竣　工　2022年2月
最寄駅　池袋駅徒歩9分
総戸数　27戸

住　所　東京都豊島区池袋1-12-13
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
リアレストイケブクロ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ池袋2丁目店まで約160m
平和通り保険薬局まで約300m
赤札堂池袋店まで約320m
ローソン池袋1丁目店まで約140m
ローソンストア100池袋西口店まで約300m
ウエルシア池袋2丁目店まで約230m
ドラッグストア一本堂池袋店まで約300m
池袋郵便局まで約250m
マクドナルド池袋西口店まで約460m
長汐病院まで約290m
池袋大久保医院まで約210m
池袋ふれあい公園まで約280m
池袋第三保育園まで約490m
豊島区立池袋小学校まで約630m
豊島区立池袋中学校まで約1110m

物件名	リアレスト池袋賃貸
所在地	東京都豊島区1-12-13
最寄駅	JR山手線「池袋駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上4階 RC造
総戸数	27戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額2,200円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　ジラフ建築計画合同会社
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.92㎡～26.89㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アメリカはロシア、カナダに次ぐ世界で3番目に面積の大きい国です。その広大な敷地が48州に分けられているため、どこがどのような場所なのか把握しきれていないという方も多いのではないでしょうか？

ロサンゼルス市はアメリカ西海岸に位置しているカリフォルニア州の最大都市で、東京都の約半分の面積を持ちます。1年を通して暖かく雨が比較的少ない気候に加えて、ハリウッドなどで有名な映画産業やテーマパークといったエンターテイメントの中心であることから日本人にも人気のエリアです。

そんなロサンゼルスは不動産投資に適した都市としても注目されていますが、果たしてどんな理由があるのでしょうか？その理由は以下の3つです。

1つ目の理由は2028年オリンピックの開催予定地であることです。2017年9月にペルーのリマで開催されたオリンピックの総会で、2028年のオリンピック開催地がロサンゼルスに決定しました。

日本も東京が2020年オリンピックの開催予定地となっていますが、開催地に決定してから地価が右肩上がりに上昇しています。その背景にはインフラ整備やホテルや飲食店といった企業の進出などが挙げられますが、ロサンゼルスも東京と同様にインフラ整備などで今後の価格上昇が大きく期待されています。

2つ目の理由は「不動産投資に適した都市」に選出されたことです。本拠地をロンドンに構えるシュローダー・インベストメント・マネジメントが公表した「シュローダー・グローバル・シティーズ30・インデックス（2019年）」では、ロサンゼルスは不動産投資に適した都市として世界1位に選出されました。

大手証券会社のリーマン・ブラザーズが経営破綻したのを発端とするリーマンショックによって、アメリカの不動産価格は一時低下しました。しかし、ロサンゼルスの不動産価格の回復は顕著で、3年後には平均価格が元の水準に戻っているだけでなく、現在の不動産価格はリーマンショック前と比較すると倍にまで上昇しています。

3つ目の理由はシリコンビーチへの企業進出です。シリコンビーチとは、IT企業が集まるシリコンバレーやニューヨークに次ぐスタートアップ企業の集積地で、ロサンゼルスの西海岸の一体に広がっているエリアです。

シリコンバレーやニューヨークは立地条件の良さなどを理由に賃料が高いため、スタートアップ企業には必ずしも適しているとは言えない部分があります。しかし、シリコンビーチはそれらの地域と比べると比較的賃料が低いため、GoogleやAmazon、Facebook、Appleといった大手企業の進出や500を超えるスタートアップ企業が生まれるビジネス需要の高いエリアと言えます。

ロサンゼルスが不動産投資に適している都市として注目されていることは分かりましたが、不動産投資で気になるのは、利回りがいくらなのかということです。

オリックスグループの不動産会社red capital groupによる2017年第三四半期を対象とした調査によれば、ロサンゼルスの平均利回りは4.7%程度です。

なお、アメリカの利回りは「実質利回り」という経費などを差し引いた収入に基づいて利回りを算出していますが、日本の利回りは「表面利回り」という経費などを考慮せず収入のみに基づく利回りを算出しています。また、アメリカ不動産の固定資産税は土地評価額の2％程度となっています。

地価が上昇傾向にあることに加え、利回りの高さなども含めて考えると、ロサンゼルスでの不動産投資は一定の収益が期待できると言えるでしょう。

ロサンゼルスへの投資をしたいと考えても、仲介してくれる業者がいないと個人での情報収集・契約は困難です。また、言葉の壁や法規制・税制の問題もあるため、後でトラブルに巻き込まれないためにも業者選びは重要です。

そこで登場するのがアメリカの不動産投資を専門として扱っている「オープンハウス」です。オープンハウスの主な特徴は以下の4つです。

1つ目の特徴は、ロサンゼルスに関する情報を熟知していることです。海外での不動産投資は物件の情報収集が困難であるため、業者に提供してもらった情報に基づいて投資するのが一般的です。そのため、業者の情報収集力がどれだけ高いかが運用結果を大きく左右すると言えます。

オープンハウスでは、アメリカ現地の人口動態や需給バランスなどを考慮しながら、投資に適しているエリアや物件などを選んでいます。また、住宅平均価格や世帯年収、年収倍率に基づくなど、豊富な都市データを分析しているため、安心してロサンゼルスの不動産投資を依頼できると言えるでしょう。

2つ目の特徴はグループ企業を活用した融資を受けられることです。海外不動産投資では、海外の金融機関から融資を受ける、もしくは国内の金融機関から融資を受けるという手段が挙げられます。海外の金融機関には、自己資本比率が高く設定されていることが多く、自己資金が少ないと投資できないほか金利が高いというデメリットがあります。

日本の金融機関には、海外不動産投資となるとリスクが高くなることから融資に応じない金融機関が多く、担保に海外不動産ではなく国内不動産を要求される傾向があるというデメリットがあります。しかし、オープンハウスはグループ企業であるアイビーネットが融資面のバックアップをしてくれ、物件価格の最大70％まで融資を受けられるので、効率良く運用できるでしょう。

本社は日本にあるものの、アメリカ国内にも5ヶ所の現地法人があり、現地不動産の管理・報告・売却、英語での交渉や契約締結サポートなど幅広く対応してくれます。オーナーは、基本的に運用によって得られる収益の受け取りだけで済むため、運用の手間を省けるのも大きな特徴と言えるでしょう。

竣　工　2006年12月
最寄駅　池袋駅徒歩2分
総戸数　404戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-21-13
概　要　地上32階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ウエストパークタワーイケブクロ

■近隣周辺施設情報
東武ストア西池袋店まで約360m
池袋消防署まで約260m
スギ薬局西池袋店まで約290m
マコト歯科クリニックまで約170m
池袋警察署まで約200m
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約190m
ローソン西池袋店まで約40m
くすりの福太郎池袋西口店まで約220m
医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約110m
池袋西口公園まで約180m

物件名	ウエストパークタワー池袋賃貸
所在地	東京都豊島区西池袋3-21-13
最寄駅	JR山手線「池袋駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上32階 地下2階 RC造
総戸数	404戸	築年月	2006年12月

■駐車場　　　117台（機械式）月額41,800円
■バイク置場　8台/月額2,200円
■駐輪場　　　439台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷3積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～3LDK（33.33㎡～125.47㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

40歳という年齢は不動産投資を始めるにあたって、遅いのでしょうか？まずは、40代から不動産投資を始めるということについて、関連するデータやローンに関する条件などを詳しく見ていきたいと思います。

2017年4月に会員向けに実施した調査結果を見てみると、不動産投資家の年齢と投資履歴は以下のようになっています。

住宅ローンの場合、最も多い返済期間は35年ですので、40歳から返済を始めると75歳に返し終わるという計算になります。しかし、多くの企業で定年は65歳となっていますので、給与収入が無くなる定年後も返済が10年間続くというのは家計にとって大きな負担となります。

そのため、40歳から住宅ローンを借りる場合は、返済年数を短くする、繰り上げ返済を行うなど返済期間を圧縮する取り組みを行うことが多くなっています。

一方、不動産投資ローンの返済期間はどうでしょうか？不動産投資ローンも新築であればマンション投資の場合は35年、アパートの場合は30年の返済期間が多くなっています。ただ、住宅ローンとは異なる点があります。それは、ローンの返済は給与収入ではなく家賃収入からの支払いが主に想定されているということです。

