竣　工　2022年3月
最寄駅　大塚駅徒歩5分
総戸数　78戸

住　所　東京都豊島区北大塚1-34-9
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ズームオオツカ
ZOOM大塚

■近隣周辺施設情報
豊島区立清和小学校まで約530m
豊島区立巣鴨小学校まで約580m
豊島区立西巣鴨中学校まで約380m
私立巣鴨中学校まで約830m
ファミリーマート大塚駅前店まで約10m
セブンイレブン豊島南大塚1丁目店まで約100m
デリドアトレヴィ大塚駅店まで約120m
成城石井アトレヴィ大塚店まで約120m
総合病院一心病院まで約110m
東京都立大塚病院まで約750m
アップルナースリーまで約60m
巣鴨公園まで約240m
南大塚二丁目児童遊園まで約320m
MAXクリーニング大塚駅前店まで約90m
みずほ銀行大塚支店まで約110m
三菱UFJ銀行大塚支店まで約140m
三菱UFJ銀行巣鴨支店まで約150m
巣鴨警察署まで約210m
豊島区立巣鴨図書館まで約380m
豊島南大塚郵便局まで約340m
大塚駅前郵便局まで約190m
アップルナースリー大塚園まで約60m
大塚りとるぱんぷきんずまで約120m
南大塚保育園まで約290m
いきなりステーキ大塚店まで約50m
吉野家大塚店まで約60m
中華食堂日高屋大塚南口店まで約60m
私立十文字中学校まで約380m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約190m
ココカラファイン大塚店まで約190m
くすりの福太郎大塚南口店まで約230m
ゲオ大塚駅南口店まで約170m
ミニストップ北大塚1丁目店まで約120m
成城石井アトレヴィ大塚店まで約110m
まいばすけっと大塚駅北口店まで約150m
アトレヴィ大塚まで約110m
靴下屋アトレヴィ大塚店まで約110m
ユニクロアトレヴィ大塚店まで約120m

物件名	ズーム大塚賃貸
所在地	東京都豊島区北大塚1-34-9
最寄駅	JR山手線「大塚駅」徒歩5分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	78戸	築年月	2022年3月

■駐車場　　　5台/月額29,700円
■バイク置場　1台/月額1,100円
■駐輪場　　　56台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社DAN総合設計
■施　工　　　株式会社福田組東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.80㎡～65.46㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

相続人が行方不明である、または相続人のうち1人が行方不明である場合に不動産相続を行う際には「不在者財産管理人選任」により、行方不明者の財産管理者を選任する手続きを行う方法が検討できます。

民法第25条では「従来の住所又は居所を去った者が財産の管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。」と規定されています。

相続人であるものの、住民票に記載されている住所を去り戻る見込みのない者に財産管理人がいない場合には家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる事が可能です。

不在者財産管理人を選任することにより、不在者に代わり遺産分割や不動産の売却などを行うことができます。

なお、財産管理人が財産を不正に利用した場合には、財産管理人を改任され、損害賠償請求・業務上横領などの罪で民事・刑事責任を問われることがあります。

不在者の配偶者や相続人、受遺者など法律上で利害関係がある方が家庭裁判所に申し立てることが可能です。

生死が7年間明らかでないとき、又は戦争・船舶の沈没・震災など事故や危機に遭い、生死が1年間明らかでない場合に失踪宣告を行います。

不在者財産管理人選任は不在者の代わりに財産管理人が選ばれ相続を行うことができますが、失踪宣告では不在者が「亡くなった者」としてみなされ、行方不明者以外の相続人が相続を行う流れとなります。

不在者と連絡がつかなくなってから7年間経過している事も相違点となりますが、必ずしも7年経過するのを待つ必要はなく、7年経過した後に必ず失踪宣告をしなくてはならないということでもありません。

