竣　工　2006年1月
最寄駅　大崎広小路駅徒歩2分
総戸数　153戸

住　所　東京都品川区大崎3-1-1
概　要　地上20階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークハウスオー・タワー
PARK HOUSE O-TOWER

■近隣周辺施設情報
ライフ大崎ニューシティ店まで約660m
ファミリーマートトキワ大崎店まで約180m
セブンイレブン品川大崎3丁目店まで約280m
くすりの福太郎大崎駅前店まで約400m
ユニクロ大崎店まで約530m
大崎ニューシティーまで約480m
大崎三郵便局まで約460m
東日本銀行大崎支店まで約400m
私立立正大学まで約640m
ココファンナーサリー大崎まで約100m
大崎警察署まで約280m

■駐車場　　　73台（機械式）月額33,000円～38,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（50.64㎡～79.54㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件の区分マンションを内見するときのチェックポイントについて解説します。ポイントとしては、建物のひび割れがないか、あるいは室内にカビはないかといった劣化の状態と、エントランスにごみが落ちていないかなど、清掃の状態を主に確認しましょう。

ひび割れなどは購入後の修繕費用が高くなり、収支に影響してきます。清掃などの管理状態は物件の資産価値に影響してきます。内見の際はこの収支に関係する点と資産価値につながる点、２つの視点からチェックしていきます。それぞれの視点からチェックするポイントを見てみましょう。

入居する人が一番先に見る部分は外観ですから、外観は常にきれいに保たれているべきです。外観や外壁周りの清掃がされている物件は管理状態が良いと言えますが、外回りにごみが貯まっていたり、外壁にひびが入っていたりする場合は管理状態がよくありません。管理会社にも確認をして、管理体制によっては購入するかどうかを検討した方が良いでしょう。

外観で見逃してはならないのが基礎部分です。地震や気温変化の影響などでひびが入っていることもありますので、注意が必要です。ひびが入って修繕がされていない場合、購入後の修繕費用が大きくなることがありますので、きちんとチェックしましょう。

エントランスやポスト周辺にごみが落ちている場合などは注意が必要です。エントランスやポストは入居者が建物に入ってすぐに目に張ってくる場所です。落書きなどがないかもチェックします。管理状態とも関連してきますので、きれいに保たれているかしっかり確認することが大切です。

エレベーターの誤作動によって何回も事故が起きていますので、エレベーターの動きにおかしな点がないかをチェックします。止まった時に上下に揺れたり、乗降の際エレベーターと建物の床が段差になっていたり、スピードが異様に遅かったりした場合は管理会社に状態を確認しましょう。

改善されそうもない場合は物件を代えることも検討した方が良いかもしれません。マンションを区分所有する場合はエレベーターの事故に責任はありませんが、入居者が事故に巻き込まれる可能性があるからです。

物件にごみ捨て場が設置してある場合は、燃えるゴミや、燃えないゴミなどがきれいに仕分けされているかを確認しましょう。ごみ捨て場の仕分けがうまくなされていない場合はネズミやゴキブリなどの害虫が発生する原因にもなりますので、注意して見るようにしましょう。

廊下は幅や高さを見てみましょう。もし、天井高が低いと感じる場合は、部屋の中も低い可能性があります。天井の低い物件は古いタイプに多く、圧迫感を感じる人もいますので、自分でも低く感じる場合は、購入するかどうかの検討が必要です。

外廊下の場合、壁や床にひび割れがないかどうかもチェックしましょう。外壁のひび割れと同じように、後々修繕費用が高くなる可能性がありますので、注意して見ておきましょう。

安心してはいけないのが建物の傾きです。近年建物の傾きが起きた問題がニュースで取りざたされました。傾きは部屋の中にビー玉等の丸いものを転がしてみたらすぐにわかりますので、ぜひ実行してみましょう。

また、室内ではクロスの汚れやカビに注意しましょう。汚れが目立つ場合、張替えの費用を誰が支払うのかの確認も必要です。またカビが発生している箇所には要注意です。その周辺は常に湿度が高かったり、どこからか水が漏れていたりすることも考えられます。カビが発生している箇所がある場合は原因も調べましょう。

水回りのチェックは特に注意して行いましょう。目視ではわかりにくい劣化もあります。一度水を出してみて、水圧の確認や、キッチンの下などで水漏れがないかどうかもチェックしましょう。他の部屋で水回りの修繕がないかどうかも管理会社に確認しましょう。他の部屋で修繕が行われた場合、自室も今後修繕する可能性があるからです。

中古の場合、物件によっては湯沸かし器がついている古いタイプのお風呂の場合があります。あまりに古いタイプですと入居率が落ちることが考えられますので、検討が必要でしょう。お風呂のカビの状態によっては壁の張替えなどが必要なケースがあるかもしれません。その場合の費用は誰が支払うのかの確認もしておきましょう。

どんな人が住んでいるのかもチェックしましょう。独身なのか、家族で住んでいるのか、帰宅時間が遅い人はいるのか、などです。住んでいる人を把握することで、物件のランクがわかったり、募集の際のターゲットの絞り込みがしやすくなったりします。

内見の際に隣や上階の部屋に人がいるようだったら音が響いてこないかをチェックしましょう。隣の部屋の音については壁に耳を付けるとよりわかりやすくなります。

上階の物音がどうしても気になる人は「L値」がどれくらいかを不動産会社に確認してみましょう。 L値とは遮音等級と言われる数値で、床の遮音性を数値化したものです。以下がL値の目安です。

竣　工　2004年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩6分
総戸数　365戸

住　所　東京都港区高輪1-23-23
概　要　地上35階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シティタワータカナワ
CITY TOWER TAKANAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ白金台店まで約980m
ピーコックストア三田伊皿子店まで約830m
リンコス高輪店まで約330m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約800m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約80m
ローソンストア100高輪1丁目店まで約320m
ローソン白金台2丁目店まで約320m
ココカラファイン白金台店まで約760m
ツルハドラッグ高輪台店まで約700m
マツモトキヨシ白金高輪店まで約800m
白金アエルシティまで約890m
ジョナサン白金台店まで約970m
高輪二郵便局まで約270m
高輪警察署まで約410m
私立明治学院高校まで約450m
高輪コミュニティプラザまで約500m
メディカルプライム高輪まで約550m
みずほ銀行高輪台支店まで約600m

■駐車場　　　207台（機械式）月額39,600円～41,800円
■バイク置場　有/月額1,100円～2,650円
■駐輪場　　　500台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社安井建築設計事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（40.03㎡～213.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

国土交通省が市街地活性化や環境整備のひとつの策として「職住近接」という施策を推進しています。文字通り職場と住居を近接させるという意味です。

単に会社の近くに住むというだけではなく、周辺は緑の木々や、水などの自然に囲まれ、学校や病院、銀行、福祉施設などが建設されています。子供から老人までが快適に安心して暮らせるそのような環境を総称して「職住近接」と言います。

