ガリシア新宿西落合2/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 落合南長崎駅徒歩9分
総戸数 31戸

住 所 東京都新宿区西落合2-12-10
概 要 地上5階 RC造
駐車場 ―
■さらに賃料2ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ガリシアシンジュクニシオチアイ2

■近隣周辺施設情報
アイテラス落合南長崎まで約850m
ライフ落合南長崎駅前店まで約850m
ミニコープ西落合店まで約760m
セブンイレブン中野江古田1丁目店まで約300m
ファミリーマート西落合店まで約460m
ドラッグストアスマイル新井薬師店まで約670m
miniピアゴ新井5丁目店まで約910m
ミニコープ落合店まで約1150m
スギドラッグ新井薬師駅前店まで約950m
なんでも酒や カクヤス 新井薬師店まで約1110m
セブンイレブン 中野江古田1丁目店まで約350m
ローソン 新宿西落合三丁目店まで約510m

物件名 ガリシア新宿西落合2
所在地 東京都新宿区西落合2‐12‐10
最寄駅 都営大江戸線「落合南長崎駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 31戸 築年月 2021年9月
賃料 88,500円 – 99,000円 管理費 16,000円 – 16,000円

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社住協、株式会社トーワ綜合システム
■施 工   株式会社畠山建築設計事務所
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1DK(25.79㎡~25.93㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

エスセナーリオ市ヶ谷/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 市ヶ谷駅徒歩4分
総戸数 14戸

住 所 東京都新宿区市谷左内町23
概 要 地上5階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
エスセナーリオイチガヤ

■近隣周辺施設情報
新宿区立牛込第三中学校まで約630m
新宿区立愛日小学校まで約710m
新宿区立長延保育園まで約270m
東京逓信病院まで約14620m
柳町病院まで約1110m
納戸町公園まで約510m
無印良品MUJIcom武蔵野美術大学市ヶ谷キャンパス店まで約350m
マルエツ市ヶ谷見附店まで約420m
セブンイレブン市谷左内町店まで約220m
まいばすけっと牛込神楽坂駅西店まで約540m
よしむら鍼灸治療院まで約360m
海谷歯科医院まで約360m
マルエツ市谷見附店まで約400m
名代富士そば市ヶ谷店まで約390m
庄や市ヶ谷店まで約360m
小石川運動場 2,310m
私立三輪田学園高校まで約1,140m
新宿区立中町図書館まで約640m
牛込警察署まで約716m
みずほ銀行市ヶ谷支店まで約600m
新宿保健会館内郵便局まで約340m

物件名 エスセナーリオ市ヶ谷
所在地 東京都新宿区市谷左内町23
最寄駅 東京メトロ南北線「市ケ谷駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 14戸 築年月 2021年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   有限会社木下道郎ワークショップ
■施 工   株式会社辰
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~2SLDK(25.36㎡~59.16㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の売却で、まずおさえておきたいポイントは「みんなが買いたい価格」に設定をする必要はない、ということです。極端なことを言えば、3000万円で購入した物件であっても、「1億円で買いたい」という買い手がいるなら、売却価格は1億円に設定をしても良いわけです。どれだけ高い価格で、この「買いたい」と言ってくれる1人の方と出会えるかというのが価格戦略の肝となります。

また、自分が「売りたい」という状況だと、最終的な売却価格が安く着地してしまう可能性が高くなるため注意が必要です。たとえば、「翌月末までにどうしても売らなければいけない」という状況だと、売却機会を逃すわけにはいかなくなるため、少しでも安くして内覧の数を増やし、早期に売却をするという選択肢しかなくなってしまいます。

売却までの期間の目安としては、マンションであればおおよそ3ヶ月前後を見ておけば良いので、売却をしたい月の6ヶ月前くらい前から売却に向けて動き始めることで、余裕をもって価格を調整していくことができるようになります。

大まかな売却価格の決め方の流れとしては、最初に高い価格から始めて内覧人数などの状況を見ながら1ヶ月毎に金額を下げる必要があるかを見直していく、という流れになります。その際、2つの売却価格を決めておく必要があります。一つは、「売っても良い」という売却の下限価格、もう一つは「売れたら嬉しい」という売却の目標価格です。

「売っても良い」という売却の下限価格では、これまでの累計の収支やローンの残債などから売却した際に最低限回収しなければならないキャッシュを算定します。売却期間に余裕がある方は、ここに多少の利益を上乗せした価格を下限価格に設定すると良いでしょう。下限価格は、この価格を下回る場合は売却しない(売却できない)という目安になります。このように不動産投資にかかった費用などから売却の価格を設定する価格戦略を「コストプラス法」と呼びます。