「不在者財産管理人選任」の申し立てを行う事で不在者に代わって財産を管理する人を選び、遺産分割を進める事は可能です。

帰来時弁済とは、不在者には法定相続分を下回る財産を相続させ、他の相続人が「法定相続分から実際に相続させた価額を差し引いた金額」を預かり、不在者が戻ってきたときに代償金として支払う遺産分割の方法です。

帰来時弁済は、一定の要件を満たした場合に裁判所から認可されることで利用できます。例えば相続財産を預かる相続人に代償金を支払う資金力がある場合や、相続財産が高額ではないケースなどが挙げられます。

帰来時弁済型の遺産分割が認められると自動的に不在者財産管理人の業務が終了するため、財産管理人の負担が大きい場合や財産管理人を選任する事が難しい時には有効な手段となります。

まずは不在者に代わり財産を管理する人を決めます。財産管理人は、不在者のために以下の業務を行います。

管理人を裁判所に申し立てた後は、不在者との関係や利害関係の有無などを考慮して適性が判断されます。

例えば、被相続人に生前お世話になった方が名乗り出た時や不在者と縁があった知人など、不在者と利害関係が無く財産管理が長期でできる方がいる場合には財産管理人として選任の申し立てができます。

ただし、財産管理が長期に渡ってしまうことで管理者の負担となってしまう可能性もあります。このような場合は、弁護士・司法書士などの専門職を選任する事も検討できるでしょう。

専門家に依頼する際には費用がかかりますが、家庭裁判所の判断で、不在者の財産から支払われることになります。他の相続人の意向や相続の状況などケースバイケースで、相続人・受遺者と話し合いながら財産管理人を決定していきましょう。

不在者の配偶者や相続人が申し立てをする際には戸籍謄本、債権者が申し立てを行う場合には賃貸借契約書・金銭消費貸借契約書の写しを提出する事になります。

不在者の住民票に記載されている住所を管轄する家庭裁判所に「家事事件」として、不在者財産管理人選任を申し立てます。申し立てる際には以下の費用が必要となります。

郵便切手の料金は、家庭裁判所に電話又は「各地の裁判所一覧」の該当する裁判所のホームページに記載されていることがあります。

なお、不在者の財産の内容を基に、家庭裁判所が「不在者の財産を管理するために必要な費用に不足が生じる可能性がある」と判断した際には、申立人が予納金を納付するケースが存在します。

申し立ては裁判所によって対応が異なりますが、郵送又は裁判所の家事事件受付窓口に行く事で手続きが可能です。

家庭裁判所の受付時間は、多くの場合平日の8：30～17時となりますが、裁判所によっては特定の曜日に時間を延長して受付を行っている所もあります。あらかじめ該当する裁判所のホームページで確認しておきましょう。

財産管理人が選任されることで、遺産分割協議・相続を行う事が出来るようになります。

財産管理人が不在者に代わり遺産分割協議を行う時、不在者の財産を処分する際には「権限外行為許可」となり家庭裁判所に別途手続きが必要となりますので注意しましょう。不在者が不動産相続を行う場合には、財産管理人が法務局で所有権移転登記の手続きを行います。

不在者財産管理人の業務が終了するのは、不在者について失踪宣告がされた、不在者の死亡が確認された、不在者の財産がなくなった時です。

よって遺産の分配・相続が終わった後も、不在者の財産管理や家庭裁判所への定期報告など財産管理人の業務は続くことになります。

場合によっては数十年に渡り財産管理人として職務を果たさなければいけなくなりますので、選任の際には管理人の負担も考慮しながら慎重に検討しましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　浜町駅徒歩6分
総戸数　42戸

住　所　東京都中央区日本橋浜町3-45-5
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
バウスフラッツニホンバシハマチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート日本橋浜町Ｆタワー店まで約300m
セブンイレブン日本橋浜町店まで約500m
まいばすけっと清洲橋西まで約270m
成城石井 日本橋浜町店まで約350m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約400m
甘酒横丁まで約690m
トモズトルナーレ浜町店まで約400m
日本橋清洲クリニックまで約280m
トルナーレ内科外科まで約400m
みずほ銀行まで約290m
三井住友銀行東京メトロ水天宮前駅出張所まで約650m
日本橋浜町郵便局まで約180m
中央人形町二郵便局まで約650m
中央区立中洲公園まで約60m
中央区立浜町公園まで約300m
隅田川テラスまで約140m

