タグ別アーカイブ: 分譲賃貸

ジェノヴィア蒲田2スカイガーデン賃貸

竣 工 2021年6月
最寄駅 京急蒲田駅徒歩7分
総戸数 34戸

住 所 東京都大田区南蒲田2-11-23
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント3ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月
■全部屋対象/引越代賃料1ヶ月分迄無料
(※2022年2月末の契約開始に限る)

■物件名フリガナ
ジェノヴィアカマタツースカイガーデン

■近隣周辺施設情報
ライフ西蒲田店まで約900m
まいばすけっと環八蒲田4丁目まで約300m
セブンイレブン京急蒲田駅前店まで約500m
ファミリーマート蒲田駅前店まで約550m
ローソンテクノポートカマタ店まで約100m
ローソン南蒲田二丁目店まで約150m
蒲田駅前郵便局まで約700m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約700m
セリアサンライズ蒲田店まで約600m
ユザワヤ蒲田店まで約600m
ファッションセンターしまむら蒲田店まで約550m
ホットヨガスタジオLAVA蒲田東口店まで約550m
社会医療法人財団仁医会牧田総合病院まで約800m
糀谷病院まで約550m

物件名 ジェノヴィア蒲田2スカイガーデン賃貸
所在地 東京都大田区南蒲田2-11-23
最寄駅 京急本線「京急蒲田駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2021年6月

■駐車場   2台(平置式)月額25,300円
■バイク置場 3台/月額2,200円~3,300円
■駐輪場   34台/無料
―――――――
■設 計   株式会社松永建設一級建築士事務所
■施 工   株式会社松永建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増・犬猫2匹迄・体重15キロ迄)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.45㎡~40.66㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ファミール月島グランスイートタワー賃貸

竣 工 2002年6月
最寄駅 月島駅徒歩1分
総戸数 242戸

住 所 東京都中央区佃2-19-1
概 要 地上29階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ファミールツキシマグランスイートタワー
Famille Tsukishima Gran Sweet Tower

■近隣周辺施設情報
スーパー文化堂月島店まで約350m
マルエツ佃店まで約560m
リンコスリバーシティ店まで約560m
セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約220m
ファミリーマート佃2丁目店まで約200m
ローソン月島駅前店まで250m
石川島記念病院まで約350m
中央区立佃中学校まで約400m
中央区立佃島小学校まで約530m
道輝会みちてる保育園まで約220m
中の島公園まで約410m

物件名 ファミール月島グランスイートタワー賃貸
所在地 東京都中央区佃2-19-1
最寄駅 都営大江戸線「月島駅」徒歩1分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 免震構造 地上29階 RC造
総戸数 242戸 築年月 2002年6月

■駐車場   96台(機械式95台・身障者用平置平置1台)
月額33,000円~37,000円
■バイク置場 23台
■駐輪場   242台
―――――――
■設 計   前田建設工業株式会社、三平建設株式会社
■施 工   前田建設工業株式会社、三平建設株式会社
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~4LDK(37.91㎡~132.48㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□1階    ラウンジ
□26階   ビューラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

抵当権とはローン契約者が返済できなくなった際、金融機関が残債を回収するために不動産を差し押さえ競売にかけられる権利を指します。

ローンを完済した時や不動産を売却する前には、必ず「抵当権抹消登記」の手続きを行いましょう。

抹消手続きを行わなかった場合、不動産を売却する時や新たに融資を申し込む際に売却できない、融資審査に通らないといったトラブルに繋がる可能性があります。

登記識別情報は、登記識別情報を記載した書面を封筒に入れ提出します。封筒には抵当権者の名前と登記の目的を記載し、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記します。

登記済証は原本を提出し、登記完了後に返却されます。何らかの事情で登記識別情報又は登記済証を提出することができない場合には、申請書の理由にチェックをします。

抹消登記の費用は登録免許税として、不動産1個につき1000円を支払います。土地1個と建物1個を1度に申請する場合には合計2000円です。

登録免許税は、原則として現金で納付を行いますが税額が3万円以下の場合には収入印紙を郵便局やコンビニエンスストアで購入し、印紙で納付をすることができます。

現金で納付する場合には領収書を貼り付けた用紙、収入印紙で納付する場合には収入印紙を貼り付けた用紙を、申請書と一括してつづり申請人又は代理人がつづり目に契印を行います。

不明な点がある場合には、法務局に事前に電話で予約を取り相談してみましょう。

申請の方法は、不動産が所在する法務局の窓口へ書類を持参する、郵送、オンラインの3つの中から選ぶ事ができます。

法務局は午前9時から午後5時15分までが開庁時間で、土日祝日は休みです。法務局で申請するとその場で必要書類の正誤や受付の可否を知る事ができますが、平日の昼間に出向く事が難しい方は郵送又はオンラインの利用を検討しましょう。

郵送の場合、申請書と必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記入し、書留郵便で送付します。申請書はA4の用紙で他の必要書類と共に左とじにしておきます。

