竣　工　2017年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩5分
総戸数　39戸

住　所　東京都台東区浅草橋5-1-26
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
プレール・ドゥークアサクサバシ

■近隣周辺施設情報
ライフ神田和泉町店まで約250m
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約1000m
まいばすけっと岩本町2丁目店まで約1200m
ココスナカムラ鳥越店まで約260m
ファミリーマート浅草橋二丁目店まで約170m
セブンイレブン台東浅草橋３丁目店まで約200m
ミニストップ浅草橋１丁目店まで約300m
どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約270m
薬マツモトキヨシ岩本町駅前店まで約1200m
鳥越神社前郵便局まで約170m
みずほ銀行浅草橋支店まで約380m
三菱UFJ銀行浅草橋支店まで約430m
りそな銀行秋葉原支店まで約480m
社会福祉法人三井記念病院まで約400m
上野恩賜公園まで約1700m

■駐車場　　　有（平置式）月額37,800円
■バイク置場　有/月額3,240円
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.83㎡～41.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

家を購入する、というと以前は戸建てや3LDKから4LDKくらいのマンションが多かったのですが、現在ではそうした4～5人のファミリー向けの間取りよりも狭いコンパクトマンションの需要が伸びてきています。

コンパクトマンションは、具体的にはワンルームとファミリータイプの中間くらいの広さと間取りのマンションのことを指します。広さにして30㎡から50㎡くらい、間取りは1DK、1LDK、2LDKタイプのものが多くなります。ファミリータイプのものと比較すると部屋数は減りますが、一部屋当たりの空間が広くなっているのが特徴です。

ワンルームマンションは単身用で、どちらかと言えば仕事から帰って寝るだけという使い方に向いていますが、コンパクトマンションは自宅でゆったりと一人の時間を過ごしたり、知人を招いて食事やパーティをしたりすることができる造りになっています。

ワンルームマンションは、広さや設備の仕様など単身者向けに造られていますが、コンパクトマンションは結婚しても住み続けることができるように設計されています。そのため単身でしか使えないような広さや設備ではなく、結婚しても不自由なく暮らせるように大きめの設備が備え付けられてあったり、周りにスーパーなどが併設されていたりする特徴があります。

また、郊外ではなく都心部に多く建てられているのもコンパクトマンションの特徴です。職住近接の時代の流れに合わせて、都市部での住宅開発の際にマンションや学校、福祉施設などが併設されることも増えてきています。

このような条件を揃えたコンパクトマンションなら、これから結婚を控えていても住み続けられますし、都心の立地の良い場所であれば、通勤にも不自由がなくシングル女性には条件の合ったマンションと言えるでしょう。

都心で暮らすとどうしても家賃が高くなります。コンパクトマンションを購入した場合、同じようなタイプの部屋の家賃と比較して、毎月の支払額はどれくらいになるのでしょうか。

まずは都心で暮らした場合の家賃相場を見てみましょう。今回は東京都新宿区をサンプルとして、不動産・住宅情報サイトで賃貸及び売却マンションの相場調査に基づいたシミュレーションを行いました。

ローンはボーナス払いで組んだ場合で試算していますが、この条件の場合、均等払いにしても月々の支払いは家賃より安くなります。もちろん実際に住宅ローンを借りる場合は金利や返済期間などの条件により返済額が変わるため、事前に必ず計算を行うことが必要になります。

また、購入の場合は上記返済額に加え、毎月15,000円～20,000円程度の管理費・修繕積立金の支出や固定資産税等の支払いが発生することになりますので留意しておきましょう。これらの条件を加味したうえで、賃貸より毎月の支払い額が安くなるかどうかを計算することができます。

賃貸で暮らす場合と、マンションを購入して住む場合ではそれぞれにメリット、デメリットがありますが、月々の支払額だけを見ると購入した方が毎月の支払い額を安く抑えられる可能性もあります。また将来住まなくなった際には売却できることも考えると、マンションを所有するメリットもあるということがお分かりいただけるのではないでしょうか。

コンパクトマンションは間取りや設備、立地などの条件においてメリットがあることがわかりました。では、女性のマンション購入に対する意識はどれくらい高まっているのでしょうか。以下のグラフを見てみましょう。これはリクルート住まいカンパニー社が2017年10月に公開した、マンション購入に関する相談者のうち女性単身者の割合を示すものです。

30歳前後の女性がマンション購入を考える際は、やはり結婚した時のことを想定されるのではないでしょうか。ワンルームマンションだと2人暮らしには狭く不便ですし、結婚前にファミリーマンションで一人暮らしをするには広すぎます。

その点、コンパクトマンションは30㎡から50㎡の広さで1LDKか2LDKといった間取りが中心になりますので、一人暮らしでも、結婚して二人暮らしになっても問題なく暮らすことができます。結婚をしてもしなくても住み続けることができる点が、コンパクトマンションのメリットと言えるでしょう。

コンパクトマンションは都心に多く建てられていることには触れました。会社から近い都心で暮らせば、通勤に時間はあまりかからなくなります。満員電車や長時間の通勤が原因での疲労やストレスに悩まされることもありませんし、そのぶん仕事にも集中できます。

そのような点を考慮して、会社から2駅以内や、数キロメートル以内に住めば家賃補助を出してくれる企業もあるほどです。仕事をしている30代女性にとって、通勤時間がかからないというのは精神的にも身体的にも負担を減らすことができる点で、大きなメリットになります。

女性の一人暮らしだと、マンションのセキュリティや部屋の設備も気になる点だと思います。

コンパクトマンションは部屋数が少ない代わりに、空間や一部屋当たりの面積が広めにとってあるのが特徴です。そのため狭い部屋だと入りきらないウォークインクローゼットや、独立洗面台を導入できるなど、単身者の女性にとって必要と思われる設備が装備できているという魅力があります。

通勤時間が少ない分、平日でも夕方から習い事や、同僚と食事に行くことができる点もシングル女性にとっては魅力的なのではないでしょうか。仕事でのキャリアアップのために習い事をする方もいらっしゃるでしょう。住居が会社から遠いと平日になかなか時間が取れず、土日にしかできないというケースも少なくありません。

仕事をしながら習い事をするとなると、平日の夕方に時間が取れるのはとても有難いことでしょう。都心で駅から10分以内の場所であれば、平日に習い事へ行くにも便利だと言えます。

さらに、コンパクトマンションはワンルームと違い寝室とリビングが分かれていますので、部屋に友人を呼んで楽しむことにも向いています。コンパクトマンションに住むことで、仕事が充実するだけでなくプライベートも楽しむことができるというメリットがあるのです。

家賃を払って賃貸物件に住んでいるのと異なりマンションを購入した場合は、ローンの返済が終われば無借金の不動産が残ります。ローンの返済を終えることで資産の形成に繋がります。

以下の表を見てみましょう。上記で家賃とローンの返済を比較した際の東京都新宿区の1LDK物件の相場です。この物件の家賃13万5,900円から毎年1%ずつ下落したと仮定して試算すると、35年後は9万7,539円になります。

竣　工　2021年5月
最寄駅　入谷駅徒歩9分
総戸数　100戸

住　所　東京都台東区千束2-7-7
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■206／1001／1002／1005／1006／1101／1102
■1104／1105／1106／1201／1204／1304号室対象
■キャンペーンＥ／適用可
■206／1001／1002／1005／1006／1101／1102
■1104／1105／1106／1201／1204／1304号室対象
■実質フリーレント2ヶ月

■上記以外号室対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
メインステージアサクサイリヤ2

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと台東千束店まで約240m
肉のハナマサ千束店まで約290m
ファミリーマート台東吉原店まで約80m
ローソン台東病院店まで約100m
デニーズ東浅草店まで約490m
すき家台東下谷店まで約590m
ココカラファイン千束通店まで約330m
ウェルパーク薬局立川北口店まで約370m
ヤマダ電機LABI LIFE SELECT立川まで約380m
公益社団法人地域医療振興協会台東区立台東病院まで約100m
台東竜泉郵便局まで約220m
東京東信用金庫浅草支店まで約320m
富久の湯まで約470m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.95㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、賃貸不動産を経営し、家賃収入や売却により収益を得るビジネスです。株式投資やFXは変動幅が大きく「ハイリスク・ハイリターン」の投資ですが、不動産投資は初期費用が大きいものの、毎月安定した収入を得やすいことや不動産価格の変動も1年で数%程度などの特徴から「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われます。

不動産投資の主な収入は、投資用物件の家賃収入と、物件を売却する際の売却益（キャピタルゲイン）となります。長期的な家賃収入を得るためには「物件の家賃を高い水準でキープすること」、そして売却益を得るためには「良いタイミングで売却すること」が重要になります。

不動産投資の儲けは利回りで判断することができます。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、計算方法や利用される場面が違います。

収益物件を見極めるためには実質利回りで考える必要があります。実質利回りは、経費や税金、空室損などを考慮した指標であり、「表面利回り」よりも計算式が若干複雑になります。しかし、健全な経営を意識した精度の高い計算であるため、物件の収益性を判断する場合は実質利回りでの計算が欠かせません。

経費は実質利回りを算出する上で必要不可欠であるため、経費に関する知識を持っておくことも重要です。経費が発生した際には、利回りの変化を計算できるように、経費と実質利回りの関係をしっかりと理解しておきましょう。

不動産投資の経費には、大きく分けて物件に関するものと税金に関わるものがあります。例えば、物件に関するものでは「修繕費」「設備費」「減価償却費」、税金に関するものでは「固定資産税」「所得税」「消費税」などかあります。