「売れたら嬉しい」という売却の目標価格は、不動産投資の目標利回りから考えてみると良いでしょう。たとえば、2500万円で物件を購入した場合、売却完了後に購入価格の20%にあたる500万円の利益を出したいとすると、500万円からこれまでの累計の収支を差し引くことで、いくらで売却すればよいかを算出することができます。このように不動産投資に期待する利回りなどから売却の価格を設定する価格戦略を「ターゲット・リターン価格設定法」と呼びます。

この2つの価格をあらかじめ決めてから売却に臨むことで、仲介会社の言うことに過度に振り回されずに売却を進めることができるようになります。

ここからは、価格設定に関するテクニックとなりますが、購入者の心理として「2200万円」という金額よりも「2180万円」のように「8」「9」の端数で終わる価格のほうが割安感を感じやすいという経験則があります。

この価格戦略は、2500万円や3000万円というキリの良い金額の際に、特に大きな効果を発揮します。たとえば、売却目標価格が3000万円と設定した場合に、端数を意識して2980万円の価格に切り下げを行うことで、物件検索サイトなどで検索条件を「2000万円~2999万円」などのように500万円単位、1000万円単位で考えている購入者層を囲い混むことができるようになるためです。

なお、端数を意識しすぎて2978万円などのように4桁まで設定をしてしまうと、購入検討者が数字から受け取る情報量が多くなってしまい、逆にストレスを感じやすいと言われていますので、注意をしたほうが良いポイントです。

最初に設定した価格で1ヶ月~2ヶ月の間、内覧が全く集まらなかった場合は値下げを検討する必要があります。その場合、1%・2%といった金額ではインパクトがありませんので、5%前後の金額を一気に下げると効果的です。

たとえば2980万円に設定した場合は、2980万円×5%=149万円前後の値下げ(2829万円前後)を検討してみましょう。また、ここでも端数を意識して2829万円→2780万円に切り下げると値下げの効果が非常に高くなります。

最近のポータルサイトには、「お気に入り」や「希望条件」の物件が値下がりした場合に登録メールアドレスに自動でアラートが届く機能や、物件の検索軸に「値下げ物件」を設けているサイトなどもありますので、大胆に値下げを行うことで購入検討者に「割安感」を演出することができます。値下げ後に月で2件~3件の内覧が入るようであれば、そのまま価格を維持して様子見で問題ないでしょう。

上記のような取り組みをしても売却できなかった場合には、不動産仲介会社の営業力に問題があるケースも考えられますので、切り替えを検討してみるというのも選択肢の一つです。

仲介会社と締結する媒介契約という契約は、ほとんどの場合で契約期間が3ヶ月となっていますので、3ヶ月後に契約を終了させて別の会社に切り替えることが可能になります。あまりに大きな値下げを提案してくる仲介会社や、営業マンのレスポンスが悪い会社など、対応に疑問が残る会社であれば、切り替えを検討してみて下さい。

カッシア両国/事故

竣 工 2008年3月
最寄駅 両国駅徒歩10分
総戸数 46戸

住 所 東京都墨田区亀沢3-27-7
概 要 地上11階 RC造
駐車場 3台(平置式)
■さらに賃料2ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
カッシアリョウゴク
CASSIA両国

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田緑3丁目店まで約510m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約570m
山田記念病院まで約700m
石原3丁目交番まで約550m
大横川親水公園まで約960m
マルエツ両国亀沢店まで約160m
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約430m
ミニストップ緑2丁目店まで約160m
サンクス緑3丁目店まで約330m
どらっぐぱぱす両国店まで約160m
墨田石原郵便局まで約610m

物件名 カッシア両国
所在地 東京都墨田区亀沢3-27-7
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 46戸 築年月 2008年3月

■駐車場   3台(平置式)
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~1K(24.58㎡~51.93㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

カームテラス神泉/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 神泉駅徒歩4分
総戸数 31戸

住 所 東京都渋谷区神泉町21-1
概 要 地上10階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
カームテラスシンセン

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ渋谷神泉店まで約150m
ローソン神泉駅前店まで約130m
松濤鍋島公園まで約450m
渋谷松濤郵便局まで約540m
東急百貨店本店まで約610m
デニーズ南平台店まで約450m
タリーズコーヒー渋谷ソラスタ店まで約440m
まいばすけっと神泉駅前店まで約170m
ファミリーマート渋谷円山町店まで約270m
ファミリーマート目黒神泉町店まで約480m
富ヶ谷ちとせ保育園まで約1360m

