竣　工　2017年4月
最寄駅　勝どき駅徒歩7分
総戸数　152戸

住　所　東京都中央区勝どき6-5-4
概　要　地上11階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ディームスカチドキ
Dimus KACHIDOKI

■近隣周辺施設情報
晴海トリトンまで約1400m
マルエツ勝どき六丁目店まで約310m
どらっぐぱぱす勝どき5丁目店まで約230m
医療法人社団クリタ会聖カタリナ病院まで約790m
ファミリーマート勝どき五丁目店まで約210m
セブンイレブン勝どき5丁目店まで約240m
ダンスキューブ勝どきまで約500m
ローソン勝どき四丁目店まで約540m

物件名	ディームス勝どき賃貸
所在地	東京都中央区勝どき6-5-4
最寄駅	都営大江戸線「勝どき駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上11階 RC造
総戸数	152戸	築年月	2017年4月

■駐車場　　　―
■バイク置場　2台/月額10,000円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.09㎡～42.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

竣　工　2019年10月
最寄駅　月島駅徒歩1分
総戸数　112戸

住　所　東京都中央区佃3-6-5
概　要　地上10階 RC造
駐車場　4台（平置式3台・身障者用1台）
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ザ・パークハビオツキシマフロント
The Parkhabio 月島フロント

■近隣周辺施設情報
スーパー文化堂月島店まで約140m
ダイエー月島店まで約430m
マルエツ佃店まで約530m
ローソン月島駅前店まで約110m
セブンイレブン月島駅前店まで約230m
セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約260m
どらっぐぱぱす月島店まで約150m
どらっぐぱぱす月島1丁目店まで約310m
マツモトキヨシ佃二丁目店まで約600m
タリーズコーヒー月島駅前店まで約190m
マクドナルド月島駅前店まで約220m
てまりまで約250m
公立大学法人首都大学東京晴海キャンパスまで約430m
国立東京海洋大学越中島キャンパスまで約670m
東京都立晴海総合高校まで約430m
中央区立佃中学校まで約430m
中央区立晴海中学校まで約460m
中央区立佃島小学校まで約510m
中央区立月島第三小学校まで約550m
中央区立月島第一小学校まで約650m
保育所まぁむ月島駅前園分園まで約190m
月島保育園まで約200m
ちゃいれっく月島駅前保育園まで約210m
石川島記念病院まで約380m
中央佃郵便局まで約70m
京橋月島郵便局まで約440m
リバーシティ21郵便局まで約440m
中央区立月島図書館まで約390m
東京海洋大学附属図書館越中島分館まで約620m
石川島公園まで約470m
新月島公園まで約520m
越中島公園まで約610m

物件名	ザ・パークハビオ月島フロント賃貸
所在地	東京都中央区佃3-6-5
最寄駅	都営大江戸線「月島駅」徒歩1分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	112戸	築年月	2019年10月

■駐車場　　　4台（平置式3台・身障者用1台）
■バイク置場　5台
■駐輪場　　　123台
―――――――
■設　計　　　村中建設株式会社東京支社一級建築士事務所
■施　工　　　村中建設株式会社東京支社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R（38戸）
□1K（47戸）
□1LDK（27戸）
□25.32㎡～43.99㎡

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

地方の過疎地域の高齢化はすでに指摘され続けてきた問題であるが、近年、郊外の住宅団地の居住者の高齢化が始まっている。都心に遠く、造成分譲後数十年経過している団地などは高齢化が進み、地域全体が衰退化している。都心回帰でマンションなどへ30代を中心に大移動をしている背景があり、衰退地域はさらに地価が下落し、少子化の流れで新規に購入して参入する人がいないため櫛の歯が欠けたように空家が目立つ。

このようなエリア周辺では、近隣型商店舗が店をたたんで流出しているため、近くに日常の用をたせる施設もなくクルマに乗れない高齢者にとって生活環境が辛いものとなっており、防犯上も問題が多い。

これからはいわゆるシニア層が郊外の自宅を賃貸しして都心の分譲マンションを購入し、転居したり、ケア付き賃貸住宅や、安価で手軽なケアなし賃貸住宅に居住するケースの増加が予測される。いずれにせよ今後、本格的な高齢化社会を迎えるため社会的ニーズに合った高齢者住宅の仕組みや商品開発は急務であり、潜在需要も大きいが、現状では賃貸住宅の場合、家主は高齢者の入居を敬遠するため高齢者が入居するのは容易ではない。また高齢者の入居を受け入れる優良賃貸物件も少ない。

都市部のマンションも建物自体の老朽化に加え居住者が高齢化しているケースも多い。これまで供給されたマンションは、00年度末で385万戸、このうち築30年以上経過したものは12万戸であるが、10年後には93万戸に達する。都内の築年数の高いマンションは居住者が高齢化しているがエレベーターや手すりがなく、段差のあるところも少なくない。老朽化後は建て替えるという話になると建て替えの合意形成がなかなか難しい。

老朽化したマンションの高齢者は通常、低所得者が多く、金融機関からの借入れが難しい。また高齢者にとっては、建替え後の建物に長く居住できるとは考えないため、高齢でデベロッパーなどとの交渉能力が衰え、建て替えなど現状の変化より、修繕等を選択しがちである。修繕コストも老朽マンションは多額の費用負担が発生するため充分なメンテナンスが施されずスラム化していくこととなる。

法務省は「建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」の施行日を6月1日と発表し、施行した。

マンション建て替え円滑化法は、マンションの建て替えに賛成する入居者で組織する「建替組合」に法人格を与え、工事契約を結びやすくする。すなわち入居者が区分所有者法に基づく建て替え決議をした場合、「建て替え組合」に法人格を与えることにより、従前は工事請負会社と入居者が個別に契約する必要があったが、組合が一括して契約可能となり、手続きを簡素化できる。この法案の成立により入居者の登記を「建て替え組合」が一括して申請できる利点もある。また、建て替え前に保有していた所有権などの権利が、建て替え後のマンションに権利変換によりそのまま移行する。

改正後の区分所有法では建替え決議の要件の合理化及び手続きを整備した。従来の「4/5以上の賛成と建物の維持・回復に過分の費用を要するに至った」という要件を見直し、改正後の要件は「4/5以上の賛成」のみとした。ただし、集会の招集通知を2月以上前に発すること、理由、維持・回復費用の内訳、修繕積立金の額等も併せて通知することとされた。建替えを促進する為の諸条件の整備が前進した。

区分所有法の整備などによるマンションの建て替えの円滑化の実効性は疑問である。敷地権新設前の古いマンションでは、地上権、賃借権が錯綜し、建て替えに際しての権利調整が困難なケース想定され、また少子化、景気低迷でマンション価格が先行き不透明な現在では、余剰床の分譲による建替え資金捻出が悲観的な状況が進んでいる。

政府は都市再生で職住近接、高層マンション供給など謳っているが、少子高齢化に対応した都市づくりをきめ細かく戦略的にすべきだ。

森地茂東大教授の言葉を引用すると、「高齢化と住宅、都市施設は極めて密接な関係があるはずだが実際には高齢化社会と都市全体像をとらえた鳥瞰図のようなものが意外にない」。

高齢化と都市の問題は高齢化社会を本格的に迎える日本の重要な課題といえる。

民亊法務協会は「オンライン登記申請制度研究会中間報告書」を「登記研究」誌上で発表した。登記の申請・届出等手続きの電子化は政府全体の方針としての各省庁間のワンストップサービスへの移行などにそったものであり、法務省も従来から法務行政の情報化を推進してきており、原則として03年度までに国の申請手続きのすべてについてオンライン化を目標としている。

ただし不動産登記制度および商業法人登記制度の現在のシステムは、日本語処理等のための大規模システムであり、情報処理技術が未発達な時代に作られたものであることから、効率的かつ抜本的な登記申請のオンライン化を実現するためには、前提として大規模システムの再構築が必要であり、また登記の申請は、申請書および添付書面で登記の正確さを確保し、かつ受付の順序で権利の優劣が決定されるためオンライン化にあたっては法制面、技術面にわたり登記制度の見直しを行うなどが必要なので04年度中にオンライン化を実現する予定である。

表示登記は、地籍測量図、建物図面など添付書面が多く、順位確保の問題がない、実地調査が行われるなどからオンラインの対象にするか今後の検討課題となった

不動産関連情報、例えば固定資産標準地価格や都市計画の用途地域、その他規制、道路認定の有無、42条2項などの事跡がウェブ上で公開されるのは電子政府化の実現で夢ではなくなる。

これらの情報公開にはGISの活用が欠かせない。G-XML仕様の開発にむけて通産省が呼びかけた産学官標準化委員会が発足している。G-XML3.0が現バージョンであるが03年には世界標準が制定される予定である。このG-XMLの標準制定は、異なるデータフォーマットやアプリケーション間においてもインターネット上で自由に地理・空間情報を交換することができる相互運用基盤の成立を意味する。

例えばGIS統合レベルでは1/500は、道路管理、上下水道管理、固定資産税管理など「施設管理系」に利用され、1/2500は、都市計画、商工、観光、広報、情報発信など「都市計画系」で利用されているが、自冶体の各部署で分散管理されてきた地図情報データをG-XML(後述する)で統合管理される。統合管理された一覧性が高い情報が自宅やオフィスのPCで見れる時代が間もなく訪れようとしている。

現在、GISの標準化については国土建設省が中心となって、道路、河川、行政区界、基準点などの空間データ基盤、デジタル画像それぞれ整備・研究を進めている。各省庁もこのGIS構想に沿ってそれぞれがGISの整備を開始している。

利用者は、クリアリングハウスにアクセスする。クリアリングハウスとは地形図、航空写真、地質情報、標高情報、道路幅員、都市計画情報、家屋の位置・形状・規模、居住者の多様な情報などのデジタル化された空間情報を格納する巨大データベースである。

ここから特定の位置情報で関連づけられたメタデータ(要するにカタログ)、ここに、たとえばデータの種類だとか特質、利用料金、入手方法といったものを標準化して登録しておく。仮に、登記情報をメタデータとして登録すれば、そこから利用者は、登記情報にアクセスすることができる。このクリアリングハウスを各省が持つのかは不透明だが、現時点では、各省庁が自分が保有するデータでクリアリングハウスを構築していくという形のようだ。こういった状況の中で、地番と境界という最も基礎的なデータを所管している法務局としても、地番、境界といった地図データを基盤にして、その上に登記情報データであるとか、更に地積測量図、建物図面等々登記所が保管する各種データを重ね合わせて利用する、「登記所版GIS」を構築することが技術的には十分可能な時代となっている。

不動産関連業者に限らずGISを使い自治体職員は住民からの相談に対し、地理的状況を踏まえて適切な判断が可能となる。住民基本台帳の管理を行う住民情報システムと地図情報を連動させ地図上の任意の地点からそこにある世帯の住民情報を呼び出したり住民情報から地図上で居住地を示すことができるため、ごみ収集場所の決定や各種相談員の紹介に効果を発揮したりする。

竣　工　2015年10月
最寄駅　月島駅徒歩1分
総戸数　47戸

住　所　東京都中央区月島1-3-12
概　要　地上12階 地下1階 RC造
駐車場　7台（平置式1台・機械式6台）
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
パークアクシスツキシママチュアスタイル
Park Axis 月島マチュアスタイル

■近隣周辺施設情報
スーパー文化堂月島店まで約230m
ローソン月島駅前店まで約190m
セブンイレブン月島駅前店まで約200m
タリーズコーヒー月島駅前店まで約110m
マクドナルド月島駅前店まで約120m
てまりまで約150m
中央区立月島第一幼稚園まで約590m
勝どき保育園まで約860m
中央区立月島第一小学校まで約640m
中央区立佃中学校まで約510m
ジョナサン月島店まで約300m
モスバーガー月島店まで約320m

物件名	パークアクシス月島マチュアスタイル賃貸
所在地	東京都中央区月島1-3-12
最寄駅	東京メトロ有楽町線「月島駅」徒歩1分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 地下1階 RC造
総戸数	47戸	築年月	2015年10月

■駐車場　　　7台（平置式1台・機械式150台）
月額46,200円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　56台/登録料1,100円
―――――――
■設　計　　　株式会社安井建築設計事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（RA･CASA･OFI）
大手法人等保証会社未加入の場合、敷金2ヶ月必須
―――――――
■間取り
□Studio～2LDK（40.03㎡～68.86㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ
―――――――
■サービス
□朝食サービス
□カフェサービス
□レセプションサービス
□ホームエイドサービス
□タニタ健康プログラム

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

今後の住宅地の地価を考えるには、購入者である需要側の有効需要の大きさを決める雇用と所得の今後の動向を予測することが重要である。居住のために戸建てやマンションを購入する際は、購入者は、土地購入額と将来の雇用不安・所得を慎重に秤にかけるし、アパートや賃貸マンションの投資にしても賃借人の所得が家賃負担力を決め、家賃の高低が投資用不動産の収益価格を決定するからだ。このコラムでマクロ的視点から今後の雇用やサラリーマンなど勤労者の所得動向について考えてみよう。

今後の雇用や所得を予測するには、いま国内で起きている労働市場や所得環境の激変に注目すべきである。なぜなら今までの既成観念の枠でこれらを把握することは通用しなくなっているからだ。そのキワードは少子高齢化とITと国内の巨額の財政赤字・公債償還の世代間不公平である。これらのキーワードは複雑に相互関連しているため、将来予測をより不透明なものにしている。

企業収益は景気回復を受け改善しているが、景気回復の割に賃金が伸びていない。その要因としては、企業のリストラはやや一服したものの、依然として人件費の増加に慎重になっており、一般労働者に比べて給与の相対的に低いパートタイム労働者の比率が上昇していることがある。正社員にしても基本給を抑えて、業績の改善は一時金で処理するという姿勢を持つ企業が多い。労働分配率は、生産性と実質賃金の相対的な大きさで決まるが、02年には、生産性が低下するなかで、賃金が名目だけでなく実質でも大幅に引き下げられたことによって、分配率はGDP比で1%程度低下した。03年においても、労働分配率はさらに低下したが、これは労働生産性が2.4%上昇するなかで、実質賃金の伸びがそれを大幅に下回る1%程度に抑制されているためである。景気回復が継続していけば、残業代や一時金という形で雇用者の賃金が徐々に増えていくことが期待されるものの所定内給与は依然として下落ないしは抑制されている。

1,000兆円に膨れ上がった国内の財政赤字という公的債務がもたらす世代間不公平の問題は、将来世代の増税という形で過去世代が負うべき負担が将来世代に転嫁されるため長期的視点で日本経済、さらには地価を考える上で重要な要因となる。将来世代の生産年齢に該当する人口はこれから急激に減少する時代を迎える。特に高齢化が進むなか年金や医療、福祉の給付負担の世代間不均衡は深刻である。国内では年金・医療給付が既に5分の1を超えている。日本経済新聞によると現在、年金給付を100とすると医療給付57、介護給付11を高齢者に払っている。20年後には、年金給付を同様に100とすると医療給付71、介護給付は24になる。つまり高齢者一人に対して支払われる医療給付は年金よりはるかに速いペースで増えることになる。こうした給付を支えるのはほかならぬ現役労働者である。賃金の上昇以上にこれらの負担が増大すると実質的には所得減少をもたらし、将来の地価形成にマイナスの影響を与える。

99年「世代会計の国際比較」という研究報告がなされたが、同報告によると世代間均衡を達成する方法として2つの代替案が示された。1つは所得税を即時かつ恒久的に54%引き上げる。2つめは年金や福祉手当、健康保険給付、失業給付、障害給付などあらゆる移転給付を即時かつ恒久的に29%削減することである。現在、日本政府はこのような政策を取る気配はない。

