グランシエル南青山/事故

竣 工 2019年8月
最寄駅 表参道駅徒歩11分
総戸数 45戸

住 所 東京都港区南青山6-9-5
概 要 地上10階 RC造
駐車場 有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
グランシエルミナミアオヤマ
Gran ciel 南青山

■近隣周辺施設情報
成城石井西麻布店まで約470m
セブンイレブン港区南青山7丁目店まで約190m
ファミリーマート南青山六丁目店まで約270m
スターバックスコーヒー南青山骨董通り店まで約380m
ドトールコーヒーショップ南青山5丁目店まで約470m
渋谷ヒカリエまで約1020m
表参道ヒルズまで約1420m
六本木ヒルズまで約1380m
ユニクロ東京ミッドタウン店まで約1800m
ガレリアまで約1740m
東京ミッドタウンまで約1830m

物件名 グランシエル南青山
所在地 東京都港区南青山6-9-5
最寄駅 東京メトロ銀座線「表参道駅」徒歩11分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 45戸 築年月 2019年8月

■駐車場   3台(平置式3台)
■バイク置場 5台/月額5,500円
■駐輪場   45台/1住戸1台
―――――――
■設 計   株式会社エーエーアンドサン一級建築事務所
■施 工   真柄建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK(37.36m²~42.42m²)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

百貨店、スーパー、コンビニエンスストアの09年度決算を集計。リーマン・ショックの直撃を受け、約7割の企業の売上高が前の年度を下回った。(中略) 今回集計した59社のうち09年度の売上高が前の年度を下回った企業は41社にのぼった。これまでは多少の景気変動があっても、大手小売りは旺盛な出店で売上高を維持してきた。今回は不況の谷が深かったとはいえ、日本の小売業界が右肩下がりの時代に入ったことを意味する(日経MJ)。

また飲食業も「09年度の店舗売上高上位100社の売上高合計は5兆2,662億円。前年度に比べてわずか0.3%増にとどまり、飲食業調査を開始した1974年度以降、最低となった。今回の回答企業303社の売上高合計のうち、上位100社が約8割を占めており、これまでは大手企業がけん引しながら市場を拡大してきた。しかし100社中57社が店舗売上高で前年実績を下回っている」(日経MJ)。

10年に入り業界全体を取り巻くマクロ経済環境はやや明るさが見えてきている。09年から本年と世界経済が回復、政策効果もあり日本経済は緩やかに回復。中国など新興国向け輸出の増加で企業の生産水準は08年秋のリーマン・ショック前の9割程度まで回復した。景気の回復傾向は家計へも徐々に波及している。

「厚生労働省が30日発表した3月の毎月勤労統計調査(速報、従業員5人以上)によると、従業員1人当たり平均の現金給与総額は全産業ベースで前年同月比0.8%増の27万5,637円となった。残業代などの所定外給与が11.7%増の1万8,204円と3ヶ月連続で増加し、現金給与総額は22ヶ月ぶりに増加に転じた」(日本経済新聞)。

同紙によると家計の持ち直し傾向により個人消費も3月は強い数字となった。「総務省が30日発表した3月の家計調査によると、2人以上の世帯の消費支出は物価変動を除いた実質で前年同月比4.4%増えた。年度末のエコポイント制度の一部見直しを前に駆け込み需要が生じ、薄型テレビなどの売り上げが大きく伸びた。実感に近い名目消費も3.0%増となった。」

個人消費の持ち直しは政策効果の寄与度が高い。エコポイント制度の対象になる薄型テレビの基準が変更されたことによる駆け込み需要が3月の実質消費支出を前年同月比4.4%の高い伸びに押し上げたといえる。政策効果に加え、雇用不安も緩やかだが改善しており、家計の消費マインドを支えている。

短期的には谷が深かった対前年で見て明るさが見えてきた個人消費だが、中長期的には人口減少に加え、中間所得層の激減や賃金上昇カーブの変化など個人消費を抑制する構造的要因を抱えている。

「総務省の家計調査をもとに試算したところ、00年から09年までに年収650万円以上の世帯(家計調査ベースの全世帯の半分)が減っていることがわかった。05年以降は800万~900万円の世帯の減少が目立つ。中流層の受難は、個人消費の伸び悩みと無関係ではない」(日本経済新聞)。

