竣 工 2022年4月
最寄駅 押上駅徒歩4分
総戸数 18戸
住 所 東京都墨田区押上3-27-21
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
■物件名フリガナ
レピュアオシアゲレジデンス
■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東武鉄道本社店まで約260m
くすりの福太郎押上店まで約130m
まいばすけっと押上駅前店まで約140m
吉野家押上店まで約140m
キッチンオリジン押上店まで約260m
ライフセントラルスクエア押上駅前店まで約440m
押上駅前交番まで約470m
千葉工業大学まで約530m
東京法律専門学校まで約1770m
健生堂病院まで約470m
| 物件名 | レピュア押上レジデンス賃貸 | ||
|---|---|---|---|
| 所在地 | 東京都墨田区押上3-27-21 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ半蔵門線「押上（スカイツリー前）駅」徒歩4分 | ||
| 物件特徴 | REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 | ||
| 構造規模 | 地上5階 RC造 | ||
| 総戸数 | 18戸 | 築年月 | 2022年4月 |
■駐車場 ―
■バイク置場 2台/月額3,300円
■駐輪場 18台/月額220円～月額330円
―――――――
■設 計 森田工業株式会社一級建築士事務所
■施 工 森田工業株式会社
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 相談（敷1積増）
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1R～1K（25.00㎡～25.14㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
法人名義で不動産投資をおこなう形態は、不動産を法人で所有する所有型、管理のみを法人でおこなう管理型、一括転貸をおこなうサブリース型などのパターンがあります。
不動産投資で建物部分を法人名義にすると、その建物から生じる不動産収入は原則としてすべて法人に帰属することになります。一方、管理型の法人では、オーナーが支払う管理料が法人の所得となり、サブリース型の法人では、借り上げ料と家賃収入との差額が法人の所得となります。
不動産投資を法人名義でおこなうことのメリットの一つに、個人と法人の税率差があります。所得税は所得が上がるにつれて税率も上がる仕組みになっており、最大45％まで税率が上がってしまいます。
一方、法人税の実効税率29.74％です。所得規模が大きくなるほど、個人よりも法人の税率が低くなり、税率差によるメリットを受けやすくなります。建物部分を法人名義にすると、法人の所得が多くなるため、個人と法人の税率差メリットをより受けやすくなるといえます。
法人を設立すると、法人から役員に適正な役員報酬を支払って、不動産収入の所得分散を図ることが可能です。また、役員報酬は給与所得控除の適用を受けることができます。
建物部分を法人名義にする所有型法人では法人の所得が多くなるため、法人の所得に応じて役員報酬の適正額も大きくなる傾向があります。このように、所得分散によって個人がまとめて不動産所得を得る場合よりも、課税対象の所得を圧縮する効果を得られます。
法人の場合は、法人では個人よりも経費として認められる範囲が広く、事業に必要な支出であれば損金計上が認められます。一方、個人では、家事費及び家事関連費を必要経費から除外することとなっているため、法人と比較して損金計上できる項目は限定的です。
また、法人の場合、減価償却費を限度額の枠内で任意に計上額を調整することが可能です。減価償却費の計上による損益通算をコントロールしやすい制度になっているといえます。
建物部分を法人名義にする所有型法人では法人の所得が多くなるため、このような減価償却費の損益通算を、より行いやすくなるといえるでしょう。
建物所有型法人の不動産投資では、法人の所得が多くなるため、オーナー個人の所得は少なくなります。個人所得と法人所得との区分計算も、法人に移転する所得が多い分、複雑になるといえます。その他、既存建物を移転する場合の移転コストの観点からデメリットがあります。
前述したように、建物部分を法人名義にする所有型法人では、建物から生じる不動産収入の大部分が個人に帰属する管理型やサブリース型の法人と比較すると、不動産収入がオーナー個人に帰属しにくくなります。
オーナーの所得は、建物を所有している法人からの地代、法人の役員となっている場合はその役員報酬のみとなり、オーナー個人の可処分所得は減ることになります。
法人を設立すると、いったん法人に入った家賃収入を、各関係者に分散させる区分計算が日常的に必要になります。
建物部分を法人名義にする所有型法人では、法人の役員には役員報酬を支払い、かつ、建物の底地オーナーには、地代を支払うという計算をおこない、実際に定期的に支払わなければなりません。
個人と法人との資金管理を区分して、それぞれの業務について支払った経費を計算する必要もあります。建物所有型法人では、法人に帰属する収入が大きくなるため、これらの区分計算もより複雑になるといえるでしょう。
既存建物を個人から法人に移転する場合、移転するには、税金や登記手数料などのコストがかかります。
また、既存建物を譲り渡した個人には時価と帳簿価額との差額がプラスであれば、譲渡所得課税が課され、譲り受けた法人側では不動産取得税が課されます。
譲渡所得課税は、譲渡益に対して短期所有で39.63％、長期所有でも20.315％の税率が適用されるため、大きな負担になりかねません。また、移転価格となる時価の算定や、売買契約書の作成などの手間がかかるのも、デメリットと言えます。
建物所有型法人では、建物とその底地のオーナーが異なるため、借地権の認定課税や貸借契約に関連する問題に注意する必要があります。
法人税では、土地の賃貸借について、原則として権利金等の一時金の収受があることを前提としています。そのため、建物部分を法人名義にする所有型法人では、法人側に借地権が移動したとみなされ、権利金の支払いがない場合であっても、借地権相当額が受贈益として課税されることになります。