竣　工　2022年3月
最寄駅　錦糸町駅徒歩10分
総戸数　30戸

住　所　東京都墨田区緑4-34-9
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
シーズンフラッツキンシチョウウエスト
シーズンフラッツ錦糸町ＷＥＳＴ

■近隣周辺施設情報
マルエツ両国亀沢店まで約370m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約660m
セブンイレブン墨田緑4丁目店まで約170m
ファミリーマート亀沢四丁目店まで約310m
ぱぱす両国店まで約430m
どらっぐぱぱす石原店まで約910m
くすりの福太郎 菊川店まで約570m
オオゼキ 菊川店まで約530m
どらっぐぱぱす 両国店まで約670m
肉のハナマサ 住吉店まで約680m

物件名	シーズンフラッツ錦糸町ウエスト賃貸
所在地	東京都墨田区緑1-34-9
最寄駅	JR総武本線「錦糸町駅」徒歩10分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	30戸	築年月	2022年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　35台/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　株式会社千葉設計
■施　工　　　株式会社CMC
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（28.12㎡～44.97㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

借入金額が大きいことを踏まえると金利の1％上昇は大きな問題なので、固定金利や金利の低い金融機関への借り換えを検討する人も多いと思います。しかし、借り換え時には以下のような費用がかかります。

手数料の金額は金融機関ごとに異なりますが、金利変動による差が小さい場合はローンを借り換えても得をしていないケースもあるので注意してください。

不動産投資ローンを契約する際は、契約当時の賃貸物件の築年数や入居率などに基づいて融資条件を決定します。借り換える際は、築年数の経過によって残りの耐用年数が短くなっているため、融資条件が以前よりも厳しくなる可能性があります。

例えば、借り換えによって金利を下げることができても、返済期間が数年短くなった場合、月々の返済負担が大きくなることによりキャッシュフローが悪化する可能性があります。空室が増えると返済の継続が困難になるおそれもあるので注意しましょう。

不動産投資ローンの借り換えの失敗を未然に防ぐためには、あらかじめ対策を練った上で借り換えに臨むことが重要です。借り換えの失敗を未然に防ぐための対策として、以下の2つが挙げられます。

金利の変動が生じたといっても、変動幅が小さいケースでは手数料や諸費用を反映すると得をしていないということも珍しくありません。

また、借り換えにより返済期間が短くなると返済負担が大きくなることで、逆に返済計画に支障が生じる可能性もあります。

単にローン金利が下がったから借り換えるのではなく、手数料や諸費用、返済期間の短縮を反映したシミュレーションを行い、キャッシュフローの改善が見込めるか確認することが重要です。

不動産投資ローンの借り換えシミュレーションをするなら、インベースの利用を検討してみましょう。インベースなら無料でWeb診断でき、以下の情報が盛り込まれた提案書をもらえます。

またインベースは、借り換え時に必要な「審査書類の取得」なども代行してくれ、融資の承認までサポートしてくれます。

月々のキャッシュフローを改善する方法として、借り換えだけが選択肢ではありません。例えば、現在の契約先と金利交渉を進めるのも選択肢の1つです。

現在の契約先からすれば、借り換えによって一括返済されると、返済後は利息による収入が得られなくなります。そのため、借り換えを検討している旨を伝えた場合には、金利の引き下げを提案してくれる可能性があります。

必ず金利交渉に応じてくれるというわけではありませんが、金利交渉に応じてもらえれば無駄な手数料や諸費用をかけずに済むため、効率良く返済負担を軽減できるでしょう。

残りの返済期間が短い人は、借り換えてもその恩恵をあまり受けることができません。例えば、残りの返済期間が10年以上残っている場合などであれば、少しの金利差によって大きな金額の削減につながる可能性が高いと言えるでしょう。

ただし、借り換えたことにより元の契約先との良好な関係が崩れた場合、次に物件を購入したいと思っていても、サポートしてもらえないおそれがあります。金融機関と良好な関係性を築くことは、不動産投資で収益を増やしていく上でも重要なポイントとなります。目先の利益だけでなく、中長期的な目線での判断をおこなってみましょう。

不動産投資では、家賃収入を得るだけでなく、適切なタイミングで売却して売却益を得るのも選択肢の1つです。

長期的な保有を考えており、場合によって建て替えも想定しているような場合には、借り換えによるメリットが大きいと考えられます。

しかし、不動産投資ローンを近々売却する予定の場合には、借り換えによるメリットが少ないと言えるでしょう。このように、借り換えのタイミングは不動産の出口戦略によっても変わってきます。