固定資産税と都市計画税は不動産を所有していればそれに応じて課税され、所得税と住民税は収益に応じて納付します。

投資用物件の取得には不動産仲介業者に支払う手数料も発生します。仲介手数料は物件価格の3％＋6万円（＋消費税）と上限が法的に決められています。あくまでも上限が決まっているだけなので、それ以下で取引するのも可能ですが、実務では上限額で取引きされています。

たとえば首都圏は人口が集中しており、中でも東京23区は他県からの流入超過が続いているため、「空室リスクを抑制できる」などのメリットがあります。なお、入居者の入れ替わりが頻繁であるため、「物件の原状回復等の経費負担が大きくなる」などのデメリットがあります。

一方、地方の投資用物件は物件を安く入手でき、ローン負担も抑えられるメリットはありますが、人口が少ないことや将来的に増える見込みも少ないため空室リスクは首都圏よりも高く、投下資本を回収できない可能性が高いというデメリットがあります。

今後の日本の人口動態を考慮すれば、特に初めて不動産投資を行う方などは首都圏や23区の物件を検討するのが良いでしょう。

物件は基本的に新築のほうが人気がありますが、価格が高くなります。一方、中古の場合は人気で劣るものの、価格が安いというメリットがあります。

物件の人気とローン負担のバランスを考えた場合、中古は利回りが高いのは魅力的ですが、空室リスクは高く、大規模修繕が必要になる可能性も高いなど総合的に判断する必要があります。

なお、新築物件が中古扱いになるのは、物件に短い期間でも人が住んだ時点で中古になります。このほか築年数のチェックも大切です。

区分マンションは購入価格が比較的安く、管理がしやすいことから、不動産投資の初心者に向いている投資といえるでしょう。ただ、取得や管理にリスクが少ない反面、大きな収益があまり狙えないのがデメリットになります。

一棟マンションは部屋数が多くなるため、収益が大きくなります。ただ、一棟マンションの場合は、共用スペースの管理やエレベーターなどの施設管理も必要になるため、区分マンションに比べれば不動産管理の難易度が上がります。もちろん初期費用も高額になります。

空室が発生すると家賃収入が減る、もしくは無くなるため、収益率が下がります。しかし、固定資産税などの税金は支払い続けなければなりません。

特に区分マンションを複数戸所有していない場合、空室が出れば家賃収入はゼロになってしまうので、急いで次の入居者を探す必要があります。

しかし、マンションは空室が埋まるまでに期間を要する場合があります。最悪、長期間に渡って家賃収入が無い状態が続く可能性もあるため、不動産経営をするうえで空室対策は最も重要な要素とされています。

空室を作らないためには需要の高い物件を選ぶ必要があります。立地では、駅徒歩10分以内、商業施設や金融機関・医療機関に近いなど生活の利便性の高い場所にする、建物の設備では、セキュリティ面を重視した物件や、水回りや収納が充実した物件、24時間ゴミ出し可能など生活面の快適性で競争力のある物件を選択することなどが挙げられます。

なお、魅力的な物件を購入しようとすると、土地の価格なども高くなるため、相応の取得費用が必要になります。入居者の呼び込みには有利にはなりますが、収益にも影響するため、ローン返済も含めた収支計画をしっかり立てる必要があります。

家賃収入は、入居者の快適な生活の対価です。家賃を高水準でキープするためには管理業務の質が重要になります。管理の質が悪くなると物件の状態も悪くなり、空室が発生したり、家賃の減額も検討する必要が出てきます。

また管理業務を不動産管理会社に委託する場合でも、管理会社の仕事ぶりをきちんとチェックすることが大切です。決して“投げっぱなし”にせず、定期的に現地を視察するなど自分の目でチェックしましょう。

不動産投資では「情報収集」が何より大切です。情報を上手く収集すれば、下記のような事業の各段階で有利に仕事を進めることができます。なお、「情報」はその真偽を確かめることも重要です。誤った情報に惑わされないように情報リテラシーを高く保つ必要があります。

情報収集の際には、情報源を一つに依存しないことが大切です。仕入れた情報が古いケースもありますし、一つの物事に対して偏った見方をしてしまっているケースもあります。

たとえば、書籍やセミナーなどで情報収集をする場合、新築マンション投資2社と中古マンション投資1社のように分散をしておくことで、新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットをそれぞれ聞くことができ、新築マンションのなかでも異なるマンションブランドの強み・弱みや、異なるエリア・物件種類における投資の良し悪しを知ることができます。

不動産投資においてビジネスパートナーと良好な関係を構築することは重要です。例えば不動産屋との良好な関係を保つことで、条件のいい物件の情報を得やすくなりますし、入居希望者も積極的に紹介してくれることなどが期待できます。

また、金融機関との良好な関係も情報取集に有益です。融資では本人の信用力が判断されるため、担当者と良好な関係を長年維持することで、融資を受けやすくなることもあります。

金融機関と不動産屋の両方を味方につけることができれば、資金調達から物件選定までの各段階で、心強いサポートを受けることができます。

資金を管理する場合、キャッシュフローで計算することが大切です。キャッシュフローは、一定期間の資金の収支を意味しますが、これをしっかり把握していないと経営が危険になる場合もあります。特に不動産投資を始めたばかり段階は、キャッシュが出て行くことも多いため、細かい管理が重要になります。

最近はネット上で収支シミュレーションを簡単に行えるようになりました。計画の精度を上げるためにも積極的に利用しましょう。なお、シミュレーションは一度きりで終わらせるのではなく、上記に挙げた賃貸事業の各段階で適宜行うようにしましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　42戸

住　所　東京都墨田区緑4-7-8
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
リルシアリョウゴクミドリ4チョウメ
RELUXIA両国緑4丁目

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田緑3丁目店まで約120m
ファミリーマート本所立川3丁目店まで約290m
ミニストップ緑2丁目店まで約600m
まいばすけっと墨田緑3丁目店まで約300m
マルエツ両国亀沢店まで約500m
医療法人社団 東京育明会まで約350m
錦糸町しんえいクリニックまで約550m
墨田江東橋郵便局まで約550m
菊川公園まで約150m
すみだ北斎美術館まで約900m
墨田区立江東橋保育園まで約350m
墨田区立菊川小学校まで約350m
墨田区立緑小学校まで約600m
墨田区立竪川中学校まで約500m
東京都立両国高等学校・附属中学校まで約400m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社サイトウ建築設計事務所
■施　工　　　共立建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（26.49㎡～40.91㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資で大切な要素は、購入予算に関わる「物件価格」、収益に関わる「将来性」、そして「賃貸利回り」です。ロサンゼルスやニューヨーク、シアトルといった人気エリアは不動産価格の上昇率も高いのが魅力ですが、物件価格はかなり高騰しています。

日本最大級の海外不動産を取り扱うサイトの調査によると、2018年5月の時点でもそれぞれの平均販売価格は795,000米ドル・850,000米ドル・729,950米ドルとなります。

アメリカでの不動産投資を考える際には、エリアの選定をどのように行うかが重要です。予算にもよりますが価格がそれほど高くなく、将来性の期待できる場所を選ぶのが良いでしょう。

売り出し物件の価格に関しては、zillowなどの不動産情報サイトを参考にチェックできます。エリアごとの価格を知りたい場合、マーケット情報をチェックすれば地域ごとの住宅価格指数が表示されます。

将来性については人口動態が参考になります。人が多ければそれだけ不動産需要も多く、物件の在庫数と照らし合わせれば、需給バランスの傾向もチェックできます。もちろん人口あたりの供給数が少ないほうが、不動産価格は高くなります。

アメリカ不動産投資では、州によって税制が異なることにも留意する必要があります。不動産所得に関する税金には「連邦税」と「州税」の２種類がありますが、連邦税はどの州であっても課税されます。一方、州税は課されないところもあります。最高税率も州によって異なり、例えばカリフォルニア州は最も高い税率として知られています。

また海外不動産を購入する場合、日本のように簡単にローンが組めるわけではありません。融資を受けることができたとしても、物件に対する融資限度額はそれほど高くないのが実情です。そのため不動産価格の上昇が見込めるのと同時に、物件価格もそれほど高くないエリアを探す必要があります。

例えばフロリダ州オーランドは観光地として有名ですが、Zillow社のサイトによると物件価格はそれほど高くなく、賃貸利回りがある程度確保できる可能性があります。セントラル・フロリダ大学の学生や企業に勤めている方も多く、十分な賃貸需要も見込めるでしょう。

あるいはノースカロライナ州ローリーなども狙い目です。研究施設が多く、学生も多く住んでいます。賃貸需要が期待でき、物件価格もそれほど高くないため無理せずに購入できます。

このように不動産価格の上昇率と賃貸利回り、物件価格に加えて人口増加率などもチェックしてエリアを選定することが重要です。

日本で投資用の不動産を購入する場合、不動産会社の担当営業スタッフと相談して物件を決めるのが一般的です。アメリカの場合、リアルターと呼ばれる担当者を決めて物件探しから購入のための交渉、契約完了までをフォローしてもらうことになります。

アメリカの不動産は中古市場が充実しており、投資用不動産も新築よりも中古のほうが収益性の高い物件を探しやすい傾向にあります。中古物件を購入する場合、売主と価格の交渉をする必要がありますが、ここで役に立つのが「リアルター」です。

リアルターとは不動産販売のライセンスを持っている販売員のことですが、エージェントやブローカーとも呼びます。ブローカーは事務所を構える不動産取引の資格を持つ専門家ですが、エージェントはブローカーと契約し、フリーで営業することで成功報酬を得ている職業です。

