竣　工　2014年6月
最寄駅　高輪台駅徒歩2分
総戸数　98戸

住　所　東京都品川区東五反田3-1-4
概　要　地上23階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東五反田4丁目店まで約120m
リンコス高輪店まで約690m
アトレヴィ五反田まで約790m
JCHO東京高輪病院まで約310m
高輪森の公園まで約790m
白金台幼稚園まで約930m
日野学園まで約840m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約270m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約740m
池田山公園まで約860m
高輪台郵便局まで約270m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.63㎡～82.09㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の売却は高度な専門知識を必要とするため、一般的には個人で行わず専門の不動産業者に依頼します。しかし、事前の情報取集や準備なしに依頼すると、不動産業者のいい“カモ”にされることが少なからずあるため注意が必要です。不動産業者に売却を依頼する際には、例えば次のようなリスクがあります。

売却実績が豊富で誠実な仲介業者に巡り合えれば幸運ですが、悪質な業者に当たるとこのようなリスクが待ち構えています。不動産売却で失敗しないためには「仲介業者選び」「売却価格の設定」「募集・宣伝活動」などの重要なポイントを知っておくことが重要になります。以下に不動産売却のポイントを７つにまとめました。それぞれ見ていきましょう。

自分の物件がいくらで売れるかは不動産関係に詳しい人でなければ見当がつきません。そこで業者に依頼する前に売却不動産の相場を調べておくことが大切です。あらかじめ相場を調べておくことで、悪質な業者が提示する不当に高い査定価格や、安易な値下げ提案に騙されることがなくなります。

不動産の相場を調べるにはネットが役立ちます。売却予定の不動産の所在地と最寄り駅からの距離、土地・建物面積、築年数、建物構造などについて書き出し、類似の販売物件を不動産サイト上で探します。

この場合、不動産の所在地や最寄り駅からの距離については、同一路線・同一最寄り駅の相場情報を優先します。同一路線・同一最寄り駅の販売物件がなければ、できるだけ似た条件の販売価格を参考にします。

ネット上には不動産の一括査定サイトが複数あります。一括査定サイトでは、不動産の所在地や築年数など必要な情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定額を手に入れることができます。査定額を相場情報として事前に入手しておくのはとても効果的です。ただ一括査定を受けると業者からの電話・メール攻勢に悩まされることは留意しておきましょう。

なお一括査定はあくまで机上査定であるため、本査定を依頼する業者選びの参考として活用するのが良いでしょう。

不動産を売却するには、「買取」と「仲介」という2つの形態があります。「買取」は不動産を買取業者に直接売却する方法で、「仲介」は不動産業者に間に入ってもらい、買主を探してもらう方法ですが、特殊な事情がない限り、「仲介」で売却を進めるのが良いでしょう。

買取は、買取業者が査定して素早く買い取ってくれるため、時間がかからずに現金化できるというメリットがあります。買取業者は不動産を買い取った後に整地やリフォームを行いあらためて売りに出しますが、相場の2～3割程安い価格で買い取るのが一般的です。そのため不動産を高く売却したい場合には、あまりおすすめできる方法ではありません。

不動産をできるだけ早く現金化したい場合、または、売却不動産の価格が非常に高額だったり、物件が広すぎたりして一般の買手がつきそうもない場合など、特殊な事情がない限りは止めておいたほうが良いでしょう。

一方、仲介は不動産業者に依頼し、時間をかけて高く買ってくれる買手を探す方法になります。もちろん前述した通りのリスクはありますが、仲介のほうが不動産を高く売れる可能性が高くなります。

一括査定サイトで査定を受けた後は本査定を受けることになります。なお、本査定も複数の業者に依頼するのがおすすめです。

本査定は、不動産業者に現地に来てもらい、実際に物件を見てもらった上で査定額を算出してもらうものです。最も重要なポイントは、複数の業者に依頼することです。複数社の査定額を比較検討し、さらに誠実に売却活動を進めてくれる業者を見極めます。最低でも3～4社程度は依頼する必要があります。

不動産相場を知るために一括査定を利用した場合、査定を受けた業者の中から本査定を依頼する数社を選びます。次の基準で業者を選ぶと良いでしょう。

不動産売却を依頼する業者に必要な条件は、売却エリア内の土地や物件相場に精通し、指定地域に密着した営業力・情報収集力があることです。例えば「全国展開している大手有名不動産会社の地域支店」「その地域に特化して支店を持っている中堅の不動産会社」などは、近隣で最近売却された類似物件の販売価格など、対象エリアの不動産情報を迅速に把握することができます。

昔ながらの、商店街に1軒だけあるような家族経営の業者でも地元の情報に精通していることもありますが、営業員の数や売却活動力の面で大手にはかないません。大手・中堅業者であれば豊富なネットワークを持っており、対象地域の売却物件情報があまりない場合でも、範囲を広げて情報収集ができます。

しかし中には仲介契約獲得を目的として故意に高い査定額を出してくる業者もいるため、不自然に高い査定額を出す業者は避けたほうが無難です。

本査定を受けた複数者の中から仲介を依頼する業者を決めます。本査定で提示された査定額には算出根拠があるはずです。希望的観測やあやふやな計算をしていないか、納得いくまで説明を求めましょう。

竣　工　2008年1月
最寄駅　辰巳駅徒歩8分
総戸数　415戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-42
概　要　地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
キャナルファーストタワー

■近隣周辺施設情報
イオン東雲ショッピングセンターまで約290m
SHIPS　LITTLE　CARSまで約450m
ファミリーマート江東東雲1丁目店まで約400m
私立かえつ有明中学校まで約1300m
昭和大学江東豊洲病院まで約1350m
江東東雲郵便局まで約600m
スーパービバホーム豊洲店まで約1530m
江東区立深川第五中学校まで約890m
江東区立第二辰巳小学校まで約1040m
たかすな内科・胃腸内科クリニックまで約240m
東雲緑道公園まで約380m
東雲水辺公園まで約610m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（70.71㎡～101.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーマルエツ勝どき六丁目店/24時間営業
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

入居者が物件を探すにあたって、駅を起点として、住みたいエリアや不動産を探すというケースが主流となってきています。たとえば、自分が入居者の立場になった際に「どういう駅に住みたいか」を考えてみると、以下のようなことが気にかかるのではないでしょうか？

最寄り駅の利便性が非常に高いにも関わらず駅周辺の家賃が割安となれば入居者からの人気が集中しますし、駅の利便性が低いにも関わらず家賃は高いとなれば、いずれは家賃が下落していきますので、基本的に最寄り駅の利便性の高さと入居需要や家賃相場は比例していくことになります。

マンション選びの際には、現在だけでなく将来にわたっても利便性が高く、入居者の方が快適に住み続けることができる駅を選ぶことが大切です。都内では、千代田区、中央区、港区といった都心周辺の駅や山手線内の駅などであれば、上記のような利便性を確保しやすいため、購入後に立地面で失敗するという可能性も低くなります。

もし、郊外物件を選ぶとしても、ＪＲ線と私鉄が両方使える、始発駅である、駅前の大きな商業施設がある、将来性があるエリアかどうか等を総合的に判断し、「駅の利便性」を最重要視したほうが良いでしょう。マンション選びは、立地選びが非常に重要ですので「どの駅の物件を購入するか」という点については納得のいくまで情報収集やリサーチを行い、妥協しないようにしましょう。

利便性が高い駅や住む人からの評価が高いエリアなどはブランド化していきますので、駅名を聞いた時に想起されやすいブランドイメージを確認することも重要です。購入を検討しているマンションの駅についてあまり詳しくないという方は、実際に駅周辺に住んでいる方や、周りの方にその駅のブランドイメージをヒアリングしてみるのもお勧めです。

一方、定量的な「乗降客数」などについては参考程度に留めましょう。近隣の学校や企業の移転などはいつでも起こりえますし、その数字が将来にわたって保証されるとは限りません。「乗降客数」は現在だけの数値ですので、これに惑わされてはいけません。大切なのは、その駅周辺が入居者の方にとって実際に住みやすいかどうか、そして将来的にもそれが続くかどうかです。

