プラウドフラット根津谷中/事故

竣 工 2020年8月
最寄駅 根津駅徒歩6分
総戸数 40戸

住 所 東京都台東区谷中1-1-26
概 要 地上8階 RC造
駐車場 有/月額44,000円
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
プラウドフラットネヅヤナカ
PROUD FLAT 根津谷中

■近隣周辺施設情報
アブアブ赤札堂根津店まで約430m
マルエツプチ池之端二丁目店まで約700m
セブンイレブン台東谷中6丁目店まで約170m
ウエルシア文京根津店まで約460m
デニーズ上野谷中店まで約160m
吉野家根津店まで約380m
谷中清水町公園まで約280m
台東桜木郵便局まで約320m
セブンイレブン文京千駄木店まで約830m

物件名 プラウドフラット根津谷中
所在地 東京都台東区谷中1-1-26
最寄駅 東京メトロ千代田線「根津駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 40戸 築年月 2020年8月

■駐車場   1台/月額44,000円
■バイク置場 2台
■駐輪場   38台
―――――――
■設 計   株式会社柳学アーキテクツ
■施 工   馬渕建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.21㎡~59.23㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

J-REITの株価は、マーケットで日々売買されており、例えば、不動産価格の増減要因がニュースなどで明らかになれば通常の株価と変わらない速度で投資口価格に反映される。

取引事例やレインズなどの成約価格は、通常、不動産取引においては当事者が値決めしてから契約・登記に至るまで時間の経過があり、さらにそれを収集し、事例等の価格形成要因事項を調べ判明するのに時間がかかるのでタイムラグが生じる。

地価公示・地価調査価格は相当数の取引事例等が鑑定士により集められて、鑑定評価されるわけで、価格時点が1月1日と7月1日の年2時期であるため、取引事例等の時点からこれらの公的価格の価格時点までの間にタイムラグが発生する。

それなら情報効率性が1番高いJ-REITの株価変動で実物不動産の価格トレンドをリアルタイムで説明できるかというと必ずしもそうでもない。J-REITの価格の高騰時は、不動産の収益価格を決定するファンダメンタルズを反映しないで、為替や国際間金利差による円キャリートレード指数等との相関が高かったし、リート価格の暴落時は、投資法人のスポンサーやリファイナンスリスクで価格が乱高下した側面があるからだ。

政府の相次ぐ支援策や官民ファンド創設、リート間の合併再編の促進でリートマーケットはポートフォリオのクオリティ・収益性をかなり反映するようになってはきているが…。

各価格データは、価格形成要因の価格織り込み速度である情報効率性に違いがあることを書いた。それでは本論に入り、中短期(オフィス賃貸市場の周期は5~6年といわれている)で将来のオフィス市況を予測するためのいくつかの先行経済指標について紹介する。

直接的にオフィスの需要スペースを決定するのはオフィスワーカーの動向である。オフィス需要予測をするときの要件式で見ると、

オフィス需要=オフィスワーカーの数×1人当たりのオフィス利用床面積

となる。オフィスワーカーの雇用と相関が高い経済指標は「完全失業率」と「有効求人倍率」である。

オフィス需要を決定する要因はオフィスワーカーの数といった物理的な切り口もあるが、企業の経済活動の循環から決定される側面がある。住信基礎研究所の調査レポート「オフィス賃貸市場と企業活動の関係」によると、

オフィスマーケットを収益価格の側面から見るとネットキャッシュフローとキャップレートの変動に分解できる。ネットキャッシュフローの変動要因としては、「企業活動を表す経済指標」の収益面での「経常利益」や「売上高」といった指標がテナント企業の賃料負担力を規定する指標として挙げられる。

ニッセイ基礎研究所レポート「J-REITの鑑定キャップレートはどこまで上昇するか」によると、キャップレートの変動に相関が高い指標に日銀短観における金融機関の不動産への貸出態度判断DIがあり、キャップレートの変動に2~3半期先行する。

株価がオフィス賃貸市場を含む全てのセクターで不動産価格の先行指標となることは知られている。日経平均株価は、輸出関連・ハイテクなど株価そのものが高い、値がさ株の変動が数値に与える影響が大きくなるが、東証株価指数(TOPIX)は、東証一部上場の全銘柄の時価総額を計算に使っているので、大手銀行株のような内需関連株の影響が大きい。このため、オフィス市況や商業用不動産の市況を予測するには日経平均よりTOPIXが相関が高いといわれている。

企業活動は生産→雇用・収益→設備投資の順で好不況時に循環し、この順序で先行するが、現時点で明らかになっている経済指標からオフィス市場の底入れ反転の時期を探って見よう。

生産面では在庫調整の一巡と中国経済の急回復による輸出の伸びに加え、前政権による景気刺激策の効果も相俟って鉱工業生産指数が今年の2月を底に7ヶ月連続で改善している。雇用面では9月の完全失業率が5.3%と前月に比べ、0.2ポイント改善したものの失業率の水準はなお過去最悪圏にあり、非製造業や中小企業で特に高い。9月の有効求人倍率(同)も0.43倍と前月から0.01ポイント改善した。

このように足元の統計では雇用情勢が一時的に改善したかに見えるが、今後、雇用悪化がさらに進むという観測が多い。特に卸売・小売業など内需型産業では個人消費の低迷から今後、さらに雇用が悪化する可能性が高い。国の助成金制度を使って一時休業している潜在失業者が9月時点で約211万人。今後の景気動向次第では、一気に失業者が顕在化する可能性がある。また企業は来年春の新卒採用を前年の8割程度まで絞り込む方向で、就職先のない大卒、高卒者があふれる懸念もある。このような国内の雇用情勢を総合的に考えると、来年末には失業者が6%強に達するという野村證券金融経済研究所の見方もあるほどだ。

テナントの賃料負担力と相関が高い企業の経常利益は日本経済新聞社が09年7~9月期決算を集約したところ、全産業の連結経常利益は前期比で2.3倍となり、2四半期連続で改善している。設備投資では9月の機械受注統計が前月比10.5%増の7,380億円と、2ヶ月連続で拡大しており、底入れの兆しが見えてきた。機械受注統計は6ヶ月ほど、設備投資に先行するため、10年半ば頃に設備投資が回復軌道に乗ってくるだろう。

以上の諸指標から底入れ時期を予測する。先行経済指標からオフィス市場を予測する有効性は、市場規模が大きい東京、大阪、名古屋、福岡で高いといわれている。市場規模が大きくない都市ではローカルなオフィスのサプライサイドの要因から受ける影響が大きいからだ。例えば、ニッセイ基礎研究所の予測では東京都心部大規模ビルのオフィス賃貸市場の底入れは11年頃としており、ほかでも10年後半から11年を予測する向きが多い。

現状で回復に懸念がある雇用面の指標は景気に通常、遅行し、実物不動産市況の回復が続くため、予測されている時期頃以降の底入れになるのではないだろうか。

投資家が買いたくなるオフィスビルとはどのような条件を備えたビルであろうか。近年になってオフィスビルをファンドやJ-REITが買うときは、エンジニアリングレポート(ER)を取って建物に内在するリスク要因をさまざまな側面から炙り出すのが国内でもすっかり定着した。建物の状況、PML値による地震リスク、遵法性、緊急を要する修繕コスト、周期的に行われる長期修繕コストなど、建物のバリューを決定するための専門家によるシビアな減点法の建物調査をクリアしなければ投資適格にならない。それでもERで把握できないような投資リスク要因もある。