以前は郊外に戸建てを買い、通勤時間に1時間以上かかることが当たり前でしたが、職住近接の推進により、働く人のライフスタイルが変わってきています。

職住近接の施策は、主に都市中心部の企業の拠点周りで進められています。このことから企業に勤める社員が住む都市部のマンションが狙い目になってくるでしょう。

マンションやマンション建設に伴う環境の再開発は、都市部の駅からの距離が遠いエリアもあります。都市部のオフィス街に近いエリアとなると必然的に学生ではなく社会人にターゲットを絞ることになります。

特に独身や子供のいない夫婦が多くなっていますので、ワンルームではなくそういった層の人たちが住むような1LDKがおすすめです。

駅から徒歩7分圏内が一つの基準としてあります。これはある大手の不動産情報会社が住居を探している人に、駅からどれくらいの距離で探しているかというアンケートを取ったところ、徒歩7分以内という回答が多かったため、その項目を作ったことが始まりだと言われています。このことから駅徒歩7分以内が暮らしやすい距離だということが想定されます。

建物を建てる際には建築基準法にある用途地域の制限を受けます。用途地域とは街の景観や環境が損なわれないように、場所によって建てられる建物の高さや種類を制限するものです。13種類の用途地域があり、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。以下の図は国土交通省で用途地域を説明した図です。

投資用不動産を選択する際には用途地域を見ることで、どういった不動産が周りにあるかがわかり、競合になる物件を想定することができます。

駅から徒歩3分以内のエリアは、傾向として商業地域になっていることが多く、大規模な百貨店やオフィスビルが立ち並びます。駅から徒歩3分から7分は近隣商業地域で、店舗や高層のマンションが立ち並びます。7分を超えた時点で戸建て住宅や3階建てくらいのアパートが見られるようになります。

徒歩7分を境に物件の高さの低い物件が多くなりますので、マンションが少なくなることが考えられます。そういったことも投資用不動産を選ぶうえで大事な要素になってきます。

駅から徒歩7分を境に人気が落ち、建物は低層のものが多くなることがわかりました。だからといって、7分以上かかるエリアに投資のチャンスがないかというとそうでもありません。そのエリアはアパートが多くなります。駅から遠くても家賃の安い物件を探している人には、アパートは需要があるエリアと言えるでしょう。

徒歩7分圏外でも需要があることがわかりましたが、徒歩7分圏内を希望する人が多いということから、物件はまずはその圏内で探しましょう。

徒歩7分圏内はアパートを建てられないエリアが多いため、狙い目はマンションになってきます。もし、アパートがある場合は物件価格や築年数から、入居者が付くかどうかを検証することが必要です。

駅に近いほど、ライバルの物件がマンションになってきます。そのためアパートは優先順位がマンションより下になる可能性があり、入居率が落ちる可能性があるからです。

マンションであれば、7分圏内という立地から多少古くても入居者の需要が大きいでしょう。このエリアであれば広さを問わず新築や中古のマンションが狙い目になります。

ホームインペクションとは住宅診断のことです。2018年4月に不動産売買時に住宅診断結果の説明が義務化されました。ホームインスペクションとはいったいどのようなものなのでしょうか。その内容と義務化されることで有利になる投資用不動産について解説します。

ホームインスペクションはプロの住宅診断士が物件を調査し、物件の細かなところまで、診断することを指しています。住宅診断というと戸建てのイメージが大きいですが、中古マンションも診断の対象になっています。

ホームインスペクションでは基礎部分からベランダ、天井、内壁などまで0.5mmのほどのひび割れや、雨漏りがないかなどまで細かく診断します。調査は目視で行いますが、必要に応じてサーモグラフィなどの機材を使うこともあります。

ホームインスペクションの導入により、購入してすぐに大きな修繕が必要になった、といったような問題が減るのではないかと期待されています。

診断士は、売り主と買い主のどちらか一方に、メリットやデメリットが生じるような発言は禁止されているため、フラットな診断が期待できます。また、修繕が必要な場合でもリフォーム業者などの斡旋などは禁止されています。第三者的立場の診断のプロから公平な意見が聞けるという点で購入者には大きなメリットになるでしょう。

ホームインスペクションの導入により、中古アパートや築20年を超えるような築年数の経った中古マンションなどについても投資機会が広がりました。

これまで、築古物件は利回りが高いというメリットがある一方で、建物や設備の見えない部分などに損壊部分や瑕疵部分が隠れている可能性があった上に、購入時の契約では「瑕疵担保責任」という瑕疵があったときの保証期間が数ヶ月しかなかったりするなど、購入側のリスクが大きいというデメリットがありました。

ホームインスペクションによりこれらの中古物件において購入時には見えなかったリスクを排除できるようになったため、「立地はいいけど、雨漏りや設備故障などがないか不安…」といった悩みが解消され、中古物件への投資が拡大することが予測されます。

さらに、そういった立地が良く需要の高い中古物件を購入して、リノベーションを行って物件のバリューアップを狙うという投資戦略も採ることができるでしょう。たとえば、「リズム」という中古マンション投資会社は、自社でもインスペクションのサービスを提供していますが、東京23区の割安な中古マンションをリノベーションすることで不動産価値の向上や家賃アップなどの実績があります。

竣　工　1993年2月
最寄駅　月島駅徒歩6分
総戸数　336戸

住　所　東京都中央区佃1-11-7
概　要　地上40階 地下3階 SRC造

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
スカイライトタワー

■近隣周辺施設情報
石川島記念病院まで約330m
セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約320m
リバーシティ21郵便局まで約550m
マルエツ佃店まで約570m
ぱぱす薬局月島店まで約610m
月島区民センターまで約820m
ナチュラルローソン佃二丁目店まで約100m
リンコスリバーシティ店まで約100m
石川島公園まで約330m
マツモトキヨシ佃二丁目店まで約200m
中京銀行東京支店まで約690m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社
■施　工　　　三井住友建設株式会社 JVほか
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（41.19㎡～107.75㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

資産運用による利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類が挙げられます。キャピタルゲインとは価格変動に合わせて売買を行うことによって得られる利益のことで、インカムゲインとは配当などのように資産を所有していることに得られる利益のことです。

不動産投資は家賃収入というインカムゲインを得ることを目的として行う資産運用ですが、定期預金や債券などの資産運用手法と比べると利回りが高いため注目されています。

株式投資などと比較すると、不動産投資は初期投資が大きくなるため、資産に余裕の人しか行うことができませんでした。しかし、今ではマイナス金利政策の影響もあり、不動産ローンが借りやすくなったため、自己資金がなくても比較的手軽に始められるようになっています。

政府が発表したデータによると、平成20年に総人口のピークを迎えてから、年々人口が減少を続けています。2100年には現在の人口の半分以下になると予想されるなど、人口の減少が深刻化しています。

不動産投資にとって大きなリスクの1つに空室リスクがありますが、人口が減少するということは、そもそも入居者の母数が少なくなるということを意味しているため、空室リスクが今以上に高まってくることが予想されるでしょう。

ただ、日本全体の人口は減少しているものの、東京のように魅力が大きいエリアでは今後も人口の流入増が見込まれています。東京都政策企画局の「2060年までの東京の人口推計」によれば、東京都の人口は2025年に、区部では2030年にピークを迎えると予測されており、今後も10年以上は人口増が続くことになります。