物件名	バウスフラッツ日本橋浜町賃貸
所在地	東京都中央区日本橋浜町3-45-5
最寄駅	都営新宿線「浜町駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	42戸	築年月	2022年3月

■駐車場　　　1台/カーシェアリング用
■バイク置場　2台
■駐輪場　　　47台
―――――――
■設　計　　　株式会社佐藤総合計画
■施　工　　　株式会社増岡組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.00㎡～45.21㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アパート経営におけるデッドクロスとは、通称、「ローン元金返済＞減価償却費」という状態に陥ることをいいます。このような状態になると、所得税や法人税などの税金計算をおこなう決算書上の所得が、実際の手取りキャッシュよりも少なくなってしまいます。

その結果、アパート経営の税金負担が増えてキャッシュフローを圧迫し、アパート経営が苦しくなる可能性があります。

なぜこのような事態が生じるのか、その原因は、法定期間を経過すると減価償却費は計上できなくなるのに対し、ローン返済については、返済が進むにつれて経費に計上できる利息部分が減っていくことにあるといえます。

アパート経営で建物や建物設備を購入するのにかかった支出は、購入時に一括して経費に計上するのではなく、それらが利用できる期間に分割して経費に計上していきます。

分割計上する期間は法令によって定められており、建物について、鉄筋コンクリート造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年、建物設備は15年で均等償却をおこないます。これが減価償却費です。

減価償却費は、購入した年は、購入した支出よりも少ない経費を計上することになりますが、それ以降は、いわば現金の支出がない経費となって所得を圧縮するため、税金が軽減されることにもつながります。

しかし、これらの法定期間が経過すると、減価償却費は計上されなくなり、その分の経費は一切なくなることになるため、所得が増え、その分の税金がかかってくることになります。

アパート経営では、建物が木造であることが多く、減価償却費計上の法定期間が早めに経過してしまいます。その上、法定期間は、新築時から計算した期間であるため、中古で購入した場合は、さらに短い期間で減価償却費は計上されなくなります。

また、平成28年3月31日以前に購入した建物設備については、定率法が認められていました。定率法では、年数が経過するにつれて減価償却費が減っていく償却方法であるため、減価償却費の減少度合はより大きかったといえます。

アパート経営で物件の購入のために組んだローンの返済額には、ローンの元本と利息が含まれています。このうち、決算書上の経費に計上できるのは、利息のみであり、元本の返済は経費になりません。

ローンの返済では、返済が進むにつれて元金が減っていくため、利息も減少することになります。特に、元利均等返済という返済方式を選択した場合、返済額は定額であるものの、総額に占める元金部分の金額が徐々に増える、という仕組みになっています。

このため、経費に計上できる利息部分の金額の減少度合は、元金均等返済による場合よりも大きくなります。

いずれにしても、ローン返済額のうち、経費に計上できる利息部分の金額は、返済が進むにつれて減少する仕組みになっているといえます。

アパート経営では、減価償却費の経費計上の仕組みと借入金返済と経費計上の仕組みから、デッドクロスが生じることが多いといえます。

それでは、デッドクロスを回避するためにはどのような対策が考えられるのでしょうか。まずは、購入前にできる対策からみていきましょう。

減価償却費に比べてローンの元金返済額が少なくなるため、元金返済額が減価償却費を上回るリスクが低くなります。また、自己資金を多めにした場合、返済期間が短くなることもあり、返済期間が減価償却費の法定期間を超えてしまうリスクを減らすことができるでしょう。

