竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩7分
総戸数　76戸

住　所　東京都台東区千束2-17
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■201／202／301／302／501／502
■601／602／801／802／1101／1102
■1301／1302／1401／1402号室対象
■キャンペーンＢ／適用可

■203／303／304／305／503／504／505
■603／604／605／803／804／805
■1103／1104／1105／1303／1304／1305
■1403／1404／1405／1406号室対象
■キャンペーンＣ／適用可

■204／306／506／606／806
■1106／1306対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンプログレアサクサイリヤ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと台東千束店まで約240m
肉のハナマサ千束店まで約290m
ファミリーマート台東吉原店まで約80m
ローソン台東病院店まで約100m
デニーズ東浅草店まで約490m
すき家台東下谷店まで約590m
ココカラファイン千束通店まで約330m
ウェルパーク薬局立川北口店まで約370m
ヤマダ電機LABI LIFE SELECT立川まで約380m
公益社団法人地域医療振興協会台東区立台東病院まで約100m
台東竜泉郵便局まで約220m
東京東信用金庫浅草支店まで約320m
富久の湯まで約470m

竣　工　2021年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩2分
総戸数　9戸

住　所　東京都台東区浅草橋1-27-3
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■1LDK対象／キャンペーンＢ／適用可
■1R対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
リフィオアサクサバシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約210m
セブンイレブン浅草橋駅西口店まで約80m
浅草橋地域安全センターまで約120m
柳北公園まで約300m
浅草橋保育園まで約330m
ニッポンレンタカー浅草橋駅前営業所まで約50m
おがさわらクリニック内科循環器科まで約60m
ミニストップ浅草橋1丁目店まで約50m
カフェ・ベローチェ浅草橋駅西口店まで約80m
ローソンLAWSON＋スリーエフ浅草橋店まで約80m
村田皮膚科医院まで約70m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（18.53㎡～44.75㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

住宅ローンを組んだ場合を考えてみます。自宅を購入することで、これまで賃貸物件に毎月支払っていた家賃分が浮くことになるため、家計の収支はそれほど変わらずに物件を所有することができます。

融資契約にあたっては、自宅を担保としてお金を借りるという形になり、毎月の返済は給与収入の中から行っていくという流れになります。

アパートローンの返済の場合は、住宅ローンの返済と何が違うのでしょうか？アパート経営を行った場合、以下のような契約関係と支払いの流れとなります。

物件を所有するという点に関しては、住宅ローンの時と同じですが、購入したアパートの入居者から家賃収入があるという点が異なります。

つまり、アパートローンの返済は入居者が支払う家賃によりまかなわれることになるため、アパート経営がうまくいっているケースでは、家計に影響を及ぼさずに返済を続けていくことが可能となります。

1億円の融資を受けて都内の新築アパート（戸数8戸、月家賃6.5万円）を購入したとします。毎月の賃貸管理費用が家賃の5%、融資条件が金利2.5%、返済期間30年の場合は、毎月の収支は次のようになります。

アパートの購入費用の半分前後は、土地の費用となります。土地は建物と異なり劣化しないため、購入から何年経っても価値が減少することはありません。もちろん地価自体は変動しますが、変動幅は年で数％程度と株式などと比べて非常に緩やかな変化となります。

また、アパート経営の場合は、購入した土地の裁量があるので、古くなったアパートを壊して更地にしてしまい、土地だけを売却するということも可能です。

30年返済の場合に返済期間が15年～20年を過ぎたあたりで、仮に購入時と同じ価格で土地が売れる状況だとすれば、建物を取り壊して土地だけの状態にして売却し、そのお金でアパートローンを繰り上げ返済する、という選択をすることも可能となります。

さらに、無事にアパートローンを完済できれば、その後は土地が丸ごと手元に残るため、老後に向けたまとまった資産を形成することができます。

これを踏まえると、新築アパートで30年ローンを組んだ場合、購入後15年～20年くらいまで返済を続けることができれば、その後は土地を売却することで繰り上げ返済をするということも可能となってくるケースが多いのです。（もちろん、地価の変動もありますので地価が下がった場合には注意が必要です）

では、アパート購入後に15年～20年にわたって返済を続けるにはどうすればよいでしょうか？ポイントは「入居率の高い物件にこだわる」「低い融資金利で借りる」「返済期間を長くする」の３つです。以下では、それぞれ見ていきましょう。

まず一番大切なことは、高い入居率が維持できる物件にこだわるというポイントです。アパートローンの返済は家賃収入の中から行われるので、長期間にわたって長期的な家賃を得ることができる高い入居率が実現できる物件が必要となります。

入居率を左右するのは、主に立地・建物の品質・最新設備などとなりますが、なかでも重要なのが「立地」です。そして、築10年を超えて入居率を維持できるかどうかを分かれ目となるのが、「駅徒歩10分以内」という条件です。

アパート入居者のメインターゲットである20代・30代の単身者世帯は、賃貸物件を探す際に、まず「駅からの近さ」で探し始めると言われています。大手賃貸情報サイトCHINTAIが2016年に行った調査では、20代～30代の約70%が徒歩10分以内の物件に住みたいと回答しています。

アクセスの良い駅から「駅徒歩10分以内」の物件であれば、多少の築年数が経っていてもアクセスの良さのほうが評価されて高い入居率を維持できる可能性が高くなります。たとえば、この「駅徒歩10分以内」の立地にこだわっているアパート会社「シノケンプロデュース」では、築25年以上の物件を含んだ30,000戸超の入居率で99%以上（2018年3月末時点）となっており、実際に築年数が経っても入居率を維持できているケースの一つです。

長期にわたって高い入居率実績が見込まれる物件は、家賃収入が安定的に入るだけでなく、金利面でも優遇されることになります。一般的に、アパートローンの金利は住宅ローンの金利よりも高く、相場としては2%～3%程度となります。

しかし、高い入居率実績が見込まれる物件は、金利1%台での融資を受けることができる可能性があります。先ほどのシノケンプロデュースの例で言えば、入居率の実績と物件の高い品質などが金融機関から評価されており、最も良いケースでは金利1%台の融資がつくこともあります。

金利が低ければ利息も安くなり、返済すべき総額や毎月の金額が大きく変わってきます。たとえば、先程の融資額1億円、金利2.5%、返済期間30年のケースでは、毎月の返済額が395,120円であったのに対して、融資額1億円、金利1.5%、返済期間30年金利が1%と金利が1%低くなったケースでは、毎月の返済額が345,120円となり5万円も返済額が少なくなるため、返済総額では5万円×12ヶ月×30年＝1,800万円もの金額が安くなります。