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規約」第5章 表示基準 第10条「物件の内容・取引条件等に係る表示基準」には「徒歩による所要時間には、道路距離80ｍにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること」を規定されています。

つまり80ｍ につき1分という表示をしなければならないわけです。80ｍであれば徒歩10分という表記になります。直線距離ではないので注意しましょう。この規定を順守せず、販売会社が販売図面を作成しているケースがありますので、駅から物件までの距離は必ずご自身で歩いてみることをお勧めします。

不動産投資の本の中には「朝、昼、晩でそれぞれ駅から物件まで歩いてみるべきだ」というものもありますが、日中は仕事で忙しいという方も多いでしょうし、良い物件はすぐ売り切れてしまうため、そこまではしなくても良いでしょう。駅と物件の間を一度歩いてみて、入居後の生活のイメージを掴むことも物件選びにおいては重要な能力と言えるかもしれません。

私が持っている区分マンションの中で、駅から一番遠い物件は徒歩8分です。しかしこの物件は、駅からの途中に商店街がありますので実際に歩いてみるとそんなに遠さも感じませんし、「仕事帰りにいろいろ買い物ができて楽しいな」とも思います。今後の賃貸需給を考えると、駅からより近いマンションが選ばれていくことになるかと思いますので、「駅徒歩5分以内」というのが今後物件を選ぶ際の目安になるでしょう。

なかには、「徒歩15分の物件で利回り10％以上を獲得できました」といった成功事例が無いわけではないと思いますが、そういった物件で5年、10年と家賃収入を安定的に得続けるのは難しいと考えられますので、駅から遠い高利回りの物件はハイリスクだと考えたほうが良いでしょう。

駅から物件までの間に、コンビニ、スーパーなどの商業施設、役所、郵便局などの公的機関などがあると、入居者の方に喜ばれますし、他物件と比べても差別化を図ることができます。

ただ、駅に近い物件を選ぶ上で一点気をつけなければいけないのが、駅の近くにある飲み屋などの騒音です。入居者の方の快適な生活を考えると、施設からの騒音はできれば避けたいですし、暴力団の事務所やお墓などが近くにある物件なども避けたいところです。

私がいま注目している施設はコインランドリーです。今のコインランドリーは、昔と違ってお洒落ですし、機能も充実しているため、入居者の方に喜んでもらえるポイントの一つになるのではないかと考えています。そういった物件周辺の施設も、現地調査の際にしっかりご自身の目で確認されることをお勧めします。

総戸数が少ない物件を購入してはいけません。なぜなら投資用マンションのメリットの一つである大規模修繕等費用の拠出において規模のメリットが利かないからです。戸数が多ければ多いほど、修繕積立金も積みあがっていきますし、逆に戸数の少ない投資用マンションはなにか急な修繕が必要になったときに対応できなくなる可能性があります。

私の過去の経験でいうと総戸数は最低30戸以上欲しいですし、それ以下の戸数であれば、将来的に管理状態が不安定になる可能性があることも留意すべきです。私は、以前総戸数が29戸のマンションを持っていたこともありますが、修繕のたびに一時金を徴収され、年間のキャッシュフローが飛んでいくような経験もしました。「総戸数が何戸あるか」という点は、購入後の費用面で重要な要素となってきますので、注意をしたいポイントの一つです。

入居者の気持ちを考えると部屋は狭いよりも広広いほうが快適です。具体的な広さとしては、最低15㎡以上は欲しいところです。私が以前所有していた、渋谷区にある13㎡の物件は、富裕層の方が「ヨガの練習をするので貸して欲しい」という珍しい理由でお貸ししたことがありましたが、これはかなり特殊な例でしょう。

設備はバストイレ別であればベストですが、その多くは築浅の物件であり、価格も高くなりがちです。バストイレが同じ物件でも、エリアによっては競争力がありますが、そうでない場合はバストイレの分離工事が必要になる場合もあります。

また水回り関連では、洗濯機置場がある物件を選ぶことも大切です。洗濯機置場もなく、コインランドリーが建物内にない、近くにもない物件は入居者からも敬遠される可能性が高いため、できる限り避けなければなりません。

収納については、入居者が男性か女性かで大きく違いますし、今の若い方の中には物を持たないという方も増えているなど、ケース・バイ・ケースですので、あまり気にする必要はないと思います。たまに備えつけの机やベッドなどがある物件もありますが、これは無いほうがいいと思います。入居者の方の中には「人が使ったものは気持ち悪い」と感じる方もいますので、処分するにもお金がかかることを考えると最初から無いほうが良いでしょう。

一つ気をつけなければいけないのが、電気温水器がある物件です。これを修理・交換をすると多額の費用がかかります。電気温水器がある物件は基本的に購入しないほうが良いかと思いますが、もし電気温水器がある物件を購入するとしたら売主に「いつ購入したか」「いつ修繕したか」などの確認をするようにしましょう。これを確認しないと、修理・交換で数年分のキャッシュフローが吹っ飛ぶという事態を招きかねませんので注意が必要です。

また部屋の所在階ですが、高層階にある部屋は、眺望・日当たり等で競合する木造一棟アパートと差別化でき、低層階よりもセキュリティが高い点や蚊や虫の侵入が少ないことなどから入居者には選ばれやすい傾向にあります。

「マンションは管理を買え」と言われているほど、家賃収入を将来にわたって安定的に得ていくにあたっては、マンションがきちんと管理されているかということが重要になります。マンションの管理について見極める上で、定性的な視点と定量的な視点の2つがあります。以下で詳しく見ていきましょう。

自転車置き場やごみ置き場は目視で確認します。これが乱雑な状態ですと、管理が十分ではない可能性があります。後はマンションの掲示板で騒音等に関して注意書きがあるような物件は不良入居者がいる可能性があります。

また細かい部分ですが、消防設備等を更新するには多額の費用がかかります。「いつごろ交換したか」「古くて交換できない設備ではないか」？を確認する必要があります。ファミリー向けの居室が混在している物件ですと、管理状態が良好に保たれていることが多いです。

定量的な面からは、「修繕積立金が総額でいくら溜まっているか」と、「直近でいつ修繕したか」を確認しましょう。修繕積立金はマンションの規模によりますが、足場を組んで修繕をすると最低3,000万円程度はかかります。また特に傷みやすい屋上の防水については約12年に一度修繕を行うことが望ましいと言われています。

また投資用マンションでは長期修繕計画書のない物件もあります。管理会社に依頼すれば50万前後で作成してもらえますので、必ず作成してもらいましょう。

竣　工　2005年10月
最寄駅　高輪台駅徒歩6分
総戸数　574戸

住　所　東京都港区高輪1-27-37
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
タカナワザ・レジデンス

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約100m
マルエツプチ白金台店まで約850m
ローソン白金台2丁目まで約120m
ツルハドラッグ高輪台店まで約500m
SHINAGAWA GOOSまで約1130m
港区立高輪台小学校まで約300m
私立高輪中学校まで約830m
私立明治学院大学まで約330m
高輪二郵便局まで約260m
二本榎児童遊園まで約360m
なか卯泉岳寺前店まで約1020m
独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院まで約660m
芝信用金庫高輪支店まで約340m
高輪警察署まで約120m