厚生労働省が25日発表した調査によると世帯ごとの所得のばらつきを示す指標が、02年時点で過去最高を更新した。世帯ごとの所得格差の大きさを表す「ジニ係数」が大きいほど所得格差が大きいが、02年は0.4983と前回調査(99年)より0.0263高くなった。ジニ係数が0.5になると、所得の高い方から4分の1の世帯が全体の所得の4分の3を占める状態とされ、日本はほぼこの状態になっている。

「所得再分配前の不公平等の拡大は所得水準が低下する高齢化の進展が主因と見られるが、労働市場や賃金制度の変化も見逃せない。成績主義の強化により「勝ち組」と「負け組」の二極化が進んでいることや、フリーターな90年代後半から失業率が急速に高まり、低所得層が拡大。能力・実績主義の賃金制度の浸透で、いわゆる「勝ち組」と「負け組み」の所得格差も広がったのであろう」(日本経済新聞)。

家計経済研究所の「消費生活に関するパネル調査」に樋口善美雄慶大教授、財務省財務総合政策研究所が行った分析結果によると所得格差は、90年代後半から拡大し、学歴間、企業規模間、職種間の所得格差は97年から01年にかけ拡大している。さらに所得階層は固定化の兆しを見せている。

雇用状況は02年8月に完全失業率が5.5%と過去最悪を記録した時期から回復に向かい、04年に入ってから4%台で推移している。雇用を伸ばしているのは医療、福祉、サービス業などの一部の第3次産業であるが、卸・小売業、製造業、情報通信などでも雇用はやや改善している。このように失業率は若干低下しているものの失業期間が1年以上に及ぶ長期失業の数は、04年第1四半期で112万人と依然として高い水準が続いており、失業者全体に占める長期失業者の割合は、わずかながら低下したが、約3分の1となっている。長期失業者の年齢別では、25歳から34歳の若年層の長期失業者数が最も多く、かつ全体の長期失業が若干低下するなかでも、この層の長期失業者は依然として増加が続いている。その背景は企業が即戦力の人材を獲得したがるため若年者を雇用する機会が減少し、若年層にしてもフリーターという形で非正規の職に就く者の数が増えており、非正規の職に就いた若年が正規の職に就く確率は低く、フリーターの状態が固定化しているからだ。

企業は人件費抑制のため正社員の雇用は減少し、派遣やパートなどの非正社員の雇用を増加させているがこの傾向は数年は継続するものと思われるが、これから本格的な人口減少時代が到来するため労働力が不足する時代を迎えるという見解もある。総合研究開発機構の神田玲子主任研究員は、07年頃から始まる団塊世代の大量退職により構造的な労働力不足の時代に入ると予測している。

しかし雇用のミスマッチは拡大する懸念がある。企業はバブル崩壊後は中高年の雇用維持のため新規採用を絞り、若年層の失業率は高まっている。企業は即戦力を求めるあまり20歳代の重要な時期に教育は職業訓練の機会や場を与えていない。技術や知識の組織的な伝承システムがすでに崩壊しているからだ。そのことによってさらに若年層は、失業・非正規状態から抜け出すことが困難となる。

住宅地の地価や賃料に国民所得の相関は強いが、今後の国民所得動向は、労働生産性が向上し、労働分配率も向上するので賃金は上昇し、少子化の進行が加速しても経済規模は縮小するが、人口もその分減るので一人当たり国民所得は横ばいで推移するという楽感的な見方や国内財政の危機的赤字は加速し、賃金が仮に上昇しても将来のシナリオとして増税等の負担転嫁のため実質所得は減少し、歴史的低金利からの金利上昇もありなので住宅需要は冷え込むというシビアな将来予測もある。

いずれにせよ少子化と晩婚化、さらには結婚をしないという層の増加は、住宅購入需要の絶対量を減少させる。賃貸住宅の場合、単身者、新婚カップルなどを主なターゲットとしているため需要減は否めない。近年の一人っ子の増加は親の住宅を相続できるため新規に住宅地を購入するという意欲を減少させている。いままでは子育ての期間にそれなりの住居スペースを必要とするため相続タイミングを待てず住宅を購入するというパターンが多かったが、少子化時代ではそのような必要もない。ライフスタイルにあわせ転居が可能な賃貸志向に向かうことも考えられる。政府などによるリバースモーゲージ制度が充実し普及すれば老後の持ち家による年金代わりの所得も期待できるので持ち家志向も増えるだろう。

住宅地の地価水準を形成する需要者の所得という視点で予測すれば、ITなど技術革新が進み企業も雇用労働者も勝ち組負け組みがより鮮明になる。

日本経済新聞社が住宅、マンション大手を対象に調査した結果、回答企業の8割強が03年はこれを下回ると見ており、将来の100万戸割れを予想する企業も6割強に達した。少子高齢化、国内産業の空洞化、減損会計導入などの構造的地価下落要因に加え政府の不良債権処理の実施、低迷する景気、デフレの進行は、長期にわたり地価下落が続くことを不動産周辺業界はすでに織り込んで各事業の再編を図っている。冷え込む住宅需要、ピークを過ぎ陰りが出てきたマンション需要、オフィスの2003年問題、公共事業の予算削減と厳しさを増す環境にハウスメーカー、不動産会社、ゼネコンは危機感が強く、既存事業の差別化や様々な新事業へシフトしている。

ハウスメーカー各社の新事業展開の主要なものは既存住宅の維持・補修や増改築といったリフォーム事業と介護・福祉施設や高齢者向け住宅開発であり、大手デベロッパーは不動産の保有と運営の分離を進めるREITをはじめ提案型ビジネスで手数料を稼ぐビジネスモデル、ゼネコンは技術の外販、デューデリジェンス、土壌汚染など環境分野である。中小不動産業者はニッチ市場へ画期的なコスト低下で事業展開をしている。本コラムで提案型、ニッチ市場型、差別特化型という視点で業界が模索する、なかには意外なものもある事業展開を観てみよう。

スーパーなど大型小売店は、店舗周辺の交通渋滞などに配慮して一定の広さの駐車場を確保する必要がある。従来まではあくまでも来店客へのサービスの一環で、駐車場の最大稼動を引き出し、収益拡大するという発想が乏しかった。しかし不況下で小売店にも、資産の有効活用の推進という動きが強まり広がっている。三井不動産販売はここに目をつけた。同社の駐車場運営のノウハウを生かし、スーパーの来店客用駐車場の稼働率を高める提案型ビジネスの展開を始めた。

同社が駐車場事業に参入したのは94年。10年足らずの新規部門だが、売上高から原価を差し引いた粗利益ベースで全体の約一割を占める。時間貸し駐車場「リパーク」、月決め駐車場「キーパーズ」、大型駐車場「メガリパーク」はいずれも原則として、土地を借り上げて直接運営する事業。そこで培った経営ノウハウを結集した。

既存の駐車場の運営支援を売り物にする「リパークW」事業は99年に開始し、現在、首都圏のスーパーや百貨店の付属駐車場を中心に約20ヶ所の顧客と契約し、稼働率向上を実現させている。顧客から、必要経費のほか、効率が向上した分の一定歩合を得る。

「提案力を支えるのが、駐車場の稼動情報を把握・分析する独自のシステム。駐車場のゲートとコンピュータを連動させ、車両の入出庫や曜日・時間帯別の売り上げをつかむ「インテリジェントゲートシステム」、周辺の駐車場の利用需要などを加味して運営上の問題点を明らかにする診断システム「ドクター・リパーク」だ。駐車場業者が技術開発で手掛けるのは珍しいが、顧客に売り込みをかける時、顧客的なデータを示すことで説得力を高められる。営業エリアも首都圏だけでなく関西、名古屋圏で拡大していく。技術面では、利用者の利便性を高めるキャッシュレス化を検討していく」(日経産業新聞)。

鹿島と応用地質の共同出資会社であるイー・アール・エス(ERS)は企業の保有資産を損なう地震や土壌汚染などのリスクや企業の信頼を損なう要因となる潜在リスクを分析し回避する手段を提案する。民間企業だけでなく、国道脇の斜面の崩壊リスクの調査など、官公庁向けも行う。

応用地質は地質調査最大手。建物の鹿島と土地の応用地質という不動産の二大分野に精通した両社がノウハウを出し合い、地震や土壌汚染対策、資産評価など不動産全般に関するコンサルティング事業の確立を狙い98年11月イー・アール・エスを折半出資で設立した。事業内容を同社サイトから引用すると、

長引く不況による個人破産の増加や不良債権処理の加速で全国の裁判所の競売物件は増加している。購入ローンが可能となり、インターネットのサイトでの公開などで素人の競売参入も増えているが、リスクが高く専門的知識を要求されるため現実には不動産会社などプロが多い。

プロが通常、買いを入れるのは建物の損傷が少ない所謂「築浅」物件で、経年が大きい物件は再販のためのリフォーム費用が高くなるため落札を敬遠する。特に地方は需要も少ないため売却できず、その多くが老朽化し放置状態にあった。住宅販売会社やすらぎ(群馬県桐生市)は、裁判所の競売にかけられた中古戸建住宅を買い取り、リフォームして再販売する事業で急成長している会社だがそうした不人気物件に目をつけた。このビジネスモデルの成否は通常は膨大な額になると見込まれるリフォーム費用をいかに安くするかである。

リフォーム工事の場合、多くの職人が様々な工種を少しずつ工事をすることになる。新築のようにまとめて工事ができないので作業効率が悪く、現場に入る工事の種類が多ければ多いほど工事金額は上がってしまう。特に給排水工事では、1ヶ所トイレを増設しただけで給水と雑排水、汚水と3種類の配管工事が発生して、工事金額を押し上げる。そこで水道、電気、大工、設備(浴室、キッチンの組立てなど)工事をひとりでこなし、かつ優れた技術を持つ「多能工」の採用により人件費、工期を抑える。

やすらぎは全国400社近くの工務店を組織。1人の職人が複数の仕事をこなす「多能工」方式を指導し、工事の効率を向上させ、コストを相場の半分以下に下げ築10年、20年の物件でも利益が出る事業モデルをつくり上げた。営業拠点の大半が地方裁判所のそばに置き今期中に全都道府県に拠点を開設。販売戸数は前期比2割増の1,000戸強を目標にする。

羽田空港に隣接する東京都大田区の工業団地、工場を地方に移転、閉鎖した跡地が目立つが、最近、更地化したあちこちに急に駐車場が出現している。工場跡地を短期契約で借り上げ駐車場にするケースだ。狙いは空港利用客。運営の仕組みには、小規模業者の企業のデフレ下での生き残り策が見えてくる。

「この地区で駐車場を運営する企業の最大手と目されているのが、京浜建設。常勤は社長と事務の女性の二人だけだが、「つばさパーキング」の名称で空港利用客の乗用車を1日に300～500台、年末や夏のピークには1,000台程度を預かつている。工場を閉鎖、縮小した企業から遊休地を3年程度の契約で借り受ける。駐車場への設備費は基本的に地主持ち。羽田から出張したり家族旅行に出かける人たちの車を預ける。客に大田区京浜島や城南島の工業団地内の駐車場まで来てもらい、空港へは専用のレンタカーで送迎する。車は2、3日預けるので用地いっぱいにぎっしり詰め込む。通常の貸し駐車場に比べ、土地の利用効率は極めて高い。客はインターネットで集める。ほとんどの客がネット上で「つばさパーキング」を探して予約。ホームページの地図を見て、駐車場に来てくれる。料金は1泊2日4,300円、2泊3日6,000円と、既存業者よりやや割安に設定した。受付、車の整理、客の空港までの送迎はすべて約40人のアルバイト。年商は今のところ2億円程度だが、経常利益率は30%を突破する」(日経済産業新聞)。

SOHOシンクタンクによるSOHOの定義は「情報通信機器を活用し、自宅または小規模なオフィスで事業を行なうこと」としている。SOHOを行なう者を、「SOHO事業者」としており、個人(被雇用者含む)および法人が含まれる。

情報通信時代の新しい生き方である「ワークスタイルとライフスタイルの融合」が、SOHO事業の基本コンセプトであり、SOHO人口の増加を反映して都心型SOHO賃貸住宅が増加している。入居者は、プログラマー、税理士、建築家、デザイナーなど時間に関係なく仕事する人たちが多く、24時間効率的に仕事ができる機能性と睡眠や食事、シャワーなど住宅に求められる快適な生活環境も重要な要素になる。この要件を備えて従来のワンルームと一線を画し、SOHOマンションとよばれる。

まず、全体的に専有面積が広い。従来のワンルームマンションは、一戸当たりの専有面積が20㎡前後以下というものが大半だった。対してSOHOマンションは、広さが底上げされるとともに、二人程度の小家族でも暮らせるほどの広さを確保したタイプもそろえられている点が特徴だ。具体低には、30㎡前後～50㎡台のものが少なくない。住居部分とワークスペースを扉や段差で仕切り、玄関を2つ設け、住宅用の入り口と別の玄関があり、仕事上の来客は専用のオートロック玄関から訪問できるタイプやメゾネットタイプで、階段を上下することでオフィスと居住空間を切り分け玄関が2つあるので仕事での来客に対応できるものなどがある。また有料で打ち合わせなどができる共有の集会所が使用できるものもある。

さらに設備・共用施設・サポートシステムが充実している。ワンルームは、単に空間を提供するだけで設備も通信関係では電話・テレビ回線程度が多いが、SOHOでは、ブロードバンド対応の回線やマルチメディアコンセントなどを標準装備。通常が30Aの電気容量を最大100Aまで拡大可能であったり、エントランスにミーティングコーナーや二十四時間対応の宅配ボックスを設置するほか、クリーニング集配や生活必需品の宅配などのサポートサービスを行っているケースもある。今後、ブロードバンドの急速な普及、IT化がさらに需要を刺激すると予測される。

全国で65歳以上の高齢者がいる世帯は約1,540万世帯、全世帯の3分の1に達する。またこのうち高齢者夫婦世帯と高齢者単身世帯は、高齢者のいる世帯の約50%を占める。高齢者人口は今後、増加し、15年には総人口の4分の1になる。現在、高齢者は持家が多いが建物設備、構造に高齢者対策がなされている住宅は僅かで高齢者だけの住宅では維持費がかかることから利便性の高い賃貸住宅に住み替えのニーズは高いといわれている。

借家人については、死ぬまで借家に住める「終身建物賃貸借制度」を創設。病気などで家賃を滞納した場合でも半年間は公的機関が債務保証をする。家主には賃貸住宅のバリアフリー化のための工事費を国と自治体が補助を行なう。

などの補助制度を設けて、高齢者向けに賃貸住宅の市場整備拡大を目標に民間支援をしており、一般住宅市場が縮小するなか潜在需要の大きい介護住宅への期待が高まっている。

政府のこうした手当てに反し、現実問題として家主は高齢者の入居を敬遠するため高齢者が入居するのは容易ではない。また高齢者の入居を受け入れる優良賃貸物件も少ない。

高齢者向け集合住宅は、有料老人ホームや老人保健施設に求められる環境・設備は必要でなく、バリアフリー対応と緊急時に対応可能なレベルの機能があり、福祉事業所と連携しての給食・介護・福祉器具貸し出し等のサービス、また医療機関と連携して健康診断、リハビリテーション等をそれぞれ行い、必要なときにこれらの機能を利用できる施設といえる。

長谷工総合研究所の調査によると90年代後半以降、高齢者(50歳以上)のマンション購入が4件に1件の割合まで高まっている。高齢者介護付マンションが今後の市場として注目されるのはその潜在需要にあるため、高齢者市場を狙い全国で高齢者向けのケア付きマンションが建設、計画され始めている。