物件名 カームテラス神泉
所在地 東京都渋谷区神泉町21-1
最寄駅 京王井の頭線「神泉駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 31戸 築年月 2021年10月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施 工   髙松建設株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(39.14㎡~80.87㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

住む街の治安の良し悪しによって、暮らしやすさは大きく変わります。特に、知らない土地で一人暮らしをするときは、交通利便性や生活利便性と同様、またはそれ以上に治安の良さが重要です。

諸外国に比べ、治安が良いことでも有名な日本。しかし、警視庁によれば、令和2年に東京23区内で発生した犯罪は約6.2万件。決して少ないとは言えない件数です。他の道府県に比べても犯罪発生件数が多い東京に住むときは、治安の良さも街選びにおける重要なポイントでしょう。

治安の良さは暮らしやすさにも直結。毎日通る道や駅周辺に危険を感じるようなところがなければ、日々余計な心配をすることなく、穏やかな生活が送れます。たとえ近くに家族や友人が住んでいなくても、治安が良い街であれば、安心して長く住めるでしょう。

治安が悪いと心穏やかに暮らせない
最寄り駅の周辺に歓楽街があったり、家の近くに暴力団事務所があったりすれば、直接事件や犯罪に巻き込まれないとしても、なんとなく心が休まりません。特に女性の一人暮らしの場合、街灯の少ない夜道を通るのには不安を覚えるでしょう。風俗店やキャバクラがあればキャッチに声をかけられたり、飲み屋街があれば酔っ払いにからまれたり、酔っ払い同士がケンカをしていたりすることも珍しくなく、心穏やかには暮らせないでしょう。

お部屋探しをするときは、オートロックや防犯カメラ、モニター付きインターホンが付いている物件を選ぶなど、物件そのもののセキュリティ面を重視しがちです。近くにどんな人が住んでいるか分からなかったり、どのような危険があるか分からなかったりするからこそ、少しでも安心して住みたいと思うのは当然のこと。しかし、そもそも街の治安が良くなければ、いくら物件のセキュリティ面が充実していても、安心して暮らせるとは言い切れません。

区別の犯罪発生件数
警視庁では、東京都内で実際に発生し、同庁が認知した犯罪について、エリア別かつ犯罪の種類別にまとめたデータを公開しています。以下の数値からも分かるように、隣接する区同士であってもその件数には大きな差があるもの。歓楽街の有無や不特定多数の人が集まるターミナル駅の有無、区の防犯対策の度合いなどによっても変わります。

なお、犯罪の種類は大きく分けて5つ。強盗を含む凶悪犯、暴行や脅迫などの粗暴犯、事務所荒しや空き巣などの侵入窃盗、自転車盗やすり、ひったくりなどの非侵入窃盗、詐欺を含むその他の犯罪です。

東京23区で犯罪発生件数が少なく、治安が良いとされる上位5区は、文京区、荒川区、目黒区、中央区、墨田区です。これらの区内におけるすべてのエリアで治安が良いとは言い切れませんが、総じて区内の治安が良く、安心して住める場所が多くあります。以下では、治安の良さを裏付ける各区の特徴をご紹介します。

1位 文京区
治安が良い街として有名な文京区。大学や高校を始めとする学校施設や図書館などの文化施設が多いことに加え、風俗店やパチンコ店が他の区に比べて極めて少ないことが特徴です。道路上で取り締まりをしていたり、パトロールをしていたりする警察官を見かけることが多いのも犯罪の抑止力につながっています。

2位 荒川区
治安ナンバーワン都市を目指して、2004年に「防犯都市宣言」をした荒川区。防犯パトロールの強化に加え、区内在住者が防犯対策を強化できるように、防犯対策品の購入に対する補助金交付を行っているのも特徴の1つです。区を挙げて防犯対策を強化している結果、犯罪発生件数は都内屈指の低水準に抑えられています。

3位 目黒区
子育てファミリー世帯も多く居住している目黒区。住民の防犯意識が高く、ファミリー世帯を中心に定期的なパトロールが行われているのが特徴です。子どもへの防犯講習や放置自転車の取り締まりを強化するなど、犯罪を抑制する動きが街の中から広がっています。

4位 中央区
銀座周辺を中心に、日中は商業施設やオフィスを行きかう人でにぎわいを見せる中央区。街全体がきれいであることや定期的にパトロールが行われていること、暗い夜道が少ないのが特徴です。自治会やPTAなどが自主的にパトロールや見守り活動ができるよう、区がパトロール用具を給付したり、共同住宅等に対して防犯アドバイザーを派遣して、地域に防犯上の死角がないかアドバイスを行ったりしています。