優秀なリアルターは物件情報を豊富に持っていますが、不動産販売のライセンスは州ごとに取得が必要となります。そこでまずは購入先の州を決めてからライセンスを持つリアルターを探さなければなりません。優秀なリアルターは人づてに探すこともできますが、人脈がなく、海外不動産投資が初めての方などは不動産情報サイトから見つけるのがおすすめです。

アメリカの不動産サイトは日本よりもはるかに充実しており、例えば代表的な仲介サイトのひとつであるRedfinでは、「希望する地域＋agents」で検索するとリアルターの候補が一覧表示されます。リアルターによって扱う物件のエリアや価格帯が違うため、自分の条件に合う方を選ぶようにしましょう。

アメリカで物件のエリアを検討する際、注意したいのが「学区」選びです。学力・知名度の高い学校や大学付近は、不動産価格が上がる傾向にあります。そのため、アメリカの不動産情報検索サイトでは学校のランクも随時チェックすることができ、子どもがいる家庭が家を購入したり賃貸物件を選んだりする時には、学区が重要な判断材料になっています。

投資用物件も学区の良いエリアの方が収益性は高くなり、賃貸需要も高く、売却時には好条件で買い手を見つけることができます。子どもが大きくなれば物件を高値で売却できるといったメリットもあります。

学区の評判を調べることができるサイトはいくつかありますが、例えば、「Greatschools.org」ではアメリカの郵便番号を入力すれば、近隣学校の評価が10点満点で表示されます。実際の利用者の口コミもあるため、詳しい実情も把握できます。ほかに「Department of Education」や「Schooldigger」といったサイトなどいろいろあるため、気になる方は試しに調べてみてください。

アメリカで投資用不動産を選ぶ時に、学区とともに重要なのが「ロケーション選び」です。ロケーションとは、例えば高層マンションから見える眺望のようなものではなく、物件の周辺環境全般を指します。

例えば「近隣の住宅がきれいに整備されているか」「路上駐車は少ないか」「電車が付近を通る・飛行機が上空を飛行するなどの騒音はないか」などの住みやすさにつながる住環境全般を意味します。

そのようなローカル情報エリアもアメリカの不動産検索サイトで調べることができます。例えば住宅・賃貸物件の情報サイト「Trulia」では、物件から通勤地までの移動時間や物件価格の手頃さといった情報も表示させることができます。またエリアごとの犯罪に関する情報が色分けされ、密度という形で確認することができます。

またロケーション以外にも、自分で手直しできる場合、格安で購入できる物件や売主の都合で値下げ余地の大きい物件といったものも調べることが可能です。リアルターに頼めば詳しく調べてくれるため、自分なりに需要の多いエリア条件を調べて調査すると良いでしょう。

アメリカで不動産所得を得た場合、外国人である非居住者は賃貸収入などの課税所得に対して30％の税金を源泉徴収されます。ただしアメリカで確定申告を行い、経費計上することで課税所得を引き下げれば、源泉徴収された税金の一部を還付してもらうことができます。

非居住者の場合、永住権保持者や就労ビザを取得している方が取得する社会保険番号を取得することができません。社会保険番号を取得していない方が確定申告をする場合には、個人用納税者番号（ITIN）の発行を申請する必要があります。

ITINの申請はアメリカ合衆国内歳入庁（IRS）に対して行いますが、申請から発行まで7週間ほどかかるため、間に合わないことがないように注意してください。

竣　工　2007年10月
最寄駅　田町駅徒歩8分
総戸数　869戸

住　所　東京都港区芝浦4-10-1
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
キャピタルマークタワー
CAPITAL MARK TOWER

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ芝浦店まで約340m
ピーコックストアグランパーク田町店まで約420m
セブンイレブン7FS芝浦スクエアビル店まで約380m

■駐車場　　　452台（機械式）月額27,500円～33,000円
来客用駐車場/4時間迄無料・以降1時間500円
■バイク置場　41台/月額1,100円～1,650円
■駐輪場　　　890台/月額220円
レンタサイクル電動アシスト自転車20台
24時間利用可/1回6時間迄
―――――――
■設　計　　　株式会社日建ハウジングシステム・株式会社佐藤総合設計
■施　工　　　鹿島建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（42.79㎡～171.54㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　防災センター/03-3769-6611
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□２階　　　　セブンイレブン/利用時間6:00～23:00
□２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　フィットネス/利用時間7:00～23:00/無料
□２階　　　　キッズルーム/利用時間9:00～18:00/無料
□２階　　　　AVシアター/利用時間9:00～21:00/1時間500円
□２階　　　　パーティールーム/利用時間9:00～21:00/1時間500円～
□２４階　　　スカイラウンジ/利用時間9:00～23:00/無料
□２５階　　　キャピタルサロン/利用時間9:00～23:00/無料
□２５階　　　ゲストルーム和/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円
□２５階　　　ゲストルーム洋/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の運用になりますので、売却はずいぶん先の話だと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、できるだけスムーズに売却するためには、売却計画を早めに立てることが重要なポイントになります。

計画が遅くなると、いざ売却しようとしてもなかなか売れなかったり、物件の値段が高い時期はある程度限られていますので、その時期を過ぎてしまったりする可能性があります。さらに、事前に計画を立てておかないと、どうしても現金化を急がなければならない状況に陥る可能性もあり、その場合、相場より価格を大きく下げて売却してしまいかねません。

計画さえ立てておけば、突発的なことが起きたとしても慌てなくて済みますし、売却条件が良くないうちは売却を見送り、有利になる時期が来るまで保有し続けることもできます。高く売却できそうな時期を逃さないという点や、物件の運用方法の選択肢が多くなる点で、売却計画はなるべく早い時期に立てることが大切です。

不動産売却の際は、最初に不動産会社に物件の価格査定を依頼することから始まります。不動産会社1社だけに依頼すると、かたよった査定になる可能性もありますので、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼することが大切です。

その際に便利なのが、不動産一括査定サイトです。このサイトでは一度物件情報を登録することで、サイトが提携している複数の不動産会社から査定価格の見積もりを提示してもらえますので、とても効率的に複数の査定価格を知ることができます。

不動産一括査定サイトで行う査定は簡易査定といって、机上での計算をもとに査定価格を算出したものです。話が進むようであれば、不動産会社の担当者が物件を見に来て、物件の状態や周りの環境、駅からの距離などをチェックして最終的な査定価格を算出します。物件を実際に確認して査定することを訪問査定と言います。

また、不動産一括査定サイトは実際に売却を依頼するためだけではなく、複数の査定価格から相場を把握したり、最高値や最安値を確認したりするといった使い方もできます。

訪問査定では物件の状態や、駅からの距離、周辺の施設などがチェックされます。その際にはできる限り清掃などをして、物件の印象を良くすることが大切です。これにより、その物件が本来持っている価値をより判断してもらいやすくなる効果があります。

逆に、物件に汚れや損壊があると査定価格が下がり、本来狙えるはずの価格帯にならない場合がありますので、特に水回りなどを中心に、汚れや損壊を確認のうえ清掃、修繕するようにしましょう。

仲介は不動産会社が間に入って第三者の買主を発見する行為になります。仲介の場合は市場価格で売却できますので、後述の買取よりも一般的に高く売却できます。しかし、相場の状況や買主との交渉などによって価格を下げる場合もあり、必ずしも希望価格で売却できるとは限りません。また、売却が完了するまでの期間が長期にわたることがあります。

それに対し、買取は不動産会社が直接買い取ってくれる方法であるため、売却までの期間が短くなりますが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、一般的には仲介より買取の方が売却価格は低くなります。

しかし買取では仲介手数料がかかりませんし、すぐに現金化できるというメリットがありますので、仲介と買取どちらの方法で売却すれば良いのかは、売却する目的や不動産の状態によって変わってきます。以下に仲介と買取の違いをまとめましたので確認しましょう。

仲介で売却をする場合、不動産会社側で不動産サイトなどに広告を出しますが、キャッチコピーなどの内容によって買い主の反応が違ってきますので、広告の内容や宣伝を行うタイミングなど、戦略を十分検討した上で買主を募集することが重要になってきます。

できるだけ高値で不動産を売却するには、査定で出してもらった最高値で募集をするという手がありますが、少し検討が必要です。あまりに高すぎると買い手がつかず、ずっと募集広告を出し続けなければいけない可能性があるからです。

不動産は大きな金額が動く取引ですので、買主も慎重に物件を検討しています。買主としてはできるだけ問題がない物件を購入したいと思っていますので、もしずっと募集を出し続けていると、売れない原因があるのではないかと考えてしまうものです。できれば3ヵ月以内で売却できそうな価格で募集することをおすすめします。

不動産を売却する際に不動産会社と締結する契約方法には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴があり、契約によって売却までの期間などが変わってくる可能性があります。以下の表を確認しましょう。こちらは3種類の契約方法とその特徴を一覧にまとめたものです。

この表から、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約ができるということがわかります。それだけ窓口が広がりますので、買主を探す機会が広がることになります。しかし、不動産会社にとっては、他の不動産会社で買主が決まった場合は募集活動が無駄になる可能性がありますので、優先順位が後回しになるリスクもあります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、1社でしか募集をすることができませんので、不動産会社にとっては、売却活動に労力をかけても無駄になることはありません。それだけ力を入れてくれる可能性があります。

販売活動の報告義務があるかないかでも、営業マンへのプレッシャーが違ってきます。報告義務があるために不動産会社が力を入れるという点では、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方がメリットはあると言えます。ただし、一般媒介契約と異なり募集の窓口は1社に限られてしまうため、そのぶん売却までに時間がかかる可能性もあります。