また厚生労働省の賃金構造基本統計調査をもとにした「賃金カーブ」は年齢を重ねても収入が伸びにくくなっている。このような賃金構造の変化が日本経済に様々な影響を与え、右肩上がりの収入増に自信を持てない若年層は、ローンを活用した車や住宅の購入を控え、老後の生活に不安を抱える中高年も消費の節約志向が強い。近年の中間所得層の消失が比較的高額商品を主力とする百貨店業界の低迷の主因の一つになっている。

デフレの象徴である消費者物価の下落が依然として続くなか、小売り業界等の中長期の厳しい環境を背景に各社の店舗戦略も生き残りをかけ変化が出てきている。

2郊外を主戦場に低価格帯商品で勝負、怒涛の多店舗展開を果たしてきたヤマダ電機、ユニクロ、しまむらなど専門店チェーンがここにきて都心エリアへの出店にシフトしている。郊外から都心重視への出店戦略転換の背景には、郊外部がオーバーストア気味で出店余地が乏しくなったことに加え、都心部の地価・賃料下落で価格や賃料の交渉力が強い大手チェーンストアが商圏ボリュームが巨大で見込客が多い都心部へ出店するメリットが大きくなったことがある。近年の居住者の都心回帰も背後地人口増加で追い風になっている。

以下で各社の動向を見ると、

家電量販最大手のヤマダ電機は09年10月30日、東京・池袋の三越跡地に約7,000坪の売り場面積を誇る日本総本店「LABI1日本総本店池袋」を出店。さらに本年4月16日に東京・新宿のJR新宿駅東口に「LABI新宿東口館」を開業した。新宿駅東口は都心立地型のヨドバシカメラが本店を構え、ビックカメラも徒歩数分の位置に陣するなど激戦区になっている。さらにヤマダ電機はヨドバシカメラが本店を構える新宿西口への出店も計画している。

郊外専門だったしまむらも今2月期に計画する45の出店のうち3~4割が都市部。都心エリア展開を睨みトレンディ路線へファッションセンスを向上させており、07年都心初の高田馬場店を開業。09年12月に三軒茶屋店を開業するなど都心攻勢を強めている。

ユニクロも都心出店を加速している。百貨店内をターゲットにしており、10年は大丸須磨店に続き高島屋新宿店、そごう川口店、そごう千葉店、丸井柏店と都心構成を強める。百貨店以外でも来秋東京・銀座に2つ目の大型店を開く。売り場面積1,650平方メートル超。ユニクロは都心で大型店開発を加速しており、05年に銀座、09年に新宿、今年3月には渋谷に大型店を開業した。今後も駅構内などの小型店も加え、都心を海外とならぶ出店戦略の要としている。

全国で205店舗と多店舗展開を進める家具&インテリアショップのニトリもこれまでの地方、郊外出店から関東、関西での都心出店を事業拡大の柱に据えている。

大手紳士服も未開拓エリアである大都市中心部への出店を加速させている。これまでのショッピングスタイルは、安価なスーツや日常的に着るカジュアルウェアなどを住まいの近くの郊外店で買い、高級品・贅沢品は都心で買うのが一般的だった。しかし、近年は日常で着る衣料も都心で、平日に、働く場所の近くで買う傾向が定着しつつある。このような新たなニーズに対応し顧客層を拡大する狙いがあり、郊外衣料店にとって都心エリアは残された未開拓分野でもある。

はるやま商事は09年10月8日、東京・新宿「紳士服はるやま」新宿南口店をオープン。同社は、今後5年間で首都圏店舗を100店体制に倍増する計画である。

業界2位のAOKIも09年5月オープンの銀座店に続き、09年10月に秋葉原店がオープンする。同社は今後7年間で東京都心に現在の10倍の60店を展開する予定。

青山商事も、東京上野に、アウトレット店を開業するなど都心出店を進めている。千葉県に設けた新物流センターが来年から本格稼働すると店内倉庫がほぼ不要になるので都心型の小規模店舗を多店舗展開しやすくなるはずだ。