5位  墨田区
下町情緒が残りつつ、スカイツリーを中心に再開発されたきれいな街並みが印象的な墨田区。風俗店や居酒屋が多い錦糸町駅周辺エリアを除けば、犯罪発生件が少なく治安が良いエリアが多くあります。区内には地域の防犯拠点となる防犯センターがあるほか、特に子どもや女性への犯罪を防ぐため対策が強化されています。

犯罪発生件数から見た、東京で治安が悪い区ランキング
東京23区で犯罪発生件数が多く、比較的治安が悪いまたは悪いエリアが多くあるのは、新宿区、世田谷区、太田区、江戸川区、足立区です。犯罪発生件数が多い背景には、歓楽街の存在や防犯面に不安のあるエリアがあることが挙げられます。以下では、各区内で特に犯罪発生件数が多く、治安面に不安のある場所や特徴をご紹介します。

1位 新宿区
新宿区の犯罪発生件数は4,700件と、文京区の約5倍。東京23区内で発生した犯罪の10%以上が新宿区内で発生しています。特に治安が悪くて有名なのは、風俗店やパチンコ店などが密集する歌舞伎町エリア。暴行や傷害、自転車盗といった犯罪の多さが顕著です。

他方、四ツ谷や神楽坂エリアなどは犯罪発生件数も少なく、治安が良いとされています。同じ区内であっても、場所によって治安の良し悪しにはバラつきがあることを覚えておきましょう。

2位 世田谷区
閑静な住宅街が多く、落ち着いたエリアという印象も強い世田谷区。しかし、比較的所得が多い人が暮らす住宅街が多いためか、空き巣を始めとする侵入窃盗の犯罪発生件数は23区内で最多です。人目を盗んだ犯行を防ごうと、パトロール車が24時間、区内を巡回しています。

3位 大田区
23区最大の面積を誇る大田区には、古くからある工業地域や町工場地域のほか、落ち着いた住宅地域があるなど、その特徴はエリアによっても異なります。比較的犯罪発生件数が多く治安に不安があるのは、蒲田エリアと大森北及び大森西エリア。一方で、閑静な住宅街があることでも知られる田園調布エリアは治安が良く、安心して暮らせます。

4位 江戸川区
手厚い子育て支援と23区内で最大の公園面積を誇ることでも知られる江戸川区。犯罪発生件数が比較的多く、治安に不安があるのは、おもに小岩や葛西エリアです。治安があまり良くないイメージもある同区ですが、これまで様々な防犯対策が行われてきた結果、犯罪発生件数は毎年減少し続けています。

5位 足立区
治安が悪いイメージを持っている人も多い足立区。特に、北千住駅周辺には風俗店やキャバクラ、パチンコ店などが数多くあり、治安が悪いことで有名です。ただし、駅から離れるとファミリー世帯が多く暮らす住宅街もあり、治安の悪さは限定的とも言えます。

東京で治安の悪い街に住まないためには
住んだことがない場所や土地勘がない場所における治安の良し悪しは、判断しにくいもの。しかし、以下のポイントを押さえれば、治安の悪い街に住むリスクを下げることができます。

家賃の安さだけを重視しない
家賃の安さを重視しすぎると、知らず知らずのうちに治安の悪い街に住んでいた、ということにもなりかねません。家賃相場が近隣エリアよりも明らかに安い場合は、そのエリアに何かしらのマイナス要因があります。都心へのアセスや公共交通機関の選択肢が少ないことによる交通利便性の低さや、商業施設や生活に必要な施設が遠いことによる生活利便性の低さに加え、治安が悪い場合もエリアの家賃相場下げる要因です。

特に、土地勘のない人は家賃相場だけで居住エリアを決めないように注意しましょう。たとえ同じ駅でも、出口が違うだけで雰囲気や治安がまったく異なる場合もあります。少しでも不安がある場合は、家賃相場が安い理由を不動産屋さんにたずねてみると良いでしょう。

犯罪情報マップを確認する
東京都の場合は、警視庁が公開している「犯罪情報マップ」を確認するのもオススメです。都内全域のひったくりや侵入窃盗といった犯罪の発生状況を地図上で確認できます。子どもや女性に声をかけてきた不審者の情報も2週間ごとに更新されているため、一人暮らしの女性やファミリー世帯のお部屋探しにも役立つでしょう。

同マップでは、町丁名単位の犯罪発生状況の確認が可能です。同じ区内であっても、犯罪発生件数が多いエリアとそうでないエリアで分かれるため、より細かいエリアで治安を確認したいときに重宝します。

