竣 工 2022年1月
最寄駅 水天宮前駅徒歩9分
総戸数 23戸
住 所 東京都江東区佐賀1-7-8
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月
■物件名フリガナ
トラディスサガ
■近隣周辺施設情報
ローソン永代橋店まで約380m
エフワン日本橋店まで約690m
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セブンイレブン江東佐賀2丁目店まで約650m
マルエツプチ新川1丁目店まで約530m
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くすりの福太郎門前仲町店まで約820m
野崎クリニックまで約920m
江東永代郵便局まで約210m
| 物件名 |
トラディス佐賀賃貸 |
| 所在地 |
東京都江東区佐賀1-7-8 |
| 最寄駅 |
東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩9分 |
| 物件特徴 |
REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 |
| 構造規模 |
地上9階 RC造 |
| 総戸数 |
23戸 |
築年月 |
2022年1月 |
■駐車場 有
■バイク置場 有
■駐輪場 有
―――――――
■設 計 有限会社エイツカ企画設計
■施 工 株式会社谷口工務店
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 相談（敷1積増）
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K（25.18㎡～25.53㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
FIREとは「Financial Independence, Retire Early」の頭文字を取ったもので、経済的な自立によって早期リタイアすることです。つまりFIREするということは、「会社に雇われることなく収入を得た上で、自由で豊かな暮らしを送ることができる」という状態を目指すことになります。
アーリーリタイアやセミリタイアという概念もありますが、FIREには会社に勤めていなくても、自由に暮らしていけるような生活の基盤を資産形成および運用で築いている状態を含みます。早期に退職してその後の暮らしをアルバイトなどで過ごすのではなく、日々の生活費をまかえるだけの貯蓄や資産を形成したことでリタイアするというのがFIREの概念です。
これはアメリカ株式の年間成長率が7％で、アメリカのインフレ率が3％だったことから、「7－3」という計算から「4％ルール」と呼ばれています。利回りを4％とした場合、年間支出の25倍の資産を築いていれば、その運用益で生活費をまかなえるという考えです。
4％ルールでは、1年間に必要な生活費が400万円であれば、1億円の資産を築いていれば、元手の資産を減らさずに生活していける可能性がある、ということを示しています。
アメリカと日本の違いはインフレ率です。アメリカのインフレ率は3％に対して、日本では2％に目標を定めているものの、長年達成できずに1％未満を推移しています。そのため、日本では「6%ルール」を基準とする見方もあります。
前項でシミュレーションしたように、1年間の生活費として400万円が必要であれば、日本の場合は6,700万円ほどの資産による運用益でまかなうことができます。
不動産投資はローンを活用することでこのレバレッジ効果を得ることができます。例えば、自己資金が500万円だとしても、3,000万円の融資が得られれば、3,500万円の投資用アパートを手に入れることができるのです。
なお、株式投資の信用取引やFXなど、他の投資商品にもレバレッジ効果はあります。しかし、これらの投資対象は元々のボラティリティが高く、短期・中期での投資スパンを想定していることから、不動産投資のように10～40年程度の長い期間にわたって投資を続けることはほぼありません。
一方で、不動産はFXや信用取引と比べて値動きが少なく、金融機関のローンを活用して長期的にレバレッジを利用した投資が可能です。ローンのレバレッジと長期的な運用により、少ない元手からでもコツコツと資産形成に取り組むことができ、FIREの実現に適した投資方法の一つと言えます。
不動産投資の代表的な特徴として、手間や労力をかけずに所得が得られることが挙げられます。一度物件を購入すると、管理は管理会社に任せることができ、本業がある人でも無理のない運営が行いやすいと言えます。
給与所得を得ながら早期リタイヤ（FIRE）を目指すうえでは、このような本業とのバランスをとった投資方法を検討することも重要なポイントとなってきます。
実物資産である不動産は、インフレリスクへのヘッジにもなります。また、国が資産の評価額を設定していることや、個別の不動産に関しては相対取引で価格が決まることから、市場に流通している金融資産と比較して景気変動の影響を受けにくいという特徴もあります。
総じて、株式やFXなどの金融商品を対象とした投資方法と比較してミドルリスクな投資方法と言え、長期的な資産形成を検討している場合に適した手段の一つと言えるでしょう。
ただし、不動産投資に特有のリスクもあり、それぞれのリスク対策を行うことも重要なポイントとなります。下記の表は不動産投資におけるリスクと、その対応策の一例です。
アパート経営でFIREを目指す場合、一定以上の投資規模まで事業拡大を行う必要があります。規模拡大を行うほど、資金調達の難易度が上がり、アパートローンの返済リスクが増大していくことになります。
また、アパートは金融資産と違って売却時の価格が明確ではなく、相対取引によって買主と交渉を行う必要があります。相場を読み解くのが難しく、想定した価格・タイミングで売却を行えないケースも少なくありません。
物件の取得を焦ってしまった結果、高値でアパートを購入してしまうと、売却差損が生まれる可能性があるので注意が必要です。
アパート経営でFIREを目指していくのであれば、このような注意点やリスクにも目を向け、リターンとリスクのバランスをとった慎重な投資判断が重要となってきます。
FIREを実現するためにはまず自分が欲しい生活費を決める必要があります。毎月の生活費は個人によってそれぞれで、独身で一人暮らしのケースもあれば、夫婦でペットを飼っているケースなどもあります。
ここでは一例として、毎月必要な生活費を30万円として計算してみましょう。この場合、次の3つのパターンがあります。
この3つのどれかをクリアすれば、FIREが実現するということになります。では、アパート経営でこの条件をクリアするにはどうすればいいのか、次の項目で見てみましょう。
不動産投資をするには、資産として投資用物件を取得する必要があります。この資産を算出するために、ベースとなる数値を設定していきます。
利回りは、前述したように東京都と主な政令指定都市における賃貸住宅の期待利回りが3.5％～5.7％となっていますので、わかりやすくするためにここでは5％として計算していきます。そのほか、不動産投資に必要な経費率をやや高めの20％、空室率を10％、ローン返済比率を50％と設定します。
この設定を基準にして、年間360万円の所得が得られる資産を求めるために、下記のような計算を行います。
つまり価格が1億8,720万円、実質利回り5％のアパート経営の規模であれば、年間収入が936万円得られて、ローンを返済したり、経費を支払ったとしても年間所得として手元に360万円が残る計算になります。
ただし、実際のアパート経営の場合には物件によって実質利回りが異なるうえ、経年劣化によって大規模な修繕工事が必要になったり、家賃を下げる必要があることもあります。ローン返済額やローンの完済時期なども個々のケースで異なりますので、あくまでも目安としてください。