竣　工　2006年1月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　52戸

住　所　東京都豊島区北大塚2-3-11
概　要　地上14階 RC造
駐車場　6台
■物件名フリガナ
パークアクシスオオツカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと向原駅北店まで約280m
ミニストップ新大塚店まで約920m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約240m
総合病院一心病院まで約420m
大塚台公園まで約320m
東池袋第二保育園まで約450m
豊島区立西巣鴨中学校まで約530m
豊島区立朋有小学校まで約650m
大越外科医院まで約450m

■駐車場　　　6台
■バイク置場　13台
■駐輪場　　　39台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（37.03㎡～60.04㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営を始めて、資産を築くことができた方と、破産を考えなくてはならないほどの損失を出してしまった方は、何が違うのでしょうか？この記事では、アパート経営における物件選びから売却までのプロセスにおいて、知っておきたい成功の秘訣と気をつけるべき失敗のリスクをご紹介していきたいと思います。

アパート経営において、最も差がつくのが物件の「立地」です。アパートの立地を検討する際に、「郊外・地方のアパート」「都内・地方都市のアパート」「都心の狭小地のアパート」の３つの選択肢があった場合に、どれを選ぶべきでしょうか？アパート経営の初心者の方が選びがちなのは、利回りが最も高い「郊外・地方のアパート」です。しかし、「郊外・地方のアパート」は、この選択肢のなかで最も破産を招くアパートになりやすいのです。

その主な理由としては、日本全体が少子高齢化の流れで人口減少が避けられないなかで、郊外・地方エリアの人口減少スピードが非常に速いためです。エリア全体の人口が減少すれば、賃貸需要も落ち込み、アパート経営は年を重ねるごとに苦しくなっていきます。また、空室率を下げるためには、賃料の引き下げを行わなければならないという点も、毎月の収支を悪化させてしまいます。

そして、埋まらない空室と賃料の引き下げにより、毎月の赤字が常態化してしまい、毎年大きな損失を生み出す赤字アパートが出来上がってしまうのです。赤字を垂れ流しているアパートは買い手もつきづらくなるため、手放すことも難しくなり、にっちもさっちもいかないという状況になってしまいます。

アパート経営の経験が豊富で、郊外・地方でも収益を生み出せるノウハウがあるというセミプロのような方でなければ、最初から郊外・地方でのアパート経営を行うことは避けたほうが無難でしょう。

「都内・地方都市のアパート」は、東京都の足立区や横浜市、福岡市といった都心以外の主要都市周辺に建てられるアパートとなります。都心部にほど近いエリアとなるため、ある程度の入居実需を見込むことができ、都心と比べて土地の価格なども割安ということで、アパートのメインエリアとなります。

都内・地方都市のアパートを検討する際にチェックをしたいのは、人口の動向と地盤の安全性の2点です。まず、1点目の人口の動向については、郊外・地方エリアでも触れたように、人口が急減するエリアではアパート経営自体の難易度が高くなってしまうため、10年後・20年後にも人口が維持・増加するエリアを選ぶことが重要です。人口の動向を予測するには、市区町村が発表している人口予測データや都市開発計画などを確認すると良いでしょう。

また、２点目のチェックポイントとしては、都内・地方都市の周辺エリアは、都心部に比べると地盤が弱いエリアが多く、たとえば荒川区や足立区は、地震の際の建物倒壊・火災危険度・災害時活動困難度などの危険度が高いエリアとなっています。（参考「地震発生時の都内の地域危険度マップ」）もちろん、地震保険などで多少のリスクヘッジをすることはできますが、すべての地盤リスクをカバーできるわけではありません。

地盤調査を個人が行うことは難しいため、専門家に依頼をする必要があります。土地購入前に地盤調査会社を探して依頼するということも可能ですが、アパート建築前に地盤調査を行ってくれる会社をパートナーとすることで、少ない手間で地盤リスクを軽減することができます。たとえば、アパート大手のシノケンプロデュースでは建築前に地盤調査を必ず行い、地盤が悪ければ適切な改良を施し、引き渡し後も20年間の地盤保証制度があります。都内・地方都市エリアでのアパート経営を考えている方は、地盤についても念頭に入れたうえで土地や会社選びを進めていくと良いでしょう。

「都心の狭小地のアパート」は、エリア全体で長期的に人口増加が見込めるため、入居の実需自体は高いのですが、マンションなども競合物件となってくるため、入居者から選ばれるために物件の品質が重要となってきます。

また、狭小地にアパートを建てるには、高度な建築技術や豊富な建築経験が必要となりますので、信頼できる建築会社をパートナーにつける必要もあります。

エリアの次に考えなければいけないのが、物件の品質です。物件の品質によって大きく異なってくるのが、融資評価と入居率（空室率）の２点となります。物件の品質が高ければ、入居者を集めやすい上に入居後の満足度も高くなり、安定的に家賃収益を生み出すことができるため、高い融資評価を得られるようになります。

逆に物件の品質が低ければ、空室が埋まらずに賃料の引き下げを繰り返す羽目になる、融資評価がつかずに購入時や買い増しの際などの資金繰りに苦労する、ということになりますので、アパート経営の成否を分ける非常に重要なポイントの一つです。

この「物件の品質」を構成する要素は、利便性の高さ、建物のデザイン性、建物の構造、室内の構造などとなります。以下では、一つ一つ詳しく見ていきましょう。

利便性の高さは、物件へのアクセスのしやすさ（10分以内、複数路線利用可など）や周辺の商業施設、公共施設、病院、金融機関などがどれくらい充実しているかなどによって決まります。

最近の物件選びのキーワードは「職住近接」だと言われますが、入居者が物件を選ぶ際には、職場と物件の近さを重要視するようになってきています。たとえば職場が都心にある場合は、職場から電車で20分～30分程度で、駅徒歩10分以内の物件などが好まれます。アクセスの良い駅と駅からの近さの両方を満たせる物件を物色すると良いでしょう。

建物のデザイン性も重要です。物件選びの際に最もチェックが厳しいと言われる社会人女性にも選ばれるような物件を目指すことで、周辺の競合物件と差別化を図ることができ、入居を安定させることができます。社会人女性からも支持されるデザイナーズアパートを手がけている会社は「デザイナーズアパートを手がけている会社3選」を参考にしてみて下さい。

アパートはマンションと比べて、高さが低いため防犯性がより重要となります。防犯カメラなどの設備面や、侵入されにくいように1階床を底上げするなど、防犯対策がしっかりと施されているかをチェックしたほうが良いでしょう。

また、木造であるアパートは、隣室の騒音がよく問題となります。隣の部屋に音が聞こえにくい作りになっているか、下の階に音が響かない構造が採用されているかなどもチェックをしたいポイントです。

アパートはマンションに比べると、空間の設計の自由度が高いため、室内のデザインによって実際の平米数以上に広さを実感してもらうことが可能です。図面や写真だけではわからないことも多いので、モデルルームなどの内見ができるのであれば、実際に足を運んでみることをおすすめします。

内見の際には、天井の高さや収納の多さ、水回りの充実なども併せてチェックすることで入居者の満足度を推し量ることが可能です。

エリアや物件の品質が良くても、アパート経営が赤字になってしまうケースがあります。その主な原因の一つが融資条件です。破産を招くアパートとなっているケースの多くでは、アパートオーナーにとって融資条件が非常に不利となっているケースが多いのです。