どの契約にするかは周りの相場と物件の査定価格、現金化を急いでいるかどうか、といった状況によって変わってきますので、個別に検討する必要があります。

長期間同じ広告を出していると、買主から物件に何か問題があるのではないかと詮索される可能性があるということには触れました。そのような状況を避けるためにも、3ヵ月ごとに募集広告の見直しをすることをおすすめします。

物件の特徴の出し方を変えたり、コピーを変えたり、場合によっては価格も下げなければいけないケースもあります。専任媒介契約、専属専任媒介契約は3ヵ月以内の契約期間になっていますので、そのタイミングで広告の見直しをすると良いでしょう。

竣　工　2013年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　92戸

住　所　東京都港区高輪3-11-1
概　要　地上21階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークタワータカナワ

■近隣周辺施設情報
高輪台郵便局まで約120m
品川プリンスホテルアネックスタワーまで約840m
リンコス高輪店まで約570m
マルエツプチ五反田店まで約790m
ローソン高輪3丁目店まで約320m
ツルハドラッグ高輪台店まで約100m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m
フレッシュランドベジフルまで約100m
みずほ銀行高輪台支店まで約180m

■駐車場　　　有（機械式）月額37,000円～39,000円
■バイク置場　有/月額2,000円～3,000円
■駐輪場　　　96台/月額200円～300円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1SLDK（40.57㎡～58.05㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に一括で査定依頼できるインターネットサイトのことです。個人情報や売却対象の不動産情報を1分程度の時間で入力すると、物件の売却に適した5～6社ほどの不動産会社が選出され、物件の査定価格の連絡が受けられます。

一括査定サイトを利用すれば、どの程度の価格で売却できそうかという情報が複数の不動産会社から得られ、最も適切と思われる条件を提示する業者を比較して選べるため、満足できる売却が実現しやくなります。

しかし、不動産会社の中には相場より高い査定額で顧客を釣る業者もいるため、一括査定サイトの利用にはある程度の注意も必要になります。不動産の売却を成功させるために、まずは一括査定サイトの特徴とメリット・デメリットを把握することが重要です。

一括査定サイトを活用しない場合、売手自ら不動産会社を探す、もしくは不動産会社のWEBサイトに問い合わせるかして売買仲介先や売却価格の相場を調べなければならず、調査する範囲が限られるほか多くの時間やコストがかかることになります。

他方、一括査定サイトを活用すれば、早くて当日、遅くても2・3日で、複数の登録不動産会社から売却物件の特徴に沿った査定付きの提案をもらうことができます。自分で探すよりも簡単に不動産会社を探すことができ、短時間で査定価格情報が得られるわけです。

さらに多くの一括査定サイトは無料で利用できます。不動産会社の候補と売却価格の目安を早く掴めれば、彼らとの売買仲介契約の締結や物件の売出しが早まり、売却活動を早めることができます。

不動産一括査定サイトを活用すれば、売却物件に最適な不動産会社が1,000社以上の登録会社から見つかるため、スムーズな売却の実現が期待できます。

自分で不動産会社を探す場合、売買仲介会社を正しく選ぶ知識がないと、間違えて売却物件に合わない会社に依頼する可能性があります。実績が少ない不動産会社に売却を依頼すれば、売却までに余計な時間がかかり、最悪の場合、相場よりも低めの価格で売却する羽目にもなり得ます。

不動産会社は売却物件の特徴によって得意・不得意が明確に分かれています。戸建、マンション、オフィスビル、商業施設、倉庫や工場など種類によって専門に取り扱う物件が違ったり、特定の地域に強い・弱いがあったりします。

一括査定サイトでは売手の物件に最適な不動産会社がわかるため、売却に関する知識が乏しい方でも適切な会社を簡単に探すことができるため安心できます。

一括査定サイトで申し込むと同時に5～6社から査定価格情報が入手できるため、売却の相場を把握できるとともに売買仲介を依頼する不動産会社の絞り込みにも役立ちます。

売出し価格の設定は、実際の取引事例からの情報も参考にする必要がありますが、たとえば、査定価格としてA社3,000万円、B社3,200万円、C社3,500万円、D社3,400万円、E社3,300万円といった情報が得られたとすると、だいたい3,300万円程度が1つの目安になることがわかります。

また、相場が分かれば平均額に近い査定額を提示した不動産会社はある程度信頼できることになるため、本査定を依頼する会社をスムーズに絞り込むことができるようになります。

不動産一括査定サイトには一定の基準に基づき数百社以上の不動産会社が登録されていますが、中には査定価格を相場よりも高めに提示して媒介契約をとり、契約後はまともな売却活動をせず、直ぐに売却価格の値下げを提案するなどの悪徳業者がいることがあります。

一般的な売買仲介業務では、実際に購入や売却に結び付いて初めて仲介料が得られるため、売却価格を下げてでも購入者を見つけたいという理由から、悪徳業者は高い査定価格で客を釣り、手間をかけずに売却価格の値引きで手早く売却しようとするわけです。

一括査定サイトで抽出された不動産会社の中で悪徳会社に遭遇するケースはそれほど多くないですが、登録された会社が全て優良な不動産業者というわけでもないため、売主は依頼する会社を慎重に選ぶ必要があります。

また不動産一括査定サイトの中には、お客さんからの苦情の多い悪徳業者を排除せず、広告料・紹介料を得ることを重視して、不動産会社へ顧客情報を多く流そうする運営者もいるため、一括査定サイト選びでも注意することが大切です。

一括査定サイトは利用者の物件に適した不動産会社を抽出するように設計されていますが、サイトごとにその精度は異なるため、必ずしも適した売買仲介業者だけが選ばれるとは限りません。サイトによって抽出される会社が異なることも珍しくありません。

一括査定サイトでは各々の審査基準に基づき不動産会社が登録され、各々の特徴に沿って売主の不動産に合った会社が抽出される仕組みとなっています。

一方、不動産適正取引推進機構の統計によれば、平成30年3月31日時点における日本の宅地建物取引業者は12万社以上に及びますが、各一括査定サイトの不動産会社登録数は1,000～2,000社程度です。

そのため一括査定サイトに登録されていない不動産会社で、自分の物件を依頼するのに最適な会社がある可能性もあるわけです。物件のタイプや特定の地域によっては、昔ながらの地元密着型で実績豊富な不動産屋のほうが得意とするケースもあり、インターネットにホームページを持たない業者も多数存在します。

一括査定サイトを利用するときは、自分の物件に100％最適な会社が抽出されるとは限らないことを認識しておきましょう。

不動産一括査定サイトを実際に利用すると、抽出された会社から挨拶、説明・PR及び訪問査定の勧めなどを目的とした営業電話・営業メールの連絡が一斉に来ることになります。

不動産会社は、他社よりも早く顧客と売買仲介契約等を結びため、挨拶がてら電話連絡し、訪問査定を打診するのが一般的です。このような営業電話・営業メールが抽出された会社の数だけ来ることになるため、売主にとって負担に感じることもあるでしょう。

むやみに査定依頼を出すと営業攻勢に対応する手間も増えるため、一括査定サイトは適切に利用するよう心がけることがポイントです。

最後にまとめとして上記のメリット・デメリットの内容を踏まえ、不動産一括査定サイトを上手に活用するための方法や注意点をご紹介します。

高い査定価格を提示した不動産会社を選びたい気持ちはわかりますが、根拠に乏しい算出方法で提示してくる業者もいるため、査定価格の高さだけで選ぶのは注意しましょう。

そもそも売買仲介における査定価格とは、あくまで「これくらいで売れそうです」という想定の価格です。一般的な不動産会社が査定価格を算出する際は、物件の種類・状態や立地状況などに加え、実際の取引事例に基づいて計算しますが、契約を取るために相場以上の高めの価格を提示する悪徳業者もいることは前述した通りです。

また、査定価格が高くても売却活動の内容が不十分であれば、売却にかかる時間が長くなり、値下げを迫られることにもなりかねません。そのため売主は、不動産会社の売出戦略の内容がどれだけ充実しているか、営業担当者がどれだけ売却活動に意欲的であるかを確認することも重要です。査定価格の高さだけに囚われず、熱意や売出戦略が妥当で内容が充実しているかどうかを評価しましょう。

不動産一括査定サイトには様々なタイプがあるため、自分の物件の売却に適したサイトを選ぶことが重要です。

たとえば、全国展開している大手不動産会社を中心に登録しているサイトでは、地方の物件や特定の不動産の売却を得意としていないケースがあり、逆に地方の中小不動産屋が中心に登録されているサイトでは、全国的な営業展開は不得意になる傾向があります。

一括査定サイトで登録されている不動産会社の特徴やタイプを考慮せずに利用すると、自分の物件とミスマッチな不動産会社を選ぶことになるため、一括査定サイト選びにも注意しましょう。

竣　工　2014年6月
最寄駅　高輪台駅徒歩2分
総戸数　98戸

住　所　東京都品川区東五反田3-1-4
概　要　地上23階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東五反田4丁目店まで約120m
リンコス高輪店まで約690m
アトレヴィ五反田まで約790m
JCHO東京高輪病院まで約310m
高輪森の公園まで約790m
白金台幼稚園まで約930m
日野学園まで約840m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約270m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約740m
池田山公園まで約860m
高輪台郵便局まで約270m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.63㎡～82.09㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の売却は高度な専門知識を必要とするため、一般的には個人で行わず専門の不動産業者に依頼します。しかし、事前の情報取集や準備なしに依頼すると、不動産業者のいい“カモ”にされることが少なからずあるため注意が必要です。不動産業者に売却を依頼する際には、例えば次のようなリスクがあります。