1億円の物件を1,000万円安く購入するよりも、金利を1%下げるほうが経済的なメリットが大きいということを考えれば、低い金利で借りられるかどうかという点が成否の分かれ目になると言っても良いでしょう。

中古アパートは新築よりも物件価格が安いというメリットがあるのものの、建物の耐用年数（新築で22年）の残り年数が少ないため、それに合わせて返済期間も20年前後と設定されることが多くなります。また、融資の金利についても新築より高めに設定されます。

これをもとに、融資額1億円、金利1.5%、返済期間30年という新築アパートの場合と、融資額8,000万円、金利2.5%、返済期間20年という中古アパートの場合で毎月の返済額を比較してみると、以下のように中古アパートのほうが毎月8万円以上も返済額が多いということが分かります。

たしかに返済期間が短いほうが返済総額も少なくなりますが、上記のように月の返済額が大きくなり過ぎると毎月の収支が赤字になってしまう可能性が高く、何かがあった時の備えができなくなります。

家賃収入に対する返済額の比率を「返済比率」と言いますが、これが7割～8割を超えてしまう場合にはその後の資金計画に無理が生じる可能性もありますので、金利・返済期間を見直してみたほうが良いでしょう。

竣　工　2016年10月
最寄駅　蔵前駅徒歩5分
総戸数　71戸

住　所　東京都台東区鳥越2-3-1
概　要　地上13階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
デゥーエクラマエ

■近隣周辺施設情報
こまがた薬局まで約1830m
どらっぐぱぱす石原店まで約1630m
宮田内科クリニックまで約1680m
本所警察署駒形橋地域安全センターまで約1560m
Chigaya蔵前店まで約150m
鬼久保歯科医院まで約130m
まいばすけっと合羽橋南店まで約1200m
マインマート東駒形店まで約1310m
ローソン寿3丁目まで約700m
サンキ浅草店まで約1320m
ドラッグストアぱぱす雷門まで約1280m

■駐車場　　　3台/月額33,000円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.11㎡～50.46㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外不動産の情報は国内物件ほど簡単には手に入りません。特に経済成長の著しい東南アジア諸国で不動産を購入する場合、目まぐるしく変化する社会情勢に応じて、常に最新の情報を手に入れる必要があります。

そこで、海外不動産会社選びの判断基準の一つとなるのが、海外不動産セミナーや現地視察ツアーを積極的に開催しているかどうかです。

定期的にセミナーや現地視察ツアーを開催している不動産会社であれば、現地のリアルタイムな情報を得ることができます。

例えば価格が安く、大きなキャピタルゲインが見込めるコンドミニアムを購入したい場合、商業施設やインフラが未開発のエリアが狙い目となりますが、そのようなエリアの開発情報は現地当局に確認する必要があるなど、個人ではなかなか入手しづらいのが現状です。

不確かな開発情報をあてにして購入をした物件がその後に値上がりせずに、塩漬け（＝売るに売れない状態）となってしまうケースも少なくありません。そのような事態にならないためにも、現地情報に精通した不動産会社選びはとても大切です。

東南アジアの不動産は経済成長に伴って資産価値の上昇が期待できます。しかし都市部などはすでにコンドミニアムの供給過剰と言えるエリアも多く、どの物件でも購入すれば値上がりが期待できるというわけではありません。

つまり物件選びはマクロからミクロへと視点を変える必要があります。資産価値の高い物件を見極める判断基準は次の通りです。

東南アジアの一部では不動産市場に関するデータは十分に収集されていませんが、海外不動産会社を選ぶ際はデータを根拠に価格面などで魅力ある物件を紹介できるかどうかを見極めましょう。

東南アジアで購入するコンドミニアムはプレビルド物件がほとんどです。建築工事の着工前に分割支払いし、物件完成時に残金を支払う形式となります。

しかし中には、資金不足などを理由に建設計画が頓挫し、それまでに投じたお金を失うという事例もあります。そのために信頼できるデベロッパー選びは必須と言えます。

不動産会社はデベロッパーが開発するコンドミニアムを購入希望者に仲介するのが業務の一つです。つまり、優良なデベロッパーを購入希望者に紹介するのも信頼できる不動産会社の条件と言えます。不動産会社が「デベロッパーの財務状況を分析しているか」「開発するコンドミニアムの資金計画をチェックしているか」「そのレポートを購入希望者に提供しているか」などが重要な要素と言えます。

例えばマレーシアの有名なデベロッパーのひとつに「SP Setia」があります。昨年度の国内のベストデベロッパーを決める賞で1位を獲得し、世界不動産連盟からも表彰されました。財務基盤が盤石であることやデザイン性の高さなどが評価されたことが受賞につながりました。

このような財務面や実績面で優れたデベロッパーが手がける物件を紹介してもらえるかどうかという点がとても大切です。

タイ・プーケットに本社を構える「エメラルドデベロップメント」は、2015年、コンドミニアムの販売後、資金不足を理由に着工に移れませんでした。会社オーナーは現地警察によって逮捕されましたが、被害総額は10億バーツ（約34億円）に及びました。

あるいはカンボジアで2005年に韓国系デベロッパーにより建設が始まったゴールデンタワー42は、2008年の世界金融危機以降、建設がストップしていました。しかし2018年に入り中国とマカオの企業が追加資金を投入して工事を再開、2019年から2020年の完成を目指すとしています。

経済成長の著しい東南アジアで不動産を開発から手掛けようと、国内の各大手デベロッパーは続々と参入を決めています。

例えば大和ハウス工業はインドネシアでの大型開発に、野村不動産は三越伊勢丹ホールディングスとフィリピンの大手デベロッパーと共同で住居・商業施設の開発事業に取り組んでいます。このほか三菱地所はシンガポールのデベロッパーと組んで複合施設の建設に乗り出します。

現地企業と組む形で日系企業が開発に携わるコンドミニアムは特に信頼感があります。そのような物件を紹介する不動産会社を選ぶのもひとつの方法です。

東南アジアのデベロッパーは最初に現地で販売を開始し、その後、日本など外国の不動産会社を通して残りの売却を進めるのが一般的です。そこでキャピタルゲイン狙いでコンドミニアムを購入する場合、建設の早期段階で情報を入手する必要があります。

完成間近になると価格は上昇することが多いため、紹介された物件はすでに値上がりした状態であることも少なくありません。そこで、できる限り早い段階でデベロッパーと交渉し、投資家に物件を紹介できる不動産会社を探すことが重要になります。