たとえば、新築アパートの利回りは5%～7%程度となりますが、この利回りには経費や税金は含まれません。毎月の賃貸管理費用、毎年の固定資産税・都市計画税、火災保険・地震保険などの保険料、建物の修繕費などがかかり、その残りからローンの支払いをすることになります。

アパートローンの金利が4.5%という銀行もありますが、アパート経営の利回り5%～7%の中から経費や税金を支払い、金利の分で4.5%分を支払わなければいけないということになると、手元にほとんどキャッシュは残りません。フルローンなど借入額が大きい場合は、金利の支払いによって赤字になるケースも想定されます。

オーナ側で改善余地のある空室率などと異なり、融資は一旦契約を結んでしまうとその後に金利条件を変更することは簡単ではなく慢性的な赤字を招きやすいため、慎重に判断をしたいポイントです。

アパート会社選びの際には、立地や物件の品質はもちろん、融資に強いという判断軸を追加して、提携している金融機関数やこれまでの融資実績などを厳しくチェックすることをおすすめします。

竣　工　2018年8月
最寄駅　大塚駅徒歩6分
総戸数　61戸

住　所　東京都豊島区南大塚2-30-10
概　要　地上10階 RC造
駐車場　7台（平置式／身障者用1台含む）月額38,500円
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
グラシアオオツカ
ＧＬＡＣＩＥＲ大塚

■近隣周辺施設情報
スーパーみらべる西巣鴨店まで約2030m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約480m
ナチュラルローソンNL北大塚一丁目店まで約590m
SUPER MARKET FUJIまで約550m
豊島南大塚郵便局まで約90m
巣鴨警察署まで約640m
東京都立大塚病院まで約570m
ライフ新大塚店まで約370m
マルエツプチ新大塚店まで約500m
ファミリーマート南大塚店まで約210m
ミニストップ南大塚2丁目店まで約170m
くすりの福太郎大塚南口店まで約410m
マツモトキヨシ新大塚駅前店まで約560m

■駐車場　　　7台（平置式／身障者用1台含む）月額38,500円
■バイク置場　15台（ミニバイク用）月額3,300円
■駐輪場　　　47台
―――――――
■設　計　　　㈲都市環境建築設計事務所
■施　工　　　株式会社藤木工務店東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K（25.22㎡～25.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションの築年数が15年前後になってくると、防水性能の低下や塗装の劣化、機械の故障などが起こるため、建物の大規模修繕を行う必要が出てきます。大規模修繕の費用は修繕積立金によってまかなわれますので、修繕積立金がマンションの住人からきちんと回収できているかという点がチェックポイントとなってきます。現在の住人が積み立てをしっかり行っていないと、修繕に必要なお金が足りずに修繕が実施されなかったり、修繕積立金が増額されたりすることになります。

修繕が計画通りに行われないと建物の機能や価値が低下してしまい、入居者からの不満（クレーム）が出やすくなります。また、建物価値が維持できなければ、不動産の価格も下落することになってしまいます。

そのため、購入前には修繕積立金の状況や大規模修繕の予定や履歴などについてチェックをしておくことが大切です。売買契約の前に説明される「重要事項説明書」のなかにはマンションの管理費の滞納状況などの情報が記載されていますので、しっかりとチェックをしておきましょう。

中古物件と新築物件の売買契約で大きく異なるのが、「瑕疵（かし）」に関する取り扱いです。新築住宅の瑕疵というのは、地震や台風などに耐えきれない構造上の問題や雨漏りなどがあった時に売り主が責任をもって対応しなければいけない瑕疵担保責任というものが10年間保証されています。

中古住宅の場合は、「通常の取引上の注意では発見できないような隠れた欠陥」を瑕疵と考えますが、民法上の責任期間は1年間、実際の契約上は2ヶ月～3ヶ月の期間と定めることが多いため迅速かつ正確なチェックが必要なポイントです。売り主は物件をできるだけ高く売りたいので、細かな瑕疵については詳細の説明を端折ることがあります。そのため、売り主の言うことを鵜呑みにせず、自分でも細かくチェックをすることが大切です。

瑕疵に関してトラブルになりやすいポイントは、壁や天井のひび割れ、床の傾き、シロアリ被害・木造部分の腐食、排水管や給湯器の故障、雨漏りなどとなります。自分では、すべての調査を行うことは難しいという場合には、ホームインスペクション（住宅診断）というプロが行う住宅の調査分析サービスを利用するのも良いでしょう。

不動産投資の売買では、入居者がいる状態で行うこともあります。こういった物件は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれており、アパートなどの一棟ものだと特に人気が高い物件となります。しかし、売り主の立場に立ってみると分かりやすいのですが、満室にして売り出せば人気が出るということであれば、誰でも良いから入居者として住まわせて満室状態を作り出せば良いのではないか、と考えるオーナーが出てくることになります。

その入居者としてよくあるケースは、オーナーの親族や知人・友人を住まわせているケースや、フリーレント期間を長く設けて入居者を集めたケース、賃料を大きく引き下げて入居者を集めたケース、入居審査を緩くすることで生活保護の方や水商売の方、家賃滞納を繰り返している悪質な入居者などを入居させているケースなどとなります。

そういった物件を購入してしまうと、購入後に入居者が続々と退去をしてしまう、新しく入居者を募集した時に低い賃料でしか入居者が集まらない、といったことが起こり、「高利回りを期待して購入したのに…」「こんなはずでは…」といった思いを抱えることになってしまいます。この見せかけの満室を回避するには、「レントロール」と呼ばれる賃料や契約期間などを一覧表にしたものをチェックすることが有効です。

レントロールは、物件を管理している不動産会社などに問い合わせをすれば取得することが可能です。レントロールが手に入ったら、以下のポイントをチェックすると良いでしょう。

実際に住んでいる方や住んでいた方が、どのような評価をしているかも重要な情報です。マンションノートなどの口コミサイトでは、マンション名で調べると入居者の口コミを見ることができますので、どのような点が不満になっているかを確認するといよいでしょう。たとえば、駅から遠い、周辺に商業施設が少なく利便性が悪い、夜に騒音がうるさい、治安が良くない、日当たりが悪い、入居者の属性が悪い、ごみ捨てのルールが守られていない、民泊に使用されている、建物や部屋の設備が使えない、などのような問題がないかを事前にチェックすると良いでしょう。

また、そういった口コミサイト上の評判があまりに悪いようだと、入居希望者がその評判を信じて他の物件に決めてしまうといったリスクもあるため、その後の入居付けでも苦戦をする可能性があります。不動産投資は入居がついてこそ、という点を念頭に置いて、自分が入居者なら住みたいと思えるかどうかを基準に、情報を集めてみると失敗するリスクは少なくなるかと思います。

築浅の物件やアパートなどは、入居者の評価が少ないケースもあります。そういった場合に情報を補う手段としては、物件の近くにお住いの方にヒアリングをしてみるというのも一つの手です。

近隣住民の方は、悪い物件ほど注意深く観察をしていることが多いので、「あそこには、カタギじゃない人が住んでいる」「夜中にうるさい」「いつも修繕工事をしている」「入居者の出入りが激しい」など、入居者の属性や物件のトラブルなどに関する情報が手に入ることがあります。他のチェック方法と併せて取り組むと良いでしょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　大塚駅徒歩6分
総戸数　12戸

住　所　東京都豊島区北大塚3-25-12
概　要　地上5階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
グラススペース