売却実績が豊富で誠実な仲介業者に巡り合えれば幸運ですが、悪質な業者に当たるとこのようなリスクが待ち構えています。不動産売却で失敗しないためには「仲介業者選び」「売却価格の設定」「募集・宣伝活動」などの重要なポイントを知っておくことが重要になります。以下に不動産売却のポイントを７つにまとめました。それぞれ見ていきましょう。

自分の物件がいくらで売れるかは不動産関係に詳しい人でなければ見当がつきません。そこで業者に依頼する前に売却不動産の相場を調べておくことが大切です。あらかじめ相場を調べておくことで、悪質な業者が提示する不当に高い査定価格や、安易な値下げ提案に騙されることがなくなります。

不動産の相場を調べるにはネットが役立ちます。売却予定の不動産の所在地と最寄り駅からの距離、土地・建物面積、築年数、建物構造などについて書き出し、類似の販売物件を不動産サイト上で探します。

この場合、不動産の所在地や最寄り駅からの距離については、同一路線・同一最寄り駅の相場情報を優先します。同一路線・同一最寄り駅の販売物件がなければ、できるだけ似た条件の販売価格を参考にします。

ネット上には不動産の一括査定サイトが複数あります。一括査定サイトでは、不動産の所在地や築年数など必要な情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定額を手に入れることができます。査定額を相場情報として事前に入手しておくのはとても効果的です。ただ一括査定を受けると業者からの電話・メール攻勢に悩まされることは留意しておきましょう。

なお一括査定はあくまで机上査定であるため、本査定を依頼する業者選びの参考として活用するのが良いでしょう。

不動産を売却するには、「買取」と「仲介」という2つの形態があります。「買取」は不動産を買取業者に直接売却する方法で、「仲介」は不動産業者に間に入ってもらい、買主を探してもらう方法ですが、特殊な事情がない限り、「仲介」で売却を進めるのが良いでしょう。

買取は、買取業者が査定して素早く買い取ってくれるため、時間がかからずに現金化できるというメリットがあります。買取業者は不動産を買い取った後に整地やリフォームを行いあらためて売りに出しますが、相場の2～3割程安い価格で買い取るのが一般的です。そのため不動産を高く売却したい場合には、あまりおすすめできる方法ではありません。

不動産をできるだけ早く現金化したい場合、または、売却不動産の価格が非常に高額だったり、物件が広すぎたりして一般の買手がつきそうもない場合など、特殊な事情がない限りは止めておいたほうが良いでしょう。

一方、仲介は不動産業者に依頼し、時間をかけて高く買ってくれる買手を探す方法になります。もちろん前述した通りのリスクはありますが、仲介のほうが不動産を高く売れる可能性が高くなります。

一括査定サイトで査定を受けた後は本査定を受けることになります。なお、本査定も複数の業者に依頼するのがおすすめです。

本査定は、不動産業者に現地に来てもらい、実際に物件を見てもらった上で査定額を算出してもらうものです。最も重要なポイントは、複数の業者に依頼することです。複数社の査定額を比較検討し、さらに誠実に売却活動を進めてくれる業者を見極めます。最低でも3～4社程度は依頼する必要があります。

不動産相場を知るために一括査定を利用した場合、査定を受けた業者の中から本査定を依頼する数社を選びます。次の基準で業者を選ぶと良いでしょう。

不動産売却を依頼する業者に必要な条件は、売却エリア内の土地や物件相場に精通し、指定地域に密着した営業力・情報収集力があることです。例えば「全国展開している大手有名不動産会社の地域支店」「その地域に特化して支店を持っている中堅の不動産会社」などは、近隣で最近売却された類似物件の販売価格など、対象エリアの不動産情報を迅速に把握することができます。

昔ながらの、商店街に1軒だけあるような家族経営の業者でも地元の情報に精通していることもありますが、営業員の数や売却活動力の面で大手にはかないません。大手・中堅業者であれば豊富なネットワークを持っており、対象地域の売却物件情報があまりない場合でも、範囲を広げて情報収集ができます。

しかし中には仲介契約獲得を目的として故意に高い査定額を出してくる業者もいるため、不自然に高い査定額を出す業者は避けたほうが無難です。

本査定を受けた複数者の中から仲介を依頼する業者を決めます。本査定で提示された査定額には算出根拠があるはずです。希望的観測やあやふやな計算をしていないか、納得いくまで説明を求めましょう。

竣　工　2008年1月
最寄駅　辰巳駅徒歩8分
総戸数　415戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-42
概　要　地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
キャナルファーストタワー

■近隣周辺施設情報
イオン東雲ショッピングセンターまで約290m
SHIPS　LITTLE　CARSまで約450m
ファミリーマート江東東雲1丁目店まで約400m
私立かえつ有明中学校まで約1300m
昭和大学江東豊洲病院まで約1350m
江東東雲郵便局まで約600m
スーパービバホーム豊洲店まで約1530m
江東区立深川第五中学校まで約890m
江東区立第二辰巳小学校まで約1040m
たかすな内科・胃腸内科クリニックまで約240m
東雲緑道公園まで約380m
東雲水辺公園まで約610m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（70.71㎡～101.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーマルエツ勝どき六丁目店/24時間営業
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

入居者が物件を探すにあたって、駅を起点として、住みたいエリアや不動産を探すというケースが主流となってきています。たとえば、自分が入居者の立場になった際に「どういう駅に住みたいか」を考えてみると、以下のようなことが気にかかるのではないでしょうか？

最寄り駅の利便性が非常に高いにも関わらず駅周辺の家賃が割安となれば入居者からの人気が集中しますし、駅の利便性が低いにも関わらず家賃は高いとなれば、いずれは家賃が下落していきますので、基本的に最寄り駅の利便性の高さと入居需要や家賃相場は比例していくことになります。

マンション選びの際には、現在だけでなく将来にわたっても利便性が高く、入居者の方が快適に住み続けることができる駅を選ぶことが大切です。都内では、千代田区、中央区、港区といった都心周辺の駅や山手線内の駅などであれば、上記のような利便性を確保しやすいため、購入後に立地面で失敗するという可能性も低くなります。

もし、郊外物件を選ぶとしても、ＪＲ線と私鉄が両方使える、始発駅である、駅前の大きな商業施設がある、将来性があるエリアかどうか等を総合的に判断し、「駅の利便性」を最重要視したほうが良いでしょう。マンション選びは、立地選びが非常に重要ですので「どの駅の物件を購入するか」という点については納得のいくまで情報収集やリサーチを行い、妥協しないようにしましょう。

利便性が高い駅や住む人からの評価が高いエリアなどはブランド化していきますので、駅名を聞いた時に想起されやすいブランドイメージを確認することも重要です。購入を検討しているマンションの駅についてあまり詳しくないという方は、実際に駅周辺に住んでいる方や、周りの方にその駅のブランドイメージをヒアリングしてみるのもお勧めです。

一方、定量的な「乗降客数」などについては参考程度に留めましょう。近隣の学校や企業の移転などはいつでも起こりえますし、その数字が将来にわたって保証されるとは限りません。「乗降客数」は現在だけの数値ですので、これに惑わされてはいけません。大切なのは、その駅周辺が入居者の方にとって実際に住みやすいかどうか、そして将来的にもそれが続くかどうかです。

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規約」第5章 表示基準 第10条「物件の内容・取引条件等に係る表示基準」には「徒歩による所要時間には、道路距離80ｍにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること」を規定されています。

つまり80ｍ につき1分という表示をしなければならないわけです。80ｍであれば徒歩10分という表記になります。直線距離ではないので注意しましょう。この規定を順守せず、販売会社が販売図面を作成しているケースがありますので、駅から物件までの距離は必ずご自身で歩いてみることをお勧めします。

不動産投資の本の中には「朝、昼、晩でそれぞれ駅から物件まで歩いてみるべきだ」というものもありますが、日中は仕事で忙しいという方も多いでしょうし、良い物件はすぐ売り切れてしまうため、そこまではしなくても良いでしょう。駅と物件の間を一度歩いてみて、入居後の生活のイメージを掴むことも物件選びにおいては重要な能力と言えるかもしれません。

私が持っている区分マンションの中で、駅から一番遠い物件は徒歩8分です。しかしこの物件は、駅からの途中に商店街がありますので実際に歩いてみるとそんなに遠さも感じませんし、「仕事帰りにいろいろ買い物ができて楽しいな」とも思います。今後の賃貸需給を考えると、駅からより近いマンションが選ばれていくことになるかと思いますので、「駅徒歩5分以内」というのが今後物件を選ぶ際の目安になるでしょう。

なかには、「徒歩15分の物件で利回り10％以上を獲得できました」といった成功事例が無いわけではないと思いますが、そういった物件で5年、10年と家賃収入を安定的に得続けるのは難しいと考えられますので、駅から遠い高利回りの物件はハイリスクだと考えたほうが良いでしょう。

駅から物件までの間に、コンビニ、スーパーなどの商業施設、役所、郵便局などの公的機関などがあると、入居者の方に喜ばれますし、他物件と比べても差別化を図ることができます。

ただ、駅に近い物件を選ぶ上で一点気をつけなければいけないのが、駅の近くにある飲み屋などの騒音です。入居者の方の快適な生活を考えると、施設からの騒音はできれば避けたいですし、暴力団の事務所やお墓などが近くにある物件なども避けたいところです。

