ドゥーエ両国2/事故

竣 工 2009年3月
最寄駅 両国駅徒歩8分
総戸数 26戸

住 所 東京都墨田区緑1-5-10
概 要 地上10階 RC造
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ドゥーエリョウゴク2
ドゥーエ両国Ⅱ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約630m
セブンイレブン墨田亀沢1丁目店まで約210m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約310m
マルエツ両国亀沢店まで約570m
ライフ菊川店まで約820m
薬ヒグチ両国店まで約480m
ローソン墨田緑1丁目店まで約240m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約580m
セブンイレブン墨田千歳店まで約420m
まいばすけっと両国駅東店まで約560m

物件名 ドゥーエ両国2
所在地 東京都墨田区緑1-5-10
最寄駅 JR中央・総武線「両国駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 26戸 築年月 2009年3月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK~2LDK(45.65㎡~45.65㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

モンレーヴ御徒町/事故

竣 工 2019年1月
最寄駅 仲御徒町駅徒歩4分
総戸数 27戸

住 所 東京都台東区台東3-9-1
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
モンレーヴオカチマチ

■近隣周辺施設情報
上野マルイまで約930m
まいばすけっと秋葉原昭和通り店まで約190m
まいばすけっと仲御徒町店まで約370m
ライフ神田和泉町店まで約700m
ライフ新御徒町店まで約800m
ココスナカムラ鳥越店まで約470m
ミニストップ台東3丁目店まで約100m
ファミリーマート台東一丁目店まで約610m
どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約330m
台東三郵便局まで約120m
筑波銀行東京支店まで約190m
三井記念病院まで約490m
御徒町公園まで約250m
東京スカイツリーまで約3000m
jexerフィットネス&スパ上野まで約1200m
ヨドバシカメラマルチメディアAkibaまで約870m

物件名 モンレーヴ御徒町
所在地 東京都台東区台東3-9-1
最寄駅 東京メトロ日比谷線「仲御徒町駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 27戸 築年月 2019年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.07㎡~40.10㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アズ日本橋人形町/事故

竣 工 2011年1月
最寄駅 人形町駅徒歩4分
総戸数 31戸

住 所 東京都中央区日本橋人形町2-33-3
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
アズ日本橋人形町
AZ日本橋人形町

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ人形町駅前店まで約240m
セブンイレブン日本橋浜町店まで約150m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約200m
中央人形町二郵便局まで約130m
中央区立日本橋図書館まで約390m
久松警察署まで約290m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約430m
ファミリーマート日本橋浜町店まで約290m
中央人形町二郵便局まで約280m
みずほ銀行日本橋浜町出張所まで約430m

物件名 アズ日本橋人形町
所在地 東京都中央区日本橋人形町2-33-3
最寄駅 東京メトロ日比谷線「人形町駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 31戸 築年月 2011年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.11㎡~44.21㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

パークアクシス駒込/事故

竣 工 2009年11月
最寄駅 駒込駅徒歩2分
総戸数 40戸

住 所 東京都豊島区駒込3-23-13
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスコマゴメ
Park Axis 駒込

■近隣周辺施設情報
エネルギースーパーたじま駒込店まで約190m
マルエツプチ駒込店まで約390m
サカガミ駒込店まで約440m
西友巣鴨店まで約890m
ファミリーマート駒込本郷通り店まで約30m
サンクス駒込駅北店まで約260m
ローソン駒込1丁目まで約660m
どらっぐぱぱす駒込店まで約350m
西ヶ原病院まで約980m
駒込警察署まで約900m
マクドナルド駒込駅南口店まで約440m
滝野川公園まで約1040m
豊島区立駒込小学校まで約350m
豊島区立仰高小学校まで約890m
区立駒込中学校まで約570m
女子栄養大学・駒込校舎まで約100m

物件名 パークアクシス駒込
所在地 東京都豊島区駒込3-23-13
最寄駅 東京メトロ南北線「駒込駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 40戸 築年月 2009年11月