給与収入からの返済が想定されている住宅ローンでは定年後の返済が家計の負担となってしまいますが、家賃収入からの返済が想定されている不動産投資ローンでは、家賃収入が長期的に入ってくる不動産を選ぶことができれば、定年後も家計に負担をかけずに完済を目指していくことが可能となります。

実は40代の方は、30代の方よりも年収や資産がある事が多く、融資審査の場ではそれが有利に働くことがあります。金融機関としても、「完済できる可能性が高い人に貸したい」と考えますので、年収が高い方、資産が多い方、勤務が安定している方は評価が高く、30代のキャリアを堅実に積み上げてきたほど、融資の場では評価されるということになります。

現在の不動産投資ローンの金利の相場は、マンションで2%前後、アパートで3%前後ですが、高い融資評価を獲得できれば1%台を目指すことが十分に可能です。

まず、最も重要なことは「物件を利回りだけで判断しない」ということです。不動産投資において「利回りが高い」ということは「パフォーマンスの良い物件」「投資額を早く回収できる」ことを意味しているのではなく、「投資リスクが高い」ことを意味しています。

中古物件の中には、10%～20%の高い利回りのものもありますが、その多くが地方や郊外の物件で、駅徒歩分数が10分以上などアクセスが悪い、築数十年など、入居者からも敬遠される要素を含んでいる物件となります。

不動産投資経験がよほど豊富な方であれば別ですが、基本的には都心・駅徒歩7分以内・新築・築浅の区分マンションなど、まずは入居が付きやすい条件の物件から検討を始めてみると良いでしょう。

不動産投資は、株式投資など他の投資と異なり、同じ投資対象であってもパフォーマンスが異なることがあります。その要因は大きく分けると3つあります。

1つ目は、不動産の購入価格です。購入時に相場よりも高い価格で不動産を購入をしてしまうと、ローンの借入額が大きくなってしまい毎月の返済額や収支が悪化してしまいます。また、売却する場合は売却益が小さくなってしまう可能性もあります。

2つ目は、不動産投資ローンの借入条件です。借入の金利が高い場合や返済期間が短い場合、こちらも毎月の返済額や収支が悪化になってしまいます。

そして、最後の3つ目は、購入後の家賃収入やランニングコストです。ほとんどの場合、自分の物件を管理してくれる管理会社に依頼をすることになりますが、その会社が入居付けや入居審査、クレーム対応などをしっかり対応してくれないと、入居率が下がるリスクを抱えることになります。また、毎月の管理費や退去時の原状回復費・リフォーム費用なども会社によって様々で、こちらも検討が必要なポイントです。

これら3つのリスクに対処するために重要なのが、自分のスキルや人脈などをフルに活用するということです。たとえば、営業スキルがある方であれば、購入時の価格交渉や営業担当者の見極めを行い、マーケティングスキルがある方であれば、物件の価格相場や入居者に関するリサーチ、不動産会社に関する分析などを行うことができるかと思います。

また、不動産会社に勤めている知人・友人や不動産投資経験のある方などにヒアリングを行い、自分が検討している物件や管理会社の価格が適正かどうかや購入後のリスクを洗い出すことも可能です。

このように、自分が持つ強みを活かして事前にリスクを軽減しておくことが、最終的な成功につながりやすくなります。

最後のポイントは、ローンの返済計画を立てるにあたって、購入後のライフイベントを具体的に想定しておくということです。

お子さんがいる場合は、私立の学校に入学する可能性があるかどうか、両親の介護がいつごろ必要になりそうか、その費用はいくらか、家のリフォームや車の買い替えのタイミング、転職や引越しなどは予定しているか、など起こりうるライフイベントを想定して、どのような出費がいつごろありそうかを考えておくことが大切です。

予期せぬ出費や物件の空室などが重なった場合に、ローンの返済を続けることが難しくなり物件を手放さざるを得ない、という状況も決して少なくありません。

ローンの返済が安定的に続けられるように、将来の出費に備えたキャッシュの用意をした上で不動産投資に臨むと良いでしょう。

竣　工　2021年3月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　33戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-45-6
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
クレストコートオオツカ

■近隣周辺施設情報
アトレヴィ大塚まで約300m
Loftまで約300m
まいばすけっと大塚駅南店まで約450m
ライフ新大塚店まで約800m
ファミリーマート豊島南大塚一丁目店まで約30m
ナチュラルローソン北大塚一丁目店まで約400m
ローソン大塚駅南口店まで約300m
くすりの福太郎大塚駅前店まで約400m
ダイソーよしや大塚店まで約500m
日心会総合病院一心病院まで約500m
山下書店大塚店まで約400m
豊島南大塚郵便局まで約220m
警視庁巣鴨警察署まで約270m
巣鴨地蔵通り商店街まで約900m
豊島区立南大塚二丁目児童遊園まで約300m
パピーランド大塚店まで約600m

物件名	クレストコート大塚賃貸
所在地	東京都豊島区南大塚1-45-6
最寄駅	JR山手線「大塚駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	33戸	築年月	2021年3月

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　9台/月額5,500円
■駐輪場　　　24台/月額550円
―――――――
■設　計　　　一級建築士事務所大誠テクノ株式会社
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（34.83㎡～35.93㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションの査定額を算出する際には、収益還元法と呼ばれる査定方法を用います。収益還元法は直接還元法とDCF法の2種類が存在しますが、DCF法は計算方法が複雑であるため、直接還元法が用いられるのが一般的です。

直接還元法では、年間の総家賃収入を還元利回りで割ったものに100をかけて査定額を算出します。ほぼ全ての不動産会社が同じ計算方法で投資用マンションの査定を行うため、ある程度の相場は決まっています。しかし、物件固有の条件や経済状況なども査定額に盛り込まれるため、物件次第では相場よりも高く売ることも可能と言えるでしょう。

1つ目のコツは、適切な査定額を提示してくれる不動産会社に売却を依頼することです。投資用マンションの査定額は同じ計算方法を用いて算出するため、ほぼ相場が決まっていると言えますが、物件固有の要件や経済状況なども査定に盛り込むため、不動産会社により差が生じます。

また、できる限り早く売買を成立させるために、査定額を低く見積もる不動産会社もあれば、営業力に自信があり、その物件のセールスポイントを的確に捉えてアピールできると判断して査定額を高く見積もる会社もあります。こうした点から、その査定額が適切なものかどうかを考えた上で、その中でも査定価格の高い不動産会社を選ぶと良いでしょう。

また、投資用マンションが所在する地域に詳しい不動産会社もおすすめです。どのくらいの需要が期待できるかをよく把握しているため、比較的精度の高い査定額が期待できます。

年に関係なく需要の高さが期待できる3～4月です。日本では、新年度を迎える4月に就職や進学、転勤などのイベントが重なるため、比較的居住用不動産市場の需要が高くなる傾向があります。そのため、3～4月の需要に間に合うように11～12月に査定を依頼しておけば、投資用マンションでも比較的高い査定額が期待できる可能性があります。

2019年10月の増税前も狙い目です。2019年10月には消費税が現在の8％から10％に引き上げられることが予定されています。2％の増税と言っても不動産は高額であるため、増税の影響は大きいと言えます。そのため、まだ増税が行われていない今であれば、需要が増税後よりも高いと言えるので比較的高く売却できるでしょう。

また、2020年の東京オリンピックを迎える前もトレンドだと言えます。2020年に行われるオリンピックの開催地が東京に決まってから、東京ではインフラ整備やオリンピック特需を狙った企業の進出などで地価が上昇しています。この特需に便乗して、東京オリンピックが終わるまでに売却すれば、高く売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

3つ目のコツは、入居者がいる間に売却することです。投資用マンションでは入居者がいる・いないでは大きな違いがあります。入居者がいる状況では、購入した直後から長期的な家賃収入が期待できます。一方、入居者がいない状況では、購入した直後から空室リスクと向き合わなければなりません。