2030年頃から人口減少が始まることを考えると、2040年頃までは現在と同水準以上の人口を見込むことができると考えられます。

不動産投資におけるリスクの1つとして金利変動のリスクがあります。金融機関の融資を受けて行うのが一般的であるだけでなく、融資金額が大きいため、金利が変動すると大きな影響を受けてしまいます。

現在の日本はデフレから脱却するために、マイナス金利政策を行っています。マイナス金利政策とは、日本銀行の金利をマイナスに引き下げることによって、投資や消費を活発にし、物価を引き上げるというものです。

このマイナス金利政策の影響を受けて、金融機関の預金金利が低くなっていることに加え、個人や企業に対する融資が積極的に低金利で行われています。

2018年4月に日銀の黒田総裁の再任が決まり、任期満了までには5年の期間があるため、当面はマイナス金利政策が維持されると見られていますが、引き続き日銀の動向を注視しておく必要があります。

日本は、全国各地で頻繁に地震が発生するほか台風による風害・水害が発生するなど、自然災害のリスクが大きい国です。

不動産投資における災害リスクとは、災害によって物件が損壊してしまったり、運用できなくなってしまうリスクのことを指します。以下では、災害リスクを地震とそれ以外のリスクに分けて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産投資を行う場合には、地震のリスクを避けて通ることはできませんが、物件選びの過程でリスクを軽減することは可能です。

現在新築されている物件は新耐震基準が適用されていますが、昭和56年（1981年）よりも前に建てられた物件は旧耐震基準が適用されています。新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは、震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊や崩壊しないかどうかとなっています。

新耐震基準では、震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊や崩壊しないという基準で設計されていますが、旧耐震基準の物件は地震によって大きな損失が発生する可能性がありますので注意が必要です。

火災などの災害の他に、最近は台風や異常気象（爆弾低気圧）の豪雨の影響によって河川の氾濫などに巻き込まれる洪水による被害なども多発しています。地震による被害と同様、建物に甚大な被害が生じてしまうため、物件の運用を継続することが困難になる可能性があります。

これらの自然災害のリスクの高さは、事前に調べることが可能です。例えば、国土交通省が公表しているハザードマップです。ハザードマップとは、地震、津波、高潮、洪水、浸水、噴火、土砂災害などの被害のおそれがある地域についてまとめた資料です。これらの資料を確認することによってある程度の自然災害のリスクを把握し、リスクの大きいエリアでの投資を避けたり、対策を練ったりすることが可能です。

竣　工　2012年2月
最寄駅　新富町駅徒歩4分
総戸数　27戸

住　所　東京都中央区銀座1-24-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■1002号室対象／フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
リエゾンギンザイッチョウメ

■近隣周辺施設情報
SHIPSKIDS銀座店まで約110m
松屋銀座まで約110m
明治屋京橋ストアーまで約730m
まいばすけっと新富町駅前店まで約480m
miniピアゴ入船3丁目店まで約510m
ローソン銀座一丁目昭和通店まで約130m
セブンイレブン銀座1丁目店まで約180m
ザ・ダイソー築地店まで約540m
くすりの福太郎 銀座1丁目店まで約230m
東急ハンズ銀座店まで約740m
築地警察署まで約330m
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約630m
トモズ銀座三丁目店まで約290m
H&M TOKYO STATIONまで約1120m
中央区役所まで約220m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.37㎡～41.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アジア開発銀行によれば、カンボジアの2018年国内総生産成長率は7.0％、2019年も同率を維持するなど強い経済成長が予測されています。平均年齢は24.4歳と若く、若い労働力は2070年まで増加する見込みです。

東南アジア全体の経済成長が減速する中、カンボジアは外国人観光客の増加と外国直接投資を背景に、今後も強い成長を続けると見られています。

カンボジアは株式市場がさほど機能していないため、現地の投資家は不動産市場に投資をしています。これがカンボジアの不動産相場を支える主要因となっています。

カンボジアでのコンドミニアム供給量は増加傾向にあり、2017年時点での国内合計は前年比107％となる8,600ユニットです。特に中国人による占有率の増加が顕著です。

また現地紙ブノンペンポストは、2018年に完成する13,000ユニットのコンドミニアムが新たな投資需要を誘発し、賃貸需要も拡大させると見ています。

首都プノンペンでもコンドミニアムの建設ブームに沸き、多くは中国人の投資家をターゲットにしています。以前は企業インフラに向いていたチャイナマネーが、不動産市場に流入したのが主な理由です。不動産バブル崩壊が懸念される中国では、富裕層や投資家を中心に現金を保有することに危機感を持ち、カンボジアなど東南アジアの高級コンドミニアムの購入に急いでいます。

このような状況の中、シンガポールの不動産管理グループLHNグループがプノンペンに12月完成するアパートメントを108戸、1250万ドルで購入しました。クメールタイムズ紙によれば、物件はスプリングCJWデベロップメント社からの買収であり、カンボジア市場への参入における第一歩であるとしています。シンガポールの大手不動産会社進出は、カンボジア不動産相場の期待感の高さをあらわしていると言えます。

カンボジアのコンドミニアムの歴史は浅く、建設が増えたのは2015年以降です。プノンペン以外でコンドミニアムの需要が多いのは、駐在員の多いで、㎡単価の平均は2,000米ドルとなります。
このほか外国人観光客に人気でコンドミニアムの建設が増えているも㎡単価が1,000ドルと安いこともあって注目されています。

一方で注目が集めているのがプノンペンでの物件です。プノンペンの人口は2000年の114万9000人から2010年には151万人に増加し、2020年には197万9000人になると予測されています。

賃貸需要に関しては世界中の駐在員が集まることで家賃設定も割高となるなど、高い水準を維持しています。プノンペンの物件はキャピタルゲイン、インカムゲインともに期待できます。

2016年第3四半期のプノンペンにおけるコンドミニアム価格は前年比7.44％上昇、㎡単位の価格は平均3,190米ドルとなっています（Global Property Guideより）。人気リゾート地であるシアヌークビルのコンドミニアムには投資マネーの流入が続き、外国人の購入が増加しています。

カンボジアのコンドミニアム開発を行うデベロッパーは、現地の大手企業の他に台湾や中国、シンガポールの大手企業がありますが、日系企業では不動産開発を手掛ける株式会社クリード及び株式会社シティインデックスが共同でプノンペン初となる総戸数900戸、14階建て高級コンドミニアムの1号・2号棟を完成させました。

このほか株式会社ウラタが大型ショッピングモールを併設する複合コンドミニアム開発（2021年6月グランドオープン予定）などを手掛けています。

外国人が購入できるのはコンドミニアムの2階以上部分のみとなり、1階や地下部分は購入できません。また「外国人所有者の割合が建物全体の70％まで」とされているため、検討時に物件の外国人保有率を販売会社に尋ねておく必要があります。

現地でコンドミニアム購入のための住宅ローンを組むことは可能ですが、カンボジア最大の商業銀行であるアクレダ銀行の住宅ローンの金利は年率18％と高いことで有名です。その点、日本政策金融公庫は、事業目的のカンボジア不動産購入における金利が固定で2.5％と、利用しやすいのがメリットです。