オンライン申請の受付は平日の8時30分から21時までとなっており、17時15分を過ぎて申請情報がシステムに送信された場合は、送信日の翌日に受け付けます。

「登記・供託オンライン申請システム」で「申請用総合ソフト」をダウンロード、インストールを行います。ソフトを用いて申請書作成、書類を添付し、電子署名を行い申請します。

電子署名を行うためには「公的個人認証サービスポータルサイト」により、「電子証明書」を取得する必要があります。電子証明書を取得するためにはマイナンバーカードが必要となりますので、まだマイナンバーカードの申請を行っていない方はご注意ください。

なおオンライン申請では添付できる書類が限られており、郵送が必要となるケースがあります。

それぞれの方法で申請を行い、法務局で審査が行われおよそ10日以内に手続きは完了です。登記が終了した後は「登記事項証明書」により抵当権抹消の証明が出来ますが、証明書の取得には600円の費用を支払うことになります。返送書類がある場合には、法務局から書類が郵送されます。

抵当権抹消の手続きは、売却した代金でローンを完済する場合や、イレギュラーなケースなどでは、司法書士に依頼することを検討しましょう。

また相続により不動産を取得し、抵当権抹消と相続登記の手続きを同時に行わなければいけない時には、先に「所有権移転登記」を行う必要があります。以下、これらの注意点について詳しく解説していきます。

不動産を売却し売却した代金でローンを一括返済する場合には、売主の都合だけでなく買主の所有権移転や買主側の抵当権設定など、様々な事情が加わります。確実な手続きを行う必要があるため、原則的には司法書士に依頼することになります。

特に売主指定の司法書士がいない場合、不動産売却の仲介会社が司法書士を紹介してくれます。不動産仲介会社がまだ定まっていない場合には、複数の会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較しながら慎重に検討してみましょう。

また、自身で手続きする時間がない方や手続きが面倒な方は、金融機関から送られてきた書類を司法書士に渡し、手続きを依頼することで時間や手間を省くことができるでしょう。報酬の費用が掛かりますが、このような場合にも依頼を検討できます。

その他、古い抵当権を抹消する場合や、住所・氏名の変更がある場合などイレギュラーな事例では権利関係が煩雑となり、自身では対応できないケースもあります。このような場合も、司法書士に依頼する事で手続きが可能となる可能性が高くなります。

相続財産の中に不動産があり、抵当権が設定されているため、ローンを完済して相続する場合には、抵当権抹消手続きと相続登記を必要があります。

被相続人から相続人に所有権移転の登記を行った後、相続人が抵当権抹消の手続きを行う流れとなります。登記手続きが続くため、相続と抵当権設定の両方を受け持ってくれる司法書士を探すことを検討してみるのも良いでしょう。

ズーム池尻大橋賃貸

竣 工 2013年11月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩7分
総戸数 54戸

住 所 東京都目黒区大橋1-7-1
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ズームイケジリオオハシ
ZOOM池尻大橋

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m
ココカラファイン目黒大橋店まで約30m
支那そば八雲まで約200m
マクドナルド池尻大橋店まで約300m
オリジン弁当池尻大橋店まで約490m
ライフ目黒大橋店まで約30m
代官山蔦屋書店まで約1400m
ココカラファイン目黒大橋店まで約40m
目黒大橋郵便局まで約250m
昭和信用金庫大橋支店まで約350m
目黒区立目黒天空庭園まで約150m

物件名 ズーム池尻大橋賃貸
所在地 東京都目黒区大橋1-7-1
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 54戸 築年月 2013年11月

■駐車場   6台(機械式)
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.5㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

パークリュクス神田賃貸

竣 工 2021年9月
最寄駅 神田駅徒歩3分
総戸数 55戸

住 所 東京都千代田区神田多町2-3-7
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■203号室対象/キャンペーンA/適用可

■603号室対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
パークリュクスカンダ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田駅北口店まで約80m
業務スーパー神田店まで約150m
マルエツプチ神田司町店まで約180m
ファミリーマート神田駅北店まで約約80m
セブンイレブン神田駅北口店まで約250m
スギ薬局神田西口通り店まで約260m
マツモトキヨシワテラスモール店まで約540m
司町交番まで約230m
神田警察署まで約650m
神田税務署まで約850m
神田駅前郵便局まで約150m
みずほ銀行神田支店まで約340m
明和病院まで約440m
日本大学病院まで約880m
区立神田保育園まで約560m
区立千代田小学校まで約130m
錦城学園高等学校まで約660m
神田児童公園まで約120m

物件名 パークリュクス神田賃貸
所在地 東京都千代田区神田多町2-3-7
最寄駅 東京メトロ銀座線「神田駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 55戸 築年月 2021年9月

■駐車場   2台(平置式)月額40,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   55台/月額100~300円
―――――――
■設 計   株式会社イチケン
■施 工   株式会社イチケン
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~3LDK(25.17㎡~59.85㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