大規模レジデンスならではの共用施設が充実しており、館内2階には貸切のできるオリエンタルスパの他、敷地内の木々を眺めつつグランドピアノの自動演奏が聴けるテラスビューサロン・グランドホール、マッサージルーム・24階には都心を一望できるビューラウンジと茶室・25階にはゲストルームがございます。2階のグランドホールでは季節のイベントが開催されることもありマンションのコミュニティも存在しています。また、元旦の朝のみ屋上が解放され初日の出を望む素敵なイベントもございます。ホテルライクなコンシェルジュサービスは24時間ご利用可能、1階車寄せおよびエントランスにはポーターがおり荷物持ちなどサポートして頂けます。高輪ザ・レジデンスには、本当に価値のある施設に絞って展開しているのが特徴です。そのひとつが、2階に作られたスパ。3つの個性を持つ浴室、優美なパウダーコーナーなど、プライべートをより充実させる空間にもこだわりが満載です。細部まで配された上質な質感が満足度を高めます。個性を持ったリラックスの場として魅力を放つ、茶室付きのビューラウンジ。日本の伝統や本物の職人気質に触れながら、母国の文化を自身の生活に溶けこませることで、最高の安らぎを得られることでしょう。眺望ともに大きな開放感を得られるよう、ラウンジは2層の吹き抜け空間を確保。24階の高層階に作られたのが、日本人のおもてなしの心を反映させた茶室。無垢の銘木の肌ざわり、自然の造形を活かす数寄屋造り、大工の匠の技。職人が丹念に手をかけた茶室は、ご親戚やご友人が集まる団欒の場として、また時には一人で過ごす隠れ家として。ジェットバスの泡の中で、高層階から夜景を楽しむゲストルーム。25階のゲストルームには、約10帖のツインベッドルームとバルコニーに面した広さ約7帖のビューバスをレイアウト。窓からは、品川の高層ビル群をはじめ、お台場、東京湾などの眺望が楽しめます。タワー棟も確かに桜田通りに面してはいますが、そもそも高輪ザ・レジデンスは超高層マンションです。スパやフィットネスルームなどの贅沢な時間を実現できる共用施設、タワーマンションならではの贅沢な共用施設が充実しています。例えば23時までゆっくり浸かることのできるスパや、エアロバイクやトレーニングマシンが備えられたフィットネスルーム、癒やしの空間にもなる茶室、眺望がすばらしいビューラウンジなどによって暮らしをより豊かにすることができます。オートロックのマンションですので、女性の方も安心して暮らせます。24時間セキュリティのマンションで防犯面も充実。

■駐車場　　　336台（機械式・平置式）
月額41,800円～66,000円
来客用駐車場7台/利用時間8時～20時/1時間200円
■バイク置場　18台/月額5,500円
■駐輪場　　　314台/月額550円
レンタサイクル12台/24時間利用可/3時間200円
―――――――
■設　計　　　株式会社三菱地所設計、株式会社長谷工コーポレーション
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3SLDK（38.07㎡～261.94㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーリンコス高輪店/営業時間24時間
□１階　　　　アテンダントスタッフ
□１階　　　　コーチエントランス
□１階　　　　洗車スペース/利用時間9時～21時/1時間200円
□１階　　　　集会室/利用時間9時～21時/1時間300円
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
03-5449-8270
□２階　　　　テラスビューサロン/利用時間9時～21時/無料
□２階　　　　マッサージルーム/利用時間11時～23時/1時間200円
□２階　　　　クリーニング専用カウンター
□２階　　　　スパ/1時間
利用時間（月金）14時～23時
（土日）11時～23時（火水木定休日）
□２階　　　　オリエンタル（ジム）
エアロバイク2台・トレーニングマシン1台
□２階　　　　テルメ（マッサージルーム）
マッサージルームA/マッサージ台/1時間200円
マッサージルームB/マッサージ機/1時間400円
□２４階　　　茶室/利用時間9時～21時/1時間700円
□２４階　　　ビューラウンジ/利用時間9時～22時/無料
□２５階　　　ゲストルーム/1泊12,000円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資対象となる金融商品は元本保証がないため、一定のリスクを伴うことになります。リスクとは損益の振れ幅のことですが、大きなリスクを取れば利益を狙える反面、損失も大きくなる可能性があります。

そこで損失を抑えるためにリスクを少なくする手段のひとつが分散投資となります。分散投資では異なる性質の金融商品を購入することでリスクを平準化することができます。例えばひとつの金融商品で損失を出したとしても、それ以上の利益を他の金融商品で得られれば損益はプラスになります。

また、損失を出した金融商品を早めに処分して利益を生んでいる金融商品をそのまま保有することで、さらに大きな利益を生み出すことも期待できます。
購入した金融商品をひとつの塊と考えて、トータルのリスクを極力少なくして利益を出す可能性を高めるのが分散投資の特徴です。

前述した通り分散投資の目的はリスクの平準化とリターンの可能性を高めることです。リスクの大きな金融商品のみに集中して投資をすると、大きな損失を出した時には運用資金が少なくなるため、他に大きな利益を得られる金融商品があったとしても、少ししか購入できず利益を得る機会を失います。

そこで資金のすべてを同じ金融商品に投じず、利益が得られそうな他の金融商品を購入しておきます。「購入機会における分散投資」とも呼び、ドル・コスト平均法などが有名な機会分散の投資方法です。購入時期をズラしながら金融商品を購入することで購入単価を平準化することにもなります。

あるいは経済動向によって好調なセクター（業種）と不調となるセクターが入れ替わります。複数のセクターに投資資金を分散することで、経済状況の変動による収益性の変化にも対応できます。

国内の金融商品には様々な種類がありますが、国が変わることで同じ金融商品でもリスクが変わります。つまり異なる国の金融商品を購入することでもリスク分散はできるということです。

購入する国によって不動産価格の上昇率やテナントの入居率、家賃の利回りや節税効果は変わります。さらに海外不動産を購入するためには現地通貨を使いますが、日本円から現地通貨に換金する際のレートも変動しています。そこで生じる為替差損のリスクも分散できます。

投資先を複数の国に分散すればリスクも分散できます。海外不動産投資ではひとつの国に集中投資すると、大きな値上がりが期待できても突然不動産バブルがはじける可能性もあります。

不動産投資における収益の出し方には、家賃収入による「インカムゲイン」、物件を売却する際の値上がりによる「キャピタルゲイン」、賃貸運営をする中での節税による「税金の還付」があります。

例えばインカムゲイン狙いで購入した国の賃貸需要が悪化すれば利回りが低下します。一方で他に利回りが上昇している国があれば、利回りが低下した国のカバーをすることが可能となります。

海外不動産投資で分散投資するメリット分散投資のメリットは様々ありますが、海外不動産投資で得られる主なメリットは「為替リスクの分散」「出口戦略の分散」の２つです。

海外不動産投資をするうえで避けて通れないのが為替リスクです。不動産を購入した国の通貨が下落すれば、売却時に為替差損を生じます。例えば1ドル100円で10万ドルの不動産を購入し、同じ10万ドルで売却しても、1ドル90円に下落した場合は購入金額1,000万円に対して売却金額は900万円になります。

逆にドル高になれば、ドル建てでの売却金額が変わらないとしても円建てでの売却金額は多くなるため為替差益となります。

そこで投資先を分散すれば為替変動を見ながら売却のタイミングを図ることが可能です。為替変動には波があるため、通貨下落している国の不動産をそのまま保有して状況が改善してから売却するか、あるいはさらに下落する前に処分するかを判断できるようになります。

特にキャピタルゲイン狙いで人気のある東南アジアの新興国の場合、経済状況の変化によっては通貨下落のリスクを伴います。また利上げを続ける米ドルがいつ利下げに反転するのか、一方で低金利が続くEUが利上げに転じるのかによっても、為替相場が変動します。他国の政策金利の動向によっても、新興国の通貨は変動します。

例えば2018年8月、トルコの通貨リラが対ドルで20％近く下落しました。トルコの米国人牧師拘束問題に対してトランプ米大統領がトルコへの追加経済制裁を表明したのが原因です。トルコの経済自体は堅調でしたがひとつの国際問題で為替相場に多大な影響を与え、さらにインド・ルピーも大きく下落しました。仮に通貨が下落する国の不動産を保有していた場合、家賃収入も日本円に換金すれば目減りしたでしょう。

ただ一方で、通貨下落は投資先の不動産を購入する際にプラスに働きます。一時的な変動で収まるのであれば絶好の購入時期となるため、ある程度の現金を常に用意しておくことが大切です。