投資家が投資を決定するのは、当該オフィスビルが、他の物件より高収益を上げ、その収益が安定的に継続すると判断したときだ。現時点で高収益を上げてなくても潜在的にその可能性があり、投資家の運用力で高い確率で高収益を具現化できると判断できるときも投資価値が高いビルになる。

これまで、わが国においてオフィスビルの必要条件は、オフィスワーカーが執務できるためのスペース提供という域を出ない時期もあったが、近年になって、企業のオフィスの見方や評価が変わった。つまりオフィスは、企業の付加価値を生産する場であって、快適にそこでオフィスワーカーが働くことで、ワーカーのモチベーションや創造力が高まり、企業成果の向上に寄与するというように認識が変わった。その結果、オフィス環境をあらためて見直し重要視する傾向が強まっている。

このような変化は、従来のオフィスビルの在りかたを変容し、執務スペースというオフィスビルの基本的な機能に加え、さまざまな快適性や創造性を付加する仕掛けをオフィス空間に装備していく方向になった。例えば、最近の大規模オフィスビルでは、託児所設置とか仮眠室やマッサージ室、専門家によるリフレクソロジーやストレス健康相談室などワーカーのライフスタイルからリラクゼーションまでサポートするものもある。

またITがオフィスビルを変えたことも見逃せない。ITの浸透により、例えば最近のフリーアドレスオフィスのようにワークスタイルが激変した。ITの導入でワーカー1人当りの必要面積が増加し、オフィスに置かれるコンピュータ機器やオフィス用品にフイットすべくオフィスレイアウトも変化する。さらにITから生み出される企業機密や重要情報を防御するセキュリティも重要になる。企業は、PCと情報ネットワークで、部外者等に知られたくない情報を生産し、間断なくやり取りしており、その膨大なデータが記憶装置にまとめられ蓄積されている。情報の盗用がデータの持ち出しで格段に容易になったため、これらを防御するセキュリティ機能が重層的に装備されることになった。

前置きはこれぐらいにして早速、本論に入ろう。投資価値が高いビルとは、高収益を上げ、それが安定的に継続できるビルということになるが、これを可能にするビルは、「近、新、大」といわれるように立地、建物のハードスペック、規模など、さまざまな条件が必要になる。具体的には東京都心5区に位置するAクラスと呼ばれるビルは、投資家から高い評価を得ているオフィスビルと考えてよいだろう。

外観的条件としては、20階建以上で、高付加価値となるエントランスホール、ファサード、アトリウムが装備され、ランドマーク性があればよりオフィスビルの競争力が高まる。平たく言うと「誰もがそこで働きたくなり、入居者であることにステータスを感じ、知名度が高いビル」ということになる。それでは上記の各スペックについて書いていく。

基準階の貸室面積が大きいほどビルのプレミアム価値は高まるのが最近の傾向だ。ビルの大型化傾向は、企業の拠点分散の集約化や、最近の大量採用などの背景もあるが、無柱空間によるプレミアム価値増が見逃せない。スーパーフレーム(大架構)を構築して奥行24mを超える無柱空間オフィスとすると天井から床面までの大スパンの開口部が可能となり、開放感溢れる快適なオフィスを実現できる。またレイアウトのフレキシビレティに富み、将来のオフィスのリニューアルや拡張に対しても柔軟に対応できる。床組み構造が架構の柔軟性も高めてビル内に吹き抜け空間を設けやすくなるなどビルの資産価値が飛躍的に高まっている。

ビルの1棟規模と賃料は高い相関が認められる。一般論としては、ビル規模が小型になるほど空室率は高くなる。また証券化してファンドに組み入れるとき中小規模ビルは、費用対効果、規模の利益、資産規模による流動性などからみて不利であるため大規模ほど投資価値が高くなる。

近年のオフィスビルは、ビルの入退場管理の進化が急速で目覚しい。守衛に預けていた鍵を備え付けの管理ボックスに入れ、磁気カードを読み込ませてボックスを開ける方式から、非接触ICカードや指静脈認証などを活用した入退館システムへと進化している。利用者単位、扉単位で開錠の可否を設定でき、履歴の記録・管理が可能になっている。また入退場時・入退室時の映像も併せて記録し、1つのICカードで2人がとも連れで入場することを防ぎ、問題発生時には入退場履歴とともに検索し、再確認することが可能となっている。社員と顧客が共同利用するゾーンにはICカード、社員だけが入室できるゾーンは生体認証、重要書類保管ゾーンは2者の認証を求めるといったセキュリティレベルごとの入退場管理を導入しているビルもある。

オフィスの空調は、これまでの建物全館を空調するセントラル方式からフロア単位での空調となる各階分散方式へシフトしており、このことはテナントニーズに応えて24時間執務可能なオフィス空間を提供することが、欠かせない必要スペックになっている証でもある。

従来、制御機器メーカーごとに信号が異なり、設備の制御、監視に制御機器メーカーの規格に合った機器を細かい部分まで選択しなければならず調達のコストダウンの障害となっていたが、大型オフィスビルを中心に空調機器制御にオープンシステムが導入されたため、効率性と調達コストが改善されている。オープンシステムの実現で、入居者は残業する際に、インターネットを通じて空調や照明の時間延長を申し込むことができ、わざわざ管理室に電話して、制御盤を操作してもらう必要がないし、監視・制御にかかる調達コストダウンが可能となった。

オフィスビルにおけるテナント苦情は、空調に集中すると言われており、快適な空調をサポートするのは、テナント満足度を高める戦略上で欠かせない。しかし体感温度は個人差があり、ワーカーの年齢や性別、営業職が外回りで帰ってきたときの体感温度と、ビル内で長時間執務する事務職では快適温度の感じ方は相当に違う。

この違いを解決するために、最近、新築やリニューアルでフリーアクセスの2重床であるOAフロアーから立ち上がる床吹き出し空調のコントロールを自席に向けて3段階に調整可能な方式が採用されるケースが増えている。一般に使用されているOAフロアは、例えば300×300単位で着脱可能なので吹き出し口のレイアウト変更が容易で、足元吹き出し口を50センチ単位で設定できるため執務環境変化に対応できる。従来の天井吹き出しに比べ無駄な室内空間の温度調整をすることがなく、空間対応の局所性に優るのでワーカーの体感温度の違いによる苦情も一定レベルで解決できるようになった。

次世代の空調システムとして欧州ですでに普及している輻射冷暖房が注目されている。現在の送風式空調機は夏季に冷たい風を送るためワーカーの冷房病の主因となっていた。輻射冷暖房は、天井や床面を冷却し、輻射熱伝熱で冷暖房する方式で、送風式に比べ人体に優しいとされており、エネルギー消費量も少ない。いまのところイニシャルコストが高いのがネックだが導入企業が国内でも増えているため、コスト面のさらなる改善が期待される。

オフィスビルの天上高は、時代と共に高くなってきており、オフィスワーカーが快適に執務する環境としていまや欠かせない重要なスペックとなっている。現時点での最高クラスで2,800ミリが定着してきている。今後の不動産投資のグローバル化による世界水準との競争力や高度情報通信設備、床下空調などをテナントが要求する時代に備えるためにはスラブからの高さがOAフロア300ミリ+天井高2,800ミリ=3,100ミリ程度を確保することが望ましい。建築された後、天井高は変えられないため建築設計時に余裕をもたせて確保しておくことが、時代変化への対応力として投資家の高い評価を取得することになる。