例えばカンボジアの首都プノンペンで日系上場企業が開発する高級コンドミニアム「BOEUNG KENG KANG （ラ・アトレ ボンケンコン）」は、今年5月に着工したばかりで完成は2020年の秋が予定されています。企画から施工まで、建設プロジェクトの全ての工程に日本人のスタッフが携わっているため、購入希望者は早めのアプローチが可能です。

現地の最新情報をいち早く入手するためには、現地法人を持つか、エージェントとの強いパイプを持つ不動産会社に仲介してもらう必要があります。刻々と変化する不動産市場に精通する現地エージェントとのコネクションを持つ不動産会社であれば、常にリアルタイムの情報を提供することができます。

例えば、ベトナムで不動産事業を行うためには、「不動産営業ライセンス」と「宅地建物ライセンス」の2つのライセンスが必要です。ベトナムの現地情報に精通した優良なエージェントは、この不動産事業を行う免許を持っています。しかし、無資格で不動産事業を行っているエージェントも多数いるため、ベトナムではライセンスの有無のチェックが欠かせません。

国によって外国人の不動産購入に関する規定は異なるため、売却が難しくなるケースもあります。そのような時にも、現地エージェントとのコネクションは必要になります。

例えばマレーシアでは2018年7月現在、外国人は100万リンギット以上の物件しか購入できません。しかし2014年3月以前は50万リンギットまでと規制されていました。つまり、2014年3月以前に購入した物件が100万リンギット以上に値上がりしていなければ、外国人に転売することができないことになります。

このように外国人による不動産売買の規定が厳しい東南アジアでは法改正の動きにいち早く対応することが重要です。

マレーシアでは100万リンギットに満たない売値の物件は、現地人にしか売却できないため、現地エージェントの協力が不可欠です。しかし、これも州によって異なります。

例えば観光スポットで有名なセランゴール州では不動産の最低購入価格は200万リンギットです。また、ペナン州では戸建ての最低購入額は200万リンギットからとなります。このように州によって購入額が違うため、キャピタルゲイン狙いで高く売却する場合でも優秀な現地エージェントの協力が欠かせません。

竣　工　2020年3月
最寄駅　蔵前駅徒歩7分
総戸数　14戸

住　所　東京都台東区鳥越2-11-5
概　要　地上8階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
メゾントリゴエ

■近隣周辺施設情報
ココスナカムラ鳥越店まで約400m
スーパーヤマザキ三筋店まで約450m
ライフ新御徒町店まで約450m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約270m
セブンイレブン台東浅草橋3丁目店まで約160m
ファミリーマート台東三筋一丁目店まで約200m
永寿総合病院柳橋分院まで約530m
三井記念病院まで約680m
こいずみクリーニングまで約280m
精華公園まで約430m
浅草雷門まで約1700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/1住戸1台
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店 一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK（38.38㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

副業のメリットは、新しい知識やスキル、本業とは異なる人脈などを育てることができるといった点でしょう。会社という看板を背負わずにビジネスを展開するため、最初に売上を作るまでに時間はかかりますが、副業で身につけたものが本業に相乗効果をもたらすこともあります。副業がうまくいけば、本格的にビジネスとして展開することで、今まで以上の収入を稼ぐことができるという点も魅力的です。

一方、副業のデメリットは、すぐに収入増に結びつくわけではなく、月5万円・10万円と安定的な収入を得られるようになるまで相応の作業時間と年月を費やす必要があります。また、費用をかけずに取り組むことができる副業は参入障壁も低いため、最初に費用をかけてリスクを取るか、費用ゼロで何年間も地道に積み上げていくかといったことを選ぶ必要があります。

副業を軌道にのせるためには相応の時間が必要である点から、「本業が疎かになると困る」ということで副業自体を禁じている会社も多いので注意が必要です。

副業は時間がかかるのでちょっと…、という方のなかには「投資で稼ぐ」という方法に魅力を感じている方も多いでしょう。以下では、投資のメリット・デメリットについても見ていきましょう。

投資のメリットは、何と言っても手軽に始めることができて、すぐに損益が出るという点でしょう。副業と違って、スキルや知識がないと始めることができないということはないため、これから伸びる分野に投資ができれば、手間も少なく大きなリターンを得るということも可能です。

投資のデメリットは、手軽に始められるものの損失が出てしまうリスクがあるという点です。また、株式投資やFX投資など動きの早い投資は、リアルタイムで情報収集やチェックをしておかないと、大きなイベントがあったときに乗り遅れてしまい収益機会を見逃してしまう、あるいは大きな損失につながる危険性があります。

投資で大きな損失が出てしまうと、ストレスが大きくなり、本業に集中できなくなる方も少なくありません。株式投資やFXの場合は、アプリなどで価格を常に見ていないと不安になる方もいます。

また、投資は自己資金のなかでも余裕資金（生活に支障が出ないお金）で運用する必要があるので、貯蓄がそもそも少ないという方は投資から得られるリターンも少なくなってしまうというデメリットもあります。

ここまで副業と投資のメリット・デメリットを見てきましたが、30代の会社員にとって、どちらがおすすめの収入を増やす手段なのでしょうか？シンプルに言えば、副業は「平日夜や土日に自由に時間が使えて、売上が出るまで数年間は頑張り続けることができる」という方向け、投資は「余裕資金が最低でも数百万円以上あり、損失が出るリスクを取っても良い」という方向けの手法です。

「自分には、副業と投資のどちらも難しい…」という方は、以下で紹介する不動産投資を検討してみると良いでしょう。ちょうど副業と投資の中間にあたるため、取り組みやすいという点から会社員に人気があります。

不動産投資は、株式投資やFXと比べるとすぐに収益は出ませんが、会社員としての社会的な信用を利用してローンで物件を購入することができるため、自己資金が少ない方でも始めることが可能です。また、不動産価格は1年に数％という緩やかな動きなので、リアルタイムで動向をチェックする必要もありません。

購入後の賃貸管理も最近は外注することが多いので、一般的な副業と比べると費やさなければいけない時間は少なく、不動産投資を副業として認めている会社も少なくありません。割と自由に時間が使えるという方は、賃貸管理やリノベーションなどを自分で行うことで費用を浮かせることができるので、本格的に副業として取り組むことも可能です。

投資である以上は、もちろん損失が出るリスクもありますが、空室率が低く土地の価値も安定している都心でのマンション投資など、やり方によってはリスクを低く抑えることができますので、ご不安な方は不動産投資会社に一度相談してみると良いでしょう。