■駐車場   4台
■バイク置場 10台
■駐輪場   30台
―――――――
■設 計   株式会社本間組建築事務所
■施 工   株式会社本間組 東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(24.53㎡~52.62㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

レオーネ西大島/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 西大島駅徒歩7分
総戸数 29戸

住 所 東京都江東区大島2-10-20
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レオーネニシオオシマ

■近隣周辺施設情報
紳士服コナカ亀戸店まで約800m
まいばすけっと江東亀戸6丁目店まで約400m
ファミリーマートTKD西大島店まで約280m
くすりの福太郎西大島店まで420m
江東亀戸一郵便局まで約490m
城東保健相談所まで約630m
みずほ銀行 亀戸支店まで約530m
江東区役所大島出張所まで約590m
ドン・キホーテ 亀戸駅前店まで約610m
セブンイレブン江東亀戸1丁目店約350m

物件名 レオーネ西大島
所在地 東京都江東区大島2-10-20
最寄駅 都営新宿線「西大島駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 29戸 築年月 2022年3月

■駐車場   1台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 2台/月額3,300円
■駐輪場   29台/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社伊佐建設一級建築士事務所
■施 工   池田建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1K(25.28㎡~26.87㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産を売るにあたって多くみられるポジティブな売却理由をご紹介します。ここからご紹介するのは、そのまま売主に伝えても「売り急いでいる」と思われる可能性が低いものです。

不動産売却のポジティブな理由として代表的なものの1つは、結婚や子どもの独立などに伴う住み替えです。近年では独身のうちにマイホームを購入する人も少なくないため、結婚を機に2人で住める家に住み替えるといったケースは多くみられます。

また、反対に子どもが独立して一人暮らしを始めたために、夫婦2人で住むには家が広すぎるなどの理由もあります。

そのほか、例えば戸建住宅に住んでいると家のメンテナンスには手間と資金がかかるため、高齢化に伴って、メンテナンスの手間が少ないマンションに住み替えるといった理由も良く聞かれます。

例えば子どもが私立学校に入学した結果、通学先が遠方になるため家を売却して住み替えるといったケースがあります。そのほか、家族の通勤を楽にしたいなどのケースも同様です。

通勤・通学を理由としたものに近い理由となりますが、世帯主の転勤や転職に伴う住み替えも多いものです。この場合は、もともと住んでいた家を賃貸に出して、転勤先などで別途家を用意することもあります。

しかし、住んでいた家がそもそも賃貸に適していない場合や、新たに家を買う場合などは、もともと住んでいた家を売却して購入資金に充てるケースも少なくありません。

ポジティブな理由がある一方で、家を売却して早めに資金を用意しなければならないネガティブな理由もあります。ネガティブな理由によって不動産を売却する場合は工夫が必要です。

住宅ローンの返済に行き詰まった場合は、任意売却によって残債を圧縮するのも1つの選択肢です。任意売却は金融機関の同意を得ないと進めることができず、また手続きの関係から少なくとも不動産会社には必ずその事情が知られることになります。

この理由も「やむを得ない事情に迫られて家を売却しようとしている」という印象を与える可能性があるため要注意です。しかし、不動産業者の買取サービスなどを利用する場合は、査定に基づいて早急に話がまとまる可能性もあります。

不動産買取サービスは通常の仲介取引と比較して売却額が低くなるものの、売却を早期完了させたい場合には有効です。とにかく早くローンを返済したい場合には、選択肢の一つと言えるでしょう。

離婚は「家族構成の変化」であり、それ自体が不動産売却に直接ネガティブな影響を与えるわけではありません。しかし、離婚調停や慰謝料の支払いなど大きなお金が絡む場合もあるほか、共働きでないとローン返済が困難になる場合などはネガティブな理由と捉えられます。

また、例えば夫が主たる債務者となっている場合は、妻が連帯保証人となっているケースもあります。この場合、夫が返済できなくなった場合は、妻に返済義務が生じるため要注意です。