そのため、入居者がいない状況では買い手のリスクが高くなるため、売却価格の値下げを要求される可能性が高くなります。売却価格の値下げを要求されないようにするためにも、また相場より少しでも高く売却したいのであれば、入居者がいる間に売却することが大切な条件と言えるでしょう。

もし、空室期間が長く、管理費や修繕費・固定資産税などの支出が大きくなる場合は、投資用マンションとしてではなく、居住用マンションとして売却することも選択肢の1つです。どう売却すると最も高くできるか、不動産会社に事前に確認することも重要と言えるでしょう。

4つ目のコツは、設備や内装の修繕を行っておくことです。投資用マンションの査定では、どの程度の家賃収入が得られるかが査定結果に最も影響を与えますが、物件固有の要件も影響を与えます。

例えば、クロスやフローリングが傷んでいる、キッチンなどの水回りが傷んでいるといった場合には、査定額が低くなる可能性があります。また、査定額が相場通りだった場合でも、買い手が内見を行う際に、それらの劣化を将来的な修繕が発生する箇所だと判断して売却価格の減額を請求する可能性もあります。

そのため、少しでも高く売却したいのであれば、査定や買い手の評価に影響を与える設備や内装の修繕をあらかじめ行っておくことが重要です。しかし、それらを行ったからと言って、必ず査定結果が良くなるわけではありません。修繕を行う際は、不動産会社に事前にどこを修繕した方が良いか確認してから行えば、無駄な支出を抑えられるでしょう。

5つ目のコツは、建物診断を受けておくことです。建物診断とは、投資用マンションの劣化状況や建物の性能が維持されているか、調査を専門的に行っている機関に判断してもらう診断のことです。中古マンションには、経年劣化によって瑕疵が建物に潜んでいる可能性があります。

投資用不動産として購入する買い手にとっては、ある程度の支出を伴うため購入に対して慎重になります。しかし、建物診断で物件に問題がないということが証明されれば、不安が払拭されるため、建物診断を受けていない物件よりも購入しやすいと言えます。

2018年4月から宅地建物取引業法の改正によって、建物診断を受けた物件かどうか報告が義務化されているため、徐々に建物診断の認知が広がりつつあります。不動産会社も投資用マンションを売却する際に、建物診断を受けていることをアピールポイントにできるため、売却価格の上昇が期待できるでしょう。

投資用マンションを高く売るための5つのコツを実践した場合には、購入時よりも高く売却できる可能性もあります。しかし、売却活動にあたっては、事前に押さえておかないとせっかく得られるはずの利益が少なくなってしまうこともあります。投資用マンションを高く売却する際の注意点は以下の2つです。

注意点の1つ目は、売却時の所有期間に注意することです。投資用マンションの運用中に地価の上昇などの理由で、そのまま運用するよりも売却した方が利益を得られるケースがあります。そのようなケースでは、物件を購入してからの年数がまだあまり経過していない可能性もあります。

長期的な家賃収入が続くか分からないし、利益が確実に出るのであれば売却した方が良いのではと思う方も多いと思います。しかし、所有期間によっては、売却で得られた利益に対して高い税率が課される可能性があるので注意が必要です。

例えば、所有期間が売却年の1月1日時点で5年以下の場合には、売却によって得られた利益に対して約39％の譲渡所得税が課せられます。一方で、5年を超えていた場合には、利益に対して約20％の譲渡所得税が課せられることになります。

もし、売却によって500万円の利益が生じた場合には、所有期間が5年以下だと約195万円、5年超で約100万円と、95万円程度の節税につながります。節税によって投資用マンションを高く売却したのと同じ効果が得られるため、所有期間も意識しておくようにしましょう。

注意点の2つ目は、買取を勧められても断ることです。不動産の売却方法は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法と、不動産会社に買い取ってもらう方法の2種類が挙げられます。不動産会社が仲介する方法は、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性がありますが、買い取ってくれる方法では、すぐに契約できるメリットがあります。

しかし、買取は市場価格よりも2割程度低く売却することになるのが一般的であるため、そのぶん損をする可能性が高いので注意が必要です。不動産会社が売却活動を積極的に行っていないにもかかわらず、「なかなか買い手が見つからないので買取はいかがですか？」と買取を勧めてくるケースもあります。

竣　工　2017年1月
最寄駅　大塚駅前駅徒歩2分
総戸数　144戸

住　所　東京都豊島区北大塚1-15-1
概　要　地上19階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■504／508／1006／1103／1502／1503
■1602／1603／1606／1706／1806
■1902号室対象／キャンペーンＢ／適用可

■1502／1602号室対象／フリーレント1ヶ月
■1101号室対象／キャンペーンＣ／適用可
■407号室対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プライムメゾンオオツカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと大塚駅北口店まで約180m
ココカラファイン大塚店まで約190m
セブンイレブン北大塚1丁目西店まで約10m
よしや大塚店まで約230m
みずほ銀行大塚支店まで約180m
巣鴨警察署まで約420m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約480m
まいばすけっと向原駅北店まで約590m
マルエツプチ新大塚店まで約740m
大塚公園まで約1240m

物件名	プライムメゾン大塚賃貸
所在地	東京都豊島区北大塚1-15-1
最寄駅	都電荒川線「大塚駅前駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上19階 RC造
総戸数	144戸	築年月	2017年1月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/登録料6,000円
―――――――
■設　計　　　株式会社広建設計
■施　工　　　株式会社鴻池組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（22.75㎡～36.77㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

東京オリピックの開催が決まってから、都心の投資用マンションの価格は上昇してきましたので、今売却すれば利益が出る見込みが高そうだ、という方もいるでしょう。しかし、まだ東京オリンピックが終わるまでは上がり続けるかもしれない、と思うと売却のタイミングが難しいのではないでしょうか。

区分マンションの価格は2013年の3月から2015年7月くらいまで大きく上昇していることがわかります。2015年7月以降は1,300万円から1,600万円の価格帯の範囲を上下しており、直近の2019年3月時点の物件価格は2013年3月の倍近い数字となっています。

この点を踏まえると、東京オリンピックの前にマンションを売却しても、タイミングが早いというわけではないと考えられます。不動産市況はオリンピック前後に大きく変わる可能性もあるため、マンションの売却を考えている方は注意してチェックするようにしましょう。

マンション投資でローンを組んでいる場合は、家賃収入から管理費を支払ったりローンの返済をしたりして、残った資金をキャッシュフローとしてストックしていきます。そのため金利が上がるとキャッシュフローが減り運用に影響する可能性もあります。

売却を検討している際に金利の引き上げが決まったら、すぐに売却することで金利上昇の影響をあまり受けないようにすることができます。

変動金利の場合、一般的には半年に一度金利の見直しが行われていますが、金利が引き上げられた場合でも5年間は返済額が変わらないというルールがあります。また、5年後に返済額が増えても「1.25倍ルール」というものがあり、月々の返済額は1.25倍までしか上がりません。

しかし、返済額が変わらないかわりに、返済金内訳の元金部分が減り利息部分が増えているという状態になりますので、長期の運用を考えた場合は注意が必要です。この状態が続くと元金が減っていくスピードが遅くなるために、将来的に完済の期日を迎えても、残りの元金の返済が発生するという可能性も出てきます。

このように、返済額が一気に増えることはありませんが、長い目で見ると金利上昇は将来的な収支に影響する可能性があります。金利の引き上げが決まった場合は、返済額に影響がない早い段階が売却のタイミングと言えるでしょう。

大規模修繕を区切りにマンションの売却を考えるのも、ひとつの売却をうまく行うタイミングです。大規模修繕には大きな費用がかかりますが、大規模修繕計画で資金計画がうまくいっていなかったり、工事費が高騰したりしたことが理由で、修繕積立金だけでは費用が不足しているマンションもあります。

こちらの図から、1戸当たりにかかる修繕費用は最初の修繕時は9万円くらいですが、その後は数十万円、21年～25年では100万円を超える試算がされており、相応の費用負担があることがわかります。

不動産・住宅情報サイトライフルホームズが調査によると、修繕積立金がすでに築5年未満で値上がりしたという回答が25%、さらに築15年を超えると6割近くのマンションが修繕積立金を値上げしています。このことから築年数が経過するほど修繕費用が不足しているマンションが多くなり、最初に計画した修繕費用から不足していることが考えられます。