ただし、不動産投資のレバレッジ効果は薄れることになるため、手元資金の状況や投資目的に応じて検討してみましょう。

返済期間を通じて元金の返済額が一定である元金均等返済は、ローン返済が進むにつれて、元金の返済額が増える元利均等返済よりも、デッドクロスになるリスクは低いといえます。返済方式が元金均等返済である不動産投資ローンを選択することも検討してみましょう。

ただし、元金均等返済は、返済初期の返済額が大きくなるため、家賃収入に対する返済比率の余裕があるかどうか、トラブルが生じたときに対応する手元資金が十分にあるかどうか、などキャッシュフローには注意を払うようにしましょう。

物件や木造以外の物件など、減価償却期間の長い物件を購入することで、減価償却期間が終わったために、デッドクロスに陥るリスクを避けることができます。

また、返済につれて返済元本の金額が増えていったとしても、減価償却期間が長ければ、その分デッドクロスに陥る時期を遅らせることが可能です。

購入前あるいは融資を申し込む前に、購入する物件の減価償却期間と不動産投資ローンの返済期間を比較するようにしましょう。

収益性が高い物件であれば多くの家賃収入を見込みやすく、キャッシュフローに余裕が生まれることで、資金をプールしておくことができます。資金が貯まった段階で、繰上げ返済などのデッドクロスを回避するための対策を行うことが可能になります。

ただし、収益性が高くても、減価償却費や減価償却期間は変わりません。ローンの返済期間も変わらなければ、デッドクロスそのものを回避することはできないことに注意しましょう。

デッドクロスを回避するためだけに役立つ対策ではありませんが、物件を購入する前や、ローンを組む前に、シミュレーションを綿密におこなうようにしましょう。減価償却費とローン元金の返済額のバランス推移を確認し、デッドクロスを回避できるような条件でローンを組み、物件を購入するようにしましょう。

毎年の減価償却費は、定額法の場合、下記の算式で求めることができます。建物の構造によって耐用年数が決められていますので、取得価格に法定の耐用年数に応じた償却率を乗じて計算してみましょう。

デッドクロスを回避するには、購入前に対策をおこなうのが最も効果的であるといえますが、購入後であっても対策を講じることは可能です。以下で、購入後にできる対策についてみていきましょう。

デッドクロスが生じる原因となる、物件の減価償却費とローンの元本返済額は、原則として物件の購入前に決定しています。

しかし、ローンの借り換えや繰上げ返済をおこなうことで、ローンの元本返済額を減らし、デッドクロスを回避することができることがあります。借り換えによって金利や返済期間などの返済条件を変更することで、元本返済額を減価償却費以下に抑えられる可能性があります。

また、手元資金に余裕があれば、将来、デッドクロスが生じてキャッシュフローが悪化したとしても、大きなリスクにはならないでしょう。

デッドクロスは、税金を計算する上での所得が実際のキャッシュフローよりも大きくなって税金の支払額が負担になってしまう、という状態のことです。

そのため、デッドクロスのリスクを回避するにはアパート経営で適用できる税控除の利用を検討することも有効な手段となります。

たとえば、青色申告の条件を満たすことで、最大65万円の所得控除をすることが可能になります。さらに、不動産賃貸業を事業的規模にすることで、計上できる経費の範囲が広がり、税金の支払額を軽減できる可能性があります。

新規物件を購入することで、デッドクロスを回避することができる可能性があります。新規物件の購入によって、新たな減価償却費が発生するため、既存のローン返済と新たなローン返済の元本返済額がその減価償却費の範囲内であれば、デッドクロスの発生を先延ばしにすることができます。

しかし、新たな物件のローン返済が進んでいくと、やはりデッドクロスが生じる可能性があるため、別途、既存のローンと合わせて借り換えをおこなったり、あるいは既存物件を売却したりするなどの対策を検討する必要もあるでしょう。

