プラウドフラット浅草/事故

竣 工 2020年8月
最寄駅 浅草駅徒歩9分
総戸数 72戸

住 所 東京都台東区浅草6-18-9
概 要 地上9階 RC造
駐車場 有(平置式)月額44,000円
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■物件名フリガナ
プラウドフラットアサクサ
PROUD FLAT 浅草

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ花川戸二丁目店まで約280m
セブンイレブン浅草馬道店店まで約130m
ローソン浅草4丁目店店まで約210m
コンビニエンスサカイヤ店まで約250m
マツモトキヨシ浅草二天門前店店まで約330m
浅草寺病院店まで約370m
浅草警察署まで約540m
浅草病院店まで約400m
浅草寺店まで約550m
まいばすけっと千束4丁目店店まで約960m
肉のハナマサ根岸店店まで約1940m
まいばすけっと雷門2丁目店店まで約1370m
オリンピック三ノ輪店店まで約1990m
ロイヤルホームセンター南千住店店まで約2120m

物件名 プラウドフラット浅草
所在地 東京都台東区浅草6-18-9
最寄駅 東武伊勢崎線「浅草駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 72戸 築年月 2020年8月

■駐車場   有(平置式)月額44,000円
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
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■間取り
□1R~2LDK(25.11㎡~50.22㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

日本の失われた10年は日本の生産性上昇率の低下が大きな要因(地価下落による資産デフレも本書のなかでふれている)で「リストラの遅れ」「ITの立ち遅れ」「非製造業の構造問題」「構造改革の遅れ」を挙げている。いずれも賃金問題に無縁ではない。日本の生産性のネックは労働市場の硬直性にあり、IT投資をやって人が不要になっても簡単にクビにできない。

グリーンスパン連銀議長は「アメリカが日、欧よりIT化に成功したのはアメリカ企業が自由に労働者を雇用、解雇できるからだ」と言っているそうだ。

本書は小泉政権の「構造改革」を支持し、強力に進めることを強調する。「構造改革」とは経済自由主義と呼ばれ、市場メカニズムにまかせたほうが経済はうまく行くというサッチャリズム、・レーガノミックスを踏襲した考えで「競争、自助努力、利潤」こそが繁栄の推進力とする。

以上の立場は、新保守主義の小泉、レーガノミックスで経済効果を発揮したサプライサイドの経済学者竹中ラインとほぼ同軸である。森永卓郎著「日本経済最悪の選択」で構造改革は極一部の金持ちと多数の貧乏人を拡大生産する最悪の選択と主張する。労働者の権利の縮小は、驚くべきスピードで進んでいる。小泉総理は官の改革は進めないが、リストラと強者の論理による賃下げは熱心に進め日本はアングロサクソン型社会に急速に変化していると指摘する。いま定昇や終身雇用など日本型賃金制度は事実上崩壊に瀕している。

中国は最下位成績者は1回目は反省を述べさせ、2回目はクビにする。韓国は下位5%に退職勧告を出す。賃金の二極化といえば聞こえがいいが大半の勤労者の賃金低下はグロバール経済のなかではいまや常態になった。

都心部を主体とした高層分譲マンションであるが、ここにきて息切れ感がでてきた。在庫も積み上がってきている。「今年は15,000戸~20,000戸のマンション在庫が膨らむ(不動産経済研究所)」という予測もあり、デベロッパーは分譲マンションに慎重になってきた。

反面、賃貸に対する居住者の意識変化や、不動産購買力の低下が追い風となり、不動産各社が賃貸物件に事業をシフトする環境が醸成されており、大手、中堅不動産各社の賃貸マンションを中心とする動産投資ファンドへの売却を前提とした賃貸マンション開発拡大の動向が進んでいる。

当該ファンド等から、これら賃貸住宅のAM(アセットマネジメント)・PM(プロパティマネジメント)業務を受注し、収益性・資産価値の向上に努め、フィービジネスの分野を拡大する。 不動産投資ファンドは投資家から資金を集め、投資法人やSPC(特定目的会社)などを通じて不動産に投資。賃貸料や売却益を投資家に分配する。不動産会社は一括売却することで開発資金負担を軽減し、不動産のキャピタルロスのリスクを回避し、管理など周辺収入の拡大を図れる。

想定利回りが年5~7%程度と高いため、低金利下で資金運用に悩む、いわゆる「富裕層」と言われる個人投資家は、ペイオフ解禁などで積極的な投資姿勢を強めている。これら個人富裕層の一部が不動産投資に積極的な背景には、長引く低金利政策により、行き場を失った余剰資金の存在がある。投資用不動産の評価手法として収益還元法が定着し、値上がり益でなく収益性を月々のキャッシュフローベースで判断するようになった不動産投資は、個人投資家にとって比較的安定した数少ない長期投資の対象となっている。

富裕層と呼ばれる個人投資家を中心とする投資資金の運用先として、賃貸マンションを中心とする不動産ファンドは、彼らのニーズに合致するものであり、不動産各社のこの部門への事業拡大の牽引役となっている。

さらに戸建住宅会社は、都心回帰によるマンション需要の高まりや、少子化、地価下落による買い替え層の買い控えで、戸建分野の先行きに危機感が強く、賃貸アパートなどの分野に急速に事業をシフトしてきている。