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと向原駅北店まで約280m
ミニストップ新大塚店まで約920m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約240m
総合病院一心病院まで約420m
大塚台公園まで約320m
東池袋第二保育園まで約450m
豊島区立西巣鴨中学校まで約530m
豊島区立朋有小学校まで約650m
大越外科医院まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（43.01㎡～59.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

売り主が「売りたい価格」は、「売れる価格」ではないケースが多いということです。売却の際には、売り主は自分の物件をひいき目で見てしまうということが言われています。長年保有してきた物件に強い愛着を持ってしまい、多少の欠点には目をつむってしまい、良いところばかりに目を向けてしまうため売却価格が上昇してしまう、というわけです。

買い主に物件が割高だと思われると内見やお問い合わせを敬遠されることになってしまいます。これを回避するためには、買い手の厳しい目線で自分の物件を見直すことが大切です。たとえば、近隣で条件が類似している売り出し物件（立地、部屋の広さ・間取り、築年数など）を見て、自分がその物件で不動産投資を始めるとして、いくらでなら買いたいか、どういう点が気になるかなどを改めて考えてみると良いでしょう。

高く売りたいと思った投資家の方が、よく利用するのが一括査定サービスです。高い査定額が出た会社を好意的に見てしまいがちですが、一括査定で出る金額は「実際に売れる金額」ではなく「売れるかどうかは分からないが、とりあえず売り出してみる金額」であることに注意をしたほうが良いでしょう。査定額は、金額自体よりも「なぜその金額をつけたのか」という理由のほうが大切です。その理由が不明瞭な会社は、ただ媒介契約を結びたいがために高値を提示した会社の可能性が高いので避けたほうが良いでしょう。

価格付けだけでなく、そもそも売れにくい物件というのもあるので注意が必要です。特に下記3つのタイプに該当する物件を売り出したい方は、売り方を含めて入念に検討をする必要があります。

まず、現在の物件選びで一番重要なポイントが「利便性」です。都心の駅徒歩7分以内のマンションのような物件であれば買い手に困りませんが、逆に郊外や地方にある物件や駅からのアクセスが悪い物件（駅徒歩15分、バスで10分など）は買い手が手を出しにくい物件となりますので、価格を安めに設定するか、不動産投資目的以外の自宅購入者への売却活動も視野に入れたほうが良いでしょう。

築年数が20年以上のアパートや、築30年～40年以上のマンションなども売り出しの際に苦戦することを想定しておいたほうが良いでしょう。築古の物件は建物の耐用年数がゼロか残り少ないため、建物価値がほとんどないものとして扱われることになります。そのため、買い手が購入する際に融資が引きにくく、敬遠される要因となってしまいします。

また、1981年以前の物件は耐震性能面で不安を持たれやすいことや、設備が一回り古く、購入後に空室リスクが懸念されるという点も念頭に入れておいたほうが良いでしょう。

中古の不動産投資では、購入価格が3000万円以下の売り出し物件が過半数を占めるため、高価格帯の物件はそもそも買い手の母数が限られてしまいます。5000万円以上の中古物件は属性が比較的良くないと融資がつかず、購入することができないため、価格でお得感を出すか、売却期間を長く取るなどが必要となります。

不動産業界では、専任媒介契約をした売り主の物件を、故意に売らない行為を「干す」と言います。なぜこのようなことをするかというと、仲介業者が売り主と専任媒介契約を結んだ場合に、自分たちで買い主を見つけてくれば、売り主と買い主の両方から仲介手数料を取れることとなり、利益が倍に増えるという業界構造があるためです。売り主と買い主の両方から仲介手数料を取ることを「両手仲介」といいますが、この「両手仲介」を狙うため、他の業者からの問い合わせを理由をつけて断り、自社で探してきた買い主が「買いたい価格」まで売り主に価格を値下げさせて取引を成立させる、ということが行われるわけです。

相場に近い価格で売り出したはずなのにまったく数カ月経ってもまったく内見の問い合わせが来ないという場合や、仲介業者から10%～数十％の大幅な値引きの提案をされた場合は、両手仲介を狙って「干されている」可能性もありますので、定期的に提出される報告書を厳しくチェックしたり、買い手を装って仲介業者に電話をしてみて、実際に物件が売り出されているかを確認してみたりすることが対策となります。

また、専任媒介契約は3ヶ月で契約更新となりますので、業者が信頼できないという場合には他の仲介会社に乗り換えを検討してみることも重要です。

できるだけ高く売りたい気持ちが強いと、値下げには抵抗感があるかと思いますが、値下げを小さい幅で行ってしまうと、買い手の目につきにくくなり、他の売出し物件に埋もれてしまいます。そうなると、何度も値下げを繰り返す羽目になるので、結局は一度に引き下げてお得感のインパクトを演出したほうが安く済むというケースも多いのです。

値下げの目安としては、売り出し価格の5%前後か100万円の数字が変わる程度の値下げをしてみると良いでしょう。また、値下げ後の価格は「1980万円」のように「○○80万円」「○890万円」のように端数を意識するとお得感が強調されて、内見につながりやすくなります。

竣　工　2021年12月
最寄駅　新大塚駅徒歩7分
総戸数　38戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-2-20
概　要　地上5階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ジオエントオオツカ

■近隣周辺施設情報
ライフ新大塚店まで約210m
フレッシュランドフェルカまで約110m
セブンイレブン豊島南大塚1丁目南店まで約180m
ミニストップ南大塚2丁目店まで約550m
ファミリーマート大塚3丁目店まで約700m
くすりの福太郎大塚南口店まで約750m
みずほ銀行新大塚駅前出張所まで約550m
豊島南大塚郵便局約350m
東京健生病院まで約350m
東京都立大塚病院まで約600m
豊島区立南大塚からたち公園まで約280m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　中野建設株式会社
■施　工　　　中野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.19㎡～30.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資の場合、購入した後の出口戦略は「売る」「持ち続ける」の2択しかありません。売るのであれば、「いつ売るか、いくらで売るかを決めるだけだから簡単じゃないか」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、これが存外に難しいのです。

たとえば、2017年時点で、値上がりしたマンションをお持ちの不動産投資の方も多いかと思います。しかし、できれば高値で売りたいという気持ちが先行して、「一昨年・昨年と価格が上がったなら、今年も上がるんじゃないか」「ちょっと下がっても家賃収入が入ってくるし…」と決断は先延ばしになります。そう考えている方の多くは、仮に来年に価格が下がったとしたら、「まだ誤差の範囲だろう」「待っていたらまた上がってくるはず」と思うのではないでしょうか。そして、数年後に本格的に下落基調が見え始めた時に「あの時売ればよかった」「この価格では売りたくない」とマンションを抱え続ける羽目になってしまうことが予想されます。

これは、「いつ売るか、いくらで売るか」を決めておかないために起こる判断ミスです。不動産投資は、売却をしなければ利益が確定しないという水物の実物資産です。ですから、いつ買うか、いくらで買うかということ以上に、いつ売るか、いくらで売るかを決めておくことが大切なのです。

逆算思考というのは、最初に達成したい目標を定めて、そこからの最短距離を考える思考方法です。対となる思考方法は順算思考と呼ばれるもので、目標は定めずにその場その場で状況判断をしていくため、柔軟性はありますが意思決定やアクションを起こすまでに時間がかかるというデメリットがあります。それぞれの思考方法が売却までにたどるイメージとしては、以下のようになります。

順算思考では、最初は「高く売りたい」と考えていたものの、価格が上がるにつれて「まだ上がるのでは」「持ち続けたほうがよいのでは」と思うようになり、価格が下がってきた時点で「やっぱり売ったほうが良いのでは」と考え、価格が本格的に下げに転じた時点で「もう売ってしまおう」と決断するといった思考プロセスになります。

