヨドバシカメラマルチメディアAkibaまで約470m
プロント秋葉原店まで約210m
北の丸公園まで約790m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/ステッカー発行代1,100円
―――――――
■設　計　　　株式会社松永建設一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社松永建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.41㎡～41.32㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

金融機関が不動産投資ローンを融資する際、審査基準に参考にする要素として、物件の担保評価があります。

しかし、中古マンションの販売価格は売主であるマンションオーナーが設定しており、必ずしも金融機関の担保評価と連動しているとは限りません。そのため、販売価格と比較して担保評価が高くなりやすい中古マンションを選ぶことによって、不動産投資ローンを受けやすくなると言えます。

まず、以下では、担保評価の方法として用いられる評価方法のうち、3つの方法について整理していきます。

そのうえで、金融機関が重視している各評価方法の観点から、担保評価の高くなりやすい物件はどのような物件なのか考えてみましょう。

積算法とは、不動産を土地と建物に分け、その時点でのそれぞれの現在価格を合計して評価する方法です。金融機関の担保評価の方法は様々ですが、主にはこの積算法をベースにした担保評価が行われる傾向があります。

土地の価格については、主に国税庁が定めている路線価が用いられます。路線価は、その年1月1日時点の全国の宅地の相続税評価額で、土地の面している道路によってその土地の平米単価が割り振られています。

路線価に平米数を乗じた価額を基本とし、そこから用途地域や接道面積などの個別要因によって価格調整をおこないます。

建物の価格については、その時点での建物をもう一度新築した場合の価格（再調達原価）を求めます。

そして、再調達価格に経年劣化等による減額分を反映して評価額を算定します。再調達原価は、建物の構造によって平米単価が異なり、その平米単価に延べ床面積を乗じて計算します。

また、中古物件の場合は法定耐用年数のうちの残存耐用年数割合を乗じて現在の価格を求めることになります。構造別の法定耐用年数は次の通りです。

収益還元法は、その不動産から生じる家賃や地代などの純収益を将来にわたって予測し、その総和を推計することで不動産の価格を算定する方法です。

収益還元法は直接還元法とも言われ、一期間の純収益を利回りによって割り戻して算定します。純収益は、管理費や修繕費などを差し引いた実質的な利益を下にします。

収益還元法では、利回りをどのように算定するかが、価格決定に大きな影響を及ぼします。類似の不動産の取引事例から求められる利回りを個別的要因によって修正するのが原則になります。

収益不動産の価格評価には有効な方法であり、不動産投資ローンの担保の評価の際にも参考にされる価格といえます。

取引事例比較法は、近隣の取引事例による価格と比較して評価額を算定する方法です。まず、適正な事例を選択し、特殊な事情や取引時期による価格の違いについて修正を行います。

過去の事例から修正された取引価格に地域要因や個別要因による修正を行い、不動産価格を算定します。

比較の基準となる取引事例につき標準的な事例を多数集める必要があり、個別的な修正についてもその不動産の個別的な違いをどのように捉えるかは主観的となることがあるためです。

金融機関が積算法によって不動産の担保評価を行う際、土地と建物に分けてそれぞれの評価を行います。

そこで積算評価の観点から、まずは中古マンションを土地と建物に分け、どのような土地、建物が高い担保評価を受けやすいか、を考えるとよいといえるでしょう。

区分マンションの場合、土地は底地の区分された専有面積にかかる部分のみの評価となります。そのため、中古マンションの担保評価は、建物部分の影響を受けやすく、土地評価と建物評価、両方の観点から考えていくことが重要となります。

中古マンションの販売価格は収益還元評価の観点を重視して値付けされている傾向があります。販売価格と比較して不動産投資ローンを借りやすいといえるのは、収益還元評価は高くないが積算評価が高い、という物件になるでしょう。

土地評価の観点からは、路線価の高い立地のマンションが条件の良い不動産投資ローンを受けやすいことになります。首都圏や近畿圏などの大都市圏の駅近の立地であれば担保評価は高くなるでしょう。

また、用途地域による価格調整があることから、商業地域や第一種住居専用地域、第二種住居専用地域、準住居地域の立地であれば担保評価は高いといえます。反対に、工業地域、準工業地域はマイナス調整が大きくなるため、担保評価は低くなる傾向があります。

なお、専有面積の広い区分マンションは土地の持分が大きく、土地の持分が大きくなることで土地評価は高くなります。

建物評価の観点からは、再調達価格の高い構造のマンションや、法定耐用年数のうち残存耐用年数の割合が大きい（築年数が浅い）中古マンションの担保評価は高くなる傾向にあります。

つまり、同じ立地・築年数の物件を比較した時は、重量鉄骨造のマンションより鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造のマンションの方が担保評価は高くなります。

また築年数による評価では、47年の法定耐用年数のうち10年しか残存耐用年数がない築27年のマンションと比較して、30年残存耐用年数がある築17年のマンションの方が担保評価は高くなるといえます。

収益不動産の販売資料には、総額の家賃収入や表面利回りが記載されています。収益還元法で物件評価する際は、管理費や修繕費などを控除した純収益、実質利回りを算定してみる必要があります。

また、金融機関の収益還元評価は、類似の不動産の取引事例も参考にされます。立地・広さ・築年数が同様の条件の物件の家賃相場は、不動産情報サイトHOME’Sなどのポータルサイトでチェックしてみるとよいでしょう。

