竣　工　2020年8月
最寄駅　南千住駅徒歩8分
総戸数　68戸

住　所　東京都台東区日本堤2-3-2
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミノワ2スカイガーデン
GENOVIA三ノ輪Ⅱskygarden

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東日本堤2丁目店まで約230m
スーパーシマダヤ日本堤店まで約170m
業務スーパー浅草店まで約400m
まいばすけっと清川2丁目店まで約450m
台東日本堤郵便局まで約270m
康保会診療所まで約120m
浅草警察署吉原交番まで約550m
仰願寺幼稚園まで約800m
台東区立東浅草小学校まで約400m
台東区立吉原公園まで約500m

■駐車場　　　―
■バイク置場　5台
■駐輪場　　　63台/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.81㎡～50.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2020年4月
最寄駅　南千住駅徒歩7分
総戸数　60戸

住　所　東京都台東区日本堤2-6-9
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミノワスカイガーデン
GENOVIA三ノ輪skygarden

■近隣周辺施設情報
スーパーシマダヤ日本堤店まで約180m
業務スーパー浅草店まで約350m
まいばすけっと千束4丁目店まで約370m
セブンイレブン台東日本堤店まで約300m
ファミリーマート吉のや日本堤店まで約300m
ローソン泪橋店まで約410m
台東日本堤郵便局まで約190m
台東区立玉姫保育園まで約700m
台東区立東泉小学校まで約720m
台東区立吉原公園まで約400m
玉姫稲荷神社まで約550m

■駐車場　　　有
■バイク置場　5台
■駐輪場　　　55台/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.80㎡～41.35㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

竣　工　2022年1月
最寄駅　神谷町駅徒歩4分
総戸数　120戸

住　所　東京都港区虎ノ門4-1-20
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料3万円

■物件名フリガナ
パークコートトラノモン

■近隣周辺施設情報
虎ノ門ヒルズまで約710m
マルエツプチ城山ヒルズ店まで約90m
成城石井愛宕グリーンヒルズ店まで約520m
まいばすけっと六本木1丁目店まで約610m
セブンイレブン虎ノ門4丁目店まで約50m
トモズ神谷町店まで約150m
神谷町郵便局まで約140m
手まり坂緑地まで約540m
国家公務員共済組合連合会虎の門病まで約720m
みずほ銀行神谷町支店まで約180m
港区役所まで約1350m
愛宕警察署まで約1030m
港区立御成門中学校まで約1110m
港区立御成門小学校まで約1110m
霊南坂幼稚園まで約520m
虎の門病院まで約620m
六本木ファーストクリニックまで約820m
芝給水所公園まで約1040m

■駐車場　　　69台（機械式66代・平置式3台）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　120台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社大林組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1SLDK（40.45㎡～44.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産はいつまでも市場で売られていると、購入検討者へ売れ残っている物件の印象を与えてしまい、希望者がさらに現れにくくなることがあります。そのため市場に情報を出してから早期に売却することが望ましいと言えます。

投資用マンションの売却期間が長引いてしまう理由には、居住用マンションとは異なる特有の原因である可能性あります。そこでここの項目では、投資用マンションが売れない代表的な3つの原因を解説していきます。

投資用マンションの場合、買主の判断材料は販売価格だけではなく、利回りも重要な要素になります。これは居住用マンションとは異なる点で、そのため販売価格の設定はより慎重に行う必要があるのです。

つまり投資用マンションの場合、「販売価格」と「利回り」の二つの面から見られるため、「価格も利回りも妥当」という判断がされないとなかなか売却に至らないケースがあるのです。例えば、1年間の家賃収入が120万円の物件を売り出す場合、販売価格によって利回りが下記のように変化します。

売主が売却したい価格と、買主候補が購入したい価格と利回りが一致しなければ、売買は成立しません。そのため投資用マンションの価格設定は、収益面も踏まえた価格設定にて行うことがポイントとなってきます。

投資用マンションの中にはサブリース契約をしている物件があります。サブリース契約は一定の収益を見込みやすい点がメリットですが、管理委託費用が高くなる点や設定家賃が必ずしも保証されていないデメリットがあります。

買主候補が物件を探す際に、サブリース契約をしている物件を候補にしないことがあります。サブリース契約を引き継いだまま売却するのであれば、このような点に注意が必要です。

投資用マンションでは、物件だけではなく管理体制や入居者の属性なども判断材料となることがあります。それらがネックとなって売却が決まらないケースに注意しましょう。

投資用マンションの売却は、不動産情報システム「レインズ」や不動産ポータルサイトに不動産会社が物件情報を掲載して購入希望者を募るのが通例です。そのほか不動産会社が行う売却活動は、下記のものが考えられます。

投資用マンションは、居住用マンションに比べて購入者のターゲットが限られてしまう特徴があります。また不動産会社の収入源は、不動産の売買が成立したときの仲介手数料です。売買価格が高い物件の方が仲介手数料が多くもらえるため、それぞれの担当者によって売却活動に力を入れる物件に優先順位を設けているケースがあります。

つまり、媒介契約を締結しても担当者によっては売却活動を積極的に行ってくれない可能性があります。売却依頼をした後、定期的に活動内容の報告を受けるなどして、売却状況を把握しておくことが大切です。

投資用マンションの売却が思うようにいかない場合は、もう一度価格を見直してみましょう。不動産会社では媒介契約を結んで欲しいために、査定時の売出価格を高くつけていることもあります。そのため売主としても、不動産取引情報提供サイト「レインズ」や不動産ポータルサイトなどで相場価格を調べ直すなどして、適正な価格を設定しましょう。

不動産ポータルサイトで価格を調査する際は、周辺の利回り相場についても確認しておくと良いでしょう。ただし、ポータルサイトに掲載されている物件には長期間売却に至っていない物件も含まれているため、早期売却を目指す場合には相場よりもやや低めの設定にする必要があるケースもあります。

不動産には売却しやすい時期とそうではない時期があります。例えば、居住用のマンションであれば、引っ越しシーズンの2月や3月が一年中で最も成約件数が多く、売買契約が成立しやすくなる傾向があります。

投資用マンションにはそうしたシーズンのタイミングはありませんが、物件ごとに成約しやすいタイミングはあります。下記を参考にしてください。

マンションの美観が改善されるため、入居者の確保につながります。また、マンションの管理組合に支払う修繕積立金の額が安くなる可能性もあります。

オーナーチェンジ物件は新しいオーナーが入居者を探さなくてもいいので、利益を出せるようになるまでの期間が短いというメリットがあります。

地価が上昇しているときは物件価格も上昇する可能性があり、資産形成のために不動産を購入する人が増えることが考えられます。

マンションは築年数が20年以上経つと価格が下落するペースが落ち、資産価値の減少が抑えらえる傾向があります。そのため不動産の資産価値下落を避けたい購入希望者が現れる可能性があります。

