レガリス錦糸町/事故

竣 工 2017年1月
最寄駅 菊川駅徒歩8分
総戸数 24戸

住 所 東京都墨田区緑4-8-10
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
レガリスキンシチョウ
REGALIZ KINSHICHO

■近隣周辺施設情報
タカキュー丸井錦糸町店まで約820m
GAPストア丸井錦糸町店まで約830m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約460m
アルカキット錦糸町まで約940m
スーパーオオゼキ菊川店まで約620m
江東橋交番まで約300m
東京環境工科専門学校まで約640m
千葉銀行錦糸町支店まで約590m
くすりの福太郎菊川店まで約540m
墨田区立竪川中学校まで約570m
墨田区立緑小学校まで約650m
サンクス緑3丁目店まで約320m
大横川親水公園まで約690m
まいばすけっと錦糸町駅西店まで約290m
マルエツ両国亀沢店まで約370m
墨田石原郵便局まで約1000m

物件名 レガリス錦糸町
所在地 東京都墨田区緑4-8-10
最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩8分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2017年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台/月額3,000円
■駐輪場   24台/無料
―――――――
■設 計   株式会社エル設計事務所 一級建築士事務所
■施 工   株式会社合田工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1K(26.70㎡~26.72㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

パークアクシス錦糸町スタイルズ/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 菊川駅徒歩9分
総戸数 97戸

住 所 東京都墨田区江東橋5-12-13
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■全部屋共同キッチン

■物件名フリガナ
パークアクシスキンシチョウスタイルズ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田緑4丁目店まで約500m
ファミリーマート立川4丁目店まで約450m
どらっぐぱぱす住吉店まで約650m
どらっぐぱぱす菊川店まで約910m
スーパーオオゼキ菊川店まで約550m
マルエツ両国亀沢店まで約1040m
ライフ菊川店まで約1060m
丸井錦糸町店まで約730m
菊川保育園まで約200m
深川第七中学校まで約410m

物件名 パークアクシス錦糸町スタイルズ
所在地 東京都墨田区江東橋5-12-13
最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩9分https://www.ichiken.co.jp/
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 97戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 10台/月額3,300円
■駐輪場   97台/無料(1住戸1台)
―――――――
■設 計   株式会社イチケン
■施 工   株式会社イチケン
■管理形式  日勤通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R(15.35 ㎡~18.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

都心のマンションを複数運用するメリットは、空室リスクを抑制させられる点と、再開発によるキャピタルゲインを狙える点などです。

マンション投資では特に空室リスクに注意する必要があります。アパート投資とは違って1戸ずつ運用していくため、空室期間中は収入が入ってこないためです。都心は人口の多いエリアであり、不動産投資において人口が多いエリアで投資することは、空室リスクの抑制につながります。

賃貸需要の多い都心で複数のマンションを運用していれば、1つの住戸で空室が発生したとしても、他の住戸から入ってくる家賃収入で損失を穴埋めできます。これらの背景があることから、都心で複数のマンションを同時に運用する手法は、空室リスクの低い運用方法と言えるでしょう。

市街地再開発によるキャピタルゲインも狙える点は、都心のマンション投資が持つ大きなメリットです。市街地再開発によって都市の利便性が向上すると、人口が集まってくるため、住宅需要も増加します。

また、都心のマンションは、駅から近いエリアなど利便性の高い場所に建っていることが多く、市街地再開発の恩恵を受けやすいものです。再開発によって住宅需要が増加すれば、もともと利便性の高いエリアに立地しているマンションでは、キャピタルゲインを期待できます。

東京都「令和2年国勢調査人口及び世帯数」によると、東京23区内における2020年の世帯当たり人口は1.87人です。また、東京23区では2015年から2020年にかけて人口が471,794人増加した一方、増加世帯数は408,803世帯となっています。

増加した世帯当たりの人口は1.15人となることから、2015年から2020年にかけて東京23区内で増加した世帯の大半は単身者世帯であることがわかります。大学や法人などの数が多いため、都心には新たに大学生となった人や新社会人などが集まってくるものです。都心は単身者向けの投資に向いたエリアと言えます。

1人で賃貸マンションに住んでいる入居者は、日々忙しく仕事をしていることから、あまり家にいないことも多いものです。子持ち世帯が入居するファミリー向けマンションと比較すると、管理会社やオーナーなどの対応を要する要望・問い合わせなどが少なくなります。

できるだけ管理対応の手間を少なく複数の物件を運用するのであれば、都心で単身者向けのマンションは適した選択肢の一つと言えるでしょう。

都心のマンションを複数運用する上では、利回りやキャッシュフローなど利益の管理が重要なポイントになります。また、ローンの返済額や支払金利にも要注意です。ローンの利用額が膨らむと、毎月の利益は少なくなってしまいます。

