コンフォリア秋葉原ノース/事故

竣 工 2020年7月
最寄駅 浅草橋駅徒歩8分
総戸数 55戸

住 所 東京都台東区台東1-1-13
概 要 地上14階 RC造
駐車場 ―
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■物件名フリガナ
コンフォリアアキハバラノース
COMFORIA 秋葉原 NORTH

■近隣周辺施設情報
どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約250m
台東区立御徒町台東中学校まで約100m
台東区立蔵前小学校まで約310m
三井記念病院まで約510m
和泉公園まで約360m
柳北公園まで約290m
ライフ神田和泉町店まで約100m
まいばすけっと神田佐久間町店まで約410m
まいばすけっと新御徒町駅南店まで約360m
ファミリーマート台東1丁目店まで約50m
セブンイレブン台東1丁目店まで約220m
ファミリーマート台東鳥越店まで約290m

物件名 コンフォリア秋葉原ノース
所在地 東京都台東区台東1-1-13
最寄駅 JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 55戸 築年月 2020年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(小型犬1匹または猫2匹迄・敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
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■間取り
□1K~1LDK(25.10㎡~51.90㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

近年、不動産取引を巡る私法や行政法規が年々複雑化しており、不動産関連法以外でも耐震強度偽装、土壌汚染、アスベスト等と相次ぐ時代変化の潮流が不動産取引にも影響し、色濃く反映されるため、建築・土木工学から環境問題等に亘る広範な知識を網羅しなければ瑕疵なく不動産取引を遂行するのは困難な状況になっている。

宅建業者に不動産の売買や貸借を委託する取引当事者は、一般に不動産取引の素人であるが、宅建業者は、不動産取引のプロであり、不動産取引に係る諸法規等を広範、横断的に理解している。宅建業者と依頼者等との間には不動産取引に関する知識や経験量からみて大きな情報格差があるのが通常であるため信義則上、依頼者等に対する業者の説明、注意義務は年々厳格に解される傾向にある。

宅建業者の行う媒介契約の法的性格は準委任と捉えるのが通説・判例の立場であり、民法656条、644条により善良なる管理者の注意義務をもってその委任事務を処理する義務(善管注意義務)を要求される。不動産取引のプロとされる宅建業者に求められる善管注意義務は、その専門性を考慮すると高度な注意義務となると解されている。

宅建業者の調査・説明義務について宅建業法をみると宅建業法35条1項各号に重要事項として説明すべき事項が列挙されている。また取引関係者に重大な不利益をもたらすものについては宅建業法47条1項1号に基づく説明義務がある。さらに宅建業法31条は宅建業者の業務処理について信義誠実義務を課している。

宅建業者の行う媒介行為が不適切で落ち度があると宅建業法に加え民事上の責任を問われ損害賠償を請求される。宅建業者の民事上の責任としては、善管注意義務違反による債務不履行責任および媒介契約をしていない取引の関係者についても宅建業者が注意義務に反して過失により損害を与えれば民法上の不法行為責任も問われる。

とはいえ宅建業者が不動産取引に精通したプロとしても不動産を取り巻くあらゆる分野、領域にわたって専門的な知識を要求するのは宅建業者に過大な負担を強いることになり不動産取引業界の現状から見ても非現実的で酷である。例えば建築の耐震構造等は建築士、不動産の価格や賃料は不動産鑑定士、土壌汚染等は専門の調査機関という具合にそれぞれ専門分野に専門家が存在するため宅建業者に求められる相応の注意や調査は、宅建業者の専門外の領域まで要求されるものではない。そのようなケースは、必要に応じて当該分野の専門家や専門調査機関の調査を取引当事者に勧めて媒介業務を進行するのがより適切な対応となる場合もある。

売主は、現状有姿のまま買主に売り渡し、買主は現状確認してこれを買い受けた。
本物件について、添付の「物件状況確認書」に記載された内容と異なる瑕疵があり、買主が引渡し後2ヶ月以内に発見し売主に通知した場合、売主は自己の責任と負担でその修復をしなけらばならない。ただし、本項に基づいて売主が責任を負う瑕疵は専有部分の瑕疵に限定され、かかる瑕疵が共用部分にあるとき、または共用部分の瑕疵が原因となっているときは売主は本項に基づく責任を負わない。
付帯設備確認書に瑕疵が「有」と記載された付帯設備については、現状有姿で買主に引き渡すものとし、売主は瑕疵担保責任を負わないものとする。
買主Aは、本物件に屋根外壁の老朽化、床鳴り、雨樋の不良、ウォシュレットの不良、給湯器の不良等の隠れた瑕疵があったとして売主Bに瑕疵担保責任および補修の必要性の不実告知等による債務不履行責任に基づく損害賠償を請求。媒介業者Xには告知義務および調査・説明義務違反等による損害賠償を求めて提訴した。1審地方裁判所はAの請求を棄却したため控訴した。