低金利や株式市場の低迷が続くなか資産運用手段として比較的高い利益が見込まれるとして、アパート経営の代行などと組み合わせて土地保有者を中心に売り込んでいる。

大和ハウス工業は土地所有者から土地を借り受けアパート賃貸による運用収入を所有者に還元するサービスを強化する。賃貸管理子会社の大和リビングが地主から一定期間土地を借り上げてアパートを経営する。建設資金が不足していたり経営リスクを避けたい土地所有者向けを想定している。積水ハウスは土地は持たないがアパート経営したい人に土地情報を提供。所有者からの土地の借り上げを斡旋する。建設後は関連の積和不動産グループが実勢価格の9割前後で一括借り上げし、一定の賃料を払うシステムも提案する。

大手不動産、ハウスメーカーなどが土地保有者のアパート経営に伴う資金やリスクを回避する仕組みを作り、賃貸分野に参入してきたため、商品開発力や、設備などで劣る既存のアパート、賃貸マンションのなかには、立地にもよるが賃料を下げても空室の増加が止まらない物件も見られる。また新築物件も鉄道駅への接近性などが悪いければ入居がない。

都心部の投資用ワンルームマンションも供給が拡大しており需給ギャップが悪化してきている。都心マンション分譲や、オフィスビルの例を見ても供給が過剰となり、在庫が積みあがりだしても業者は供給を止めない。生き残りがかかつているためストップできないからだ。したがって市況は月を追うごとに悪くなる。

さらに賃借人の所得低下が進行し、少子化などの影響で税負担や保険料などが高負担になってくるため、賃借人の家賃負担能力は一般に劣化しており、物件を選別する目はさらに厳しい。賃料体系の大きな見直しが迫られ、物件の淘汰と賃料、敷金などの低下が加速する時代が到来したと言える。

土地再評価法は、「固定資産についてはその取得価額」という商法上の資産評価の原則にかかわらず、法人の事業用土地について再評価を行い、再評価差額金をもって株式消却をすることを可能とする。土地の再評価及び株式消却の期限が02年3月31日まで延長された。駆け込みで再評価法を利用する企業が増加すると見込まれている。

減損会計は、含み損だけをあぶりだすが、土地再評価法では含み益のある土地を保有する企業では、簿価が切り上げられるため、自己資本の充実が可能となる。土地再評価法を適用する場合の時価には用途別に公示価格、都道府県地価調査基準地価格、路線価、固定資産税評価額などがあり、再評価を利用する企業はこれらの価格を自由に選択できる。

公示価格を10とすると路線価8、固定資産評価額7という価格水準に通常はなるためどの価格を基準にするかで損益の額は変動する。また土地再評価法を利用して含み益と含み損を相殺しても、今後さらに固定資産の評価額が下落するとその分を改めて処理しなければならなくなる可能性がある。

減損会計とは簡単な例でいうと10億円で買った土地がその後の地価下落で売れずに利用もされず時価2億円になっている場合、減損会計では将来キャッシュフローを産み出せなくなった資産についてはゼロ評価、産み出すにしても取得価格より低ければその低い時価で減損し、損失発生が確実になつた時点で保守主義の観点から損失処理をせまる。

減損会計は米国規準や国際会計基準(IAS)ですでに導入され日本も国内の会計基準に基いた財務諸表の国際信用力を回復するためその導入が国際的に要請されているのだが、減損会計は、帳簿価額の「切上げ」は認めず、「切下げ」だけを求める制度であり、全体では含み益のある企業であっても、自己資本の減少、赤字決算を招く恐れがあるなど、企業の財務諸表へ大きな影響を及ぼす可能性が高いなどその影響の大きさを懸念して先送りされてきた。

導入をめぐり地価下落による影響を緩和するため「激変緩和措置」や先送りの政治的動きもあるが、減損会計が導入されるとバブル期に不動産を大量に抱え込んだ不動産、ゼネコン、商社、流通業界はもとよりに半導体メーカーなどでは多額の資金を投じて建設した最新鋭の工場設備の稼働率が市況の低迷などで悪化しているため時価で評価し直せば、巨額の損失が発生し過剰設備の実態が明らかになる可能性がある。他業界でもバブル期に土地を購入し本社ビルを保有した企業に影響が出る。

企業が全体でどれくらいの損失処理を迫られるかは不明だが、日本経済新聞によると、上場企業(新興市場上場企業と銀行証券保険を除く2,078社)の「土地」勘定だけでも50兆円を超えることを考えると、影響は小さくない。

不動産の時価は、欧米では原則として収益還元の考え方が適用されており、日本でも将来キャッシュフローなどに基く収益還元法になるのではなかろうか、土地再評価法と同様に、固定資産税の評価額や公示価格や路線価などを基準として利用する方法も検討されている。

減損会計導入に対応するには遊休地の有効利用で最大限キャッシュフローをあげる。不可能な場合は売却にならざるを得ない。土地再評価法を利用し含み益のある資産、含み損のある資産を組み合わせて証券化して、両者ともオフバランスして含み損を処理する。

いずれにしても減損会計の導入は、不良資産の売却など供給圧力を増加し、企業は、地価が下がりつづけるためリスクの高い不動産所有を志向せず不動産をオフバランスし賃貸で利用するということになるだろう。企業の不動産所有のインセンティブはますます弱まり地価下落は加速する。