ただし、築年数が経過した物件は空室率が上昇しているリスクがあり入居者確保にはマイナスになることもあります。エリアの特性や入居者ターゲットなどを適切に判断しましょう。

投資用マンションの資産価値を高めることで、売却活動をしやすくすることができます。空室であればリフォームを行ったり、設備機器の更新や新規導入などを検討してみましょう。

物件のタイプによりますが、単身者向けの投資用マンションであればモニター付きインターフォンやエアコン、空気清浄機、シャワートイレなどの設備を導入することで入居者の確保が期待できます。

ただし、リフォームや設備改善には追加の費用が必要となります。追加費用を売却価格に上乗せすることができず、結果的に費用倒れになってしまう可能性がある点に注意が必要です。売却を依頼している仲介会社にも相談しながら、慎重に検討したいポイントと言えます。

投資用マンションの売却活動がスムーズにいかない場合、売却活動の見直しとともに不動産会社との媒介契約の見直しも検討しましょう。不動産会社の売却活動は、媒介契約の内容によって異なるからです。

一般媒介契約を締結している場合には特に注意が必要です。複数社に売却依頼ができる点は一般媒介契約のメリットですが、レインズの登録義務がなく、複数社が競合してしまうことで売却の優先順位が下がるリスクがあるというデメリットがあるためです。一般媒介契約でなかなか売却が進まない場合には、専任・専属専任媒介契約への切り替えを検討してみると良いでしょう。

それでも売却活動がスムーズに進まない場合は、不動産会社の変更を考えてみましょう。不動産会社の担当者自身が売却がうまくいかない原因をわかっていないようであれば、不動産会社を変更することで売却活動がスムーズにいく可能性があります。

投資用マンションの売却に強い不動産会社を探すには、複数社の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格だけでなく査定の根拠、営業マンの対応力など多角的な視点で見極めることが重要です。複数社へ同時査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」を活用するなどして、効率的に不動産会社探しを進めてみましょう。

不動産会社を選ぶ際は、どのような実績があるか、どのような物件の売却が得意か、などを確認してください。中には投資用マンションの売却に関する実績が少ないケースもあります。その場合は、投資用物件を探している顧客の数も少ない上に、売却活動が的確に行われないことも考えられます。

絞り込みの際には、広告戦略を含めて具体的な売却活動の内容も提示してもらうといいでしょう。新しい戦略によって、これまでなかなか売れなかった投資用マンションを早期に売却できる可能性もあります。

竣　工　2004年8月
最寄駅　御成門駅徒歩3分
総戸数　86戸

住　所　東京都港区新橋6-19-1
概　要　地上12階 地下1階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／フリーレント実質2ヶ月
（※604／612号室を除く）

■604／612号室対象／フリーレント実質1ヶ月

■物件名フリガナ
シティハウストウキョウシンバシ

■近隣周辺施設情報
カレッタ汐留まで約900m
マルエツプチまで約600m
Pedi汐留まで約700m
浜離宮庭園まで約700m
芝公園まで約500m
まいばすけっと新橋5丁目店まで約350m
肉のハナマサ西新橋店まで約610m
ナチュラルローソン新橋六丁目店まで約140m
ファミリーマート＋ミヤモトドラッグ御成門店まで約210m
TSUTAYA新橋店まで約610m
芝公園まで約500m
虎ノ門ヒルズまで約910m

■駐車場　　　有（機械式）月額58,300円
■バイク置場　有/月額/3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社陣設計
■施　工　　　住友不動産株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（24.91㎡～62.34㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

相続時に所有権移転の手続きを行っていないことが未登記の要因です。このような未登記の不動産は自治体で所有者を把握できず公共事業が進まないといった問題が生じます。加えて登記していない建物・土地は管理がされていない、管理不全のケースが多く、空き家増加の要因となっています。

所有者不明の土地発生を予防するために、不動産登記法が一部改正となり相続登記や住所変更時には取得を知った日から3年以内の登記が義務化となります。

前述したように、現行の法律では相続が発生しても、相続登記の申請は義務ではないことから土地の価格が低い場合、相続登記を行わない事例が多いという問題があります。

相続登記の申請を義務付けると同時に、申請人の負担を軽減する手続きの簡素化、氏名・住所のみの相続人申告登記の新設などが検討されています。

現行の不動産登記法では、土地や建物の表題登記、変更があった際の申請が義務づけられおり違反した者は10万円以下の過料を定めています。

過去の法務省・法制審議会の会議では、相続登記に関しても同様に過料を定めるという意見がありましたが、登記に関わる費用を考えると現実的ではないことから過料以外の不利益を課す案も出ています。

「相続土地国庫帰属法」という所有者不明土地の発生の抑制を図る法律が創設されました。相続又は遺贈により土地の所有権・共有持分を取得した人が、土地の所有権を法務大臣の承認を受けて国庫に帰属させることができる制度です。

既に条文が公開されており、土地を数人で共有する場合には承認の申請を全員が共同して行うと規定されています。

一方で、建物が建てられた土地、境界が明らかでない土地、崖があり管理に多くの費用・労力がかかる土地や管理・処分を阻害する工作物・車両・樹木などがある土地は承認されません。

申請者は、承認にあたって10年分の標準的な管理費用の額を考慮して定める「負担金」を納める必要があり、対象外の土地であることを知りながら申請・承認され国に損害が生じた場合は、国に対して損害賠償責任を負います。

現行の民法では、土地の所有者が不在である時に利害関係者が「不在者財産管理人」を家庭裁判所に申し立て、土地の管理、家庭裁判所の権限外行為許可を得て遺産分割・売却・譲渡を行うことができます。

改正後の民法では、所有者が不明又は行方不明であり必要と認められた際には、利害関係者の請求によって「所有者不明土地管理人」を選任、管理の命令を行う事が可能となります。

不在者財産管理制度は不在者の財産全般の管理・保全などを行いますが、所有者不明土地管理制度は特定の財産が対象であるため、管理人の負担軽減や業務の円滑化が期待できます。

さらに管理不全土地管理制度が創設され、所有者がいる土地でも管理が不適当とされ他人の権利・法律上の利益を侵害し、必要と認められる際には「管理不全土地管理人」を選任し「管理不全土地管理命令」を行う事が可能となりました。

不動産登記法の改正により相続登記は義務化されます。相続・遺贈により不動産を受け継ぐ場合には、早めに相続登記を行いましょう。

「財産を相続したいものの、土地が遠方にある・低額であるなどの理由で相続や管理が負担」 というケースは少なくありません。このような場合、相続土地国庫帰属制度の創設により、相続した土地を国庫に帰属させることができるようになりました。

土地は一定のものに限られ負担金を支払う必要がありますが、管理・活用が難しい土地を手放すことができるというメリットがあります。

管理不全土地管理制度の創設により、取得した土地を適切に管理できなかった場合、隣人といった利害関係者が管理不全土地管理人を選任し、管理不全土地管理命令が下される事が可能となります。