全てのマンションで修繕費用が不足しているわけではありませんが、大規模修繕を境に売却を検討している場合は、大規模修繕前のタイミングで売却した方が、出費が少なくて済む可能性が高いことが考えられます。

周辺の家賃相場が下がった時も売却のタイミングと言えるでしょう。売却の際は不動産会社に査定を依頼して売却価格を決めますが、投資用の不動産の場合、その際の試算に主に使われる方法が収益還元法と言われる方法になります。

収益還元法の計算では、家賃が低いと物件価格も低くなりますので、実際に家賃相場が下がる前のタイミングで売却の活動を始めるのが、安易に価格を下げずに売却するコツとも言えます。物件価格の維持のためにも、日頃から周辺エリアの家賃相場の動きをチェックしておくようにしましょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　千川駅徒歩9分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区高松3-2-4
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
アーバンパークセンカワ

■近隣周辺施設情報
豊島区立高松小学校まで約370m
板橋区立板橋第二中学校まで約630m
東京都立板橋高校まで約540m
千早公園まで約1210m
コモディイイダ幸町店まで約500m
ビッグ・エー板橋中丸店まで約730m
アコレ板橋幸町店まで約560m
ライフ千川駅前店まで約720m
ローソン板橋幸町店まで約470m
ドラッグセイムス豊島高松店まで約360m

物件名	アーバンパーク千川賃貸
所在地	東京都豊島区高松3-2-4
最寄駅	東京メトロ副都心線「千川駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上5階 RC造
総戸数	40戸	築年月	2021年12月

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アースティー
■施　工　　　日広建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.56㎡～25.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション売却での成功というと、安い価格で購入して、それよりも高い価格で売却する、ということが頭に浮かぶのではないでしょうか。ですが、マンション投資の利益を考える場合は、購入した時の価格と売却価格の差ではなく、購入してから売却するまでの総収入と総支出の差をみることが大切です。

例えば、2,000万円で購入した物件を1,600万円で売却した場合、この2つの数字だけを見ると400万円損をしたことになります。しかし、運用をしている間の家賃収入が手元に600万円残っているとすれば、600万円－400万円=200万円で200万円儲かっているということになります。

マンション投資ではこのように家賃収入と売却益の2種類の収入があり、家賃収入をインカムゲイン、売却益をキャピタルゲインと言います。マンション投資で利益が出たかどうかは、この2つの収入を足して考えることが大切です。

マンションの売却をする場合、まずは不動産会社に価格査定を依頼し、売り出す価格を決定したら、不動産会社に広告を出してもらい買主を募集するという流れになります。売却の流れの中で、特に査定の段階と売却の方法で注意しておきたい点について見てみましょう。

売却を検討する際は、まずは不動産会社に査定を依頼することから始まります。査定は2回行われますが、1回目の査定は簡易査定と言い、物件資料をもとに机上で試算した価格になります。簡易査定の価格は「この価格なら売却の話を進めても良いだろう」というように、検討の参考にする価格だと思ってもらえば良いでしょう。

2回目の査定では不動産会社の査定担当者が実際に物件を見に行き、駅からの距離や周りの環境を見た上で価格査定を行います。2回目の査定のことを訪問査定と言います。訪問査定で出した価格で売主が納得できれば、その価格で募集をスタートします。

この段階で注意しておきたいのは、査定は複数の不動産会社に依頼するのが望ましいということです。1社だけだと、その不動産会社の査定した価格が本来の適正な価格かどうかの判断ができないからです。

また、売却に至るまでに価格は色々な条件で上下するため、簡易査定の段階で高く査定した不動産会社の価格が、訪問査定をした段階で高い価格のままだとは限らないということが考えられます。

低い価格を出した不動産会社が訪問査定で高い価格を出す可能性もありますので、最終的な売り出し価格を決めるまでは、複数の不動産会社に依頼することが、より正確な価格で募集を出すためのコツだと言えます。複数社へ査定を依頼する場合は、『すまいValue』などの一括査定サービスを活用すると便利です。

売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。仲介は不動産会社が募集広告を出し第三者が購入します。不動産会社はその際に契約を仲介して、仲介手数料を利益として受け取ります。

買取は不動産会社が一旦物件を買い取って再販し、その差額を不動産会社が利益として受け取ります。買取の場合は募集広告を出さず、不動産会社が買主になりますので、仲介手数料はかかりません。

一般的に買取の場合の価格は、仲介で売却する価格より20%から30%は安くなりますので、できるだけ高い価格で売却をしたいのであれば、仲介で売却をした方が良いでしょう。

仲介の場合と買取の場合ではどれだけ手取り額が違うかを試算してみましょう。

例えば2,000万円で売却できた場合、仲介手数料は物件価格の3%＋6万円と計算しますので、この場合に支払う仲介手数料は、2,000万円×3%＋6万円＝66万円になります。よって、差し引き1,934万円が手取り額となります（実際は、仲介手数料よりも少額ですが他にも諸費用が発生します）。

仮に買取で売却をした場合に仲介の価格より20%低かったとすると、2,000万円×20%＝400万円となりますので、手取り額は1,600万円となります。仲介手数料はかかりませんが、300万円以上も価格が安くなることがわかります。

出口戦略は、後で考えれば間に合うと思われている方もいらっしゃると思います。しかし、出口戦略はなるべく早い段階から考えた方が対策はしやすく、時間の経過とともに対策できることが減り、何も考えていないと売却のタイミングを逃してしまうということもあります。まずは物件を購入する際に検討したいことについて見てみたいと思います。

売却時の訪問査定では不動産会社の担当が現地に行き、実際に物件を見て査定します。その際には駅からの距離や周りの環境も見て査定を行いますので、購入するマンションが駅から近かったり、周りにスーパーや病院、銀行など生活に必要だと思われる施設が整っていたりする方が高く査定されます。

立地は後で変えることができませんので、購入時点で良く検討することが大切です。購入時点では駅がなくても後でできる計画があるとか、あるいは周りに学校や病院が建設される予定がある、といったエリアもありますので、そういった情報などを仕入れて検討することが大事な作業になります。

マンション投資においては、空室になった場合に今までよりも家賃を下げて募集をすることがありますが、安易に家賃を下げないようにすることも物件の査定価格を下げないコツになります。これには物件価格を査定する際の試算方法が関係しています。不動産の価格を算出する際の試算方法には、取引事例比較法と収益還元法、原価法の3種類があります。

投資用の不動産の査定には多くは収益還元法を使います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類がありますが、どちらの試算も収益が関係してきます。収益とは家賃収入のことです。

直接還元法がわかりやすいですので、ここでは直接還元法を例に解説します。直接還元法は家賃収入を利回りで割って物件価格を算出する方法です。

例えば年間収入が100万円で投資家に提示される利回りを8%と設定した場合の物件価格は100万円÷8%＝1,250万円になります。では家賃収入が120万円の場合はいくらになるでしょうか。計算すると120万円÷8%＝1,500万円となり、家賃収入の多い方が物件価格は高くなることがわかります。

このように投資用のマンションの場合は家賃収入が査定に関係してきますし、家賃が高いほど物件価格も高く査定されます。マンション投資をしているといずれ空室が発生し、家賃を下げた方が賃借人が付きやすく空室を埋められるというケースに遭遇する場合もありますが、あまり安易に下げないように慎重に検討するようにしましょう。

立地に加えて、建物や部屋の管理状態なども査定価格に影響しますので、しっかり物件を管理することが大切です。区分マンションであれば室内の劣化や損壊がないかどうかや、水回りの状態などは入居者が入れ替わる際に必ず確認するようにしましょう。特に水回りの劣化は腐食が進むと修理代も大きくなることがありますので注意が必要です。

また物件を目視するだけでなく、修繕積立金の積み立てに遅れがないかなどもしっかりチェックしておきましょう。

繰り上げ返済をして、徐々に毎月手元に残る資金を増やし早めに収益を積み上げることができれば、売却の際に利益が残りやすくなりますので、より有利に売却活動を行うことができます。