「不動産管理会社のシンカイは福井市の中心部で、高齢者向けのケア付きマンションを展開している。要介護認定を受けているが、「施設には入りたくないし、自宅だと買い物などが不便」という高齢者に利用してもらう狙いだ。部屋はバリアフリー対応型で、ホームヘルパーの派遣など様々な介護関連のサービスがセットになっている。ヘルパー派遣、介護用品の紹介や食事の宅配、警備会社によるセキュリティーサービスなどだ。病院の予約やタクシーの送り迎えの手配も可能。部屋には警備会社とつながった専用端末を設置。高齢者はボタンを押してコールセンターを呼び出して、利用したいサービスを伝える。センターには警備会社の社員のほか、準看護師と介護サービス団体の職員が常駐。各種サービスを手配するほか、急病や事故にも対応できる体制を整えた。部屋の賃料は2LDKで65,000～71,000円。サービスの基本料が6,000円。利用したサービスごとに別に料金がかかる。平均すると月12万～14万円程度の負担となり、高齢者にも利用しやすい料金設定にしたという。マンションは00年12月に一棟目が完成、18室ある部屋のうち6室を高齢者向けとして入居者の募集を開始。1ヶ月たたずに全室埋まった。プライバシーの守れない施設を嫌がるが、マンションなら納得しやすい。今後は新規の一棟建てだけでなく、リフォームで数部屋ずつこのシステムに対応する物件に取り組みたい」(日経産業新聞)。

介護付マンションの場合、入居率80%以上が損益分岐点と言われているが、この事業の難しさは事業拡大を狙い、介護者の育成に手抜きすれば、人を預かる仕事であるため一挙に信用を失う事態が発生する。事業はその段階で破綻するというリスクを抱える。

現在はケア付き住宅の需要が多いが、介護保険による在宅サービスが充実してくると安価で手軽なケアなし賃貸住宅の需要も増加すると予測される。いずれにせよ今後、本格的な高齢化社会を迎えるため社会的ニーズに合った高齢者住宅の仕組みや商品開発は急務であり、潜在需要も大きい。

竣　工　2020年8月
最寄駅　浅草橋駅徒歩3分
総戸数　16戸

住　所　東京都千代田区東神田3-4-8
概　要　地上11階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
フトューロヒガシカンダ
Futuro東神田

■近隣周辺施設情報
中央区立日本橋中学校まで約950m
台東区立蔵前小学校まで約280m
三井記念病院まで約540m
左衛門橋南児童遊園まで約200m
美倉橋東児童遊園まで約270m
美倉橋北児童遊園まで約240m
まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約180m
ファミリーマート神田佐久間町店まで約210m
スギ薬局岩本町店まで約560m
なか卯秋葉原昭和通り口店まで約330m
東神田郵便局まで約310m
ゆうちょ銀行浅草橋郵便局近江屋ビルATMまで約420m

物件名	フトューロ東神田賃貸
所在地	東京都千代田区東神田3-4-8
最寄駅	JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上11階 RC造
総戸数	16戸	築年月	2020年8月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK（43.42㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

国内の地価はオフィスビルの空室率などに依然として改善が見られず、厳しさが続く商業地に比べ、マンションに月間契約率・販売在庫の好転や一部の戸建販売が好調でデベロッパーが用地取得に動き出した住宅地は明るさが見えてきた。

その主因は住宅ローン減税、住宅版エコポイント制度、贈与税の非課税措置の拡大など政府の住宅施策が効を奏しているのと国内景気の回復が遅行性のある家計の雇用や所得にも徐々に波及し、住宅の有効需要に改善の兆しが見え始めたことによる。

しかし、国内の地価は景気循環に連動して上下動するエリアと景気循環とは別次元の構造的要因で下落を続ける都市やエリアがある。今回のコラムでは構造的要因で下落し続ける地域のいくつかの例を挙げて当該地域に見られる特性を論考する。

かつて日本列島の大都市では高度経済成長期に団塊世代等の働き手を大量に吸引し膨張した。その拡大エネルギーは、都市部から溢れ都市郊外や縁辺部の市町にまで波及した。大型住宅団地をはじめミニ開発の小規模造成地等が人口急増の受け皿となって拡散し、住宅地がスプロール的に形成されていった。この状況は、高度経済成長で毎年、農村部から沿海部の都市へ1,500万人の人口が移動し、都市化の急伸で不動産価格が上昇している今の中国に相似している。

住宅団地の郊外等への拡散と並行するように都市部の市街地と郊外や周辺都市を繋ぐ幹線道路を中心に沿路サービス業施設が建ち並び、さらに大型住宅団地内部や最寄駅前には近隣型商店が集積した。

思えばこの時代は高度経済成長に支えられて家計所得が伸び、相まって地価が右肩上がりに上昇、いつしか土地神話が日本人の頭に刷り込まれ、「明日は今日よりも豊かになれる」と誰もが信じられた幸せな時代であった。

しかし、人口減少、少子高齢化時代が本格的に到来し、膨張と拡散を繰り返した住宅地や商業地の一部は時代変化に適合しなくなった。郊外拡散の反省から1990年代後半に入り、都心回帰へ転回し、まちづくり3法の改正などに見るように郊外化の抑制、中心市街地活性を志向するコンパクトシティへと時代はパラダイム転換した。つまり身の丈に合ったサイズまで都市規模を凝集する動きが鮮明になってきたのである。

人口減少と高齢化が急速に進むなか拡散して不適となってしまった住宅地や商業地にも張り巡らされ蓄積された様々な社会インフラがある。この先、これらの投資を支え続けることは無理なことに皆が薄々気付き始めた。そのような時代変化を反映し郊外等の居住不適地や過剰な商業集積が削減・縮小し、コンパクトシティへ凝縮されていく逆流現象が好むと好まずるに関わらず不可避になってきている。

このような時代背景のなか、近年になってその不適性が鮮明になり地価下落が続く地域が浮き彫りになってきた。そのような地域として居住しようという不動産需要が殆ど発生しない過疎化が進む山間集落や離島の集落が直ぐに思い浮かぶが、実は大都市圏の郊外部などにも地価下落が続いているエリアが見られる。そのような地域をいくつか取り上げ、そこに観られる地域特性を考えてみよう。

近年の人口の都心回帰傾向でその存在が脆弱化しているのが首都圏郊外の大型住宅団地等に見られる高齢化率が高い住宅地域である。郊外や大都市縁辺部に形成された大型住宅団地は、その多くが膨張・拡散エネルギーが強かった昭和40～50年代に居住が始まったもので時の経過とともに居住者の高齢化が進んでいる。

日本経済新聞によると、「総務省が発表した09年10月1日現在の推計人口によると都市部とその近郊の高齢化が鮮明になっている。老年人口の伸びを前年比でみると、埼玉県(4.9%)が最も高く、千葉県(4.7%)、神奈川県(4.3%)が続いた。一方、秋田県や鳥取県などの地方は低い伸びにとどまっている。埼玉、千葉、神奈川では、75歳以上の人口の伸びも5%を超えた。全国平均の3・7%を大幅に上回っている。都市部ではもともと、総人口に占める高齢者の割合が地方より低かった。だが1960年代前後に仕事を求めて都市部に集まった世代が高齢化し、ここにきて高齢者の割合が上昇している。首都圏郊外の新興住宅地などに住む「団塊の世代」を中心に、都市部の高齢化はさらに急ピッチで進む。」

そして高齢居住者の子供世代は通学や就職、転勤などで親元を離れ、その後に親と同居するケースは比較的少ない。高齢化した夫婦が家に残り、やがて独居老人になっていく。生産年齢層が郊外住宅地域、特に利便性が劣るエリアを買い求めて新たに転入してくる例は少ない。利便性が高い都心部や都心に近い立地のマンションを志向するのが近年の傾向だからだ。

当該エリアに住む高齢化した夫婦も都心のマンションを志向するケースが増加している。その結果、これらのエリアの買い手が減少し空き家が増え、後述する「買い物難民」や「買い物弱者」が増えて、益々居住不適性が高まり、不動産価格の下落が加速している。

近年の都心回帰の対極になる都心部へのアクセスが極めて劣るバス便等の郊外住宅団地の下落は特に大きい。また街路・街区の構成が劣悪なミニ開発分譲地などは販売時に低価格を競争力として重視したため土地・建物が現在の居住水準を満たさないくらい狭小で都心から遠く離れた通勤限界地に位置することが多く、住宅地としての基本的な品質の欠落に加え利便性や住環境面で市場性に乏しく地価下落が周辺エリアと比べて大きいようだ。

郊外住宅団地の高齢化や居住者の減少は、これらの居住者を商圏として形成された近隣商業地域の瓦解と消失を起こしている。居住者から見ると「買い物難民」「買い物弱者」が増加しているわけだ。このような現象は1990年代半ばからすでに指摘されていた。例えば、大阪の千里ニュータウン、東京・多摩地区の団地、地方都市の駅前などでスーパーなどが閉鎖されて生鮮食料品などが買えなくなる「買い物砂漠」が発生し、メディアに取り上げられた。

「首都大学東京の研究者が、多摩ニュータウンで初期に開発された2地区の商店街の変遷を調べ、08年に論文を発表した。それぞれ29の店舗と1つの食品スーパーで構成していたが、2000年前後から青果店や精肉店、飲食店が消え始め、空き店舗が増加。スーパーは1つが閉鎖、もう1つは経営母体が変わった。経営環境が急速に悪化したのはやはりここ10年だそうだ」(日経MJ)。

郊外住宅団地の高齢化等による疲弊が、これらを商圏とする近隣商業地域の衰退を招き、住宅地、商業地の不動産価格が連動して下落している。

郊外部の住宅地の衰退は中心市街地と郊外部を結ぶ幹線道路沿道の路線商業施設の需要減少を引き起こしてもいる。郊外を主戦場に低価格帯商品で勝負、怒涛の多店舗展開を果たしてきたヤマダ電機、ユニクロ、しまむらなど専門店チェーンがここにきて都心エリアへの出店にシフトしているのだ。

郊外から都心重視への出店戦略転換の背景には、若者の車離れで買い物の移動距離が短縮化されたことに加え、郊外部がオーバーストア気味で出店余地が乏しくなったことが原因だ。都心部の地価・賃料下落で価格や賃料の交渉力が強い大手チェーンストアが商圏ボリュームが巨大で見込客が多い都心部へ出店するメリットも大きくなっている。

例えば、「紳士服チェーン最大手の青山商事は、主力業態「洋服の青山」の出店戦略を大幅に見直す。これまで郊外幹線道路沿いに約9割の店を展開してきたが、今後は首都圏を除き新店は政令指定都市など大都市の駅前に絞る。自動車の利用者減などに対応し、30年以上続いた事業モデルを転換する。(中略) 同社は1974年、自動車の普及を見込んで郊外の幹線道路沿いに「洋服の青山」の出店を開始。今年4月末で同業態739店の9割超を郊外店が占める。最近は高齢化や若者の嗜好の変化から自動車での来店客が減る傾向が強まっていた」(日本経済新聞)。

さらに流通大手のイオンも巨大ショッピングセンター(SC)を郊外に積極出店してきたが、これまでの拡大路線を転換し、SCの出店ペースを年間10ヶ所程度から3～4ヶ所に減速する反面、軸足を町なかの小型食品スーパー出店に移す。

このような郊外からの商業施設の消失は新規出店の減少や既存店の撤退を招き、事業借地、オーダーリース方式の定期借家など賃料をはじめ元本である地価も下落している。

高齢化時代を反映して郊外、都市部に関わらず起伏に富む地勢や高台の住宅地域の価格下落が目立っている。都市膨張エネルギーが強く住宅需要が旺盛だったころまとまった区画数の住宅団地を供給するには山林など丘陵地を開発して宅地造成したケースが多い。このようなエリアでは一帯が起伏に富んでアップダウンが急な道路状況だったり、高台住宅団地に到達するために坂道を登り、当該団地内もひな段式造成地になっていたりすると高齢居住者の肉体的負担が過重なため買い手の不人気が高まり地価下落しているケースが数多く見られる。

高齢の居住者だけでなく子供が自転車通学をするようになったり、主婦が車でなく自転車や徒歩で買い物をするような場合は日常生活で不満が高まるといわれている。
かつては高台の住宅地は住環境の閑静さや景観をウリにしていたのだが、地縁的選好性と呼ばれるような高いブランド価値がなければ一般に敬遠され、地価下落の一因となっている。

以上、景気循環とは次元を異にする構造的要因で不動産価格が下落している地域を見てきた。下落を引き起こしている主な原因は、膨張、拡散してきた都市が人口減少、高齢化という社会構造の変化や地方自冶体の財政逼迫から維持困難となり、都心回帰やコンパクトシティに凝集されて行かざる得ないというプロセスで起きている。換言すると時代変化に不適合な地域が削減・縮小に向かつて荒療治される過程がマーケットの不動産価格下落という現象となっているともいえる。

日経紙経済教室「コンパクトシティーを考える(下)」で名古屋大学教授林良嗣氏は「少子高齢化により地域の生産力や自治体の財政力が低下し、投資余力がなくなる一方、年金・医療費などの社会保障関連費用は増えていくため、早晩、市街地の規模を見直さざるを得なくなる。インフラは量をなるべく減らして、品質を向上させる。21世紀末に日本の人口が半分になるのなら、市街地は半分以下にしなければならないだろう。」と言及している。

一部の利便性や住環境面の品質が高いものを除くと郊外住宅の時代が終焉を迎えたのは明らかだが、次なる都市の再構築に必要なものは何だろうか。それは単なるサイズの縮小ではないようだ。

かつて日本も不動産バブルを経験し、その後の失われた10年が到来したが、いま米国に起きている住宅バブルを検証すると米国固有の事情が浮かび上がってくる。それは移民増などによる人口増加に支えられた旺盛な実需を背景に米住宅価格は恒常的な上昇トレンドできたが、住宅価格上昇→個人消費拡大という自動化されたメカニズムが米国内で形成されていることだ。

最近の原油価格の高騰による価格上昇分の負担は明らかに家計部門に加わっているにも関わらず米国では、個人消費が堅調であるが、この要因としては、雇用増加と並んで住宅価格の上昇があげられている。

平均的米国家計が持つ最大の資産は実は株ではなく「ホームエクイティ」と呼ばれる借り入れ金額を差し引いた後の純資産としての住宅価値である。これは住宅を担保とした家計の借り入れ余力であり、住宅ローンの返済分が純資産の増加として蓄積されている。例えば30万ドルの住宅ローンがあっても住宅価格が40万ドルなら10万ドルの借り入れができる。住宅価格が上昇すれば借入額も増えるというわけだ。

あらかじめ設定された枠内であればお金を随時出し入れでき、融資枠の半分は実際に引き出されて耐久消費財の消費や別の住宅を購入するための頭金、カード債務の返済に充てられている。

00年ITバブル崩壊、01年9月同時多発テロ、02年ワールドコム不正会計発覚と続いた株安局面でも個人消費が予想外に堅調だったのは、まさにこの仕組みにある。三菱総研8月22日レポートは「住宅価格の上昇による資産効果が、原油高騰のマイナス要因を大きく上回って米国経済を牽引しているといえる。」と指摘している。

見方を変えれば、住宅価格の下落は米国個人消費に深刻な影響を与えるということである。8月12日日本総合研究所レポートでは、「長期金利の1%の上昇は住宅価格を7%下落させ、その結果、個人消費は約0.7%下押しされる。」と指摘しているが、エール大学のロバート・シラー教授等は01年10月発表論文で住宅価格の10%上昇は、個人消費を0.6%押し上げると述べている。つまり住宅価格の行方如何で米国経済が大きく上下振れする可能性が高い。

このような米国固有の「ホームエクイティ」のメカニズムは、米国の住宅価格が長期に亘り上昇してきたため、米国内に自然にビルトインされたともいえる。

日本ではもはや死語となった「右肩上がりの土地神話」が米国では生きている。かつて米国は1980年代に地域限定の住宅ブームを経験した。80年代初頭にテキサス州、半ばに北東部、後半にはカリフォルニア州の住宅価格が高騰した。いずれもその数年後には下落しているが、全米平均の住宅価格は1年単位でみれば上昇トレンドを持続している。連邦住宅金融機関監督局の住宅価格指数(HPI)は統計を取り始めた1975年から直近まで5.6倍に上昇した。