小売り各社は、SPCを活用して不動産を外部に売却して、売却益を実現し、貸借対照表から分離してオフバランス化して低金利で資金調達を行う資産流動化を行っていた。資金調達の多様化とオフバランスで資産を圧縮することでROAを改善できるなどのメリットがあった。

しかし、ここにきて小売り各社が流動化の動きを見直している。その背景は会計基準の国際化の影響だ。つまり短期の賃貸借契約など「オペレーティングリース」の扱いになる。日本基準は支払リース料を費用計上だけで済むが、国際会計基準(IFRS)では貸借対照表に資産・負債計上する案が議論されている。これが実現すると、オペレーティングリースの形態をとっている流動化案件は資産のオフバランス化が難しくなる。

また出店規制の強化や消費低迷で新規出店で店舗数を拡大するより既存店の見直し補強を重視する傾向が強まっている。「流動化で新規出店のための資金を調達するよりも、店舗不動産を保有して柔軟に改装したいという意向が強まっている。不動産市場の低迷で投資家の求める期待利回りも上昇しており、「流動化後の賃料負担が重い」(イオンモール幹部)という事情もある」(日本経済新聞)。

例えば、パルコは11日、日本リテールファンド投資法人から浦和パルコ(さいたま市)が入居する土地・建物(信託受益権)を261億円で取得した。借入金で賄うが、賃料負担がなくなるメリットも大きいとみられる。「浦和パルコは建物の地下1階から地上7階に入居。建物と土地はさいたま市など複数の関係者が共同で所有。再開発案件のため減価償却費も大きく、関係者間の調整が難航する可能性があった。自社保有に切り替えることで「機動的に改装できるようになる」(経営企画室)という」(日本経済新聞)。

ドン・キホーテは資産流動化スキームを活用して資産の効率化と財務体質の強化により、店舗網の積極的な拡充を図ってきたが、2月、流動化していた新宿東口本店(東京・新宿)を45億円で買い戻した。「同店を流動化したのは00年。不動産をSPCに譲渡後、リースバックしていたが、10年の定期借家契約が切れ、SPCの資金借り換えを検討する時期になっていた。だが金融機関の不動産融資への姿勢が慎重になっており、同店を裏付けにしたSPCへの融資金利はかつての2%台から倍以上に上昇している。一方で買い取る際の価格には割安感も出てきた。「新宿東口本店は当社のシンボル的存在。10年前に比べると、当社の事業規模も大きくなり、キャッシュフローに余裕があると判断した」(高橋光夫専務)という」(日本経済新聞)。

過去に流動化した物件を買い戻すのは本業が順調な資金力がある企業に限られる。「07年にスーパーなど31物件を流動化したダイエーは、賃料が重荷となっているが、買い戻しは考えていないという。同社は売り上げ不振により10年2月期に初の連結営業赤字に転落した。流動化を見直し不動産を買い戻すには、本業の稼ぐ力が改めて問われる」(日本経済新聞)。

飲食業界も不況の直撃で低迷している。例えば日本フードサービス協会の3月の外食売上高(全店ベース)は、前年より休日が1日少なかったことや、悪天候に影響があるものの前年同月比1.6%減で2ヶ月連続の前年割れになっている。

ただ回転ずしは低価格で家族客をつかみ好調なのが目を引く。日経MJ第36回日本の飲食業調査で最大手のカッパ・クリエイトの09年年度店舗売上高は対前年比で11.1%増、2位のあきんどスシローが16.6%増となった。しかし名店舗売上高が伸びたのは「回転ずし」など3業態にとどまり、9業態は減少している。

飲食業界の低迷と相まって閉鎖店舗も増加している。閉鎖飲食店舗はこれまでテナント側は原状回復をして引き渡すのが通例だったが、近年になって内装や厨房、備品など現状のまま「居抜き」で次の出店テナントへ引き渡すケースが増加している。居抜き売買は譲渡側、譲受側の双方にメリットが認められる。譲渡側である退店テナントからみると、原状回復をして賃貸人にスケルトン状態で返すには、坪単価50,000円~と言われる費用がかかり、解約日までの空家賃や保証金の償却も負担しなければならない。一方、譲受人側である出店テナントから見れば、スケルトン物件への出店は、内外装や厨房などの設備、備品等を全て揃えなければならず、一般に坪あたり45~80万円ほどの費用を要すると言われている。