実家を売却する場合と相続する場合では、相続手続きや税制、法的責任などの側面から、それぞれ注意すべきポイントがあります。税制や法的責任については、経済的なリスクも大きく、ポイントを押さえた上で慎重に判断したいといえます。

相続手続きについては、相続人同士の関係などにも影響し、一歩間違うと取返しのつかない事態になり得ます。財産の処分や相続手続きは、個人の置かれている事情によって千差万別ですから、これら以外にも様々な要素を考慮する必要があるでしょう。

通常、売却手続きは資産価値を査定により見積ってから、売出し価格を決め、値下げ方針や最終的な売却価格などの売却戦略を立てていきます。

また、他の相続人との関係においても、資産価値を見積ることが重要です。売却した場合は相続後、その売却代金を分割することになりますが、売却代金を受け取るよりも、空き家を実物で相続して居住したり運用したりすることを希望する相続人がいる可能性もあります。

このような売却判断は、空き家の資産価値によって変わってきます。さらに、資産価値がかなり低い場合は、売却が難しいことも考えられ、相続すること自体にリスクがあるケースもあります。不動産の評価次第では、相続の放棄も視野に入れるようにしてみましょう。

無料で複数社の不動産会社の不動産査定を受けられる「不動産一括査定サイト」の一覧です。相続時の不動産査定にも対応しており、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。

空き家の状態によっては、売却する前に解体すると、買手側では解体費用が浮くため、その分高く売却できることがあります。

しかし、居住用住宅が建っている底地は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税や都市計画税が軽減されています。小規模住宅用地に該当する場合、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで減額されています。

一般の住宅用地であっても、固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2まで減額されています。空き家を解体して更地にすると、これらの軽減措置が解除され、固定資産税や都市計画税が最大6倍にまで上げることになるため注意しましょう。

不動産を売却すると、売却による利益に対して譲渡所得税と住民税がかかり、大きな負担になりえます。譲渡所得税と住民税の税率を合計すると、短期の譲渡の場合39.63%、長期の場合20.315%に及びます。

実家の空き家が、自己居住用不動産である場合には、居住しなくなってから3年以内に売却することで、マイホームの特別控除の適用を受けることができます。マイホームの特別控除の適用を受けると、譲渡所得から3,000万円までの控除が認められます。

相続前に実家を売却することで、円滑な相続手続きが可能になります。相続について、相続人間で遺産分割トラブルが発生する可能性がある場合や、代償財産の確保が難しい場合などは、売却代金を相続することで平等に遺産分割をおこなうことができ、相続人同士のトラブルを回避できるようになるでしょう。

しかし、税金面からはいったん相続し、その後売却した方が有利な場合が多いでしょう。現金を相続するよりも、不動産を相続する方が、相続税の課税評価額を圧縮もしくは軽減できる可能性が高く、相続税が安くなる傾向があるからです。

また、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられるケースもあり、その場合の相続税の軽減効果は最大80%に及び、非常に高いといえます。

ただし、税法の改正は頻繁に行われるうえ、相続税の性格な計算や適切な税制優遇を受けるには高度な専門知識が必要になります。相続財産が大きい場合には、相続に強い税理士への依頼も検討してみましょう。

空き家を相続する際は、相続後の管理に注意する必要があります。空き家を管理、維持するには、清掃や保全修理などに手間や費用がかかり、毎年、固定資産税・都市計画税もかかってくるためです。

その上、適切な管理がおこなわれないことで周辺の景観や環境を著しく損なっているような場合、「空き家対策法」が規定する「特定空き家」に指定され、自治体によって改善命令や行政代執行による取壊しがなされる場合もあります。

もし、適切に管理しなかった場合、空き家が壊れたことが原因で近隣住民や通行人に損害を与えてしまい、損害賠償請求を受ける可能性もあります。

不動産を相続する場合、その不動産に課税される相続税の算定において、土地は路線価を基準に、建物は固定資産税評価額を基準にして評価がなされます。

路線価は、実勢価格の約80%、固定資産税評価額は実勢価格の約70%が目安となります。実勢価格と評価額にこのような差があるために、現金で相続した場合よりも相続税の財産評価額がかなり低くなる傾向があります。

このほか、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられることがあります。この特例の適用を受けることができれば、相続税の課税される不動産評価額が最大80%減額されます。

特例の適用条件は、相続不動産の性質や相続人の状況によって異なりますので、適用条件を確認し、該当するようであれば適用を受けることを検討しましょう。

空き家を売却せずに相続した場合、事情が変わってやはり相続を放棄したいと考えた場合であっても、相続財産のうち空き家のみを相続放棄するということはできません。相続放棄手続きには、相続の開始があったことを知った時から3カ月以内となっています。