いま米国でおきている住宅価格の高騰は、80年代と違い同時多発的でより広域にわたるのが特徴だ。1～3月期の米住宅価格の平均上昇率は前年同期比12%、ネバダ州3割強、カリフォルニア、ハワイ、フロリダ州の2割強と広域化している。

住宅着工統計でみると7月の新築住宅着工件数は、204.2万戸、前月の204.5万戸に比べて若干減少したものの依然として、高水準が続いている。中古住宅の平均価格も前年比+8.8%上昇している。特に取引の活発度の指標となる売買回転率をみると住居以外の物件購入が増え、2次購入が増加しているが、FRBはこのような現象を投機の表れとみて成り行きを注視している。

投機的表れはプリセールのコンドミニアムの販売などに見て取れる。「100万ドル近い高額物件でも即日完売が続き、完工前に売りぬいて値上がり益を得るのが狙いで、入居までに4回転売されることも珍しくない」(日本経済新聞)。

少子高齢化、人口減少と縮む社会の到来を怖れ、大都市の一部限定エリアで地価が反転したものの、全国的には底なしの地価下落に慣れたわが国と比べると、広域的に住宅価格が上昇する米国の事情はなんとも…であるが、この違いはどこに起因するのであろうか。

米国の住宅価格上昇の主な要因として①移民による人口増加②所得増加③住宅担保融資制度があげられる。本コラムではこのうち人口増加と所得を補完する住宅担保融資制度について述べる。

1990年から2000年までで米国の人口は3,276万人増加し、毎年1%程度増え続けており、人口増の30%を占める移民の増加が米国の人口増加に大きく寄与している。ヒスパニックの持ち家率は90年代に3.4ポイント上昇して45.2%、白人の上昇率より高い。移民増、出生率の高まり、住宅購入世代の増加が住宅価格の堅調を支えている。

「みずほ総研論集」によると、「人口増加率は90年代は13.0%と80年代の9.9%をはるかに凌いでおり、特に移民増加が顕著で現在約3,000万人弱の移民人口が存在するが、その多くは1980年代以降に移住している。こうした移民を含むマイノリティ世帯による住宅取得は、90年代後半の米国全体の持ち家取得の増加のうち約44%を占めている。米国内の州別の住宅価格分布をみると人口増加率と住宅価格は高い相関があることが実証されている。」

米国においては1990年代に低所得層に対する住宅金融制度が整備され、返済方法について規制緩和が行われた。住宅金融商品のなかでも「非伝統的住宅ローン」と呼ばれるIOローンや借り手の所得水準を確認しない簡易審査型ローンは、購買力を上回る不動産の購入も可能にするため住宅価格の高騰を煽る要因ともなっている。

例えばIOローンは当初の10年もしくは15年間は利息だけ支払う新型の住宅ローンであるため、家賃のように利子を払い、元本は売却代金で返済、値上がり益を次の住宅購入に充てるといった利用ができる。

「カリフォルニア州の会社員は、頭金ゼロで住宅購入代金40万ドルを全額借入。5年間は月々利息分の2千ドルだけ支払い、元本の返済が始まる5年後には転売するのが前提だ。同地区の住宅価格は1年で2割弱上昇。このペースなら売却時に10万ドル単位の利益が出ると皮算用する」(日本経済新聞)。

このような非伝統的住宅ローンは、05年に入って住宅ローンのなかで3割強を占めているが、金利上昇、住宅価格下落の局面では月々の支払い負担が一挙に増加し、返済不能になるケースが増えると懸念されている。

日本総研によると全米住宅価格指数は1990年代半ば以降年平均2～8%の上昇トレンドであったが、04年4～6月期以降は前年比+10%強に達しており、これまでの上昇トレンドを乖離した。また住宅融資残高、融資枠が、最近急伸しているため、米国内において住宅価格はバブルとの見方が強まっている。

FRBは8月9日のFOMCでFF目標金利を0.25%引き上げ3.5%にすることを決定した。景気持ち直しが確認されているため、しばらくは小幅利上げスタンスが継続すると予測される。

景気回復の持続からインフレ懸念の浸透で長期金利が上昇し、バブル崩壊を引き起こし、住宅価格の下落が起きると個人消費への影響が甚大で、ひいては米国の国内景気を下振れさせるため、FRBは住宅価格の過熱をソフトランディングさせるべくマイルドな調整をしなければいけない。政策当局の日本のバブル崩壊と失われた10年の失政に多くを学んだというグリーンスパン議長であるが、その教訓を生かした慎重で機動的な政策運営が求められている。

竣　工　2016年12月
最寄駅　森下駅徒歩5分
総戸数　32戸

住　所　東京都江東区森下3-5-23
概　要　地上14階 地下1階 RC造
駐車場　3台
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
アーバネックスモリシタ

■近隣周辺施設情報
ライフ菊川店まで約410m
マルエツ菊川店まで約470m
アコレ江東常盤店まで約630m
ローソンストア100江東森下三丁目店まで約220m
ファミリーマート菊川一丁目店まで約250m
どらっぐぱぱす菊川店まで約490m
くすりの福太郎森下駅前店まで約400m
森下町郵便局まで約430m
江東区立深川小学校まで約230m
森下保育園まで約80m
森下駅前クリニックまで約450m
六間堀児童遊園まで約600m

物件名	アーバネックス森下賃貸
所在地	東京都江東区森下3-5-23
最寄駅	都営大江戸線「森下駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	32戸	築年月	2016年12月

■駐車場　　　3台
■バイク置場　8台
■駐輪場　　　32台/月額300円
―――――――
■設　計　　　株式会社朝倉崇夫都市建築設計事務所
■施　工　　　風越建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1DK（25.77㎡～26.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

「不動産各社は、今春から新築ビルや駅近大型ビルの新規募集賃料を引き上げたが、ここにきて既に入居している企業が契約更新時に結ぶ賃料も5～10%ほど上昇し始めたところもでてきている。特に東京都心の千代田区、港区などの大型ビルで更新時の契約賃料が上がっている」(日経産業新聞)。

東京都心では03年の大量ビル供給による需給ギャップが04年秋にほぼ解消したといわれている。IT関連企業が牽引したITバブル期に比べ、製造業やサービス業でも拠点の集約化に伴う移転、増床意欲が高く、オフィス市場拡大の裾野が広がっている。オフィスワーカーとなる社員の採用計画を拡大する企業が増え、オフィス需要の拡大要因になると見る向きもある。オフィスビル仲介のビルディング企画による企業のオフィス移転理由調査ではオフィス拡張を前提にした「スペースの見直し」が経費削減を上回った。移転後に満足した点は「ビルグレード」、「交通の利便性」を挙げる声が多かった。最近のオフィスビルを取り巻く環境変化が反映されているようだ。

生駒データサービスシステム　オフィスレポート(9月調査)によると主要5区における05年の新規供給は134,613坪、06年は一挙に増えて200,178坪と予想されている。06年は、名古屋市および札幌市で大規模ビルの竣工が予定されているが、その他の都市では供給予定が極めて少なくなっており、他都市の合計供給面積は約5.5万坪、全体の2割弱と、東京23区への供給の一極集中が鮮明な年となる予定である。

地方の中心都市でもオフィス空室率の改善傾向が目立ち始めた。福岡市では8月に3年7ヶ月ぶり、札幌市では2年9ヶ月ぶりに空室率が10%を割り込んだ。全国的傾向として景気回復とリストラの一段落でオフィス需要が拡大している反面、バブル崩壊後、新規供給量が絞られていたため、需給バランスが改善されたためである。地方都市においても景気回復傾向を背景に企業のオフィスへの投資意欲が高まってきており、需要増が見込めるエリアが出てきている。

東京都心部では大型、好立地の優良物件は完成時点で満室となるケースが目立っているが、特に、築浅の優良ビルの空室在庫は希少となってきている。このようなオフィス市況の好転を背景にして、優良大型ビルは、新規賃料だけでなく、継続賃料も引き上げを要請できる環境になりつつある。今後、規模が大きく、ITなど最新設備が揃った優良ビルの需給はタイトになってくるという読みで強気に転じているからだ。

ここにきての都心での賃貸オフィスビルの経営環境の好転と、優良物件の品薄で物件取得難に悩むJ-REITは、完成ビルや既存ビルだけでなく、デベロッパーに設計提案、開発から関与する「オーダーメイド型」の物件取得を進めている。J-REIT最大手の日本ビルファンド投資法人(NBF)はデベロッパーモリモトが03年東京・築地に土地取得後、ビル完成前に取得契約と建物設計を提案した。全フロア天井高2.7ｍ、フロア1平米当たり電気容量60VA、各フロア床下は幅6cmのOA関連配線専用空間確保。05年3月ビル引渡し時でテナント内定率100%を実現した。

一方、都心周辺の中小型や老朽ビルは依然として苦戦している。特に老朽ビルはテナントニーズに応えるため改修など付加価値の向上に差し迫られている。IT化に対応できるように床下にケーブルを配置し、フロアで一括管理していた空調を各室ごとの個別空調にしたりするなどの改修が資金力のある法人オーナーを中心に進められているが、姉歯設計による耐震強度偽装事件以後、耐震補強など安全対策への関心も高まっている。いままで安全と賃料の相関は低かったが、耐震補強を施して不動産ファンドが用いるPML値を取得し、公表すれば、駅前など立地条件が良い既存ビルでは賃料上昇も期待できるように環境が変化してきている。

しかし、これらの改修工事は個人など中小ビルオーナーに取って負担が大きいため、投資資金を負担できないオーナーが不動産ファンドに売る事例が目立ち始めている。不動産ファンドもバリューアップ型は、物件取得後、改修工事やリノベーション、コンバージョンを行い物件価値を高めて稼働率、賃料を上昇させ比較的短期で売却し、高いIRR(内部収益率)の達成を目標としており、費用対効果が高い既存ビルを物色している。

例えば東京千代田の神田中央ビルは不動産投資を手がける大和證券SMBC。プリンシパル・インベストメンツが04年4月取得し、コクヨエンジニアリング&テクノロジー(KET)がリニューアル工事を担当。グリッド工法で天井高を240cmから251cmと11cm高くし、トイレも商業施設風に改修した結果、賃料は周辺相場を約12%上回った。

先月放映された「日経スペシャルガイヤの夜明け」は、企業がオフィスワーカーの労働意欲を高め、生産性を引き上げるために従来まで経費扱いの域を抜けてなかったオフィスを戦略投資の対象として考え始めた変化を取材していた。当番組で集中的に取り上げられた企業の「フリーアドレスオフィス」導入の動きは、先に当サイトのコラムで書いたが、その後、企業の導入例も急速に増え、ITをめぐる技術環境も変化しているため、再度、本コラムで取り上げる。

フリーアドレスオフィスでは社員専用の固定席を設けず、空いている席を自由に使うため、部門間の仕切りがなく、開放的な空間が広がり、社内全員の仕事をする姿がシースルーに見える。お互いの仕事振りが見えることで社員一人一人の刺激になり、他部門との交流も進むため社内のコラボレーションが活性化する。一見ランダムに着席するが、社員は、書類や本を持たず、必要なものは割り振られた小型ロッカーに入れておき、ワイヤレスの無線LAN環境を活用し、携帯可能なノートパソコン、携帯電話やワイヤレスIP電話端末で空いた席を自由に移動し仕事をする。会議も必要な時に待たずにテレビ会議やIPテレビ会議を使う。

社外から社内システムへの安全なリモートアクセス環境も構築し、外出先でもオフィスと同等レベルで業務に携われるユビキタスオフィス環境も実現している。特に営業部門は、外で殆ど営業活動をするため日中のオフィスの在席率は20～30%であり、フリーアドレスオフィスを導入することにより、デスクスペースを縮小して不動産の固定的スペースを削減できコスト低下のメリットが多い。

国内の人口減少、高齢化の波は地方都市において地方経済の疲弊、恒常的に続く地価下落を招いている。一方、大都市圏は人口動態の負の影響が地方ほど先鋭化しておらず、国内の人口問題に起因する地価下落はまだ将来のことと楽観視されているように思える。

しかし、東京、大阪、名古屋など大都市圏でも高齢者増加率が今後は急速に拡大し、人口動態に起因する地価下落が起きる可能性が高い。いや人口動態による不動産市場の縮小は大都市圏ですでにその兆候が見えており、今後、大都市部で顕著に進む高齢化増加率がもたらす負の影響度の大きさは地方圏を超える可能性が高い。

人口減少・高齢化が国内の地価の下振れ要因であることは誰でも容易に想像がつく。我が国の人口動態がもたらしている経済の停滞や地価下落の実態を詳細にデータ(後述)で見ていくと、影響度が想像を超え、その深刻さに慄然とし、この国の先行きを考えると暗澹となるのである。日本の人口問題は人口の減少もそうだがそれよりもその構成比の変化が特徴的で経済成長や不動産市場動向を考える上ではこの点が重要ファクターとなる。

他の先進国と比べた場合の我が国の人口動態の特性は生産年齢人口の減少、老年人口の増加の顕著さだ。その結果、経済成長率の低下、国内企業の海外移転、不動産市場の縮小を招いている。

国内総人口は2010年で1億2,654万人でピークアウト。以後は減少し、2070年には1億人を下回る。生産年齢人口(15歳～64歳)は1950年4,905万人から1995年に約8,660万人でピークアウトし、2010年には8,093万人、2070年には5,084万人にまで減少する。一方、65歳以上の老齢人口は1950年407万人であったが、以後増加し、高齢社会の分岐点である7%を1970年に超え、2005年に20.2%と僅か35年で間で約3倍近い水準となった。2010年には2,871万人となり1950年の約7倍に達した。その後も老齢人口は増加し、2045年に3,895万に達する。これほど急速な高齢化は世界にも例がなく、欧米の先進国と比較してもその異例さは際立っている(松谷明彦著 人口減少時代の大都市経済)。

人口動態と経済成長率の関係は「人口ボーナス」と「人口オーナス」という概念から解明できる。人口ボーナスは働き手が養われる人々の何倍いるかという考え方である。国の生産年齢人口(15歳から64歳まで)を従属人口(4歳以下と65歳以上)で割って算出する。指数が「2」を超える期間がボーナス期で、同時期には経済成長が加速する。人口が増えれば中間層を核とする消費拡大の好循環のメカニズムが生まれるからだ。経済産業研究所の試算では日本の高度経済成長期(60～80年代)の経済成長の2割から4割が労働力の増加、つまり人口要因で説明できるとしている。

一方、人口に占める働く人の割合が低下する現象を「人口オーナス(重荷)」という。少子高齢化が進んでいる日本はまさにこれだ。高齢層が増加し、労働人口比率が低下しており、より少ない人数が働いて経済社会を支えなければならない。次に 「人口オーナス(重荷)」が経済成長率を押し下げるメカニズムを供給と需要面から説明しよう。

現存の経済構造のもとで資本や労働が最大限に利用された場合に達成できると考えられる供給面からみた経済活動水準を潜在成長率という。潜在成長率は資本や労働の投入と技術進歩など全要素生産性によって規定される。国内で進行している生産年齢人口の減少は、労働投入量の減少となるため、当然に潜在成長率を低下させる。つまり生産年齢人口の減少が中長期で我が国の経済の供給側面を押し下げることになる。もっとも労働人口の増加率以外に潜在成長率を決定する変数には労働生産性の上昇率があり、労働生産性上昇が労働人口減少を上回れば潜在成長率は低下しないことになる。生産性の上昇要因は技術進歩、既存の技術の下での効率性の向上や費用の節約であるが、一般に高齢化による若年労働力の減少は経済全体の創造性や積極性を低下させ、生産性を低下させるといわれている。

次に経済成長率を需要側面から見てみよう。「人口オーナスは他の条件を一定とすれば、確実に日本の1人あたり所得を低下させる。働く人だけが所得を生み出せるのだから、勤労者1人あたりの所得(生産量)が同じならば、人口オーナスが進むと日本全体の1人あたり平均所得は低下する」(小峰隆夫法政大教授)。