共働き家庭で家を購入していた場合は、離婚協議の中で家の売却またはローン返済についても整理しておく必要があります。

相続という事情自体はネガティブというわけではありません。しかし、相続が発生すると、相続税の納税や場合によっては遺産分割などが必要になり、相続税の納税期限は相続の発生を知った時から10ヶ月以内と定められています。

納税期限を過ぎると延滞税が発生するため、納税期限と売却を始めるタイミングによっては急いで売却を完了させる必要に迫られます。

このような事情を売主に知られると、売り急いでいると思われて値下げ交渉を持ちかけられることもあるので要注意です。相続という事情自体はそれほどネガティブな理由ではありませんが、相続税の納税期限に対して余裕を持ったスケジュールで売却活動を始めることが重要になります。

ここまで不動産売却の理由として多いものについてご紹介しましたが、「不動産売却の理由はどうしても伝えなくてはいけないのか」と疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。売却理由の申告義務について解説します。

例えば、ローン返済が苦しい・離婚したなどプライベートの事情が売却理由に該当する場合は、必ずしも売主に伝える必要はありません。

しかし、売主から売却理由を聞かれた場合には、何かしらの理由を伝えないと「何か言えない事情があるのではないか」と思われて敬遠されてしまうことも考えられます。

このため、少なくとも不動産会社の担当者には正確な事情を伝えたうえで、売主への伝え方について相談することが必要です。正直に事情を伝えることで、買主も信頼して取引に応じてもらえることもあります。

例えば、相続が発生してできるだけ早く売却をしたい場合、買主へは相続が売却理由であることをそのまま伝えつつも、「売却するかどうかは価格次第で決め、不動産のまま相続する可能性もある。」という回答も付け加えておくことで、売り急いでいることを理由に理不尽な指値交渉を避けることができます。

イクシオ入谷/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 入谷駅徒歩5分
総戸数 10戸

住 所 東京都台東区入谷2-38-9
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
イクシオイリヤ

■近隣周辺施設情報
ミニストップ入谷2丁目店まで約90m
ファミリーマート千束3丁目店まで約400m
まいばすけっと竜泉1丁目店まで約260m
いなげや入谷店まで約330m
まいばすけっと千束3丁目店まで約410m
まいばすけっと下谷3丁目店まで約460m
ドン・キホーテ浅草店まで約1250m
大黒屋浅草店まで約1290m
ミヤモトドラッグ入谷店まで約400m
鶯神社まで約250m
台東区立大正小学校まで約210m
台東区立柏葉中学校まで約350m

物件名 イクシオ入谷
所在地 東京都台東区入谷2-38-9
最寄駅 東京メトロ日比谷線「入谷駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 10戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   ―
―――――――
■設 計   株式会社飛鳥設計
■施 工   ユービーエム株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(24.01㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産を売却する時に不動産会社の手を借りる必要があるのは理解しているものの、不動産会社は果たして何をしてくれるのか、疑問を持っている人もいるのではないでしょうか。不動産の売却について流れを簡易に解説すると、以下のようになります。

不動産の売却において不動産会社が関係してくるのは、2番目の査定からです。1番目の情報整理については、査定を受ける段階で売却する不動産の情報が必要になるため、あらかじめ整理しておくとスムーズでしょう。

不動産会社から査定結果を受け取ったら、打ち合せをして売り出し価格や販売活動の方針などを決定します。不動産会社と合意ができたら媒介契約を締結し、売却活動のスタートです。

上記の流れにおいて、不動産会社を選ぶタイミングは1と2の間になります。不動産会社の査定に関しては、1社のみではなく複数の会社に依頼することが重要です。複数社から査定を受けたうえで、査定額や対応の質などを比較することが必要になります。

なお、大手不動産会社と地元中小企業では、得意とする顧客層や物件タイプ、エリアに違いが出てきます。売却依頼する不動産会社が定まっていない段階では、双方へ査定依頼することを検討してみると良いでしょう。