構造の床荷重の設計値は、オフィスで1㎡当たり300キロであるが、テナントがサーバールームを設置するなどの特定用途では500キロ位が必要となる。

オフィスの形は整形のものがレイアウトがし易く、使いやすいのはいうまでもないが、形だけでなくビルの設計モジュールが使いやすさを左右する。オフィスビル総合研究所著「新 次世代ビルの条件」によると、「日本の大型オフィスビルでもっとも多いモジュールは3,200ミリでスプリンクラー配置の経済性や地下駐車場スペースの効率から決まったもので、実際の居住空間の使いやすさという発想はない。またモジュールが内法でなく芯割りを基本にしていることもオフィスレイアウトのやりにくくしている。」

この観点からどのようにレイアウトを変化させてもオフィス家具が空間にフイットして無駄が出ないようにモジュールが統一されていなければいけないが、最近の高付加価値ビルには、このような考え方を採用し、効率的なレイアウトが可能なものも出てきている。

近年のオフィスのインテリジェント化でPCをはじめサーバー、空調など電気容量は増えていく傾向にある。さらに365日・24時間フルに電気供給が必要なケースもあるため、電源のトラブルは、致命的な損失を招く。テナントにIT企業などが想定される場合は、突然の停電に備え無停電電源装置(UPS)や自家発電設備の設置も必要となる。

近年のオフィスではOA機器が普及し、ワーカーの執務時の照明が重視されている。オフィスで必要な照度は750ルクス以上が望ましい。例えば、タスク・アンビエント照明方式では、室内全体を控えめな照度に抑制し、作業部分はタスク照明として700ルクスくらいで明るく照明するが、必要な部分を明るくという方式なので省エネになる。

前段で投資価値が高いオフィスビルの一般的な基準を見てきたが、さらに今後の建築技術、設計思想の進化などを織り込みながら、もう少し多角的に掘り下げて投資バリューの高いオフィスビルの新たな開発について言及してみよう。

まずビル規模であるが、Aクラスに該当しない中小規模ビルが投資の対象として不適とは一概にいえない。新規開発の場合、用地取得から竣工までの期間は大型ビルに比べ短いため投資環境変化が急で先が読みにくいいまの時代には、開発から稼動までの時間が短い分、リスクは低下する。また中小規模ビルは、大型ビルに比べ、通常、1%以上は投資利回りが高い。その分リスクも高いわけだが、中小規模ビルの開発のやり方次第ではリスクを低め、大型ビルに劣らない投資効果を生み出すことは可能である。

例えば、野村不動産は、中規模ビルにAクラスビル並みのグレードを付加したプレミアム・ミッドサイズ・オフィス(PMO)という新たなカテゴリーのビル開発を進めている。広いスペースは不要だが、大規模ビルと同等のクオリティを持ったビルに入居したいという需要が多い反面、そのようなビルの供給が少なく、これをビジネスチャンスと捉えたからだ。ビルのデザインには、有名デザイン事務所を起用して、基準階100坪前後、1フロア1テナントの中規模オフィスビルとした。簡単な打ち合わせ、休憩に使えるフレッシュスペースを貸室内に設け、トイレ、給湯室へは貸室内からのみアプローチとし、EVホール前に無人管理のセキュリティゲートを設置するなど、セキュリティに配慮している。

今後の地球環境を展望すると、そろそろ発想の転換が必要だ。建築も地球環境への負荷の減少努力や省資源への適応なしには生存し得ないため、これまでのような建築物のスクラップ&ビルドから容易に建て替えができない時代を迎えると思われる。このような観点からオフィスビルの今後の開発を考えると、短期的な利回りにとらわれた当面のイニシャルコストだけに拘泥するだけでなく、長期的な時間スパンのなかで急速な時代変化に適応しながら長寿命を全うできるビルが要求されていくだろう。

そのためには絶え間ないITやワークスタイル、企業組織の変化で機能劣化した設備の更新、ビル全体の競争力をUPするためのコンバージョン、リノベーションなどが可変的・柔軟に行えるハードの構造が必要となる。階高や床荷重のような建築後に変更ができないものは予め変化に備え余裕のスペックで設計されるべきである。投資価値が高いと評価されるためには、この辺の構造スペックを余裕として備えているかが重視される。このような観点から長寿命が可能な構造体と可変的な設備部分に分離されたスケルトン・インフィル(SI)構造の設計思想の採用が進むだろう。

コンフォリア秋葉原ノース/事故

竣 工 2020年7月
最寄駅 浅草橋駅徒歩8分
総戸数 55戸

住 所 東京都台東区台東1-1-13
概 要 地上14階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
コンフォリアアキハバラノース
COMFORIA 秋葉原 NORTH

■近隣周辺施設情報
どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約250m
台東区立御徒町台東中学校まで約100m
台東区立蔵前小学校まで約310m
三井記念病院まで約510m
和泉公園まで約360m
柳北公園まで約290m
ライフ神田和泉町店まで約100m
まいばすけっと神田佐久間町店まで約410m
まいばすけっと新御徒町駅南店まで約360m
ファミリーマート台東1丁目店まで約50m
セブンイレブン台東1丁目店まで約220m
ファミリーマート台東鳥越店まで約290m

物件名 コンフォリア秋葉原ノース
所在地 東京都台東区台東1-1-13
最寄駅 JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 55戸 築年月 2020年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(小型犬1匹または猫2匹迄・敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.10㎡~51.90㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

近年、不動産取引を巡る私法や行政法規が年々複雑化しており、不動産関連法以外でも耐震強度偽装、土壌汚染、アスベスト等と相次ぐ時代変化の潮流が不動産取引にも影響し、色濃く反映されるため、建築・土木工学から環境問題等に亘る広範な知識を網羅しなければ瑕疵なく不動産取引を遂行するのは困難な状況になっている。

宅建業者に不動産の売買や貸借を委託する取引当事者は、一般に不動産取引の素人であるが、宅建業者は、不動産取引のプロであり、不動産取引に係る諸法規等を広範、横断的に理解している。宅建業者と依頼者等との間には不動産取引に関する知識や経験量からみて大きな情報格差があるのが通常であるため信義則上、依頼者等に対する業者の説明、注意義務は年々厳格に解される傾向にある。

宅建業者の行う媒介契約の法的性格は準委任と捉えるのが通説・判例の立場であり、民法656条、644条により善良なる管理者の注意義務をもってその委任事務を処理する義務(善管注意義務)を要求される。不動産取引のプロとされる宅建業者に求められる善管注意義務は、その専門性を考慮すると高度な注意義務となると解されている。

宅建業者の調査・説明義務について宅建業法をみると宅建業法35条1項各号に重要事項として説明すべき事項が列挙されている。また取引関係者に重大な不利益をもたらすものについては宅建業法47条1項1号に基づく説明義務がある。さらに宅建業法31条は宅建業者の業務処理について信義誠実義務を課している。

宅建業者の行う媒介行為が不適切で落ち度があると宅建業法に加え民事上の責任を問われ損害賠償を請求される。宅建業者の民事上の責任としては、善管注意義務違反による債務不履行責任および媒介契約をしていない取引の関係者についても宅建業者が注意義務に反して過失により損害を与えれば民法上の不法行為責任も問われる。

とはいえ宅建業者が不動産取引に精通したプロとしても不動産を取り巻くあらゆる分野、領域にわたって専門的な知識を要求するのは宅建業者に過大な負担を強いることになり不動産取引業界の現状から見ても非現実的で酷である。例えば建築の耐震構造等は建築士、不動産の価格や賃料は不動産鑑定士、土壌汚染等は専門の調査機関という具合にそれぞれ専門分野に専門家が存在するため宅建業者に求められる相応の注意や調査は、宅建業者の専門外の領域まで要求されるものではない。そのようなケースは、必要に応じて当該分野の専門家や専門調査機関の調査を取引当事者に勧めて媒介業務を進行するのがより適切な対応となる場合もある。