つまり女性、高齢者の労働参加率を高め、1人あたりの生産性を引き上げていくなど有効な政策が打たれなければ経済学上では日本全体の1人あたり平均所得は低下し、総需要量は減少する。また内閣府の「年次経済財政報告」が指摘するように、生産年齢人口の増加予想が期待成長率を高め、それを受けて企業が設備投資需要を拡大し、家計も将来の所得増加を予想することにより、消費や住宅需要が拡大させるというメカニズムが働く。生産年齢人口の減少は、そのメカニズムが逆方向へ作動し、需要を抑制することになる。

我が国の人口動態、特に生産年齢人口減少が国内の経済成長率を需給両面から押し下げることが解った。このような国内人口動態 の特性を踏まえ、中長期スパンで今後の日本の経済成長率を予測するとどうなるだろうか。シンクタンクの中長期経済成長率予測も低位成長率となっている。

野村金融経済研究所は、「労働力の核となる15～64歳人口の減少を主因に、供給側から計測した今後10年間の日本の潜在成長率は、既に0%近くにまで低下している可能性がある。それでも、現状では需給ギャップが大きいために、しばらくはそれよりも高めの実質成長率が続くだろう。しかし、いずれは需要が供給力に接近し、潜在成長率に見合った成長を余儀なくされることになろう。様々な仮定の下ではあるが、2010年代の末にも、実質成長率が長期的にマイナスの領域に突入する「マイナス成長」時代の到来を意識しなければならなくなる可能性がある」と指摘する。

三菱UFJリサーチ&コンサルティングは「2010年代前半(2011～2015年度)は、東日本大震災によるマイナス成長から抜け出した後、2012年度～2013年度までは1%台半ばから後半の成長率を達成するが、2014年度には消費税の引き上げによって成長率が大幅に鈍化するため、実質GDP成長率の平均値は+0.8%にとどまろう。2010年代後半(2016～2020年度)は、人口減少が進むことに加え、消費税の引き上げが3回にわたって実施されることもあり、実質GDP成長率の平均値は+0.5%にまで鈍化しよう」との認識だ。

生産年齢人口の減少は長期に亘り不動産市場を蝕み、特に住宅市場を長期的に低下させ続けている。総務省の「住宅・土地統計調査」によると世帯主が30～44歳で持ち家比率が顕著に上がることが確認されている。確かにマンション・戸建分譲などの購入層の半分程度をこの年齢層が占めている。今後はこの年齢層から「団塊ジュニア」世代が抜けて行き、加えて購入層となる若者人口は減少していく一方となる。

日本は先進国のなかでも20～30歳代の若者人口動向は極めて深刻な減少期を迎える。「20～30歳代の若者人口は、日本では2005年からの45年間で▲51.6%と半減する。それに対してフランスではわずか▲5.0%に過ぎず、イギリスでは逆に+1.5%の増加であり、アメリカではなんと+30.5%も増加すると予測されている」(松谷明彦著 人口減少時代の大都市経済)。

生産年齢人口の減少と相まった国内不動産市場の縮小、地価下落は長期データで明確に観測される。例えば大和総研の11年12月29日調査レポートは人口減少や高齢化の進行が地価にはマイナスの影響を与えることを長期データや回帰分析で指摘している。以下引用すると、

長期データを用いて人口動態と地価や住宅着工戸数との長期的な関係を見ると、住宅着工戸数は戦後増加していき、1973年に190.7万戸でピークを迎える。その後1983年に113万戸まで減少するが、その後再び増加し1990年に170.7万戸まで達する。その後は増減が錯綜するものの、全般的には減少して推移している。直近の2010年では81.3万戸であった。

従属人口指数の推移と住宅着工戸数を重ね合わせると従属人口指数の2つのボトムと住宅着工戸数のピークがほぼ重なってるように見える。一方、両変数を時系列でプロットすると従属人口指数が戦後低下していく一方で、住宅着工戸数が増加している様子が窺える。住宅着工件数の最初のピークの1973年から次のピークの1990年まで、両者の関係はなくなったように見えたが、1990年以降2010年までは、再び傾向線に沿って推移している様子も窺えよう。

住宅着工戸数を被説明変数とする回帰分析結果でも従属人口指数は負で有意となり、決定係数も低くはない。また、都道府県別の住宅着工戸数(対数値)を被説明変数とした回帰分析を行ったところ、「人口増加率(県別、1期前)」は正で有意で、「65歳以上人口比率(県別、1期前)」は負で有意となっている。

これらの結果から、生産年齢人口の減少・高齢化の進行といった人口動態は住宅着工件数と高い相関性を示し、長期にわたる住宅着工の減少を招いている実態が分る。

さらに同レポートによると不動産市場の縮小は土地取引について売買による所有権の移転登記の件数の長期低落傾向で鮮明になっている。「1980年に全国では260万件の取引があったが、その後減少。バブルの時期(1986年～1990年)に取引件数は増加するものの、その後は全般的に減少傾向が明瞭となっている。その傾向は大都市圏、地方圏でも同様であり、特にここ数年は減少が続いており、2010年中の全国の土地取引件数は115万件と1980年の件数の44%程度しかない」。

また西村清彦日銀副総裁は日経紙特集記事で、生産人口比の上昇と下落は、バブルの生成・崩壊と時期的に符合すると指摘する。日本での生産人口比のピークは1990年ころで、ちょうどこの時が資産、特に土地バブルのピークと一致する。05年ころに生産人口比のピークを迎えた米国では、同年冬が実質住宅価格のピークで、それ以後の急落はサブプライム問題をもたらした。欧州周縁国のアイルランドでは生産人口比のピークは05年ころで、実質住宅価格のピークは06年冬である。スペインも生産人口比のピークは05年ころで、住宅価格のピークは07年秋だ。現在危機にあるギリシャも繁栄を謳歌したのは生産人口比が高原状態になる00年ころからだ。

さらに15年には日本国内の世帯数も5,045万世帯でピークアウトして減少に転じるため、住宅余剰に拍車がかかり住宅地地価の下落要因となるだろう。総務省の「住宅・土地統計調査」では08年に現存する住宅戸数は5,759万戸、一方、世帯数は4,989万戸と既存住宅ストックが世帯数を超えている。すでに1968年時点で総住宅数が世帯数を上回っていた。以後、その格差が拡大している。空き家数も08年に757万戸で1973年と比べ4.4倍に拡大するなど一貫して増加している。08年の空き家率は実に13.1%に達する。高齢化率が高い島根、和歌山、鹿児島、高知、山口などで自家用の空き家率が高いのが特徴だ。

また我が国の人口動態はオフィス・店舗市場にも中長期で負の影響を及ぼす。生産年齢人口減少は直接的にオフィス市場を下押しする。オフィスの需要スペースを決定するのはオフィスワーカーの動向だからだ。オフィス需要予測をするときの要件式は、

足元でみると東京都心5区のオフィス空室率悪化が止まらない。三鬼商事による11年12月末時点の東京都心5区のオフィス空室率は9.01%だった。前月比で0.11ポイント上昇し、3ヶ月連続で悪化した。11年、12年は首都圏でオフィスビルの大量供給があるという短期的な需給要因もあるが、日本の製造業が少子高齢化が進む国内から海外へ事業拠点をシフトしているため、オフィス需要が鈍化していく兆しと捉える見方もある。東京都心部は大阪、名古屋など他大都市に比べグローバルスケールで海外事業展開を進める大手企業のオフィスの集積度が高いため、このような懸念が指摘されている。

近年、製造業・非製造業は、少子高齢化を背景とした内需の伸び悩みなどが影響し新興国など海外の生産・販売拠点への投資を優先させる動きが一層強まっている。人口減少・高齢化と相まった低経済成長が続く国内は期待収益率が低く、人口ボーナス期(中国はやがて人口オーナスに入るが)を迎え需要が旺盛で高成長が見込まれる新興国へ企業が事業拠点シフトするのは当然の動きといえる。

我が国の人口動態は個人消費の低下を招き、店舗等の不動産市場も下振れさせている。個人消費は人口増加率の低下などを背景に長期的にみて伸びは鈍化してきた。特に、1990年代後半から雇用者報酬等の家計の所得が減少している。2010年代は数度にわたる消費税増税が予定されており、家計の可処分所得はさらに減少する。国内の商業店舗はすでにオーバーストア状態にあることからさらに市場は低迷するだろう。

東京や名古屋、福岡など一部の大都市では1990年初頭のバブル崩壊後は過熱し過ぎたエリアで地方都市を超える地価下落も起きた。以降、国内全域に及ぶ長期の地価下落が続く。05年から円安とカネ余りで国内外のファンドやJ-REITなどによるミニバブルと囃される地価上昇が起き、08年のリーマンショックでバブルが弾けた。大都市の一部エリアで繰り広げられたこのプロセスは地方で恒常的に続いている人口動態に起因する構造的地価下落トレンドとは異質のものだった。

しかし、今後は大都市部も人口動態の負の影響が強まる。その主な理由は大都市部では、高度成長期に地方から大量に流入した世代がこれから一斉に高齢期に入るからだ。松谷明彦著「人口減少時代の大都市経済」は大都市圏で加速する高齢人口増加率が地方圏より今後はより厳しい状況に追い込むと指摘する。

国立社会保障・人口問題研究所の下表の推計では30年後の地域社会の人口は、高齢人口割合は地方圏で高いが、高齢人口の増加率は大都市圏で際立って高い。特に東京圏(東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県)では、高齢者が75%も増加する。

高齢化率そのものは下表でいえば地方の島根県が高いが、高齢化速度は大都市部の方が断然速い。松谷明彦氏は社会経済にとって「高齢化率の高さ」よりもその「変化の大きさ」が重要と指摘する。つまりその高齢化の変化量と速度に社会システム変化が追いつかないので、今後の人口減少社会で、より厳しい経済環境に置かれるのは大都市圏としている。

高齢化の加速は生産年齢人口を相対的に減少させ、財政状況の悪化で低福祉・高負担に傾斜していくため、行政サービスも悪化し、大都市の生活水準が低下する。高齢化がもたらす地価への様々な負の影響はここまで書いてきた通りで、地価下落要因となる。

竣　工　2020年2月
最寄駅　菊川駅徒歩7分
総戸数　18戸

住　所　東京都墨田区立川4-14-9
概　要　地上7階 RC造
駐車場　―
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■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
プライマルキクカワ

■近隣周辺施設情報
オーケー住吉店まで約410m
肉のハナマサ住吉店まで約350m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約230m
ファミリーマート立川四丁目店まで約270m
くすりの福太郎菊川店まで約370m
マルイ錦糸町店まで約870m
アルカキットまで約1010m
オリナスまで約1600m
オオゼキ菊川店まで約310m
鈴福食品まで約620m

物件名	プライマル菊川賃貸
所在地	東京都墨田区立川4-14-9
最寄駅	都営新宿線「菊川駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	18戸	築年月	2020年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,000円
■駐輪場　　　有/月額200円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R（25.28㎡～31.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

東京を除く、主要地方都市の空室率は2ケタ台。漸く底入れの兆しも見えてきた東京と違い、いつになったら空室や賃料の調整が終わるのか、需要の落ち込みが深刻なだけに不透明だ。このような背景でオフィスビルオーナーの空室対策が模索されている。本コラムでは、最近、ビル内の空室等の有効活用として注目を集めている「貸し会議室」について書いてみよう。

貸し会議室は空室対策としてだけでなく、売却予定物件を暫定的に活用して売却期間でリターンを上げたり、自社で使用していない時間帯の会議室・教室等を有効活用する方策などで利用されている。

オフィスビルの空室対策等として貸し会議室は、近年になって大手不動産をはじめ、ビルオーナーに積極的に活用される事例が増えている。ITを絡めた付帯業務の充実などで付加価値を高めたり、広域的に貸し会議室をエンドユーザーに提供したり、スケールメリットを生かしてコストダウンを図るなどで高い成果を上げているケースも多い。

住友不動産は大手不動産のなかでも貸し会議室ビジネスへの取り組みは積極的だ。不況下の各企業の業績悪化で、リストラ策の一環としてオフィス床の無駄節減が加速しており、会議室などのスペースをなくし、必要なときだけレンタルする動きが強まっている。

同社は、この分野の今後の需要拡大に期待を高めており、同社が開発するオフィスビルなどにフロアを確保、拠点数を4年間で現在の約2倍の27とし、年間売上高を3倍の100億円に拡大する計画だ。

「08年に専門会社を設立、自社の開発物件で会議室用などに貸しフロア約14,000㎡を確保、事業を展開してきた。平均稼働率80%を維持、今後も需要拡大が見込めるため運用フロア面積も3倍強の46,000㎡に増やす」(日本経済新聞)。

そして08年4月に住友不動産株式会社より分離独立した住友不動産ベルサール(株)は、都心三区を中心に16ヶ所21会場(イベントホール:11会場、貸し会議室:10会場)を管理運営しており、一社単独で管理運営する物件の床面積は業界トップクラスを誇っている。

新宿中央公園に隣接する「新宿セントラルパークシティ」内に、300坪を超える大型イベントホール「ベルサール新宿」を3月1日よりオープン。1フロア302坪の大型イベントホールで、セミナー使用時は最大でスクール形式756名、シアター形式1,320名まで収容可能。天井高6m(一部5.4m)の整形無柱空間で、床荷重は大型車両などの展示も可能な1平方メートル当たり1t。使用料金は、基本(8時間)プランで94万5,000円、延長30分ごとに6万3,000円。なお、1フロアを分割した使用も可能となっている。

森トラストは、JR東京駅に隣接する複合施設「丸の内トラストシティ」に貸し会議室を設置し、09年12月1日開業した。立地の良さを生かし、国際会議や採用説明会などに利用してもらう。同社は仙台市で開発中の「仙台トラストシティ」にも貸し会議室を10年8月に設置予定。自前で会議室を持たないテナントの満足度を高め、オフィス市況の低迷に対応。丸の内トラストシティの施設運営は、ラフォーレT&Sに委託する。

「丸の内トラストシティの貸し会議室は大小10室を用意し、合計面積は約880平方メートル。1部屋あたりの面積は最大約200平方メートルで、室内に机とイスを置く場合、約140人を収容できる。最も会議などが多い午後1～5時の時間帯に100平方メートルの部屋を借りる場合、利用料金は13万9,000円。施設に入居するテナントには、一般よりも安く利用できるようにする。森トラストが本格的な貸し会議室を設置するのは今回が初めてになる」(日経産業新聞)。

貸し会議室事業を全国展開する注目企業がTKPだ。05年に設立後、僅か数年で札幌、仙台、福岡など全国の大都市圏で主要駅から5分以内の立地で収容人員4人の小会議室から390人を収容できる大ホールまで貸し会議室約500室を運営するに至った。

同社のビジネスモデルの特徴は、物件オーナーとの契約・運営受託方式の形態や貸し会議室事業の付帯業務の拡充・充実に見られる。「物件オーナーとの契約は、マスターリース方式と運営受託方式の2つに分けられ、テナントニーズが高い物件は固定費項目が高いマスターリース方式とし、エンドテナントニーズの需要が弱いと判断される物件は、ベース賃料を低くしたうえで売上連動とするなど変動比率を高く設定するケースが多い」(月刊プロパティマネジメント)。

貸会議室事業の付帯業務では、インターネット回線からテレビ会議システムの構築、ケータリング備品手配、研修プログラム用意、講師や宿泊施設の手配まで幅広く行っている。

また、同社は、「特定の顧客を対象に、会議室の予約の手間を省くための専用サイトを設けた。会議室の予約を中核にして、一括手配で引き受けることでコストを削減するもので、第一弾として東京海上日動火災保険の専用サイトを設けた。東京海上はグループ関連企業をはじめとして、セミナーや会議などでTKPの会議室を頻繁に利用している。専用サイトの開設により、全国の適切な会場を一括して手配できるうえに、費用の請求も一本化が可能になるなど管理部門の業務が大幅に軽減される」(フジサンケイビジネスアイ)。