空き家を相続すると、その空き家の管理責任を引き継ぐことになります。相続放棄をしても、空き家の管理責任が残る場合もあるので注意しましょう。

相続した空き家を相続後に売却する場合、譲渡所得税の優遇税制の側面から、相続税の取得費加算と空き家の特別控除の適用が考えられます。

相続した空き家を売却した場合、その売却にかかる譲渡所得税の計算では、その空き家の相続で納付した相続税分を、取得費に加算できる制度があります。

また、一定の条件に該当すると、相続した空き家を売却して利益が生じた場合、譲渡所得税の課税所得から3,000万円の控除を受けることができます。

これらの優遇税制の適用は、相続日から3年以内に売却することが条件になっています。相続税の納付があった場合や、空き家の特別控除の適用を受けられる他の条件が揃っている場合、相続後3年以内に売却することを検討してみましょう。

ログ戸越パークサイド賃貸

竣 工 2022年3月
最寄駅 戸越公園駅徒歩3分
総戸数 33戸

住 所 東京都品川区戸越5-5-4
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ログトゴシパークサイド
Log 戸越 parkside

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと戸越公園店まで約190m
ローソン戸越4丁目店まで約230m
オーケー戸越店まで約160m
ローソンストア100LS戸越公園駅前店まで約190m
セブンイレブン品川戸越3丁目店まで約310m
ツルハドラッグ戸越公園店まで約310m
品川区立戸越小学校まで約540m
東京都立大崎高等学校まで約490m
松屋戸越公園店まで約180m
戸越南公園まで約450m
文庫の森まで約750m

物件名 ログ戸越パークサイド賃貸
所在地 東京都品川区戸越5-5-4
最寄駅 東急大井町線「戸越公園駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 33戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社スペース・デザイン建築研究所
■施 工   株式会社三木組
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(20.59㎡~41.18㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ガリシア大塚サウス賃貸

竣 工 2019年9月
最寄駅 大塚駅徒歩3分
総戸数 42戸

住 所 東京都豊島区南大塚3-30-10
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■502/7階/10階/1103/1202/12階
■1302/13階対象/キャンペーンB/適用可
■実質フリーレント1ヶ月

■202号室対象/キャンペーンC/適用可

■上記以外号室対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ガリシアオオツカサウス
ガリシア大塚South

■近隣周辺施設情報
スーパーシマダヤ大塚店まで約110m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約100m
ファミリーマート南大塚3丁目店まで約30m
コメダ珈琲店大塚南口店まで約140m
大塚駅前郵便局まで約460m
まいばすけっと向原駅北店まで約140m
成城石井アトレヴィまで約330m
よしや大塚店まで約610m
サンクス南大塚3丁目店まで約60m
ローソン南大塚3丁目店まで約150m

物件名 ガリシア大塚サウス賃貸
所在地 東京都豊島区南大塚3-30-10
最寄駅 JR山手線「大塚駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 42戸 築年月 2019年9月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.65㎡~42.02㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ズーム高田馬場賃貸

竣 工 2022年1月
最寄駅 下落合駅徒歩5分
総戸数 81戸

住 所 東京都新宿区下落合1-11-6
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ズームタカダノババ
ZOOM高田馬場

■近隣周辺施設情報
キッチンオリジン高田馬場店まで約710m
福の湯まで約690m
マルエツプチ下落合駅前店まで約330m
オーケーストア高田馬場店まで約860m
横浜家系ラーメン中井家まで約1040m
まるはち青果中井店まで約1170m
ファミリーマート新宿中井駅前店まで約1040m
ドン・キホーテ高田馬場駅前店まで約930m
セブンイレブン新宿下落合駅北店まで約290m
ローソン新宿上落合店まで約480m

物件名 ズーム高田馬場賃貸
所在地 東京都新宿区下落合1-11-6
最寄駅 西武新宿線「下落合駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 81戸 築年月 2022年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額2,200円
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社大和地所
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2K(26.87㎡~33.48㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

土地探しに大きな影響を及ぼすアパートのタイプです。例えば、単身者向けであれば最寄り駅から徒歩圏内であること、ファミリー向けであれば小学校や公園などが近くにあることなどの条件が考えられます。これらの賃貸事情を踏まえ、この段階で決めるべき大まかな項目は下記のような点となります。

希望のエリアや予算、広さなどがある程度決まっているのであれば、不動産ポータルサイトで条件を入力して検索します。条件に合った土地があれば一覧で表示されるので、取り扱っている不動産会社に連絡をして情報を取り寄せます。

エリアが決まっていれば、その地域で土地の売買を取り扱っている不動産会社に問い合わせをします。可能な限り多くの不動産会社に連絡をしましょう。不動産情報は取り扱う会社によって異なりますので、他社が持っていない情報を持っていることもあります。

希望に沿った土地が見つからない場合は、条件を伝えておき、条件に近い物件が販売されたときに知らせてもらうように伝えておくこともできます。この場合、市場に出る前に情報を提供してくれることもあります。