小家族化、人口の都心回帰などの逆風下、大手ファミレスが郊外ロードサイド店舗を相次いで閉鎖する「ファミレス冬の時代」が到来しているが、このタイミングを商機と捉え、看板を替え低コストで外食チェーンの郊外店の退店跡に居抜きで入ることに特化して急成長している企業がある。

「ステーキハンバーグ&サラダバーけん」を運営するエムグラントフードサービスは、09年度の売上高は47億円と前の年度比2.5倍で急成長しているが、「ロードサイドのハイエナ」と呼ばれる閉鎖ファミレスへの居抜き出店が成長の原動力だ。「同社の居抜き店は看板以外に手を加えない。内装はほとんどそのまま。厨房設備が整っていれば、新たな投資はサラダバーなどのじゅう器やステーキ用のグリルのみ。焼肉店の跡地に出店する場合は、テーブルがロースター(あみ焼き器)付きでも、その上に板を張ってそのまま使う。初期投資は1,000万円かけないことも多い」(日経MJ)。

何故、大手ファミレスでも閉鎖した店舗でやっていけるのかというと、際立つその低コスト体制にある。店舗の立地調査は大手チェーンが出店時に行っているから省略し、1店あたりの損益分岐点も月商600万円と大手ファミレスに比べ200万円は低い。その理由は賃料の安さに加え、店の業態そのものにある。「メニューの基本はサラダ、ドリンク、カレー、デザートの食べ・飲み放題付きのステーキまたはハンバーグのセット。仕込み時間を除けば厨房でする作業は肉の焼き上げのみですむ。ホールの従業員も肉料理を出すだけで、サラダやドリンク、カレーなどはセルフサービス。多種多様なメニューをそろえ、調理に追われるファミレスと対照的に店舗の従業員は少人数で済む。さらに「ぐるなび」を除けば販促費もかけない。こうしたローコスト運営が大手チェーンがあきらめた場所でも商売を成り立たせる秘訣だ」(日経MJ)。

飲食店は業態としてライフサイクルが短く、出店から3年以内に撤退となるケースも多いため、比較的使用可能な設備が多く存在するため、居抜き出店は今後も一定量で続くと見られる。

足元を見ると先に書いたように国内景気の回復が遅行性がある家計の雇用・所得を緩やかながら改善させ、その結果、個人消費に徐々に波及しており、すでに宝飾品など一部高額品の売れ行きが持ち直しているといわれている。しかしテナント側の固定費削減意欲が依然として強く新規出店は賃料設定にシビアだ。むしろこれまでの店舗網拡大路線から転換し、既存店を補強・改装重視を志向する動きが高まっているが、テナントサイドからの賃料見直し意向が強い。

このような理由から全国的に見て賃料、稼働率の下落が続いており、テナントの出店時の負担である保証金の預託月数も現今の資金調達環境の厳しさから下落し、一部にはフリーレント制の採用も見られる。

店舗市場も短期的には一部エリアで底入れ観が漂っているが、長期的スパンでは先に挙げた個人消費を抑制する構造的要因に加え、多店舗展開のツケで慢性的オーバーストアという重しもあり、店舗市場の本格的な浮揚は厳しい。そのようななか生き残りをかけ商業店舗テナントサイドは先に書いたような様々な店舗戦略を試行している。

郊外ロードサイドを主戦場にしてきた大手衣料等の未開拓エリアでもある都心出店へシフトだが、背景には都心部の近年の賃料下落がある。しかし都心部の店舗市場が回復し、中短期で賃料上昇局面を迎えた時は低価額商品を主力としてきたこれらの業態の賃料耐性に課題が出るだろう。

閉鎖店舗への居抜き出店は、オーナー、テナントの両者にメリットがあるので、市場の透明性や整備が進むと居抜き出店がさらに拡大する可能性がある。

ガリシア森下エストゥディオ4/事故

竣 工 2020年8月
最寄駅 森下駅徒歩4分
総戸数 24戸

住 所 東京都江東区新大橋1-2-3
概 要 地上10階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ガリシアモリシタエストゥディオ4