竣　工　2022年5月
最寄駅　本郷三丁目駅徒歩2分
総戸数　23戸

住　所　東京都文京区本郷2-25-9
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
RBMホンゴウレジデンス

■近隣周辺施設情報
区立本郷保育園まで約280m
まいばすけっと本郷2丁目店まで約70m
文京区立湯島小学校まで約610m
元町公園まで約380m
成城石井東京ドームラクーア店まで約620m
東京医科歯科大学医学部附属病院まで約700m
ローソン本郷3丁目メトロピア店まで約260m
ファミリーマート壱岐坂上店まで約280m
本郷四郵便局まで約260m
りそな銀行本郷支店まで約170m
三菱東京UFJ銀行本郷支店茗荷谷出張所まで約300m

物件名	RBM本郷レジデンス賃貸
所在地	東京都文京区本郷2-25-9
最寄駅	東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	23戸	築年月	2022年5月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　レジデンス・ビルディングマネジメント株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（27.51㎡～42.09㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資は不動産を購入して他者へ貸し出し、賃料収入を得たり、不動産価格の値上がりを狙って売却益を得たりする投資方法です。賃料収入の部分をインカムゲイン、売却益の方をキャピタルゲインと言います。

居住用の物件を貸し出す不動産投資には、大きく分けて区分投資と一棟投資の2つのパターンがありますが、どちらの投資方法でも主にこの2つの収益の獲得を目指すことになります。

区分投資はマンションの1戸ごとを所有して貸し出す投資方法で、1室ずつ購入することから取得費が安く、投資資金があまり多くない方やローンの与信が少ない方でも参入しやすい特徴があります。

区分マンション投資は共同住宅の中の1戸単位で購入していく投資方法であるため、物件取得にかかる初期費用が安く、不動産投資ローンを活用しやすいメリットがあります。

また、新築マンションや築年数が浅い物件であれば、建物の法定耐用年数が長く、融資期間も長く設定されやすくなるのが特徴です。融資期間を長く設定できるため、月々の設定家賃が少額でもキャッシュフローを生み出しやすい点も特徴となっています。

不動産投資では、賃貸ニーズが多く空室率の低いエリアの物件の価格が上昇していく特徴があります。例えば、東京23区内の物件であれば空室リスクの低い運用が期待できますが、不動産価格は国内で最も高く、一棟マンション・アパートの取得には多額の資金を必要とします。

一方、1戸単位で取得していく区分マンション投資であれば価格も安価となり、空室率の低い都心部の物件であっても取得しやすいメリットがあります。長期的な運用となる不動産投資において、空室率が低い都心部の物件を取得しやすいという点は区分マンション投資の大きな特徴と言えるでしょう。

ただし、新型コロナウイルスの感染拡大の影響によりテレワークが推奨され、2020年には例年よりも東京から地方への転出者が増加した月も見られました。今後の生活様式の変化によって、必ずしも将来的に賃貸ニーズが見込めるというわけではない点に注意を要します。

前項で解説したように、東京など都心部の物件価格は値上がり傾向にあるため、エリアや物件のグレードによっては売却益を得られる可能性があります。以下、国土交通省が発表した不動産価格推移のグラフを確認してみましょう。

不動産価格指数のグラフ推移をみると、都市部に建設されやすいマンション価格が突出して上昇していることがわかります。上記の期間において都市部のマンションへ投資を行っていた場合、キャピタルゲインを得られたケースも少なくありません。

不動産投資のパフォーマンスは月々の家賃だけでなく、売却した時の売却差益との総和で推し量ることが重要となります。将来的な値上がり・値下がりのリスクがどの程度あるのか、という視点を持って運用を行うことが大切です。

都心部の物件を取得しやすい区分マンション投資においては、郊外の物件が主となる一棟マンション・アパート投資と比較して、「売却益を得やすい」「不動産価格の値下がりリスクが低い」というメリットがあると言えます。

不動産投資では、「年間の想定家賃収入÷物件の取得費」で割りだした表面利回りでおおよその物件の収益性を比較し、検証します。郊外の住宅地や地方都市が主な投資エリアになる一棟投資では、収益性に対する物件の取得費が安くなり、高い利回りを狙いやすくなります。

一方、土地値の高い都心部の区分マンションでは、収益性に対して物件価格が高く、この表面利回りが低くなってしまうデメリットがあります。

物件によっては家賃でローン返済を相殺できず、月々のキャッシュフローがマイナスとなるケースも少なくありません。区分マンションを取得する際は、家賃下落リスク・空室リスクもふまえ、月々の資金状況についてしっかりとシミュレーションを行うことが重要です。