また、月々の返済額を下げずに支払期間を短縮するのも収益をうまく得る方法です。早く完済できれば、家賃収入そのものを積み上げていくことができますので、やはり売却の際に利益を残しやすくなります。このように、余裕資金がある場合は繰り上げ返済も検討してみましょう。

マンションには高く売れるタイミングがあります。売却の際はローンの残債を完済しなければいけませんので、ローンの残債の減り方と比較して物件価格があまり下がらないタイミングを狙って売却できれば、他の時期に売却するより利益が残る確率が高まります。

竣　工　2021年11月
最寄駅　大塚駅徒歩7分
総戸数　12戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-42-16
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ファーレオオツカ

■近隣周辺施設情報
タリーズコーヒー大塚店まで約470m
スターバックスコーヒー大塚駅前店まで約580m
マクドナルド大塚店まで約420m
キッチンオリジン大塚店まで約600m
豊島区立巣鴨小学校まで約270m
カレーハウスCoCo壱番屋豊島区大塚店まで約580m
若草保育園まで約270m
南大塚公園まで約360m
ファミリーマート南大塚店まで約320m
私立東洋女子高校まで約440m
巣鴨警察署まで約480m

物件名	ファーレ大塚賃貸
所在地	東京都豊島区南大塚1-42-16
最寄駅	JR山手線「大塚駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上5階 RC造
総戸数	12戸	築年月	2021年11月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　下博史建築設計室
■施　工　　　横沢建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■概　要
□Ⅰ棟：東京都豊島区南大塚1-42-16
□Ⅱ棟：東京都豊島区南大塚1-42-1
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（16.97㎡～40.30㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

高額所得者が米国不動産に投資をしているのは、米国不動産を保有することが節税スキームとして非常に優れているためです。国内の不動産も節税目的に利用されることがありますが、米国での不動産投資による節税効果のほうが大きく、購入後のリスクについても軽減をすることが可能となってきています。以下では、その手法のポイントを見ていくことにしましょう。

まず、日本では木造住宅の法定耐用年数は22年と定められており、この年数が経つと建物の価値がゼロ円となるように毎年「減価償却費」という費用が計上されて建物価値が下落していきます。

では、築23年目以降の木造戸建て・木造アパートを取得した場合はどうなるのでしょうか？築23年目以降の物件を購入した場合、建物の価値は「4年」で減価償却可能となります。これが一つ目の大きなポイントとなります。

仮に建物の評価割合が不動産資産全体の半分でも、以下の計算のように減価償却費は毎年1250万円を計上できることになります。

そして、2つ目のポイントは、不動産投資の損益は給与所得と通算ができるため、減価償却で数千万円の損失が計上できれば、高額所得者はその金額分の所得税を納税しなくてよいという点です。

日本の課税体系は、高所得者になるほど重税となりますので、課税所得が数千万円の方が、この築23年目以降の中古アパート減価償却費計上による節税スキームを活用すると、4年間で合計数千万円の納税を節税できることになります。

では、なぜ日本の中古アパートではなく、米国の中古アパートへ投資をするのでしょうか？理由の一つ目は、米国は日本よりも建物の評価割合が高いためです。日本では築年数が経過した戸建てや築古アパートの建物評価額は2割～3割とわずかにしかならないため、節税効果もほとんど期待できないケースが多いのです。

一方、米国の中古アパートは築年数が経過しても、不動産における建物割合が70%～80%と高くなるケースが多く、短期の節税に非常に適しています。

建物割合が日本よりも高くなる理由としては、米国の住宅は日本の住宅と比べて建物の寿命が長いと言われており、米国では建物が長く残存することが前提となっているためではないかと考えられます。

この節税スキームの最後のポイントは、取得した年から5年が経ったあとに物件を売却する、という点です。5年が経つと売却時に課税される譲渡税という税金の税率が半分近くまで下がるため、売却時の税負担を軽減することが可能です。

なお、売却時に低すぎる金額で売却することになると所得税で節税した金額を上回ってしまうことになるため、投資先は5年後も賃貸需要が安定していそうなエリアや、これから物件価値が上昇することが見込まれるエリアである必要があります。

上記で取り上げた項目以外に、米国が注目されている理由としては、先進国でありながら今後も人口の増加やGDPの安定的な成長が見込まれている点や、法制度や政治なども成熟しており、発展途上国などに比べてカントリーリスクも低いことなどが挙げられます。

経済成長が見込まれるということは、ドル高になる可能性が高く、購入時から円安になれば為替差益も期待することが可能です。また、好景気が続けば物価が上がり、インフレになりますので、不動産価格の上昇も期待することができるというメリットもあります。

これらの要因から、米国は安定性と成長性のバランスが良く、資産保全を主目的とする富裕層からの人気が高い投資エリアと言えるでしょう。

なお、今回取り上げた米国での戸建て・築古アパート投資による節税スキームについては、「課税を強化するべきでは？」という議論も上がってきており、法制度が改正される恐れもあります。これから取り組まれる方は、国内の税制改革などの動きにも目を光らせておいたほうが良いでしょう。

こういった税制に関する最新情報や米国の投資エリア・物件の選び方などについては、専門家や不動産会社に相談することも大切です。たとえば、東証1部上場企業で、米国不動産の販売・管理・売却で国内トップクラスの実績があるオープンハウスでは、米国不動産に関する無料の税務相談や無料セミナーなどを行っています。

オープンハウスは融資面でも特長があり、購入時にはグループ会社のアイビーネットの融資プランを活用することで、購入する不動産を担保として最大で70%まで融資を受けることができるというメリットがあります。高い所得税に悩んでいる方や、手元にキャッシュを残しながら米国不動産に投資を進めてみたいという方は一度話を聞いてみると良いでしょう。

海外不動産の投資エリアで、米国以外にも注目すべきエリアはあります。たとえば、成長が著しい東南アジア諸国は、米国よりも成長性が高いため、リスクは大きくなるものの相応のリターンを期待することができます。また、日本や米国に比べると物価が安く、不動産価格も1000万円以下から購入できるといったケースも多いため、自己資金が少なくても取り組みやすいというメリットもあります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　大塚駅徒歩4分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区北大塚2-31-1
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
リーラオオツカ

■近隣周辺施設情報
区立巣鴨小学校まで約1100m
私立十文字中学校まで約960m
若草保育園まで約570m
ファミリーマート北大塚2丁目店まで約260m
巣鴨警察署大塚駅前交番まで約260m
まいばすけっと大塚駅北口店まで約210m
一心病院まで約430m
大塚台公園まで約340m
ココカラファイン大塚店まで約320m
くすりの福太郎大塚駅前店まで約310m
ファミリーマート巣鴨3丁目店まで約960m
上池袋郵便局まで約990m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約200m

物件名	リーラ大塚賃貸
所在地	東京都豊島区北大塚2-31-1
最寄駅	JR山手線「大塚駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上8階 RC造
総戸数	40戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社TAP
■施　工　　　平岩建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.81㎡～47.36㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション売却を考えた時に最初にすることは「不動産業者選び」となります。しかし、すぐに売却価格の査定依頼をするのではなく、まずは「売却計画を立てる」ことから始めましょう。

マンション売却では、少しでも高い査定価格を提示した売買仲介業者に依頼すれば良いと考える方は多いですが、適切に業者を選ぶためには、まず売却期間を確認することが大切です。

たとえば買い替えなど次の物件を購入するスケジュールがすでに決まっている場合、売却に時間をかけることは難しい一方で、すでに転居を完了している場合など売却時期に比較的融通がきくケースでは時間をかけて業者を選ぶことが可能です。このように売却にかける期間の長さや目的によって、業者の選び方が変わってきます。

不動産会社に売買仲介を依頼する場合、その契約方法を「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の中から選ぶことができます。時間をかけて売却できる場合は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」よりも「一般媒介契約」のほうが高く売れることがあります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は売却を依頼する不動産会社を1社に決めるという内容の契約ですが、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に売買仲介を依頼できるため、時間をかけて売主の希望条件にマッチする購入希望者を探すのに向いています。

一方、売却する時間をあまり多く確保できない場合は、専任媒介契約、専属専任媒介契約を締結すると良いでしょう。専属専任媒介契約の場合、買い手探しは完全に業者任せとなりますが、専任媒介は自分が買い手を見つけた場合でも売買契約を結ぶことができます（＝自己発見取引が可能）。