管理不全土地管理人は該当する土地の管理・処分を行う事が出来ますので、最悪の場合土地は処分されてしまう可能性があります。土地を相続する際には定期的な管理が可能であるかを検討し、相続後は適切な管理を行う必要があります。

竣　工　2020年9月
最寄駅　木場駅徒歩8分
総戸数　24戸

住　所　東京都江東区東陽5-15-8
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアキバスカイガーデン
GENOVIA木場skygarden

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと木場駅前店まで約510m
イトーヨーカドー アリオ北砂店まで約2200m
セブンイレブン江東東陽5丁目店まで約230m
ファミリーマート東陽六丁目店まで約320m
くすりの福太郎東陽町店まで約500m
オリジン弁当東陽町店まで約400m
ゆで太郎まで約350m
ビックエコーまで約400m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約410m
深川警察署東陽交番まで約510m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　22台(初回登録料3,300円）
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（25.39㎡～25.43㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンション投資とは、中古マンションを購入し、賃貸・売却することで収益を得る投資です。

中古区分マンションでは、同程度のグレードを持つ新築区分マンションに比べると価格の下落が緩やかになる傾向があり、かつ、新築マンションに比べて価格そのものが安くなります。

立地がよく管理状態の良いマンションであれば実需もあり、売却益を狙うことも可能です。戸建投資や一棟物に比べて、建物価格の割合が大きい分、立地や間取りなどの要素から将来的な価格を予測しやすい傾向があります。

中古マンションの価格は新築マンションに比べると20％から40％程度低いため、投資額を安く抑えることができます。

ただし、建物の担保評価が落ちるため融資も付きにくくなり、頭金が大きくなる可能性がある点には注意が必要です。また、家賃収入面からは、新築マンションに比べて家賃相場が低くなり、空室リスク、修繕リスクも高くなる点は懸念事項と言えるでしょう。

一方、入居者がすでに入居したまま売買されるオーナーチェンジ物件であることも多く、その場合購入してすぐに賃貸収入が入って来るメリットがあります。

不動産投資では特に立地が重要になりますが、立地の良い物件は価格が高く、ローンを利用して購入するとキャッシュフローが厳しくなることがあります。

しかし、上中古マンションであれば新築マンションよりも安い価格で購入可能であるため、立地条件の良い物件でもキャッシュフローが好転する可能性が高くなります。

不動産投資において、家賃下落リスク・空室リスクを下げるために、豊富な賃貸需要の期待できる好立地の物件を選ぶことは重要なポイントです。好立地な物件でも選択肢に入れられる可能性が高いことは、中古マンション投資の大きなメリットと言えるでしょう。

中古マンション投資では物件価格が安い分、表面利回りが新築マンションと比較すると高めである傾向があります。表面利回りとは、年間賃貸収入に対する購入価格の割合であり、表面利回りが高くなればそれだけ高い収益を得られる可能性のある物件であると言えます。

利回りが低い物件は、不動産投資ローンの返済額や経費を上回ることができず、キャッシュフローがマイナスになるケースも少なくありません。新築物件と比較して空室率が上がる一方で、良好なキャッシュフローを得やすい点は中古マンション投資のメリットとなります。

しかし、不動産投資では表面利回りだけでなく、諸経費を考慮した「実質利回り」も考慮することが大切です。「高利回りだから良い物件」とは限らないため、実際に投資物件を探す際は経費や将来的なリスクも踏まえ総合的に判断するようにしましょう。

中古マンション投資では、オーナーチェンジという形式で、入居者が付いたままの状態で売買されることがあります。このようなケースでは、購入後すぐに家賃収入を得ることができ、入居者を探すのに手間や費用をかけずに済みます。

不動産は個別性が高いため、マンションといえども正確な家賃収入を見積もることは困難と言えます。しかし、中古であれば過去の実績に基づき高い精度で家賃収入を推測できるため、キャッシュフロー計画が立てやすく、投資が失敗するリスクも減らすことができます。

新築あるいは築浅マンションが資産価値の急落リスクがある一方、中古マンションの資産価値の下落スピードが緩やかであると言えるでしょう。

このような中古マンションの特徴は、賃貸需要の減少が起きにくいエリアの選定や適切なリノベーションなどの市場ニーズに合わせた工夫を施すことによって、売却益も得られる可能性を高めることに繋がります。

建物部分の価格が占める割合の大きい区分マンションの場合、金融機関の担保評価が伸びず、ローンの条件が不利になる可能性が高くなります。

自己資金を多く用意する必要があったり、利率や返済期間などの条件が不利になり、キャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があります。

中古マンションは、外観が経年劣化や設備の性能が低いなどの理由で、他の物件よりも入居需要が低くなる傾向があります。このような場合、近隣の同条件のより新しい物件に入居者が流れてしまいます。

あるいは、そもそも賃貸需要が少ない立地である場合、新しいうちは新しさを求めて入居者が付いたとしても、古くなることで賃貸需要の弱さが顕在化することもあります。

このように、中古マンションでは新築に比べて入居需要が落ちることから、空室率が高くなるおそれがあります。

中古マンション投資では、購入後に修繕費がかかりやすいのも大きなデメリットです。築年数が経過してくると、経年劣化によって修繕を行う箇所や頻度が多くなることが予想されます。

一棟マンションであれば、エレベーターや給排水設備など共用設備の大規模修繕には、多額の費用がかかります。区分マンションであっても、キッチンやユニットバスの修繕、交換はまとまった支出になります。入居需要を維持するためには、新しい設備に交換する必要が生じる可能性もありえます。

中古マンション投資では、新築あるいは築浅に比べて賃貸収益を得られる残りの年数が短くなります。

賃貸収益によってキャッシュフローを維持するだけでなく、売却による初期投資額の回収を見込んで、トータルでどれだけの収益が得られるか、という観点から投資計画を立てる必要があるでしょう。

中古マンション投資では、築年数が経過しても入居需要を維持するために、物件本来の賃貸需要を支える好立地であることが重要になります。

将来的に人口が激減しないような大都市圏で駅近に立地している物件は比較的低リスクであり、初心者が最初に検討する物件として適していると言えます。

ただし、前述したように好立地な収益物件は利回りが低下する傾向にあり、低リスクである反面、収益性は劣ります。リスクとリターンのバランスをどのように設定するのか、マンション投資でどのような目的を実現させていきたいのか、再度検討してみましょう。

購入後の修繕リスクに備え、購入前に物件の管理状況をチェックしましょう。修繕費の積立状況や大規模修繕の履歴などはできる限り把握しておきたいといえます。購入後の大規模修繕は、キャッシュフローを大きく悪化させる可能性があるので注意しましょう。

中古マンション投資では、ローン条件が不利になり、空室リスクや修繕リスクが大きくなります。それらのリスクも考慮し、キャッシュフローや手元資金に余裕を持った投資計画を練りましょう。