しかし、金融機関の担保評価は積算法を基本としていることが多く、収益還元評価が高かったとしても積算評価が低ければ担保評価は低くなる傾向があるので注意が必要です。

ここまで、不動産投資ローンが受けやすい中古マンションの確認ポイントについて解説してきました。不動産投資ローンを受けやすい中古マンションの特徴として、積算評価が高くなりやすい好立地、築浅の物件であることが挙げられます。

しかし、好立地で融資が受けやすい中古マンションは不動産投資家の人気が高く、市場に出てきてすぐに買付が入るような競争率の高い物件となります。そのため、不動産投資ローンの融資付け実績が豊富な不動産会社へ事前に問い合わせておき、できるだけ早く情報が入るよう購入希望の物件条件を伝えておくことが有効となります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　水天宮前駅徒歩8分
総戸数　23戸

住　所　東京都江東区佐賀1-11-4
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスサガ2
トラディス佐賀Ⅱ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東佐賀1丁目店まで約200m
ローソン代橋店まで約400m
赤札堂深川店まで約850m
コーナン江東深川店まで約850m
ひろた医院まで約650m
東西線メディカルクリニックまで約950m
江東永代郵便局まで約220m
みずほ銀行深川支店まで約550m
佐賀町公園まで約170m
清澄公園まで約650m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社エイツカ企画設計
■施　工　　　株式会社谷口工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.40㎡～25.79㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

金融機関から融資を受けるには、各金融機関で設けられた審査をクリアしなければなりません。

しかし、融資申し込み者が高齢であり属性が足りないと判断された場合や、再建築不可物件など担保性の低い物件では審査に通らないこともあります。

反対に現金一括で購入できるのであれば、このような融資審査の過程を経ずに自分の欲しい物件を購入することができます。つまり金融機関の審査に左右されることなく、自分の始めたいときに不動産投資を始めることができるのです。

不動産投資ローンを活用して物件を購入する場合は、金融機関への仮審査、本審査の申し込みを行い、審査の決定を待って初めて購入に至ることができます。それに対して現金一括であれば、売買契約を締結してすぐに決済できるので購入までの期間が短くなります。

特に中古物件を購入する際は、ローンを活用する場合は引き渡しまで数週間かかります。ローンの申し込みを行う場合は、下記のような流れになります。

1〜3までに2週間程度、さらに4〜6で2週間程度かかりますが、現金一括で購入する場合は、この期間が必要ありません。

不動産会社によっては現金一括で支払いを行う場合、好条件の物件を優先的に紹介するケースもあります。ローン申し込みの手間や審査落ちのリスクがないためです。

現金一括で物件を購入すると、不動産投資ローンを活用しないので、金利を払う必要がないというメリットがあります。

不動産投資のためにアパートやマンションを購入すると、数千万円の資金が必要です。購入資金にローンを活用した場合、返済期間が20年以上になることも多く、支払う金利負担も多くなってしまうのです。

5,000万円を借り入れた場合、25年間で支払う利息は1,357万円以上にもなってしまいます。一方、現金一括で支払う場合はこの利息分の支払いがありません。そのため物件の購入に関する総支払額を抑えることができるのです。

中には、売主が売却を急いでいる場合に、交渉によっては物件価格を安くしてもらえるケースもあります。ローンでは審査に時間がかかってしまいますが、現金一括であれば売主はすぐに現金を手にすることができるため、減額をしてでも交渉に応じるケースがあるのです。

賃貸物件を経営していくには経費も必要で、手元に現金がない場合、急な出費に対応できないことも考えられます。特に資金が貯まるまで、設備の交換や修繕工事ができないといった事態になると、入居者の快適性に関わり退去に至る可能性もあります。

現金一括で物件を購入する場合、多額の資金が必要になります。そのため、初期投資した金額を回収するのに時間がかかってしまうこともデメリットの一つです。

例えば、3,000万円で購入した物件の家賃収入が月額20万円とします。この場合、3,000万円の投資資金を回収するには、150カ月、つまり12年半かかります。

これに対してローンを活用して600万円の頭金で物件を購入すると、家賃収入が月額20万円であれば、投資した金額は30カ月で回収できることになります。

実際はローンの返済額などもありこの通りではありませんが、投資資金を短い期間で回収できるということは、ローンを活用した時の大きなメリットとなります。

例えば、3,000万円の賃貸用物件を自己資金600万円＋借入金2400万円で購入した場合、600万円の自己資金で3,000万円分の運用を行うことが可能になります。

しかし現金一括で物件を購入するとレバレッジ効果は得られないため、投資効率が下がります。不動産は値動きの少ない資産であるため、レバレッジを活用しない場合の投資効率は低く、投資規模を拡大するのに時間がかかってしまうデメリットがあります。

賃貸用の物件を現金一括で購入するには、数千万円以上の資金を貯める必要があります。サラリーマンが本業であれば、そこまでの資金を貯めるのには通常何十年もかかる可能性があります。

それに対して、ローンを活用するのであれば、頭金として物件価格の2～3割程度の資金があり、属性に問題がなければ物件を購入することができます。つまりローンを活用すれば、現金一括で購入するよりも、より早い時期に不動産投資を始められるということなのです。

不動産投資ローンを組むことは、金融機関からの信用が無ければできないことです。反対に考えると、金融機関からの信頼があるからローンを組めるのです。

またローンを返済することでも金融機関からの信用が上がります。例えば、3000万円の融資を受けて賃貸用物件を購入し、それを当初の計画通りに25年間で返済したとします。