どちらも契約期間は最長3ヶ月と決まっており、期間内に買い手を見つけなければ売却活動コストが無駄になってしまう可能性もあるため、業者も売却を急いでくれます。このように売却期間をどの程度確保できるのかによって、選ぶべき契約方法や業者が変わってくるため、最初に売却計画を立てることがとても重要です。

不動産の売却はあくまで相場を加味した適正価格の範囲内で行われます。売主が相場を大きく超えて高く売りたいと考えても、よほどの付加価値がない限りは相場よりも高く売ることは難しいでしょう。それどころか、欲を出して無理に高値で売ろうとすると業者選びで失敗する可能性があります。

マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、複数の会社に査定を依頼することが望ましいと言えます。査定金額の高い業者を見つけるためではなく、むしろ相場価格を把握しておきたいという意味があります。

もちろん住宅情報誌やネットの不動産ポータルサイトなどをチェックすれば、自宅周辺でマンションや戸建て住宅がどの程度の価格で売り出されているのかがわかります。しかし掲載している価格はあくまで希望価格となるため、実際にいくらで売買が決まったのかはわからず、周辺相場まで割り出すことはできません。

不動産会社はレインズ（公益財団法人「不動産流通機構」が運営するネットワークシステム）で売買実績を調べることができるため、複数の不動産会社から査定金額の情報を集めることで、周辺相場を参考に自分の物件がどの程度の価格で売れるのかを把握することができるようになります。

複数の査定を比較する中で相場を大きく超える査定金額を提示する会社は、物件を数多く手掛けたいという理由から、一見魅力的な価格を提示することで、とりあえず依頼者を捕まようとしている可能性があります。

この場合、すぐに売却価格の値下げを要求してくる可能性が高く、誠実な売却活動を行ってくれる業者だとは考えにくいため、本査定を依頼する会社は慎重に選ばなければなりません。

買い手側は通常、不動産をできる限り安く購入したいと考えています。そのため値引交渉を前提として売出価格を相場よりも高く設定することはおすすめできません。割高な価格だと、それだけ問い合わせ件数が少なくなってしまうからです。「取り引きが成立すればそれで良い」「買い手が見つからなければさらに値引きすればいいだけ」という安易な期待も禁物です。

そもそも「値引き」は買い手にあまり良い印象を与えません。値引きをしなければ売れない物件と思われ、敬遠されたり、値引き交渉でさらに買い叩こうとしてきたりすることがあるからです。最悪、本来売れるはずの金額よりもさらに安くしなければ買い手が付かなくなる恐れがあるのです。

もちろん、問い合わせ件数が少なかったり、購入希望者との価格交渉に応じなければならなかったりするときは値下げも必要ですが、相場を超えて売出価格を吊り上げるのはなるべく控えましょう。相場に見合った適正な価格で売り出せるように、業者選びは慎重に行うことが大切です。

専任・専属専任媒介契約で不動産会社と契約し、売却活動を依頼する場合には、業者による「囲い込み」に注意し、不利な条件で売却されるのを避ける必要があります。

専任・専属専任媒介契約では、他の業者を通して購入希望者が見つかった場合、そのことを売主に報告する義務がありますが、そもそも他の業者からの問い合わせをシャットアウトし、自社のみで購入希望者を見つけようとする行為を“囲い込み”と呼びます。

不動産の売買を仲介する不動産会社は、自社で購入希望者を見つければ売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができますが、他の業者を通して買主が見つかった場合、買主の分の仲介手数料は他の業者が得ることになります。そのため、他業者からの問い合わせを遮断する＝囲い込むことで、売主と買主の両方から手数料を得ようとする不動産会社がいるわけです。

また、不動産会社としては、囲い込みを行うことでなかなか買い手が見つからなくなっても、値下げしてでも買い手を見つけることができれば、他社経由よりも多くの手数料が入るというインセンティブが生じます。

そのため売主は「囲い込み」をされた場合、マンションを売却できるまで不必要に時間がかかってしまううえ、売却金額まで引き下げることにもなりかねません。このように、「囲い込み」は不動産の売却においてくれぐれも気を付けるべきポイントなのですが、ではどのように「囲い込み」されているかどうかをチェックすれば良いのでしょうか。

不動産会社に自分の物件が囲い込みされていないかどうかを判断する手段の一つとして、レインズをチェックするというものがあります。業者でない一般の人々は通常、不動産業者専用の情報サイトであるレインズを自由に見ることはできませんが、不動産の売却を依頼した場合には例外的に自身の物件に関する情報はチェックすることができます。

レインズには、専属専任媒介契約、専任媒介契約を結んだ不動産会社が登録した自分の物件に関する情報が記載されています。また、売却交渉を受け付けているかどうかを表す取引状況を確認することができますが、もしこの取引状況が何の断りもなく「一時紹介停止中」となっていたら、囲い込みをされている可能性があります。

レインズへのアクセスにはIDとパスワードが必要ですが、売却を依頼した不動産会社に頼めば登録証明書をもらって確認用IDとパスワードを手に入れることができます。専任媒介契約などを結ぶ前に、不動産会社にレインズへのアクセスをしたい旨を伝えておくと良いでしょう。レインズへのアクセスを断るような業者であれば、契約の見送りも検討する必要があります。

また、他の不動産会社からの問い合わせを装って、自分が仲介を依頼している不動産会社に電話をするという方法もあります。少し度胸がいるかもしれませんが、レインズを見る以上に囲い込みがあるかどうかを判断しやすくなります。

売主には何の連絡も無いにも関わらず「もう申込が入っています」などの理由で物件の紹介を断られた場合、囲い込みが疑われます。その電話の後、近日中に申込が入った旨の連絡が来なければ、囲い込みの疑いはより深くなります。

囲い込みはマンションを売却するのに大きな障害となってしまいかねないため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を不動産会社と結ぶ際には、こうした囲い込み対策の方法を覚えておいたほうがいいでしょう。

マンションを少しでも高く売却するためには、「購入希望者に値引き交渉をする余地をいかに与えないか」という観点も重要になってきます。そのため内覧対応をするときは次のポイントに注意する必要があります。

マンションや戸建て住宅を売却する時に、先に引っ越しを済ませて中を綺麗にしておこうと考える方がいますが、2つの理由からおすすめできません。

1つ目は「汚れなどのアラが余計目立つ」からです。家具を全て撤去した場合、それまで家具を置いていた場所には、床に跡などが残っている可能性もあり、購入希望者の購入意欲が弱くなったり、内装費用が高くなるというマイナスイメージを与えたりしかねません。

「買主はリフォームを前提に購入するから多少汚れていても大丈夫」という意見もありますが、内覧した時の印象は思った以上に購入決断に影響を与えます。購入希望者にできるだけ清潔なイメージを持ってもらうためには、家具の上のホコリを掃除したり、普段は使わない花瓶や絵を飾り、高級感を演出するのも効果的です。

2つ目の理由は「購入希望者が生活するイメージを想像しやすくなる」からです。内覧時、購入希望者は、どこに家具や家電を配置するかなど具体的なイメージを持って室内をチェックします。売主の家具が残されていればどの程度の空間を確保できるのかなどの参考になるため、購入決定を後押しする役割も果たします。

内覧対応する前は、一度室内の見た目を確認し、家具の位置を微調整するなどレイアウトを見直して少しでもよく見せる工夫をすると良いでしょう。たとえば窓から明るい陽射しが入るのに、遮るように背の高い家具を置くと暗い印象を与えることになります。明るい陽射しが部屋の奥まで差し込むように家具のレイアウトを変える必要があります。

また収納家具などは荷物を一杯に詰め込むよりも、多少のスペースが空くようにしておく方が収納の広さをアピールでき、オシャレ感を演出することもできます。

購入希望者が見つかり価格面でも同意を得られれば契約に進むことになりますが、契約書を作成する際は「瑕疵担保責任の期間」に注意しなければなりません。

マンションや戸建て住宅を売却した後に、シロアリや排水管の故障など設備や建物に何らかの欠陥が見つかることがあります。これらは契約時に伝えるべき瑕疵（＝キズ、欠陥）となりますが、伝えなかった場合、売主が修理費用を負担しなければならないケースがあります。これを瑕疵担保責任と呼びます。