貸し会議室は、ビルオーナーの空室対策等で導入されているが、一方、テナント側にしても、ここにきての不況とデフレで企業業績が低下しているところから、会議室を恒常的に賃貸・保有するより、必要に応じてレンタルするという方向が強くなっているという背景がある。

貸し会議室自体は、昔からある業態で目新しいものではないが、折からの不況とオフィスビルの空室の増加で注目されてきたものである。いわばこのビジネスモデルには需給の双方向から追い風が吹いているわけだ。

大手不動産や専業の運営会社では、前に書いたようにカバーするエリアの広域化や貸し会議室の多様なメニュー構成・量でスケールメリットを出したり、ウェブサイトからの申し込みなど情報通信技術を活用してワンストップサービス的な付帯業務の付加価値を高めているが、中小ビルなどが単体での貸し会議室ビジネスを展開する場合、どのような事業構造になるのだろうか、概観してみよう。

オフィスに対する企業の意識が変わってきている。産業構造が付加価値型の知的産業へシフトしているため、オフィスを単なる容れ物でなく知的創造物を生産する空間投資というような捉え方をする企業が増えている。

企業が知的生産空間の投資という視点でオフィスを考える場合、オフィスに求められる条件は、近年になって大きく様変わりしている。まず大企業を中心に1フロアの面積が大きな大規模オフィスビルを選好する傾向が強い。分散した企業機能を集約するため、1フロアが400坪以上の無柱一体空間のオフィスビルの人気が高いからだ。

六本木ヒルズ森タワーに入居する楽天の三木谷社長は「入居するビルは1フロアがものすごく大きいことがポイント、フロアを1周すれば社内を見渡せるし、ドーンと大きなオフィスで、できるだけ壁をなくしてやっていることで企業の一体感がでる。会議室も各部門ごとに配置していたのを1ヶ所に集めて効率も上がる」と語る(日経産業新聞)。

ちなみに森タワーの1フロアのオフィス面積は4,500㎡、約400人のオフィスワーカーが一同に働くことが可能だ。

企業サイドでは、オフィスワーカーの視点を中心にした満足度や、意思疎通、サポート施設の充実といった要因をオフィス選定で重視するようになってきているが、そのような要件を備えるAクラスオフィスビルであるためには、一般に以下のようなスペックが求められる。

急速に技術革新が進み、ビル内で多くの時間にわたり執務するワーカーの関心が特に高い空調について言及する。

オフィスの空調は、これまでの建物全館を空調するセントラル方式からフロア単位での空調となる各階分散方式へシフトしており、このことは取りも直さず24時間執務可能な態勢を提供できるオフィス空間が求められている証でもある。

新築ビルのみならず既存ビルの競争力強化をするためのリニューアル工事でも重視されているのが空調設備の改修、取替えで、リニューアル時にも空調機能を停止させずにテナント居ながら工事ができる技術も登場している。

従来、制御機器メーカーごとに信号が異なり、設備の制御、監視に制御機器メーカーの規格に合った機器を細かい部分まで選択しなければならず調達のコストダウンの障害となっていたが、大型オフィスビルを中心に空調機器制御にオープンシステムが導入されたため、効率性と調達コストが改善されている。

オープンシステムの実現で、入居者は残業する際に、インターネットを通じて空調や証明の時間延長を申し込むことができ、わざわざ管理室に電話して、制御盤を操作してもらう必要がないし、監視・制御にかかる調達コストダウンが可能となった。

オフィスビルにおけるテナント苦情は、空調と清掃に集中すると言われており、快適な空調をサポートするのは、テナント満足度を高める戦略上で欠かせない。しかし体感温度は個人差があり、ワーカーの年齢や性別、営業職が外回りで帰ってきたときの体感温度と、ビル内で長時間執務する事務職では快適温度の感じ方は相当に違う。この違いを解決するために、最近、新築やリニューアルでフリーアクセスの2重床であるOAフロアーから立ち上がる床吹き出し空調のコントロールを自席に向けて3段階に調整可能な方式が採用されるケースが増えている。

一般に使用されているOAフロアは、例えば300×300単位で着脱可能なので吹き出し口のレイアウト変更が容易で、足元吹き出し口を50cm単位で設定できるため執務環境変化に対応できる。従来の天井吹き出しに比べ無駄な室内空間の温度調整をすることがなく、空間対応の局所性に優るのでワーカーの体感温度の違いによる苦情も一定レベルで解決できるようだ。

既存ビルの空調リニューアルの場合、15～20年周期といわれている。ゼネコンや空調会社により改修計画が立ち上げられ、空調診断が行われる。

診断結果に基づきリニューアル案が提示され、ワーカー意見を反映するため複数のテナント社員で構成される「リニューアル委員会」が組織されるのが近年の傾向だ。リニューアル工事中にダクト廃材など廃棄物を減らすプレス装置やリニューアル後に空調の快適性を維持するためのメンテナンス体制も必要データの電子管理化で機器台帳、履歴台帳を高速で検索し、機器や故障ごとに不具合の原因、対策、寿命予測を行えるように進化している。

竣　工　2019年8月
最寄駅　表参道駅徒歩11分
総戸数　45戸

住　所　東京都港区南青山6-9-5
概　要　地上10階 RC造
駐車場　有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
グランシエルミナミアオヤマ
Gran ciel 南青山

■近隣周辺施設情報
成城石井西麻布店まで約470m
セブンイレブン港区南青山7丁目店まで約190m
ファミリーマート南青山六丁目店まで約270m
スターバックスコーヒー南青山骨董通り店まで約380m
ドトールコーヒーショップ南青山5丁目店まで約470m
渋谷ヒカリエまで約1020m
表参道ヒルズまで約1420m
六本木ヒルズまで約1380m
ユニクロ東京ミッドタウン店まで約1800m
ガレリアまで約1740m
東京ミッドタウンまで約1830m

物件名	グランシエル南青山賃貸
所在地	東京都港区南青山6-9-5
最寄駅	東京メトロ銀座線「表参道駅」徒歩11分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	45戸	築年月	2019年8月

■駐車場　　　3台（平置式3台）
■バイク置場　5台/月額5,500円
■駐輪場　　　45台/1住戸1台
―――――――
■設　計　　　株式会社エーエーアンドサン一級建築事務所
■施　工　　　真柄建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK（37.36m²～42.42m²）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

百貨店、スーパー、コンビニエンスストアの09年度決算を集計。リーマン・ショックの直撃を受け、約7割の企業の売上高が前の年度を下回った。(中略) 今回集計した59社のうち09年度の売上高が前の年度を下回った企業は41社にのぼった。これまでは多少の景気変動があっても、大手小売りは旺盛な出店で売上高を維持してきた。今回は不況の谷が深かったとはいえ、日本の小売業界が右肩下がりの時代に入ったことを意味する(日経MJ)。

また飲食業も「09年度の店舗売上高上位100社の売上高合計は5兆2,662億円。前年度に比べてわずか0.3%増にとどまり、飲食業調査を開始した1974年度以降、最低となった。今回の回答企業303社の売上高合計のうち、上位100社が約8割を占めており、これまでは大手企業がけん引しながら市場を拡大してきた。しかし100社中57社が店舗売上高で前年実績を下回っている」(日経MJ)。

10年に入り業界全体を取り巻くマクロ経済環境はやや明るさが見えてきている。09年から本年と世界経済が回復、政策効果もあり日本経済は緩やかに回復。中国など新興国向け輸出の増加で企業の生産水準は08年秋のリーマン・ショック前の9割程度まで回復した。景気の回復傾向は家計へも徐々に波及している。

「厚生労働省が30日発表した3月の毎月勤労統計調査(速報、従業員5人以上)によると、従業員1人当たり平均の現金給与総額は全産業ベースで前年同月比0.8%増の27万5,637円となった。残業代などの所定外給与が11.7%増の1万8,204円と3ヶ月連続で増加し、現金給与総額は22ヶ月ぶりに増加に転じた」(日本経済新聞)。

同紙によると家計の持ち直し傾向により個人消費も3月は強い数字となった。「総務省が30日発表した3月の家計調査によると、2人以上の世帯の消費支出は物価変動を除いた実質で前年同月比4.4%増えた。年度末のエコポイント制度の一部見直しを前に駆け込み需要が生じ、薄型テレビなどの売り上げが大きく伸びた。実感に近い名目消費も3.0%増となった。」

個人消費の持ち直しは政策効果の寄与度が高い。エコポイント制度の対象になる薄型テレビの基準が変更されたことによる駆け込み需要が3月の実質消費支出を前年同月比4.4%の高い伸びに押し上げたといえる。政策効果に加え、雇用不安も緩やかだが改善しており、家計の消費マインドを支えている。

短期的には谷が深かった対前年で見て明るさが見えてきた個人消費だが、中長期的には人口減少に加え、中間所得層の激減や賃金上昇カーブの変化など個人消費を抑制する構造的要因を抱えている。

「総務省の家計調査をもとに試算したところ、00年から09年までに年収650万円以上の世帯(家計調査ベースの全世帯の半分)が減っていることがわかった。05年以降は800万～900万円の世帯の減少が目立つ。中流層の受難は、個人消費の伸び悩みと無関係ではない」(日本経済新聞)。

また厚生労働省の賃金構造基本統計調査をもとにした「賃金カーブ」は年齢を重ねても収入が伸びにくくなっている。このような賃金構造の変化が日本経済に様々な影響を与え、右肩上がりの収入増に自信を持てない若年層は、ローンを活用した車や住宅の購入を控え、老後の生活に不安を抱える中高年も消費の節約志向が強い。近年の中間所得層の消失が比較的高額商品を主力とする百貨店業界の低迷の主因の一つになっている。

デフレの象徴である消費者物価の下落が依然として続くなか、小売り業界等の中長期の厳しい環境を背景に各社の店舗戦略も生き残りをかけ変化が出てきている。

2郊外を主戦場に低価格帯商品で勝負、怒涛の多店舗展開を果たしてきたヤマダ電機、ユニクロ、しまむらなど専門店チェーンがここにきて都心エリアへの出店にシフトしている。郊外から都心重視への出店戦略転換の背景には、郊外部がオーバーストア気味で出店余地が乏しくなったことに加え、都心部の地価・賃料下落で価格や賃料の交渉力が強い大手チェーンストアが商圏ボリュームが巨大で見込客が多い都心部へ出店するメリットが大きくなったことがある。近年の居住者の都心回帰も背後地人口増加で追い風になっている。

以下で各社の動向を見ると、

家電量販最大手のヤマダ電機は09年10月30日、東京・池袋の三越跡地に約7,000坪の売り場面積を誇る日本総本店「LABI1日本総本店池袋」を出店。さらに本年4月16日に東京・新宿のJR新宿駅東口に「LABI新宿東口館」を開業した。新宿駅東口は都心立地型のヨドバシカメラが本店を構え、ビックカメラも徒歩数分の位置に陣するなど激戦区になっている。さらにヤマダ電機はヨドバシカメラが本店を構える新宿西口への出店も計画している。

郊外専門だったしまむらも今2月期に計画する45の出店のうち3～4割が都市部。都心エリア展開を睨みトレンディ路線へファッションセンスを向上させており、07年都心初の高田馬場店を開業。09年12月に三軒茶屋店を開業するなど都心攻勢を強めている。

ユニクロも都心出店を加速している。百貨店内をターゲットにしており、10年は大丸須磨店に続き高島屋新宿店、そごう川口店、そごう千葉店、丸井柏店と都心構成を強める。百貨店以外でも来秋東京・銀座に2つ目の大型店を開く。売り場面積1,650平方メートル超。ユニクロは都心で大型店開発を加速しており、05年に銀座、09年に新宿、今年3月には渋谷に大型店を開業した。今後も駅構内などの小型店も加え、都心を海外とならぶ出店戦略の要としている。

全国で205店舗と多店舗展開を進める家具&インテリアショップのニトリもこれまでの地方、郊外出店から関東、関西での都心出店を事業拡大の柱に据えている。

大手紳士服も未開拓エリアである大都市中心部への出店を加速させている。これまでのショッピングスタイルは、安価なスーツや日常的に着るカジュアルウェアなどを住まいの近くの郊外店で買い、高級品・贅沢品は都心で買うのが一般的だった。しかし、近年は日常で着る衣料も都心で、平日に、働く場所の近くで買う傾向が定着しつつある。このような新たなニーズに対応し顧客層を拡大する狙いがあり、郊外衣料店にとって都心エリアは残された未開拓分野でもある。

はるやま商事は09年10月8日、東京・新宿「紳士服はるやま」新宿南口店をオープン。同社は、今後5年間で首都圏店舗を100店体制に倍増する計画である。

業界2位のAOKIも09年5月オープンの銀座店に続き、09年10月に秋葉原店がオープンする。同社は今後7年間で東京都心に現在の10倍の60店を展開する予定。

青山商事も、東京上野に、アウトレット店を開業するなど都心出店を進めている。千葉県に設けた新物流センターが来年から本格稼働すると店内倉庫がほぼ不要になるので都心型の小規模店舗を多店舗展開しやすくなるはずだ。

小売り各社は、SPCを活用して不動産を外部に売却して、売却益を実現し、貸借対照表から分離してオフバランス化して低金利で資金調達を行う資産流動化を行っていた。資金調達の多様化とオフバランスで資産を圧縮することでROAを改善できるなどのメリットがあった。

しかし、ここにきて小売り各社が流動化の動きを見直している。その背景は会計基準の国際化の影響だ。つまり短期の賃貸借契約など「オペレーティングリース」の扱いになる。日本基準は支払リース料を費用計上だけで済むが、国際会計基準(IFRS)では貸借対照表に資産・負債計上する案が議論されている。これが実現すると、オペレーティングリースの形態をとっている流動化案件は資産のオフバランス化が難しくなる。

また出店規制の強化や消費低迷で新規出店で店舗数を拡大するより既存店の見直し補強を重視する傾向が強まっている。「流動化で新規出店のための資金を調達するよりも、店舗不動産を保有して柔軟に改装したいという意向が強まっている。不動産市場の低迷で投資家の求める期待利回りも上昇しており、「流動化後の賃料負担が重い」(イオンモール幹部)という事情もある」(日本経済新聞)。

例えば、パルコは11日、日本リテールファンド投資法人から浦和パルコ(さいたま市)が入居する土地・建物(信託受益権)を261億円で取得した。借入金で賄うが、賃料負担がなくなるメリットも大きいとみられる。「浦和パルコは建物の地下1階から地上7階に入居。建物と土地はさいたま市など複数の関係者が共同で所有。再開発案件のため減価償却費も大きく、関係者間の調整が難航する可能性があった。自社保有に切り替えることで「機動的に改装できるようになる」(経営企画室)という」(日本経済新聞)。

ドン・キホーテは資産流動化スキームを活用して資産の効率化と財務体質の強化により、店舗網の積極的な拡充を図ってきたが、2月、流動化していた新宿東口本店(東京・新宿)を45億円で買い戻した。「同店を流動化したのは00年。不動産をSPCに譲渡後、リースバックしていたが、10年の定期借家契約が切れ、SPCの資金借り換えを検討する時期になっていた。だが金融機関の不動産融資への姿勢が慎重になっており、同店を裏付けにしたSPCへの融資金利はかつての2%台から倍以上に上昇している。一方で買い取る際の価格には割安感も出てきた。「新宿東口本店は当社のシンボル的存在。10年前に比べると、当社の事業規模も大きくなり、キャッシュフローに余裕があると判断した」(高橋光夫専務)という」(日本経済新聞)。