■近隣周辺施設情報
ローソン新大橋一丁目店まで約240m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約350m
セブンイレブン江東新大橋3丁目店まで約230m
ヤマザキショップ上総屋まで約350m
浜町公園まで約590m
森下町郵便局まで約430m
アコレ江東常盤店まで約640m
くすりの福太郎森下駅前店まで約480m
まいばすけっと水天宮店まで約860m

物件名 ガリシア森下エストゥディオ4
所在地 東京都江東区新大橋1-2-3
最寄駅 都営新宿線「森下駅」徒歩4分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2020年8月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   ―
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  各部屋毎に異なる
―――――――
■間取り
□1K(26.16㎡~26.46㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

大家族、3世代親子同居、いつしか核家族化で失われていったこの生活スタイルの良さが最近、見直されてきた。住宅メーカーもほどよい距離感を保てる分離型住宅の販売に力を入れはじめた。03年1月から「相続時精算課税制度」が新設されて3,500万円まで非課税となったことも住宅ブームを後押ししている。

住宅メーカー各社の基本コンセプトは、価値観の相違や、ジェネレーションギャップなどいろいろと問題が多い一つ屋根の下の住宅よりも、お互いの生活に立ち入らないですむ「隣居」という発想である。親世帯、子世帯が互いに戸建て感覚で、生活機能を完全に分離し、並住するという感覚である。

同居ではなかなか円滑な関係を保ち続けるのは難しいが、隣居であれば、子育てに親世代の貴重な知恵を借りることもできるし、疲れない程度で孫と遊ぶこともできようというものだ。

住宅メーカーは、プライバシーの観点から間取りや遮音性の高い壁の素材を工夫し、世帯分離とほどよいのコミュニケーションの維持を同時に実現できる設計や、資産価値の長期維持の観点から将来のコンバージョン(用途転換)も視野にいれてきている。区分登記した場合の節税効果も期待できるため、最大の持ち家予備軍と位置付けている団塊・団塊ジュニア層をターゲットにしている。

2軒が隣り合って住むスタイル。玄関が別々で2棟の家が合体したような建て方で、プライバシーは理想的に保てる。この住戸スタイルは、世帯間の界壁を建築基準法所定の防火構造にすれば、区分所有建物として別々に独立登記することも可能。将来、一方を賃貸住宅に転用することも可能となる

各世帯を用途・構造的に独立した住戸として「区分所有登記」ができるケースが多い。区分所有登記ができれば、各戸に住宅融資を受けることが可能。また住宅ローン控除も2戸分が適用される。さらに住宅を分離して区分登記する場合は、各戸の面積が比較的小さい場合に適用される優遇措置を活用して、同居型の大規模な1戸を建てるより、不動産取得税や固定資産税が軽減される。

ローンも区分登記され、家の中で各世帯に自由に出入りができなければ、住宅金融公庫から分の融資を受けられる場合がある。ただし、登記と公庫の審査は見方が異なり、出入りが可能でも、鍵のかかる扉などで区分されていれば構造上の独立性があるものとして登記上は2戸とみなすが、公庫は耐火壁などで遮断されていなければ2戸と認定しない。居室数やバリアフリー化などの条件を満たせば、450万円の割り増し融資を受ける方法もある。

パナホームは分離同居型住宅「ソルビオス コア」を発売した。完全に分離し、玄関を通じて以外、互いの家には入れない。分離することで生活習慣の違いで生じる音の問題などのトラブルを防止した。例えば、階層で住み分ける上下分離タイプについて、高遮音床を採用。トイレの壁に防音材を施した防音ドアにしたほか、トイレや台所の排水管を防音材で包んだ。

自然なコミュニケーションにも配慮した。「セパレートテラス」がそれだ。それぞれの居間からテラスを張り出し、互いの世帯からは行き来できないが、会話ができる工夫が凝らされている。