なお、支払い条件を返済中に変更する場合（例えば利払いの方法や返済期間）、残金に対して3％の罰金が課せられるため注意が必要です。

一般的に政府系金融機関や現地銀行での融資審査は厳しくなりますが、中には住宅開発業者が住宅ローンを供与するケースがあります。融資審査も銀行などと比べると甘く、頭金も不要で最長30年の分割支払いが可能です。利用する際は自身の支払い能力をきちんと見極めることが大切です。

キャピタルゲイン狙いでプレビルドのコンドミニアムを購入する場合、建設計画が途中で頓挫するリスクに注意しなければなりません。カンボジアのコンドミニアムも販売によって得たお金を建設資金に充てているため、販売不振となれば資金ショートに陥る可能性があります。

プレビルド物件は早期に購入したほうが安く購入できますが、リスクを回避するために完売が近い物件を狙うのも一つの手段でしょう。

カンボジアでは米ドルが流通しており、コンドミニアム購入も米ドルで行えます。海外不動産の購入においては、現地通貨の為替変動にも注意が必要ですが、カンボジアの場合には、比較的安定している米ドルで購入できる利点があります。

カンボジアの不動産に対する投資マネーの流入は好調のため、これからの相場上昇も期待できるでしょう。基本的には一般的な海外不動産投資と同様に新築コンドミニアムを転売目的で購入するスタイルになります。

米ドルは利上げが続くことと経済が堅調に推移していることから、対円でも上昇しています。つまり売却時において購入時よりも米ドル高となれば、為替差益を享受できることになります。

ただし、今後の金融市場の流れによっては日本の金融政策も低金利解除に変更する可能性があり、中期的には米ドルに対して円高に振れる可能性もあります。そこでコンドミニアムの出口戦略としても短中期での転売を狙う戦略がポイントになります。

カンボジアコンドミニアムの出口戦略を立てるためには、コストの把握が重要です。カンボジアのコンドミニアムを購入する際には、資産取得税が売買価格の4％発生します。

なお、売却時のキャピタルゲイン税は個人に対しては課税されていません。不動産収入税も同様に法人にのみ課税しています。日本での確定申告では、カンボジアのコンドミニアムによる収入に対して課税されるため、申告が必要です。

カンボジア不動産投資による収益確保の方法は、転売によるキャピタルゲインです。5％を超える賃貸利回りも魅力的ですが、売却時の戦略を第一に考えたほうが良いでしょう。

例えばプノンペンの中心地で建設中のオリンピアシティは商業施設やホテル、スーパーマーケットなどを併設する複合大型施設ですが、90％近く販売した中で50％はカンボジア人が購入しています。

高級コンドミニアムの転売といえば、同じ外国人相手というイメージが強いですが、中級程度のコンドミニアムであれば現地のカンボジア人も転売相手となります。

例えばプノンペン中心部にある大型コンドミニアムですでに完成し転売に出されている部屋は、48.3㎡のStudio Room（ワンループのようなタイプ）で79,000米ドルとなります。

現地のカンボジア人にも転売できるような手頃な価格の、コンパクトな広さの部屋を購入すると、賃料を安く設定でき、さらに収益も得やすくなるため出口戦略を立てやすくなります。

竣　工　2008年4月
最寄駅　品川駅徒歩10分
総戸数　828戸

住　所　東京都港区港南4-2-7
概　要　地上43階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■4109号室対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
シティタワーシナガワ
CITY TOWER SHINAGAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

■駐車場　　　301台（機械式300台・身障者用1台）
月額26,950円～52,800円
来客用駐車場/1時間200円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1245台
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK～1LDK（52.86㎡～114.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資商品の中で代表的な株式投資と比較してみたいと思います。株式投資は配当金を得る手法もありますが、投資金が数百万円から数千万円になってきますので、今回は一般的な株の売買を比較対象にします。

不動産投資と株式投資の大きな違いとして、始める際の資金面の障壁の違いや運用方法の違いなどが考えられます。それぞれ詳細を見てみましょう。

株式投資が1,000円くらいからスタートできるのに対し、不動産投資は頭金が数百万かかることもあります。フルローンで組めた場合は頭金が不要というケースもありますが、その場合でも登記費用や司法書士の報酬、不動産取得税、固定資産税でなどで数十万から100万円くらいはかかります。

不動産取得税や固定資産税は支払うタイミングがずれるだけで、必ず発生する費用の上、数十万円くらいはかかります。株式投資と比較して不動産投資は初期費用の障壁が高いと言えます。それ故に物件選びも含めて慎重な準備が必要になってきます。

不動産投資と株式投資では、運用の仕方の違いが最も大きな違いなのではないでしょうか。次に運用の仕方の違いについて見てみましょう。

サラリーマンでも手放しで運用できるという点が不動産投資の魅力です。重要な判断はオーナーがするとしても、賃貸管理や清掃、その他の日常業務は管理会社に任せることができます。売却なども詳細を打ち合わせておけば、不動産会社が手続きをしてくれます。

それに対し株式投資は、銘柄の選択や売買などの実務を自分で行わなければいけません。状況によっては、長い時間パソコンの前に張り付いて、売買のタイミングを見なければいけないことがあるかもしれません。

不動産投資の運用は手放しでできる点で、本業が他にあるサラリーマン向きだということができます。

不動産投資の収益の得る方法には、インカムゲインとキャピタルゲインという2種類の手法があります。インカムゲインとは家賃収入でキャッシュフローを得る方法で、キャピタルゲインとは不動産を売却して収益を得る方法です。キャピタルゲインが株式投資と似た収益の確定の方法になります。

インカムゲインは賃借人がいる限り、家賃が毎月入ります。スタート時に頭金を多く入れたり、安い金利の金融機関でローンを組んだりすることで、得る金額は大きくなります。さらに、ローンの返済が終われば、家賃収入がそのまま不労所得になります。リスクヘッジがきちんとできれば他の投資と比較してとても安定した投資と言えるでしょう。

株式投資は、利益を確定する場合はいったん売買して取引を終了しなければいけません。その時いくら利益があったとしてもそこで運用は終わってしまいます。続けて利益を得るには次の株を購入しなければいけません。収益の確定の仕方が家賃収入の毎月発生する不動産投資とは大きく異なる点と言えるでしょう。

株式投資は配当で利益を得ているのではあれば長期保有も考えられますが、売買での利益を目的とした場合は長期の運用を計画的に行うのは難しいと言えます。株の価格は上下しますので、利益が出ているときに手仕舞いしてしまいたいでしょう。もちろん長期的に保有することもできますし、その結果大きな利益が出ることも考えられますが、売買するまでは利益を確定できません。