一方の逆算思考では、「家賃と売却の利益総額が1000万円になった時点で売ろう」ということを決めたら、あとは毎年の「家賃と売却の利益総額がいくらになったか」を確かめながら、売り時を判断していくので、無駄が少なく意思決定にかかる時間が短くなります。

仮にイメージ内の矢印一つの期間が1年だとすると、もし順算思考と逆算思考の方が同じ利益額を手にしていたとしても、順算型では12年かかっているのに対して、逆算型は7年しかかかっていないということになります。逆算思考は目標に対して最短距離を描くために、目標達成のスピードを格段に向上させることができるというメリットがあります。

逆算思考で目標を定めるためには、まず不動産投資の目的を整理する必要があります。目標は、目的を達成するために置かれるものですので、当初に立てた目標が達成できていたら、自然と目的が達成できているという関係性になっています。そのため、目標が適切かどうかは、目的が明瞭かどうかで決まると言えるでしょう。

不動産投資の目的は、老後のために生活資金を備えたい、子どもの教育資金を捻出したい、不動産投資の収入だけで食べていけるようになりたい、など人それぞれかと思います。大切なことは、何年後までにいくらの利益を確保したいか、そしてそれが達成できていなかった時に、どういう決断をするか、ということを定めておくことです。

たとえば、「目標は10年後に1000万円の利益を確保すること。ただ、10年後に800万円まで利益が確保できていたなら売っても良い。逆に10年後に利益が500万円以下だったとしたら、売らないで持ち続ける」などのように目標を立てます。そうすると5年後にはどれくらいの利益が出ていないといけないか、3年後ではどうか、といった詳細の目標にブレイクダウンしていくことができます。

もちろん、購入当初の時点で立てた目標ですので、色々と考慮に入れていなかったことも起こるかと思いますが、その都度、それを織り込んだ目標に再修正していけば良いでしょう。このようにして立てた一連の目標が不動産投資の出口戦略となって、後々に生きてくることになります。

不動産投資は、他の投資と比べて長期の投資となります。投資期間は最低でも数年以上、長ければ数十年というスパンになります。ただ、投資の年数が長くなるために、目標をしっかりと定めておかないと、いつまでも意思決定ができないという状況になりがちです。ただ、現状はかなり不動産価格も上がってきており、今後は持ち続けるだけではなく状況に応じて適切な判断をしていくことが必要となってきます。今から不動産投資を始める方は、特に、目標設定を明確にして逆算思考で臨むことをおすすめします。

竣　工　2017年3月
最寄駅　駒込駅徒歩4分
総戸数　26戸

住　所　東京都豊島区駒込1-11-1
概　要　地上10階 RC造
駐車場　2台（平置式）月額38,500円
■物件名フリガナ
ブランシエスタコマゴメ
BRANSIESTA 駒込

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ駒込中里1丁目店まで約400m
トップパルケ田端銀座店まで約450m
セブンイレブン豊島駒込1丁目店まで約170m
ファミリーマート豊島駒込店まで約210m
ローソン本駒込5丁目店まで約230m
スギ薬局 駒込店まで約700m
ユニバーサルドラッグ駒込店まで約350m
駒込あおば内科まで約300m
こまごめ内科循環器内科クリニックまで約450m
みずほ銀行駒込駅前出張所まで約350m
三菱UFJ銀行駒込支店まで約550m
駒込駅前郵便局まで約450m
警視庁 駒込警察署まで約450m
豊島区立駒込東公園まで約190m
六義園まで約350m

■駐車場　　　2台（平置式）月額38,500円
■バイク置場　3台/月額5,5000円
■駐輪場　　　14台／登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　古久根建設株式会社
■施　工　　　古久根建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（礼金1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（27.00㎡～54.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

恵比寿という地名は、どのようにして誕生したのでしょうか。
七福神の一人として知られる「恵比寿様」にちなんで名付けられたのでは、と考えた人もいることでしょう。
しかし、意外に感じるかもしれませんが、恵比寿の名前は「エビスビール」と深い関係があるのです。
かつて、現在恵比寿と呼ばれるエリアには、日本麦酒醸造会社の大きな工場がありました。
そして、その工場では「エビス」の名前を冠した商品が製造されました。

その後、ビールの売れ行きが増加していくにしたがって、工場も拡大していき、街の発展にも大きく貢献することになります。
今でも、恵比寿の街を歩けば、ビール広場やビール橋など、その当時の名残を数多く目にすることができます。
何気なく見ていた街灯のデザインにも、ビールジョッキをあしらったものがありますし、駅のホームでも、ビールの商標としておなじみの「恵比寿様」の姿が目に映ることでしょう。
また、英語での表記においても、「EBISU」の他、「YEBISU」とエビスビールと同様の表記が用いられていることからも、その関係の深さがうかがえます。

恵比寿周辺は、江戸時代まで下渋谷村・三田村と呼ばれていた農村でした。
そして、渋谷川と三田用水に挟まれたこの地には、大名の下屋敷が点在していたと伝えられています。
現在の恵比寿三丁目は、かつて伊達町と呼ばれていた時代がありますが、これも宇和島藩の下屋敷があったことと関係があります。
当時は、伊達家が宇和島藩を治めていたからです。
他にも、恵比寿二丁目にある交差点のが「伊達坂上」と呼ばれていたり、三丁目に「伊達坂」の名前が残っていたりするなど、現在でも歴史を感じさせてくれる地名が残されています。
明治時代に入ると、日本麦酒醸造会社(現：サッポロビール)が、工場拡大のため目黒村と渋谷村(現：渋谷区恵比寿)に合計3万坪強の土地を取得しました。
かつて、農業として田畑を潤していた三田用水を、工業用に転用することができたのも大きな要因の一つでした。

そして、いよいよ1890年には「エビスビール」が発売されます。当時、工場で生産されたビールは、ビール運搬専用に作られた日本鉄道品川線(現在の山手線)によって出荷されていました。
1901年には、日本鉄道品川線にビール積み出し用の貨物駅が増設され、恵比寿停留所と名付けられました。
日本が日清戦争に勝利した後は、好景気に沸き立ち、「エビスビール」の売れ行きもますます増加したそうです。
そして、1906年には、貨物専用だった駅のそばには、旅客用の駅が増設されることになりました。
これにより、一般の人々も駅を利用できるようになりました。

こうして、駅の周辺地域が発展していくことにともない、この地が「恵比寿」と呼ばれ始めます。
1928年には、駅の東側から白金に向かう通り沿いが、「恵比寿通り1・2丁目」と改称されました。
これにより、地名にも「恵比寿」の名前が正式に採用されるようになります。

そんな恵比寿の街にも、太平洋戦争は暗い影を落とします。
戦況が悪化の一途をたどるにつれ、人々の生活もしだいに圧迫されるようになりました。
1943年、ついにビールまでも配給品とされたことにより、「エビス」を含むビールの全商標が一時その名を消す事態になりました。
また、戦争末期には、東京の各所が大空襲を受け、甚大な被害を出してしまいます。
それは、けっして恵比寿も例外ではありませんでした。
辺り一面、焼け野原となってしまった恵比寿では、ビールの生産も一時滞ってしまいます。
しかし、戦後の1946年にビールの生産が再開されると、恵比寿の街も、土地所有者によって区画整理が行われるなどして、復興への道を一歩ずつたどることになりました。