このような場合、ローンを計画通りに返済してくれるオーナーだという印象を金融機関に対して与え、次の融資審査にもプラスに働くことがあります。

こうした実績があれば、次の物件を購入する機会に融資が得られやすくなる可能性があがり、投資規模の拡大を検討しているのであれば大きなメリットと言えるでしょう。

ローンを組んだ場合には金利の支払いを行う必要があります。手元からお金が減ることになるのでマイナスとも捉えられますが、この金利の支払いは経費として計上することができます。つまり、収入から差し引くことができ、それによって課税所得を減らすことが可能です。

ただし、経費を計上して課税所得を減らしたとしても、手元の資金が減っているということには変わりありません。ローンの金利などを見極めて、必要以上に資金が減らないように注意しましょう。

金融機関でローンの審査をしてもらうには、書類の提出をすることになります。不動産会社が用意してくれるものもありますが、融資申込者が用意するものも数多くあります。下記で確認してください。

しかし不動産投資には空室リスクや災害リスクなどのリスクがあり、空室になると家賃収入がゼロになることもあります。これらのリスクによってローンの返済が滞った場合、最終的には金融機関の抵当権によって物件を手放すことになる可能性があります。

このような返済リスクを抑えるためには、厳しくシミュレーションを行い、借入金額に対する収益のバランスを意識することが大切です。大きな借入をしてレバレッジをかけるほど投資効率が高くなりますが、返済リスクも高まってしまう点に注意しましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　蔵前駅徒歩4分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区三筋1-17-11
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
（※1003／1103号室は除く）

■物件名フリガナ
ルフォンプログレクラマエナチュール

■近隣周辺施設情報
スーパーヤマザキ三筋店まで約140m
ファミリーマート台東三筋店まで約90m
ドラッグセイムス蔵前3丁目店まで約500m
蔵前協立診療所まで約220m
台東三筋郵便局まで約230m
どらっぐぱぱす横川店まで約1890m
アスクくらまえ保育園まで約230m
くらまえオレンジ図書館まで約310m
ファミリーマート台東三筋1丁目店まで約340m
ライフ新御徒町店まで約390m

■駐車場　　　有/月額41,800円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（26.34㎡～53.91㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

雨漏りがあることを購入希望者に告げた場合、値下げを要求される、購入を見送られるなど売却に不利な可能性があります。

しかし、雨漏りは物理的瑕疵という欠陥が物件に潜んでいることになります。売買契約時にはあらかじめ購入希望者に欠陥内容を伝えなくてはならず、欠陥を隠してしまうと告知義務に違反してしまうこととなります。

雨漏りが原因で建物内にカビや湿気を含んだ木材を好むシロアリが発生している可能性もあります。このようなカビやシロアリによる被害も告知義務の対象です。

カビやシロアリの被害が発生しているにもかかわらず告知せずに放置していた場合には、告知義務違反で契約不適合責任を問われる可能性があることを理解しておきましょう。

改正前の瑕疵担保責任では、売主が負う責任は隠れた欠陥に限定されていました。しかし、契約不適合責任では、隠れた欠陥に限定されていません。

引渡後の不動産が契約内容に適合していなかった場合、売主が責任を負うことになるため、瑕疵担保責任よりも責任が重くなったといえます。

状態にしてから再度引き渡してもらうことで、雨漏りの場合は雨漏りの修繕、カビやシロアリの除去といった修補です。

代金減額請求は追完請求に応じない場合に売却代金を減額してもらうことです。

上記のような請求があった際に応じなければ契約解除や、損害賠償を請求される可能性があります。

雨漏りは修繕を行っても再発してしまう可能性のある欠陥の一つです。雨漏りの原因は多岐にわたり、住宅の致命的な部分が損傷している場合には完全な修繕が難しかったり、高額な修繕費用がかかるケースもあります。

修繕をおこなったうえで売却を行ったとしても、売却後に雨漏りが再発してしまうと前述した契約不適合責任の範囲・期間内であれば、責任追及をされてしまう可能性は高いと言えます。契約不適合責任の一部を免責にするなど、契約の方法にも工夫が必要になります。

トラブルを回避するには、欠陥の存在を把握している場合は欠陥を修繕してから売却する、欠陥内容を売買契約書に盛り込んでおくことが大切です。

売買契約書に欠陥の内容が明記されていて、重要事項説明の際に買主が説明を受けた場合、記載されている欠陥については基本的に免責されます。

また、中古住宅の売買では、物件を引き渡した後のトラブルを回避するために「契約不適合責任を負わない」という免責特約を売買契約書に盛り込むこともあります。

雨漏りの修繕を行う前に不動産会社に相談すれば、修繕を行うべきかどうかの判断に対してアドバイスを行ってくれます。

例えば、そのまま不動産を売りに出して、購入希望者に修繕を実施してから引き渡す、欠陥の修繕にかかる費用を代金から減額するのかを買主に決めてもらう方法も検討できます。

契約不適合責任の免責範囲を大きくするほど、契約不適合責任を追及されるリスクは下がります。しかし一方で、買主の購入リスクが増してしまい、売却価格は安くなってしまうデメリットがあります。

このような価格と契約条件のバランスをとった売却戦略をどのように立てていくのか、不動産会社に事前に相談を行うことで、慎重に検討していくことが重要となってきます。

雨漏りのような欠陥を告知しなければ契約不適合責任を負うことになるため、必ず欠陥を告知して売却を進めることになりますが、欠陥のない住宅と比較して売却が不利になるのは避けられません。