不動産投資の場合、長期投資が前提となります。家賃収入をキャッシュフローとして積み立てることができます。もちろん賃借人がつかなければその期間は赤字となります。

慎重に細かい計画を立てるために、見えない損壊や瑕疵が存在する可能性のある中古物件より新築物件を選んだほうが無難。
長期投資を前提に計画をする。そのため長期間需要がある地域や間取りを意識する。できれば人気エリアで安い物件があれば尚良い。人気エリアでない場合は周りの環境を調べ、病院や学校、施設などがあり生活する環境があれば選択する価値あり。
他の投資と比較して家賃収入があることが大きな強みとなるため、家賃収入を収入の基盤にした運用にすることが重要。そのため有名なエリアの割高物件は避けた方がより収支が安定します
収支を良くするために自己資金は余裕を持って準備すること、あるいは頭金の額に見合った物件選びが重要になります。例えば、一棟アパートの経営は家賃収入が20万円を超えることがありますが、頭金が500万円から700万円くらい必要なことが多いです。頭金を入れ資金が底をつくようなことがあれば、空室になったり、修繕をしたりする際に対応ができなくなります。
逆にフルローンが組めるからと頭金を入れなければ、毎月の収支がマイナスということもあります。自己資金は運用のバランスを考えて、余裕を持ってスタートしましょう。

不動産投資の特徴を生かすためのコツを学びました。ただ、最近は不動産投資の会社選びや物件選びで失敗したという話も多く耳にします。そういったことにならないための物件の選び方はあるのでしょうか。

良くない業者を見抜くのはなかなか難しいですが、サブリースの契約内容などを見ることで、もしからしたら万が一の時に損をするかもしれない、ということはわかります。その点を見るポイントと、他の失敗事例も見ながら騙されないための物件選びを考えてみます。
不動産投資で失敗している原因は、当初の収益計画が甘かったケースの他に、業者との契約などが問題になるケースもあります。

サブリースは問題として取り上げられることも多いのですが、数年前はアパート経営でサブリースが問題になりました。サブリースは一般管理と比較して手数料は大きくなりますが、家賃が保証される点でメリットがあります。うまく利用できればサブリース自体は悪いものではありません。

アパート経営で問題になったケースでは、もともと賃貸ニーズのない畑などがあった場所でアパートを建てて経営を営んだことが発端です。当初予定していた家賃では賃借人が付かないため、家賃を下げざるを得ません。その間、サブリースではあるものの設定家賃が低すぎるため、オーナーの資金繰りが悪化し問題になりました。

また、サブリースの契約書では管理会社の変更ができない内容になっていたため、賃貸内容を仕切り直ししたくてもできない状態にあったことも経営を圧迫した原因のひとつでした。

竣　工　2019年7月
最寄駅　恵比寿駅徒歩7分
総戸数　56戸

住　所　東京都渋谷区恵比寿南2-30-1
概　要　地上9階 地下2階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ザ・パークハウスエビスミナミ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ広尾5丁目店まで約410m
MEIDI-YA STORE広尾ストアまで約860m
マルエツプチ白金台プラチナ通り店まで約700m
セブンイレブン渋谷広尾5丁目店まで約230m
セブンイレブン渋谷恵比寿1丁目東店まで約220m
ローソンストア100渋谷恵比寿2丁目店まで約200m
どらっぐぱぱす広尾店まで約490m
広尾プラザまで約610m
三田交番まで約880m
東京都立広尾病院まで約400m
広尾公園まで約570m
渋谷広尾郵便局まで約170m
三菱東京UFJ銀行広尾支店まで約600m
スターバックスコーヒー東京都立広尾病院店まで約550m

■駐車場　　　22台/月額41,800円～44,000円
■バイク置場　6台/月額1,650円～2,200円
■駐輪場　　　112台/月額220円～1,100円
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■設　計　　　西松建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　西松建設株式会社関東建築支社
■管理形式　　日勤管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1LDK～3LDK（62.83㎡～107.77㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中国では土地は政府のものとされます。農村の土地や都市の郊外地区の土地は、中国政府の所有に属する場合を除けば、農民集団のものとなります。そのため住宅などの建設をする業者は土地の使用権を政府から購入しています。

海外の投資家が、中国の投資用不動産を手に入れる際も、土地の使用権を購入する形となります。例えば住宅を購入する場合、土地使用権の期限は最大70年ですが、期限が切れる1年前までに申請すれば延長できます。ただし延長の際には再び土地使用権の支払いをしなければなりません。

中国の不動産相場は、実質的にこの土地使用権の増減によって左右されるといえます。現在、不動産相場は過熱気味と言われますが、政府によって土地使用権の売却がコントロールされているため、不動産市場もある程度コントロールされている状況です。

つまり政府が市場を上手くコントロールしている間は、不動産市場が暴落するは起こりにくいと考えることができます。これも中国での不動産投資の魅力の一つといえます。

例えば外国人が投資用不動産を購入する場合、不動産会社として外商投資企業を設立する必要があります。以前はその設立申請もなかなか通りませんでしたが、中国政府が外国人投資家を積極的に受け入れる方針に転換してからは、それほど困難を伴わず作ることができるようになりました。

なお、1件目を住宅用として購入する場合、この申請は不要です。ただし2件目以降は、投資用とみなされるため、外商投資会社を作る必要があります。

他にも地域によって厳しい規制があります。例えば中国最南端に位置する海南省では、非居住者が購入できる物件は1件のみです。支払いの際には頭金として最低70％必要になるうえ、購入から5年間は転売できないといった条件も付きます。

価格上昇が続く上海や北京といった、いわゆる1級都市では、利回りは2％前後と低くなっています（Global Property Guideより）。

そのため中国での不動産投資は、家賃収入による「インカムゲイン」よりも、売却差益である「キャピタルゲイン狙い」が多くなります。物件選びでは、値上がりが期待できるエリアを探すのが重要です。

中国国家統計局が発表した2018年8月の不動産投資は、前年同期比9.2％増です。7月の伸びが13.2％だったため、伸びは鈍化しているといえます。ただ、1〜8月の不動産投資は前年同期比10.1％の増加で、中国当局による不動産投機規制策が継続するなかでも、デベロッパーの資金調達状況の改善を示す数字も出ています。

先述したように、政府が土地使用権の売却によってコントロールしているわけですが、2017年7月から過熱する不動産市場の緩和策として土地所有権の売却を増やすなか、それに対して入札が入らない地域も出てきています

政府が売却する土地使用権は、開発業者などが入札によって競り落とす仕組みになっていますが、入札自体が行われていないことから、需要の減少も伺えます。実際、8月単月の不動産販売は前年比2.4％増で、7月単月（9.9％増）と比較して伸びが鈍化しました。

ただ、不動産相場が下落すれば、政府が規制緩和などの対応によって再び相場を上昇させる可能性もあります。今後は、高騰している不動産を安く仕入れることができる好機になると考えることもできます。

現在中国には固定資産税に相当する税金はありませんが、政府は2020年の導入を目指しています。固定資産税が導入されれば不動産投資のコスト負担が増すほかに市場に影響を及ぼします。

中国では2011年に上海・重慶市で固定資産税を試験的に導入した結果、不動産価格が下落しました。

中国は土地の保有ができず、使用権を支払っているわけですが、さらに不動産税を徴収することに強く反発する動きがあります。仮に中国全土でこの不動産税が導入されるとなれば、不動産相場は1割下落するとの見方も出ています。