しかし、売却前に売主自身気づかない瑕疵がある場合も見られます。その中には素人では気付けないようなものもあり、すべての欠陥に対して売主が修繕費用を負担するとなるときりがありません。そこで、契約書に「瑕疵担保期間」に関する条項を記載し、修繕を保証する期間を定めておきます。実務では、瑕疵担保責任を負う期間は物件を引き渡してから「1〜3ヶ月」程度とするケースが多くなります。

あるいは修繕費用の負担を避けるため、「瑕疵担保責任を負わない」と記載することも可能です。ただしその場合は買主にリスクがあるため、値下げ交渉の要因にもなります。もし売却金額を下げたくないのであれば、瑕疵担保期間を定めて記載すると良いでしょう。

マンションや戸建て住宅を売却するとき、室内の汚れや傷み、設備の不具合などは値下げの要因となるため、できれば隠しておきたいという売主の事情は理解できます。しかし、このような欠陥を隠して売却すると告知義務違反とみなされ、損害賠償を請求される可能性があります。

この場合、契約書で瑕疵担保期間を定めていても、買主が瑕疵を発見してから1年以内に請求をした場合には売主は修繕費用を負担しなければなりません。さらに損害賠償請求を受ける可能性もあります。告知義務のある瑕疵には次の4種類があります。

竣　工　2021年12月
最寄駅　池袋駅徒歩5分
総戸数　147戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-22-8
概　要　地上19階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスイケブクロ
Park Axis Ikebukuro

■近隣周辺施設情報
成城石井Echika池袋店まで約300m
まいばすけっと西池袋3丁目まで約290m
東武ストア西池袋店まで約350m
ファミリーマート立教通り店まで約110m
ミニストップ西池袋5丁目店まで約290m
ココカラファイン西池袋店まで約240m
三井住友銀行池袋支店まで約300m
アースクリニック池袋まで約140m
平成池袋クリニックまで約450m
池袋警察署池袋二又交番まで約210m
豊島区立西池袋公園まで約150m
豊島区立池袋西口公園まで約200m
東京芸術劇場まで約400m
立教小学校まで約550m
立教池袋中学校・高等学校まで約400m
立教大学まで約350m

物件名	パークアクシス池袋賃貸
所在地	東京都豊島区西池袋3-22-8
最寄駅	JR山手線「池袋駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上19階 RC造
総戸数	147戸	築年月	2021年12月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　東レ建設株式会社東京一級建築士事務所
■施　工　　　東レ建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（00.00㎡～00.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

働く女性が不動産投資を始めている一つ目の理由は、株式投資やFX投資、投資信託などに比べると価格変動のリスクが小さいという点です。老後の生活費を考える女性にとって、ハイリスク・ハイリターンな投資はそもそも目的に合いませんし、現在の定期預金や国債などの金利ではローリターンすぎて、生活費の足しにはなりません。

不動産投資は、以下の図のように、ミドルリスク・ミドルリターンに位置する投資となりますので、リスクを抑えつつ、家賃という長期的なリターンを獲得し続けることができる投資手法であるという点が女性投資家から支持される最も大きな理由となっています。

不動産投資が女性に人気である理由の２点目は、不動産投資は賃貸の管理を不動産管理会社に丸々任せてしまえるという点です。一生懸命に働く女性にとって、時間というものは本当に貴重です。無駄にできる時間はほとんど無いと言っていいほどせわしなく時間に追われている、という方も多いのではないかと思います。

老後の生活費のためにと不動産投資を始めたとしても、本業を疎かにしてしまっては本末転倒になってしまいます。本業をしっかりとこなして、老後のために毎月貯金もしたいという方にとって、日々の管理を全て任せてしまえる不動産投資は、無理なく始めることができる副業といえるでしょう。

また、不動産投資は日々の仕事に支障をきたさずに取り組めるので、副業のなかでは会社からの許可を比較的もらいやすいという点も、働く女性にとっては嬉しいポイントです。

不動産投資の大きな特徴の一つとして、自己資金にはあまり手をつけずに取り組めるという点があります。貯金が数百万円あったとして、そのうちの大半を投資に割かなければいけないとすると、手元のお金はかなり心もとない状況になってしまいます。

たとえば、突発的な病気や事故などでお金が必要になった時に、必要なお金を出せるようにしておかなければいけませんので、老後のために投資を行いつつも、ある程度は手元に資金を残しておきたい、ということになります。

不動産投資は、不動産購入費用のほとんどをローンでまかなうため、自己資金を手元に残すことが可能です。不動産取得時の初期費用として数十万円がかかりますが、その後は家賃収入とローンの返済額が相殺するように返済計画を立てることが多いため、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方でも取り組むことは可能です。

また、何事も起こらずに貯金が順調にできた場合は、ローンを繰り上げ返済することもできるので、状況に応じて無理なく投資を進めていくことが可能な点も、不動産投資の特長の一つと言えるでしょう。

不動産投資は、入居希望者がいないと成り立ちませんので、入居者が住みたくなるような物件を選ぶことが非常に大切です。物件が良いかどうかは紙に書いてあることだけでは判断できないことが多く、実際に物件を目で見て良し悪しを見定める必要があります。

女性は男性に比べると色々なことに気がつくことができるケースが多いので、「この物件は日当たりが悪い」「洗濯物を室内で干せる」「収納スペースが使いやすそう」「内装のセンスが良くないかも」「近くにスーパーや美容室があって便利かも」「夜に一人で駅から歩いても大丈夫なエリアなのかな」などといったように、多くの視点から物件のチェックを行うことができます。

そうして厳しい物件チェックを行えば、入居者から見ても好条件の物件となりますので、空室リスクを低く抑えることができ、居室を稼働させることが可能です。

働く女性が不動産投資を始めている理由5点目は、空室が出なければ家賃収入という定期的な収入が入るという点です。たとえば都心の賃貸需要が高いエリアのマンションで、適切な建物管理や修繕などを行っていれば築古になってもある程度の入居を維持することができるので、長期にわたって家賃収入を期待することができます。

女性は結婚・出産というライフイベントなどもあり、男性に比べると定年まで勤め上げるということは少ないのが現状ですが、月々の収入が期待できる入居者からの人気の高い不動産を保有することができれば、老後の生活費の足しにすることが可能です。

また、不動産投資の良い所は、家賃収入を得られるだけでなく、自分の住まいにすることもできるという点です。子どもが成人して大きな部屋が必要なくなったときに、ワンルームや1LDKで十分ということであれば、保有している不動産を賃貸用ではなく住居用としてしまえば、老後の生活費をさらに賢く圧縮することが可能です。

不動産投資は、「貸してもよし、住んでもよし」ということで、目的に応じて使い分けることができるという点が女性投資家に支持されています。

竣　工　2019年5月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　45戸

住　所　東京都豊島区南大塚3-38-6
概　要　地上10階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ディームス大塚
Dimus 大塚

■近隣周辺施設情報
豊島区立朋有小学校まで約440m
総合病院一心病院まで約480m
大塚北口診療所まで約380m
大塚台公園まで約140m
豊島区立西巣鴨中学校まで約220m
アトレヴィ大塚まで約230m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約80m
成城石井アトレヴィ店まで約230m
どらっぐぱぱす東池袋店まで約330m
ローソンストア100南大塚店まで約180m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約410m
ドン・キホーテピカソ大塚北口駅前店まで約310m
サンシャインシティまで約950m

物件名	ディームス大塚賃貸
所在地	東京都豊島区南大塚3-38-6
最寄駅	JR山手線「大塚駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	45戸	築年月	2019年5月

■駐車場　　　3台
■バイク置場　7台
■駐輪場　　　45台
―――――――
■設　計　　　合田工務店株式会社
■施　工　　　合田工務店株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.36㎡～31.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リスクが高い物件の一点目は、人口が減少するエリアにあるというケースです。地方や郊外など、10年後・20年後に人口が減少すると想定される場合、賃貸の需要も落ち込んでいくことになります。賃貸需要が少なければ、入居希望者も少なくなるため、空室リスクが高くなる可能性や空室を避けるために賃料を低く設定し直す必要性が出てきます。