また、土地の紹介から建築、管理までをワンストップで紹介してくれる不動産会社もあります。例えば、アパート経営の事業を手掛ける「アイケンジャパン」では、新築アパートの企画・販売、土地活用コンサルティング、不動産仲介、建築の設計や施工、管理などをワンストップで提供しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応できる点も特徴的です。

希望のエリアに自ら出かけて、土地を探す方法もあります。このときに、市場で販売していない空き地や空き家のある土地を見つける可能性があり、売却の予定はないか所有者に意思を直接確認する方法もあります。

土地がある程度絞り込めたら、希望する条件に合うのかさらに細かく検討します。希望するアパートが建てられるかどうかに加えて、下記の点も検討ポイントになります。

土地には使用するのに適した用途が13種類に分けられています。そのため、理想通りの土地でも希望に合ったアパートが建てられないこともあります。

工業専用地域以外は、アパートを建てられますが、近隣に大規模な工場や商業施設などが集積している地域ではアパート経営に向いていないことも考えられます。また、住居専用地域でも容積率や建坪率が設定されており、土地の広さによっては希望のアパートが建てられないことも考えられます。アパート建築会社に相談したり、役所で調べて確認しましょう。

土地を直接見に行って周辺の状況を調べることも土地を検討する際には大切です。例えば、目の前に大きなマンションが建っていて日当たりが悪かったり、隣の土地に空き家があるなど、入居者が集まりにくい環境の場合もあるからです。

近くの焼肉店の匂いが届く、焼き鳥屋の煙が敷地内に流れてくるなど、現場に行かなければ分からない情報も得ることができます。

アパート経営には災害リスクがありますので、自然災害の被害を考慮した土地探しをする必要があります。理想の土地を見つけたとしても、災害リスクが高ければ慎重に判断するようにしましょう。

ハザードマップでは、自然災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度などの情報を確認することができます。国土交通省で公表しており、「ハザードマップポータルサイト」でも確認できます。

ガソリンスタンド、工場、クリーニング店など化学薬品を扱っていた可能性のある土地の場合は、土壌汚染によって入居者に健康被害を及ぼすことも考えられます。そのため不動産登記情報を入手し、土地がどのように利用されていたか調べることも検討してみるのも良いでしょう。

アパートを建てるのに適した地盤かどうか調査するのが地盤調査です。ただし費用がかかるため購入前には、土地を仲介する不動産会社に確認しましょう。

土地の購入を決めたら、仲介する不動産会社を通じて売主に買い付け証明書を提出します。この買付証明書をもとに、売主が売却するか判断します。

同時に、土地の購入代金の準備を行います。通常、不動産投資ローンは事前審査と本審査の2回の審査が行われます。この際、ローン契約者の属性や借入金の有無、資産の有無などを審査して、金融機関が融資可能か判断します。

土地の購入代金とアパートの建設費用の両方でローンを利用する場合は、両方の融資が可能かも提示してもらうことになります。

アパートを建てる業者は、アパートメーカー、アパート企画会社、工務店などがあります。それぞれに得意な構造や工法、さらにデザイン力なども異なりますので、希望に沿ったアパートを建ててくれる業者を選定しましょう。

アパートオーナーの意向に合わせて、建築プランが設計されます。日当たりや眺望、敷地面積、建物の向きや位置などについて、最初に抱いた理想と実際に手に入れた土地とでは異なることもあります。改めて検討して、その土地に相応しい理想のアパートを伝えるようにしましょう。

希望通りのプランが出来上がったら、施工会社と工事請負契約を締結します。その後、施工会社はアパートの着工に移ります。

アパートの完成時期に合わせて入居者の募集を開始します。通常は完成の3カ月~6カ月前から募集を始めますので、自主管理か委託管理かどちらかを決めておく必要があります。

アパートメーカーの場合は管理部門を展開しているケースがあるため、建築と管理を合わせて依頼することもできます。その場合、入居者募集の開始、管理業務の委託までスムーズに進めることができます。

アパートが完成したら、建築完了検査を受けて問題がなければオーナーに引き渡しが行われます。通常はローンの実行と同じ日に行いますので、金融機関で決算をしてから施工会社からアパートが引き渡されます。

引き渡しが完了したら、賃貸用のアパートとしての経営が始まります。

クロスエアタワー賃貸

竣 工 2013年1月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩5分
総戸数 689戸

住 所 東京都目黒区大橋1-5-1
概 要 地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
クロスエアタワー

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m
ココカラファイン目黒大橋店まで約30m
支那そば八雲まで約200m
マクドナルド池尻大橋店まで約300m
オリジン弁当池尻大橋店まで約490m
ライフ目黒大橋店まで約30m
代官山蔦屋書店まで約1400m
ココカラファイン目黒大橋店まで約40m
目黒大橋郵便局まで約250m
昭和信用金庫大橋支店まで約350m
目黒区立目黒天空庭園まで約150m