都心のマンション投資が持つ最大のデメリットは、地方エリアの物件と比較すると、表面利回りやキャッシュフローなどが比較的低い点です。キャッシュフローとは、家賃収入から管理費・支払金利など諸経費を差し引いた後の手残りがいくらになるかという、資金の流れを指しています。

都心のマンション投資で表面利回りが下がるのは、物件価格が高いことが原因です。家賃収入を物件価格で割り戻して計算するため、物件価格が高くなれば利回りは低くなります。

また、都心で新築のマンションに投資すると、毎月の手残りが赤字になってしまうケースも少なくありません。複数のマンションに投資することで、赤字額が拡大してしまうこともあるので要注意です。

人口や法人が集中している分、都心には投資用物件を販売している不動産会社も多くなっています。状態が良く利回りも高いなど好条件の物件を探し当てるためには、良い不動産会社を選ぶことも重要です。

しかし、都心には不動産会社も多いため、どの不動産会社を選べばよいのかわからないという人も多いのではないでしょうか。実際に、顧客に与信枠限度までローンを使わせて、「自社が売りたい物件」を買わせ続ける不動産会社も存在しています。

不動産会社が売りたい物件は必ずしも投資家にとって良い物件とは限らず、物件とともに不動産会社の見極めができないと、不動産投資に失敗する確率が上がります。

顧客本位で物件を提案してくれる不動産会社を選ぶことも、不動産投資で成功するためのカギとなります。不動産会社を見極めるためには、まず投資家が自ら投資目的や方針を固めることが重要です。

不動産投資によって獲得したいキャッシュフローや、排除したいリスクの優先順位などを具体的に決めることで、条件に合わない物件を提案されても明確に断れるようになります。

複数の不動産会社へ問い合わせたり、セミナーを受講するなどして、それぞれの特徴を比較しながら、投資家の目的や方針を汲み取って物件を提案してくれる不動産会社を探してみましょう。

サラリーマンは不動産投資ローンの審査を比較的通過しやすい職種です。しかし、銀行によって諸条件は異なるものの、不動産投資ローンの利用限度額はおおむね決まっています。

1件目のマンションに投資して運用が軌道に乗ったところで、ローンを利用して2件目・3件目と物件を買い足していくことを検討している場合、複数の物件を購入したところでローンの利用額が限度額に達し、投資規模の拡大に行き詰まるケースもあります。

また、都心のマンションは郊外と比較すると高いため、ローンの利用額も大きくなりがちです。ローンの利用額が大きくなると、返済額や支払金利も高くなるため、毎月の返済負担が重くなります。規模拡大の際は、返済比率にも注意しながら投資戦略を立てることが重要です。

なお、複数マンションを所有して投資規模が大きくなると、全体的な投資リスクは増大していきます。分散投資によるリスクの抑制を目的にしていた場合には、規模拡大だけを優先させず、資金のバランスを考慮した投資を心がけてみましょう。

シーフォルム亀戸/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 亀戸駅徒歩5分
総戸数 39戸

住 所 東京都江東区亀戸6-55-21
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
シーフォルムカメイド
SYFORME亀戸

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東亀戸7丁目店まで約190m
ローソン亀戸7丁目店まで約210m
ファミリーマートTKD亀戸6丁目店まで約220m
まいばすけっと江東亀戸7丁目まで約450m
miniピアゴ亀戸7丁目店まで約450m
アトレ亀戸店約700m
ドン・キホーテ亀戸店まで約750m
医療法人社団日健会日健クリニックまで約170m
竹中医院まで約700m
江東亀戸六郵便局まで約170m
三井住友銀行亀戸支店まで約700m
みずほ銀行亀戸支店まで約750m
こころこうとう保育園まで約260m
江東区立第二亀戸小学校まで約300m
東京都立城東高等学校まで約650m
亀戸東公園まで約160m

物件名 シーフォルム亀戸
所在地 東京都江東区亀戸6-55-21
最寄駅 JR中央・総武線「亀戸駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 39戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 5台/月額3,300円
■駐輪場   35台/月額330~550円
―――――――
■設 計   株式会社藤井坂詰建築設計事務所
■施 工   株式会社竹徳
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□2K~2K(25.40㎡~26.52㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産ファンドは不動産を投資対象としたファンドです。ファンドとは、投資家から集めたお金を投資のプロが投資・運用をし、発生した利益を出資割合に応じて投資家に分配する仕組みのことです。