空室の発生や賃料下落などにより物件の利回りが低下すると、毎月の収支が赤字となってしまう恐れや、売却をする際にも利回りに応じた価格を設定する必要があるので、購入時よりもかなり低い価格で売り出さなければならなくなります。

このように、エリアの人口がどう変化するかということが物件の収支や資産価値に大きく影響してくるため、人口が減少する可能性がないかどうかに着目をして物件を選定していくことが非常に大切です。

リスクが高い物件の二点目は、都心やターミナル駅へのアクセスが悪いというケースです。入居者が賃貸物件を選ぶポイントの一つとして、働く場所と住む場所を近くするという「職住近接」の考えが重要となってきています。

たとえば、都心の駅やターミナル駅から電車で1時間以上離れていると、通勤時間だけで毎日2時間～3時間が必要となってしまうため、賃貸物件を探している方からは敬遠されるケースが多くなっています。また、駅徒歩の分数も10分を超える物件については、「駅からのアクセスが悪い」という印象になりますので、こちらも注意が必要なポイントです。

アクセスの良さを判断する目安としては、都心の駅やターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内にある物件かをチェックすると良いでしょう。もし複数路線が使えるようであれば、アクセスに関するリスクはより軽減することができます。

人口減少のリスクの項目でも少し取り上げましたが、毎月の賃料水準が低いという点はリスクとなり得るポイントの一つです。

物件を購入した後は毎月の賃貸管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税などのコストがかかるようになります。このとき、毎月の賃料が3万円～4万円の水準だと、賃料に対するコストの占める割合が40%～50%前後まで上昇してしまうため、表面の利回りが10%前後でも実質の利回りは5%以下になってしまうといったことが起こりえます。

しかも、賃料が低い物件は築古の物件や地方の物件など、賃貸物件を探している方からの人気が高くない物件であることが多いため、空室リスクやさらなる賃料下落のリスクが高くなります。

このように、賃料水準が低すぎる物件もリスクが高い物件として避けたほうが良いと言えるでしょう。

建物管理がしっかりと行われていないと、建物の老朽化が早く進み、資産価値が落ちてしまうリスクがあるため、注意したいポイントです。

リスクの高い物件の5点目は、地盤が弱いというケースです。地盤が弱いと、地震の際に建物などを支える力が不足してしまい倒壊や地盤沈下が起こりやすくなる、液状化が発生するといったリスクが高くなります。

建物を建てる前の地盤調査でしっかりと地盤の強度を調べ、必要であれば地盤改良を行うことが必要となります。地盤調査や地盤改良がきちんと行われていない可能性がある物件は、購入を控えたほうが良いでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　椎名町駅徒歩8分
総戸数　50戸

住　所　東京都豊島区西池袋4-8
概　要　地上5階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
（仮称）イケブクロウエストレジデンス

■近隣周辺施設情報
区立池袋第三小学校まで約500m
区立西池袋中学校まで約130m
西池袋第二保育園まで約280m
長崎一郵便局まで約770m
末延医院まで約240m
まいばすけっと椎名町駅前店まで約390m
立教大学池袋キャンパスまで約650m
池袋西口公園まで約830m
ビックカメラ池袋西口店まで約830m
メトロポリタンまで約850m

物件名	池袋ウエストレジデンス賃貸
所在地	東京都豊島区西池袋4-8
最寄駅	西武池袋線「椎名町駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上5階 RC造
総戸数	50戸	築年月	2021年12月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社松尾建築研究所
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2K（25.43㎡～30.93㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、購入から売却・相続までの一連の流れを全て終えた後に、ようやく成功か失敗かを判断することができます。しかし、「入口」である購入のほうではエリアの選び方から物件の選び方、融資条件まで様々な情報が出回っていますが、「出口」については購入ほど情報が充実していないという現状があります。

では、「出口」が「入口」に比べて重要度が低いのかというと、そんなことはありません。「出口」を見据えることではじめて、不動産の投資戦略は最適なものとなります。そこで、この記事では不動産投資における出口戦略の重要性と、区分マンション投資とアパート一棟投資の出口戦略の違いから、どちらを選んだほうが良いのかについて考えていきたいと思います。

不動産の出口戦略というのは、不動産を売却するのか、子孫に相続するのか、建物を壊して一部の土地を売却するのかといった、その不動産に対する投資をどのタイミングで切り上げるかという投資戦略です。

株式投資など他の投資でも共通するポイントですが、投資は「始める」よりも「終わらせる」ことのほうが難しいと言われています。購入した投資商品の価格が上昇した場合は「いくらまで上がるか」を判断することが難しく、下落した場合は「どこまで下がるか」「このまま保有を続けるべきか」「どこで損失を確定するべきか」が判断できないということになりがちですので、購入時に「○○円になったら売ろう」と売却の出口を事前に定めておくことが大切になるのです。

出口戦略は、区分マンションとアパート一棟で大きく異なります。以下では、それぞれの出口戦略について詳しく見ていくことにしましょう。

マンションは、入口の際には購入金額が低い、融資がつきやすいといったメリットがありますが、出口戦略としては保有をするか、売却するの２つとなります。ただ、保有をする場合は、自宅にするか相続をするという選択肢になりますが、数十年後のライフスタイルに対して投資用マンションが適しているかという問題や、相続の場合は40年～50年が経過した築古の物件になってしまっている可能性が高いという問題などがあり、出口としてはやや難があります。

また、土地は持ち分で割り当てられますが、建物全体や土地の処分を自分一人で決定することはできません。建物の修繕一つを取っても、オーナー全員からの修繕費がきちんと回収できていないと、その後に負担すべき修繕費が高くなってしまうケースや、修繕工事が遅延されるケース、ひどい場合には修繕工事が行われないケースなどもあります。修繕工事が適切に行われないと建物価値が下落してしまったり、その後の入居者の募集にも悪影響が出てしまったりするため、大きな投資リスクとなります。

このように、土地と建物に関する裁量がなく、他のオーナーに左右されてしまうということがマンションで注意すべきポイントです。また、保有をし続けるにしても、長年にわたって建物管理などが適切に行われ、数十年の築年数が経っても価値の落ちない物件を選ぶ必要があります。

アパート一棟は、入口の際に購入金額が高い、マンションに比べて融資条件がやや厳しいというハードルがありますが、土地と建物に対する裁量が大きいのでマンションに比べて出口戦略は豊富です。

たとえば、物件を売却する以外にも、建物を壊して新しくアパートを立て直す、自宅を建てる、土地を切り売りする、土地を相続するといった選択が可能となります。土地は建物と異なり、年数が経過しても劣化はしないので、数十年後も状況に応じて出口戦略が立てやすいのです。

このように、入口はマンションのほうが有利ですが、出口はアパートのほうが優れています。不動産投資の出口を売却に絞るのであれば区分マンションで良いのですが、将来の年金対策や相続など長期を見据えた投資を行う場合は、アパート一棟がおすすめとなります。

アパートへの投資を検討する際に、最も重要となるのが立地です。出口戦略とも密接に関わってきますが、地方や郊外物件の利回りは良いものの入居者が集まりにくく空室が発生しやすいというリスクや、自宅としての土地活用がしにくい、相続の際にも負の遺産になってしまうといったデメリットがあります。

逆に、アクセスや利便性の良い土地を選んでおけば、収益不動産として運用する間の賃貸需要が高くなる上に、将来的に自宅としての使用や相続などもしやすくなります。

立地にこだわったアパート販売をしている会社がシノケンプロデュースです。首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内というアクセスが非常に良い立地を提案してもらえるので、賃貸需要が高く、資産価値が落ちにくい土地を購入することができます。

また、土地だけでなく建物のクオリティも高く、土地の形状ごとに一棟ずつデザイナーが設計しており、築年数が経っても高い入居率を維持することができます。建物の耐久性も高く、防湿対応、防腐・防蟻対応、構造材や外壁の防水下地対応などにより、木造アパートでありながら50年～60年の長期耐久性能を有しています。建物の耐久性が高いため、建物を壊さずに数十年運用し続けたあとに、そのまま子どもに相続をするという出口を選ぶことも可能となります。