不動産投資で利益を得る方法は複数あります。日本の場合には物件の値上がりがあまり期待できない代わりに、条件の良いエリアを選べば安定したインカムゲインが期待できます。一方で東南アジアの新興国は、短期の物件価格上昇が期待できるため大きなキャピタルゲインを狙えます。あるいはアメリカやヨーロッパの資産価値の高い物件を購入することで、大きな節税効果を得ることもできます。

ただ、インカムゲインとキャピタルゲインは常に一定の収益性を期待できるわけではありません。そこで不動産収益を見込める国への投入資金を分散し、さらに得られた利益の税金を少なくするために節税効果が大きい国へ資金投入することで、安定した収益を図ることができます。

リスクを分散できるのが分散投資のメリットですが、物件管理が複雑になったり、高額な物件が購入しにくくなるといった注意すべき点もあります。

海外不動産を購入する場合、日本から遠く離れた物件の維持・管理が問題になります。また日本とは異なる独自の商習慣にも注意が必要です。

例えばコンドミニアムをプレビルドで購入した場合、頭金を数回に分けて支払うことになります。その支払い方法は契約書に記載されますが、その後は一切通知がこないため、いつ支払えば良いのかわからないというケースがあります。支払いがなくても督促をするわけでもなく、急にキャンセル扱いとなってコンドミニアムの購入権を失うこともあります。

海外で複数の物件を購入する場合、自分の目でそれぞれチェックすることが大切です。管理会社やエージェントに支払いのためのお金を送金することもありますが、デベロッパーにきちんと支払われていないというケースもあります。分散投資ではこのような事態が起きやすくなるため、物件管理には細心の注意を払わなければなりません。

複数物件に分散投資する場合、1戸当たりに投入する資金は必然的に少なくなります。その結果、値上がりが期待できる都市部の物件を購入できずに、地方の物件しか購入できないこともあります。再開発計画があれば別ですが値上がりする保証があるわけではありません。
分散投資する際は、購入できる物件が限定されることも考慮しておきましょう。

全ての投資家に分散投資が向いているわけではありません。資金的な余裕があったり、国際経済の動向に敏感だったりする必要があります。それぞれ見ていきましょう。

分散投資では一般的にすべての物件で利益を出すという考え方はしません。なかには損失を出す物件もあるかもしれませんが、早期に売却して、他に収益を見込める物件に投資資金を振り分けることになります。

柔軟に物件を買い替えるためには、ある程度の資金が必要になります。損失を生じている物件を売却する前に他の物件を購入する必要が生じることもあるからです。仮にローンを組んでいれば、残金を一括で支払う必要があります。そのため、分散投資を前提とした海外不動産投資はまとまった現金を用意できる方が向いていると言えます。

あるいはプレビルドのコンドミニアムを購入した場合、完成が大幅に遅れるというケースがあります。当初の予定では早期に売却するはずでも、買い手が見つからず残金支払いのためのローン返済が始まることもあります。未完成であれば賃貸貸しもできず、ローン返済は持ち出しとなるでしょう。そういう場合に備える意味でもまとまった現金は必要になります。

竣　工　2010年3月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　225戸

住　所　東京都港区高輪3-11-8
概　要　地上28階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・ヒルトップタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m
コア白金台店まで約130m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約610m
ウィング高輪WESTまで約610m
ミニストップ高輪3丁目店まで約250m
ツルハドラッグ高輪台店まで約110m
高輪台郵便局まで約120m
みずほ銀行高輪台支店まで約180m
リンコス高輪店まで約540m
ロイヤルホスト高輪店まで約790m
オーバカナル高輪店まで約800m
マクドナルド高輪ウイング店まで約850m

■駐車場　　　78台（機械式）月額38,500円～61,600円
■バイク置場　8台
■駐輪場　　　226台/月額330円～550円
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　三井住友建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（37.10㎡～130.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リノベーションと同じような工事をリフォームと言ったりします。リノベーションとリフォームはどのように違うのでしょうか。

リノベーションとは排水管をきれいにしたり、2部屋をつなげて1部屋にしたり、躯体以外の部分を全面リフォームしたりする工事のことを言います。リノベーションには自由に自分の好きな間取りにできる特徴があります。

それに対しリフォームは内装を変える程度のことを指しますので、間取りまで変えることはなく、規模的にリノベーションより小さくなります。意味的にリノベーションは再度作り直すことで、リフォームは現状を回復することと捉えていただければ良いでしょう。

しかし、リノベーションとリフォームの言葉の使われ方は曖昧で、日常会話ではリノベーション規模の工事でもリフォームと言ったりします。

リノベーションをする目的とはどのようなものなのでしょうか。先に触れたように、リノベーションでは間取りを変更しますし、天井や床の素材を変えて張替えをすることもあります。状態によっては躯体以外の全てを改修することもあり、リノベーションする範囲は多岐にわたります。

リフォームが元の状態に戻すことを目的とするのに対し、リノベーションはライフスタイルに合わせた造りにしたり、資産性や性能を上げたりするといったように元の状態から向上させることが目的になります。

リノベーションをする場合、いくらくらいになるのか見てみましょう。先に触れたようにリノベーションは元の状態から資産性や性能面で向上させることを指しますので、大掛かりな工事が多くなります。一般的にはリフォームより高額になります。以下は国土交通省が発表しているリフォーム時の費用一覧です。表示はリフォームとなっていますが、リノベーションの内容を含んでいますので、参考にしましょう。

費用一覧の表からわかるように、リノベーションをすると高額になりますので、費用対効果を考えて行うことが大切です。リノベーションをすることで、どのようなメリットがあるのでしょうか。リノベーションのメリットとデメリットについて細かく見てみましょう。

リノベーションをするには高額な費用がかかることがわかりました。それだけの費用をかけて実施するリノベーションにはどのようなメリットがあるかを見てみましょう。

新築マンションは建てられる場所が少なくなり、限られていますので、立地の良い場所で探すのは難しくなっています。立地は妥協したとしても、設備や内装は新しいので費用をかけて改修する必要はありません。

中古マンションの場合はすでに建築されているマンションの中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。リノベーションをする場合はさらに間取りや内装などを自分好みに変えることができるという点で魅力的です。

間取りや内装を気にしなくて良い分、価格も安くなります。リノベーションを前提とする場合は、多くの物件の中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。

マンションの設備や間取り、内装などは賃貸経営を成功させる上で重要な要素となります。購入の際は、設備や内装などに慎重にならざるを得ないでしょう。

しかし、リノベーションを前提として中古マンションを購入する場合はそのような点を心配する必要はありません。購入後にリノベーションを行いますので、立地が良く建物の状態が良好であれば、購入するマンションの設備や内装、間取りなどが条件を満たしていなくても良いからです。

資産性や性能面で向上させることがリノベーションの目的だということに触れました。例えばリノベーションに800万円かけても、資産価値が400万円しか上がらなかった場合は赤字になってしまいます。そうなると売却益が減りますし、所有し続けるとしても、費用をかけた分を取り戻すのに時間がかかります。

実際にリノベーションをした場合、本当に資産価値はあがるのでしょうか。以下は国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例です。

国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例＊国土交通省「リフォームを実施することにより 価値の向上等が図られた例」 資料から引用

想定販売価格という項目は、リノベーションをしないまま売却した場合に想定される物件価格を記載しています。F社の新宿区のマンションであれば1981年築で1,700万円の想定販売価格のマンションを300万円でリノベーションしたところ2,500万円で売却できたということがわかります。この場合想定していた価格より800万円高く売却できています。

これらの事例からリノベーションをすることで資産価値を上げることができることがわかります。ただ、これが全てではありません。思うように価値が上がらず赤字になることもありますので、慎重に試算して実施しましょう。

竣　工　2014年8月
最寄駅　高輪台駅徒歩3分
総戸数　188戸

住　所　東京都港区白金台2-9-12
概　要　地上34階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワーシロカネダイ
PROUD TOWER SHIROKANEDAI