また、売却による初期投資額の回収をするのか、保有し続けて相続を視野に入れるのか、長期的な物件の運用についても考慮に入れるとよいでしょう。

このような不動産投資の最終的な運用方法について考慮することを「出口戦略」と言い、最終的な利益を確定する重要なポイントとなります。売却するのであれば売却益のシミュレーションを行い、相続するのであれば相続税の課税額についても調査しておきましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　南千住駅徒歩9分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区清川2-26-8
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1R／1K対象／キャンペーンＡ／適用可

■2LDK対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミナミセンジュウ3スカイガーデン
GENOVIA南千住Ⅲskygarden

■近隣周辺施設情報
台東清川郵便局まで約390m
スーパーシマダヤ日本堤店まで約300m
セブンイレブン台東日本堤2丁目店まで約380m
南千住三丁目交番まで約490m
玉姫公園まで約160m
聖愛クリニックまで約870m
まいばすけっと清川2丁目店まで約80m
ローソンストア100台東清川2丁目店まで約60m
浅草警察署日本堤交番まで約200m
舳松医院まで約560m

■駐車場　　　2台
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　42台/無料
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　新三平建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.51㎡～47.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションを取得したときに課される不動産取得税は、どのような税金なのでしょうか。

以下では、まず、どのような手続きを経て誰に課税されるのかを確認したうえで、計算方法と免税点、住宅とその敷地に対して適用される軽減制度についてみていきます。

不動産取得税とは、土地や建物を取得したときに一回限り、取得した人に対して課される税金です。購入したときだけでなく、贈与や交換によって取得した場合も対象となります。建物は、建築によって取得した場合にも課されます。

土地や建物の所在する都道府県に対して納める税金であり、取得者がその都道府県の都県税事務所に申告をし、それに基づいて都道府県が課税するのが原則になっています。ただし、申告をしなくても都道府県が調査して課税されることになります。

原則4％税率となりますが、住宅及びその敷地については、住宅取得の負担を少なくするため、一時的に3％に軽減されています。税率軽減の適用期限は、令和6年3月31日までとなっています。

課税標準額は、不動産を取得したときの購入価格ではなく、総務省の固定資産評価基準により評価、決定された価格になります。原則として、固定資産税評価額になります。

課税標準額が、土地の場合10万円未満、建物の場合、新築・増築・改築では23万円未満、売買などでは12万円未満であれば免税となります。

住宅とその敷地に対しては、住宅取得の負担軽減や、良質な住宅の建設と流通を促進するため、特例措置が設けられています。

税率については、令和6年3月31日まで3％に軽減する措置がとられています。その他、課税標準額の計算においても、下記の軽減措置が設けられています。

床面積が50㎡以上240㎡以下の新築住宅を取得した場合、住宅の課税標準額から1,200万円が控除されます。マンション投資の場合、区分所有の区画ごとに控除され、40㎡以上が基準となります。

新築住宅の敷地については、住宅用地として課税標準額が評価額の2分の1になるほか、住宅取得3年前から1年後までの取得を条件に、次のうち、いずれか大きい税額が控除されます。

中古住宅の場合、床面積が50㎡以上240㎡以下であること、自己居住用であること、新耐震基準に適合していること、を条件に、新築された年に応じて定められた控除額が、課税標準額から控除されます。

中古住宅の敷地についても、住宅取得1年前から1年後までの取得を条件に、新築住宅の敷地と同様の税額軽減があります。

ただし、投資用中古マンションでは、自己居住用という条件に当てはまらないため、減額特例の適用はありません。

マンション投資を始める際にかかる不動産取得税以外の税金として、登録免許税、印紙税、固定資産税・都市計画税があります。以下で、それぞれについて説明します。

マンション投資を始めるにあたり、投資用マンションを取得したときは、取得した事実を公示するため、所有権を登記する必要があります。所有権移転登記は、取得した原因によって、登録免許税が異なります。

また、不動産投資ローンの抵当権を設定する場合は、抵当権設定登記の登録免許税がかかります。

登録免許税の税額は、それぞれの登記の種類によって、下表のようになっています。なお、自己居住用の住宅用家屋の所有権移転登記、自己居住用家屋の購入資金借り入れのための抵当権設定登記については、軽減税率が適用されます。

売買契約書を作成する際には、契約書に収入印紙を貼付して印紙税を納めることになります。投資用マンションの購入価格あるいは、建設工事価格によって印紙税の金額は次のようになっています。なお、令和4年3月31日までに作成される「不動産譲渡契約書」および「建設工事請負契約書」の印紙税は、軽減措置により原則の半額となっています。

固定資産税は、市区町村や都が毎年1月1日に土地や建物を所有する者に対して、税額を算定し、課税を決定します。

税額を算定する前提として、3年ごと、あるいは新築建物については適宜、土地・建物の評価をおこないます。評価は、国が定めた固定資産評価基準に基づいておこなわれます。固定資産税の税額は、以下の算式で計算します。

ただし、固定資産の評価額がそのまま課税標準額となるのではなく、土地の場合、住宅用地の特例措置などによって評価額が減額されることがあります。建物の場合、新築住宅・認定長期優良住宅の取得、耐震・バリアフリー・省エネリフォーム、について、固定資産税額が減額されます。

都市計画税は、市区町村や都が、原則として市街化区域内の土地・建物を所有する者に対し課税します。税額は、以下の算式による計算が基本となっています。

なお、年の途中で中古マンションを購入した場合、固定資産税・都市計画税については、すでにその年分を売主が支払っているため、取引慣例上、引渡し日以降の分を清算金として売主に支払うこととなります。

竣　工　2021年12月
最寄駅　蒲田駅徒歩6分
総戸数　42戸

住　所　東京都大田区蒲田5-50-4
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
コンシェリアカマタクロッシア

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン大田区蒲田5丁目店まで約150m
ファミリーマート蒲田4丁目店まで約150m
まいばすけっと環八蒲田5丁目店まで約50m
マルエツかまた店まで約230m
社会医療法人財団仁医会牧田総合病院まで約600m
蒲田郵便局まで約20m
警視庁蒲田警察署まで約200m
大田区民ホール・アプリコまで約190m
本蒲田公園まで約90m
大田区立新宿小学校まで約280m
東京都立蒲田高等学校まで約350m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社瑠建築設計事務所
■施　工　　　中央建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.55㎡～26.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において一般に公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、「資金調達」「投資活動」「営業活動」の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表であるといえるでしょう。

バランスシート（貸借対照表）は図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債＋純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債＋純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産の割合が重要であるといえるでしょう。物件取得当初は、自己資本の部分は、購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるという見方ができます。

また、購入後も、不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要といえるでしょう。

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用したバランスシート例」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費＋借入金元金返済」がプラスである必要があります。