本件売買契約は、築19年の中古住宅の売買契約であり、そこで問題とされるべき瑕疵は、築19年の中古住宅が通常有すべき品質・性能を欠いていることをいうと解される。また本件売買契約書にも、本件売買契約が本件物件を現状有姿の状態で売り渡すものであり、本件契約書添付の物件状況確認書に記載された内容と異なる瑕疵があった場合にのみ、売主が修繕義務を負担する旨が記載されている。Aが主張する本件建物に関する不具合は、いずれも、物件状況確認書の記載内容と異なるものではない。
付帯設備について瑕疵担保責任を免除する特約は、原則として有効なものであり、売主Bが上記特約による免責を主張することが信義則上許されないと認められる特段の事情がある場合に限り、免責されないと解するのが相当である。
本件売買契約締結当時、本件建物の屋根や外壁について具体的修繕計画が存在したのであればともかく、それ以前の段階の補修についての管理組合での議論について、売主Bが買主Aに対して告知すべき義務を負っていたとは認められない。
仲介業者が調査告知義務を負う範囲は、原則として、取引物件に関する権利関係や法令上の制限等に止まり、取引物件の物的瑕疵については、売主からの聴取等通常の調査方法で知り得るものについてのみ調査告知義務を負うと解するのが相当である。買主A主張の不具合は、本件建物が築19年の中古住宅として通常有すべき品質・性能を欠くものと認めるに足りないことに照らせば、Xが、本件売買契約の仲介に際して、屋根及び外壁の瑕疵について調査し、Aにそれを告知すべき義務を負っていたものとは認められない。
宅建業法上、仲介業者が過去の修繕の経過について告知義務を負うのは当該建物の維持修繕の実施状況が記録されている場合である。本件建物について上記記録がされていたものと認めるに足りる証拠はない。また、本件売買契約締結当時、本件建物について具体的な時期及び金額等が明確にされた修繕計画が存在したと認めるに足りる証拠もない。Xが、本件建物の過去の修繕の経過及び今後の修繕予定について説明すべき義務を負っていたものとは認められない。
築後19年経過した本件建物について通常有すべき品質・性能を欠くと認められる瑕疵は存在しないとして売主の瑕疵担保責任を認めなかった。

建物の不等沈下は軟弱地盤に起因しており、基礎工事についての工法上の選択や施工が不相当と認められる。
本件各土地が軟弱地盤であるという瑕疵は隠れた瑕疵に該当する。各建物の補修費用は新築に匹敵するほど高額であるため本件売買の目的を達することができないので売買契約解除は有効である。
媒介業者は委託の本旨に従って善管注意義務をもって誠実に媒介事務を処理すべきであり、信義則上、買主が物件購入の意思決定を行う際に重要な意義を有する情報は説明告知する義務がある。
媒介業者X1、X2は契約締結前に売主から軟弱地盤であることの地盤調査報告書を受け取っており、認識していたため説明告知義務違反を理由とする不法行為責任に基づく損害賠償の責を負うべきである。
大阪高裁の事案では、媒介業者の責任は認められなかったが、本件は媒介業者の責任を認めた判例となっている。軟弱地盤の地耐力などの具体的な数値については専門の調査会社でなければ調査できないとしても、当該機関による調査報告書を媒介業者が事前に受け取り、軟弱地盤であることを認識しており、建物不等沈下など買主にとって深刻な被害をもたらすことを容易に予見できたにも関わらず買主に説明しなかったため、その責任を認定したもので、当該事案の経緯からみても媒介業者に説明告知義務違反の責任があることは明白といえるため妥当な判例である。また建物に起きた数々の不具合が軟弱地盤に起因しているのは明らかであるため、当該建物が新築後間がないことを併せて考慮すると当該土地に隠れた瑕疵があったと積極的に判示できる事案である。