1959年には、恵比寿駅前から遷座された神社が、町名やエビスビールの名前にあやかって、恵比寿神社へと改名されます。
これは、兵庫県の西宮神社から恵比寿神を勧請し、これを合祀したものです。
1964年には、地下鉄日比谷線が乗り入れることで、ますます恵比寿の街にアクセスしやすくなりました。
1966年には、伊達町など5つの町が、現在の恵比寿へと改称され現在にいたります。
また、1975年に地元有志の手によって駅前に恵比寿像が建立され、街のシンボルとして愛されています。
こうして、戦後も恵比寿の街は、ますます賑わいを見せるようになります。

昭和時代も終わりに差しかかる頃、恵比寿にもターニングポイントとなる出来事がありました。
周辺地域の都市化にともなって「恵比寿工場」を移転し、街を再開発するとの構想が持ち上がったのです。
1985年、サッポロビールは「恵比寿工場」を移転し、その跡地を再開発する計画を表明しました。
そして、その計画にしたがって、1988年にビール工場が千葉県船橋市に移転されます。

さらに、1991年には、工場跡地が「恵比寿ガーデンプレイス」として再開発されることが決まります。
その後、「恵比寿ガーデンプレイス」は1994年に開業を迎えました。
「豊かな時間」と「豊かな空間」をテーマにした周辺エリアは、ヨーロッパ風を基調としたデザインで統一され、最先端な「おしゃれな」街として世間の注目を集めます。

また、敷地面積のおよそ6割を緑あふれるオープンスペースとし、施設内で発生する排水を再生利用したり、廃熱の有効利用を可能にするシステムを導入したりするなど、「環境に優しい」街づくりのパイオニア的存在としても話題になりました。
現在、「恵比寿ガーデンプレイス」内には「三越」を中心に「東京都写真美術館」「YEBISU GARDEN CINEMA」といった商業施設で充実しています。
また、「ウェスティンホテル東京」などの宿泊施設や「サッポロビール」の本社オフィス、さらには「恵比寿ガーデンテラス」といった住居施設もあります。
こういった施設が、ショッピングや観光、そしてビジネスや暮らしの場として数多くの人々に利用されています。
また、名物のクリスマスイルミネーションや野外で行われるシネマイベントなど、多種多彩なイベントも開催され、年間に訪れる人の数が1200万人を超える人気のスポットに成長しました。
このようにして、恵比寿はビジネスを展開するにも、ショッピングに出かけるにも最適な、洗練された街として知られていくようになります。
「住みたい街ランキング」でも、上位にノミネートされるなど、その名前はすでに全国区だと言えます。

恵比寿の街を歩くと、現在でも数多くのスポットでその歴史を感じ取ることができます。
これまで何気なく歩いていた場所や、目にしていた建物にすらも、意外な歴史が隠されていることが少なくありません。
そして恵比寿には、日本の最先端をいく新しさがあります。
今も新しさと歴史の両方を楽しめる、魅力あふれる街として発展を続けています。
恵比寿は、ショッピングや食事を楽しむ人にも、ビジネスとして進出を考えている人にも、もちろん、居住を考えている人にも最適な街の一つとして考えられています。

竣　工　2021年10月
最寄駅　護国寺駅徒歩6分
総戸数　23戸

住　所　東京都豊島区雑司が谷1-33-11
概　要　地上3階 地下1階 RC造
駐車場　1台（平置式）月額33,000円
■物件名フリガナ
アルテシモベーネ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ護国寺駅前店まで約420m
マルエツプチ東池袋5丁目店まで約560m
マルエツプチ雑司が谷2丁目店まで約740m
コープみらいミニコープ目白台店まで約590m
まいばすけっと目白台3丁目店まで約640m
ファミリーマート音羽2丁目店まで約660m
ファミリーマート豊島南池袋3丁目店まで約640m
セブンイレブン豊島雑司が谷2丁目店まで約430m
セブンイレブン豊島東池袋5丁目店まで約680m
ココカラファイン東池袋店まで約920m
ぬかりやレディスクリニックまで約1460m
文京目白台二郵便局まで約200m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　13台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社アーキスタイル一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社リプランニングジャパン
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬:敷1積増　猫:敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R～1K（25.22㎡～25.54㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

同棲したいと思っても、「タイミングが分からない」という人も多いのではないでしょうか。同棲は二人で決めて準備するもの。つまり、自分と相手の双方が「一緒に暮らしたい」「同棲する方が良い」と考えていることが肝心です。

付き合ってから1年程度が経過したとき
同棲のタイミングとしては、付き合ってからおおよそ1年が経過する頃がオススメ。会う頻度や一緒に過ごした時間の長さにもよりますが、1年程度付き合えば、お互いの性格や価値観、生活スタイルなどが分かってきます。変に気を使う必要もなくなるので、同棲の準備も進めやすいでしょう。

当然、もっと長い交際期間を経てから同棲するカップルもいます。しかし、近い将来の結婚を視野に入れている場合は、「付き合ってから1年」を1つの目安にすると良いでしょう。

一方で、付き合ってからの日が浅いうちに同棲するのには、注意が必要です。付き合いたての頃は一緒にいること自体が楽しかったり、何かと盲目的になりやすかったりします。また、お互いの性格を理解しきれていないまま一緒に暮らすと、同棲後に価値観の不一致を感じたり、ケンカが多くなったりするかもしれません。

お互いが結婚を意識し始めたとき
付き合っている相手との結婚を意識し始めたときも、同棲を始めるのに適したタイミングです。同棲をするカップルの中には、その先に結婚を見据えている人たちが多くいます。結婚前に互いの理解をさらに深めたり、結婚式や新婚旅行の資金を貯めたりすることが、同棲する目的として挙げられるでしょう。

重要な点は、どちらか片方ではなく、「二人とも結婚を意識している」ということです。二人の気持ちや方向性が異なる状態で同棲をしても、将来の計画が立てにくいだけでなく、どちらかが思い描いていた未来と異なる結果にもなりかねません。

婚約後
婚約をきっかけに同棲を始めるカップルも多くいます。特に、同棲をしたいと思いつつも「きっかけ」がなくて踏み切れていなかった人たちや、婚約をしないうちは同棲を反対する親をもつ人たちにとっては、良いタイミングです。

婚約をしてから、入籍をして結婚式を挙げるまでには多少時間が空きます。その間一緒に暮らしていれば、コミュニケーションも取りやすくなるため、準備がスムーズに進められるでしょう。

同棲するタイミングとして気をつけた方が良いときとは
どちらかの「仕事環境に変化が生じたとき」や「借りている部屋の更新が近づいたとき」に同棲を検討したり、実際に同棲し始めたりするカップルは多くいます。しかし、これらのタイミングで同棲を始める場合には、一定の注意が必要です。

就職や転職、転勤をするとき
就職や転職、転勤によって引っ越すのに合わせて、同棲を始めるケース。新しい職場や会社で働き始めた当初は、仕事や職場環境に慣れるだけで一苦労です。「彼氏・彼女との生活のことまで気が回らない」ということも十分あり得るでしょう。

育った環境や生活スタイルの異なる二人が一緒に暮らすときは、それぞれが生活に慣れるまでに一定の時間がかかります。自分のやり方や考え方を押し付けたり、最初から相手に多くのものを求めたりすることは相手のストレスに繋がり、ケンカにも発展しかねません。そのため、お互いの性格を十分に理解できていない場合は、心身に余裕があるタイミングで同棲を始める方が良いでしょう。