双方を比較して不動産会社を判断する際、どのようなポイントを確認すれば良いのか、大手不動産会社と中小企業との大まかな違いについて解説します。

大手不動産会社と中小企業とでは買手候補となる見込み客の多さが違います。大手不動産会社は、営業エリアが広くネームバリューもあるため多くの見込み客を抱えている点が特徴的です。

不動産の買手は人によってニーズが異なるため、多くの見込み客に物件の情報を流してもらえれば、買手が見つかる可能性も高くなります。大手不動産会社の場合は広く浅く見込み客を持っている一方で、地場の中小企業などは見込み客と狭く深い関係性を持っていることも多いものです。

地方都市の場合は特に、地元に根付いて営業している期間が長い関係で、地場の中小企業の方がマーケットの理解度が深い場合もあります。大手不動産会社には、東京や大阪などの都心から徐々に営業範囲を拡大しているケースも少なくありません。

地方都市では営業拠点があったとしても、進出してまだ間もないということも考えられます。買手のニーズをつかんで営業実績を重ねていくためには、相応の時間が必要です。進出したばかりの地方都市では、大手不動産会社の方が机上のマーケット理解しかできていないということもあります。

その他、大手不動産会社では売却担当者として不動産業界にあまり詳しくない社員が担当することがあります。不動産会社の売却ノウハウがあることや周囲に経験豊富なスタッフがサポートしてくれる環境にあるという点は考慮できますが、場合によっては売却活動に不安な点が出てくるケースもあります。

地域の中小企業では、少人数の社員数で営業活動を行っていることも多く、経験豊富な社員が担当してくれる確率も高いと言えます。このような違いにも注目してみると良いでしょう。

地方都市で不動産を売却する場合は、地元に根付いて長期間営業している中小企業の方が適切なことも多いものです。地元の中小企業には古くからの地主と付き合いが深いところも多く、独自のネットワークを活かした営業活動をできます。

反対に、大手不動産会社の場合は営業フローが画一化されていたり、分業化が進んでいることも多く、都心と地方の営業方針が同じということも考えられます。人との結びつきが強い地方都市では、アナログなネットワークの方が営業に活きることもあります。

ただし、地元に根付いて長期間営業している中小の不動産会社でも、IT化の対応が遅れているなどで、インターネット広告の出稿方法に問題があるなど、時代にそぐわない業務の進め方をしている場合も考えられます。

反対に大手不動産会社は都市部や大型物件に強みがあると言えます。例えば、都心には他の都道府県から集まってくる人も多く、エリアに根差したネットワークが不動産の売却活動に活きないこともあるためです。

都心では買手がウェブを使って物件を探すケースも多いため、IT対応が進んでいるなど多くの人を集客する方法に長けている大手不動産会社の方が、早く確実に買手を見つけられる可能性も高まってきます。

その他、一部上場企業など社会的責任を負っている大手の会社では、コンプライアンスのチェック体制なども整備されていることが多いこともメリットと言えるでしょう。

一言で不動産会社といっても、会社ごとに得意分野が異なる点に要注意です。市場に流通している不動産には、戸建住宅・一棟アパート・マンション・ビルなど様々な形態のものがあります。

大手不動産会社であれば不動産の種別に対応する子会社を持っていることもありますが、中小企業の場合はどれか1点に特化していることも多いものです。例えばマンションを売却したいのであれば、マンション売却の実績を持った不動産会社を選ぶことが重要になります。

不動産売却では、査定結果を受け取る時点で担当営業と接触することができます。接触時には、これまでの取扱実績や、物件が立地しているエリアではマーケットにどんな特徴があるのかなどを担当営業に質問し、対応力を推し量ってみましょう。

レスポンスの速さに加えて受け答えの内容や態度などが納得できるものであれば、それを根拠として不動産会社を選ぶのも1つの選び方と言えます。

売主と不動産会社との間で締結する媒介契約の種類についても把握しておくと、不動産会社を選ぶ上で判断材料にすることができます。媒介契約には以下の3種類があります。

売主にとって最も制限が大きいのは専属専任媒介契約です。悪質な不動産会社は、仲介手数料を確実に確保する目的で専属専任媒介契約しか提案してこないこともあるため注意しましょう。