このような場合、不動産買取を検討してみるのも選択肢の一つです。不動産買取は、不動産買取業者に物件を買い取ってもらうという売却方法です。

個人を買主の対象とした仲介とは異なり、契約相手が宅建業者である不動産買取の場合は契約不適合責任を問われることはありません。

また、買主と売主の双方が契約条件に合意すれば、すぐに契約が成立するため、物件が売れるまでに時間がかかって困るという事態を回避できます。

しかし、買取価格が市場相場よりも2～3割程度低くなる傾向があるため、少しでも物件を高く売却したい人は、複数の買取業者の査定を比較しながら買取先を決めましょう。

複数の不動産会社を比較する際は、不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。不動産一括査定サイトでは、物件情報を一度登録するだけで複数社から査定結果を受けとることが可能です。物件情報の備考欄には、雨漏りしている物件であることを明記しておきましょう。

また、買取価格と合わせて仲介時の査定価格も合わせて提出してもらうようにしてみましょう。仲介と買取の価格を比較することで、どちらの売却手段が適しているのか判断する際にも役立ちます。

建物診断とは、売却前の物件に瑕疵が潜んでいないかを専門家に検査してもらうことです。住宅診断やホームインスペクションとも呼ばれます。

雨漏りの場合、原因となっている箇所を修繕しても、床下や柱などの目には見えない箇所に何らかの欠陥が潜んでいる可能性があるので要注意です。

専門家に劣化状況や欠陥の有無などを確認してもらい、修繕が必要な場合はアドバイスに従って修繕、問題なければ診断済みの物件として売り出すことで、需要を増加させられる可能性があります。

ただし、建物診断の費用を買主に請求することは難しいと言え、基本的に売主負担となります。調査の内容で費用は大きく異なりますが、戸建住宅の住宅診断は5万円程度の費用を想定しておく必要があります。

また、調査と言っても、目視や計測によって行う調査が主体となるため、完全に劣化を把握できるわけではない点に注意が必要です。

民法改正によって瑕疵担保責任が契約不適合責任に変化したことにより、売主の売却後の物件に対して負う責任が以前よりも重くなりました。告知義務に違反すれば買主から追完や代金減額などを請求される可能性があります。

また、「欠陥を修繕して売却すれば問題ない」と思っていても、雨漏りが原因で他の部分に欠陥が潜んでいる可能性もあるうえ、雨漏りのような再発防止が難しい欠陥の場合にはリスクが高いと言えるでしょう。

売却後のトラブルを回避するためには、不動産の専門家である不動産仲介会社に相談する、不動産買取業者に物件を買い取ってもらうなど、コツを押さえながら売却を進めましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　中延駅徒歩2分
総戸数　99戸

住　所　東京都品川区東中延2-8-11
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
オーキッドレジデンスシナガワナカノブ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート中延駅前店まで約180m
セブンイレブン品川東中延2丁目店まで約230m
東急ストアフードステーション中延店まで約210m
オーケー戸越店まで約450m
まいばすけっと東中延まで約220m
トモズ中延店まで約160m
スギドラッグ中延店まで約250m
松本クリニックまで約270m
相原内科クリニックまで約280m
品川中延三郵便局まで約350m
目黒信用金庫荏原支店まで約550m
東中延公園まで約100m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エンドウ・アソシエイツ
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（20.27㎡～41.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

業者名簿とは、宅地建物取引業法第8条に定められている宅地建物取引業者名簿です。国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者が業者名簿に登録する主な事項として以下の7つが挙げられます。

業者名簿は各不動産業者に備え付けられているわけではなく、都道府県知事免許の宅地建物取引業者の場合は免許証を交付した都道府県庁内の不動産業管轄部署で閲覧できます。

一方、国土交通大臣免許の場合は、本店を管轄する都道府県庁または管轄地域の国土交通省地方整備局のどちらでも閲覧可能です。

業者名簿を閲覧できる時間や曜日は、国土交通大臣免許なのかによって異なります。また、閲覧にお金がかかるケースもあるので事前に確認しておきましょう。

閲覧場所が遠方にある、仕事の都合で受付時間内に閲覧できないケースでも、不動産業者の基本情報についてはインターネットでも閲覧可能です。

無免許または行政処分を受けたことがあるかどうかなどの情報が確認でき、信頼できる不動産業者かどうかを判断する際の参考とすることができます。

業者名簿には多くの情報が登録されているため、どこを確認すればいいか分からない人も多いと思います。業者名簿を確認する際に、重視しておきたいチェックポイントは以下の4つです。

免許申請書の第1面には、免許証番号と有効期限が記載されています。申請時の免許証番号と現在の免許証番号の2種類が記載されているので、申請時の免許証番号を現在の免許証番号と間違わないように注意しましょう。

数字の大きな業者は業歴が長いという証明となります、ただし、業歴の長い業者が必ずしも実務経験豊富であり、問題が無いとは限らないので、実際の仲介実績もあわせて確認しましょう。

免許申請書の第1面～第4面には、商号、名称、事務所、代表者、役員の氏名、専任の宅地建物取引士などの情報が記載されています。

経営状況や運営に問題のない企業であれば、基本的に商号が変わったり、代表者や役員が入れ替わることは少なくなります。商号が頻繁に変わっている、短期間で代表者または役員が入れ替わっている不動産業者は注意が必要です。

また、従事者名簿では、従事者の氏名と勤務開始年月日を確認できます。従業者の入れ替わりは代表者や役員の入れ替わりほど珍しくありません。

しかし、従業者が頻繁に入れ替わっていることを確認できた場合、引き継ぎミスによるトラブルに発展する、問題を多く抱えている業者の可能性がある、という見方もできるでしょう。