売主は、現状有姿のまま買主に売り渡し、買主は現状確認してこれを買い受けた。
本物件について、添付の「物件状況確認書」に記載された内容と異なる瑕疵があり、買主が引渡し後2ヶ月以内に発見し売主に通知した場合、売主は自己の責任と負担でその修復をしなけらばならない。ただし、本項に基づいて売主が責任を負う瑕疵は専有部分の瑕疵に限定され、かかる瑕疵が共用部分にあるとき、または共用部分の瑕疵が原因となっているときは売主は本項に基づく責任を負わない。
付帯設備確認書に瑕疵が「有」と記載された付帯設備については、現状有姿で買主に引き渡すものとし、売主は瑕疵担保責任を負わないものとする。
買主Aは、本物件に屋根外壁の老朽化、床鳴り、雨樋の不良、ウォシュレットの不良、給湯器の不良等の隠れた瑕疵があったとして売主Bに瑕疵担保責任および補修の必要性の不実告知等による債務不履行責任に基づく損害賠償を請求。媒介業者Xには告知義務および調査・説明義務違反等による損害賠償を求めて提訴した。1審地方裁判所はAの請求を棄却したため控訴した。

本件売買契約は、築19年の中古住宅の売買契約であり、そこで問題とされるべき瑕疵は、築19年の中古住宅が通常有すべき品質・性能を欠いていることをいうと解される。また本件売買契約書にも、本件売買契約が本件物件を現状有姿の状態で売り渡すものであり、本件契約書添付の物件状況確認書に記載された内容と異なる瑕疵があった場合にのみ、売主が修繕義務を負担する旨が記載されている。Aが主張する本件建物に関する不具合は、いずれも、物件状況確認書の記載内容と異なるものではない。
付帯設備について瑕疵担保責任を免除する特約は、原則として有効なものであり、売主Bが上記特約による免責を主張することが信義則上許されないと認められる特段の事情がある場合に限り、免責されないと解するのが相当である。
本件売買契約締結当時、本件建物の屋根や外壁について具体的修繕計画が存在したのであればともかく、それ以前の段階の補修についての管理組合での議論について、売主Bが買主Aに対して告知すべき義務を負っていたとは認められない。
仲介業者が調査告知義務を負う範囲は、原則として、取引物件に関する権利関係や法令上の制限等に止まり、取引物件の物的瑕疵については、売主からの聴取等通常の調査方法で知り得るものについてのみ調査告知義務を負うと解するのが相当である。買主A主張の不具合は、本件建物が築19年の中古住宅として通常有すべき品質・性能を欠くものと認めるに足りないことに照らせば、Xが、本件売買契約の仲介に際して、屋根及び外壁の瑕疵について調査し、Aにそれを告知すべき義務を負っていたものとは認められない。
宅建業法上、仲介業者が過去の修繕の経過について告知義務を負うのは当該建物の維持修繕の実施状況が記録されている場合である。本件建物について上記記録がされていたものと認めるに足りる証拠はない。また、本件売買契約締結当時、本件建物について具体的な時期及び金額等が明確にされた修繕計画が存在したと認めるに足りる証拠もない。Xが、本件建物の過去の修繕の経過及び今後の修繕予定について説明すべき義務を負っていたものとは認められない。
築後19年経過した本件建物について通常有すべき品質・性能を欠くと認められる瑕疵は存在しないとして売主の瑕疵担保責任を認めなかった。

建物の不等沈下は軟弱地盤に起因しており、基礎工事についての工法上の選択や施工が不相当と認められる。
本件各土地が軟弱地盤であるという瑕疵は隠れた瑕疵に該当する。各建物の補修費用は新築に匹敵するほど高額であるため本件売買の目的を達することができないので売買契約解除は有効である。
媒介業者は委託の本旨に従って善管注意義務をもって誠実に媒介事務を処理すべきであり、信義則上、買主が物件購入の意思決定を行う際に重要な意義を有する情報は説明告知する義務がある。
媒介業者X1、X2は契約締結前に売主から軟弱地盤であることの地盤調査報告書を受け取っており、認識していたため説明告知義務違反を理由とする不法行為責任に基づく損害賠償の責を負うべきである。
大阪高裁の事案では、媒介業者の責任は認められなかったが、本件は媒介業者の責任を認めた判例となっている。軟弱地盤の地耐力などの具体的な数値については専門の調査会社でなければ調査できないとしても、当該機関による調査報告書を媒介業者が事前に受け取り、軟弱地盤であることを認識しており、建物不等沈下など買主にとって深刻な被害をもたらすことを容易に予見できたにも関わらず買主に説明しなかったため、その責任を認定したもので、当該事案の経緯からみても媒介業者に説明告知義務違反の責任があることは明白といえるため妥当な判例である。また建物に起きた数々の不具合が軟弱地盤に起因しているのは明らかであるため、当該建物が新築後間がないことを併せて考慮すると当該土地に隠れた瑕疵があったと積極的に判示できる事案である。

グランデュオ上馬/事故

竣 工 2020年7月
最寄駅 駒沢大学駅徒歩5分
総戸数 23戸

住 所 東京都世田谷区上馬2-1-4
概 要 地上12階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
グランデュオカミウマ

■近隣周辺施設情報
オオゼキ野沢店まで約80m
まいばすけっと野沢2丁目店まで約140m
ファミリーマート上馬交差点前まで約50m
株式会社立花薬局まで約280m
城南信用金庫駒沢支店まで約130m
世田谷上馬郵便局まで約170m
関屋デンタルクリニック駒沢まで約60m
イトウ動物病院まで約500m
世田谷区立三軒茶屋小学校まで約530m
世田谷区立駒沢中学校まで約810m
コドモの園幼稚園まで約200m
世田谷区立駒沢保育園まで約210m

駒沢大学エリアに建つデザイナーズマンション。建物から徒歩2分圏内にスーパーとコンビニがあり、日常の買い物が便利です。ワンルームを中心に揃えており、シングルに最適です。各住戸の室内は土間とフローリングの材料を使用したモダンな雰囲気の住空間です。オートロック・防犯カメラ・TVモニター付インターホンといった防犯設備と、ガスシステムキッチン・独立洗面台・浴室乾燥機・洗浄便座・エアコン・宅配ボックスといった充実した設備を備えており、居住者の安心で快適な生活をサポートします。ペットの飼育が相談可能で、大切な家族と一緒に暮らすことができます。普通の鍵より防犯性の高いディンプルキーを設置しています。敷地内に24時間ごみを捨てられるごみ置き場がありますので、いつでもごみを捨てられます。最も近い東急田園都市線駒沢大学駅からは徒歩5分の好立地です。さらに東急田園都市線三軒茶屋駅など全部で3路線が使えて、交通の便が非常に良いです。

物件名 グランデュオ上馬
所在地 東京都世田谷区上馬2-1-4
最寄駅 東急田園都市線「駒沢大学駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 23戸 築年月 2020年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   SUPPOSE DESIGN OFFICE株式会社
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.03㎡~71.24㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

国内の人口減少、高齢化の波は地方都市において地方経済の疲弊、恒常的に続く地価下落を招いている。一方、大都市圏は人口動態の負の影響が地方ほど先鋭化しておらず、国内の人口問題に起因する地価下落はまだ将来のことと楽観視されているように思える。

しかし、東京、大阪、名古屋など大都市圏でも高齢者増加率が今後は急速に拡大し、人口動態に起因する地価下落が起きる可能性が高い。いや人口動態による不動産市場の縮小は大都市圏ですでにその兆候が見えており、今後、大都市部で顕著に進む高齢化増加率がもたらす負の影響度の大きさは地方圏を超える可能性が高い。