竣　工　2021年10月
最寄駅　新御徒町駅徒歩8分
総戸数　58戸

住　所　東京都台東区台東2-16-1
概　要　地上14階 RC造
■初回契約金／初期費用概算／即日対応可
■全部屋対象／仲介手数料半額
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ホウエイコートアキハバラ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新御徒町駅南店まで約250m
ローソン台東3丁目店まで約130m
ファミリーマート上野6丁目店まで約960m
サンクス 台東東上野2丁目店まで約900m
サンクス台東上野6丁目店まで約840m
日本薬科大学まで約1030m
ガスト鶯谷店まで約2350m
松屋入谷店まで約2280m
台東保育園まで約320m
どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約410m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　大和ハウス工業株式会社中高層一級建築士事務所
■施　工　　　大和ハウス工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.50㎡～41.76㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

資産運用を行うことで「いつまでに、いくらの資産を築きたいか」という目標を決めることが大切です。たとえば「将来が不安だから、65歳までに3,000万円の資産を保有したい」という目標があれば、現状いくらの資産・負債（ローンなど）があり、目標とのギャップがいくらか、毎年資産をどれだけ増やしていく必要があるかを算出することが可能です。

また、この目標とセットで考えたいのは、目標までの毎年の年収と貯蓄可能な金額がいくらなのかという点です。目標と現在資産のギャップから、本業で貯蓄可能な金額を差し引いた後の金額が、資産運用で稼ぐ必要がある金額となります。

資産運用を行う上で、大切なのが自分の「リスク許容度」を知ることです。リスク許容度というのは、資産運用でいくらまでならマイナスになっても受け入れることができるか、という指標になります。

資産運用で最も多い失敗例は、収支がマイナスになった瞬間に大慌てで動いてしまい、資産を手放した後に資産価値が戻って後悔する、というパターンです。この失敗を避けるために、リスク許容度を設定することが大切です。

具体的には、現在の年齢や資産、今後の年収などを考慮して、「最大200万円までのマイナスなら、生活に支障をきたさずに投資を進めることができる」といったことをあらかじめ想定しておくことで、実際にそのラインまでのマイナスであれば特に慌てずに投資を進めていくことができるようになります。

目標とリスク許容度が固まったら、どのような資産で収益を生み出すかを検討していきます。主な資産運用の手法としては、外貨（FX）、株式、投資信託、不動産、債権などがあります。広い意味では、定期預金や保険なども資産運用の手段として考えることができます。

これらの資産運用手法を、現在の資産やリスク許容度などと照らし合わせて、毎年の目標利回りを実現できる手段を検討していくことになります。

実際に資産運用を始めてみると、当初想定していた状況から変わってくることも多いかと思います。たとえば、転職して年収水準が上下した、子どもができて毎月の費用が増えた、重い病気を患った、親から資産を相続した、増税があり毎年の税金が増えた、資産運用で想定以上の収益／損失が出ている、といった状況の変化などが考えられます。

このとき、毎月の収支予測やリスク許容度も資産運用を開始した時点と比べて変化している可能性がありますので、その時点での目標とリスク許容度を再設定し、資産を組み替えることが必要となります。

このサイクルを繰り返して、「資産を守りながら、効率的に増やしていく」ということが資産運用の基本的な流れとなります。

分散投資は、異なる動きをする資産を分散して保有しておくことで、各資産で期待されるリターンを維持しながら、各資産が抱えるリスクを低減するというものになります。

たとえば一つの資産だけを保有している場合、その資産の価値が大きく下落するようなイベントが発生してしまうと、身動きが取れなくなり資産を持ち続けるか資産を手放す以外の選択肢がなくなってしまいますが、全く異なる動きをする資産を保有しておけば、どちらかが下がった時にもどちらかが上がっている状況が作り出せるので、資産を保全しながら収益機会を増やすことができるようになります。

分散投資は、動きが連動しない資産を組み合わせる必要があるので、株式と債券、国内不動産と外国株式などのように組み合わせを考える必要があります。また、それぞれの資産（アセット）にいくらを配分（アロケーション）するかということを考えるのが、アセットアロケーションというものになります。

不動産投資を始める際に、購入する物件と異なる動きを取る資産を一緒に保有することで、資産全体の下落リスクをおさえて収益機会を増やすことができるということを覚えておくと良いでしょう。

年齢が若い方の中には、自己資金が少なくて不動産以外の資産に分散投資が難しいという方もいるかと思います。その場合は、不動産投資を始める場合や、買い増しをする際に、不動産のなかで下記のような分散投資を検討すると良いでしょう。

1件目で国内不動産を購入したあと、2件目も国内不動産を買い増すのではなく、海外不動産を持つことで国内の不動産市場が低迷した場合や円安・デフレに進んだ場合にも資産へのダメージを少なくすることが可能です。

その場合、アメリカやヨーロッパなど、日本の経済や通貨とあまり連動し過ぎない国での不動産投資を検討してみると良いでしょう。

1件目が地方物件だったという方は、都心の物件を保有することでも分散投資の効果を得ることが可能です。地方は都心に比べるとハイリスク・ハイリターンの投資となるので、ローリスク・ローリターンの都心物件を保有しておくことで、地方物件の方で期待する収益が得られなくても都心物件でカバーをすることができるようになります。

同様に、郊外や地方都市に建てられることが多いアパートと、都心近くに建てられることが多いマンションも分散投資となることがあります。

ただ、国内不動産への分散投資は、国内不動産と海外株式、あるいは国内不動産と海外不動産ほどには異なる動きにはならないため、分散投資の効果が薄れてしまう可能性が高いということは念頭においておいたほうが良いでしょう。

竣　工　2017年11月
最寄駅　稲荷町駅徒歩6分
総戸数　49戸

住　所　東京都台東区東上野6-17-12
概　要　地上15階 RC造

■初回契約金／初期費用概算／即日対応可

■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ルネフラッツウエノイナリチョウ

■近隣周辺施設情報
すき家稲荷町駅前店まで約440m
スルタン東上野店まで約150m
ザ・ダイソーマルエツ東上野店まで約180m
まいばすけっと合羽橋南店まで約490m
ローソン台東北上野1丁目店まで約340m
台東区立御徒町台東中学校まで約760m
千代田区立和泉小学校まで約500m
台東保育園まで約330m
三井記念病院まで約500m
御徒町公園まで約710m
上野病院まで約740m