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約360m
マルエツプチ白金台店まで約860m
ローソン白金台2丁目店まで約230m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約380m
ツルハドラッグ高輪台店まで約410m
グランドプリンスホテル高輪まで約500m
港区立白金小学校まで約430m
港区立高松中学校まで約850m
私立明治学院大学まで約440m
池田山公園まで約10m
高輪台郵便局まで約300m

■駐車場　　　59台
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（41.59㎡～111.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

査定の方法には簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定とは机上で試算をして価格を算出する方法です。不動産会社に物件情報を伝えると、おおまかな価格を出してくれます。この時点ではまだ見積もりを見る段階だと理解していただければいいと思います。

その価格を見て本格的に検討する段階になると、不動産会社の人が現地に行って物件を調査します。この作業が訪問査定と言われるものです。物件の劣化の状態や周辺環境、駅からの距離などを見て最終的な価格を決定する作業になります。

このように段階を踏んで価格を決めますが、せっかく価格が決まってもその価格で売却されないこともあります。不動産の価格は最終的には需要と供給のバランスで決まります。買いたいという人が多くなれば高くなることもありますし、ずっと売却できなければ価格を下げざるを得ないということがあるからです。

簡易査定で価格を決める場合、価格を算出する方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があることを知っておきましょう。

収益還元法とは不動産の収益をもとに現在の物件価格を算出する方法です。収益還元法で導き出された価格を収益価格や収益還元価格と言います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があります。

DCF法は将来得られる収益と予想価格から現在の価格に割り引く方法です。「割り引く」というのは「換算する」ことと理解していただければ良いでしょう。詳しい計算方法は「投資用不動産選びの7つのポイント投資用不動産選びの7つのポイント」という記事の「2-4．資産価値が高い物件を選ぶ」の項目でも解説していますので参考にしてみて下さい。

原価法は土地と建物の価格を分けて算出します。建物は、もし同じ物件を建築したらいくらかかるか、という再調達原価額を出し、築後経過での価値の低下分を割り引いて算出する方法です。土地は主に路線価や取引事例をもとに算出します。

原価法は金融機関が物件の評価をする際によく使う試算方法です。原価法の土地の価格は路線価をもとにして算出するため、土地の広さが価格に影響してくる特徴があります。そのため、土地の狭い都心のマンションの売却額が郊外の広い土地の戸建てより安くなるといったように、収益価格と違う価格になることがあります。

主に戸建てや住居マンションの価格を算出する際に使われる方法ですが、収益不動産の査定でも収益還元法と合わせて使ったりします。この方法で算出された価格を比準価格や取引事例価格と言います。近隣地域の同じような物件の成約事例をもとに算出します。

以上のように不動産価格の出し方には3種類の方法がありますが、必ず一つの方法で決められるわけではありません。原価法で出した価格と取引事例比較法で出した価格を調整して決定するといったように、複合的に使って出したりもします。以下に計算方法と特徴を一覧にしましたので参考にしましょう。

実際の売却価格は、買主と売主の思惑で変わってきます。買主が物件を気に入って高くても買いたいと思っているのか、もう少し安ければ買いたいと思っているのか、あるいは実は購入の意思がないのかといった思惑を知るためには、内見の際に必ず立ち会って、買い主と直接会話することが重要になってきます。

自分の思惑によっても価格は変わってきますし、買主の目的によっても変わってきます。買い急いでいるのか、急いでいるのなら理由はどういうことなのかなどを実際に会話することで知ることができます。購入に至らない場合でも、物件のここが気に入らなかった、など改善点のヒントなどを得られる可能性があります。

買主との交渉は安くすることだけとは限りません。買主の事情によっては多少高くても購入まで至るケースもあります。例えば物件が好みに合えば利回りは最低限で良いと思っているケースや、高騰しそうなので早めに買っておきたいと考えているケースもあるからです。買主によって購入する目的は違いますので、目的を知る意味でも内見の立ち合いは必ずしましょう。

査定と売却について基本的な事項を確認しました。査定時には不動産の細かな点までチェックされます。査定について詳しく知って、査定額を高くするヒントをつかみましょう。次に査定で重要な8つのポイントについて解説いたします。

査定額は売却を仲介でするか、買取でするかでも変わってきます。仲介は不動産会社が仲介をして第三者に売却をする方法ですので、まずは売主の希望価格で売りに出すことができます。その後、なかなか買主が付かないようであれば価格を下げたり、市場の状況によっては上げたりして調整していきます。

買取は不動産会社が買取り、不動産会社は再販することで利益を得ます。リフォームは不動産会社が行いますし、売却後の瑕疵担保責任は不動産会社にあります。仲介手数料もかかりません。

買取は不動産会社が買い取るため、売主から物件とその他の業務などが短期で手放しになる上、急いでいる場合はスマートに現金化されるメリットがあります。しかし、買取価格は仲介に出した場合の売却価格より20％前後は安くなります。仲介と買取では査定価格が違うので注意しましょう。仲介にするか買取にするかは、売主の都合で選択することが可能です。

なお、買取の査定価格は不動産業者にとっての「マンションの仕入れ価格」となります。つまり、買取サービスで査定をしてもらうことで、「下限の査定価格・売却価格」を知ることができるようになります。

たとえば、投資用ワンルームマンション専門の査定・買取サービス「ハヤガイ」では、マンション価格のビッグデータをAIに組み込むことにより素早く自動査定をしてくれるため、最短1営業日で精度の高い市場価格を知ることができます。事前に買取の査定価格を頭に入れてから、仲介の査定に臨むことで、提示された価格が高すぎる・低すぎるということを見極めやすくなりますので、ぜひ活用されてみると良いでしょう。

不動産の価格は不動産会社によって違います。そのため1社だけに査定を依頼した場合、本当の価格なのかどうかの判断ができません。不動産会社によっては数百万円も査定額が違うケースがありますので、最低でも3社以上は査定を依頼することが重要です。

自分の足で不動産会社を周るのも良いですが、会社によって必要になる書類が違ってくることもありますし、ゼロから複数の会社に説明をしなければならなくなります。そのような手間を省くには一括サイトを使う方法があります。

一括査定サイトは一度に1,000社くらいの不動産会社に依頼できるサイトもあれば、厳選された3社だけに依頼するサイトなど、目的や好みによって選ぶことができるようになっています。

また、依頼の際に仲介の場合と買取の場合の査定を依頼できますので、どちらも査定依頼をすることで相場や最低価格を把握する材料にもなります。不動産売却査定サービスなどの大手が運営している一括査定サイトをうまく使うことで、価格を決める際の参考にすることができます。

築年数は売却価格に影響してきます。築年数が長くなるほど価格が下がりやすくなるということもありますが、それ以外の理由もあります。

買主が現金で購入する場合は別ですが、個人の場合はほとんどが金融機関のローンを使って購入します。中古物件の場合ローン期間は法定耐用年数から築年数を引いた残年数でしかローンを組めません。そのため月々の支払額が数十万円になる場合があるからです。

以下の表を確認しましょう。構造の違いによる耐用年数の違いを一覧にしたものです。

竣　工　2014年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　84戸

住　所　東京都港区白金台2-26-12
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンシロカネダイザ・タワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
ＪＣＨＯ東京高輪病院まで約310m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約50m
フレッシュランドベジブルまで約100m
リンコス高輪店まで約680m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約230m
ツルハドラッグ高輪台店まで約240m
フレッシュネスバーガー東五反田店まで約820m
高輪台郵便局まで約250m
みずほ銀行高輪台支店まで約280m
ドン・キホーテ五反田東口店まで約850m

竣　工　2009年1月
最寄駅　辰巳駅より徒歩9分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-43
概　要　地上41階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ビーコンタワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
イオン東雲店まで約100m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約500m
スーパービバホーム豊洲店まで約600m
ローソン東雲一丁目店まで約150m
セブンイレブン東雲店まで約200m
東京ビッグサイトまで約1000m
お台場ビーチまで約1500m
昭和大学江東豊洲病院まで約300m
東雲水辺公園まで約20m
しののめ内科クリニックまで約110m