夜道の街灯の多さを確認する
夜道の街灯の多さは、仕事で帰りが遅くなる人にとって要確認ポイント。明るい時間に内見をした場合には、時間帯を変えて、再度物件周辺や駅からの道を歩いて確認しておくと安心です。昼間は閉まっているお店が営業していたり、昼間とは集まっている人の層や雰囲気が異なったりするという発見もあるかもしれません。

人の目が行き届きにくい夜は、ただでさえ犯罪発生率が上がるとされています。特に街灯が少なく、人通りもまばらな暗い夜道はひったくりを始めとした犯罪を誘発しかねません。そのため、犯罪を抑制する働きをもつ街灯は多いに越したことはないのです。

歓楽街近くの物件は避ける
駅から近く、家賃やその他の条件も良い場合であっても、歓楽街の中やその周辺にある物件への入居は極力避けましょう。前述のキャッチや酔っ払いへの不安があることはもちろん、生活をする上で騒音トラブルにあう可能性も…。歓楽街周辺の物件には夜の仕事をしている人が多く住んでおり、その生活リズムの違いから、建物内外の騒音にも悩まされることがあるのです。

内見時に物件周辺を歩いてみる
内見時に物件の周辺を歩いてみると、街の雰囲気がよく分かります。周辺の道路にゴミがたくさん落ちている場合は、モラルの低い人が周囲に多くいる可能性も否めません。「ひったくり、スリに注意」のような犯罪に対する注意喚起の看板があったりするエリアは、そうした犯罪がすでに起こっている可能性があるため、特に注意しましょう。

ファミリー世帯が多いエリアを選ぶ
治安の悪い街に住まないためには、ファミリー世帯に人気があるエリアを選ぶのもオススメです。子育てをしている人の中には、安心して子どもを遊ばせたり通学させたりできるよう、治安面も重視しながら居住エリアを選ぶ人が多くいます。そのため、治安が良い場所にはファミリー世帯が多く住んでいるのです。

コノート茗荷谷/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 茗荷谷駅徒歩10分
総戸数 26戸

住 所 東京都文京区大塚3-40-2
概 要 地上9階 RC造
駐車場 有/月額33,000円
■物件名フリガナ
コノートミョウガタニ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン文京大塚4丁目店まで約330m
文京大塚三郵便局まで約260m
ナチュラルローソン文京大塚春日通店まで約200m
TSUTAYA茗荷谷店まで約890m
ガスト茗荷谷駅前店まで約840m
マルエツプチ千石店まで約530m
ファミリーマート文京千石2丁目店まで約160m
どらっぐぱぱす千石店まで約150m
三井住友銀行大塚支店まで約510m
ライフ新大塚店まで約530m

物件名 コノート茗荷谷
所在地 東京都文京区大塚3-40-2
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 26戸 築年月 2021年9月

■駐車場   有/月額33,000円
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   野村建設工業株式会社一級建築士事務所
■施 工   野村建設工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(43.43㎡~102.55㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

借地権とは建物の所有を目的とした権利を指します。例えばAさんがBさんと契約を結び、Aさんから土地を借り土地の上に家を建てた場合、Bさんは借地権を保有している事になります。

借地権の中には、土地を利用できる物的な権利と、賃借権と呼ばれる賃貸借契約に基づく賃借人の債権的な権利があります。

借家権は生活に関わる家を借りる権利で、Aさんが家の所有者であるBさんと賃貸借契約を結び、家を借りた際にはAさんは借家権・賃借権を持つ事になります。

借地権・借家権共に貸別荘などの一時使用が目的の契約は対象外ですが、基本的に借地権・借家権は相続の対象です。

借地権・借家権を相続した場合、相続人は被相続人から借地権・借家権を受け継ぎ土地や建物を借りる権利を所有する事になります。

なお、被相続人がマンション・アパートなど賃貸物件に住んでいた場合は賃借権を相続します。しかし、被相続人が1人で住んでいた場合や亡くなった事をきっかけに同居していた方が引っ越す時には、契約を解約することを検討して良いでしょう。

借地権・借家権は、損害賠償請求権・知的財産権などと同様に相続が認められている権利となりますので、相続にあたって地主の許可を得る必要はありません。被相続人が亡くなった事をきっかけに明け渡しを要求されることもありますが、要求に応じる必要もないという結論になります。

ただし、賃貸借契約書に基づき契約されているものとなりますので、賃貸借契約書の名義変更を行う必要があります。地主・家主の方に相続を通知し、書き換えをすることで名義が変更できます。