人口減少・高齢化が国内の地価の下振れ要因であることは誰でも容易に想像がつく。我が国の人口動態がもたらしている経済の停滞や地価下落の実態を詳細にデータ(後述)で見ていくと、影響度が想像を超え、その深刻さに慄然とし、この国の先行きを考えると暗澹となるのである。日本の人口問題は人口の減少もそうだがそれよりもその構成比の変化が特徴的で経済成長や不動産市場動向を考える上ではこの点が重要ファクターとなる。

他の先進国と比べた場合の我が国の人口動態の特性は生産年齢人口の減少、老年人口の増加の顕著さだ。その結果、経済成長率の低下、国内企業の海外移転、不動産市場の縮小を招いている。

国内総人口は2010年で1億2,654万人でピークアウト。以後は減少し、2070年には1億人を下回る。生産年齢人口(15歳~64歳)は1950年4,905万人から1995年に約8,660万人でピークアウトし、2010年には8,093万人、2070年には5,084万人にまで減少する。一方、65歳以上の老齢人口は1950年407万人であったが、以後増加し、高齢社会の分岐点である7%を1970年に超え、2005年に20.2%と僅か35年で間で約3倍近い水準となった。2010年には2,871万人となり1950年の約7倍に達した。その後も老齢人口は増加し、2045年に3,895万に達する。これほど急速な高齢化は世界にも例がなく、欧米の先進国と比較してもその異例さは際立っている(松谷明彦著 人口減少時代の大都市経済)。

人口動態と経済成長率の関係は「人口ボーナス」と「人口オーナス」という概念から解明できる。人口ボーナスは働き手が養われる人々の何倍いるかという考え方である。国の生産年齢人口(15歳から64歳まで)を従属人口(4歳以下と65歳以上)で割って算出する。指数が「2」を超える期間がボーナス期で、同時期には経済成長が加速する。人口が増えれば中間層を核とする消費拡大の好循環のメカニズムが生まれるからだ。経済産業研究所の試算では日本の高度経済成長期(60~80年代)の経済成長の2割から4割が労働力の増加、つまり人口要因で説明できるとしている。

一方、人口に占める働く人の割合が低下する現象を「人口オーナス(重荷)」という。少子高齢化が進んでいる日本はまさにこれだ。高齢層が増加し、労働人口比率が低下しており、より少ない人数が働いて経済社会を支えなければならない。次に 「人口オーナス(重荷)」が経済成長率を押し下げるメカニズムを供給と需要面から説明しよう。

現存の経済構造のもとで資本や労働が最大限に利用された場合に達成できると考えられる供給面からみた経済活動水準を潜在成長率という。潜在成長率は資本や労働の投入と技術進歩など全要素生産性によって規定される。国内で進行している生産年齢人口の減少は、労働投入量の減少となるため、当然に潜在成長率を低下させる。つまり生産年齢人口の減少が中長期で我が国の経済の供給側面を押し下げることになる。もっとも労働人口の増加率以外に潜在成長率を決定する変数には労働生産性の上昇率があり、労働生産性上昇が労働人口減少を上回れば潜在成長率は低下しないことになる。生産性の上昇要因は技術進歩、既存の技術の下での効率性の向上や費用の節約であるが、一般に高齢化による若年労働力の減少は経済全体の創造性や積極性を低下させ、生産性を低下させるといわれている。

次に経済成長率を需要側面から見てみよう。「人口オーナスは他の条件を一定とすれば、確実に日本の1人あたり所得を低下させる。働く人だけが所得を生み出せるのだから、勤労者1人あたりの所得(生産量)が同じならば、人口オーナスが進むと日本全体の1人あたり平均所得は低下する。

つまり女性、高齢者の労働参加率を高め、1人あたりの生産性を引き上げていくなど有効な政策が打たれなければ経済学上では日本全体の1人あたり平均所得は低下し、総需要量は減少する。また内閣府の「年次経済財政報告」が指摘するように、生産年齢人口の増加予想が期待成長率を高め、それを受けて企業が設備投資需要を拡大し、家計も将来の所得増加を予想することにより、消費や住宅需要が拡大させるというメカニズムが働く。生産年齢人口の減少は、そのメカニズムが逆方向へ作動し、需要を抑制することになる。

我が国の人口動態、特に生産年齢人口減少が国内の経済成長率を需給両面から押し下げることが解った。このような国内人口動態 の特性を踏まえ、中長期スパンで今後の日本の経済成長率を予測するとどうなるだろうか。シンクタンクの中長期経済成長率予測も低位成長率となっている。

野村金融経済研究所は、「労働力の核となる15~64歳人口の減少を主因に、供給側から計測した今後10年間の日本の潜在成長率は、既に0%近くにまで低下している可能性がある。それでも、現状では需給ギャップが大きいために、しばらくはそれよりも高めの実質成長率が続くだろう。しかし、いずれは需要が供給力に接近し、潜在成長率に見合った成長を余儀なくされることになろう。様々な仮定の下ではあるが、2010年代の末にも、実質成長率が長期的にマイナスの領域に突入する「マイナス成長」時代の到来を意識しなければならなくなる可能性がある」と指摘する。

三菱UFJリサーチ&コンサルティングは「2010年代前半(2011~2015年度)は、東日本大震災によるマイナス成長から抜け出した後、2012年度~2013年度までは1%台半ばから後半の成長率を達成するが、2014年度には消費税の引き上げによって成長率が大幅に鈍化するため、実質GDP成長率の平均値は+0.8%にとどまろう。2010年代後半(2016~2020年度)は、人口減少が進むことに加え、消費税の引き上げが3回にわたって実施されることもあり、実質GDP成長率の平均値は+0.5%にまで鈍化しよう」との認識だ。

生産年齢人口の減少は長期に亘り不動産市場を蝕み、特に住宅市場を長期的に低下させ続けている。総務省の「住宅・土地統計調査」によると世帯主が30~44歳で持ち家比率が顕著に上がることが確認されている。確かにマンション・戸建分譲などの購入層の半分程度をこの年齢層が占めている。今後はこの年齢層から「団塊ジュニア」世代が抜けて行き、加えて購入層となる若者人口は減少していく一方となる。

日本は先進国のなかでも20~30歳代の若者人口動向は極めて深刻な減少期を迎える。20~30歳代の若者人口は、日本では2005年からの45年間で▲51.6%と半減する。それに対してフランスではわずか▲5.0%に過ぎず、イギリスでは逆に+1.5%の増加であり、アメリカではなんと+30.5%も増加すると予測されている。

生産年齢人口の減少と相まった国内不動産市場の縮小、地価下落は長期データで明確に観測される。例えば大和総研の11年12月29日調査レポートは人口減少や高齢化の進行が地価にはマイナスの影響を与えることを長期データや回帰分析で指摘している。

長期データを用いて人口動態と地価や住宅着工戸数との長期的な関係を見ると、住宅着工戸数は戦後増加していき、1973年に190.7万戸でピークを迎える。その後1983年に113万戸まで減少するが、その後再び増加し1990年に170.7万戸まで達する。その後は増減が錯綜するものの、全般的には減少して推移している。直近の2010年では81.3万戸であった。

従属人口指数の推移と住宅着工戸数を重ね合わせると従属人口指数の2つのボトムと住宅着工戸数のピークがほぼ重なってるように見える。一方、両変数を時系列でプロットすると従属人口指数が戦後低下していく一方で、住宅着工戸数が増加している様子が窺える。住宅着工件数の最初のピークの1973年から次のピークの1990年まで、両者の関係はなくなったように見えたが、1990年以降2010年までは、再び傾向線に沿って推移している様子も窺えよう。