過去に流動化した物件を買い戻すのは本業が順調な資金力がある企業に限られる。「07年にスーパーなど31物件を流動化したダイエーは、賃料が重荷となっているが、買い戻しは考えていないという。同社は売り上げ不振により10年2月期に初の連結営業赤字に転落した。流動化を見直し不動産を買い戻すには、本業の稼ぐ力が改めて問われる」(日本経済新聞)。

飲食業界も不況の直撃で低迷している。例えば日本フードサービス協会の3月の外食売上高(全店ベース)は、前年より休日が1日少なかったことや、悪天候に影響があるものの前年同月比1.6%減で2ヶ月連続の前年割れになっている。

ただ回転ずしは低価格で家族客をつかみ好調なのが目を引く。日経MJ第36回日本の飲食業調査で最大手のカッパ・クリエイトの09年年度店舗売上高は対前年比で11.1%増、2位のあきんどスシローが16.6%増となった。しかし名店舗売上高が伸びたのは「回転ずし」など3業態にとどまり、9業態は減少している。

飲食業界の低迷と相まって閉鎖店舗も増加している。閉鎖飲食店舗はこれまでテナント側は原状回復をして引き渡すのが通例だったが、近年になって内装や厨房、備品など現状のまま「居抜き」で次の出店テナントへ引き渡すケースが増加している。居抜き売買は譲渡側、譲受側の双方にメリットが認められる。譲渡側である退店テナントからみると、原状回復をして賃貸人にスケルトン状態で返すには、坪単価50,000円～と言われる費用がかかり、解約日までの空家賃や保証金の償却も負担しなければならない。一方、譲受人側である出店テナントから見れば、スケルトン物件への出店は、内外装や厨房などの設備、備品等を全て揃えなければならず、一般に坪あたり45～80万円ほどの費用を要すると言われている。

小家族化、人口の都心回帰などの逆風下、大手ファミレスが郊外ロードサイド店舗を相次いで閉鎖する「ファミレス冬の時代」が到来しているが、このタイミングを商機と捉え、看板を替え低コストで外食チェーンの郊外店の退店跡に居抜きで入ることに特化して急成長している企業がある。

「ステーキハンバーグ&サラダバーけん」を運営するエムグラントフードサービスは、09年度の売上高は47億円と前の年度比2.5倍で急成長しているが、「ロードサイドのハイエナ」と呼ばれる閉鎖ファミレスへの居抜き出店が成長の原動力だ。「同社の居抜き店は看板以外に手を加えない。内装はほとんどそのまま。厨房設備が整っていれば、新たな投資はサラダバーなどのじゅう器やステーキ用のグリルのみ。焼肉店の跡地に出店する場合は、テーブルがロースター(あみ焼き器)付きでも、その上に板を張ってそのまま使う。初期投資は1,000万円かけないことも多い」(日経MJ)。

何故、大手ファミレスでも閉鎖した店舗でやっていけるのかというと、際立つその低コスト体制にある。店舗の立地調査は大手チェーンが出店時に行っているから省略し、1店あたりの損益分岐点も月商600万円と大手ファミレスに比べ200万円は低い。その理由は賃料の安さに加え、店の業態そのものにある。「メニューの基本はサラダ、ドリンク、カレー、デザートの食べ・飲み放題付きのステーキまたはハンバーグのセット。仕込み時間を除けば厨房でする作業は肉の焼き上げのみですむ。ホールの従業員も肉料理を出すだけで、サラダやドリンク、カレーなどはセルフサービス。多種多様なメニューをそろえ、調理に追われるファミレスと対照的に店舗の従業員は少人数で済む。さらに「ぐるなび」を除けば販促費もかけない。こうしたローコスト運営が大手チェーンがあきらめた場所でも商売を成り立たせる秘訣だ」(日経MJ)。

飲食店は業態としてライフサイクルが短く、出店から3年以内に撤退となるケースも多いため、比較的使用可能な設備が多く存在するため、居抜き出店は今後も一定量で続くと見られる。

足元を見ると先に書いたように国内景気の回復が遅行性がある家計の雇用・所得を緩やかながら改善させ、その結果、個人消費に徐々に波及しており、すでに宝飾品など一部高額品の売れ行きが持ち直しているといわれている。しかしテナント側の固定費削減意欲が依然として強く新規出店は賃料設定にシビアだ。むしろこれまでの店舗網拡大路線から転換し、既存店を補強・改装重視を志向する動きが高まっているが、テナントサイドからの賃料見直し意向が強い。

このような理由から全国的に見て賃料、稼働率の下落が続いており、テナントの出店時の負担である保証金の預託月数も現今の資金調達環境の厳しさから下落し、一部にはフリーレント制の採用も見られる。

店舗市場も短期的には一部エリアで底入れ観が漂っているが、長期的スパンでは先に挙げた個人消費を抑制する構造的要因に加え、多店舗展開のツケで慢性的オーバーストアという重しもあり、店舗市場の本格的な浮揚は厳しい。そのようななか生き残りをかけ商業店舗テナントサイドは先に書いたような様々な店舗戦略を試行している。

郊外ロードサイドを主戦場にしてきた大手衣料等の未開拓エリアでもある都心出店へシフトだが、背景には都心部の近年の賃料下落がある。しかし都心部の店舗市場が回復し、中短期で賃料上昇局面を迎えた時は低価額商品を主力としてきたこれらの業態の賃料耐性に課題が出るだろう。

閉鎖店舗への居抜き出店は、オーナー、テナントの両者にメリットがあるので、市場の透明性や整備が進むと居抜き出店がさらに拡大する可能性がある。

竣　工　2020年8月
最寄駅　森下駅徒歩4分
総戸数　24戸

住　所　東京都江東区新大橋1-2-3
概　要　地上10階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ガリシアモリシタエストゥディオ4

■近隣周辺施設情報
ローソン新大橋一丁目店まで約240m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約350m
セブンイレブン江東新大橋3丁目店まで約230m
ヤマザキショップ上総屋まで約350m
浜町公園まで約590m
森下町郵便局まで約430m
アコレ江東常盤店まで約640m
くすりの福太郎森下駅前店まで約480m
まいばすけっと水天宮店まで約860m

物件名	ガリシア森下エストゥディオ4賃貸
所在地	東京都江東区新大橋1-2-3
最寄駅	都営新宿線「森下駅」徒歩4分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	24戸	築年月	2020年8月

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　各部屋毎に異なる
―――――――
■間取り
□1K（26.16㎡～26.46㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

大家族、3世代親子同居、いつしか核家族化で失われていったこの生活スタイルの良さが最近、見直されてきた。住宅メーカーもほどよい距離感を保てる分離型住宅の販売に力を入れはじめた。03年1月から「相続時精算課税制度」が新設されて3,500万円まで非課税となったことも住宅ブームを後押ししている。

住宅メーカー各社の基本コンセプトは、価値観の相違や、ジェネレーションギャップなどいろいろと問題が多い一つ屋根の下の住宅よりも、お互いの生活に立ち入らないですむ「隣居」という発想である。親世帯、子世帯が互いに戸建て感覚で、生活機能を完全に分離し、並住するという感覚である。

同居ではなかなか円滑な関係を保ち続けるのは難しいが、隣居であれば、子育てに親世代の貴重な知恵を借りることもできるし、疲れない程度で孫と遊ぶこともできようというものだ。

住宅メーカーは、プライバシーの観点から間取りや遮音性の高い壁の素材を工夫し、世帯分離とほどよいのコミュニケーションの維持を同時に実現できる設計や、資産価値の長期維持の観点から将来のコンバージョン(用途転換)も視野にいれてきている。区分登記した場合の節税効果も期待できるため、最大の持ち家予備軍と位置付けている団塊・団塊ジュニア層をターゲットにしている。

2軒が隣り合って住むスタイル。玄関が別々で2棟の家が合体したような建て方で、プライバシーは理想的に保てる。この住戸スタイルは、世帯間の界壁を建築基準法所定の防火構造にすれば、区分所有建物として別々に独立登記することも可能。将来、一方を賃貸住宅に転用することも可能となる

各世帯を用途・構造的に独立した住戸として「区分所有登記」ができるケースが多い。区分所有登記ができれば、各戸に住宅融資を受けることが可能。また住宅ローン控除も2戸分が適用される。さらに住宅を分離して区分登記する場合は、各戸の面積が比較的小さい場合に適用される優遇措置を活用して、同居型の大規模な1戸を建てるより、不動産取得税や固定資産税が軽減される。

ローンも区分登記され、家の中で各世帯に自由に出入りができなければ、住宅金融公庫から分の融資を受けられる場合がある。ただし、登記と公庫の審査は見方が異なり、出入りが可能でも、鍵のかかる扉などで区分されていれば構造上の独立性があるものとして登記上は2戸とみなすが、公庫は耐火壁などで遮断されていなければ2戸と認定しない。居室数やバリアフリー化などの条件を満たせば、450万円の割り増し融資を受ける方法もある。

パナホームは分離同居型住宅「ソルビオス コア」を発売した。完全に分離し、玄関を通じて以外、互いの家には入れない。分離することで生活習慣の違いで生じる音の問題などのトラブルを防止した。例えば、階層で住み分ける上下分離タイプについて、高遮音床を採用。トイレの壁に防音材を施した防音ドアにしたほか、トイレや台所の排水管を防音材で包んだ。

自然なコミュニケーションにも配慮した。「セパレートテラス」がそれだ。それぞれの居間からテラスを張り出し、互いの世帯からは行き来できないが、会話ができる工夫が凝らされている。

同社の得意とする重量鉄骨構造により、狭い敷地でも2軒分の家を建てられる。足場がなくても防水工事などができる独自の狭小地工法で、敷地境界の端までの建設も可能で、30～150平方メートルの都市近郊地域向けに売り込む。

ソルビオスコアは、長期間、資産価値を維持可能とする「コンバージョン(用途転換)」も視野に入れている。同社のサイトによるとコンバージョンの実現は同社の「重量鉄骨NSラーメン構造」で可能となるとしている。空間の活用効率が高く、生涯配慮を実現する「スケルトン&インフィル」方式に一番適した構造と言え、建物を構成する150mm角の重量鉄骨は十分な強度があるため、間仕切や耐力壁を必要とせずにフルオープンの広々とした大空間・大開口の設計が可能。将来的な間取りの変更はもちろん、家族構成やライフステージの変化に合せた用途転換や増改築(リフォーム)にも容易に対応できる。

旭化成ホームズは、2つの独立した世帯がほどよい距離を保ちながら共に住めるかという発想から「ヘーベルハウス こ・こ」を発売した。住宅はプライバシーを重視するあまり、分離がメインテーマとなってきたが、「ヘーベルハウス こ・こ」では、日本の大家族主義の長所を尊重しながら、親世帯・子世帯がお互いにとっていちばん快適な距離感を、自在に調節できる家をコンセプトに各世帯が独立しつつも交流できる「親子共生住宅」のしかけを盛り込んだ。親世帯と子世帯は各自、独立した台所、浴室、トイレ、居間を備える。互いの視線も交わらないよう工夫し、基本的な生活は別々に営む設計となっている。

正面では完全に独立した分棟スタイルだが、両世帯をつなぐ役割を果たすのは、双方のリビングルームが接する中庭だ。Ｌ字型の住宅2棟で中庭を囲むような設計で、中庭に出れば両世帯が交流できる。中庭に向けて大きな窓を設置。両世帯に自然の光と風をふんだんに取り込むとともに、ふたつの家族が中庭を中心にふれあいを深められるようにと考えられた設計だ。また、中庭はパーゴラによって室内に近い感覚の空間とすることで、屋内と戸外、親世帯と子世帯の連続性を高めている。また中庭を仕切れば、片棟を賃貸として活用できる。

住宅生産団体連合会の調べでは、02年度に東京、大阪、名古屋の3大都市圏と札幌、仙台などの地方都市圏で成約した戸建て注文住宅に占めるの割合は約18%だが、今後も増加する可能性は高い。

住宅はいままでのスクラップ&ビルドでなく、循環型社会に適応した長寿命化とコンバージョンの可能性という方向に向かうため、高齢化が進行する社会背景も加え、住宅は支持されると思われる。親世帯について言えば、本格的高齢化社会の到来に備え、動線を考慮したバリヤフリーの機能、さらには介護が可能な居室の設計などが求められる。また子世帯の子供の成長にあわせた内部空間のフレキシビリティの確保も重要となる。

最近の住宅着工好調の理由はシックハウス対策法。業界ではこんな見方が日増しに有力になっている。国土交通省は「住宅ローン減税をにらんだ駆け込み」と解説し、景気の回復も挙げ、説明にはシックハウスは出てこない。業界筋の見方は違う。7月からシックハウス対策の改正基準法が施工されその直前に「規制逃れの駆け込み着工が膨らんだ」というのだ。大阪で建築確認検査に携わる関係者は「設計事務所などが工務店に着工の前倒しを助言していたようだ」と証言する。6月までに着工してしまえば新基準の認定を受けていない建材でも使用制限はない。大手建材メーカー幹部も「使えなくなる内装材の在庫を抱えた工務店が着工を急いだ」と話す。工務店や建材販売店にも苦しい事情はある。建設コストの増加は「換気設備」だけで3.3平米当たり約1万円(近畿の工務店組織)。住宅大手はともかく、年間数等の仕事しかない中小工務店の経営に与える影響は深刻なのだ(日経産業新聞)。

シックハウスへの対応は多額の投資が可能な大手に有利であり、中小は確かに苦しい。大手は自社製品が放出するVOCの程度を検出できる高価な装置を自前で持てる。中小もVOC検出代行業者に試験をアウトソーシングすることで高コストを吸収するなどの工夫が求められる。

建築関連資材メーカー、住宅設備機器メーカによる低ホルムアルデヒド化は当然として、トルエンやキシレンなどのVOC(揮発性有機化合物)を発散しない製品作りは急速に進んでいる。、大手ハウスメーカー8社は、建築基準法改正に合わせ、建材を全面的に変えることで足並みをそろえている。各メーカーが切り変えを行っているのはホルムアルデヒドの発散量が最も低いとされる新JIS/JAS基準で最高等級の建材だ。平成7年頃から、戸建て住宅などではシックハウス症候群の苦情が入ってきていた。そのためハウスメーカーはその頃から徐々にノンアルデヒド仕様の質の高い建材への切り替えをはかつてきたらしい。

いま、各メーカーが取り組んでいるのは室内環境を改善する内装材や塗料、シート材や繊維などの製品づくりである。これらは素材そのものに」有害化合物を含まないだけでなく、資材として使用することによりホルムアルデヒドなどの有害物質を急速に吸収、分解し、空気を浄化、消臭するのでタバコやゴミ等の悪臭も除去できる。

日本古来の住宅様式は、家が呼吸し、人と共生する住まいであった。夏は冷房、冬は暖房という現代人が求める人工的な快適性でなく、家の素材や構造に人智が凝縮していた。いま、冷暖房を使わなくても快適に居住できる「パッシブエコロジー住宅」をハウスメーカーが開発している。

まず旭化成の「sorakara」は可動式パネル壁にして、1階に中庭を配し、襖や引き戸などの建具をはずせば大広間になり、夏は通風がよく涼しい日本の古来の民家のように変化する。年中快適な室温が維持できるための細かい設計は、日照、通風、周辺住宅の配置などを計測し、瞬時に開口部や家の形状角度を計算するシュミレーションシステムという先端技術が可能にする。

積水化学工業は太陽光を利用する床材「蓄熱床」を開発した。床暖房との違いは光熱費など設備や維持費がかからないことである

日経産業新聞によると大建工業の住宅部門子会社、ダイケンホームは二階建て住宅を持ち上げ、階下に居室や駐車場を付け加えて三階建てに増築するリフォーム技術を開発した。二階建てを三階建てにする場合、基礎と建物を切り離す費用や新しい居室を造る費用などが必要だが、新工法は三階建ての建物を新築する工事に比べて総コストが2分の1から3分の1に抑えられる。工期もほぼ半分に短縮できる。