宅地建物取引業経歴書では免許申請前の5年間の取引実績を確認できます。1枚目は代理・媒介、2枚目は売買・交換が記載されています。

免許の更新回数と宅地建物取引業経歴書をあわせて確認すれば、実務経験豊富かどうかを見抜くことが可能です。ただし、免許更新を一度もしていない業者の場合は、取引実績に関する記載がありません。

他にも、決算書を確認すれば免許申請1年前の資産状況、納税証明書を確認すれば同じく免許申請1年前の法人税の納税状況を確認できます。

また、行政処分の記録では、過去5年間に処分歴のある業者の場合はその記録が確認できます。ただし、記載されているのはあくまでも行政処分を受けた場合のみです。指導や注意などは記載されていません。

行政処分の記録に何も記載されていない不動産業者でも、消費者からの苦情やトラブルの多い業者の可能性もあるため、注意しましょう。

不動産業者の何らかの不備でトラブルに発展した場合、十分な資力がなければ納得できる保証を受けられない可能性があります。そこで重要なのが営業保証金です。

不動産業者は免許を取得した後、営業を開始する前に法務局に営業保証金を供託もしくは保証協会に入会して弁済業務保証金分担金を納付します。

通常は営業保証金によって十分な保証を受けられる体制が整っていますが、弁済によって営業保証金がない、保証協会から除名された業者は営業保証金から弁済が受けられません。

そのような十分な保証が受けられる状態でない不動産業者については、業者名簿の表紙に営業保証金からの弁済が受けられない旨が記載されています。表紙にそのような表示がないか確認しておきましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　若松河田駅徒歩3分
総戸数　149戸

住　所　東京都新宿区若松町7-1
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1K対象／キャンペーンＡ／適用可
（※306／402号室除く）

■407号室対象／仲介手数料無料

■上記以外号室対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
クレヴィアシンジュクワカマツチョウ

■近隣周辺施設情報
スギ薬局まで約110m
ライフ若松河田駅前店まで約240m
私立東京女子医科大学まで約610m
独立行政法人国立国際医療研究センター病院まで約280m
牛込若松町郵便局まで約340m
ローソン若松町店まで約280m
ブックオフ早稲田駅前店まで約1010m
クリエイトエス・ディー新宿若松町店まで約290m
タリーズコーヒー新宿若松河田店まで約250m
新宿戸山郵便局まで約290m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　アイサワ工業株式会社東京支店一級建築士事務所
■施　工　　　アイサワ工業株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（25.50㎡～80.85㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

マンション投資に家族の理解が必要となる主な要因は、多額の融資を利用することで、その後のライフスタイルに変化が出るリスクがあることなどが挙げられます。そのほかの理由も合わせて見てみましょう。

このように、家族が反対する代表的な理由は、「高い買い物をすることに不安を感じる」「借金をすると金利を払うことになる」「本当に儲けられるのかわからない」「今の生活を崩したくない」というような傾向があると言えます。次の項目からは、こうした理由で家族が反対しているときの解決策を見てみましょう。

マンション投資に家族が反対している場合は、まずはその理由を知って解決する方法を探しましょう。代表的な解決策は次の5つです。

マンション投資は所有するマンションを他人に貸して、利益を得るというビジネスモデルです。これまでサラリーマンとして給料を得ていた家庭であれば、ローンを組んで、家賃収入でローンを返していくという仕組みが家族にとって理解しづらいこともあります。

このような場合には、マンション投資の仕組みを丁寧に解説し、さらにどのようなメリット・デメリットがあるかも伝えるようにしましょう。この時、メリットだけでなくデメリットやリスクについても理解してもらうように解説することが重要なポイントとなります。

マンション投資には高額の費用が必要で、そのため家族が将来に不安を感じてしまい、反対していることもあります。このような場合は、講じているリスク対策についても説明をしてみましょう。

例えば、万が一のことがあった場合に備えて、ローンの返済義務を追わなくてもいい団体信用生命保険に加入することや、家族の連帯保証や住宅の共同担保を利用しないことなどです。

そのほかにもマンション投資にはリスクがあります。リスク面も家族にしっかり伝え、さらにリスクを小さくする、あるいは回避する手段についてどのように考えているのかも話しておきましょう。

投資という言葉への嫌悪感や不安により、「儲からない」「騙されている」ということが反対の理由になっていることがあります。このような場合は、マンション投資自体のことに加え、購入する予定の物件についても情報を伝えてもらうと、より理解が得られやすいでしょう。

物件の情報や収支シミュレーションなども確認してもらうことで、マンション投資についてより具体的にイメージしてもらうことができます。

ただし、注意しておきたいのは、家族が投資に消極的な段階で無理に家族と担当者を合わせようとしてしまうことです。その他、説明を依頼した担当者によっては、専門用語を並べて説明を押し通そうとされてしまうこともあります。

このような手順で強引に進めようとすると、逆効果にもなることもあります。あらかじめ、家族の同意を得たうえで、担当者には家族が反対している状況などを伝えておくなどして、慎重に対応しましょう。

言葉で説明するのが難しいようであれば、実際に購入したい物件を見にいくのもいいでしょう。実際に物件を見ることで、住む人のイメージも湧き、それによって家賃が発生することに対してもイメージが湧くことになります。

物件を一緒に見にいくということで、家族の理解を得られやすくなることもあります。また、一人で勝手に進めているのではなく、家族一緒で物件を選んでいるという印象を持ってもらうことにもつながります。