住宅着工戸数を被説明変数とする回帰分析結果でも従属人口指数は負で有意となり、決定係数も低くはない。また、都道府県別の住宅着工戸数(対数値)を被説明変数とした回帰分析を行ったところ、「人口増加率(県別、1期前)」は正で有意で、「65歳以上人口比率(県別、1期前)」は負で有意となっている。

これらの結果から、生産年齢人口の減少・高齢化の進行といった人口動態は住宅着工件数と高い相関性を示し、長期にわたる住宅着工の減少を招いている実態が分る。

さらに同レポートによると不動産市場の縮小は土地取引について売買による所有権の移転登記の件数の長期低落傾向で鮮明になっている。「1980年に全国では260万件の取引があったが、その後減少。バブルの時期(1986年~1990年)に取引件数は増加するものの、その後は全般的に減少傾向が明瞭となっている。その傾向は大都市圏、地方圏でも同様であり、特にここ数年は減少が続いており、2010年中の全国の土地取引件数は115万件と1980年の件数の44%程度しかない」。

また西村清彦日銀副総裁は日経紙特集記事で、生産人口比の上昇と下落は、バブルの生成・崩壊と時期的に符合すると指摘する。日本での生産人口比のピークは1990年ころで、ちょうどこの時が資産、特に土地バブルのピークと一致する。05年ころに生産人口比のピークを迎えた米国では、同年冬が実質住宅価格のピークで、それ以後の急落はサブプライム問題をもたらした。欧州周縁国のアイルランドでは生産人口比のピークは05年ころで、実質住宅価格のピークは06年冬である。スペインも生産人口比のピークは05年ころで、住宅価格のピークは07年秋だ。現在危機にあるギリシャも繁栄を謳歌したのは生産人口比が高原状態になる00年ころからだ。

さらに15年には日本国内の世帯数も5,045万世帯でピークアウトして減少に転じるため、住宅余剰に拍車がかかり住宅地地価の下落要因となるだろう。総務省の「住宅・土地統計調査」では08年に現存する住宅戸数は5,759万戸、一方、世帯数は4,989万戸と既存住宅ストックが世帯数を超えている。すでに1968年時点で総住宅数が世帯数を上回っていた。以後、その格差が拡大している。空き家数も08年に757万戸で1973年と比べ4.4倍に拡大するなど一貫して増加している。08年の空き家率は実に13.1%に達する。高齢化率が高い島根、和歌山、鹿児島、高知、山口などで自家用の空き家率が高いのが特徴だ。

また我が国の人口動態はオフィス・店舗市場にも中長期で負の影響を及ぼす。生産年齢人口減少は直接的にオフィス市場を下押しする。オフィスの需要スペースを決定するのはオフィスワーカーの動向だからだ。オフィス需要予測をするときの要件式は、

オフィス需要=オフィスワーカーの数×1人当たりのオフィス利用床面積となる。当該式から生産年齢人口減少はオフィスワーカーの数を縮小させ、オフィス需要を押し下げることが分かる。

足元でみると東京都心5区のオフィス空室率悪化が止まらない。三鬼商事による11年12月末時点の東京都心5区のオフィス空室率は9.01%だった。前月比で0.11ポイント上昇し、3ヶ月連続で悪化した。11年、12年は首都圏でオフィスビルの大量供給があるという短期的な需給要因もあるが、日本の製造業が少子高齢化が進む国内から海外へ事業拠点をシフトしているため、オフィス需要が鈍化していく兆しと捉える見方もある。東京都心部は大阪、名古屋など他大都市に比べグローバルスケールで海外事業展開を進める大手企業のオフィスの集積度が高いため、このような懸念が指摘されている。

近年、製造業・非製造業は、少子高齢化を背景とした内需の伸び悩みなどが影響し新興国など海外の生産・販売拠点への投資を優先させる動きが一層強まっている。人口減少・高齢化と相まった低経済成長が続く国内は期待収益率が低く、人口ボーナス期(中国はやがて人口オーナスに入るが)を迎え需要が旺盛で高成長が見込まれる新興国へ企業が事業拠点シフトするのは当然の動きといえる。

我が国の人口動態は個人消費の低下を招き、店舗等の不動産市場も下振れさせている。個人消費は人口増加率の低下などを背景に長期的にみて伸びは鈍化してきた。特に、1990年代後半から雇用者報酬等の家計の所得が減少している。2010年代は数度にわたる消費税増税が予定されており、家計の可処分所得はさらに減少する。国内の商業店舗はすでにオーバーストア状態にあることからさらに市場は低迷するだろう。

東京や名古屋、福岡など一部の大都市では1990年初頭のバブル崩壊後は過熱し過ぎたエリアで地方都市を超える地価下落も起きた。以降、国内全域に及ぶ長期の地価下落が続く。05年から円安とカネ余りで国内外のファンドやJ-REITなどによるミニバブルと囃される地価上昇が起き、08年のリーマンショックでバブルが弾けた。大都市の一部エリアで繰り広げられたこのプロセスは地方で恒常的に続いている人口動態に起因する構造的地価下落トレンドとは異質のものだった。

しかし、今後は大都市部も人口動態の負の影響が強まる。その主な理由は大都市部では、高度成長期に地方から大量に流入した世代がこれから一斉に高齢期に入るからだ。松谷明彦著「人口減少時代の大都市経済」は大都市圏で加速する高齢人口増加率が地方圏より今後はより厳しい状況に追い込むと指摘する。

国立社会保障・人口問題研究所の下表の推計では30年後の地域社会の人口は、高齢人口割合は地方圏で高いが、高齢人口の増加率は大都市圏で際立って高い。特に東京圏(東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県)では、高齢者が75%も増加する。

高齢化率そのものは下表でいえば地方の島根県が高いが、高齢化速度は大都市部の方が断然速い。松谷明彦氏は社会経済にとって「高齢化率の高さ」よりもその「変化の大きさ」が重要と指摘する。つまりその高齢化の変化量と速度に社会システム変化が追いつかないので、今後の人口減少社会で、より厳しい経済環境に置かれるのは大都市圏としている。

高齢化の加速は生産年齢人口を相対的に減少させ、財政状況の悪化で低福祉・高負担に傾斜していくため、行政サービスも悪化し、大都市の生活水準が低下する。高齢化がもたらす地価への様々な負の影響はここまで書いてきた通りで、地価下落要因となる。

これまでは地方からの若者を中心とした大都市への人口の流入が大都市圏経済活動を支えていたが、先に書いたように20~30歳代の若者人口が2005年からの45年間で51.6%と半数に減少するため、大都市部の高齢化を緩和する規模には達しない。すでに人口移動率は、都道府県間・都道府県内ともに、長期に亘って、低下傾向にある。

住居を移転する人口移動は大都市圏の賃貸需要を支えていたが、農林金融理事研究員渡辺氏の調査レポートによると80年代から90年代半ばに650万人前後で推移していた人口移動が09年に530万人まで減少している。若年人口の減少等により10年代後半には500万人を割り込むと見込まれる。

総務省が28日に発表した住民基本台帳に基づく2010年の人口移動報告によると、三大都市圏(東京・大阪・名古屋)への転入超過数は前年に比べ27%減の7万6,137人となった。景気低迷による雇用縮小や、少子化により流動人口の核をなす若年層が減少したことが主な要因。超過幅の縮小は3年連続で、8万人を下回るのは00年以来、10年ぶりとなった。