賃貸物件の契約を更新するとき
ただ単に、「どちらかが借りている賃貸物件の更新時期が近づいたから」という理由で同棲をするのは、オススメできません。結婚を視野に入れていたり、婚約をしていたりする上で同棲を始めるのと、更新時期が近づいたからという理由で同棲を始めるのでは、同棲に対する考え方や目的が異なります。更新をきっかけに将来の話をする場合はこの限りではないですが、単に「更新料や家賃がもったいないから」という理由の場合は、一度踏み込んだ話をしてみる方が安心です。

同棲するメリットとは
それぞれが別々の場所で暮らすよりも、同棲する方がお互いへの理解を深められるだけでなく、金銭的にも時間的にもメリットがあります。特に、将来的に結婚を考えている場合は、同棲して得られるメリットは大きいでしょう。

生活スタイルや価値観が分かる
同棲をすると、彼氏・彼女の生活スタイルや価値観について、より深く知れます。付き合っている中で、なんとなく理解していたつもりでも、同棲をすることでその見え方が変わるかもしれません。相手の着飾らない、素の姿を見られるのもメリットの1つです。

生活スタイルや価値観は、結婚生活を送る上でも重要。これらが自分と極端に異なる場合には、長く一緒に暮らすこと自体が難しいでしょう。同棲をしてから同棲を解消するのと、結婚をしてから別居や離婚をするのとでは、そのハードルの高さが異なります。彼氏・彼女の暮らしぶりをよく理解した上で結婚する方が安心です。

結婚を考える上で欠かせない、相手の金銭感覚を知れるのも同棲するメリット。金銭感覚があまりに異なる場合は、共通の財布を持つことはおろか、生活費の負担割合を決めたり貯金をしたりする上でも上手くいかない可能性が高いでしょう。なお、お金に関することは同棲を検討する段階で一度話し合いや考えの共有をしておくのがオススメです。

結婚生活がイメージしやすくなる
結婚生活がイメージしやすくなるのも同棲するメリット。同棲当初は新婚生活のように、幸せな気持ちや楽しい気持ちが先行しますが、それも良い意味で徐々に落ち着いてくるものです。家事をする姿や普段の暮らしぶりを間近で見ることで、結婚後の生活や家庭について、ある程度イメージできるようになります。

一方で、同棲当初から家事が得意である必要はありません。一人暮らしや自炊の経験がなければ、不慣れであっても当然です。大切なのは、お互いの歩み寄りや家事を積極的にやろうする姿勢。得意不得意を考慮して家事を分担したり、徐々にできるようになったりすれば、お互いにストレスなく暮らせるでしょう。

生活費の節約と貯金ができる
同棲することによる金銭的なメリットは、生活費の節約と貯金ができること。一般的に、カップルがそれぞれ一人暮らしをするよりも一緒に暮らす方が、生活費は抑えられます。特に、毎月一定額の支出がある「固定費」のうち、家賃やインターネット料金、水道光熱費は一人当たりの負担額が安くなるケースがほとんどです。

また、別々に暮らしていたときに比べて、同棲時はデート費用を抑えられます。家の中や近所で過ごす頻度が高くなって交通費が以前よりもかからなくなったり、外食頻度が減ったりするためです。

自炊は、一人で自分のためにするよりも、彼氏・彼女のためにしたり、一緒にしたりする方が楽しいと感じる人も多いでしょう。一人暮らしのときは外食派だった人も、同棲を機に自炊派になるケースも多く見受けられます。同棲時の生活費については、以下の記事を参考にしてみてください。

同棲をすれば当然、一緒に過ごせる時間が長くなります。仕事と通勤時間以外はずっと一緒にいる、というカップルもいるかもしれません。特に、遠距離恋愛でなかなか会えなかったり、会うためにも時間がかかったりしていた人たちにとっては、大きなメリットでしょう。

ただし、多少なりとも「自分だけの時間」が欲しいと考えている人にとっては、常に一緒にいるという環境はストレスになることも。あらかじめお互いの意向を確認し、必要に応じてプライベート空間が確保できる間取りを選ぶと良いでしょう。同棲時の間取り選びについては、以下の記事で詳細に解説しています。

同棲を検討するときは一緒に暮らせる嬉しさから、どうしてもメリットに目が行きがちです。しかし、メリットだけを考えて安易に同棲せず、メリットとデメリットは常にセットで考えるようにしましょう。デメリット以上のメリットがあると判断した場合に同棲することをオススメします。

結婚せずにダラダラと同棲してしまう可能性がある
同棲中のカップルで時折耳にするのが、同棲したことで結婚のタイミングを逃してしまった、というケース。そもそもどちらかに結婚願望がなかったり、同棲生活そのものに満足していて、あえて結婚する必要はないと考えていたりすれば、なかなか結婚には至りません。また、一緒に過ごす時間が長くなればなる程、「今更、結婚の話題を出すなんて」とためらいや迷いも生じてしまうでしょう。

結婚のタイミングを逃さないためには、あらかじめ同棲の目的や期間について話し、お互いの考えを共有しておくことが大切です。期間は1年、または一般的な賃貸借契約期間である2年を目安にすることが多いでしょう。いずれにしても、「近い将来に結婚を考えた上での同棲である」ということをはっきりさせておく必要があります。

金銭感覚や価値観の違いでもめやすくなる
金銭感覚や価値観に違いがある彼氏・彼女と同棲をすると、それらを巡ってもめやすくなるのもデメリットの1つ。別々に暮らしながら付き合っている状態では気にならなかったことも、一緒に暮らせば嫌でも目についてしまうものです。お互いに歩み寄れる範囲であれば良いですが、そうでない場合は、それをきっかけに同棲を解消したり別れたりするという展開も十分あり得ます。

学生が同棲するときに注意したいこととは
同棲は社会人同士のみならず、学生同士や学生と社会人ですることもあります。しかし、親に何かしらの経済的援助を受けている学生が同棲する場合は、費用面はもちろん、同棲をすること自体にも注意が必要です。

学生同士の同棲
学生同士で同棲をする場合、特に注意すべきポイントは「事前に親の承諾を得ること」です。たとえアルバイトをしていたとしても、収入が不安定である学生が賃貸物件を借りる場合は、その親が契約者になることが一般的。仮に学生本人が契約者になったとしても、親を連帯保証人にしなければならないケースがほとんどです。

学生同士が同棲を始めるときは、新たに部屋を探すよりも、どちらかが元々住んでいた部屋にもう片方が移り住むパターンが多いでしょう。親が契約していた部屋を勝手に解約し、彼氏・彼女の部屋で同棲をしたものの上手くいかずに「再度、一人暮らしの部屋を探さなければならなくなる」というケースや、二人暮らしが許可されていない物件で同棲をしてトラブルになるケースもあります。事後報告をして親との関係性をギクシャクさせないためにも、学生のうちは同棲するのを控え、社会人になってからする方が無難です。

学生と社会人の同棲
学生と社会人の同棲では、「それぞれが置かれている状況が異なる」という前提を忘れないようにしましょう。学生は、日々の授業に加えて課題や試験に追われたり、アルバイトやサークル活動に励んだりと、学生ならではの忙しさがあります。他方、社会人は仕事による疲労やストレスを抱えることが多く、帰宅後や休日はゆっくり過ごしたいと思う人も多くいるでしょう。

生活スタイルや生活リズムがズレやすいため、同棲をしても一緒に過ごせる時間が限定的であったり、価値観や考え方にズレが生じやすかったりします。無理に同棲をするよりも、学生が社会人になるのを待ってからする方が生活しやすいだけでなく、将来も描きやすくなるでしょう。