不動産投資のバランスシートでは、毎年利益が積み上がっているかどうか、そして、利益が積み上がっていないとしても自己資本の割合が十分であるかどうか、が重要であるということについて解説してきました。

マイナス収支でもバランスシート上、利益が積み上がっていれば事業の会計上は健全といえます。利益がマイナスであったとしても、十分な自己資本割合を維持できていれば、不動産投資をおこなう上で、財務状態は問題ないと評価できます。以下、マイナス収支で利益が積みあがっている事例をご紹介します。

マイナス収支であっても、バランスシート上の利益が増えて純資産に積み上がっているケースであれば、健全な運営であるといえるでしょう。

ローンの返済額が、家賃収入よりも大きいためにキャッシュフローがマイナス収支になっていて、ローンの元金返済額が、減価償却費とキャッシュフローのマイナスの合計額よりも大きい場合は、バランスシート上、当期利益はマイナスになりません。

純資産が減っていったとしても、十分な元入金があり、自己資本割合が高い状態であれば財務状態が急変するリスクは低い、と考えられます。

キャッシュフローがマイナス収支のマンション投資では、手元の資金が乏しいとローンの返済が滞ってしまったり、突発的な修繕などのトラブルに対応できなくなってしまうリスクが高まります。このような事態に備えて、他の収入によって十分な資金が獲得できるよう、事前に準備しておくことが重要なポイントとなってきます。

その他、今回ご紹介したバランスシートでは、建物価格の下落を減価償却費によって計算しています。しかし、実際の不動産売買において、不動産価格は減価償却と同率の値動きをするわけではなく、場合によってはローンの返済額や減価償却よりも早いスピードで値下がりを起こしている物件も少なくありません。

投資用マンションの実際の売買価格を調査するには、定期的に不動産会社へ査定を依頼することも有効な手段となります。下記は複数の不動産会社へ無料で査定依頼ができ、売却するかどうかは査定後に決めることができる不動産一括査定サイトの一覧です。ご参考ください。

竣　工　2016年1月
最寄駅　田町駅徒歩10分
総戸数　883戸

住　所　東京都港区芝浦1-6-41
概　要　地上34階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
グローバルフロントタワー
GLOBAL FRONT TOWER

■近隣周辺施設情報
成城石井芝浦シーバンス店まで約380m
まいばすけっと三田駅東店まで約430m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m

8室の部屋が問い合わせ可能となっており、３LDK、２LDK、１LDK、２SLDKの部屋を用意しています。なので、様々なライフスタイルの方に幅広い種類の部屋から選ぶ事ができます。部屋面積は42.01㎡～114.46㎡まで、家賃は21.9万円～75万円までとなっています。建物の南北にはスリットを施しており、角部屋や採光面を多く確保した造りが特徴です。最もマンションから近いゆりかもめ線の日の出駅からは、徒歩約８分と言う好立地です。また、都営浅草線三田駅など全部で４路線が利用可能で、副都心へ自由自在にアクセスできる利便性に溢れるロケーションで、交通の便がとても良くなっています。このように、田町駅、三田駅、浜松町駅、日の出駅など、複数駅が徒歩圏内にあり交通利便性に優れています。グローバルフロントタワーは、スカイラウンジ、ゲストルーム、パーティールームなど、充実した共用施設が完備されています。なので、タワーマンションならではの快適な生活を過ごす事ができます。東京湾に近く、住戸の向きによっては開放感あふれるオーシャンビューを眺める事が可能です。また、オートロックのマンションなので、女性の方も安心して暮らす事ができます。普通の鍵より防犯性の高いディンプルキーを採用し、モニター付きのインターホンなので、訪問者の確認ができます。さらに、宅配ボックスも設置されているので、普段忙しく荷物を受け取れない方にも嬉しいポイントです。他にも、見晴らしの良いスカイラウンジがあったり、敷地内に24時間のごみ置き場があったり、快適で便利なサービスが提供されています。一般的に、郊外より都心の方が資産価値は落ちにくいです。特に、グローバルフロントタワーは駅近のマンションで買い手がつきやすい為、資産価値も落ちにくいのが特徴です。また、大きな公園が近くにあったり、眺望が良かったり、そのような点も土地の良さのプラス要素になっています。

■駐車場　　　369台（平置式9台・機械式360台）
月額44,000円～47,300円
来客用駐車場2台/1時間300円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1165台
―――――――
■設　計　　　清水建設一級建築事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（42.01㎡～120.11㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ファミリーマートグローバルフロントタワー店
24時間営業
□１階　　　　ブリッジホール
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　喫煙室/24時間利用可/無料
□１階　　　　居住者用集会所兼地域防災拠点
利用時間10時～20時/1時間500円
□２階　　　　グローバルラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　スタディルーム/24時間利用可/無料
□２階　　　　オープンスタディコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　ライブラリーコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　フォレストジム/利用時間10時～22時/無料
□２階　　　　キッズコーナー/利用時間10時～20時/無料
□２階　　　　スタジオ/利用時間6時～22時/1時間500円
□２階　　　　キャナルテラス/利用時間6時～22時/無料
□２階　　　　レンタルサイクル/最大6時間迄/無料
□２９階　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌10時
SUN/1泊7,000円
TSUKI/1泊7,000円
TERRACE SUITE/1泊8,000円
□２９階　　　レインボーラウンジ/利用時間8時～22時/無料
□２９階　　　パーティサロン/利用時間10時～22時/1時間500円
□各階　　　　食配ステーション/24時間利用可/無料
□敷地内　　　トランクルーム833区画

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は入居者がいる期間中は長期的な家賃収入が期待できるため、老後の生活費の足しや私的年金づくりを目的として取り組んでいる方もいます。

しかし不動産投資を始めるには、賃貸用の不動産を取得しなければならないため、不動産の取得費用を用意する必要があります。そのため、長期的な家賃収入が得られる不動産投資に興味は持っているものの、資金が足りないことが理由で諦めている方も多いのではないでしょうか？

不動産投資では確かにある程度の初期費用は必要ですが、以下の2つのポイントを押さえておけば自己資金をおさえて始めることが可能です。

1つ目のポイントは複数の金融機関を検討することです。2016年にマイナス金利政策が導入されたことで、各金融機関は日銀にお金を預けるのではなく、他の運用方法を考える必要がありました。その結果、今までは積極的に実施しなかった個人や法人への貸し出しに力を入れるようになりました。

そのため、不動産購入者への融資については「売り手市場」となってきており、借り主に選ばれるために金融機関側も他社と融資条件を競うようになってきています。そのため、5社・10社と借入先の選択肢を増やすことで、より良い条件の金融機関からの融資を受けることができる環境となっています。

築年数が経った中古物件は、金融機関からリスクが高い物件とみなされることが多く、物件価格の1割～3割程度の自己資金を求められる可能性があります。

一方、新築・築浅物件は築年数が経った中古物件と比べると競争力があるため入居がつきやすく、また建物の耐用年数の残存年数が長いため担保価値も高くなり、結果として融資額がつきやすくなります。