しかし中国政府は、土地使用権の売却による財源の確保が難しくなっていることから、この不動産税を新たな税源として確保しようとしているため、中国で不動産投資を検討する際は、この動きに注視する必要があります。

まず日本の金融機関では、海外不動産に融資する銀行などはほとんどなく、融資を受けられるとしても、国内の不動産を担保にするなど条件は厳しくなります。

次に中国の銀行で融資を受けるようとしても、外資の規制をしているために非居住者が銀行口座を開設することが難しくなっています。口座開設の条件は以下の通りです。

例えばHSBCは他のASEAN諸国での不動産投資でも利用できるうえ、中国でも利用できる銀行です。口座開設のためには10万元（2018年9月時点の日本円で163万円ほど）以上の預金があれば可能となります。必要書類の確認などはメールで行えるため、日本にいながら口座開設の準備をすることも可能です。

仮に中国で銀行口座を開設できない場合、ローンを組むことができないため現金の用意が必要になるでしょう。

資金計画を立てたあとは物件探しです。中国の物件探しには、エージェントの協力が不可欠でしょう。なかでも中国事情に詳しい不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産エージェントは全国各地でセミナーを開催したり、現地ツアーを手配しているため、まずはこれに参加して物件情報の取集に努めましょう。特に新築マンションを購入する場合は、現地デベロッパーの情報に精通したエージェント選びが重要です。

中国の新築マンションを購入する場合、代金の支払いは売買契約をして登記が終わった直後になります。つまり建設中に売買契約をすれば、完成を待たずに決済が必要になるため、代金の支払いが済んでしまえば、その物件に関する責任は購入者に移ります。

そのため、万が一マンションの建設が中断して完成しなかった場合、物件は引き渡されず、そのまま失うというリスクを負います。そうならないためにも、物件を確実に完成させることができるデベロッパーなのかどうか、見極めるエージェントが必要になるわけです。

中国では新築マンションの購入者は日本の法務局に当たる「房地産交易中心」で登記を行います。直訳すれば不動産取引センターとなりますが、中古物件に関する情報もこの不動産取引センターに問い合わせることができます。

他に中古不動産を紹介している中国サイトに、「百姓網」「捜房網」「中原地産」といったものがあります。これらを利用することでも、中古マンションを探すことが可能です。

購入したい物件が決まった場合、中古マンションなら所有権を確認する必要があります。中国ではひとつの物件を複数の人が登記するのが当たり前となっているため、中古マンションを購入する時は、全ての登記を移転しなければ完全に所有権を得ることができません。手続きは契約締結から90日以内と決まっているため、事前にしっかりとチェックすることが不可欠です。

また、中古マンションの売買契約は、オーナーと直接行うことになります。契約後のトラブルを回避するためにも細かく確認しておきましょう。

竣　工　2016年2月
最寄駅　東陽町駅徒歩5分
総戸数　84戸

住　所　東京都江東区東陽3-24-15
概　要　地上15階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ズームトウヨウチョウ

■近隣周辺施設情報
東京イースト21まで約910m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約90m
江東区立東陽中学校まで約410m
江東区立南陽小学校まで約230m
大陽ビルクリニックまで約140m
洲崎川緑道公園まで約310m
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約360m
サミットストアイースト21店まで約870m
セブンイレブン江東東陽5丁目店まで約100m
ツタヤまで約620m

■駐車場　　　3台（機械式）28,000～29,000円
■バイク置場　5台/2,000円
■駐輪場　　　79台/500円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.61㎡～30.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

働き方改革の一環として名だたる大手企業が次々と副業を解禁する動きが見られました。そのため近年は、サラリーマンにとって副業収入や老後資産資金の確保の選択肢も増えてきています。

2017年10月から副業の「原則禁止」という社内ルールを撤廃し、許可制で副業を認めているソフトバンクでは、2018年5月時点で214件の副業を承認しています。

また、その他の大手企業でも多様な働き方を促進させる制度のひとつとして、リクルートやヤフーなどで副業が可能となり、本業に支障がない範囲で多くの社員が活用しています。

2018年1月に厚生労働省が「モデル就業規則」を改定しました。モデル就業規則とは、厚労省がホームページで企業向けに公開しているひな形のことです。

労働基準法第89条で一定の条件を満たす企業は必ずこの就業規則を作成しなければいけないと定めています。

日経新聞社による「働き方改革に関する企業の実態調査」によれば、兼業・副業に関する企業方針では、「現在認めている」(18%)「現在認めていないが、認めることを検討中」（9.2%）「現在認めていないが、(一定の懸念が解消されれば) 認めることを検討する」(36.9%)となっています。

年代別にみると、49歳以下が「現在認めている」（28.9%）と、60歳以上の(14.8%)と差があり、年代が若ければ若いほど副業解禁に前向きである。

この調査から、全体の約65%はすでに副業を認めているもしくは今後認めることを検討する姿勢であることがわかります。

今後はさらに「副業解禁」が広まる流れとなっていくでしょう。

サラリーマンが副業を行うにあたって、一番気になることは、「日中にどれくらいの時間が必要になるのか？」ということではないでしょうか。不動産投資の場合、物件の管理を管理会社に任せてしまえば、あとは手間をかけずに運用を行うことができます。

また、不動産投資は株式投資やFXのように日中に激しい値動きがないため、本業に専念することができます。

不動産投資は、長期的な家賃収入からの返済が期待できるほか、担保となる不動産があるため、金融機関から融資を受けることができます。

その上、サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合には、安定した給与収入があるため、他の業種の方より融資を受けやすくなるでしょう。

また、サラリーマンや公務員のように安定した収入がある方は、外資系に勤務されている方やサラリーマンや中小企業の役員などの高年収の方よりも、融資上で高い評価を受けやすい傾向にあります。

収入が安定的でない方については返済の確実性が低いと判断されてしまい、融資の審査が通りにくいケースがあります。

不動産は購入後に数十年が経っても、入居者がきちんとつけば、毎月決まった家賃収入が得られます。

本業以外に収入源があれば、本業で万が一何かあった場合や定年退職後にも、不動産収入を生活費やシニア世代での私的年金として活用することもできるため、将来への不安がある方に人気です。

不動産投資は、購入に至るまでに多岐にわたる知識・経験が必要となるので、本業のスキルや経験をうまく不動産投資の中で活かすことができる場合があります。

例えば、本業で営業職をしている方であれば、物件選定や購入の際の交渉スキルとして役立ったり、マーケティング職の方であれば「どこのエリア・物件を購入するか」でリサーチや分析などの知識・経験が役に立ちます。

法務の方であれば、契約時の内容チェックやリスクマネジメント、経理の方であれば税金・確定申告やキャッシュフローの計算・シミュレーションなどにおいて、本業で培った知識や経験を生かすことができます。

逆に、不動産投資で得た交渉力やマーケティング知識を本業に活かすこともできるでしょう。

では、不動産投資を実際に行う際はどのような点に注意する必要があるのでしょうか。下記では３つの注意点をご紹介していきたいと思います。

不動産投資を行うことにより本業に支障をきたしてしまうことがないようにする必要があります。

本業に集中して不動産投資を行うために、物件の管理を管理会社に委託することによって、入金管理・クレーム対応・事故対応・退去時の立会いなどの作業を管理会社が行ってくれます。