事前に契約の種類について説明しない不動産会社は、その後も不誠実な対応をする可能性があるため、候補から外すのも有効です。

レピュア押上レジデンス/事故

竣 工 2022年4月
最寄駅 押上駅徒歩4分
総戸数 18戸

住 所 東京都墨田区押上3-27-21
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レピュアオシアゲレジデンス

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東武鉄道本社店まで約260m
くすりの福太郎押上店まで約130m
まいばすけっと押上駅前店まで約140m
吉野家押上店まで約140m
キッチンオリジン押上店まで約260m
ライフセントラルスクエア押上駅前店まで約440m
押上駅前交番まで約470m
千葉工業大学まで約530m
東京法律専門学校まで約1770m
健生堂病院まで約470m

物件名 レピュア押上レジデンス
所在地 東京都墨田区押上3-27-21
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 18戸 築年月 2022年4月

■駐車場   ―
■バイク置場 2台/月額3,300円
■駐輪場   18台/月額220円~月額330円
―――――――
■設 計   森田工業株式会社一級建築士事務所
■施 工   森田工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1K(25.00㎡~25.14㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

法人名義で不動産投資をおこなう形態は、不動産を法人で所有する所有型、管理のみを法人でおこなう管理型、一括転貸をおこなうサブリース型などのパターンがあります。

不動産投資で建物部分を法人名義にすると、その建物から生じる不動産収入は原則としてすべて法人に帰属することになります。一方、管理型の法人では、オーナーが支払う管理料が法人の所得となり、サブリース型の法人では、借り上げ料と家賃収入との差額が法人の所得となります。

不動産投資を法人名義でおこなうことのメリットの一つに、個人と法人の税率差があります。所得税は所得が上がるにつれて税率も上がる仕組みになっており、最大45%まで税率が上がってしまいます。

一方、法人税の実効税率29.74%です。所得規模が大きくなるほど、個人よりも法人の税率が低くなり、税率差によるメリットを受けやすくなります。建物部分を法人名義にすると、法人の所得が多くなるため、個人と法人の税率差メリットをより受けやすくなるといえます。

法人を設立すると、法人から役員に適正な役員報酬を支払って、不動産収入の所得分散を図ることが可能です。また、役員報酬は給与所得控除の適用を受けることができます。

建物部分を法人名義にする所有型法人では法人の所得が多くなるため、法人の所得に応じて役員報酬の適正額も大きくなる傾向があります。このように、所得分散によって個人がまとめて不動産所得を得る場合よりも、課税対象の所得を圧縮する効果を得られます。

法人の場合は、法人では個人よりも経費として認められる範囲が広く、事業に必要な支出であれば損金計上が認められます。一方、個人では、家事費及び家事関連費を必要経費から除外することとなっているため、法人と比較して損金計上できる項目は限定的です。

また、法人の場合、減価償却費を限度額の枠内で任意に計上額を調整することが可能です。減価償却費の計上による損益通算をコントロールしやすい制度になっているといえます。

建物部分を法人名義にする所有型法人では法人の所得が多くなるため、このような減価償却費の損益通算を、より行いやすくなるといえるでしょう。

建物所有型法人の不動産投資では、法人の所得が多くなるため、オーナー個人の所得は少なくなります。個人所得と法人所得との区分計算も、法人に移転する所得が多い分、複雑になるといえます。その他、既存建物を移転する場合の移転コストの観点からデメリットがあります。

前述したように、建物部分を法人名義にする所有型法人では、建物から生じる不動産収入の大部分が個人に帰属する管理型やサブリース型の法人と比較すると、不動産収入がオーナー個人に帰属しにくくなります。