竣　工　2021年9月
最寄駅　椎名町駅徒歩4分
総戸数　44戸

住　所　東京都豊島区長崎1-11-16
概　要　地上15階 RC造
駐車場　―
■物件名フリガナ
ズームシイナチョウ
ZOOM椎名町

■近隣周辺施設情報
ビッグエー豊島長崎店まで約350m
サミットストア椎名町店まで約450m
まいばすけっと椎名町駅前まで約600m
セブンイレブン西池袋4丁目店まで約300m
ファミリーマート西池袋4丁目店まで約300m
ローソン椎名町駅前店まで約400m
大型コインランドリーマンマチャオ椎名町店まで約50m
武藤クリニックまで約500m
河島医院まで約550m
みずほ銀行 要町駅前出張所まで約650m
豊島長崎一郵便局まで約250m
豊島区立西池袋第二公園まで約160m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有／月額550円　※2年分一括払い
―――――――
■設　計　　　株式会社合田工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　各部屋毎に異なる
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.35㎡～31.84㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

物件を購入する際は購入額が大きくなるため、銀行から融資を受けるのが一般的です。その際の融資には、主に住宅ローンと不動産投資ローンの2種類がありますが、はたしてどのように違うのでしょうか？

両者の目安金利を比較すると、住宅ローンが年0.5～2.0％に対して、不動産投資ローンは1.5～4.5％であるため、不動産投資ローンよりも住宅ローンの方が金利は低くなっています。

仮に、返済期間35年・固定金利1.0％・元利均等返済の住宅ローンで5,000万円借りたとすると、返済総額は5,927万9,814円、1ヶ月当たりの返済は14万1,142円となります。

一方、返済期間35年・固定金利3.0％・元利均等返済の不動産投資ローンで同額借りたとすると、返済総額は8,081万8,202円、1ヶ月当たりの返済は19万2,425円となります。

金融機関から融資を受ける際、住宅ローンでは契約者の毎月の給料やボーナスが返済原資と判断されます。一方、不動産投資ローンの返済原資は、借入者の給与収入に加えて不動産投資ローンで購入した物件から生じる毎月の家賃収入も判断材料とされます。

住宅ローンの融資審査では、個人の返済能力があるかが重要視されます。自営業者よりも企業に正社員として勤めているサラリーマンの方が安定した収入が期待できるため、融資審査に通りやすい傾向にあります。ただしサラリーマンであっても正社員ではなく非正規雇用の場合は、契約の終了や解雇が生じる可能性もあるため、融資審査が厳しくなります。

一方、不動産投資ローンの融資審査では、主な返済原資が家賃なので物件の収益性が重要視されます。資産価値が高いか・利回りが高いか・築年数が経過しすぎていないかなども判断材料ですが、空室が生じた場合には契約者の給料も返済原資となるため、個人の返済能力も考慮されます。

住宅ローンの融資金額の目安は、年収の5～8倍程度です。一方、不動産投資ローンの融資金額の目安は、年収の10～15倍程度です。不動産投資ローンは、家賃収入に会社の給料と返済原資が潤沢であるため、ケースによっては住宅ローンの約2倍の融資を受けることも可能です。

しかし、この融資金額はあくまでも目安です。勤務先企業が上場企業などで信頼度が高い、年収が少ない場合でも資産状況が良い場合などには、それぞれの要素を考慮された上で融資額や金利条件、返済期間なども異なってきます。融資審査で何が評価されるかは金融機関によっても異なりますので、不動産会社などにもヒアリングをしてみたほうが良いでしょう。

住宅ローンは65～70歳が融資を受けられる年齢の上限です。一方で、不動産投資ローンは条件次第では70歳以上でも借入可能です。住宅ローンの年齢制限が65～70歳までの理由は、返済原資が給料で判断されるという点です。

従来は年金が60歳から支給され、定年も60歳となっていました。しかし、現在は年金の支給が65歳に引き上げられたため、定年も60から65歳に引き上げる企業も増えており、その影響で住宅ローンも65～70歳が上限となっています。一方、不動産投資ローンは、返済原資が給料ではなく家賃が主であるため、退職を迎えた70歳以上でも借り入れ可能なケースがあります。

住宅ローンの返済期間目安は、25～35年です。一方で、不動産投資ローンの返済期間も25～35年と変わりありません。住宅ローンは、返済期間の上限である35年が適用されるケースが比較的多いものの、不動産投資ローンでは上限が適用されるケースは少ないと言えます。

その理由は、不動産投資ローンの返済期間の算出に物件の耐用年数が関係するためです。例えば、耐用年数が比較的長いマンションを築10年で購入する際には、残存年数が37年あるため、上限の35年で融資を受けられる可能性が高いと言えます。

しかし、耐用年数が短い木造アパートや築年数の経過している物件の場合には、残存年数に合わせて返済期間が短くなり、1回当たりの返済額が多くなるので注意しましょう。

住宅ローンは、借入目的が自己所有の物件を購入することに限られているため、原則投資用物件の購入には利用することができません。しかし、特例として認められているケースもあります。

住宅ローンで不動産投資が認められるケースの1つ目は、最初は自己の居住用物件として買ったものの、転勤などで居住できなくなったケースです。例えば、住宅ローンを契約して念願のマイホームを買ったにもかかわらず、買って数年で転勤になった場合です。

一時的な転勤で数年後に戻ってくることが分かっている場合には、家族だけマイホームに残して自分だけ単身赴任という選択肢があります。しかし、いつ戻ってくるかが分からない、転勤先が遠く離れている場合などには家族全員で引越すことになるため、せっかく買ったマイホームをどうすべきか困ってしまいます。

売却して現金化するという選択肢もありますが、いつ買い手が見つかるか分からないほか、売り急ぐと二束三文で買い取られる可能性もあります。また、自分が気に入って建てた注文住宅だと、手放すことに抵抗がありますが、持ち続けると住宅ローンの返済に加え、転勤先の住居費も発生するため、負担が大きく事実上困難です。

そのような場合には、住宅ローンを契約している銀行に相談すると、回収不能を防ぐために住宅ローン返済目的の不動産投資を認めてくれる可能性があります。ただし金融機関の許可を得ずに不動産投資を始めてしまった場合は、契約違反で一括返済を求められてしまうこともありますので、必ず金融機関に相談するようにしましょう。

住宅ローンで不動産投資が認められるケースの2つ目は、賃貸併用住宅を建てることです。この方法は自己の居住用住宅を持っていない方に限られますが、賃貸併用住宅の場合には住宅ローンで買った物件で不動産投資を始められます。

例えば、1階部分を自己の居住用として2階部分を賃貸用として貸し出す、または上階から他の家族が住んでいる気配を感じるのが嫌という方は、1階部分を賃貸用として貸し出して2階部分を自己の居住用とするなどです。

「それだったら1階部分を自己の居住用として、2階・3階部分を賃貸用として貸し出せばより多くの家賃が得られるのでは？」と思った方もいるのではないでしょうか？実は、賃貸併用住宅であれば住宅ローンを利用できると言いましたが、「床面積の2分の1以上が自己の居住用である」というルールが決まっているのです。

賃貸併用住宅は住宅ローンが使えて金利が安いといっても、建物の半分以下しか賃貸用に使えないのであれば投資としては非効率です。自宅は自宅、投資用は投資用と切り分けて考え、物件を購入するという選択肢も視野に入れたほうが良いでしょう。