なお、地主から「名義書換料」を請求される可能性がありますが、相続の場合には支払う必要はありません。

ただし、民法第612条「賃借権の譲渡及び転貸の制限」では「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と記載されています。売却や家屋の増改築・処分などでは地主の許可が必要となります。

借家権は被相続人と同居している場合は借家権、同居していない場合には賃借権を相続します。

道路・公園・河川など公共施設を整備し、土地の区画を整え宅地の利用増進を図る「土地区画整理事業」の施行中であるエリアで、借地権・借家権の相続を行った場合には自治体に手続きを行う必要があります。

所定の申告書に必要事項を記入し、相続人全員の印鑑登録証明書、被相続人及び相続人全員の除籍謄本・戸籍謄本などの添付書類を提出することで手続きは完了します。自治体によって対応が異なりますので、手続きを行う際には役所に問い合わせてみましょう。

土地区画整理事業を行っているエリアは自治体のホームページに掲載されていることがありますが、不明な場合には管轄の役所に尋ねてみましょう。

遺言書があり、相続人・割合が指定されている場合には基本的に遺言書通りに相続を行い、遺言書が無い場合又は遺言書に借地権・借家権に関する記載がない時には遺産分割協議にて相続人や割合を決定します。

遺産分割協議は相続人全員で行い、一人でも欠けている場合や反対意見がある時には成立しません。全員が合意した内容で相続を行います。なお、遺産分割協議で全員の合意が得られた際には、遺言書の内容と異なる分割を行っても問題ありません。

土地又は家の所有者である地主・家主に、被相続人が亡くなったため相続人が相続を行う旨の通知を行います。電話や手紙など方法は自由ですが、相手の都合を考慮した連絡方法が望ましいと言えます。

また、相手が古くからの知り合いであり、「こちらで書き換えておく」と言われた場合には契約書を作り直す必要がない、という判断を行うケースもあります。しかし、後のトラブルを避けるためにも、できるだけ賃貸借契約書を作り直しておくことを検討しておきましょう。

被相続人と地主・家主が賃貸借契約書を交わしており、契約内容に変更がない場合には借地人・借家人・賃借人の名前のみを相続人に変更します。契約期間や条件などを変更したい場合には、双方で話し合い合意をした上で契約書の内容を決定します。

契約書の最後に賃貸人と借地人・借家人・賃借人など借りる人の署名・押印欄を設け、双方が署名・押印を行い一通ずつ保管します。

契約書の作成や家主・地主との連絡の代行など手続きの代行を依頼したい場合には、弁護士や司法書士などの専門家に依頼します。

料金はや事務所によって異なりますが、5~10万円程度が相場と言えるでしょう。ただし借地権・借家権の評価額によっては数十万円かかる可能性があります。

遺産分割協議書の作成といった他の相続手続き代行も依頼する事が可能です。専門家に依頼する際には、料金や対応など複数の事務所を比較・検討した上で依頼先を決定しましょう。

シーフォルム大井町2/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 大井町駅徒歩3分
総戸数 39戸

住 所 東京都品川区東大井5-21
概 要 地上15階 RC造
駐車場 ―
■さらに賃料1.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
シーフォルムオオイマチ2
SYFORME大井町Ⅱ

■近隣周辺施設情報
アトレ大井町まで約410m
阪急大井町ガーデンまで約580m
西友大井町店まで約280m
イトーヨーカドー大井町店まで約400m
ローソン南品川6丁目店まで約470m
セブンイレブン東大井店まで約630m
ファミリーマート東大井店まで約270m
浅間台公園まで約310m
クリエイトエス・ディー品川大井町店まで約320m
東芝病院まで約600m

物件名 シーフォルム大井町2
所在地 東京都品川区東大井5-21
最寄駅 東急大井町線「大井町駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 39戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
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■設 計   株式会社朝倉崇夫都市建築設計事務所
■施 工   株式会社三崎組
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
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■間取り
□1DK~2LDK(27.99㎡~56.15㎡)

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不動産投資における利回りとは、投資金額に対する収益の比率を表した指標です。具体的には、物件購入価格に対する家賃収入の比率となります。

利回りには様々な計算方法がありますが、よく使われるのが「表面利回り」と「実質利回り(NOI利回り)」です。それぞれ見ていきましょう。

表面利回りは不動産の収益性を簡単に算出できるため、不動産広告や業者説明などによく利用されています。

しかし、賃貸経営で利回りを求める際は、満室状態を前提にするのではなく空室が発生することを考慮する必要があります。また、管理費や修繕費など賃貸経営の維持管理に要する経費や物件の購入に要する諸経費も加えて算出することが求められます。