私がいま注目している施設はコインランドリーです。今のコインランドリーは、昔と違ってお洒落ですし、機能も充実しているため、入居者の方に喜んでもらえるポイントの一つになるのではないかと考えています。そういった物件周辺の施設も、現地調査の際にしっかりご自身の目で確認されることをお勧めします。

総戸数が少ない物件を購入してはいけません。なぜなら投資用マンションのメリットの一つである大規模修繕等費用の拠出において規模のメリットが利かないからです。戸数が多ければ多いほど、修繕積立金も積みあがっていきますし、逆に戸数の少ない投資用マンションはなにか急な修繕が必要になったときに対応できなくなる可能性があります。

私の過去の経験でいうと総戸数は最低30戸以上欲しいですし、それ以下の戸数であれば、将来的に管理状態が不安定になる可能性があることも留意すべきです。私は、以前総戸数が29戸のマンションを持っていたこともありますが、修繕のたびに一時金を徴収され、年間のキャッシュフローが飛んでいくような経験もしました。「総戸数が何戸あるか」という点は、購入後の費用面で重要な要素となってきますので、注意をしたいポイントの一つです。

入居者の気持ちを考えると部屋は狭いよりも広広いほうが快適です。具体的な広さとしては、最低15㎡以上は欲しいところです。私が以前所有していた、渋谷区にある13㎡の物件は、富裕層の方が「ヨガの練習をするので貸して欲しい」という珍しい理由でお貸ししたことがありましたが、これはかなり特殊な例でしょう。

設備はバストイレ別であればベストですが、その多くは築浅の物件であり、価格も高くなりがちです。バストイレが同じ物件でも、エリアによっては競争力がありますが、そうでない場合はバストイレの分離工事が必要になる場合もあります。

また水回り関連では、洗濯機置場がある物件を選ぶことも大切です。洗濯機置場もなく、コインランドリーが建物内にない、近くにもない物件は入居者からも敬遠される可能性が高いため、できる限り避けなければなりません。

収納については、入居者が男性か女性かで大きく違いますし、今の若い方の中には物を持たないという方も増えているなど、ケース・バイ・ケースですので、あまり気にする必要はないと思います。たまに備えつけの机やベッドなどがある物件もありますが、これは無いほうがいいと思います。入居者の方の中には「人が使ったものは気持ち悪い」と感じる方もいますので、処分するにもお金がかかることを考えると最初から無いほうが良いでしょう。

一つ気をつけなければいけないのが、電気温水器がある物件です。これを修理・交換をすると多額の費用がかかります。電気温水器がある物件は基本的に購入しないほうが良いかと思いますが、もし電気温水器がある物件を購入するとしたら売主に「いつ購入したか」「いつ修繕したか」などの確認をするようにしましょう。これを確認しないと、修理・交換で数年分のキャッシュフローが吹っ飛ぶという事態を招きかねませんので注意が必要です。

また部屋の所在階ですが、高層階にある部屋は、眺望・日当たり等で競合する木造一棟アパートと差別化でき、低層階よりもセキュリティが高い点や蚊や虫の侵入が少ないことなどから入居者には選ばれやすい傾向にあります。

「マンションは管理を買え」と言われているほど、家賃収入を将来にわたって安定的に得ていくにあたっては、マンションがきちんと管理されているかということが重要になります。マンションの管理について見極める上で、定性的な視点と定量的な視点の2つがあります。以下で詳しく見ていきましょう。

自転車置き場やごみ置き場は目視で確認します。これが乱雑な状態ですと、管理が十分ではない可能性があります。後はマンションの掲示板で騒音等に関して注意書きがあるような物件は不良入居者がいる可能性があります。

また細かい部分ですが、消防設備等を更新するには多額の費用がかかります。「いつごろ交換したか」「古くて交換できない設備ではないか」？を確認する必要があります。ファミリー向けの居室が混在している物件ですと、管理状態が良好に保たれていることが多いです。

定量的な面からは、「修繕積立金が総額でいくら溜まっているか」と、「直近でいつ修繕したか」を確認しましょう。修繕積立金はマンションの規模によりますが、足場を組んで修繕をすると最低3,000万円程度はかかります。また特に傷みやすい屋上の防水については約12年に一度修繕を行うことが望ましいと言われています。

また投資用マンションでは長期修繕計画書のない物件もあります。管理会社に依頼すれば50万前後で作成してもらえますので、必ず作成してもらいましょう。

竣　工　2005年10月
最寄駅　高輪台駅徒歩6分
総戸数　574戸

住　所　東京都港区高輪1-27-37
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
タカナワザ・レジデンス

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約100m
マルエツプチ白金台店まで約850m
ローソン白金台2丁目まで約120m
ツルハドラッグ高輪台店まで約500m
SHINAGAWA GOOSまで約1130m
港区立高輪台小学校まで約300m
私立高輪中学校まで約830m
私立明治学院大学まで約330m
高輪二郵便局まで約260m
二本榎児童遊園まで約360m
なか卯泉岳寺前店まで約1020m
独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院まで約660m
芝信用金庫高輪支店まで約340m
高輪警察署まで約120m

大規模レジデンスならではの共用施設が充実しており、館内2階には貸切のできるオリエンタルスパの他、敷地内の木々を眺めつつグランドピアノの自動演奏が聴けるテラスビューサロン・グランドホール、マッサージルーム・24階には都心を一望できるビューラウンジと茶室・25階にはゲストルームがございます。2階のグランドホールでは季節のイベントが開催されることもありマンションのコミュニティも存在しています。また、元旦の朝のみ屋上が解放され初日の出を望む素敵なイベントもございます。ホテルライクなコンシェルジュサービスは24時間ご利用可能、1階車寄せおよびエントランスにはポーターがおり荷物持ちなどサポートして頂けます。高輪ザ・レジデンスには、本当に価値のある施設に絞って展開しているのが特徴です。そのひとつが、2階に作られたスパ。3つの個性を持つ浴室、優美なパウダーコーナーなど、プライべートをより充実させる空間にもこだわりが満載です。細部まで配された上質な質感が満足度を高めます。個性を持ったリラックスの場として魅力を放つ、茶室付きのビューラウンジ。日本の伝統や本物の職人気質に触れながら、母国の文化を自身の生活に溶けこませることで、最高の安らぎを得られることでしょう。眺望ともに大きな開放感を得られるよう、ラウンジは2層の吹き抜け空間を確保。24階の高層階に作られたのが、日本人のおもてなしの心を反映させた茶室。無垢の銘木の肌ざわり、自然の造形を活かす数寄屋造り、大工の匠の技。職人が丹念に手をかけた茶室は、ご親戚やご友人が集まる団欒の場として、また時には一人で過ごす隠れ家として。ジェットバスの泡の中で、高層階から夜景を楽しむゲストルーム。25階のゲストルームには、約10帖のツインベッドルームとバルコニーに面した広さ約7帖のビューバスをレイアウト。窓からは、品川の高層ビル群をはじめ、お台場、東京湾などの眺望が楽しめます。タワー棟も確かに桜田通りに面してはいますが、そもそも高輪ザ・レジデンスは超高層マンションです。スパやフィットネスルームなどの贅沢な時間を実現できる共用施設、タワーマンションならではの贅沢な共用施設が充実しています。例えば23時までゆっくり浸かることのできるスパや、エアロバイクやトレーニングマシンが備えられたフィットネスルーム、癒やしの空間にもなる茶室、眺望がすばらしいビューラウンジなどによって暮らしをより豊かにすることができます。オートロックのマンションですので、女性の方も安心して暮らせます。24時間セキュリティのマンションで防犯面も充実。

■駐車場　　　336台（機械式・平置式）
月額41,800円～66,000円
来客用駐車場7台/利用時間8時～20時/1時間200円
■バイク置場　18台/月額5,500円
■駐輪場　　　314台/月額550円
レンタサイクル12台/24時間利用可/3時間200円
―――――――
■設　計　　　株式会社三菱地所設計、株式会社長谷工コーポレーション
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3SLDK（38.07㎡～261.94㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーリンコス高輪店/営業時間24時間
□１階　　　　アテンダントスタッフ
□１階　　　　コーチエントランス
□１階　　　　洗車スペース/利用時間9時～21時/1時間200円
□１階　　　　集会室/利用時間9時～21時/1時間300円
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
03-5449-8270
□２階　　　　テラスビューサロン/利用時間9時～21時/無料
□２階　　　　マッサージルーム/利用時間11時～23時/1時間200円
□２階　　　　クリーニング専用カウンター
□２階　　　　スパ/1時間
利用時間（月金）14時～23時
（土日）11時～23時（火水木定休日）
□２階　　　　オリエンタル（ジム）
エアロバイク2台・トレーニングマシン1台
□２階　　　　テルメ（マッサージルーム）
マッサージルームA/マッサージ台/1時間200円
マッサージルームB/マッサージ機/1時間400円
□２４階　　　茶室/利用時間9時～21時/1時間700円
□２４階　　　ビューラウンジ/利用時間9時～22時/無料
□２５階　　　ゲストルーム/1泊12,000円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資対象となる金融商品は元本保証がないため、一定のリスクを伴うことになります。リスクとは損益の振れ幅のことですが、大きなリスクを取れば利益を狙える反面、損失も大きくなる可能性があります。

そこで損失を抑えるためにリスクを少なくする手段のひとつが分散投資となります。分散投資では異なる性質の金融商品を購入することでリスクを平準化することができます。例えばひとつの金融商品で損失を出したとしても、それ以上の利益を他の金融商品で得られれば損益はプラスになります。