家族と物件を一緒に見にいく際は、住む人がイメージできるように下記の点に注意しましょう。

ただし、メリットばかりではなく、リスクになりそうな点、さらにその対策法もしっかり伝えるようにしましょう。

最初から高額のマンションに投資するよりも、家族が納得する価格のマンションを購入して経営していくのも一つの手です。投資用のマンションは価格帯の幅が広く、安ければ数百万円のワンルームマンションがあります。

こうしたマンションを実際に運営してみて、影響がどのくらいあるのか、実績はどのくらいあるのかを、1年後などに見てもらうのも良いでしょう。

その他、不動産投資型クラウドファンディングなど、1万円～の少額資金で間接的に不動産投資ができる投資方法も検討できます。例えば、厳選された物件に1口1万円から投資可能な「COZUCHI」や、東証1部上場のマンション投資会社プロパティエージェントが運営している「Rimple」などがあります。

前述したように家族に反対されると理解してもらうための対策や工夫が必要ですが、マンション投資を反対されないように普段から行動しておく方法もあります。次から3つの方法を紹介しましょう。

「マンション投資を始めたい」といきなり家族に言っても、すぐには受け入れられないこともあります。そのため、ただマンション投資を始めたいというのではなく、下記のように老後の資金不足を解決する方法としてマンション投資はどうか、というような提案を早い段階からしていくのもいいでしょう。

家族が反対する理由の一つに資金の問題があります。このような場合に備えて投資資金を確保しておくことで、家族が反対する理由を減らしていくことができます。

ただし、自分が貯めた資金だからといって全額投資へ集中させてしまわないように注意しましょう。今後のライフプランに合わせて、投資資金と生活資金のバランスをとることが重要です。

竣　工　2022年3月
最寄駅　西小山駅徒歩8分
総戸数　36戸

住　所　東京都目黒区原町1-34-12
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■全部屋対象／保証金1ヶ月

■物件名フリガナ
レガリスメグロニシコヤマ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと目黒本町4丁目店まで約350m
ヤマザキショップ碑文谷1丁目店まで約480m
セブンイレブン目黒原町1丁目店まで約420m
さわやか信用金庫碑文谷支店まで約250m
立会川緑道まで約150m
目黒本町郵便局まで約530m
目黒原町郵便局まで約240m
セブンイレブン目黒原町1丁目店まで約280m
ヤマザキデイリーストアー目黒本町店まで約340m
miniピアゴ原町1丁目店まで約340m

■駐車場　　　5台/月額25,000円
■バイク置場　7台/月額4,000円
■駐輪場　　　40台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエ プラス・ワン一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.65㎡～57.67㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

どのタイプの不動産を売却する際にも共通して必要となる書類があります。仲介を担当する不動産会社から用意するように依頼されるのは主に4つです。また状況に応じて必要になる書類もありますので、合わせて紹介します。

売却する不動産の持ち主が本人であることを証明するための書類です。顔写真がついている免許証やマイナンバーカード、パスポートなどがふさわしく、コピーを渡すか、不動産会社でコピーを取ることになります。共有名義者がいる場合は、全員分の身分証明書が必要です。

査定をしてもらう際にも提出しますが、売買契約時に改めて用意するように依頼されることもあります。

押印する印鑑が正しいことを証明するための書類が印鑑証明書です。登記手続きを行う際に必要となります。

市役所や区役所などの窓口で申請し、発行してもらいます。有効期間は3ヵ月ですので、3ヵ月以内に発行されたものを用意しましょう。

土地や建物の登録名義人を証明する書類で、かつては「権利書」「権利証」と呼ばれていました。しかし2007年の法改正後は登記識別情報と呼ばれています。

用意するのは登記済権利書か登記識別情報通知のどちらでも、手元にある書類で構いません。なお、登記識別情報通知に記載されているのは、次の情報です。

通常は、不動産を入手したときに移転登記を行いますので、その際に司法書士から提供されます。万が一、紛失している場合は、法務局で申請すると発行してもらえます。戸建てや一棟アパート・一棟マンションの場合は土地分で1通、建物分で1通となります。

不動産の所有者は、不動産に課せられた固定資産税と都市計画税を納付する義務があります。毎年1月1日に不動産を所有している人に課税され、4月過ぎに各自治体から納税通知書が送られてきます。

この納税通知書には固定資産税評価額が掲載されているので、売却の際に証明書として利用できます。もし納税通知書を紛失した場合は、市役所や区役所などで固定資産税評価証明書を発行してもらうことになります。

不動産を登記している住所と、売主の現住所が異なる場合に必要になります。戸建てで転居を先にしたケースや、収益物件を売却するケースなどに当てはまります。印鑑証明と同じく、有効期間は3ヵ月となっています。

ローンの支払いが残っている売主は、ローン残高証明書を用意する必要があります。不動産会社や買主に、借入金の状況を伝えるためです。ローン返済予定表（償還表）などでも代用できます。

融資を受けている金融機関から定期的に送付されていますが、紛失している場合は再発行してもらうことができます。売却後は、ローンの抵当権を外すことになりますので、抵当権を抹消するための書類も必要になります。心得ておきましょう。

特に性能を示すものがあれば用意しましょう。専門家による住宅の評価になりますので、売却しやすくなる可能性があります。

ここの項目では、売却する物件の種類によって異なる必要書類を紹介します。物件の種類は、マンション、戸建て、収益物件です。

マンションを売却するには下記の書類が必要になる場合があります。必須ではありませんが、仲介する不動産会社や買主の求めに応じて用意しましょう。

マンションの管理規約は、マンションに住むためのルールが記載されている書類です。主に下記のようなことが記されています。

マンションの管理規約は、買主候補にどのようなマンションか知ってもらうために必要になります。通常はマンション所有者に配布されますが、紛失した場合は管理組合に問い合わせて入手しましょう。