大家である自分が入居者を見つける必要もなく、スムーズに運営等を行ってくれるので本業に集中することができます。

竣　工　2009年1月
最寄駅　水天宮前駅徒歩1分
総戸数　102戸

住　所　東京都中央区日本橋人形町2-1-7
概　要　地上16階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
リビオニホンバシニンギョウチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート水天宮前店まで約30m
セブンイレブン水天宮前店まで約120m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約210m
まいばすけっと水天宮店まで約260m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約10m
伊藤クリーニング店まで約110m
永寿総合病院柳橋分院まで約1700m
蛎殻町公園まで約290m
小網町児童遊園まで約400m
中央区立人形町保育園まで約40m
中央区立日本橋小学校まで約270m
日本橋中学校まで約900m
中央区立日本橋図書館まで約280m

竣　工　2008年1月
最寄駅　勝どき駅徒歩5分
総戸数　1333戸

住　所　東京都中央区勝どき6-3-1
概　要　地上58階 地下2階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザトウキョウタワーズシータワー

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン５丁目店まで約90m
晴海トリトンスクエアまで約1000m
ぱぱす５丁目店まで約140m
ららぽーと豊洲まで約2300m
月島警察署まで約360m
マルエツ勝どき六丁目店まで約100m
ファミリーマート勝どき五丁目店まで約360m
ローソン勝どき四丁目店まで約550m
デリド勝どき駅前店まで約810m
中央勝どき郵便局まで約890m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　前田建設工業株式会社、大成建設株式会社
■施　工　　　前田建設工業株式会社、大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（63.07㎡～125.32㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1年後に不動産価格が上がると予想する人が減っている反面、上がると予想する人は増えていますが、一番多かったのは横ばいで推移するという回答でした。上がると予想する人と下がると予想する人は反比例になっていて、横ばいと予想する人の比率は前年とほぼ変わっていません。そのような視点から全体を見ると、上がる可能性が年々低くなっていると見ることもできるでしょう。

今、投資用不動産は買い時だと思いますか、というアンケートでは1番多かった回答が「買い時はしばらく来ないと思う」で、2位は「間もなく買い時が来ると思う」、3位が「買い時だと思う」でした。

この回答で興味深いのは「買い時だと思う」という回答が2015年から毎年なだらかに減少している点です。このことから不動産価格の上昇が緩やかになってきていることが考えられます。

では、買い時がしばらく来ないという回答が反比例して増えているのか、というとそうでもありません。買い時だと思う人は減っても、間もなく買い時がくると思う人が増えています。

回答の「買い時はしばらく来ないと思う」と「間もなく買い時が来ると思う」の両方の理由に融資の厳しさが反映されている点も見逃せない点です。

1位の「買い時はしばらく来ないと思う」の理由では「建物価格が落ちても銀行融資が厳しいため」とあり、金融機関の融資引き締め自体が、不動産投資に影響を及ぼしていると考えている人がいるということを、うかがい知ることができます。

2位の「間もなく買い時が来ると思う」の理由では「融資が厳しくなっており不動産価格下落が予想されるため」という理由があります。つまり融資が厳しいうちは購入を見送り、価格が下がりきるのを待つ、という戦略を講じている人がいるということが考えられます。上記のいくつかの調査から融資の厳しさと購入時期が深く関係していることがわかります。

金融機関の融資状況について、変化を感じますか、という質問に対しては、「変化を感じる」が52.8％、「変化を感じない」が47.2％でした。わずかながら変化を感じている人の方が多いことがわかります。

このアンケートでの結果の中で注目すべきは「どのような変化を感じますか」という質問に対する回答でしょう。変化を感じると答えた人の87.7％が「審査が厳しくなった」と回答している点です。2017年でもすでに65.9％の人が審査は厳しくなったと感じていて、数年前から急激に審査が厳しくなってきていることがうかがえます。

不動産投資家に関する意識調査では、投資家が融資に対して厳しい実感を持っているということが分かりましたが、実態はどうなのでしょうか？ 金融機関の貸し出し状況が変わっているのかについても各種データを見ていきましょう。

以下は日銀が2017年1月に発表した近年のアパートローン新規融資額の減少率をグラフにしたものです。この発表から2017年7月くらいからアパートローンの新規融資額が大幅に減少したことがわかります。

2017年から減速傾向にあった融資環境をさらに厳しいものとしたのが、以下に挙げるシェアハウス投資以降の不正融資問題です。

大々的なニュースとして報道されたシェアハウス投資問題では、借り入れをする人の資産状況や属性をごまかすことで不正に融資を受けていたことが取り沙汰されました。最近では7月13日に東日本銀行が不正融資で業務改善命令を受けるなど、いまだに多くの問題を抱えている状況で、金融機関としても新規の貸し付けには慎重な姿勢にならざるを得ません。

不正融資を受ける方法の一つの事例として、源泉徴収票を改ざんする、という手口があります。源泉徴収票のフォーマットはネット上で手に入りますので、そこに多めの収入を記入し改ざんする、という手法です。返済比率をもとに貸出額を決定する金融機関であれば収入が多いほど大きな金額を融資することができます。

そこで収入を証明する源泉徴収票を偽造すれば、本来では受けられない融資額を引き出すことができます。しかし、返済比率はその人が返済できる額を示す計算方法ですから、その数値をオーバーしているということは、当然のことながら返済が困難になることが考えられます。

このように借り手に悪意があれば不正に融資を引き出すことができてしまうといったことも考えられるため、金融機関としても慎重な姿勢になってきていると思われます。

また、金融庁が平成29年7月～平成30年6月の重点施策をまとめた「金融行政方針」では、「不動産市況や地域金融機関の融資動向を注視する」と強調したことも融資が厳しくなった要因の一つと考えられます。

さらに、融資が厳しくなれば、おのずと貸家の建築数も減少してきます。以下のグラフは国土交通省が調査した「貸家の規模別新設着工戸数推移」（全国）です。この統計から、30㎡以下の規模以外の貸家の新規着工数は、新規融資額が大幅に減少した年と同じ平成29年に減少していることがわかります。

このような統計から、アパート経営や貸家を検討している投資家にとっては、新規で融資を受けるのは実態としてかなり厳しい時代になったことがわかります。では、このような厳しい環境の中、これから新規で不動産投資を考えている人はどのような手法で不動産投資に取り組めば良いのでしょうか。

投資家が融資は厳しくなったと感じるように、実際に新規の不動産投資に対する貸出額も減少しており、融資が厳しくなっていることがわかりました。以下では、このような厳しい融資環境下でアパートローンを組むためのポイントについて考えていきたいと思います。

物件の収益性は、立地に大きく左右されます。入居需要が少ない地域にいくら良いアパートを建てても、そもそもの母数が少ないと入居者を安定的に確保することは難しくなります。逆に、築年数が経ったとしても、以下のように立地条件が良く入居需要が多い土地であれば、高い入居率を実現することは可能です。