■駐車場　　　有（平置式）
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.18㎡～53.98㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の領域に最新テクノロジーを活用した「不動産テック」の注目度が高まってきています。フィンテック（Fintech）の領域でもよく話題に出てくる、AI（人工知能）、ビッグデータ、機械学習、ディープラーニング（深層学習）、チャットボット、VRなどの技術が不動産投資の分野にも導入され始めており、役立つサービスがいくつも生まれてきています。今後は、不動産投資テックのサービスを知っている方とそうでない方で、投資パフォーマンスも大きく異なってくると考えられます。

マンションの参考価格を簡単操作で算出することができ、マンション売却、マンション購入の簡易査定として活用することができます。また、駅や地域ごとの価格相場を知るのにも最適です。

参考価格の算出は、膨大なデータベースを元に、立地要素（徒歩・バス時間、路線・駅、都心アクセスなど）、時間要素、物件属性要素（築年数、面積、階数など）などの視点に加えて、マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員 清水 千弘氏の研究成果を取り入れ、 独自に開発されたロジックに基づいています。

物件のトータル収益価値を算出できる国内唯一の不動産投資プラットフォームです。従来の諸経費を考慮しない表面利回りや、賃料下落を考慮できなかった実質利回りでなく、大量データと人工知能（機械学習システム）により算出された物件固有のキャッシュフロー推移と売却予想価格により精緻で直感的な投資分析ができます。

物件ごとに10年後・20年後の未来の賃料相場予測や毎年の収支シミュレーション、売却予想価格などもチェックすることができるため、不動産投資を行う前に一度はチェックをしておきたいサービスとなります。

貸家の着工件数の水準が続いているのは、2015年1月1日からの相続税改正により、投資用不動産に節税対策手段としての期待が集まったことに加えて、2016年1月に導入されたマイナス金利政策による金融機関のローン融資拡大がその動きを支えていることによるものです。また、2020年に予定されている東京オリンピックや現在の日経平均株価の上昇なども安心材料となり、安定的な需要が生み出されています。

「貸家」が着工件数を伸ばす一方で、「分譲」の着工件数が伸びないのはなぜでしょうか？ 以下は、新築マンションの建築価格の推移となりますが、2014年から新築価格が上昇し続けていることが分かります。

ここ数年、分譲物件のほうでは、利便性の高さや高機能な住宅が求められるようになり、土地取得費用の上昇やハイグレードな設備のマンションの需要が高まってきています。そのため、開発にかかる費用も大きくなり、資金体力などに余裕がある大手企業に供給の半分近くが占められ、着工件数も自然と低い水準に落ち着いているものと考えられます。

一方、2017年4月～6月の地方銀行（地銀）のアパートローンの融資新規実行において、個人による貸家業向けの融資（アパートローン）が前年比マイナスに転じたと公表がありました。また、11月1日にもみずほフィナンシャルグループが東北や九州など地方の一部で住宅ローンの撤退を検討しているなどの報道が出たばかりで、来年以降は地方における貸家や住宅への融資状況が厳しくなっていくものと想定されます。

最近は空き家問題がクローズアップされることも多くなってきましたが、貸家の着工件数が高い水準で推移していることに問題はないのでしょうか？ 以下は、平成25年住宅・土地統計調査の結果で、2013年時点で空き家率は13.5%（住宅ストック数6063万戸に対して、空き家数820万戸）まで上昇してきていることが分かります。

2018年にまた調査結果が公表されるかと思いますが、その際にはこの空き家率が大きく上昇すると考えられており、国も数年前から具体的な対策を講じ始めています。平成26年11月27日に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況」（空き家法）では、以下の施策が予定されています。

空き家率の上昇が上記の対策などではどうにもならないと判断される場合には、新規住宅の着工件数に対して総量規制がかけられるなどの強行策が取られて不動産投資に大きく影響する可能性もありますが、次々回の調査結果（2023年）までは空き家問題についてはおそらく大きな動きは無いのではないかと思います。

竣　工　2022年1月
最寄駅　蔵前駅徒歩2分
総戸数　78戸

住　所　東京都台東区寿3-16-1
概　要　地上14階 RC造
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■初回契約金／初期費用概算／即日対応可

■物件名フリガナ
ヴィークブライトクラマエ

■近隣周辺施設情報
アコレ三ノ輪駅北店まで約370m
ワイズマート三ノ輪店まで約410m
まいばすけっと蔵前駅前店まで約170m
miniピアゴ蔵前2丁目店まで約530m
まいばすけっと三ノ輪店まで約500m
セブンイレブン台東駒形1丁目店で約120m
セブンイレブン台東日本堤店まで約240m
平和堂薬局まで約340m
同善病院まで約190m
蔵前郵便局まで約340m
蔵前協立診療所まで約740m
蔵前公園まで約520m

■駐車場　　　4台/月額33,000円～38,500円
■バイク置場　3台/月額6,600円
■駐輪場　　　78台/初回登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.80㎡～51.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産価格の相場が高い時期に購入してしまうと、その後は物件価格が下がる一方ですので、「売りたくても、売却価格でローンの残債が相殺できないので売ることができない」という負動産となってしまいます。

この負動産パターンを避けるためには、家賃収入からの利益がしっかり取れる物件を購入することが一番の対策となります。仮に物件価格が下がったとしても、毎月の収支で利益が出ていれば、焦って売却をしなくても物件を持ち続けることができるようになりますので、不動産の価格の上下に投資の成否を左右されなくてすむようになります。

次の負動産パターンは、エリアの選定ミスです。人口が減少しているエリアや競合の物件が多いエリアでは、年数を経るごとにどうしても空室率が上がってしまいます。空室率が上がってしまうと、空室を埋めるために家賃を下げざるを得ず、それが収支の悪化を招くことになります。そうして、空室→家賃の引き下げのサイクルを繰り返していくと、毎月の家賃収入をコストが上回るようになり、「持ち続けているだけで毎月の赤字を生み出す」負動産となってしまうのです。

これを回避するには、エリアを厳しく選定する必要があります。特に、郊外や地方の物件を購入する場合は、エリアの人口動態や開発計画、競合物件などをしっかりとチェックして、数年ごとに家賃水準がいくらまで下がる可能性があるのか、いくらまでであれば黒字を出すことができるのか、そのエリア内の物件と比べて何が強みで、それを長期間維持することができるのか、といったことを購入前にしっかりと検討しましょう。