1棟のマンションにはたくさんの世帯が居住していますので、明確なルール作りが行われます。それが前項で紹介した管理規約ですが、それ以外にもさまざまなルールがあり、それらの書類も合わせて用意しておきます。具体的には下記について記されている書類が必要です。

前項のマンション管理規約に記載されているケースもありますが、分けているケースもありますので、入居当時にもらった書類を確認して用意しましょう。

戸建ての場合は、必ず提出する書類はありません。ただし、売却しやすくなることもありますので、用意できるものは提供しましょう。

建築確認済証は、対象の戸建てが建築基準法に則っていることを証明する書類になります。また現地で検査を行い、適合が確認されると発行されるのが検査済証です。

通常は、検査の後に施工会社から渡されるものですが、紛失してしまった場合は「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を役所で発行してもらいます。

戸建てを建てる際に作成された建築設計図面や工事記録書があると、どのように設計・施工されたかが分かります。そのため、リフォームや配管の修繕などをする上でも役立つため、買主が求めるケースがあります。

売買契約にかかわる法的な手続きには必要ありませんが、買主側の購買意欲を高めることにもつながるため、用意しておくと良いでしょう。

前述の書類と同様に、戸建てを建てた際に施工会社から渡される書類です。土地測量図は土地の形状や広さを図面に起こしたものです。また境界確認書は隣接地との境界線を明確に示した書類です。

どちらの書類も売却の際に必ず必要な書類ではありませんが、売買成立後にトラブルが起きるのを防ぐために買主が要望することがあります。紛失した場合は、土地測量図は法務局で取得できますが、境界線の確認は新たに測量し直す必要があります。

収益物件の場合、一棟所有物件と区分所有物件がありますが、一棟物件の場合は前述の戸建て、区分所有の場合は前述のマンションの項目を参考にしてください。そのほかに必要になるのが下記の書類です。

賃貸物件の所有者が変わった場合、入居者は同じ住居に住み続けられることが「借地借家法第31条」などの法律で定められています。つまり、退去を希望しない入居者の賃貸借契約は、買主にそのまま引き継がれるのです。そのため入居時に締結した賃貸借契約書を買主に引き継ぎます。

なお、管理会社が預かっているケースもあり、その場合は管理会社が用意してくれます。

竣　工　2022年3月
最寄駅　戸越公園駅徒歩6分
総戸数　50戸

住　所　東京都品川区豊町6-12-6
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
オーキッドレジデンストゴシコウエン

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート品川豊町4丁目店まで約350m
セブンイレブン西大井店まで約400m
ビッグ・エー品川豊町店まで約30m
まいばすけっと二葉4丁目まで約350m
東急ストアフードステーション中延店まで約600m
スギ薬局二葉店まで約450m
伊藤クリニックまで約40m
東日本銀行戸越支店まで約300m
三井住友銀行戸越公園出張所まで約500m
品川豊郵便局まで約120m
二葉公園まで約150m
蛇窪神社まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エンドウ・アソシエイツ
■施　工　　　谷津建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（20.75㎡～51.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

団信とは生命保険の一種で、自身にもしものことがあったときに保険金でローンを完済する仕組みです。保険料はほとんどの場合、ローンの金利に上乗せされます。

団信は契約者が死亡又は高度障害になった時に保険金がローンに充てられますが、がんや生活習慣病にかかった時にローンを弁済する商品もあります。

がん・生活習慣病などは「診断されたらローン残高の○％を弁済する」という形で設定する場合が多く、通常の団信より上乗せされる金利が高い点が特徴です。

「持病があるから団信に加入できない、ローンを契約できないのでは？」と心配になる方もいらっしゃるかもしれませんが、加入時の健康に関する要件を緩和した「ワイド団信」という団信も存在します。

生命保険には契約者が死亡・高度障害になった時に保険金がおりる死亡保険、がんや急性心筋梗塞・脳卒中の三大疾病など所定の病気にかかった時に給付金が出る医療保険などがあり保障内容は多岐に渡ります。

女性に多い子宮がん・乳がん等に備えた保険やケガに対応できる保険など、団信より保障内容が手厚くきめ細やかな点が特徴です。

保険料が割高ではあるものの貯蓄としての機能もあり一定の要件を満たすことで、解約返戻金を受け取れる貯蓄型保険もあります。

ただし「最低限の保障で構わない」「保険料をおさえたいから団信のみ」という方もいるため、各々の家計状況や保障への考え方によってどちらを選ぶかが決まることになります。

生命保険の契約期間は「定期」と「終身」の2種類があり、一定の契約期間内に亡くなった場合に保険金を受け取れるタイプが「定期」、一生涯に渡り契約が続くタイプを「終身」と言います。

不動産投資ローンでは契約者に万が一の事が合った際、保険金はローンの返済に充てられます。残された家族は不動産が手に入りますが、手元に現金という形では残りません。

一方で生命保険は所定の疾患・死亡の際に保険金・給付金が支給されます。現金を葬儀費用や当面の生活費に充てる事はできますが、投資用不動産のローンは残ってしまいます。

生命保険の死亡保険金や満期保険金などを受け取る際、所得税が発生することがあります。保険を掛けられている人、保険料負担者、受取人が誰かによって異なり、所得税ではなく相続税・贈与税の納税義務が生じる可能性もあります。