区分マンションのように一つの物件に対し複数のオーナーがいる場合、管理組合の設置が義務付けられています。エレベーター外壁など共用部分の管理は、この管理組合によって意見が統合され、方針が決まることになります。

例えば、建物管理を行う事業会社の対応が悪い場合でも、オーナー1人の意見を通すことができないため、管理組合を通してでしか会社変更ができません。また、外壁工事などの大型修繕計画や月々の修繕積立金の額なども予め決められており、スケジュールの変更や予算の調整なども原則的には不可能となります。

一棟を所有した場合、これらの経営判断はオーナー1人で行うことが可能です。経営判断を自ら行っていきたい方にとって、区分マンション投資ではオーナーが管理・工夫できる範囲は非常に狭いというデメリットがあります。

不動産投資では1つの物件だけでなく、所有する物件を徐々に複数戸に増やしていき、事業拡大を目指す運用方法があります。事業拡大を行うことで全体的な投資リスクは増加しますが、1戸あたりのリスクを分散させつつ、大きなリターンを狙うことが可能になります。

しかし、区分マンション投資では物件の収益性が低く、長期の融資年数を設定するためにローンの返済スピードが非常に緩やかになります。このため、融資可能枠がなかなか回復せず、事業拡大を行うことが難しくなります。

早期に融資枠を使い切ってしまうと、次の物件取得の難易度が非常に高くなり、投資戦略の幅が狭まります。事業拡大を行う予定があるのであれば、「1戸目にどのような物件を取得するのか」という視点を持ち、慎重な判断が大切です。

1棟の部屋をすべて貸し出す一棟投資では、複数戸を同時に運用することになります。複数戸を運用するために1戸あたりの空室リスクが分散されるメリットがあります。

例えば、設定家賃が10万円の区分マンション2戸と、家賃5万円×4戸の一棟アパートを比較した時、満室であればどちらも収入は同じですが、2戸空きが出ただけで全空になってしまう区分マンションの方が空室リスクは高いと言えます。

このように、一棟投資は一回の物件取得で複数戸をまとめて取得することができるため、一物件あたりの空室リスクを抑えることが可能です。

投資規模が大きくなりやすい一棟投資では、複数戸を所有するスケールメリットにより、高利回りを狙いやすい特徴があります。また、投資エリアが比較的に郊外寄りとなることも、一棟投資の利回りが高くなりやすい要因です。

また、リフォームのタイミングや業者選びも自身の裁量で設定できるため、経費コントロールもしやすいという点もメリットです。

収益性の高い一棟投資では、区分と比較して規模拡大を狙いやすいメリットがあります。一棟マンション・アパートは月々の家賃収入が多く、ローンの返済スピードが区分マンションと比較して早くなるためです。

また、金融機関からの評価においても「不動産賃貸業」という事業として認識されやすく、長期間にわたってキャッシュフローを生み出せていれば、不動産事業の実績があるとみなされ、次の融資審査においてもプラスに働きます。

ただし、一棟投資であれば無条件に規模拡大ができるというわけではありません。適切な判断を行ったうえで不動産収入を得ていないと、金融機関からの評価が低くなり、規模拡大は難しくなります。

区分・一棟どちらの場合でも、返済比率が適切な状態になるように調整することが重要になります。規模拡大を焦ってしまい、借入を増やしすぎてしまうと、思ったように拡大していくことができないケースもあるため注意しましょう。

投資規模が大きくなる一棟投資では、都心部の物件を取得するハードルが非常に高くなります。例えば、郊外の数千万円～数億円の物件と同スペックであっても、東京23区内となれば数億～十数億円の資金が必要となります。

不動産投資ローンを活用した資金調達では、年収の7～12倍程度がおおよその目安となります。数億～十数億円の物件を購入できる方は非常に少なく、実質的に多くの個人投資家にとって投資対象となり得ません。

このような事情から、一棟投資を検討する際は都心部ではなく、郊外の住宅地や地方都市の中心部などが主な投資エリアとなります。区分マンションと比較して物件の流動性が低く、売却時に時間がかかりやすいこともデメリットとなります。

郊外の受託地や地方都市が主な投資エリアとなる一棟投資は、長期的に見たときの空室リスクが高いというデメリットがあります。これは都心部に人口が集中することによって、郊外の賃貸ニーズが大幅に減少してしまう懸念が背景としてあります。