こちらも負動産のパターンとしてはよくあるケースです。地方や郊外の物件は、都心の物件よりも、物件価格に対する家賃の水準が高いため、利回りが良くなります。利回りが良いと投資対象として魅力的に映るため、どうしても目を惹かれてしまいますが、ここに落とし穴があります。

郊外や地方の物件は物件価格に対する「表面利回り」は高いのですが、賃貸管理や建物管理などの「管理コスト」も高くなるため、「実質利回り」は低いのです。たとえば、極端な例をご紹介すると、スキーリゾートなどにある古いマンションのなかには価格が数十万円のものもありますが、家賃が仮に1万円でも表面利回りは数十％になります。しかし、管理コストは月に1万円以上かかるため、満室でも毎月の収支が赤字という物件もありえるのです。

こういった負動産を避けるためには、利回りが良い＝良い物件ではなく、利回りが良い＝リスクが高い物件という認識を持った上で、毎月の家賃が最低でも5万円～6万円以上はある物件を選定することが大切です。

こちらは、古いマンションでよくあるパターンなのですが、マンションの保有者が修繕費という毎月の積立金の支払いを滞納して、建物管理が不十分になってしまうというケースです。

建物管理が不十分になると、入居者の満足度が下がるため、家賃を引き下げたり、入居者の審査を甘くしたりしないと空室が目立つようになってしまいます。家賃の引き下げは毎月の収支を悪化させますし、入居審査を怠ることは家賃の滞納リスクや夜逃げリスク、マンション全体のスラム化へとつながってしまいます。

こうなってしまうと、仮に満室でも「回収できない家賃のせいで売上に対する税金が発生してしまい、家賃の振込がないのに税金を支払わなければならない」という負動産になることや、「マンション全体がスラム化していて、一般の入居者が寄り付かない」負動産になってしまうことが考えられます。

この対策としては、中古マンションの購入前に積立金の支払い状況や修繕計画に関するヒアリングを行ったり、すでにスラム化しているマンションではないかを実地視察したりすることが大切です。新築マンションを購入する際は、そのディベロッパーの過去の物件の建物管理状況を調べておくと良いでしょう。「不動産投資は、管理を買え」と言われるほど、物件の管理がきちんと行われるかという点は大切なポイントとなります。

建物管理に続いて問題になりやすいのは、賃貸管理です。エリアと物件に問題がなくても、広告や客付けが下手な管理会社のせいで赤字になってしまうというケースがあります。ひどいケースになると、広告費だけもらって集客はほとんどしていないといった悪質な業者までいますので、どんな管理会社に依頼をするかはきっちりと選定をしたいところです。

また、最近はサブリース契約も多くなってきましたが、残念ながら「サブリースだから空室でも家賃保証で安心」というわけにはいきません。サブリース契約には、ほとんどの場合、「数年に一度、相場の状況を鑑みて家賃を変更する」という内容が盛り込まれているため、年数が経つごとに家賃が下がってしまい、満室状態にも関わらず赤字に突入するということがありえるのです。しかも、厄介なことに現在の法律ではサブリース契約は借り主に有利な契約となっているため、オーナーが不服を申し立てても、却下されてしまうことが多いというのが現状です。

これらの事態を避けるためには、賃貸管理会社の過去の評判や口コミを調べて、問題や訴訟を抱えているような会社ではないかを確認したり、安易にサブリース契約を結ばないようにしたりすることが大切です。

こちらは自分ではコントロールできないポイントなのですが、保有物件で死亡事故が起こってしまうと、高い原状回復費がかかってしまったり、次の入居者が決まらなくなったり、家賃を引き下げなければいけなくなったりするため、不動産投資に大きなダメージを受けることになります。

このリスクに対する対処としては、自殺や孤独死などまで保証する火災保険に加入しておくことや、入居審査を厳しくすること、家賃収入を一つの物件に頼らずに分散させておくこと、などが取り組むことができる内容となります。

負動産の最後の例は、相続で収益性の低い物件を引き継いでしまったケースです。高齢化が進むに連れて、この悩みは非常に増えてきているのですが、「実家を引き継いだものの、住むには利便性が悪く、貸すには物件のリノベーションが必要」ということで、相続当初から負動産になってしまっているパターンとなります。

こちらの負動産を避けるには、そもそも物件の相続をしないという選択をするか、相続前に物件の出口戦略を検討して「建物を○○万円で壊して、土地を○○万円で売却する」「○○万円でリノベーションをして、○○万円で貸し出す」といったことを事前に決めておくことが大切です。

物件は保有しているだけで固定資産税や修繕費がかかってしまいますので、意思決定はできる限り素早く行うことが必要です。

不動産投資を開始する前に、負動産になってしまった失敗事例を知っておくことで、事前の対処が可能となります。赤字を生み出す物件にならないよう、収支や家賃水準の確認、エリアの選定、建物管理・賃貸管理会社のリサーチ、事故のリスクヘッジ、相続前の検討などをしっかりと行って、失敗しない不動産投資を行っていきましょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　浅草駅徒歩10分
総戸数　49戸

住　所　東京都台東区浅草5-34-4
概　要　地上12階 RC造
駐車場　1台（平置式）
■1Kタイプ限定
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ジェノヴィアアサクサ5スカイガーデン
GENOVIA浅草Ⅴskygarden

■近隣周辺施設情報
業務スーパー浅草店まで約510m
セブンイレブン浅草店まで約150m
セブンイレブン台東東浅草1丁目店まで約480m
ローソン台東浅草5丁目まで約160m
ローソン東浅草1丁目店まで約300m
ココカラファイン千束通り店まで約160m
ポニークリーニング千束通り店まで約610m
朝日信用金庫浅草支店まで約410m
東武ストア東浅草1丁目店まで約380m
デニーズ東浅草店まで約380m
浅草病院まで約470m

■駐車場　　　1台（平置式）
■バイク置場　2台
■駐輪場　　　47台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社朝倉崇夫都市建築設計事務所
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.50㎡～46.73㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資を検討する際に、最も気になるのが「自分の購入する物件に空室が発生しないだろうか」という点です。不動産投資の利回りは、満室を前提としたものとなりますので、1ヶ月でも空室が出てしまうと収支計算に大きなズレが生じてしまいます。そのため、不動産を購入する上で、空室の発生リスクをどう抑えるかという点が大きな関心事項となってきます。

ただ、こうした不動産投資家の悩みについては不動産会社もよく理解をしているので、空室リスクを心配する投資家向けに「満室を保証するサービス」を打ち出す会社も多くなってきました。これが、サブリース契約と呼ばれるものです。