一方で団信は保険金がローンの返済に充てられるため、税金を支払う義務はありません。ただし、ローンの残債が無くなるために、ローンを債務として遺産から差し引くことはなく、不動産の評価額に応じた相続税が発生することになります。

団信の保険金はローン残債に充てられるため、ローンの残高が少なくなるにつれて保険料は段々安くなっていきます。

生命保険は、契約後に年齢とともに保険料が見直されるもの、変わらないものと商品によって異なりますが、団信のように自動的に減っていくことはなく保障内容・保険料を変更したい時には契約者が変更手続きを行う必要があります。

団信と生命保険の保障内容が重複しており、どちらか一方の保険金で保障が十分である際には生命保険を解約又は団信に加入する必要がないという結論になります。

商品によっては団信と生命保険を一本化する事も可能です。例えば「生命保険とがん保険に加入しており、団信のがん特約を付帯して生命保険を解約する」という事例もあります。

第2のポイントは契約期間で、「一生涯の保障が欲しい」と言う方は生命保険の終身タイプ、「ローン完済まで死亡保障を付けたい」という方は団信が適しています。

ただし「一定期間内で良いけど保険金を現金で欲しい」というケースでは、生命保険に加入する必要があります。

その他、個人の貯蓄額やライフプランによっても、判断基準は異なります。例えば貯蓄が十分にあり、団信加入必須のローンを契約した場合にはいざという時の生活費は確保されているため、生命保険は必要がない可能性もあるでしょう。

まずは保障内容の重複が無いかを調べ、契約期間の希望、貯金額や保険・保障に関する考え、今後のライフイベントなどを想定しながら、総合的に判断していきましょう。「どうしたら良いかわからない」という方は不動産会社、保険会社のスタッフと相談することで自身の意思が明確になることがあります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　池上駅徒歩2分
総戸数　49戸

住　所　東京都大田区池上7-10-10
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
シーズンフラッツイケガミ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと池上駅前店まで約10m
まいばすけっと池上7丁目店まで約240m
マックスバリュエクスプレス池上店まで約250m
キャンドゥ池上店まで約50m
ミニストップ池上駅前店まで約110m
かつや池上駅前店まで約50m
ローソン池上駅前店まで約160m
セブンイレブン大田区池上3丁目店まで約200m
ミニストップ池上6丁目店まで約370m
ファミリーマート大田池上3丁目店まで約480m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社野村設計
■施　工　　　株式会社片山組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.05㎡～40.45㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

都市計画道路は、各市町村内の道路利用状況を改善することなどを目的に作られます。通常は、住民の利便性を向上させるために、幅員20～30メートル程度の幹線道路になります。

都市計画道路の整備を進める上で、道路となることが決まった土地を都市計画道路予定地と言います。ただし同じ都市計画道路予定地でも「計画決定」と「事業決定」という2つの段階があり、その段階によって売却の可否が異なります。

都市計画道路には段階によって予定地を売却できる場合と、売却できない場合があります。そこで都市計画道路の段階について紹介し、売却の可否についても解説していきます。

「計画決定」段階は、都市計画道路を作る計画が決定したという進捗状況です。ただし事業をいつから行うかをはじめ、具体的にどのように行うかも決定していません。主に下記の内容で、調査を行っている状況です。

計画が行われることが決まっていますが、実際に工事が始まるまでに数十年かかったケースや、そのまま放置されてしまっているような事例もあります。ただし、公的に計画が遂行されることが決まっているため、以下の条件を除いて、建築物を建てるには都道府県知事の許可が必要になります。

この「計画決定」の段階では土地の売却はできますが、予定される売買金額や買主について都道府県知事に届出をする必要があります。これに対して、都道府県知事は「都市計画法第57条」に基づいてその土地を優先的に先買いすることもできます。

「計画決定」の段階で計画をどのように行うか決定した後に、事業として進めることが決定されます。この段階を「事業決定」と言います。計画決定に基づいて調査し、下記のように工事期間や計画などの具体的な内容が決定された状況です。

こうして事業決定された段階では、都市計画道路予定地はやがて分筆されて自治体に収用されてしまいます。そのため売却することができません。

なお、都市計画施設の事業決定には地権者との合意が必要なため、損失を受けないように事業者が補償する仕組みになっています。

前述したように、都市計画道路予定地になった土地を売却するには、事業決定される前の計画決定の段階で行う必要があります。

しかし計画決定の段階でも建物を建設するには制限が設けられるため、買主にとっては購入しづらい物件でもあります。そのため下記のような方法を考えてみましょう。

都市計画道路予定地には買主にとってメリットもありますが、そのことを知らないケースがあります。そのため積極的にメリットを伝えるようにしましょう。

都市計画道路予定地には一定の補正率が適用される軽減措置があるため、不動産取得税、固定資産税、都市計画税などの税金が通常の宅地と比べて安くなる可能性があります。

幹線道路が完成すれば接道条件がよくなり、周辺に商業施設などが建設されることも考えられ、地価が上昇する可能性があります。ただしこの場合、都市計画道路予定地の部分は収用されてしまうので、都市計画道路予定地に含まれない広い土地である必要があります。

建物を建築するには制限がありますが、木造2階建ての住宅を改築・移転するなどであれば問題ありません。

不動産会社では不動産の買取を行っているケースもあります。一般客が買主となる仲介と違って、買取は不動産会社に購入してもらう方法です。

不動産買取では、仲介では時間のかかる特殊な物件でもスムーズに売却ができる可能性があります。ただし、仲介時の売却価格よりも価格が3割程度安くなってしまう点に注意しましょう。