同社の得意とする重量鉄骨構造により、狭い敷地でも2軒分の家を建てられる。足場がなくても防水工事などができる独自の狭小地工法で、敷地境界の端までの建設も可能で、30~150平方メートルの都市近郊地域向けに売り込む。

ソルビオスコアは、長期間、資産価値を維持可能とする「コンバージョン(用途転換)」も視野に入れている。同社のサイトによるとコンバージョンの実現は同社の「重量鉄骨NSラーメン構造」で可能となるとしている。空間の活用効率が高く、生涯配慮を実現する「スケルトン&インフィル」方式に一番適した構造と言え、建物を構成する150mm角の重量鉄骨は十分な強度があるため、間仕切や耐力壁を必要とせずにフルオープンの広々とした大空間・大開口の設計が可能。将来的な間取りの変更はもちろん、家族構成やライフステージの変化に合せた用途転換や増改築(リフォーム)にも容易に対応できる。

旭化成ホームズは、2つの独立した世帯がほどよい距離を保ちながら共に住めるかという発想から「ヘーベルハウス こ・こ」を発売した。住宅はプライバシーを重視するあまり、分離がメインテーマとなってきたが、「ヘーベルハウス こ・こ」では、日本の大家族主義の長所を尊重しながら、親世帯・子世帯がお互いにとっていちばん快適な距離感を、自在に調節できる家をコンセプトに各世帯が独立しつつも交流できる「親子共生住宅」のしかけを盛り込んだ。親世帯と子世帯は各自、独立した台所、浴室、トイレ、居間を備える。互いの視線も交わらないよう工夫し、基本的な生活は別々に営む設計となっている。

正面では完全に独立した分棟スタイルだが、両世帯をつなぐ役割を果たすのは、双方のリビングルームが接する中庭だ。L字型の住宅2棟で中庭を囲むような設計で、中庭に出れば両世帯が交流できる。中庭に向けて大きな窓を設置。両世帯に自然の光と風をふんだんに取り込むとともに、ふたつの家族が中庭を中心にふれあいを深められるようにと考えられた設計だ。また、中庭はパーゴラによって室内に近い感覚の空間とすることで、屋内と戸外、親世帯と子世帯の連続性を高めている。また中庭を仕切れば、片棟を賃貸として活用できる。

住宅生産団体連合会の調べでは、02年度に東京、大阪、名古屋の3大都市圏と札幌、仙台などの地方都市圏で成約した戸建て注文住宅に占めるの割合は約18%だが、今後も増加する可能性は高い。

住宅はいままでのスクラップ&ビルドでなく、循環型社会に適応した長寿命化とコンバージョンの可能性という方向に向かうため、高齢化が進行する社会背景も加え、住宅は支持されると思われる。親世帯について言えば、本格的高齢化社会の到来に備え、動線を考慮したバリヤフリーの機能、さらには介護が可能な居室の設計などが求められる。また子世帯の子供の成長にあわせた内部空間のフレキシビリティの確保も重要となる。

最近の住宅着工好調の理由はシックハウス対策法。業界ではこんな見方が日増しに有力になっている。国土交通省は「住宅ローン減税をにらんだ駆け込み」と解説し、景気の回復も挙げ、説明にはシックハウスは出てこない。業界筋の見方は違う。7月からシックハウス対策の改正基準法が施工されその直前に「規制逃れの駆け込み着工が膨らんだ」というのだ。大阪で建築確認検査に携わる関係者は「設計事務所などが工務店に着工の前倒しを助言していたようだ」と証言する。6月までに着工してしまえば新基準の認定を受けていない建材でも使用制限はない。大手建材メーカー幹部も「使えなくなる内装材の在庫を抱えた工務店が着工を急いだ」と話す。工務店や建材販売店にも苦しい事情はある。建設コストの増加は「換気設備」だけで3.3平米当たり約1万円(近畿の工務店組織)。住宅大手はともかく、年間数等の仕事しかない中小工務店の経営に与える影響は深刻なのだ(日経産業新聞)。

シックハウスへの対応は多額の投資が可能な大手に有利であり、中小は確かに苦しい。大手は自社製品が放出するVOCの程度を検出できる高価な装置を自前で持てる。中小もVOC検出代行業者に試験をアウトソーシングすることで高コストを吸収するなどの工夫が求められる。