また新築・築浅物件の中でも、単身赴任中の方、未婚の方、学生による安定した需要が期待できるのがワンルームマンションです。国立社会保障･人口問題研究所 人口構造研究部の推計によれば、日本全体の世帯総数は2023年をピークに減少する一方、単身世帯は2015～2040年の間に34.5％から39.3%に上昇が見込まれており、今後しばらくはワンルームマンションの需要が高まると考えられています。

また、エリアについては郊外や地方はリスクが高いため、都心やその周辺など入居需要が期待できる都市圏からまずは検討すると良いでしょう。

融資額のつきやすい物件を選んで複数の金融機関に申し込めば、自己資金をおさえて不動産投資を始められる可能性は高くなります。しかし、不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買ってからが始まり」ですので、購入時・購入後には下記のようなリスクに気をつける必要があります。

入居需要がある物件でも賃貸管理や建物管理が悪ければ、入居者にとっては不満が溜まるため空室が発生しやすくなります。

中長期で入居需要を見込むことができる物件を選び、24時間・365日の体制できめ細やかな管理を行っている会社に管理を依頼するなど、空室リスクに備えた動きを取ることが大切です。

また、空室が発生してしまった場合でもローンの返済が滞らないように、3ヶ月から6ヶ月分程度の返済額をつねに手元に残しておくことも大切です。

また物件の瑕疵にも注意が必要です。瑕疵とは「生活に支障をきたしかねない物件の欠陥」のことで、シロアリや雨漏りといった建物の物理的瑕疵、また騒音や異臭といった環境的瑕疵、あるいは元入居者が建物内で自殺や孤独死した履歴があるといった心理的瑕疵などがあります。

築年数があまり経過していない築浅の物件で価格が安い場合には、何らかの理由で需要が低い可能性があるほか、瑕疵が潜んでいるために物件価格が安くなっている可能性もあります。

なお、購入時に知らされなかった瑕疵のことを「隠れた瑕疵」と呼び、その修繕負担については「瑕疵担保責任」によって買い手の権利が守られています。購入後に買主が隠れた瑕疵を発見した場合、売主に対して修繕や契約解除の請求が可能です。

しかし、瑕疵担保を免責にする契約を締結してしまったり、瑕疵の保証期間を過ぎて瑕疵が見つかった場合など、何かしらの理由で瑕疵担保責任を追及できない場合には、瑕疵を有している物件を抱えることになります。

そうなると、せっかく自己資金をおさえて購入したにもかかわらず想定外の修繕費用が発生したり、入居者がつかない、売却したくても買い手がなかなか見つからないという事態に陥る可能性もあったりするため、十分注意して物件を選ぶようにしましょう。

築年数が経過した物件では、キッチンやトイレ、バスなどの水回り、クロスやフローリングの修繕に費用が生じる可能性が次第に高まってきます。

いくら物件価格が安くても、修繕費が多くかかれば結果的に全体の費用が多くなってしまうことになりかねません。修繕が必要な箇所があるかどうか、これから修繕が必要になりそうか、いくらの修繕費がかかりそうかといったことも想定した上で、物件選びを進めていくと良いでしょう。

最近では、「インスペクション」という購入前に物件の劣化状況・欠陥などを調査するようなサービスもありますので、必要に応じて活用してみて下さい。

竣　工　2021年4月
最寄駅　菊川駅徒歩5分
総戸数　21戸

住　所　東京都江東区森下3-19-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ヴァレッシアモリシタシティ
VALENSIA森下CITY

■近隣周辺施設情報
ビエラ江東橋まで約930m
マルエツ菊川店まで約290m
ローソンストア100江東森下3丁目店まで約190m
ファミリーマート菊川1丁目店まで約220m
くすりの福太郎森下4丁目店まで約320m
ライフ菊川店まで約430m
江東区立深川小学校まで約350m
江東区立八名川小学校まで約670m
東京都現代美術館まで約960m
江東区森下文化センターまで約250m
赤札堂清澄白河まで約630m
マルエツ清澄白河店まで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.48㎡～25.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「築古」に関する明確な定義は存在しませんが、マンションの場合、築20年程度で資産価値が下げ止まる傾向のため、一般的に築古と呼ばれるようになります。築20年経つと、資産価値として新築時の約30%程度にまで下がり、場合によっては管理負担も重くなってくることがあります。

また、建物は経年劣化するため、基本的に購入時と同じ価格では売れません。そのため、建物の種類ごとに法定耐用年数という「使用できる期間」が定められており、税務上の耐用年数はコンクリート造の建物で「47年」、木造住宅で「22年」となります。コンクリート造のマンションだとしても、30年を超えるとおおよそ築古と判断されます。

築26〜30年の8.4％を加えれば、全体の3割以上を占めることになります。高価な新築物件の流通量が減少する中、安価な築古物件を求める動きが強まっていると見ることができます。

ただ、築古物件の売却は難しい一面もあります。たとえば、最新の耐震基準などに適していない物件や、断熱性や遮音性なども基準を満たさない物件などもあり、安全志向の強い購入層には売りづらくなります。

また、築古物件では住宅ローンの組みにくさも挙げられます。住宅ローンでは抵当権を設定し、貸し倒れを防ぐ仕組みになっていますが、資産価値の低い築古物件の場合は回収するのが難しいため、ローンそのものが利用できないケースもあります。

ただし、築古物件の多くは建物こそ古くなっているものの、立地が優れているなどの特徴を備えていることがあります。良い土地は先着順で取得されるため、先に手を付けている好立地の築古物件は、建物さえ見直せば新たな価値をつけて蘇らせることも可能です。建て直しやリフォームによって生まれ変わった築古物件は少なくありません。

築古売却で成功したケースでは、築古物件ならではの長所を活かした戦略的な方法が取られています。

築古物件はできるだけ早期に売却したほうが良いと言われています。資産価値が減少することでキャピタルゲインも減り、また建物や設備の老朽化が進むことによって管理費や修繕費の負担が重くなります。

加えて、住宅や建物に関する法律や基準が厳しくなってくると、それだけ物件の価値が下がる可能性があるため、法改正などの動きによっては早めに売却に動いたほうが良いでしょう。中古需要が増えてきたとはいえ、欧米と比べて新築や築浅を好む日本のマーケットでは基本的に不利だという認識は持っておきましょう。

ただし、どのような場合でも早めの売却が良いとは限りません。30年を過ぎた築古物件は、資産価値が下がり切ったと考えることもできるため、売却による収益よりも投資での家賃収入が期待できる場合には所有を続けたほうが良い場合もあります。

数年の期間を設けて考えたときに、売却益と不動産投資の収入、どちらが良いのかをよく検討しましょう。特に立地に強みがある物件や、再開発が予定される地域では建物の需要が高まる可能性もありますので、売却価格と家賃の増額幅を鑑みて決めることが可能です。