大都市圏においても今後加速する高齢化率に加え、若者人口そのものの減少や若年雇用情勢の悪化で就職や大学進学など地方からの人口流入が鈍化するなどこれまでのような住宅市場の量的拡大は期待できない。グローバル企業が集積する東京都心では海外移転の動きが加速し、オフィス市場の構造的下振れも懸念され始めた。国内の人口動態の特性である生産年齢人口減少・老齢人口増加が経済成長率を下振れさせ、不動産市場も縮小させている。この負の影響は想像を超える深度で広範に進んでいる。大都市圏をはじめ国内の不動産市場は否応なく量から質への転換を模索しなければ生き残れない時代に突入した。

すでに住宅では次世代環境住宅の中核技術HEMS、オフィスビルでは地震エンジニアリングとITを融合させたBCP支援ビルや省エネ技術を装備したゼロ・エミッション・ビルなど新技術が相次ぎ流入。他業種からの参入など質への競争転換は予想を超える速度で進んでいる。不動産市場も急速に縮みゆく市場を睨んだ本格的な質への競争時代を迎えたようだ。

レガリス高田馬場/事故

竣 工 2020年7月
最寄駅 下落合駅徒歩4分
総戸数 30戸

住 所 東京都新宿区下落合1-11-5
概 要 地上9階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
レガリスタカダノババ
REGALIZ 高田馬場

■近隣周辺施設情報
BIGBOXまで約900m
マルエツプチ下落合駅前店まで約410m
スーパーオオゼキ高田馬場店まで約530m
西友高田馬場店まで約680m
セブンイレブン高田馬場3丁目中央店まで約300m
セブンイレブン新宿下落合1丁目店まで約300m
マルエツプチ中落合一丁目店まで約800m
セブンイレブン高田馬場4丁目店まで約680m
ローソン下落合二丁目店まで約600m
ドラッグストア一本堂目白店まで約990m
サンドラッグ小滝橋店まで約990m

物件名 レガリス高田馬場
所在地 東京都新宿区下落合1-11-5
最寄駅 西武新宿線「下落合駅」徒歩4分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 30戸 築年月 2020年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 2台
■駐輪場   30台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K(26.22㎡~27.17㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

3.11の東日本大震災から1年。あの大震災は、我々のこれまでの自然災害に対する防災意識を根底から変えてしまった。個々が住宅などの建造物を耐震仕様等でいくら強固にしていても、巨大津波の前には全く無力なことを思い知らされた。根こそぎ市街地全体を破壊しつくし、瓦礫の山にしてしまう大自然の猛威。我が国の国土地盤の上に営々と人間が築き上げてきた科学技術や文明のなんと脆弱だったことか…。

運よく被害が軽微で済んだ建造物個体があったとしても、道路、鉄道、港湾、電力、ガス、上下水道、通信など生活インフラが壊滅した市街地には、そもそも人は住めない。農業施設、漁港、漁船、養殖・水産加工施設、事業所、工場、商店街などの生産・商業等の施設・設備の大半が破壊されると、地域経済をゼ口から復旧しなければならず、就業や生産活動も極めて困難となる。

このような大津波や地震被害から尊い人命は基より、街の構成要素である不動産価値を守るには、個々の建造物の堅牢さだけでは足りず、生活基盤を支えるインフラ設備も含めて街を丸ごと津波や地震に強い構造にしなければならない。この場合、思い浮かぶのは、巨大津波対策として、低地部にある市街地を津波が到達できない高台へ移転させるアイディアだ。

実は1896年の明治三陸地震の津波や1933年の昭和三陸地震の津波後も津波が届かない高地へ集落ごと移転させる高地移動と呼ばれる高台移転が提案され実施されてきた。現に東北大震災後、沿岸部では一斉に高台移転計画が動き始めている。移転を予定するのは岩手、宮城、福島の3県で少なくとも計約2万1,700戸。進め方は市町村により異なる。

例えば、仙台市のように浸水した平野部を災害危険区域にまとめて指定、一気に集団移転を促しているケースもある。しかし、集落ごとの高台移転は、その移転先を確保、決定しなければいけない。膨大な生活空間を新たに創設するには多くの困難が横たわる。利便施設から遠い高台は高齢者だけが住む新たな過疎を生むかねない。また移転先を巡る住民の合意形成は長い時間がかかるのが通例だ。住民を取り巻く諸事情や意向がさまざまだからだ。

政府による復興庁の設置、復興交付金の措置がやっとなされたものの、高台移転事業を計画・遂行する地元自冶体の事務量は膨大で、圧倒的な職員不足が指摘されている。地元宅地取得や家屋建築の原資となる元の土地の買い取り価格の調整も控えている。

震災後の市街地復興を巡る様々な難問が山積するなか、政府の復興構想会議の委員を務める大西隆教授は、被災地の復興の手段として、津波対策に有効な人工地盤の高台上の町づくり案を提案する。人工地盤を作り、その上に町や主要な建物を乗せるというものだ。とはいえ、人工地盤は普通は3~6メートルだが、今回津波の高さは15メートルあり、それより高い人工地盤が求められる。

人工地盤は、津波や地震対策などの都市防災だけでなく、限られた土地スペースに無秩序に密集する既成市街地等の新たな都市再生手段としても注目されており、すでにわが国でも実施例が見られる。さらに人工地盤による土地・建物の効率利用をシステムとして進化させた「アーバンスケルトン(US)」方式などの研究も進んでいる。

「アーバンスケルトン(US)」は、人工地盤や建物スケルトンを公共空間と複合し、既成市街地を再生しようとするもので、複雑に入り組んだ既成市街地の土地・建物の権利関係を解きほぐして権利変換などをすることなく、既成市街地を即座に再生させることができると期待されている。

また人工地盤と発想が異なるが、既存の街を深い水路で囲んで街全体を「ゼリー」状態にして免震化し、インフラを含めた都市全体を丸ごと地震に強い構造に変える「ゼリー免震」という構想が大手建設から提案されている。

今後、東日本大震災が契機となって、防災都市造りや都市再生の様々な試みが、被災地にとどまらず展開されると考えられる。今回のコラムは、このような視点から「人工地盤」、人工地盤の進化系となる「アーバンスケルトン」、さらに「ゼリー免震」について紹介する。

人工地盤は、限られた空間や土地を立体的に効率よく活用するため、人工的に設置された地盤のように機能する構造物を総称する。本コラムで扱う人工地盤は、「まち」と呼べるほどの広がりを持った都市防災や市街地再生に絞って紹介する。

我が国は過疎が深刻な限界集落等が見られる反面、都市部には道路や公園などのインフラに必要なオープンスペースが少なく密集し、居住・商業環境が劣化した既成市街地がある。このようなエリアでは建物を立体化するだけでなく、限られた土地を有効活用して、複層的な都市空間を創出する必要に迫られている。人工地盤は、このような時代要請により生まれたといえる。

人工地盤を活用して街全体を立体化、複層化することで、人工地盤の各層を違った用途に分離・使用することができる。人工地盤層をオープンスペースとしたり、そのなかに電気、ガス、水道、通信を設置、地盤層を免震化して街全体を免震構造にしたり、地盤層を高くして大津波に備えるなどの防災対策も可能となる。