物件名 クロスエアタワー賃貸
所在地 東京都目黒区大橋1-5-1
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩5分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 制震構造 地上42階 地下2階 RC造
総戸数 689戸 築年月 2013年1月

■駐車場   243台(機械式)月額36,300円~44,000円
■バイク置場 86台
月額1,100円~1,650円
■駐輪場   622台/月額220円~440円
来客用駐車場3区画/1時間100円
―――――――
■設 計   大成建設一級建築士事務所
■施 工   東急建設株式会社、大成建設株式会社、株式会社錢高組
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~3LDK(30.07㎡~161.68㎡)
―――――――
■共用施設
□2階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
利用時間8時~20時
□2階    スーパーライフ目黒大橋店/営業時間9時~25時
□2階    ココカラファイン
□2階    サイクルポート32区画/月額2,200円~3,850円
□2階    トランクルーム209区画/月額2,200円~3,300円
□2階    レンタサイクル
電動自転車12台/利用時間24時間/8時間330円
□2階    ペット足洗い場
□3階    コミュニティラウンジ/利用時間6時~24時
カフェサービス・無線LAN設置・ミーティングコーナー
□3階    目黒天空庭園直結通路
□6階    フィットネスジム/利用時間6時~24時
□6階    パーティールーム/利用時間9時~23時/1時間550円~
□6階    キッズルーム/利用時間6時~18時
□6階    ガーデンラウンジ/利用時間9時~22時
□6階    ミーティングルーム/利用時間9時~23時/1時間330円~
□6階    ゲストルーム/利用時間15時~翌11時/1泊2,000円~
□9階    目黒天空庭園
□9階    目黒区立大橋図書館
□9階    目黒北部地区サービス事務所
□39階   ビューラウンジ/利用時間9時~23時/
□39階   ゲストルーム/利用時間15時~翌11時/1泊4,000円~

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンは、対象不動産の購入価格の1割~3割程度の頭金が必要とされる傾向があります。

東京都内の新築区分マンションの場合、物件価格は3,000万~5,000万程度、中古では1,000万~3,000万程度となります。そのため、100万~1,000万程度の頭金が必要になるといえます。

一棟物件の不動産投資に比べると低価格であるため、属性などによって金融機関が評価した融資限度額の範囲内であれば頭金が必要ないケースも少なくありません。

金融機関は、対象不動産の収益性と担保性を審査、評価して、融資額を決定します。想定の家賃収入から維持管理費・修繕費などを控除しても無理なく返済できるかどうか、返済が滞った場合に対象不動産を売却して融資額を回収できるかどうか、ということが審査の主眼となります。

金融機関のローン審査の観点から、マンション投資でフルローンを受けるには、収益性や担保性の高い物件選ぶこと、属性によって返済原資を補うこと、不動産賃貸業の実績をアピールすること、という方法が考えられます。以下で、それぞれについて説明します。

金融機関は、物件の収益性・担保性を評価して不動産投資ローンの融資額や融資条件を判断します。このため、マンション投資でフルローンを受けるには、金融機関から高く担保性を評価してもらうことが重要です。

収益不動産の資産評価は、積算評価と収益還元評価によってなされます。積算評価が高くなりやすい路線価の高い立地のマンションや、築浅でグレードの高いマンションがフルローンを受けやすくなります。

ただし、積算評価の高い物件は利回りが低くなり、キャッシュフローが低下してしまう傾向にあります。積算評価に加えて物件の収益還元評価を行い、不動産賃貸業として問題が無いか評価をされることになります。

積算評価・収益還元評価の両方が高い物件の場合、フルローンで融資を受けられる可能性が高まります。

金融機関は、ローン審査の際、家賃収入だけでなく、給与収入や金融資産から返済に充当できる原資がどれぐらいあるかについても考慮しています。

給与については、収入の持続性という観点から、勤務先の企業規模や雇用形態、勤続年数なども考慮されます。これらの属性についての評価が高くなるようにすることで、フルローンを受けやすくなります。

不動産投資で既に継続して利益を出した実績があり、賃貸業の不動産価値がローン残高を十分上回っているような状態であれば、金融機関が不動産投資を事業として運営していく能力を評価してくれる可能性があります。

不動産投資の実績を積んで結果を残すことで、その後のマンション投資でもフルローンを受けやすくなると言えます。

マンション投資では、資産評価の高い物件を選んだり、属性を上げたりすることによって、フルローンを組んで投資効率を上げることができます。ただし、フルローンはメリットだけではなくリスクやデメリットもあります。

以下では、フルローンを組んでマンション投資をおこなった際の事例を通してフルローンがキャッシュフローに与える影響を検証し、フルローンを組むことのリスクについて考えていきます。