また、損失を出した金融商品を早めに処分して利益を生んでいる金融商品をそのまま保有することで、さらに大きな利益を生み出すことも期待できます。
購入した金融商品をひとつの塊と考えて、トータルのリスクを極力少なくして利益を出す可能性を高めるのが分散投資の特徴です。

前述した通り分散投資の目的はリスクの平準化とリターンの可能性を高めることです。リスクの大きな金融商品のみに集中して投資をすると、大きな損失を出した時には運用資金が少なくなるため、他に大きな利益を得られる金融商品があったとしても、少ししか購入できず利益を得る機会を失います。

そこで資金のすべてを同じ金融商品に投じず、利益が得られそうな他の金融商品を購入しておきます。「購入機会における分散投資」とも呼び、ドル・コスト平均法などが有名な機会分散の投資方法です。購入時期をズラしながら金融商品を購入することで購入単価を平準化することにもなります。

あるいは経済動向によって好調なセクター（業種）と不調となるセクターが入れ替わります。複数のセクターに投資資金を分散することで、経済状況の変動による収益性の変化にも対応できます。

国内の金融商品には様々な種類がありますが、国が変わることで同じ金融商品でもリスクが変わります。つまり異なる国の金融商品を購入することでもリスク分散はできるということです。

購入する国によって不動産価格の上昇率やテナントの入居率、家賃の利回りや節税効果は変わります。さらに海外不動産を購入するためには現地通貨を使いますが、日本円から現地通貨に換金する際のレートも変動しています。そこで生じる為替差損のリスクも分散できます。

投資先を複数の国に分散すればリスクも分散できます。海外不動産投資ではひとつの国に集中投資すると、大きな値上がりが期待できても突然不動産バブルがはじける可能性もあります。

不動産投資における収益の出し方には、家賃収入による「インカムゲイン」、物件を売却する際の値上がりによる「キャピタルゲイン」、賃貸運営をする中での節税による「税金の還付」があります。

例えばインカムゲイン狙いで購入した国の賃貸需要が悪化すれば利回りが低下します。一方で他に利回りが上昇している国があれば、利回りが低下した国のカバーをすることが可能となります。

海外不動産投資で分散投資するメリット分散投資のメリットは様々ありますが、海外不動産投資で得られる主なメリットは「為替リスクの分散」「出口戦略の分散」の２つです。

海外不動産投資をするうえで避けて通れないのが為替リスクです。不動産を購入した国の通貨が下落すれば、売却時に為替差損を生じます。例えば1ドル100円で10万ドルの不動産を購入し、同じ10万ドルで売却しても、1ドル90円に下落した場合は購入金額1,000万円に対して売却金額は900万円になります。

逆にドル高になれば、ドル建てでの売却金額が変わらないとしても円建てでの売却金額は多くなるため為替差益となります。

そこで投資先を分散すれば為替変動を見ながら売却のタイミングを図ることが可能です。為替変動には波があるため、通貨下落している国の不動産をそのまま保有して状況が改善してから売却するか、あるいはさらに下落する前に処分するかを判断できるようになります。

特にキャピタルゲイン狙いで人気のある東南アジアの新興国の場合、経済状況の変化によっては通貨下落のリスクを伴います。また利上げを続ける米ドルがいつ利下げに反転するのか、一方で低金利が続くEUが利上げに転じるのかによっても、為替相場が変動します。他国の政策金利の動向によっても、新興国の通貨は変動します。

例えば2018年8月、トルコの通貨リラが対ドルで20％近く下落しました。トルコの米国人牧師拘束問題に対してトランプ米大統領がトルコへの追加経済制裁を表明したのが原因です。トルコの経済自体は堅調でしたがひとつの国際問題で為替相場に多大な影響を与え、さらにインド・ルピーも大きく下落しました。仮に通貨が下落する国の不動産を保有していた場合、家賃収入も日本円に換金すれば目減りしたでしょう。

ただ一方で、通貨下落は投資先の不動産を購入する際にプラスに働きます。一時的な変動で収まるのであれば絶好の購入時期となるため、ある程度の現金を常に用意しておくことが大切です。

不動産投資で利益を得る方法は複数あります。日本の場合には物件の値上がりがあまり期待できない代わりに、条件の良いエリアを選べば安定したインカムゲインが期待できます。一方で東南アジアの新興国は、短期の物件価格上昇が期待できるため大きなキャピタルゲインを狙えます。あるいはアメリカやヨーロッパの資産価値の高い物件を購入することで、大きな節税効果を得ることもできます。

ただ、インカムゲインとキャピタルゲインは常に一定の収益性を期待できるわけではありません。そこで不動産収益を見込める国への投入資金を分散し、さらに得られた利益の税金を少なくするために節税効果が大きい国へ資金投入することで、安定した収益を図ることができます。

リスクを分散できるのが分散投資のメリットですが、物件管理が複雑になったり、高額な物件が購入しにくくなるといった注意すべき点もあります。

海外不動産を購入する場合、日本から遠く離れた物件の維持・管理が問題になります。また日本とは異なる独自の商習慣にも注意が必要です。

例えばコンドミニアムをプレビルドで購入した場合、頭金を数回に分けて支払うことになります。その支払い方法は契約書に記載されますが、その後は一切通知がこないため、いつ支払えば良いのかわからないというケースがあります。支払いがなくても督促をするわけでもなく、急にキャンセル扱いとなってコンドミニアムの購入権を失うこともあります。

海外で複数の物件を購入する場合、自分の目でそれぞれチェックすることが大切です。管理会社やエージェントに支払いのためのお金を送金することもありますが、デベロッパーにきちんと支払われていないというケースもあります。分散投資ではこのような事態が起きやすくなるため、物件管理には細心の注意を払わなければなりません。

複数物件に分散投資する場合、1戸当たりに投入する資金は必然的に少なくなります。その結果、値上がりが期待できる都市部の物件を購入できずに、地方の物件しか購入できないこともあります。再開発計画があれば別ですが値上がりする保証があるわけではありません。
分散投資する際は、購入できる物件が限定されることも考慮しておきましょう。

全ての投資家に分散投資が向いているわけではありません。資金的な余裕があったり、国際経済の動向に敏感だったりする必要があります。それぞれ見ていきましょう。

分散投資では一般的にすべての物件で利益を出すという考え方はしません。なかには損失を出す物件もあるかもしれませんが、早期に売却して、他に収益を見込める物件に投資資金を振り分けることになります。

柔軟に物件を買い替えるためには、ある程度の資金が必要になります。損失を生じている物件を売却する前に他の物件を購入する必要が生じることもあるからです。仮にローンを組んでいれば、残金を一括で支払う必要があります。そのため、分散投資を前提とした海外不動産投資はまとまった現金を用意できる方が向いていると言えます。

あるいはプレビルドのコンドミニアムを購入した場合、完成が大幅に遅れるというケースがあります。当初の予定では早期に売却するはずでも、買い手が見つからず残金支払いのためのローン返済が始まることもあります。未完成であれば賃貸貸しもできず、ローン返済は持ち出しとなるでしょう。そういう場合に備える意味でもまとまった現金は必要になります。

竣　工　2010年3月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　225戸

住　所　東京都港区高輪3-11-8
概　要　地上28階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・ヒルトップタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m
コア白金台店まで約130m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約610m
ウィング高輪WESTまで約610m
ミニストップ高輪3丁目店まで約250m
ツルハドラッグ高輪台店まで約110m
高輪台郵便局まで約120m
みずほ銀行高輪台支店まで約180m
リンコス高輪店まで約540m
ロイヤルホスト高輪店まで約790m
オーバカナル高輪店まで約800m
マクドナルド高輪ウイング店まで約850m

■駐車場　　　78台（機械式）月額38,500円～61,600円
■バイク置場　8台
■駐輪場　　　226台/月額330円～550円
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　三井住友建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（37.10㎡～130.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リノベーションと同じような工事をリフォームと言ったりします。リノベーションとリフォームはどのように違うのでしょうか。

リノベーションとは排水管をきれいにしたり、2部屋をつなげて1部屋にしたり、躯体以外の部分を全面リフォームしたりする工事のことを言います。リノベーションには自由に自分の好きな間取りにできる特徴があります。

それに対しリフォームは内装を変える程度のことを指しますので、間取りまで変えることはなく、規模的にリノベーションより小さくなります。意味的にリノベーションは再度作り直すことで、リフォームは現状を回復することと捉えていただければ良いでしょう。

しかし、リノベーションとリフォームの言葉の使われ方は曖昧で、日常会話ではリノベーション規模の工事でもリフォームと言ったりします。

リノベーションをする目的とはどのようなものなのでしょうか。先に触れたように、リノベーションでは間取りを変更しますし、天井や床の素材を変えて張替えをすることもあります。状態によっては躯体以外の全てを改修することもあり、リノベーションする範囲は多岐にわたります。

リフォームが元の状態に戻すことを目的とするのに対し、リノベーションはライフスタイルに合わせた造りにしたり、資産性や性能を上げたりするといったように元の状態から向上させることが目的になります。

リノベーションをする場合、いくらくらいになるのか見てみましょう。先に触れたようにリノベーションは元の状態から資産性や性能面で向上させることを指しますので、大掛かりな工事が多くなります。一般的にはリフォームより高額になります。以下は国土交通省が発表しているリフォーム時の費用一覧です。表示はリフォームとなっていますが、リノベーションの内容を含んでいますので、参考にしましょう。