そのなかでも、ローンの契約期間と併せる形で「家賃30年保証」「35年空室保証」といった長期的な保証サービスも増えてきています。一見すると、「30年間も満室の家賃を保証してくれるとは、なんて太っ腹なサービスなんだ！」とお思いになる方も多いかと思いますが、実はサブリース契約には思わぬ落とし穴も存在します。

サブリースとは、不動産管理会社が転貸を目的として一括で部屋を借り上げる契約方式です。サブリース契約締結後、不動産管理会社は、サブリースで借り上げた部屋を入居希望者に転貸し、入居者から月額賃料を受け取ります。また、不動産オーナーに対しては、契約時に定めた保証賃料（月額賃料の90%～95%程度）を支払うという仕組みです。

不動産オーナーのメリットとしては、空室リスクをゼロにできるという側面がある一方で、不動産管理会社も慈善事業ではありませんので、空室リスクを保証する代わりに通常の不動産管理でもらう管理費用よりも月額賃料数％分の上乗せをすることになります。

まず、サブリース契約を検討するにあたって、事前に知っておきたいのが入居率に関する話です。都心・新築・ワンルームマンション・駅徒歩5分以内・複数路線などの好条件物件は、そもそも入居者に困ることが少なく、通常の管理サービスを利用していても95%以上の入居率となることが多いため、サブリース契約を結ぶメリットが少ないといえます。

一方、都心から距離が離れたり、ロケーションや築年数、設備や物件タイプ（アパート・戸建てなど）といった物件条件が良くないと空室率も上がってきますので、サブリースを検討する価値が出てきますが、この場合は不動産管理会社が空室リスクを織り込んでサブリースの保証賃料率を下げることが多いという点に注意が必要です。

サブリース契約で注意すべき2点目は、「35年家賃保証」という言葉が意味するものは「35年間、契約時の保証賃料を払います」というものではない、という点です。

サブリースの説明書きの備考欄や契約書の免責事項などに小さい文字で書いてあることが多いのですが、サブリースの保証賃料は不動産の賃料相場などを踏まえて契約内容が一定期間毎（たとえば、2年毎）に保証賃料を見直すとなっているものが多いのです。

本来、物件の賃料は新築時をピークとして年数が経つごとに下がっていくものです。たとえば、同じ立地にある物件であれば、築年数が20年の物件よりも築1年の物件のほうが入居希望者には好まれるため、入居者を募るために築20年の物件は賃料を下げる必要が出てきます。スーモや国土交通省などが過去に調査した結果を踏まえると、築10年で賃料の10%、築20年で賃料の20%、築30年で賃料の20%～40%程度の下落を想定しておく必要があります。

サブリース契約において、不動産管理会社もこういった賃料下落リスクを無視することはできませんので、「入居者が集まるところまで賃料を引き下げますよ」という内容が契約書に盛り込まれているというわけです。

さて、ここで冒頭の「35年家賃保証」という言葉の意味を考えてみると、これは「35年間、2年毎に入居者が集まるように賃料を見直したうえで、家賃保証を致します」と言っていることになります。こうなってくると、管理会社が通常の客付けをするのと変わらなくなって来ますので、「サブリースで家賃保証をつける必要があるのか」という点に疑問符が生じてくる状況となります。サブリース契約時の家賃が35年間毎月入ってくると考えていた方にとっては、将来の収支が大きく変わってくるので、大きな問題になりやすい点です。

サブリース契約でさらに注意したい点としては、サブリースの契約完了後にただちに賃料が入ってくるというわけではなく、客付け期間として契約から30日後、45日後などの一定日数は家賃が入ってこない事になっている契約が多いという点です。

「入居者から月額賃料が入ってくるまでは、不動産オーナーに家賃を支払うことが難しい」という不動産管理会社の言い分も分からないではないのですが、空室リスクを軽減したくてサブリースを活用しようと考えている不動産投資家からすれば、サブリースを利用するには空室1ヶ月～1.5ヶ月を認めて欲しいと言われていることになります。都心の好条件物件の入居率が95%以上であったことを考えると、1ヶ月以上の空室が発生するのであれば、むしろサブリース契約をしないで通常の管理会社を使うというほうが賢い選択になります。

不動産管理会社もこの点を理解していますので、サブリース契約時に「賃料が発生しない期間」を減らして、不動産投資家との交渉材料にすることがあります。都心の新築物件を購入する方や属性が良い方は、サブリースの説明時に交渉をしてみるとこの「賃料が発生しない期間」をゼロにできることがありますので、頭に入れておくと良いでしょう。

サブリース契約の最後の注意点は、日本の法律が借りる側を保護する内容になっている、という点です。いったんサブリース契約を結んでしまうと、不動産オーナーと管理会社は物件を貸す側と借りる側になってしまいますので、管理会社は借りる側としての主張をすることができるようになります。

そのため、サブリース契約時に定めた内容（たとえば賃料に関する取り決めなど）が、契約期間中に管理会社の都合によって覆されてしまうということもありえるということです。古い付き合いの管理会社で信頼できるケースであれば問題はないのですが、契約内容に関する認識の違いから係争や裁判に至るケースもありますので、契約前には十分な下調べをしたほうが良いでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　稲荷町駅徒歩5分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区東上野6-23
概　要　地上12階 RC造
駐車場　―
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料0.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質1.5ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ベルファースウエノ

■近隣周辺施設情報
マルエツ東上野店まで約50m
まいばすけっと合羽橋南店まで約480m
セブンイレブン台東東上野6丁目まで約40m
ファミリーマート台東松が谷店まで約250m
ローソン台東北上野1丁目店まで約340m
ナチュラルローソンクオール薬局東上野5丁目店まで約420m
ドラッグストアスマイル東上野店まで約600m
ユニクロエキュート上野店まで約920m
上野内科クリニックまで約260m
東上野六郵便局まで約210m
みずほ銀行稲荷町支店まで約340m
シミズパンまで約270m
医療法人社団全仁会上野病院まで約660m

竣　工　2021年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩3分
総戸数　88戸

住　所　東京都台東区柳橋1-8-1
概　要　地上14階 RC造
駐車場　1台（平置式）月額49,500円
■物件名フリガナ
ワンルーフレジデンスアサクサバシ
ONE ROOF RESIDENCE ASAKUSABASHI

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート台東柳橋1丁目店まで約280m
両国江戸NORENまで約960m
スーパーカエデ・浅草橋店まで約440m
田島病院まで約940m
浅草橋公園まで約340m
育英幼稚園まで約620m
区立台東育英小学校まで約640m
区立浅草中学校まで約420m
三菱東京ＵＦＪ銀行まで約270m
りそな銀行浅草橋駅前出張所まで約250m