以下で我が国で実施され、建造された人工地盤例を見てみよう。

北海道南西沖地震で壊滅的被害を受けた奥尻町青苗地区において、北海道開発局の設計・施工により、平成12年10月に人工地盤が完成した。漁業者等が作業しているとき、津波が襲っても即座に高台に避難させるための大津波対策として人工地盤が作られた。岸壁からの高さが6.2m、海面からの高さが7.7m。また、幅31.9m、長さ163.5m、面積4,650㎡で、一人当たりの占有面積を約2㎡とすると、2,325人の避難スペースを確保された。1階の空間部は漁業従事者等の作業スペースとしても利用され、防災機能だけでなく漁港との親和性にも配慮された多目的な機能を兼ね備える施設となっている。また港内の岸壁から人工地盤へ駆け上がる階段は、上部がシェルターに覆われているため、冬期の積雪や降雨による避難を阻害することなく、安全に避難ができるよう設計されている。

神奈川県相模原市の市営上九沢団地の建て替え事業は、免震人工地盤を建造し、複数の建物を人工地盤ごと免震化している点で注目される。昭和38年度より建設された準耐火構造平屋建254戸の老朽化と、居住水準の低下から建て替えられたもので、546戸の新設住戸数を建設した。6~14階建ての集合住宅が階高約4mの免震人工地盤上に建設され、当該免震層が駐車場空間として利用されている。免震装置は、21棟の総重量11万トンを支え、阪神淡路大震災級の地震動も耐えるとしている。

香川県坂出市に「わが国で最初に人工地盤を設けた住宅団地」が1986年に誕生した。都市空間の効率活用といった目的から「人工土地方式による再開発計画事業」として行われた。密集住宅地と表通り商店街を連結し、土地を立体的に生み出した。全体面積10,111㎡で、RCの人工地盤は5.3mと9mの高さで構築。2階レベルは住居、歩道、広場、児童公園等からなり、1階レベルは商店街、駐車場を設置した。2階レベルは人が通行し、車も入るなど地上と変わらない役割を果たしている。

以上、我が国における人工地盤の実施例を見てきた。都市防災の観点から津波対策として建造されたり、一団地の建物群や街区全体を免震人工地盤等にのせるなど不動産価値の向上が試みられている。

次に今後、注目される人工地盤技術として、大手建設・鹿島の「免震地盤街づくり構想」を紹介する。市街地の地盤を丸ごと免震化する地盤免震技術で、街全体の地盤自体を免震化してしまえば、地上建物を免震化する必要がなくなり地震に強い街づくりができるという構想だ。

都市部の住宅密集地において「安全で快適な街づくり」を進めるには、広い道路、充分な隣棟間隔、防災緑地、防災拠点の確保などが必要となる。これらの用地確保を従来の再開発手法で行うと住民合意、調整に長い期間を要し、事業コストも嵩む。

このような従来方式のネックを解消するため提案されたのが、「免震地盤街づくり構想」だ。平面的利用であった土地を2層とし、立体的に利用出来る人工大地を作る。上部の大地は従来通りの土地利用。下部は、都市基盤整備のための大地利用の位置づけとなる。

特殊殊なゴムと金属板を交互に重ねた積層ゴムで人工地盤全体を免震化することにより、地震による地盤の揺れを低減する。地盤上の構造物の耐震性は一般よりも軽微ですむため、安全性、快適性に加えて経済性でも、その効果が期待される。構造物の安全性のみでなく、地震時の家具転倒防止や扉の開閉不能防止など、2次災害防止にも効果があるとしている。

国土交通政策研究所や国土交通省からの受託を受けた新都市ハウジング協会で研究が進められている「アーバンスケルトン方式」は、立体基盤(人工地盤+スケルトン)と2次構造物(インフィルや人工地盤上建物)から構成され、それぞれを分離して都市再生する手法だ。

立体基盤と2次構造物が分離されることで、それぞれへの投資と経営が分離され、時代変化にも柔軟に対応できるというコンセプトを持つ。従来の都市再開発は、以下の課題があった。

アーバンスケルトン方式は、これらの問題点を打破しようという革新的で壮大な都市再生構想だ。 人工地盤のスケルトン部分を免震とすることで、誕生する街ごと免震構造とすることも可能となる。

その発想の基本は、SI(スケルトン・インフィル)住宅。建物のスケルトン(柱・梁・床等の構造躯体)とインフィル(住戸内の内装・設備等)とを分離した工法による共同住宅で、スケルトン(骨組み)を長期間維持したまま、居住者のライフスタイルに合わせて内装・設備等を変更・更新できるようになっている。

「アーバンスケルトン(US)」は、これを都市レベルにまで拡大・応用した技術といえる。スケルトンにあたる立体基盤(人工地盤+スケルトン)の上にインフィルとなる住宅や構造物を段階的に建てていく。つまり、立体基盤と2次建築物群の建設主体、建築・更新時期、所有者・管理者を分離できるので、時代の情勢変化に応じて都市空間を柔軟に利用することが可能となる。

例えば、まず立体基盤上にマンションを建設し、購入者・入居者が増えた頃を見計らって、低層部分に店舗等を建設するなど、周辺状況の変化に対応させて必要な施設を追加していくといった臨機応変で段階的整備ができる。その結果、民間の参入や投資を呼びやすくなる。またスケルトン部分を公共が管理・所有する典型的な場合は、2次建築物への投資は公共負担の土台上に建設するので、投資コストも低減するというメリットもある。

都市防災・市街地再生の観点から人工地盤の有効性について言及してきた。次に人工地盤とは発想を異にする「街ごと免震」の新技術を紹介する。

大手建設の大林組は、構成する建物からインフラを含み街区を丸ごと地震に強い構造に変える「ゼリー免震」という新しい考え方を考案し、特許出願した。既存の街を深い水路で囲み「ゼリー免震化」するだけで、既存の街を大きく変化させることなく、巨大地震の際でも高度な安全を確保することができるとしている。さらに囲まれた水路を延長させ、近郊の別のゼリー免震都市とネットワークすることで、被災時においてもさまざまな機能を享受し、通常時と同様の生活をすることが可能となり、広大な水のネットワークは、物資輸送、避難経路としても利用でき、防災拠点として機能するとする。

その具体的技術はこうだ。500m四方の敷地の外周に100mの切込みを入れることで、地盤の周期を人工的に伸ばすことが可能になる。外周と絶縁することで、敷地内に、「ゼリー免震」の名の通り、都市を上に乗せてゆっくり揺れる巨大なゼリーのような地盤が生まれる。

深さ100mの切り込み部分には水を満たし、水圧によって周囲の土圧と均衡させる。このことは、都市に水路を軸とした広大な水のネットワークと豊かな水景を誕生させることになる。切込みを施工する際に、鉄道や道路、エネルギー関連施設などを地下化することにより、さらに豊な自然環境を創出が可能となる。

コスト面でみても、ゼリー免震は魅力的だ。建物を別々に免震化するのと比べて費用は半分で済むという。阪神大震災級の地震でも、揺れを3分の1~4分の1に減らせるとしている。大林組は、ゼリー免震を生かして大阪・御堂筋の未来像を描く「ゼリー免震・御堂筋計画」もあわせて発表した。

以上、人工地盤を中心とした技術は、都市防災、都市再生の有効な手法となり得ることが解った。特に「免震地盤街づくり構想」や「アーバンスケルトン」は、これまで都市再生法等が果たしてきた市街地再生法を代替・補完する切り札となるかもしれない。

また、既存の街を深い水路で囲み街ごと免震構造にする「ゼリー免震」は、費用対効果から見て現実性がある。都市に水路を軸とした広大な水のネットワークと豊かな水景を誕生させるなど自然環境との共生も謳われている。市街地を囲む切込みを施工する際に、鉄道や道路、エネルギー関連施設などを地下化すれば、これらのインフラで分断された都市を効率的に再編し、都市機能をより高度化して景観や自然環境の優れた未来都市を実現できるだろう。