不動産ファンドでは、投資家や金融機関から集めた資金を元手に不動産が取得、運営されます。不動産の管理や運営は運営会社に委任され、得られた利益は出資割合に応じて「分配金」などの形で投資家に分配されることになります。ファンドによっては金融機関からの借入が入るため、レバレッジ効果も期待できます。

不動産への投資では、不動産ファンドのほかに、実物不動産に投資するという方法があります。不動産ファンドへの投資と実物不動産への投資には、下記の違いがあります。

実物不動産投資では、投資する不動産を投資家自身が購入するため、数百万円から数千万円の運用資金が必要です。実物不動産投資では不動産投資ローンを利用することが可能ですが、諸費用も合わせて物件価格の2~3割程度の頭金を求められることがあります。

一方、不動産ファンドでは、複数の投資家から資金を募るため、投資家1人当たりの初期費用は少なくなります。不動産投資型クラウドファンディングなどの小規模ファンドでは、一口1万円程度の資金で始めることも可能です。

実不動産投資では、対象不動産の監理や運用を投資家自身が行うか、管理会社に委任して代わりに行ってもらうことになります。実務を管理会社に委託する場合でも、売却のタイミングや設定家賃など、重要な判断は投資家自身が行う必要があります。

一方、不動産ファンドでは、不動産の管理・運用を運用会社がすべて請け負う仕組みとなるため、投資家が出資したあとに大きな手間はかかりません。ただし、手軽に行える反面、自由度は低いという点はデメリットとも言えます。

不動産投資のための法人がファンドを組成し、投資家は投資法人が発行する投資口を取得します。ファンドの運用によって発生した利益は、配当金として投資家に還元される仕組みです。

不動産投資信託では投資期間は設定されておらず、投資家は取得した投資口の売却または償還によって元本を回収します。不動産投資信託は、「資金の集め方」によって2つに分類されます。

公募REITとは、投資口が証券取引所に上場されていて、証券会社などを通じて誰でも取引できるファンドです。銘柄によっては10万円以下から購入できるなど、少額投資ができるという特徴があります。また、株式のように日々価格が変動するため、売却益を狙い投資する投資家もいます。

一方、私募REITとは、取引所に上場しておらず、機関投資家など一部の投資家のみに販売されるファンドです。最低投資金額が高く、投資には数億円が必要なケースが多いといえます。

鑑定評価額ベースで投資口価格が算出されるため、決算期ごとに価格が変動するという特徴があり、インカムゲインを重視した投資が行われる傾向にあります。

不動産クラウドファンディングとは、投資家から資金を集めて不動産を賃貸・取得して、賃貸料や不動産売買益を分配金として投資家に還元する投資手法のことをいいます。

不動産投資型クラウドファンディングでの平均的な利回りは2%~8%程度で、分配金の頻度は毎月・半年ごと・1年ごと・償還時のみなど、ファンドやサービスによって異なります。

不動産投資型クラウドファンディングでは、一般投資家からの出資を募り、集まった資金を使って不動産物件を賃貸したり、取得したりしたのち改修や運営を行います。運営によって発生した利益は、出資比率に応じて投資家に分配されるというのが、不動産投資型クラウドファンディングの基本的な仕組みです

一方、不動産投資型クラウドファンディングで得た権利を他人に譲渡する場合は、購入する第三者を探す必要があります。証券市場で自由に売買できるJ-REITと比べて譲渡は難しく、基本的には1案件あたり1件の不動産を運用するため、自分で分散投資をする必要があるなどの注意点があります。

不動産投資信託へ投資する場合、まずは不動産投資信託を購入する証券会社に口座を開設します。証券会社を選ぶ際は、取引手数料や普段利用している銀行口座との連携を考慮しつつ、選んでみると良いでしょう。

三井住友銀行と連携できる「SMBC日興証券」や、住信SBIネット銀行と連携できる「SBI証券」などのネット証券であれば、PCやスマホから簡単に取引を行うことができるうえ、取引手数料も割安になっています。下記の記事でネット銀行と連携できるネット証券会社5社をまとめていますので、まだ口座を開設されていない方は併せてご参考下さい。

不動産投資型クラウドファンディングへの投資では、不動産投資型クラウドファンディングを提供するプラットフォームの選択をします。プラットフォームによって特徴や投資不動産の傾向が異なりますので、よく比較検討して決定しましょう。

プラットフォームへの会員登録が完了すれば、投資したい案件を選択して申込みを行い、案内に応じて入金すれば購入完了です。案件によって人気が高く、抽選によって購入者が決定することがあります。投資したくてもできないケースがあるため注意が必要です。