デッドクロスの発生は、デッドクロスが生じる原因となった不動産投資ローンに紐づく物件を売却することで、確実に回避することが可能です。

不動産投資においては、売却によって利益確定を図ることも選択肢の一つとなります。デッドクロスが生じるとキャッシュフローは少なからず悪化するため、物件の売却を検討してみるのもよいでしょう。

ただし、物件を購入してから、家賃収入から得た利益、売却によって見込める利益をすべて合わせて、十分な利益が出るかどうかを検討してから売却するようにしましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　駒込駅徒歩7分
総戸数　77戸

住　所　東京都文京区本駒込5-31-9
概　要　地上12階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットブンキョウホンコマゴメ
AIFLAT文京本駒込

■近隣周辺施設情報
北田端郵便局まで約180m
東洋大学白山キャンパスまで約1600m
滝野川警察署中里交番まで約370m
駒込東公園まで約540m
トップパルケ田端銀座店まで約270m
文京グリーンコートまで約910m
セブンイレブン田端3丁目店まで約160m
東京都立駒込病院まで約600m
セブンイレブン北区田端3丁目まで約180m
ユニバーサルドラッグ駒込店まで約280m
大戸屋田端アスカタワー店まで約680m

物件名	アイフラット文京本駒込賃貸
所在地	東京都文京区本駒込5-31-9
最寄駅	JR山手線「駒込駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上12階 地下1階 RC造
総戸数	77戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/初回登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　株式会社IAO竹田設計東京第一事務所
■施　工　　　株式会社松村組東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.90㎡～51.21㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産売買契約とは、契約書に記載されている金額で、売主が買主に該当不動産を売却することを約束する契約です。

不動産の仲介を行う不動産会社が契約書を作成し、それに署名・押印することで契約が成約することになります。契約書には主に下記のことが記載されています。

この不動産売買契約締結は、売主と売主側の不動産仲介会社、買主と買主側の不動産仲介会社の4者が揃って行います。なお、売主と買主の仲介会社が同じであるケースもあります。

不動産の売却に売主と買主が合意したら、次に行うことが不動産売買契約の締結です。ここでは不動産売買契約の必要書類と流れについて詳しく解説します。

まず、用意してきた書類を提出し、不備がないか不動産仲介会社に確認してもらいます。その後、身分証明書を提出することにより、不動産の所有者と売主が同一であることを証明します。異なる場合は、代理人が選定され、さらに委任状が必要になります。

重要事項説明書とは売買契約をするに当たって重要な事項が記載されている書面のことです。宅地建物取引士の資格を所有している不動産会社の担当者が主導して行います。

不動産売買契約書の内容を確認した後で、売主と買主がともに署名・押印することで契約が成立します。

契約書への捺印が終わると、買主から売主に契約書に記載された金額の手付金が渡されます。金額は物件代金の2割を目安に、契約前に双方で決めておきます。買主から手付金が渡されると、売主からは受領書を渡します。

不動産売買契約書を受け取ると、引き渡しのために準備を行います。通常は1〜2カ月後に引き渡しが行われます。

戸建てやマンションなどの自宅を売却した場合、引っ越しを行います。引き渡し日までにすべての荷物を搬出する必要があります。売買契約にハウスクリーニングが含まれるケースを除いては、現状渡しが原則となるため過度な清掃は必要ありません。

一方、収益物件を売却した場合、賃貸中の物件に関しては入居時に締結した賃貸借契約書の引き継ぎを行います。賃貸借契約書はオーナーが保管している場合と、管理会社が管理している場合があります。

また、ローンが残っている物件には借入を行った金融機関の抵当権が設定されています。引き渡し時には決済によってローンの一括返済を行い抵当権を抹消する必要があるため、事前に金融機関へ手続きの依頼を行う必要があります。

物件の引き渡しは、売買契約の締結と同様に売主と売主側の不動産会社、買主と買主側の不動産会社の4者が揃って行います。物件代金が買主側から支払われますが、通常は通帳上のやりとりになりますので、買主側が利用するローンを扱う金融機関が会場になります。