■駐車場　　　257台/月額23,000円～30,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　880台
―――――――
■設　計　　　大成建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（54.72㎡～106.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションとワンルームマンションの違いについて整理しておきたいと思います。

収益性を求める投資用の物件と、自宅として使用する物件では、広さや設備が違ってきます。投資用物件として考える場合はなるべく初期投資を抑えたいという狙いがあるため、ワンルームのように部屋を狭くした方が建築コストなどが下がり物件の価格も安くため、収益性を高めることができます。

一方、コンパクトマンションは収益性だけでなく、住居として快適な空間を提供するために部屋が広めになっており、設備も充実しているなどの違いがあります。

たとえば、ワンルームマンションは広さが20㎡から25㎡が中心で主に20代の単身者向けに設計されているのに対し、コンパクトマンションは30代～40代の単身者や2人暮らしのDINKS（子どもを持たない夫婦）向けに設計されていますので30㎡から50㎡の広さが中心になります。

家賃はワンルームマンションが6万円から7万円くらいからでも借りられるのに対し、コンパクトマンションは賃貸に出すと10万円～15万円という価格帯の物件が多くなっています。これらの両者の違いを以下の表にまとめてみました。

このように、ワンルームマンションと比べて、広さ・設備・家賃・用途など様々な面で違いが見られるコンパクトマンションですが、以下ではその魅力についても詳しく見てみましょう。

自分で住む住居としての魅力コンパクトマンションは、自宅として利用する際の満足度が非常に高いマンションとなっています。その特徴を細かく見てみたいと思います。

ここ数年、新築で販売されているコンパクトマンションは、部屋の内装を明るい白系の色で統一したり、収納や水回りが充実していたり、24時間セキュリティや防犯カメラの設置なども行われていたりすることが多く、「女性が安心して快適に住める」というコンセプトで建てられたものが増えてきています。

厳しい女性の目線で物件を開発することで男性入居者のニーズも満たすことができるため、マンションを他の人に貸し出す際にも高い入居率を実現することができることや資産価値が落ちにくいなどのメリットがあります。

通勤時間が片道1時間以上ある方や満員電車で通勤をしたことがある方は、会社に着くころには疲れてしまって仕事に集中できなかったという経験も少なくないのではないでしょうか。

コンパクトマンションは都心の駅から徒歩数分のエリアに建てられていますので、職場にも通いやすく通勤に時間を取られることがありません。通勤の負担が少なくなれば、仕事にも集中して取り組みやすくなり、仕事後のプライベートの時間も確保しやすくなります。

また、仕事後に同僚とゆっくりご飯を食べることもできますし、平日の朝や仕事終わりに習い事をするといったこともしやすくなります。

コンパクトマンションは職場や駅に近いだけでなく、周辺環境も魅力的です。都心のマンションが立ち並ぶエリアでは、ショッピング施設や金融機関・医療機関、公園やスポーツ施設・ジョギングコースなども充実していることが多いため、休みの日の買い物や、通院などのアクセスも良く、ジョギングなどのスポーツも効率的にできます。

賃貸と比べて月々の負担が軽くなる経済的な魅力コンパクトマンションは部屋が広く、最新の設備を備え、都心の駅近の立地に建てられているということで、「価格が高いのでは？」と思う方も少なくないでしょう。しかし、昨今の低金利を背景に、住宅ローンの金利も歴史的な低水準となっており、月々の支払いについてはコンパクトマンションを購入したほうが大きなメリットがある状況となってきています。

同じようにエリアを中央区、1LDK、広さ40㎡で検索すると2018年11月5日現在で築8年、家賃が月15万円の物件が出てきました。

シミュレーション結果を見てみると、コンパクトマンションの月々の返済額が87,267円、ボーナス時128,710円（年2回）となりますが、類似条件の物件を賃貸で借りた場合の家賃は15万円となっています。

両者を比べると月々で6万円以上、年間ではマンションを購入したほうがボーナス払いを含めても支払いは約50万円も少ないということになります。賃貸の場合は、さらに2年に1度の更新料も支払わなければいけないことを考えると、この差はもっと大きいものとなるでしょう。

また、購入の場合はローンの返済が完了すれば物件はそのまま自分の資産になりますので、月々の負担が賃貸よりも軽くなるだけでなく、ローンの返済をすることで資産形成をしていることにもなります。そのため、最近はコンパクトマンションを「老後の安心のため」という理由で購入するという方も多くなっています。

コンパクトマンションを購入する経済的なメリットとして、毎月・毎年の支払い面だけではなく収入面でもプラスに働くケースがあります。

会社の中には「社員が会社の近くに住むことで、通勤のストレスが減り仕事に集中できる」と考えているところもあります。都心のマンションに住むのは、郊外より家賃が高くなりますので、そのような会社では都心に住んでいる人に家賃補助をする仕組みを作っています。

条件は会社によって違いますが、会社から5km以内や会社から2駅以内に住めば家賃補助を3万円出す、といった福利厚生を備えている会社もあります。

高い資産価値を持つ投資商品としての魅力コンパクトマンションは、自宅として購入をするものですが、ローン完済後であれば他人に貸し出して家賃を得るという選択もできます。その点で、コンパクトマンションは自分が住むための魅力だけではなく、将来的には投資商品としての魅力も備えています。

以下では、コンパクトマンションが収益資産としてどのような魅力があるのかを具体的に見てみましょう。

竣　工　2007年2月
最寄駅　辰巳駅徒歩7分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-41
概　要　地上44階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アップルタワートウキョウキャナルコート

■近隣周辺施設情報
ワイズマート辰巳店まで約750m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約800m
スーパービバホーム豊洲店まで約800m
イオン東雲店まで約840m
なんでも酒やカクヤス東雲店まで約1030m
たつみチェーン豊洲店まで約1550m
グランルパ・サカガミ豊洲店まで約1510m
ファミリーマート江東東雲一丁目店まで約320m
ローソン東雲一丁目店まで約610m
セブンイレブン/東雲1丁目店まで約660m
江東豊洲郵便局まで約800m

■駐車場　　　308台
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　882台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組東京本社一級建築士事務所
■施　工　　　アパ建設株式会社、株式会社大林組
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.12㎡～190.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資についてセミナーに参加したり本やインターネットで調べてみたりすると、「駅徒歩10分以内」というのが1つのキーワードになっています。確かに、駅に近ければ近いほど、交通の便が良くなりますが、実際にはどのようなメリットがあるのでしょうか？

投資用のマンションを購入する場合には、需要と収益が直結するため、なるべく需要が高いマンションを選ぶのが失敗しないポイントです。

駅に近いマンションであるほど、駅までのアクセスが良くなります。その他、駅チカの方がスーパー、コンビニ、ショッピングモール、病院といった日常生活に欠かすことができない施設が豊富なので、駅チカ物件の需要の方が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、値崩れが大きくなってしまうと、値崩れ分も家賃で回収しなければならないため、値崩れしにくいマンションを選ぶのがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高いということは先述しましたが、値崩れしやすいかどうかは、マンションの需要の高さと関係しています。そのため、駅から近い方の需要が高いので、駅から近い方が値崩れしにくいと言えます。また、地価も駅から離れているより近い方が安定しているため、駅に近いほど資産性が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、いつまでも所有しているかどうか分からないため、最終的な売却を視野に入れた出口戦略を考慮しなければなりません。売却を視野に入れる場合には、すぐに売れるか、高く売れるかがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高く資産性が高いマンションであるということは先述しましたが、すぐに売れるか、高く売れるかはこの2つと関係しています。そのため、駅に近いほど出口戦略に有利と言えるでしょう。

駅から近いマンションの方が、マンション投資を行うにあたって有利であることは分かりました。しかし、一般的な基準とされている「駅徒歩10分以内」のマンションであれば、何でもいいのでしょうか？

東京における賃貸マンションの掲載数を見て、駅徒歩10分以内のマンションがどのくらいあるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約86.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京23区の場合と比べて駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。では、さらにエリアを東京都心に絞った場合には、駅徒歩10分以内の割合がどうなるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約97.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京都内、東京23区の両方と比べても駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。もはや東京都内は、「駅徒歩10分以内」という条件が当たり前になっていると言えるでしょう。