■駐車場　　　1台（平置式）月額49,500円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/初回登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　風越建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　風越建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（25.18㎡～50.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

フリーレントとは、家賃が一定期間無料になる物件のことです。無料になる期間は物件によって様々ですが、短くて数週間、長くて3ヶ月といったところです。最近ではフリーレント物件が増えつつありますが、それでもまだ全物件の1割に満たないのが現状です。例として、SUUMO、ホームズ、スマイティの三つのサイトにおける東京23区のフリーレント物件の割合を載せておくので参考にしてください。

物件がフリーレントとなっている理由は、決してその物件が「訳あり物件」だからというわけではありません。当たり前ですが、大家さんにとって一番困るのは自分の持っている物件が空室であること。他の物件との差別化を図って物件を契約してもらうためにフリーレントをつけている場合が多いです。フリーレントでは最初の数ヶ月は家賃を回収できませんが、契約することでその後の収入の見通しが立ちます。
一方、フリーレントにするなら家賃を安くすればいいじゃん、と思う人がいるかもしれませんが、そう簡単にはいきません。もし家賃を下げて募集をすれば、元々の入居者たちは不公平に感じ、自分たちの家賃も下げるように要求してくるかもしれないのです。フリーレントにすることで元々の入居者から不満が来ることなく、実質的な値下げをすることができます。

フリーレントのメリット
一定期間家賃を払わなくて済むフリーレントですが、最初の数週間〜数ヶ月間家賃が免除されることでお客さんにとって一体どんな良い点があるのでしょうか。ここではフリーレントの具体的なメリットについて説明します。

引越しの初期費用が抑えられる
敷金・礼金・仲介手数料等の契約にかかる費用や、家電・生活用品の購入費用など、引越しは何かとお金がかかるものです。引越しをするときの初期費用は家賃のおよそ5ヶ月分とも言われています。フリーレントによってその時期の家賃を数ヶ月分免除出来たら、金銭的負担がかなり軽減されるでしょう。

二重家賃が発生せず引越しもゆっくりできる
引越しによりそれまで住んでいた部屋を退去する場合、退去通知を出してからおよそ1ヶ月は住み続け、家賃を払う必要があります。ただ、その時期に新居を探し始め、思いの外早く良い物件を見つけて契約をした場合、新居と前の住まいで二重の家賃が発生することになります。しかし、フリーレントではこの二重家賃が発生しにくくなります。新生活が始まる中で二重家賃の負担はかなり大きいため、二重家賃が発生しないことはとても助かりますね。
またフリーレントでは、二重家賃を気にせず、契約が重なっている時期にゆっくりと引越しをすることができるため、引越しの際は荷物を自分たちで運ぼうと考えている人におすすめです。また日程的に余裕があるため引越し業者の手配なども楽になりますね。

良い点ばかりではない！フリーレントの注意点
ここまでフリーレントの良い点ばかりを紹介してきましたが、何か落とし穴はないのかと不安に思ってる人も多いのではないでしょうか。ここではフリーレントの注意点について説明します。

もしフリーレント物件で解約も自由にできてしまうと、無料期間だけを利用するお客さんが出てきて大家さんは儲かりません。そのため、ほとんどのフリーレント物件では「短期違約金」が設定されています。これは半年や一年など短期間で解約しようとしたときに発生する違約金のことで、金額は家賃の1ヶ月から二ヶ月分程度です。
住み始めてから突然の事情により退去しなければならなくなった場合、この短期違約金が発生し、かえって負担が大きくなってしまうこともあります。契約期間以上住み続けられるのか、職場などの状況と物件が本当に自分に合っているのかをよく考えるようにしましょう。

家賃以外の費用はかかることがある
フリーレントでは、家賃が無料になる一方で管理費や共益費は自分で負担する必要があることが多いです。無料期間中は費用が全くかからないから安心、と考えるのではなく、無料期間中の管理費・共益費の支払いについてしっかり確認するようにしましょう。

フリーレントに絞って探すのはやめたほうが良い
フリーレントだからお得、と安直に考えてしまうのはよくありません。引越しにおいては家賃以外にも敷金・礼金・仲介手数料など様々な費用が発生します。それらをトータルで見て、一番良い物件を考えるのが良いでしょう。
また最近では、フリーレント以外にもお得なサービス、キャンペーンが多数あります。敷金・礼金がタダになるサービスや、仲介手数料を割引してくれるサービスなどが例として挙げられます。もちろんそれらのサービス・キャンペーンにもメリット・デメリットはありますが、前述のようにまだまだフリーレントの物件は全体の6~7%ほどですので、最初からフリーレントに絞るのではなく、いろいろな物件を見たうえで総合的に判断しましょう。

交渉してフリーレントにしてもらうことは可能か？
「引越しの初期費用が高すぎて困ってる」「もう少し費用を抑えられたら即決するのに」そう考えている方はフリーレントの交渉を考えてみても良いでしょう。大家さんは家賃の減額をしたくないためにフリーレントをすることが多いため、フリーレントは家賃の減額よりも交渉しやすいと言えます。ただ、闇雲に交渉すれば良いというわけでもありません。ここでは交渉のコツと注意点について説明します。

交渉のコツの一つ目は、繁忙期を避けるようにすることです。繁忙期の1月〜3月は入居者が決まりやすく、わざわざフリーレントの交渉に応じてくれる可能性は低いでしょう。閑散期の4月~8月、10月〜12月が狙い目です。また同様の理由から、人気のある物件は繁忙期でなくても入居者が決まりやすく、わざわざフリーレントにする必要がないため交渉に応じてくれる可能性は低いでしょう。

二つ目は、フリーレントにしてくれたら必ず契約する、とアピールすることです。これはフリーレントの交渉に限りませんが、交渉する際には必ず契約する意思が固まっている必要があります。交渉は必ず、自分が住みたいと思った物件で行うようにしましょう。フリーレントをつけてくれたら契約する、と本気度を示して交渉をすることで、大家さんも検討してくれる可能性が高くなります。

交渉する際には、必ず丁寧な態度で望むようにしましょう。失礼な態度を取っていては、交渉がうまくいかないのはもちろん、大家さんにいい印象をもたれないことで審査に落とされる可能性もあります。
また、人気物件などで無理にフリーレントの交渉を行うと、交渉ができないために別の物件を紹介される、ということにもなりかねないので気をつけましょう。