オーナーの所得は、建物を所有している法人からの地代、法人の役員となっている場合はその役員報酬のみとなり、オーナー個人の可処分所得は減ることになります。

法人を設立すると、いったん法人に入った家賃収入を、各関係者に分散させる区分計算が日常的に必要になります。

建物部分を法人名義にする所有型法人では、法人の役員には役員報酬を支払い、かつ、建物の底地オーナーには、地代を支払うという計算をおこない、実際に定期的に支払わなければなりません。

個人と法人との資金管理を区分して、それぞれの業務について支払った経費を計算する必要もあります。建物所有型法人では、法人に帰属する収入が大きくなるため、これらの区分計算もより複雑になるといえるでしょう。

既存建物を個人から法人に移転する場合、移転するには、税金や登記手数料などのコストがかかります。

また、既存建物を譲り渡した個人には時価と帳簿価額との差額がプラスであれば、譲渡所得課税が課され、譲り受けた法人側では不動産取得税が課されます。

譲渡所得課税は、譲渡益に対して短期所有で39.63%、長期所有でも20.315%の税率が適用されるため、大きな負担になりかねません。また、移転価格となる時価の算定や、売買契約書の作成などの手間がかかるのも、デメリットと言えます。

建物所有型法人では、建物とその底地のオーナーが異なるため、借地権の認定課税や貸借契約に関連する問題に注意する必要があります。

法人税では、土地の賃貸借について、原則として権利金等の一時金の収受があることを前提としています。そのため、建物部分を法人名義にする所有型法人では、法人側に借地権が移動したとみなされ、権利金の支払いがない場合であっても、借地権相当額が受贈益として課税されることになります。

シーフォルム森下/事故

竣 工 2020年2月
最寄駅 菊川駅駅徒歩4分
総戸数 24戸

住 所 東京都墨田区菊川1-8-8
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
シーフォルムモリシタ
SYFORME MORISHITA

■近隣周辺施設情報
マルエツ菊川店まで約500m
ファミリーマート菊川1丁目店まで約150m
ローソンストア100江東森下3丁目店まで約180m
くすりの福太郎菊川店まで約440m
ほっともっと森下店まで約170m
ライフ菊川店まで約230m
墨田区立中和小学校まで約370m
どらっぐぱぱす菊川店まで約490m
墨田菊川郵便局まで約450m
スーパーヤマザキ三筋店まで約3000m
東京東信用金庫三筋支店まで約2970m
ファミリーマート新御徒町駅前店まで約3620m
朝日信用金庫西町支店まで約3650m
エニタイムフィットネス新御徒町店まで約3650m

物件名 シーフォルム森下
所在地 東京都墨田区菊川1-8-8
最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩4分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2020年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
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■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1K~2K(25.92㎡~28.49㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ジェノヴィア錦糸町スカイガーデン/事故

竣 工 2019年12月
最寄駅 錦糸町駅徒歩9分
総戸数 27戸

住 所 東京都墨田区緑4-20-7
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ジェノヴィアキンシチョウスカイガーデン

■近隣周辺施設情報
錦糸町PARCOまで約700m
アルカキット錦糸町まで約700m
オリナス錦糸町まで約1500m
どらっぐぱぱす両国店まで約470m
墨田江東橋郵便局まで約290m
セブンイレブン墨田緑4丁目店まで約50m
ローソン緑四丁目店まで約100m
まいばすけっと錦糸町駅西店まで約270m
まいばすけっと墨田緑3丁目店まで約200m
医療法人社団晴心会比賀クリニックまで約550m
あそか病院まで約700m
どんぐり児童遊園まで約290m
ホワイト急便緑4丁目店まで約60m
錦糸公園まで約1400m

物件名 ジェノヴィア錦糸町スカイガーデン
所在地 東京都墨田区緑4-20-7
最寄駅 JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩9分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 27戸 築年月 2019年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台
■駐輪場   32台
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■設 計   株式会社シー・フォレスト一級建築士事務所
■施 工   株式会社東映建工
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1K~1LDK(25.35㎡~40.71㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。