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている東京都内では、他の物件との差別化を図らないと、安定したマンション投資を行うことが厳しい状況になってくるでしょう。ではどのように差別化を図っていけばよいのでしょうか？

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている状況では、さらにそこから希少価値が高くなる距離まで駅に近づいていくという方法が考えられます。例えば、徒歩10分以内のマンションが80％ある状況でも、徒歩7分以内となれば50％と物件数は減っていきます。

さらに徒歩5分以内となれば希少性が非常に高くなってくるため、その分需要が高くなることが期待できるでしょう。しかし、駅からの距離が近ければ近いほどいいというわけでもありません。駅に近い物件ほどマンションの価格が高くなり、同じ築年数・グレードの物件であれば、利回りも低下していくケースが多いため、空室リスク・資産価値と利回りのバランスを見ながら決めるようにしましょう。

同じ「駅から徒歩5分以内」のマンションでも、駅周辺にコンビニやスーパーだけしかないマンションより、大型ショッピングモールが近いマンションの方が、需要が高いと言えます。

また、共用部分にフィットネスジムなどが併設されているマンションもあります。これらのマンションは通常のマンションより付加価値が高いため、同じ条件だったとしても需要が高くなりやすいと言えるでしょう。

しかし、利便性や快適性の高いマンションを購入したからといって必ずしも成功するとは限りません。利便性や快適性の高いマンションは、通常のマンションよりも初期投資が多くなりがちであるため、それらを踏まえた上で勝算があるか考えてから購入しましょう。

竣　工　2010年6月
最寄駅　乃木坂駅徒歩2分
総戸数　42戸

住　所　東京都港区赤坂8-11-38
概　要　地上25階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ノギザカパークハウス

■近隣周辺施設情報
プレッセプレミアム東京ミッドタウン店まで約450m
ファミリーマート赤坂稲荷坂店まで約190m
ローソン赤坂九丁目店まで約70m
ナチュラルローソン赤坂通店まで約270m
スギ薬局赤坂店まで約420m
無印良品東京ミッドタウン店まで約720m
21-21 DESIGN SIGHTまで約290m
六本木ヒルズまで約1100m
乃木神社まで約150m
港区立檜町公園まで約610m
ミッドタウン・ガーデンまで約190m
なか卯赤坂7丁目店まで約270m
スターバックスコーヒー東京ミッドタウン店まで約780m
つるまる饂飩赤坂店まで約500m
港区立赤坂小学校まで約140m
港区立赤坂中学校まで約270m

■駐車場　　　27台（機械式）月額49,500円～55,000円
■バイク置場　3台/月額1,650円
■駐輪場　　　有/月額220円～440円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（88.31㎡～176.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の投資になりますので、成功するためには慎重な計画が必要です。物件選びもそのひとつです。これから不動産投資を始めようという方は、どのような点に注意して物件を選べばいいのか気になると思います。まずはリスクが大きいと思われる物件の特徴について理解し、そのうえで理想の物件を選ぶポイントを解説します。

立地というと駅からの距離を思い浮かべるのではないでしょうか。確かに近い方が入居者も付きやすく収支も安定するでしょう。しかし、立地には他の意味もあります。病院や役所、スーパー、学校などが近くにあるか、という点も物件を選ぶ上で重要な条件になります。

また、国土交通省が職住近接を推進しています。職住近接とは勤務先の近くに住み、周りは緑や水があふれる施設、病院、ショッピングモールなどの環境を整える施策です。そのような社会が当たり前になってくるということを考えると、立地が不安だと思われる物件は避けた方が無難でしょう。

デザイナーズ物件というとおしゃれなイメージがあり、人気があるように思えます。しかし、デザインが凝りすぎると年数の経過とともに、奇抜なイメージの方が大きくなり、逆に入居者がつかないということがあります。

例えば、部屋全体が丸みを帯びている物件は一般的な四角い物件と比較して人気がありません。また、お風呂がガラス張りの物件もありますが、せっかく内見まで来ても、それが理由で敬遠されるということもあります。

長い目で見た場合は、そのような特徴的な物件より、ごく普通の間取りの物件の方が入居者はつきやすくなります。もちろん、全てのデザイナーズ物件がマイナスイメージというわけではないのですが、入居者のニーズを汲み取ったのではなく周辺の競合物件との差別化を目的としたデザインなどには注意が必要です。

このように、「デザイナーズ物件だから良い」ということではなく、ケースによって当たり外れがあるということを知っておき、年数が経っても入居者に求められる普遍的なデザインなのかどうかを厳しい目でチェックすると良いでしょう。

建物のブランド名に注意しましょう。投資用不動産のブランド名はたいていの場合シリーズ化されていることが多く、ブランド名にその地名などを付けています。

無名のブランドだったり、有名なブランド名と無名のブランド名をくっつけたような名前だったりした場合は注意が必要です。建築した不動産会社と販売する不動産会社のブランド名が合わさっていることが多く、その場合、販売会社の利益の分だけ物件価格が高くなっていることがあるからです。そのような物件では利回りが悪くなるため、慎重に検討しましょう。

金融機関が融資審査をする際は、申込者の信用情報を見ます。銀行が見るのはそういった個人情報だけではありません。申込者に問題がなくても物件の評価が低いと、融資額が極端に低くなったり、金利が高くなったりすることがあります。

評価が低いということは、収支が悪くなったり、売却の際に価格が安くなったりする可能性があります。いくつかの金融機関に相談して、どの金融機関も条件が悪い場合は物件を代えた方が良いかもしれません。

中古物件では建築基準法に違反している物件が存在します。先に触れたように物件が建てられた後に建築基準法が改正されると、基準に満たしていない場合が出てくるからです。特に戸建住宅には注意しましょう。

接している道路幅が基準より狭かったり、建ぺい率がオーバーしたりしている場合などは、大きな制限がかかり、思ったような物件が建てられなかったり、建て替え自体ができなかったりすることがあるからです。

不動産投資物件で最も重要だと言われるのが立地です。立地は駅からの距離のことだけを指しているわけではありません。物件の周りに病院や役所、コンビニ、スーパーなど生活するのに必要な施設などが備わっていることも物件を決める上で重要な条件になります。近年、都市部の再開発で、国土交通省が職住近接を推進していることは先に触れました。物件を選ぶ際は周辺に何があるのかをしっかり調べることが大切です。

デザイナーズ物件には当たり外れがあると書きましたが、部屋の広さにもトレンドがあることに注意して物件を選びましょう。部屋は広いに越したことがない、という人もいるようですが、それは自分の価値観にすぎません。

竣　工　2014年1月
最寄駅　赤坂駅徒歩4分
総戸数　82戸

住　所　東京都港区赤坂6-12-14
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・パークハウスアカサカレジデンス

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ赤坂店まで約410m
ローソン赤坂6丁目店まで約80m
セブンイレブン赤坂氷川坂下店店まで約100m
東京ミッドタウンまで約500m
赤坂サカスまで約500m
スギ薬局赤坂店まで約110m
ゆうちょ銀行本店千代田線赤坂駅内出張所まで約400m
区立檜町公園まで約310m
スパヒノキまで約160m
室町砂場赤坂店まで約280m

■駐車場　　　10台/月額44,000～47,300円
■バイク置場　4台/月額1,650円
■駐輪場　　　114台/月額上段220円・下段330円
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■設　計　　　日本国土開発株式会社
■施　工　　　日本国土開発株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1LDK～3LDK（42.79㎡～74.03㎡）
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■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

フィリピンでは、外国人投資家は建物を購入できても、土地を購入することはできません。登記可能なコンドミニアムの購入が実質的な不動産投資の方法となります。

さらにコンドミニアムを貸し出す・転売する相手も同じ外国人相手となります。賃貸貸しをする場合は、どの程度の賃貸需要が見込めるのか、新築物件の建設計画や売買需要がどの程度あるのかも調べましょう。