建築関連資材メーカー、住宅設備機器メーカによる低ホルムアルデヒド化は当然として、トルエンやキシレンなどのVOC(揮発性有機化合物)を発散しない製品作りは急速に進んでいる。、大手ハウスメーカー8社は、建築基準法改正に合わせ、建材を全面的に変えることで足並みをそろえている。各メーカーが切り変えを行っているのはホルムアルデヒドの発散量が最も低いとされる新JIS/JAS基準で最高等級の建材だ。平成7年頃から、戸建て住宅などではシックハウス症候群の苦情が入ってきていた。そのためハウスメーカーはその頃から徐々にノンアルデヒド仕様の質の高い建材への切り替えをはかつてきたらしい。

いま、各メーカーが取り組んでいるのは室内環境を改善する内装材や塗料、シート材や繊維などの製品づくりである。これらは素材そのものに」有害化合物を含まないだけでなく、資材として使用することによりホルムアルデヒドなどの有害物質を急速に吸収、分解し、空気を浄化、消臭するのでタバコやゴミ等の悪臭も除去できる。

日本古来の住宅様式は、家が呼吸し、人と共生する住まいであった。夏は冷房、冬は暖房という現代人が求める人工的な快適性でなく、家の素材や構造に人智が凝縮していた。いま、冷暖房を使わなくても快適に居住できる「パッシブエコロジー住宅」をハウスメーカーが開発している。

まず旭化成の「sorakara」は可動式パネル壁にして、1階に中庭を配し、襖や引き戸などの建具をはずせば大広間になり、夏は通風がよく涼しい日本の古来の民家のように変化する。年中快適な室温が維持できるための細かい設計は、日照、通風、周辺住宅の配置などを計測し、瞬時に開口部や家の形状角度を計算するシュミレーションシステムという先端技術が可能にする。

積水化学工業は太陽光を利用する床材「蓄熱床」を開発した。床暖房との違いは光熱費など設備や維持費がかからないことである

日経産業新聞によると大建工業の住宅部門子会社、ダイケンホームは二階建て住宅を持ち上げ、階下に居室や駐車場を付け加えて三階建てに増築するリフォーム技術を開発した。二階建てを三階建てにする場合、基礎と建物を切り離す費用や新しい居室を造る費用などが必要だが、新工法は三階建ての建物を新築する工事に比べて総コストが2分の1から3分の1に抑えられる。工期もほぼ半分に短縮できる。

新工法の「ダイケン・ムービング・システム(DMS)」は、一階部分の床を取り外して基礎と建物部分を分離、建物の四方に付けたジャッキで建物を3m程度持ち上げる。旧1階部分の床下に新たに基礎を作り、上部の構造を安定させたうえで、その下に居室や駐車場をつなぎ合わせる。DMSを利用して建物の向きを変えて日照を確保したり、水平方向に移動させたりすることも可能という。

建物を解体しないので、廃棄物もほとんど出ない。建物に一定以上の耐震性が確保されている1980年代以降に建てられた住宅が対象。新工法を使う場合は新たに建築確認の申請が必要。ただ、水平移動の場合は同一敷地内であれば建築確認は不要という。木造のほか、プレハブ住宅にも対応する。

積水ハウスは、自動車などによる建物の振動を低減する低コストの制震装置「マルチTMD(チューンド・マス・ダンパー)を開発し、都市部で多い、同社の販売する鉄骨系3階戸建て住宅に標準装備する。

交通振動は大型車などが通過通行する時に3階建住宅は構造的に振動を拾いやすい。3階建住宅の固有の振動周波数は3~5ヘルツ程度だが地盤や振動源となる自動車の周波数はほぼ一致するためだ。同社は東海ゴム工業と共同で、振動低減効果を向上させた制震装置「マルチTMD」を開発した。周波数の異なる複数のおもりを装着して幅広い揺れに対応する技術で、構造を簡素化し、価格も45~50万円と低コストを実現した。既存住宅や2階建てにも効果があるといわれている。