決済では、物件代金のうち手付金以外の金額の支払いを行います。通常は残額が、買主がローンを利用する金融機関から売主の指定口座に振り込まれる形になります。

不動産売買契約が締結されると、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は「宅地建物取引業法第四十六条第一項」によって法定限度額が決められており、下記のようになっています。

通常は、不動産会社があらかじめ請求書を発行して提出します。決済後にそのまま支払うケースや、後日振り込むケースなど不動産会社によって異なりますので、事前に確認しましょう。

売却した物件をローンで返済していた場合、売却して得た資金でローンを完済することになります。この場合、次のような流れで手続きを行います。

不動産売買契約は法律に則った正式なものです。そのため、過ちがあると違約金などのペナルティが課せられることになりますので、注意点を紹介します。今回は「解約による違約金」と「収入印紙不足による過怠税」の代表的な2つのペナルティです。

不動産売買は契約の上で行いますので、自己都合で破棄すると、相手方に迷惑がかかってしまいます。そのため、あらかじめ契約解除に関する事項も決めておきます。

通常は、損害賠償という扱いで違約金を設定し、不動産売買契約書に記載しておきます。違約金は物件代金の10〜20％が目安となります。

ただし、不動産売買に関しては、契約後の一定期間内であれば契約を解除できる手付解除と呼ばれる期間を設けることがあります。例えば、1カ月の手付解除期間を設けていれば、その期間内であれば契約を解除できるというものです。手付解除には下記のようなペナルティが設けられていることがあります。

違約金の支払いや手付解除によって契約を解約することはできますが、手付解除を行うことで仲介会社からの信用にも影響を与えますので、できるだけ契約後の解約とならないよう契約前に慎重に確認しましょう。

ペナルティを避ける方法としては、特約を設定する方法もあります。例えば、ローンの利用ができなかった場合に解約できる「ローン特約」などです。売買交渉の前に、特約について不動産会社に説明してもらうといいでしょう。

前述したように、不動産の売買における契約書は、その成立を証明するために税金を支払いますが、それは収入印紙を貼付することで行います。しかし、収入印紙の金額は契約金額によって異なることに注意が必要です。

竣　工　2022年3月
最寄駅　大塚駅徒歩6分
総戸数　34戸

住　所　東京都豊島区東池袋2-26-14
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
オルタナイケブクロイースト
ＡＬＴＥＲＮＡ池袋ＥＡＳＴ

■近隣周辺施設情報
よしや大塚店まで約550m
ファミリーマート豊島南大塚1丁目店まで約760m
大塚駅前郵便局まで約530m
みずほ銀行大塚支店まで約480m
巣鴨警察署まで約800m
まいばすけっと向原駅北店まで約140m
ファミリーマート大塚空蝉橋店まで約140m
スギ薬局東池袋店まで約300m
なか卯東池袋向原店まで約320m
豊島郵便局まで約550m
ローソンストア100東池袋2丁目店まで約100m
ゲオ大塚駅南口店まで約710m
まちの保育園東池袋まで約150m

物件名	オルタナ池袋イースト賃貸
所在地	東京都豊島区東池袋2-26-14
最寄駅	JR山手線「大塚駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	34戸	築年月	2022年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　インタープラン一級建築士事務所
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.28㎡～25.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

抵当権とはローン契約者が返済できなくなった際、金融機関が残債を回収するために不動産を差し押さえ競売にかけられる権利を指します。

ローンを完済した時や不動産を売却する前には、必ず「抵当権抹消登記」の手続きを行いましょう。

抹消手続きを行わなかった場合、不動産を売却する時や新たに融資を申し込む際に売却できない、融資審査に通らないといったトラブルに繋がる可能性があります。

登記識別情報は、登記識別情報を記載した書面を封筒に入れ提出します。封筒には抵当権者の名前と登記の目的を記載し、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記します。

登記済証は原本を提出し、登記完了後に返却されます。何らかの事情で登記識別情報又は登記済証を提出することができない場合には、申請書の理由（不通知・失効 失念・管理支障・取引円滑障害・その他）にチェックをします。