また、建築技術の向上により、建物の品質が高まって平均寿命も伸びつつあるため、住宅の耐用年数や評価方法も見直しが行われる可能性があります。政府方針で住宅取得などを促すために税率や公的金利が変わる場合もあります。

こうした社会変化のタイミングには物件価値が大きく変わる可能性もあるため、不安な方は不動産会社や専門家に相談してみると良いでしょう。

築古アパートの売却で買い手が付かない場合は、物件を取り壊し、更地にして売却することも検討します。しかし、更地で売却することが必ずしも良い結果になるとは限りません。

更地で売却をする場合は、売却価格が建物の取り壊しに要した費用を上回ることが理想です。建物の解体費用は木造住宅で3万円/坪、鉄骨住宅で4～5万円/坪、コンクリート造なら5～6万円/坪程度が相場で、マンションなどの集合住宅では費用がさらにかかることもあります。加えて、解体するだけでなく中の設備の回収や処分についても考える必要があります。

一方、更地にすると建物を建てる以外にも駐車場として使うこともできるなど土地利用の選択肢が増えるため、問い合わせが増えることもあります。また、すでに建物が建っていたということで地盤に大きな問題がないことも推定できるため、地盤改良工事に多額の費用がかかる可能性が低いのも買い手にとってはメリットです。

立地面で「駅から遠い」「近隣環境が良くない」といった悪条件の場合は、築古の既存建物付きで土地を売却するのが難しい場合もあるため、更地にしたほうが売却しやすくなる可能性があります。

建物や土地の売却で譲渡所得が出た時には、所得税や住民税がかかります。つまり「物件取得にかかった費用と、売却のためにかかった広告費などの諸費用」を合わせた金額よりも、売却によって得た収入が大きいような場合です。

税金計算時の取得費用は購入代金などから減価償却費相当額を差し引いて計算されるため、築古物件になるほど譲渡所得は発生しやすくなります。

また所得税の計算では、マンションを取得してから5年以内で売却するかどうかで税率が大きく変化します。5年以内の場合は短期譲渡所得として39.63%の税率が課され、5年超になる場合は長期譲渡所得として20.315%の税率が課されます。同じ物件でも売却タイミングによって税率が倍ほど違うため、注意が必要です。

さらに取得年数の計算をする場合、「売却をする年の1月1日」が基準となるため、実際には所有から5年経過しているとしても、1月1日時点で計算すると5年に満たない場合には、長期譲渡所得扱いを受けることができないことにも注意します。

土地や建物の売却で得られる譲渡所得は分離課税の対象となり、給与などその他の所得の状況とは関係なく個別に課税されます。そのため、他の事業やさまざまな税金の状況を考える必要は基本的にはありません。

譲渡所得がマイナスになる場合は、確定申告で損益通算や繰越控除を行うことで所得税や住民税の節税ができる場合があります。そのため、利益の有無に関係なく確定申告を行うことを意識しましょう。

また、マイホームの売却では3,000万円までの特別控除が認められる特例がありますが、そのためには3年以上その物件に住み続ける必要があるため、投資用物件の売却時の節税対策としては利用できません。

築古物件の購入者は、建物そのものよりも立地にメリットを感じていることがあり、そのような人は同エリアの新築物件を購入するのが経済的に難しいため、安価な築古物件を選択すると考えられます。そのためリフォームによって物件の価値が高まり販売額が高くなると、築古にも関わらず手の出しにくい物件だと敬遠されることがあります。

そこでクリーニングや最低限の修繕を行うにとどめ、販売価格を低くして広告したほうが買い手の付きやすい物件になる可能性があります。特に立地面で有利な条件がある場合は、リフォームは買い手に任せ、購入しやすい状況を作ってあげるほうが効果的です。

また、現在は住宅の状態を確認するための住宅診断を行う例が増えてきています。設備や備品を綺麗に見せるだけでなく、住む上での安心感を与えるリフォームという観点も重要視されます。

売主には瑕疵担保責任があり、買主が建物に事前に説明されていない問題点を発見した場合には修繕や損害賠償、解約を求められることになります。2020年4月1日からは民法改正により「契約不適合」という名称に改められ、売主に対する責任が広がるため、売主としてはより一層の注意が必要になります。

投資用の築古不動産売却が得意で実績豊富な会社は、築古の目利きができ、市場での需要の有無についての判断などノウハウを持っているため、投資を続けるか売却を行うべきかのタイミングの判断や、オーナーに有利な売却方法の提案などもしてくれます。

例えば築古物件を更地にして売却する場合は、税法上の経費の扱いや、入居者への立ち退き依頼、近隣への説明、業者の手配など個人では対応が難しい部分が出てきます。築古売却が強い不動産会社では、このような専門知識が問われる対応についても、より低コストでスムーズに手続きが進むように協力してくれます。

一般的な不動産会社の多くは築古物件も取り扱っていますが、中には広告掲載をするのみで積極的に取り組んでくれない会社もあります。実際、新築などと比べれば「築古物件は売れにくい」という傾向があるため、それを言い訳にされることも少なくありません。

一方、築古物件の販売実績が豊富な会社は、それだけ販売のために積極的に動いてくれることが期待できます。築古物件の売却に強いかどうかを見極めるには、販売実績や、取り扱っている物件の種類で判断します。

その上で、実際に売却案件を相談しながらその提案を聞いてみるのが良いでしょう。物件への販売意欲が高く興味を持ってくれる会社では、実際に物件を見てみたいと言ってくれることもあります。

竣　工　2016年12月
最寄駅　田町駅徒歩10分
総戸数　54戸

住　所　東京都港区芝浦2-1-5
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ズームシバウラ
ZOOM芝浦

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと三田駅東店まで約430m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m
まいばすけっと海岸3丁目店まで約320m
成城石井芝浦シーバンス店まで約400m
miniピアゴ芝浦2丁目店まで約170m
ローソン芝浦2丁目店まで約510m
セブンイレブン芝浦ベイワード店まで約70m
ファミリーマート芝浦2丁目店まで約200m
ドラッグセガミ芝浦店まで約400m
スマイルドラッグ芝浦3丁目店まで約420m
シーバンス・ア・モールまで約630m
ムスブ田町まで約650m
グランパークまで約730m
ケーヨーデイツー三田店まで約1690m
やまや芝大門店まで約1790m
ダイソーピーコックストア高輪魚籃坂店まで約2270m
埠頭公園まで約810m
芝一郵便局まで約540m
港芝浦郵便局まで約710m
芝浦クリニックまで約350m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー芝浦まで約360m

■駐車場　　　3台（平置式）月額35,200円～37,400円
■バイク置場　1台/月額2,200円
■駐輪場　　　54台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.50㎡～57.50㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
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不動産投資を始める際は、マンションやアパートを購入するためのまとまった資金が必要です。また、マンションやアパートを購入しても、入居者の募集や建物管理なども必要になるため、なかなか一歩を踏み出せずにいる方も多いのではないでしょうか？