満室経営が実現できるのであれば、長期的な家賃収入と返済が期待できるため、金融機関側としても融資の判断をしやすいということになります。

物件の品質は、ハード（建物・設備）とソフト（管理・サービス）の2つの面から決まります。高品質なハード（建物・設備）は入居率を高め、高品質なソフト（管理・サービス）は入居満足度を高めてくれます。

金融機関は融資審査において、収益性と物件の品質に加えて「借主がきちんと返済できるか」という点を見ています。これは「属性」と呼ばれる借主の収入・資産・借入などの状況と、「返済比率」という家賃収入と返済額の比率などから判断されます。

属性をすぐに良くするということは難しいので、借主側でできることとしては、融資審査の際に聞かれた場合にすぐに答えられるように準備や情報の整理をしておく、ということになります。

また、情報を隠そうとしたり、嘘をついてしまうと、金融機関からの信頼を失ってしまい融資を受けることが難しくなりますので、誠実に受け答えをしていくことが大切です。

「返済比率」の値が高すぎると融資を断られてしまうことがあります。たとえば、中古アパートと新築アパートでそれぞれ5,000万円と1億円を借り入れを申し込む場合を考えてみましょう。

中古アパートの借入条件を「借入額5,000万円、返済期間20年、融資金利3.5%、年間家賃収入400万円（利回り8%）」、新築アパートの借入条件を「借入額1億円、返済期間30年、融資金利1.6%、年間家賃収入600万円（利回り6%）」だとします。

一見すると、中古アパートのほうが借入額も少なく、利回りも高いように見えるのですが、この2つの返済比率を見てみると中古アパートのほうは返済比率が大幅に高くなってしまいます。

アパートは築年数が経つほど融資が下りにくくなり、融資条件も厳しいものとなっていきます。中古アパートの場合、新築アパートよりも返済期間が5年間～10年間ほど短くなったり、融資金利が1%～2%ほど高くなってしまうため、毎月・毎年の返済額が多くなり、返済比率が高くなります。

返済比率が7割～8割を超えると、空室が出たり修繕が発生した場合に赤字に転落してしまうリスクが高まり、返済の確実性が低いとみなされてしまうため、今回のように新築と比べて借入額が半額と少ないケースであっても融資が厳しくなることがあります。

返済比率を低く抑えることは、投資後の自分を守ることにもつながりますので、これからアパート経営を始めたいという方は返済比率を意識して物件を選ぶことが大切です。

竣　工　2017年12月
最寄駅　市ヶ谷駅徒歩4分
総戸数　92戸

住　所　東京都千代田区三番町20-1
概　要　地上18階 地下1階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークコートサンバンチョウヒルトップレジデンス

■近隣周辺施設情報
成城石井市ヶ谷店まで約570m
靖国神社まで約420m
東郷公園まで90m

豊潤な緑に囲まれ、春には桜が咲き誇る「皇居・千鳥ヶ淵」にほど近い、千代田区三番町の閑静な住宅街に建つ。市ヶ谷駅や半蔵門駅など4駅6路線を利用できる都市の利便性を享受する心地よい住環境が広がります。

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/各住戸1台
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■設　計　　　株式会社錢高組
■施　工　　　株式会社錢高組
■管理形式　　通勤管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　相談
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1LDK～2LDK（53.94㎡～67.77㎡）
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■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資に影響の大きかった動きの一つが相続税の改正です。2015年の改正により、課税対象者数がこれまでの倍となり、相続税対策として現預金や有価証券と比べて資産価値が大きく圧縮できる賃貸を目的とした不動産（タワーマンションやアパート等）への投資に注目が集まりました。

相続税対策の不動産投資を後押ししたのが、2016年から始まったマイナス金利政策です。マイナス金利政策により金融機関の融資が拡大し、住宅ローンや不動産投資ローンが借りやすくなったことで、不動産への投資が一層加速しました。

2017年は世界的に緩やかな景気回復と低インフレが共存し、「適温相場」と言われてきましたが、2018年2月に米長期金利が急上昇したことをきっかけにダウ平均が急落し、日経平均株価も大きな下落となりました。不動産投資に直接影響したというよりは投資家心理が変化する節目となったイベントです。株価が大きく下がったことにより配当利回りが上昇し、現在はインカムゲインを狙う投資が増えてきています。

2018年2月に黒田総裁の続投も決まり、2023年4月までは黒田体制で金融政策が続行することになりました。インフレ率の目標は2%で据え置かれており、ここ数年のインフレ率は0.5%～1%程度ですので、今後も目標達成に向けて積極的な金融政策が展開されていくと考えられます。

マイナス金利政策もしばらく続きそうですが、地銀のアパートローン引き締めの動きや相続対策の不動産投資が一服したことで、2018年1月の貸家（アパートなど）の着工件数（国土交通省・住宅着工統計）は前年同月比8ヶ月連続のマイナスとなっています。

今年予定されている動きとしては、住宅宿泊事業法の施行があります。民泊新法の施行後は、民泊ホストは都道府県知事（保健所設置市はその首長）に対して届出をすることで、旅館業法の許認可がなくとも「住宅宿泊事業」、つまり民泊を運営することが可能となります。

一年間の営業日数上限は180日以内、各部屋の床面積に応じた宿泊者数の制限、清掃など衛生管理が必要といった制限はありますが、法整備が行われたことで民泊への参入が加速すると考えられています。

不動産投資の事業会社でも、賃貸物件に民泊需要を取り込むことで、物件の稼働率向上や収益改善につなげようとする新しい動きが見られており、動向に注目が集まっています。

2019年10月には消費税率が10%に増税される予定となっています。これに伴い、駆け込み需要で住宅購入や不動産投資が増えるのではないかと考えられます。不動産価格は高値圏が続いていますが、オリンピック前後まではこうした需要が価格を下支えする可能性が高いでしょう。

2020年に開催される東京オリンピックは、都市開発やインフラ整備が進む、世界から日本に注目が集まるといったプラスが期待されており、開催地の湾岸周辺はもちろん、東京都全体への期待が高まっています。

東京が国際都市としての魅力を高めていくことができれば、オリンピック以降も海外からの住宅購入や不動産投資の需要を取り込んでいくことができるでしょう。

2011年の大震災以降、倒壊した家屋やビルの建て直し、全国の旧耐震の建物の耐震対策など建築特需が発生し、建築価格の上昇が続いていました。その状況下で東京オリンピックが決まったため、2020年までの建築需給が逼迫し、現在も建築価格の上昇トレンドが続いています。

建築価格の上昇は、不動産価格がなかなか下がらない要因の一つでもあるので、オリンピック後しばらくは建築価格の上昇が不動産価格を下支えすると考えられます。

東京では、オリンピック終了後の2020年以降にも大手町・虎ノ門・八重洲エリア、銀座エリア、日本橋・京橋エリア、渋谷・品川エリアなどで再開発プロジェクトが予定されており、都心から通勤圏内にある土地や不動産の価値が上がっていくのではないかと予想されています。

以下は東京都政策企画局が出している2060年までの東京の人口推移予測となりますが、2025年～2030年にピークを迎えた後、2040～2045年頃に現在の人口水準を下回るということが分かります。