たとえば、上場企業の30代サラリーマンで、年収約500万円、金融資産残高1,000万円の方がフルローンを受ける場合の事例について紹介します。

利回り7%、販売価格3,500万(積算評価約3,000万)程度の築浅投資用マンションで、金利2%、35年のフルローンを受けることを考えてみます。

マンション投資事例の場合、毎月のローン返済額116,000円に対し、家賃収入と給与収入を合わせたキャッシュフローは605,000円であることから、返済比率は約19%となります。

リスクを抑えた返済比率の目安が40%程度であることから、他にローン返済や支払家賃などがなく、想定以上の空室が生まれなければ、余裕を持って返済できる水準と言えるでしょう。

負債と資産を比較しても、ローン残高はマンションの積算評価と金融資産の合計額を下回っており、債務超過ではありません。したがって、フルローンを引ける可能性は高いといえます。

マンション投資はフルローンでおこなうことができるのは大きなメリットですが、リスクがあることを知っておく必要があります。不動産投資を成功させるにはリスクを認識したうえで、それをコントロールすることが重要になってきます。

フルローンのリスクには、キャッシュフローの悪化がもたらすリスク、不動産投資戦略に悪影響を与えるリスクなどがあります。以下で詳細を説明します。

マンション投資では、経費やローンの返済が家賃収入を上回り、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことを避ける必要があります。

しかし、上述の事例で家賃収入のみでローン返済をすると仮定した場合、116,000円÷205,000円=56.5%となり、返済比率は大きく悪化することになります。。

このように、マンションが古くなって家賃が下がったり、空室期間が長期間続くようになったりすると、月々のキャッシュフローがマイナスになり給与収入から返済資金を補填するようになるリスクがあります。

マンション投資には、金利上昇によって返済額が上がる金利リスクや、大規模修繕が必要になる災害リスクもあり、フルローンをしたことによるキャッシュフローの悪化は、こういった様々なリスクに対処しうる余力が減少することになります。

ジェノヴィア本所吾妻橋2スカイガーデン賃貸

竣 工 2022年1月
最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩10分
総戸数 56戸

住 所 東京都墨田区本所4-9-1
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料無料

■物件名フリガナ
ジェノヴィアホンジョアヅマバシ2スカイガーデン
GENOVIA本所吾妻橋Ⅱskygarden

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田本所4丁目店まで約110m
まいばすけっと本所3丁目まで約300m
マルエツプチ本所4丁目店まで約400m
サミットストア両国石原店まで約850m
石川医院まで約450m
社会福祉法人賛育会賛育会病院まで約700m
墨田石原郵便局まで約550m
三井住友銀行本所出張所まで約350m
もみじばし児童遊園まで約70m
本所白百合幼稚園まで約350m
墨田区立錦糸中学校まで約160m

物件名 ジェノヴィア本所吾妻橋2スカイガーデン賃貸
所在地 東京都墨田区本所4-9-1
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩10分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 56戸 築年月 2022年1月

■駐車場   1台
■バイク置場 6台
■駐輪場   66台/無料
―――――――
■設 計   株式会社K&T一級建築士事務所
■施 工   共立建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.89㎡~55.90㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を購入する際に物件代金の頭金など、初期費用が必要になります。そこでこの項目では、不動産投資を始める際に必要な初期費用について解説していきます。

金融機関の融資を活用して不動産を購入する場合、物件代金の全額は必要ありません。しかしある程度の頭金を用意する必要があります。頭金の目安は物件価格の1割~3割で、3,000万円の物件であれば最低でも300万円は頭金として必要になってきます。

この頭金がどれくらい用意できるかによって、事業の自己資本比率が異なります。金融機関では不動産の評価額に加え、ローンを申し込む人の属性や返済能力も審査対象になり、その際に自己資本比率も審査することによって、事業のリスクを推し量り、融資判断しています。

金融機関から良い評価を得られるように初期費用を効率的に貯蓄し、自身の望んだ物件を取得できるように準備しておくことも不動産投資では重要なポイントとなります。

物件を購入する際の頭金以外には、初期費用として登記費用、印紙税、ローン事務手数料などの費用が必要になります。下記の一覧を参考にしてください。諸費用の総額は、物件価格の8%~10%が目安です。

司法書士への報酬や団体信用生命保険料、家具・家電購入費用などはケースによってかからない場合もあります。また税金は必ず必要になるものですが、物件価格や物件の規模、融資の契約金額などによって異なります。

前述したように不動産投資を始める場合の初期費用は、頭金が物件価格の1~3割、そのほかの費用として1割程度を用意する必要があります。その費用をどのように貯めたのか、それぞれのオーナーが実践した方法を紹介していきます。

「20代後半で不動産投資を始めようと決意しました。目標にしたのは30代前半で物件を持つことで、そのために始めたのが金融機関の定期預金です。定期預金であれば一定期間引き出しができないし、自動的に引き落とされるので、効率的に資金を貯められると考えたからです。

また、上場投資信託への投資も並行して行いました。定期預金よりも変動のリスクがありますが、定期預金と同じように毎月定額を積立設定できるので、便利に活用していました。