しかし、不動産投資ではまとまった資金が必要になる一方、安定した収入が期待できることや購入した不動産を担保にできることなどから、不足する購入資金を金融機関が融資してくれる可能性があるのが特徴です。また、管理会社に管理を委託すれば本業と両立できるため、サラリーマンでも始めやすい資産運用と言えます。

管理会社に管理を委託するからには管理会社に報酬を支払う必要があります。そのため、オーナーの中には少しでも支出を抑えるために自分で管理できないか気になっている方も多いと思います。不動産投資で必要な管理は以下のような項目です。

他にも様々な管理を伴うため、自主管理では本業との両立が困難になる可能性があります。また、問い合わせ窓口がオーナー本人になって、クレーム対応などでプライベートの時間がなくなる可能性を考えると、管理会社に委託した方が大幅に負担を軽減できるでしょう。

管理会社に管理を委託すれば、基本的には不動産投資で必要な管理業務の全てを代理してくれるため、オーナーはほとんど物件を所有しているだけで良くなります。しかし、その代わりに委託報酬として家賃収入の5～10％を支払わなくてはなりません。

管理会社は、家賃収入がなければ収入が生じないため、基本的には空室が少なくなるよう管理業務にしっかりと取り組んでくれますが、中には高い報酬であるにもかかわらず、管理が疎かになっている管理会社もあります。

管理が疎かになっていると、空室がなかなか埋まらない、入居者の不満が溜まって退去に繋がりやすいなどの悪影響が起き、キャッシュフローが悪化しやすくなるので注意が必要です。そのため、不動産投資成功には管理会社選びが重要と言えます。管理会社を選ぶ際には、以下の3つのポイントが重要です。

管理会社を選ぶポイントの1つ目は、管理実績が豊富かどうかということです。新しい管理会社より老舗の管理会社の方がその地域に密着しており、そのネットワークによってより多くの入居者が期待できる可能性があります。

しかし、新しい管理会社が全て悪いというわけではありません。新しい管理会社の中でも、多くの管理物件を抱えている管理会社の場合には、それだけ営業力に長けている従業員が多い、オーナーからの信頼度が高い管理会社であることが予想できます。

また、過去の管理実績をいくつかピックアップして自社サイトなどで公表しているか、空室対策に積極的で入居率を高く維持できているかといった点なども確認しておいた方が良いでしょう。

2つ目は担当者と連絡が取りやすい管理会社を選ぶということです。例えば、管理実績が豊富で多くの管理物件を抱えている管理会社の中には、1人当たりの管理物件が多すぎて、担当者に相談したくてもなかなか連絡が取りにくいケースがあります。

遠方の物件の管理を委託している場合には、担当者との連絡は「物件がどうなっているか」という情報を得るための最も効率的な手段でもあるため、連絡が取りやすいかどうかは重要と言えます。また、連絡が取りにくいということは、物件からの不満に対する対応も遅れていることが想像できます。

そうなると、入居者の不満が溜まって退去へとつながる可能性が高くなるので注意が必要です。そのため、担当者との連絡が取りやすいだけでなく、「○○までに返答します」など、誠心誠意対応してくれる担当者が多い管理会社を選ぶのがポイントと言えるでしょう。

また、しっかりとした管理体制が整っている管理会社を見つけることも重要です。例えば、「仕事で夜遅くに帰宅してお風呂に入ろうとしたところ、給湯器が故障してお湯が出ない」というケースでは、営業時間外の連絡を受け付けていない管理会社だと入居者の不満が溜まってしまいます。

しかし、24時間のトラブル対応窓口がある管理会社だと、入居者も安心して過ごせるため、安定した需要や長期間の入居が期待できます。他には以下の管理体制が整っていることも重要です。

「管理を委託したのに全然結果に結びつかない」と後悔しないためにも、上記だけでなく不安要素を書き出して、その不安要素に対してどのように対応するかを管理会社に事前に確認しておくのも重要なポイントと言えるでしょう。

管理会社を選ぶ際のポイントは分かったものの、管理会社と言っても数多く存在しているため、その中から選ぶのはなかなか困難です。インターネットなどで調べて雰囲気が良さそうな管理会社を選んでみたものの、委託費が高かったもしくは管理戸数が多すぎて新規を受け付けておらず、時間だけが無駄になったというケースもあります。

では、どうすれば自分に合った管理会社を効率良く見つけられるのでしょうか？効率良く管理会社を見付ける方法について詳しく見ていきましょう。

1社ずつ管理会社を探した場合には、上記のように自分に合った管理会社でないと振り出しに戻ってしまうため、効率が良いとは言えません。また、不動産投資を始めたい物件から遠く離れている管理会社は、物件に足を運ぶ回数が少なくなる可能性があるのであまりおすすめできません。

まずは物件近くにどのような管理会社があるのかをピックアップし、その中から気になる管理会社を絞ることから始めることが重要です。候補をいくつか絞った後は、実際に管理会社に足を運んでヒアリングをします。

ヒアリングでは、管理条件や報酬といった契約に関する内容だけでなく、どのような募集方法なのか、どのような強みのある管理会社なのかなどをしっかりと調査します。「手間がかかる」と感じた方もいるかもしれませんが、最初の管理会社選びがキャッシュフローに大きな影響を与えると考えれば、いかに最初が肝心なのかがわかるでしょう。

管理会社のヒアリングで、どのような募集方法かを確認する必要性について触れましたが、紙媒体での募集しかしていない管理会社はなるべく避けた方が良いと言えます。周辺の管理会社が集まって、自分たちで管理している物件情報を掲載した冊子を駅周辺やコンビニなどに配置しているところもありますが、効果はあまり期待できません。

ほとんどの入居希望者は、スマートフォンやパソコンなどで物件情報を検索しているため、インターネット集客に積極的な管理会社の方が空室リスクを抑えることが期待できます。SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトへの掲載に積極的であるなど、ネット集客を取り入れているかをしっかり確認しておくようにしましょう。

「管理会社選びにしっかり時間をかけたので、後は任せきりで大丈夫」と思っている方もいるかもしれませんが、任せきりにすることはおすすめしません。管理会社の担当者は、自分の物件だけではなく複数の物件を管理しています。

そのため、現実的なところ、家賃収入の大きい物件や口うるさいオーナーの物件を優先する傾向があります。そのため、管理会社に任せきりにしていると、後回しにされる・新人に引き継がせるなど、扱いが疎かになってしまう可能性があるので注意が必要です。

それらを防ぐためには、業務に支障が出ない範囲でこまめに連絡を取る、管理会社に顔を出すといったように管理委託後も定期的に関わりを持つことが重要です。不動産投資成功の鍵は管理会社選びにかかっていると言えますが、委託後の関係も大切にしましょう。