竣　工　2021年3月
最寄駅　北池袋駅徒歩2分
総戸数　42戸

住　所　東京都豊島区池袋本町4-25-1
概　要　地上4階 RC造
駐車場　1台（平置式）月額27,500円
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
グローリオシェルトイケブクロホンチョウ

■近隣周辺施設情報
ローソンストア100池袋本町一丁目店まで約350m
ヨークマート下板橋店まで約560m
池袋本町公園まで約430m
長汐病院まで約1080m
池袋第二保育園まで約210m
まいばすけっと池袋本町1丁目店まで約460m
セブンイレブン豊島池袋本町3丁目店まで約180m
スギ薬局池袋本町店まで約130m
松屋下板橋店まで約410m
豊島区立池袋中学校まで約310m
池袋本町郵便局まで約240m

■駐車場　　　1台（平置式）月額27,500円
■バイク置場　5台/月額3,300円
■駐輪場　　　16台/初回登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1DK（23.35㎡～27.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年10月
最寄駅　池袋駅徒歩3分
総戸数　27戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-22-3
概　要　地上10階 RC造
駐車場　1台（身障者用平置式）
■物件名フリガナ
パークアクシスイケブクロパークフロント
Park Axis Ikebukuro Park Front

■近隣周辺施設情報
東武ストア西池袋店まで約360m
池袋消防署まで約260m
スギ薬局西池袋店まで約290m
マコト歯科クリニックまで約170m
池袋警察署まで約200m
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約190m
ローソン西池袋店まで約40m
くすりの福太郎池袋西口店まで約220m
医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約110m
池袋西口公園まで約180m

■駐車場　　　1台（身障者用平置式）
■バイク置場　7台
■駐輪場　　　20台
―――――――
■設　計　　　三井ホーム株式会社施設事業本部一級建築士事務所
■施　工　　　三井ホーム株式会社施設事業本部
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK（30.65㎡・40.53㎡）
□2LDK（46.58㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ヤドカリ投資法は、現在は賃貸住居に住んでいる方でこれから不動産投資を始めてみたい、という方に人気のある投資手法で、掛け捨てになっている毎月の家賃（賃貸費用）を住居のローン支払いに充てることで自分の資産を構築できるというメリットがあります。また、不動産投資と比べると、不動産投資では空室リスクを気にしなければいけませんが、ヤドカリ投資法では住居として自分が住むので、空室リスクを気にしなくて良いという点を魅力的と感じる方もいます。

ヤドカリ投資法のメリットの2点目は、購入した不動産を自宅として利用するので、金利が高い不動産投資ローンではなく、金利が低い住宅ローンを活用できる、という点です。不動産投資ローンの金利は低い場合でも1%～2%となりますが、住宅ローンの金利は0.5%～1%となり、不動産投資と比べて毎月のローンの支払いの負担が少なくなります。

床面積が50m2以上、耐震性能があるなどの一定条件を満たせば、住宅ローンの残高×1%の金額分（ローン上限4000万円）を所得税・住民税から控除できる「住宅ローン減税」の適用を10年間受けることが可能です。たとえば、住宅ローンで3000万円を借りた場合、1年間の控除額は約30万円弱、10年間で200万円～300万円弱の税控除が受けられる計算となり、税負担が大きく軽減されます。

ヤドカリ投資法は、ライフスタイルの変化に合わせて、不動産の運用方法を変更することができます。たとえば転勤などになり、住居として使うことが難しくなった場合に、自宅を売却するか、貸し出すかを選択する事が可能です。売却をすればキャピタルゲイン（売却益）、貸し出せばインカムゲイン（家賃収入）を得ることができるようになります。

数多くのメリットがある一方で、ヤドカリ投資法には気をつけなければいけないデメリットも存在します。以下で詳しく見ていきましょう。

メリットの裏返しとなりますが、ワンルームマンションなどの床面積が50m2未満の物件を購入しても、住宅ローン減税が受けられないため、ヤドカリ投資法の魅力が少なくなってしまいます。ヤドカリ投資法が有効なのは、おもにファミリータイプの物件となりますので、不動産投資で人気のあるワンルーム物件を想定している場合には、イメージの修正が必要となります。

住宅ローンで自宅として購入した場合、不動産投資のような「賃貸事業」ではなくなるため、購入時の初期費用や修繕費などは費用として計上できない計算となります。購入時の費用をすべて合算すると購入価格の10%程度（数百万円分）程度になりますので、それらが所得から控除できないという点に注意が必要です。

住宅ローンの融資枠や購入予算などとの兼ね合いで利便性の悪い郊外（都心から電車で30分以上、駅徒歩10分以上など）に物件を購入してしまうと、入居需要が低くなってしまうため、転勤などが生じた時に物件を貸し出すという選択肢が難しくなってしまいます。

前述の賃貸需要とも連動しますが、物件のエリアが良くない、売却の際に買い手がつかず、低い価格で手放さなければならないというケースもあります。また、ファミリータイプの物件についても、購入者が限られると想定しておいたほうが良いでしょう。

以上のメリット・デメリットを踏まえると、通常の不動産投資とヤドカリ投資法は、どちらのほうが投資効率は良いのでしょうか？ ヤドカリ投資法の投資上のメリットは、住宅ローンの低い金利で不動産を購入できる点と、住宅ローン減税が受けられる可能性があるという点です。一方、デメリットは購入費用などを経費計上ができない点と、ワンルームマンションなどでは住宅ローン減税が受けられないという点があります。

不動産投資を主眼に置いてワンルームマンションを選ぶと、ヤドカリ投資法の大きなメリットである住宅ローン減税が受けられないという問題が発生します。一方、ファミリータイプでエリアの良い物件を選ぼうとすると、今度は購入価格が高くなるため融資審査が通るかどうかという資金面の問題や、貸し出す場合にもファミリータイプは平米あたりの賃料や利回りが低くなってしまうという投資効率の面で問題が出てきます。

玄人の方の中には、住みながらリフォームをして売却時や賃貸時のバリューアップを狙うという方もいますが、不動産投資やリフォーム初心者の方には、そもそもどのようなリフォームを行えばバリューアップにつながるのか、といった判断が難しいかと思います。

このように、ヤドカリ投資法と通常の不動産投資を見比べてみると、あまり投資効率が良い方法とは言えないことが分かります。ヤドカリ投資法は、あくまで自宅の延長線上として不動産の活用を考えるもので、不動産投資については別で検討するということが良いでしょう。

竣　工　2021年9月
最寄駅　駒込駅徒歩3分
総戸数　27戸

住　所　東京都豊島区駒込1-11-3
概　要　地上8階 RC造
駐車場　―
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料2ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
アイフラットコマゴメイッチョウメ
AIFLAT駒込一丁目

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン豊島駒込1丁目店まで約50m
駒込銀座商店街まで約490m
巣鴨警察署駒込駅前交番まで約350m
東京都立駒込病院まで約890m
駒込東公園まで約220m
マルエツプチ駒込中里1丁目店まで約320m
香川調理製菓専門学校まで約710m
どらっぐぱぱす駒込店まで約650m
ドトールコーヒーショップ駒込南口店まで約240m
金地病院まで約500m
女子栄養大学駒込キャンパスまで約730m
豊島区立駒込小学校まで約900m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/初回登録料3,300円
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■設　計　　　株式会社アトリエプラス・ワン
■施　工　　　坪井工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
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■間取り
□1K（25.50㎡）

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