新工法の「ダイケン・ムービング・システム(DMS)」は、一階部分の床を取り外して基礎と建物部分を分離、建物の四方に付けたジャッキで建物を3ｍ程度持ち上げる。旧1階部分の床下に新たに基礎を作り、上部の構造を安定させたうえで、その下に居室や駐車場をつなぎ合わせる。DMSを利用して建物の向きを変えて日照を確保したり、水平方向に移動させたりすることも可能という。

建物を解体しないので、廃棄物もほとんど出ない。建物に一定以上の耐震性が確保されている1980年代以降に建てられた住宅が対象。新工法を使う場合は新たに建築確認の申請が必要。ただ、水平移動の場合は同一敷地内であれば建築確認は不要という。木造のほか、プレハブ住宅にも対応する。

積水ハウスは、自動車などによる建物の振動を低減する低コストの制震装置「マルチTMD(チューンド・マス・ダンパー)を開発し、都市部で多い、同社の販売する鉄骨系3階戸建て住宅に標準装備する。

交通振動は大型車などが通過通行する時に3階建住宅は構造的に振動を拾いやすい。3階建住宅の固有の振動周波数は3～5ヘルツ程度だが地盤や振動源となる自動車の周波数はほぼ一致するためだ。同社は東海ゴム工業と共同で、振動低減効果を向上させた制震装置「マルチTMD」を開発した。周波数の異なる複数のおもりを装着して幅広い揺れに対応する技術で、構造を簡素化し、価格も45～50万円と低コストを実現した。既存住宅や2階建てにも効果があるといわれている。

住宅大手各社は今春、都市型の商品を相次いで投入した。間口が狭く隣家が接近する狭小な敷地に住む層からの建て替え需要が主流である。都心回帰、でもマンションは嫌だという層は、都心の狭小地に省敷地型の3階建住宅を建てるケースが多い。これまでの狭小地住宅は、採光や使い勝手を犠牲にした暗いイメージの家が支配的だったが、最近の大手ハウスメーカーの同種の住宅はマイナーイメージを払拭して採光や機能性さらに視覚的な広さを感じさせる工夫が随所に行きわたり、隣家の接近や、庭が取れないハンディを中庭、屋上、バルコニーなどに一工夫を凝らして解決しており、注目される商品が数多く登場している。

三井ホームのツーバイフォー住宅「アバンコルテ」は建物中央部に中庭を配し、中庭の上部にはポリカーボネード製透明屋根(オプション)を取り付けることができる。ガラス扉を開放すればリビングとダイニング空間が連結するためリゾートホテルのような個性的空間を創出する。100平米の敷地から建てられ建築価格は3.3平米57万円台から

ミサワホームは、約70㎡の敷地に建てられる大型収納スペース「蔵」を備えた3階建など都市型商品を投入したが従来商品より価格を1～2割抑えたため売れ行きは好調。10月1日発売した「MACHIYA」は、リビングの大きな吹き抜けを設けて、家全体に「大空間」をつくり出す。1、2階を含めた視線のつながりで採光や視覚的な広さを感じさせるように設計されている。廊下、間仕切りを少なくし、収納部の扉や間仕切りは半透明素材を使うなど細かい部分まで視覚的な広さを追求している。さらにリビングと連続する外部のライトコートの吹き抜けを同社のサイトでは、「天井が空となるライトコートを備えた内外一体設計の吹き抜けが、アウト・ボイド(外側の吹き抜け)です」と謳っている。

大和ハウス工業は、5月、建物本体と外構部分との間にウッドデッキの屋外空間「アウトドアルーム」を備えたLS造住宅「I-wish SR」を発売した。隣地との境界に建つ外壁は1階部分を完全に覆う高さだが木調の板をはめ込んだルーパー仕上げで外部の視線を遮り採光や通気性を確保した。同社は今年1月に、狭小地の多い都内城東地区などでの建築を想定して開発した地域戦略商品「ソフィースリー千都」を売り出した。同社の都内で戸建て受注の半分は三階建てが占めることもあり、同商品投入後の都内での受注状況は「前年比で三割増」(営業本部)と好調だ(日経産業新聞)。

首都圏での市場開拓に注力するパナホームも、都市型住宅の販売状況は良い。間口5ｍ、奥行10ｍの狭小地でも隣家と30cmのあきがあれば建築できる東京限定版の3階建て商品「ソルビオス ノア」は昨年4月の発売以来、好調に売れている。今年4月には「ノア」をベースにし3階建の分離同居型二世帯住宅「ソルビオス コア」を売り出した。COAとはColupling(連結)+Architecture(建築様式)の造語で、親子世帯を分離し、適度な距離を保った上で両方を連結する。二世帯それぞれが独立した自分の家を持ち、また将来の生活環境の変化に対応して一方を貸家にするなど用途転換可能で可変性が高い。

3階建でリビングダイニング、寝室はコンパクトにして敷地の奥に収めることで手前部分にスペースを確保し、自宅兼事務所などに活用できる「離れ」を設けた「ソルビオスライフ」も発売している。約50平米の狭小地に対応できる。50歳代後半の子育てを終えた団塊世代や30歳前後の若年世帯の生活スタイルを想定し、ターゲットにする。建築価格は69万円台から。

旭化成は、70㎡未満の敷地でも建築可能な鉄骨4階建住宅「へーベルハウス フレックス4」を10月20日発売した。家庭用エレベータを標準装備で価格は70万円台以上。さらに実際の住宅地内に狭小地対応のモデル棟「街かど展示場」を建てて地域密着型の営業の展開を目指す。

都心の狭小地住宅は一販に利便性の高い立地にあって、狭さを感じさせない快適な住空間を創出する工夫がなされており、狭小であることのマイナーイメージは払拭されつつある。住家は進化している。

竣　工　2020年8月
最寄駅　浅草駅徒歩9分
総戸数　72戸

住　所　東京都台東区浅草6-18-9
概　要　地上9階 RC造
駐車場　有（平置式）月額44,000円
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
プラウドフラットアサクサ
PROUD FLAT 浅草

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ花川戸二丁目店まで約280m
セブンイレブン浅草馬道店店まで約130m
ローソン浅草4丁目店店まで約210m
コンビニエンスサカイヤ店まで約250m
マツモトキヨシ浅草二天門前店店まで約330m
浅草寺病院店まで約370m
浅草警察署まで約540m
浅草病院店まで約400m
浅草寺店まで約550m
まいばすけっと千束4丁目店店まで約960m
肉のハナマサ根岸店店まで約1940m
まいばすけっと雷門2丁目店店まで約1370m
オリンピック三ノ輪店店まで約1990m
ロイヤルホームセンター南千住店店まで約2120m

物件名	プラウドフラット浅草賃貸
所在地	東京都台東区浅草6-18-9
最寄駅	東武伊勢崎線「浅草駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	72戸	築年月	2020年8月

■駐車場　　　有（平置式）月額44,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.11㎡～50.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

日本の失われた10年は日本の生産性上昇率の低下が大きな要因(地価下落による資産デフレも本書のなかでふれている)で「リストラの遅れ」「ITの立ち遅れ」「非製造業の構造問題」「構造改革の遅れ」を挙げている。いずれも賃金問題に無縁ではない。日本の生産性のネックは労働市場の硬直性にあり、IT投資をやって人が不要になっても簡単にクビにできない。

グリーンスパン連銀議長は「アメリカが日、欧よりIT化に成功したのはアメリカ企業が自由に労働者を雇用、解雇できるからだ」と言っているそうだ。

本書は小泉政権の「構造改革」を支持し、強力に進めることを強調する。「構造改革」とは経済自由主義と呼ばれ、市場メカニズムにまかせたほうが経済はうまく行くというサッチャリズム、・レーガノミックスを踏襲した考えで「競争、自助努力、利潤」こそが繁栄の推進力とする。

以上の立場は、新保守主義の小泉、レーガノミックスで経済効果を発揮したサプライサイドの経済学者竹中ラインとほぼ同軸である。森永卓郎著「日本経済最悪の選択」で構造改革は極一部の金持ちと多数の貧乏人を拡大生産する最悪の選択と主張する。労働者の権利の縮小は、驚くべきスピードで進んでいる。小泉総理は官の改革は進めないが、リストラと強者の論理による賃下げは熱心に進め日本はアングロサクソン型社会に急速に変化していると指摘する。いま定昇や終身雇用など日本型賃金制度は事実上崩壊に瀕している。

中国は最下位成績者は1回目は反省を述べさせ、2回目はクビにする。韓国は下位5%に退職勧告を出す。賃金の二極化といえば聞こえがいいが大半の勤労者の賃金低下はグロバール経済のなかではいまや常態になった。

都心部を主体とした高層分譲マンションであるが、ここにきて息切れ感がでてきた。在庫も積み上がってきている。「今年は15,000戸～20,000戸のマンション在庫が膨らむ(不動産経済研究所)」という予測もあり、デベロッパーは分譲マンションに慎重になってきた。

反面、賃貸に対する居住者の意識変化や、不動産購買力の低下が追い風となり、不動産各社が賃貸物件に事業をシフトする環境が醸成されており、大手、中堅不動産各社の賃貸マンションを中心とする動産投資ファンドへの売却を前提とした賃貸マンション開発拡大の動向が進んでいる。

当該ファンド等から、これら賃貸住宅のAM(アセットマネジメント)・PM(プロパティマネジメント)業務を受注し、収益性・資産価値の向上に努め、フィービジネスの分野を拡大する。 不動産投資ファンドは投資家から資金を集め、投資法人やSPC(特定目的会社)などを通じて不動産に投資。賃貸料や売却益を投資家に分配する。不動産会社は一括売却することで開発資金負担を軽減し、不動産のキャピタルロスのリスクを回避し、管理など周辺収入の拡大を図れる。

想定利回りが年5～7%程度と高いため、低金利下で資金運用に悩む、いわゆる「富裕層」と言われる個人投資家は、ペイオフ解禁などで積極的な投資姿勢を強めている。これら個人富裕層の一部が不動産投資に積極的な背景には、長引く低金利政策により、行き場を失った余剰資金の存在がある。投資用不動産の評価手法として収益還元法が定着し、値上がり益でなく収益性を月々のキャッシュフローベースで判断するようになった不動産投資は、個人投資家にとって比較的安定した数少ない長期投資の対象となっている。

富裕層と呼ばれる個人投資家を中心とする投資資金の運用先として、賃貸マンションを中心とする不動産ファンドは、彼らのニーズに合致するものであり、不動産各社のこの部門への事業拡大の牽引役となっている。

さらに戸建住宅会社は、都心回帰によるマンション需要の高まりや、少子化、地価下落による買い替え層の買い控えで、戸建分野の先行きに危機感が強く、賃貸アパートなどの分野に急速に事業をシフトしてきている。

低金利や株式市場の低迷が続くなか資産運用手段として比較的高い利益が見込まれるとして、アパート経営の代行などと組み合わせて土地保有者を中心に売り込んでいる。

大和ハウス工業は土地所有者から土地を借り受けアパート賃貸による運用収入を所有者に還元するサービスを強化する。賃貸管理子会社の大和リビングが地主から一定期間土地を借り上げてアパートを経営する。建設資金が不足していたり経営リスクを避けたい土地所有者向けを想定している。積水ハウスは土地は持たないがアパート経営したい人に土地情報を提供。所有者からの土地の借り上げを斡旋する。建設後は関連の積和不動産グループが実勢価格の9割前後で一括借り上げし、一定の賃料を払うシステムも提案する。

大手不動産、ハウスメーカーなどが土地保有者のアパート経営に伴う資金やリスクを回避する仕組みを作り、賃貸分野に参入してきたため、商品開発力や、設備などで劣る既存のアパート、賃貸マンションのなかには、立地にもよるが賃料を下げても空室の増加が止まらない物件も見られる。また新築物件も鉄道駅への接近性などが悪いければ入居がない。

都心部の投資用ワンルームマンションも供給が拡大しており需給ギャップが悪化してきている。都心マンション分譲や、オフィスビルの例を見ても供給が過剰となり、在庫が積みあがりだしても業者は供給を止めない。生き残りがかかつているためストップできないからだ。したがって市況は月を追うごとに悪くなる。

さらに賃借人の所得低下が進行し、少子化などの影響で税負担や保険料などが高負担になってくるため、賃借人の家賃負担能力は一般に劣化しており、物件を選別する目はさらに厳しい。賃料体系の大きな見直しが迫られ、物件の淘汰と賃料、敷金などの低下が加速する時代が到来したと言える。

土地再評価法は、「固定資産についてはその取得価額」という商法上の資産評価の原則にかかわらず、法人の事業用土地について再評価を行い、再評価差額金をもって株式消却をすることを可能とする。土地の再評価及び株式消却の期限が02年3月31日まで延長された。駆け込みで再評価法を利用する企業が増加すると見込まれている。

減損会計は、含み損だけをあぶりだすが、土地再評価法では含み益のある土地を保有する企業では、簿価が切り上げられるため、自己資本の充実が可能となる。土地再評価法を適用する場合の時価には用途別に公示価格、都道府県地価調査基準地価格、路線価、固定資産税評価額などがあり、再評価を利用する企業はこれらの価格を自由に選択できる。

公示価格を10とすると路線価8、固定資産評価額7という価格水準に通常はなるためどの価格を基準にするかで損益の額は変動する。また土地再評価法を利用して含み益と含み損を相殺しても、今後さらに固定資産の評価額が下落するとその分を改めて処理しなければならなくなる可能性がある。

減損会計とは簡単な例でいうと10億円で買った土地がその後の地価下落で売れずに利用もされず時価2億円になっている場合、減損会計では将来キャッシュフローを産み出せなくなった資産についてはゼロ評価、産み出すにしても取得価格より低ければその低い時価で減損し、損失発生が確実になつた時点で保守主義の観点から損失処理をせまる。

減損会計は米国規準や国際会計基準(IAS)ですでに導入され日本も国内の会計基準に基いた財務諸表の国際信用力を回復するためその導入が国際的に要請されているのだが、減損会計は、帳簿価額の「切上げ」は認めず、「切下げ」だけを求める制度であり、全体では含み益のある企業であっても、自己資本の減少、赤字決算を招く恐れがあるなど、企業の財務諸表へ大きな影響を及ぼす可能性が高いなどその影響の大きさを懸念して先送りされてきた。

導入をめぐり地価下落による影響を緩和するため「激変緩和措置」や先送りの政治的動きもあるが、減損会計が導入されるとバブル期に不動産を大量に抱え込んだ不動産、ゼネコン、商社、流通業界はもとよりに半導体メーカーなどでは多額の資金を投じて建設した最新鋭の工場設備の稼働率が市況の低迷などで悪化しているため時価で評価し直せば、巨額の損失が発生し過剰設備の実態が明らかになる可能性がある。他業界でもバブル期に土地を購入し本社ビルを保有した企業に影響が出る。

企業が全体でどれくらいの損失処理を迫られるかは不明だが、日本経済新聞によると、上場企業(新興市場上場企業と銀行証券保険を除く2,078社)の「土地」勘定だけでも50兆円を超えることを考えると、影響は小さくない。

不動産の時価は、欧米では原則として収益還元の考え方が適用されており、日本でも将来キャッシュフローなどに基く収益還元法になるのではなかろうか、土地再評価法と同様に、固定資産税の評価額や公示価格や路線価などを基準として利用する方法も検討されている。

減損会計導入に対応するには遊休地の有効利用で最大限キャッシュフローをあげる。不可能な場合は売却にならざるを得ない。土地再評価法を利用し含み益のある資産、含み損のある資産を組み合わせて証券化して、両者ともオフバランスして含み損を処理する。

いずれにしても減損会計の導入は、不良資産の売却など供給圧力を増加し、企業は、地価が下がりつづけるためリスクの高い不動産所有を志向せず不動産をオフバランスし賃貸で利用するということになるだろう。企業の不動産所有のインセンティブはますます弱まり地価下落は加速する。