住宅大手各社は今春、都市型の商品を相次いで投入した。間口が狭く隣家が接近する狭小な敷地に住む層からの建て替え需要が主流である。都心回帰、でもマンションは嫌だという層は、都心の狭小地に省敷地型の3階建住宅を建てるケースが多い。これまでの狭小地住宅は、採光や使い勝手を犠牲にした暗いイメージの家が支配的だったが、最近の大手ハウスメーカーの同種の住宅はマイナーイメージを払拭して採光や機能性さらに視覚的な広さを感じさせる工夫が随所に行きわたり、隣家の接近や、庭が取れないハンディを中庭、屋上、バルコニーなどに一工夫を凝らして解決しており、注目される商品が数多く登場している。

三井ホームのツーバイフォー住宅「アバンコルテ」は建物中央部に中庭を配し、中庭の上部にはポリカーボネード製透明屋根(オプション)を取り付けることができる。ガラス扉を開放すればリビングとダイニング空間が連結するためリゾートホテルのような個性的空間を創出する。100平米の敷地から建てられ建築価格は3.3平米57万円台から

ミサワホームは、約70㎡の敷地に建てられる大型収納スペース「蔵」を備えた3階建など都市型商品を投入したが従来商品より価格を1~2割抑えたため売れ行きは好調。10月1日発売した「MACHIYA」は、リビングの大きな吹き抜けを設けて、家全体に「大空間」をつくり出す。1、2階を含めた視線のつながりで採光や視覚的な広さを感じさせるように設計されている。廊下、間仕切りを少なくし、収納部の扉や間仕切りは半透明素材を使うなど細かい部分まで視覚的な広さを追求している。さらにリビングと連続する外部のライトコートの吹き抜けを同社のサイトでは、「天井が空となるライトコートを備えた内外一体設計の吹き抜けが、アウト・ボイド(外側の吹き抜け)です」と謳っている。

大和ハウス工業は、5月、建物本体と外構部分との間にウッドデッキの屋外空間「アウトドアルーム」を備えたLS造住宅「I-wish SR」を発売した。隣地との境界に建つ外壁は1階部分を完全に覆う高さだが木調の板をはめ込んだルーパー仕上げで外部の視線を遮り採光や通気性を確保した。同社は今年1月に、狭小地の多い都内城東地区などでの建築を想定して開発した地域戦略商品「ソフィースリー千都」を売り出した。同社の都内で戸建て受注の半分は三階建てが占めることもあり、同商品投入後の都内での受注状況は「前年比で三割増」(営業本部)と好調だ(日経産業新聞)。

首都圏での市場開拓に注力するパナホームも、都市型住宅の販売状況は良い。間口5m、奥行10mの狭小地でも隣家と30cmのあきがあれば建築できる東京限定版の3階建て商品「ソルビオス ノア」は昨年4月の発売以来、好調に売れている。今年4月には「ノア」をベースにし3階建の分離同居型二世帯住宅「ソルビオス コア」を売り出した。COAとはColupling(連結)+Architecture(建築様式)の造語で、親子世帯を分離し、適度な距離を保った上で両方を連結する。二世帯それぞれが独立した自分の家を持ち、また将来の生活環境の変化に対応して一方を貸家にするなど用途転換可能で可変性が高い。

3階建でリビングダイニング、寝室はコンパクトにして敷地の奥に収めることで手前部分にスペースを確保し、自宅兼事務所などに活用できる「離れ」を設けた「ソルビオスライフ」も発売している。約50平米の狭小地に対応できる。50歳代後半の子育てを終えた団塊世代や30歳前後の若年世帯の生活スタイルを想定し、ターゲットにする。建築価格は69万円台から。

旭化成は、70㎡未満の敷地でも建築可能な鉄骨4階建住宅「へーベルハウス フレックス4」を10月20日発売した。家庭用エレベータを標準装備で価格は70万円台以上。さらに実際の住宅地内に狭小地対応のモデル棟「街かど展示場」を建てて地域密着型の営業の展開を目指す。

都心の狭小地住宅は一販に利便性の高い立地にあって、狭さを感じさせない快適な住空間を創出する工夫がなされており、狭小であることのマイナーイメージは払拭されつつある。住家は進化している。