結婚はしていなかったので、毎月積み立てられそうな金額は10万円ありました。そこで毎月10万円を3年間積み立て、満期時には380万円となりました。賞与などの余剰分も貯めていたので、自己資金として用意した450万円でまずはワンルームマンションを購入して経営を開始しています。現在は経営が軌道に乗りましたので、次の物件を計画中です。」

金融機関への定期預金は一定の元本保証も設定されており、リスクは小さいため、初期費用をコツコツ貯める際に適した金融商品の一つです。ただし、2021年時点で定期預金の金利は非常に低く設定されており、低リスクの反面、資金の運用方法としては投資効率が低いと言えます。

今回の事例では低リスクの定期預金の積み立てに加えて、投資信託での運用を行っていた点が特徴的でした。複数の投資対象へ分散投資ができる投資信託は、信託報酬がかかるデメリットがあるものの、特定の株式銘柄に集中投資する場合と比較して非常に低いリスクで運用が可能となります。

「最初に不動産投資に興味を示したのは私ではなく、保険関連の仕事をしていた妻の方です。将来のことを考えると不動産で資産を持つことも検討してみたいと教えてくれ、何度も話し合って決めたのが不動産投資です。すでに子供がいましたが、妻も社員として働いていたので、保育園や児童デイサービスなどを最大限活用して資金を貯めようという話になりました。

ポイントとなったのが二人で協力して貯蓄を始めたことでしょうか。二人で毎月30万円くらいを貯金しましたが、金額が目に見えるので協力してできたと思います。私の会社は副業もOKだったので、繁忙期以外は自宅でできる副業もしました。3年間で約1,000万円を貯めた私たちは、中古ですが大きめのマンションを購入することができました。」

不動産投資を家族に反対される方もいますが、夫婦で最初から話し合え、家族の協力を得られたことがポイントとなっています。二人で話し合って貯金を始めたことから目標が明確になり、お互いに協力しやすかったでしょう。

また、金融機関は融資契約をする方だけでなく、世帯での収入・資産を評価することがあります。世帯での金融資産の推移、貯蓄のスピードや背景などにも注目し、家族の協力を得ることも融資審査でプラスの評価を得るために重要なポイントとなります。

「家賃を払うのがもったいないと思い、貯金を頭金にして1LDKのマンションを購入して住んでいました。その後、不動産投資について勉強をはじめ、初期費用を捻出するために住んでいたマンションを売却することにしました。

5年ほど住んでいたマンションを売却してローンの残額を支払ったら、手元に500万円が残り、貯金300万円をくわえた800万円を初期費用として1棟アパートの購入をしました。」

住居用のマンションを手放すというのは勇気のいることですが、今回のケースではもともとのマンションを売却することで住宅ローンの返済を行い、融資可能枠を引き上げていることもポイントとなります。自宅マンションの売却益が出ていることからも、住居用の物件選びも慎重に行っていたことが伺えます。

ただし、住居を売却して売却益を得られるケースは非常に稀であるうえ、ライフスタイルを一変させてしまう戦略となります。投資資金と生活資金のバランスを考え、自身の投資目的やライフスタイルに合った戦略を検討することも大切なポイントと言えます。

「不動産投資に興味を持った私でしたが、家族がおりましたのですぐに自己資金を貯めることはできないと思いました。しかし、いろいろ調べていくうちに不動産投資型クラウドファンディングという投資方法があることを知りました。1万円〜10万円程度の少額投資から始められるとのことで、私はまず自分のお小遣いから1万円を捻出して始めました。

不動産投資型クラウドファンディングは融資を活用することができないため大きな利益を狙いにくい方法ですが、短期・少額で始められるため、まずは初心者が不動産投資の仕組みやリスクについて勉強するにも適した方法と思いました。それを元にワンルームマンションを購入して運営しつつ、余剰金で不動産投資型クラウドファンディングをするなどして、資金と投資知識の両方を蓄えている最中です。」

ルネ神楽坂賃貸

竣 工 2007年7月
最寄駅 牛込神楽坂駅徒歩1分
総戸数 130戸

住 所 東京都新宿区箪笥町39
概 要 地上17階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ルネカグラザカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと牛込神楽坂駅西店まで約210m
キッチンコート神楽坂店まで約90m
セブンイレブン新宿岩戸町店まで約190m
ウエルシア新宿牛込店まで約320m
タリーズコーヒー神楽坂店まで約140m
牛込警察署まで約440m
la kaguまで約620m
クリエイトエス・ディー新宿牛込北町店まで約330m
牛込郵便局まで約500m
新宿区立愛日小学校まで約170m

物件名 ルネ神楽坂賃貸
所在地 東京都新宿区箪笥町39
最寄駅 都営大江戸線「牛込神楽坂駅」徒歩1分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上17階 地下1階 RC造
総戸数 130戸 築年月 2007年7月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~2LDK(41.11㎡~53.67㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。