表面利回りでは不動産収益の目安を大雑把に知ることはできますが、その収益性を正確に把握することは難しいと言えます。

不動産の収益性を正確に算出する場合は、不動産購入にかかった費用をプラスし、年間の家賃収入から空室率や維持管理費を差し引いた実質利回り(NOI利回り・純利回り)がよく使用されています。なおNOIは「Net Operating Income(ネット・オペレーティング・インカム)」の略で、営業純利益を指します。

実質利回り={1年間の満室家賃収入額×(1-空室率)-1年間の維持管理経費)}÷(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費)×100

実質利回りでは、満室家賃収入額に空室となる比率を加味するとともに、管理費や修繕費など維持管理に要する経費を差し引いた後の実質的な利益を求めます。さらに、分母となる投資金額では、不動産の購入価格だけでなく、その購入にかかる諸経費も加えます。

空室率は、特定時点での空室率(空室戸数÷全体戸数)、あるいは、年間の空室率{(空室戸数×空室日数)÷(全体戸数×365日)}から算出します。

1年間の維持管理費は、「管理会社に支払う管理費」「建物・部屋・設備の修繕費用」「固定資産税」「火災保険料」「マンション共用部の光熱水費」「入居者募集・契約・退居費用」などの合計額となります。

不動産の購入にかかる諸経費は、「不動産業者の仲介手数料」「登記費用」「不動産取得税」などを合算したものとなります。

このようにして求めた利回りを実質利回りと呼び、表面利回りに比べて投資金額に対する収益の比率をより正確に把握することができる指標とされています。

東京23区を中心とする首都圏、名古屋市を中心とする名古屋圏、大阪市を中心とする近畿圏の3大都市圏について、利回りの相場を見ていきましょう。

日本は人口減少に転じてから久しいですが、首都圏は日本の政治・経済・文化の中心として人口流入が続いており、特に東京・神奈川・埼玉・千葉の各都県は人口が増加しています。

首都圏は官公庁や大企業が集中しているため、人と物の往来が活発で、また、東京ディズニーランド・横浜など規模が大きい観光スポットや、鎌倉など歴史的価値のある名所も揃っていることから、日本経済の中心地としてだけでなく、居住地や観光地としての人気も高いのが特長です。

東京都内および首都圏主要都市における賃貸住宅1棟の期待利回りは、次のようになっています。

東京と京都・大阪の中間に位置し、昔から交通の要衝だった名古屋市は、現在人口200万人を超え、航空宇宙・輸送用機器・ファインセラミックスなど、日本の未来を切り開く産業都市として発展しています。

また、地場産業の経済力も底堅く、投資対象エリアとして大きな期待を寄せられています。さらに、東山動植物園や名古屋港水族館、熱田神宮など観光スポットも多く、近年は観光客数も増加傾向にあります。

大阪府を中心とする近畿エリアは、人口や経済規模で首都圏に次ぐ国内2位の規模を誇る地域です。特に大阪市は、海外からの企業や資金を呼び込むための経済特区を新設するなど、今後も様々な産業が発展していくと見られています。

また、2025年開催予定の万博での来場者数は約2,800万人、経済波及効果は約2兆円と言われており、関連施設やインフラの整備が進められることになっています。

近畿エリアは、京都の寺社仏閣や国宝姫路城、ユニバーサル・スタジオ・ジャパンなどをはじめとする豊富な観光資源を持つことから、近年は訪日外国人観光客向けに宿泊施設の建設が多く見られ、それに伴いホテル用地や商業地を中心に地価も上昇しています。

国土交通省が発表した2019年の公示地価によると、東京、大阪、名古屋の大都市圏で一等地の取得競争が激化し、用地確保が難しくなっている実態が明らかとなりました。そのため、大都市圏中心部での土地取得をあきらめ、地方や郊外に目が向け始められたことから、3大都市圏を除く地方圏の住宅地公示価格が27年ぶりに上昇へと転じています。

原因としては、近年訪日外国人観光客の急増により、大都市部で宿泊施設や店舗の需要が高まり、地価が上昇していることなどが挙げられます。さらに、首都圏中心部では、1年後の東京オリンピックに備えたインフラ整備、宿泊施設・レジャー施設・店舗などの建設が、土地の需要増を後押ししている状況にあります。

このため、3大都市圏の中心部では、住宅地の地価が上昇しており、不動産取得のための経費が膨れてしまうことから、利回りの相場は低くなる傾向にあります。

上で紹介した不動産投資家の期待利回りをみても、首都・名古屋・近畿各エリアにおける主要都市ではいずれも5%台と、決して高いとは言えない数値となっています。特に、東京都内ではワンルーム、ファミリー向けともに4%台と低くなっています。