フィリピンでは中古物件を購入することもできますが、中古市場が十分に確立されていません。ブローカーを通して物件を紹介してもらったり、物件オーナーと直接取引したりと慣れていなければ中古物件の購入は難しくなります。

そこでフィリピンでの不動産投資は、プレビルドのコンドミニアムを購入するのがメインになります。

プレビルド物件を購入する場合、頭金は何度か分割して支払い、分割支払い終了後に残金を一括で支払うことになります。

なお、現地銀行からローンの融資を受けて一括で支払う場合には注意が必要です。フィリピンの経済状況によっては、コンドミニアムの担保価値が落ちることで、購入時には融資が下りるはずだったローンが組めなくなる可能性もあります。

仮に残金を支払えない場合、それまで支払ったお金はほとんど没収される可能性があります。実際にはバイヤー保護の法律により、デベロッパーは支払った頭金の半額を返還する必要がありますが、現地弁護士を雇って交渉する必要があるなど手間や時間、そして費用がかかります。

現地銀行のローン金利は、例えば東京支店や名古屋出張所があるPNB（Philippine National Bank）の場合、5.95％です（固定金利5％+みずほ銀行の長期プライムレート0.95％）。

PNBの住宅ローンは、返済ができなくなっても最後まで借入金の返済義務を負うリコースローンという種類ですが、他の銀行ではノンリコースローンを組むことができます。

ノンリコースローンとは、担保となる物件を手放しても返済できない分は銀行が負担するという借り手有利の住宅ローンです。負債を抱えずに済みますが、金利が高いのがデメリットです。さらに融資条件としてSRRVビザやクオータビザを取得していることが必要になるなど、審査は厳しくなります。

フィリピンの不動産市場の動向と資金計画の確認をしたあとは、出口戦略を検討しましょう。出口戦略とは、どのように売却して利益を出すかという計画です。

フィリピンのコンドミニアムで利益を出すためには、転売によるキャピタルゲイン狙いがメインになります。というのも、フィリピンでは賃貸運営に適した環境が十分に整っていないからです。

フィリピンでは賃貸管理を行う会社があまりなく、コンドミニアムの賃貸管理はほとんどデベロッパーの賃貸管理部門が行っています。家賃設定もその管理部門で行い、入居希望者はコンドミニアムごとに用意されている管理部門から直接賃貸募集リストを入手しています。

管理部門で設定する家賃金額は、家賃を下げるとコンドミニアムの格が下がってしまうという理由から空室があっても下げたがりません。そこで空室が続いて困るオーナーは、別に賃貸管理をしている会社を探す必要があります。

投資用で購入するコンドミニアムの家賃は高いため、ほとんどの場合、ターゲットは海外からの駐在員や旅行客になります。

つまり投資用にコンドミニアムを購入する場合、このような駐在員や旅行客による賃貸需要が多い場所を選ぶことがポイントです。現地のフィリピン人を対象としないため、空室期間が長期化する可能性も加味しなければなりません。

このようにフィリピンのコンドミニアムによるインカムゲインはあまり期待できないことを踏まえて、出口戦略を考えましょう。

出口戦略として重要なのが、プレビルドで購入したコンドミニアムをいつ売却するかです。完成後に転売する場合には、登記に時間がかかることを頭に入れておく必要があります。

フィリピンではコンドミニアムが完成し、引き渡しが終わったあとの登記に時間がかかります。完成してから1年後に登記されるというケースもあるため、完成直後に売却する場合は注意しましょう。場合によっては数年間も権利書が手元に届かないこともあるため、その間の賃貸運用も検討しておく必要がなります。

また完成前の転売は、実質的に「所有権がないままの売却」となるため、デベロッパーとの契約名義の書き換え作業が必要になります。契約名義人変更手続きはデベロッパーによって対応の仕方が違うため、購入前にきちんと確認することが重要です。

なお、コンドミニアム売却におけるキャピタルゲイン税は基本的に売主負担ですが、契約書にその旨が明記されていない場合、不払いとなっていれば買主がそのペナルティを課せられることがあります。契約書を作成する時点で税金に支払いに関する条項があるかどうかを確認することが重要です。

賃貸管理ではデベロッパーの管理部門か、専門の賃貸管理会社に任せるかどちらかを選びます。日本のように物件を一覧で検索できるような仕組みがないため、入居希望者は多くの場合、デベロッパーの管理部門に直接足を運ぶことになります。専門の管理会社を選ぶ際には、どのように客付けをしているのかをよくチェックしておきましょう。

なお、専門の管理会社はさまざまな管理を一括して行ってくれるなどのメリットがあります。コンドミニアムを購入して賃貸運用する場合、内装工事が必要になりますが、デベロッパーは内装工事までは行いません。しかし、管理会社は家具や家電を備え付けて貸し出してくれます。

さらに室内のメンテナンスや空室時の清掃なども任せることができるため、オーナーの手間を省くことができます。

フィリピンに何度も足を運んで物件選びをするのも難しいため、現地不動産を取り扱うエージェント選びが重要になります。フィリピンの不動産購入手続きは後述するように煩雑なため、手続きに精通しているエージェントを選びましょう。

さらにコンドミニアム購入で大事なのは、デベロッパー選びです。物件の品質はもちろんのこと、その後のアフターフォローをきちんと行うデベロッパーなのかも確認します。

物件選びでは、外国人投資家や駐在員に人気のエリアを選ぶのがポイントです。例えばコンドミニアムが多く建設されているマニラのマカティ市や、開発が進むボニファシオ・グローバルシティなどがおすすめです。他の地域でもコンドミニアム価格上昇が見込めるエリアはチェックしておきましょう。

このほか、周辺環境や交通の便などをチェックし、入居者が住みやすい環境が整っているかを調査しましょう。転売するまで賃貸運用する可能性があることを前提に、賃貸付けしやすい物件選びが必要です。

中古物件を購入する際は特に注意が必要です。契約後の一定期間以内に税金を支払っていないことを理由に、罰金を求められることがあります。契約書の内容に少しでも不備があれば、余計なペナルティを課せられることがあるため、信頼できるエージェントに契約書の内容を精査してもらうことが大切です。

プレビルド物件を購入する場合は最初に銀行口座を開設しておきましょう。支払いは小切手で行うのが一般的で、銀行から自宅に送付してもらうようにします。

契約では、まず購入申込書となる「予約契約書」をデベロッパーに提出し、購入金額の10～30％を予約申込金として支払います。申し込みをしてから半年以内に売買契約書が届くため、認証手続きとともに署名した契約書を送り返します。

支払いは、「頭金→月々の分割支払い→残金」と建設段階に応じて振り込みます。残金をローンで支払う場合は、融資が確実に下りると見込める範囲で設定する必要があります。融資が下りずに現金も用意できなければ、それまで支払ったお金のほとんどを失う可能性があります。

なお、残金を支払う余力がなく、銀行の融資も下りない場合、デベロッパーが提供するインハウスローンを利用する方法があります。

ただし、インハウスローンは、金利が銀行ローンよりもかなり高いため、支払い総額も高額になります。どうしても利用せざるを得ない場合には、返済期間が短いプランを利用しましょう。

契約書はすべて手書きによるサインで行いますが、仮に現地でその時間が取れなかった場合、帰国後に届く契約書類を公証役場まで持って行き、公証人の目の前で契約書にサインします。そして、その書類を外務省に持っていき、承認印をもらってフィリピン大使館で認証手続きをしてもらいます。

また、物件が完成したあとに賃貸運用する予定がある場合は、先にTINナンバーとよばれる納税番号を取得しておく必要があります。非居住外国人が賃貸を行い、税務申告をするために必要なものです。

残金の支払いが終わっていることを確認し、デベロッパーから物件の鍵と、引渡証明書および売買証書を受け取ります。その後、売買を仲介したエージェントに「所有権移転の手続き」を依頼します。銀行ローンを利用している場合には、所有権移転が完了したあとに抵当権の設定を行います。