費用一覧の表からわかるように、リノベーションをすると高額になりますので、費用対効果を考えて行うことが大切です。リノベーションをすることで、どのようなメリットがあるのでしょうか。リノベーションのメリットとデメリットについて細かく見てみましょう。

リノベーションをするには高額な費用がかかることがわかりました。それだけの費用をかけて実施するリノベーションにはどのようなメリットがあるかを見てみましょう。

新築マンションは建てられる場所が少なくなり、限られていますので、立地の良い場所で探すのは難しくなっています。立地は妥協したとしても、設備や内装は新しいので費用をかけて改修する必要はありません。

中古マンションの場合はすでに建築されているマンションの中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。リノベーションをする場合はさらに間取りや内装などを自分好みに変えることができるという点で魅力的です。

間取りや内装を気にしなくて良い分、価格も安くなります。リノベーションを前提とする場合は、多くの物件の中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。

マンションの設備や間取り、内装などは賃貸経営を成功させる上で重要な要素となります。購入の際は、設備や内装などに慎重にならざるを得ないでしょう。

しかし、リノベーションを前提として中古マンションを購入する場合はそのような点を心配する必要はありません。購入後にリノベーションを行いますので、立地が良く建物の状態が良好であれば、購入するマンションの設備や内装、間取りなどが条件を満たしていなくても良いからです。

資産性や性能面で向上させることがリノベーションの目的だということに触れました。例えばリノベーションに800万円かけても、資産価値が400万円しか上がらなかった場合は赤字になってしまいます。そうなると売却益が減りますし、所有し続けるとしても、費用をかけた分を取り戻すのに時間がかかります。

実際にリノベーションをした場合、本当に資産価値はあがるのでしょうか。以下は国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例です。

国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例＊国土交通省「リフォームを実施することにより 価値の向上等が図られた例」 資料から引用

想定販売価格という項目は、リノベーションをしないまま売却した場合に想定される物件価格を記載しています。F社の新宿区のマンションであれば1981年築で1,700万円の想定販売価格のマンションを300万円でリノベーションしたところ2,500万円で売却できたということがわかります。この場合想定していた価格より800万円高く売却できています。

これらの事例からリノベーションをすることで資産価値を上げることができることがわかります。ただ、これが全てではありません。思うように価値が上がらず赤字になることもありますので、慎重に試算して実施しましょう。

竣　工　2014年8月
最寄駅　高輪台駅徒歩3分
総戸数　188戸

住　所　東京都港区白金台2-9-12
概　要　地上34階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワーシロカネダイ
PROUD TOWER SHIROKANEDAI

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約360m
マルエツプチ白金台店まで約860m
ローソン白金台2丁目店まで約230m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約380m
ツルハドラッグ高輪台店まで約410m
グランドプリンスホテル高輪まで約500m
港区立白金小学校まで約430m
港区立高松中学校まで約850m
私立明治学院大学まで約440m
池田山公園まで約10m
高輪台郵便局まで約300m

■駐車場　　　59台
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（41.59㎡～111.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

査定の方法には簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定とは机上で試算をして価格を算出する方法です。不動産会社に物件情報を伝えると、おおまかな価格を出してくれます。この時点ではまだ見積もりを見る段階だと理解していただければいいと思います。

その価格を見て本格的に検討する段階になると、不動産会社の人が現地に行って物件を調査します。この作業が訪問査定と言われるものです。物件の劣化の状態や周辺環境、駅からの距離などを見て最終的な価格を決定する作業になります。

このように段階を踏んで価格を決めますが、せっかく価格が決まってもその価格で売却されないこともあります。不動産の価格は最終的には需要と供給のバランスで決まります。買いたいという人が多くなれば高くなることもありますし、ずっと売却できなければ価格を下げざるを得ないということがあるからです。

簡易査定で価格を決める場合、価格を算出する方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があることを知っておきましょう。

収益還元法とは不動産の収益をもとに現在の物件価格を算出する方法です。収益還元法で導き出された価格を収益価格や収益還元価格と言います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があります。

DCF法は将来得られる収益と予想価格から現在の価格に割り引く方法です。「割り引く」というのは「換算する」ことと理解していただければ良いでしょう。詳しい計算方法は「投資用不動産選びの7つのポイント投資用不動産選びの7つのポイント」という記事の「2-4．資産価値が高い物件を選ぶ」の項目でも解説していますので参考にしてみて下さい。

原価法は土地と建物の価格を分けて算出します。建物は、もし同じ物件を建築したらいくらかかるか、という再調達原価額を出し、築後経過での価値の低下分を割り引いて算出する方法です。土地は主に路線価や取引事例をもとに算出します。

原価法は金融機関が物件の評価をする際によく使う試算方法です。原価法の土地の価格は路線価をもとにして算出するため、土地の広さが価格に影響してくる特徴があります。そのため、土地の狭い都心のマンションの売却額が郊外の広い土地の戸建てより安くなるといったように、収益価格と違う価格になることがあります。

主に戸建てや住居マンションの価格を算出する際に使われる方法ですが、収益不動産の査定でも収益還元法と合わせて使ったりします。この方法で算出された価格を比準価格や取引事例価格と言います。近隣地域の同じような物件の成約事例をもとに算出します。

以上のように不動産価格の出し方には3種類の方法がありますが、必ず一つの方法で決められるわけではありません。原価法で出した価格と取引事例比較法で出した価格を調整して決定するといったように、複合的に使って出したりもします。以下に計算方法と特徴を一覧にしましたので参考にしましょう。

実際の売却価格は、買主と売主の思惑で変わってきます。買主が物件を気に入って高くても買いたいと思っているのか、もう少し安ければ買いたいと思っているのか、あるいは実は購入の意思がないのかといった思惑を知るためには、内見の際に必ず立ち会って、買い主と直接会話することが重要になってきます。

自分の思惑によっても価格は変わってきますし、買主の目的によっても変わってきます。買い急いでいるのか、急いでいるのなら理由はどういうことなのかなどを実際に会話することで知ることができます。購入に至らない場合でも、物件のここが気に入らなかった、など改善点のヒントなどを得られる可能性があります。

買主との交渉は安くすることだけとは限りません。買主の事情によっては多少高くても購入まで至るケースもあります。例えば物件が好みに合えば利回りは最低限で良いと思っているケースや、高騰しそうなので早めに買っておきたいと考えているケースもあるからです。買主によって購入する目的は違いますので、目的を知る意味でも内見の立ち合いは必ずしましょう。

査定と売却について基本的な事項を確認しました。査定時には不動産の細かな点までチェックされます。査定について詳しく知って、査定額を高くするヒントをつかみましょう。次に査定で重要な8つのポイントについて解説いたします。

査定額は売却を仲介でするか、買取でするかでも変わってきます。仲介は不動産会社が仲介をして第三者に売却をする方法ですので、まずは売主の希望価格で売りに出すことができます。その後、なかなか買主が付かないようであれば価格を下げたり、市場の状況によっては上げたりして調整していきます。

買取は不動産会社が買取り、不動産会社は再販することで利益を得ます。リフォームは不動産会社が行いますし、売却後の瑕疵担保責任は不動産会社にあります。仲介手数料もかかりません。

買取は不動産会社が買い取るため、売主から物件とその他の業務などが短期で手放しになる上、急いでいる場合はスマートに現金化されるメリットがあります。しかし、買取価格は仲介に出した場合の売却価格より20％前後は安くなります。仲介と買取では査定価格が違うので注意しましょう。仲介にするか買取にするかは、売主の都合で選択することが可能です。

なお、買取の査定価格は不動産業者にとっての「マンションの仕入れ価格」となります。つまり、買取サービスで査定をしてもらうことで、「下限の査定価格・売却価格」を知ることができるようになります。

たとえば、投資用ワンルームマンション専門の査定・買取サービス「ハヤガイ」では、マンション価格のビッグデータをAIに組み込むことにより素早く自動査定をしてくれるため、最短1営業日で精度の高い市場価格を知ることができます。事前に買取の査定価格を頭に入れてから、仲介の査定に臨むことで、提示された価格が高すぎる・低すぎるということを見極めやすくなりますので、ぜひ活用されてみると良いでしょう。

不動産の価格は不動産会社によって違います。そのため1社だけに査定を依頼した場合、本当の価格なのかどうかの判断ができません。不動産会社によっては数百万円も査定額が違うケースがありますので、最低でも3社以上は査定を依頼することが重要です。

自分の足で不動産会社を周るのも良いですが、会社によって必要になる書類が違ってくることもありますし、ゼロから複数の会社に説明をしなければならなくなります。そのような手間を省くには一括サイトを使う方法があります。

一括査定サイトは一度に1,000社くらいの不動産会社に依頼できるサイトもあれば、厳選された3社だけに依頼するサイトなど、目的や好みによって選ぶことができるようになっています。

また、依頼の際に仲介の場合と買取の場合の査定を依頼できますので、どちらも査定依頼をすることで相場や最低価格を把握する材料にもなります。不動産売却査定サービスなどの大手が運営している一括査定サイトをうまく使うことで、価格を決める際の参考にすることができます。

築年数は売却価格に影響してきます。築年数が長くなるほど価格が下がりやすくなるということもありますが、それ以外の理由もあります。

買主が現金で購入する場合は別ですが、個人の場合はほとんどが金融機関のローンを使って購入します。中古物件の場合ローン期間は法定耐用年数から築年数を引いた残年数でしかローンを組めません。そのため月々の支払額が数十万円になる場合があるからです。

以下の表を確認しましょう。構造の違いによる耐用年数の違いを一覧にしたものです。