物件の立地環境・間取り・築年数などの条件は不動産ごとに異なりますが、その中で利回りに大きな影響を与える項目について整理してみましょう。前述したように実質利回りは次の式で算出されます。

〇実質利回り={1年間の満室家賃収入額×(1-空室率)-1年間の維持管理経費)}÷(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費)×100

計算式の項目である「1年間の満室家賃収入額」「空室率」「1年間の維持管理経費」「不動産の購入価格」「不動産の購入にかかる諸経費」が、実質利回りを左右することになります。

1年間の満室家賃収入額は、利回りに大きな影響を与えます。満室家賃額は、満室状態での家賃収入額を指します。不動産賃貸物件は、立地環境、間取り、築年数などによって家賃が異なってきます。特に交通の便が良く生活環境に恵まれた立地であったり、広い間取りだったり、築年数が新しかったりするほど高い家賃収入を得ることができます。

条件の似ている他の物件と家賃を比較し、適正な価格で貸せているかどうかを見直すことで、利回りを適切に維持することが可能になります。

賃貸経営成功のカギを握っているとも言えるのが空室率のコントロールです。部屋が空室の場合、家賃収入がゼロでも維持管理経費は発生します。空室状態が長期化すれば、賃貸経営は成り立ちません。

家賃の場合と同じく、交通の便が良く生活環境に恵まれた立地であったり、広い間取りだったり、築年数が新しかったりするほど空室率は下がる傾向があります。空室率を下げることは、実質利回りの向上に繋がります。

1年間の維持管理費は、「管理会社に支払う管理費」「建物・部屋・設備の修繕費用」「固定資産税」「火災保険料」「マンション共用部の光熱水費」「入居者募集・契約・退居費用」などの合計です。

維持管理費の中でも修繕費については、築年数が新しいほどかかる金額が少なくなり、その分実質利回りが低下する可能性は低くなります。また、長期入居者が多いほど入居者の募集・契約・退居に要する金額が少なくなるため、その分実質利回りは向上します。

不動産の購入価格は、他の利回りを左右する要素とは金額の大きさが違います。マンションの1棟買いなどでは億を超える価格になります。物件の条件が良くなるにつれ購入価格も上がっていくため、利回りは低くなります。

物件の条件が良くなれば家賃は高くなり、また空室率も改善することで安定した実質利回りを期待できますが、投資に対するリスクが低くなるぶん、利回りも低くなるのです。

一方、「最寄り駅・ターミナル駅から遠い」「周辺環境が良くない」「日当たりが良くない」などの条件が悪い物件は安価で購入できるため、利回りは高くなります。また、「部屋が狭い」「間取り・築年数が古い」など、時代を感じさせる物件も人気がないぶん安く買えるため、その分利回りが上がります。

このように立地・間取り・築年数など物件のスペックが入居者のニーズにマッチしていなければ、空室率が上昇することが見込まれます。また、築年が古いほど修繕費や火災保険料が上がる傾向もあります。

そのため物件選定の段階で利回りのみに注目し、例えば地方で築年数の古い安価な物件を購入すると、入居者がなかなか集まらず、家賃を引き下げざるを得ない可能性も高くなります。

高利回りの安価な物件を見つけても、物件の立地・間取り・築年数などのスペックが良くない場合は想定される空室リスクや修繕リスク、類似物件の賃料相場などを事前によく検討しましょう。実質利回りの算出では、空室率を相場より悪く設定するなど、厳しめの条件を想定することも重要です。

ハーモニーフラッツ神楽坂/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 神楽坂駅徒歩6分
総戸数 12戸

住 所 東京都新宿区西五軒町5-11
概 要 地上4階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
ハーモニーフラッツカグラザカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西五軒町店まで約210m
セブンイレブン新宿築地町店まで約190m
セブンイレブン新宿東五軒町店まで約220m
どらっぐぱぱす新江戸川橋店まで約500m
ラカグまで約700m
新宿改代町郵便局まで約300m
JCHO東京新宿メディカルセンターまで約600m
よしや神楽坂店まで約440m
マルエツ江戸川橋店まで約430m
セントラルプラザRAMLAまで約1060m

物件名 ハーモニーフラッツ神楽坂
所在地 東京都新宿区西五軒町5-11
最寄駅 東京メトロ東西線「神楽坂駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 12戸 築年月 2021年10月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
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■設 計   ナミキ都市設計研究所株式会社一級建築士事務所
■施 工   株式会社ナミキ
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1DK(22.68㎡~30.18㎡)

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