抹消登記の費用は登録免許税として、不動産1個につき1000円を支払います。土地1個と建物1個を1度に申請する場合には合計2000円です。

登録免許税は、原則として現金で納付を行いますが税額が3万円以下の場合には収入印紙を郵便局やコンビニエンスストアで購入し、印紙で納付をすることができます。

現金で納付する場合には領収書を貼り付けた用紙、収入印紙で納付する場合には収入印紙を貼り付けた用紙を、申請書と一括してつづり申請人又は代理人がつづり目に契印を行います。

申請の方法は、不動産が所在する法務局の窓口へ書類を持参する、郵送、オンラインの3つの中から選ぶ事ができます。

法務局は午前9時から午後5時15分までが開庁時間で、土日祝日は休みです。法務局で申請するとその場で必要書類の正誤や受付の可否を知る事ができますが、平日の昼間に出向く事が難しい方は郵送又はオンラインの利用を検討しましょう。

郵送の場合、申請書と必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記入し、書留郵便で送付します。申請書はA4の用紙で他の必要書類と共に左とじにしておきます。

オンライン申請の受付は平日の8時30分から21時までとなっており、17時15分を過ぎて申請情報がシステムに送信された場合は、送信日の翌日に受け付けます。

「登記・供託オンライン申請システム」で「申請用総合ソフト」をダウンロード、インストールを行います。ソフトを用いて申請書作成、書類を添付し、電子署名を行い申請します。

電子署名を行うためには「公的個人認証サービスポータルサイト」により、「電子証明書」を取得する必要があります。電子証明書を取得するためにはマイナンバーカードが必要となりますので、まだマイナンバーカードの申請を行っていない方はご注意ください。

なおオンライン申請では添付できる書類が限られており、郵送が必要となるケースがあります。

それぞれの方法で申請を行い、法務局で審査が行われおよそ10日以内に手続きは完了です。登記が終了した後は「登記事項証明書」により抵当権抹消の証明が出来ますが、証明書の取得には600円の費用を支払うことになります。返送書類がある場合には、法務局から書類が郵送されます。

抵当権抹消の手続きは、売却した代金でローンを完済する場合や、イレギュラーなケースなどでは、司法書士に依頼することを検討しましょう。

また相続により不動産を取得し、抵当権抹消と相続登記の手続きを同時に行わなければいけない時には、先に「所有権移転登記」を行う必要があります。以下、これらの注意点について詳しく解説していきます。

不動産を売却し売却した代金でローンを一括返済する場合には、売主の都合だけでなく買主の所有権移転や買主側の抵当権設定など、様々な事情が加わります。確実な手続きを行う必要があるため、原則的には司法書士に依頼することになります。

特に売主指定の司法書士がいない場合、不動産売却の仲介会社が司法書士を紹介してくれます。不動産仲介会社がまだ定まっていない場合には、複数の会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較しながら慎重に検討してみましょう。

また、自身で手続きする時間がない方や手続きが面倒な方は、金融機関から送られてきた書類を司法書士に渡し、手続きを依頼することで時間や手間を省くことができるでしょう。報酬の費用が掛かりますが、このような場合にも依頼を検討できます。

その他、古い抵当権を抹消する場合や、住所・氏名の変更がある場合などイレギュラーな事例では権利関係が煩雑となり、自身では対応できないケースもあります。このような場合も、司法書士に依頼する事で手続きが可能となる可能性が高くなります。

相続財産の中に不動産があり、抵当権が設定されているため、ローンを完済して相続する場合には、抵当権抹消手続きと相続登記を必要があります。

被相続人から相続人に所有権移転の登記を行った後、相続人が抵当権抹消の手続きを行う流れとなります。登記手続きが続くため、相続と抵当権設定の両方を受け持ってくれる司法書士を探すことを検討してみるのも良いでしょう。