竣　工　2013年1月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩5分
総戸数　689戸

住　所　東京都目黒区大橋1-5-1
概　要　地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
クロスエアタワー

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m
ココカラファイン目黒大橋店まで約30m
支那そば八雲まで約200m
マクドナルド池尻大橋店まで約300m
オリジン弁当池尻大橋店まで約490m
ライフ目黒大橋店まで約30m
代官山蔦屋書店まで約1400m
ココカラファイン目黒大橋店まで約40m
目黒大橋郵便局まで約250m
昭和信用金庫大橋支店まで約350m
目黒区立目黒天空庭園まで約150m

■駐車場　　　243台（機械式）月額36,300円～44,000円
■バイク置場　86台
月額1,100円～1,650円
■駐輪場　　　622台/月額220円～440円
来客用駐車場3区画/1時間100円
―――――――
■設　計　　　大成建設一級建築士事務所
■施　工　　　東急建設株式会社、大成建設株式会社、株式会社錢高組
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（30.07㎡～161.68㎡）
―――――――
■共用施設
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
利用時間8時～20時
□２階　　　　スーパーライフ目黒大橋店/営業時間9時～25時
□２階　　　　ココカラファイン
□２階　　　　サイクルポート32区画/月額2,200円～3,850円
□２階　　　　トランクルーム209区画/月額2,200円～3,300円
□２階　　　　レンタサイクル
電動自転車12台/利用時間24時間/8時間330円
□２階　　　　ペット足洗い場
□３階　　　　コミュニティラウンジ/利用時間6時～24時
カフェサービス・無線LAN設置・ミーティングコーナー
□３階　　　　目黒天空庭園直結通路
□６階　　　　フィットネスジム/利用時間6時～24時
□６階　　　　パーティールーム/利用時間9時～23時/1時間550円～
□６階　　　　キッズルーム/利用時間6時～18時
□６階　　　　ガーデンラウンジ/利用時間9時～22時
□６階　　　　ミーティングルーム/利用時間9時～23時/1時間330円～
□６階　　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌11時/1泊2,000円～
□９階　　　　目黒天空庭園
□９階　　　　目黒区立大橋図書館
□９階　　　　目黒北部地区サービス事務所
□３９階　　　ビューラウンジ/利用時間9時～23時/
□３９階　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌11時/1泊4,000円～

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンは、対象不動産の購入価格の1割～3割程度の頭金が必要とされる傾向があります。

東京都内の新築区分マンションの場合、物件価格は3,000万～5,000万程度、中古では1,000万～3,000万程度となります。そのため、100万～1,000万程度の頭金が必要になるといえます。

一棟物件の不動産投資に比べると低価格であるため、属性などによって金融機関が評価した融資限度額の範囲内であれば頭金が必要ないケースも少なくありません。

金融機関は、対象不動産の収益性と担保性を審査、評価して、融資額を決定します。想定の家賃収入から維持管理費・修繕費などを控除しても無理なく返済できるかどうか、返済が滞った場合に対象不動産を売却して融資額を回収できるかどうか、ということが審査の主眼となります。

金融機関のローン審査の観点から、マンション投資でフルローンを受けるには、収益性や担保性の高い物件選ぶこと、属性によって返済原資を補うこと、不動産賃貸業の実績をアピールすること、という方法が考えられます。以下で、それぞれについて説明します。

金融機関は、物件の収益性・担保性を評価して不動産投資ローンの融資額や融資条件を判断します。このため、マンション投資でフルローンを受けるには、金融機関から高く担保性を評価してもらうことが重要です。

収益不動産の資産評価は、積算評価と収益還元評価によってなされます。積算評価が高くなりやすい路線価の高い立地のマンションや、築浅でグレードの高いマンションがフルローンを受けやすくなります。

ただし、積算評価の高い物件は利回りが低くなり、キャッシュフローが低下してしまう傾向にあります。積算評価に加えて物件の収益還元評価を行い、不動産賃貸業として問題が無いか評価をされることになります。

積算評価・収益還元評価の両方が高い物件の場合、フルローンで融資を受けられる可能性が高まります。

金融機関は、ローン審査の際、家賃収入だけでなく、給与収入や金融資産から返済に充当できる原資がどれぐらいあるかについても考慮しています。

給与については、収入の持続性という観点から、勤務先の企業規模や雇用形態、勤続年数なども考慮されます。これらの属性についての評価が高くなるようにすることで、フルローンを受けやすくなります。

不動産投資で既に継続して利益を出した実績があり、賃貸業の不動産価値がローン残高を十分上回っているような状態であれば、金融機関が不動産投資を事業として運営していく能力を評価してくれる可能性があります。

不動産投資の実績を積んで結果を残すことで、その後のマンション投資でもフルローンを受けやすくなると言えます。

マンション投資では、資産評価の高い物件を選んだり、属性を上げたりすることによって、フルローンを組んで投資効率を上げることができます。ただし、フルローンはメリットだけではなくリスクやデメリットもあります。

以下では、フルローンを組んでマンション投資をおこなった際の事例を通してフルローンがキャッシュフローに与える影響を検証し、フルローンを組むことのリスクについて考えていきます。

たとえば、上場企業の30代サラリーマンで、年収約500万円、金融資産残高1,000万円の方がフルローンを受ける場合の事例について紹介します。

利回り7%、販売価格3,500万（積算評価約3,000万）程度の築浅投資用マンションで、金利2％、35年のフルローンを受けることを考えてみます。

マンション投資事例の場合、毎月のローン返済額116,000円に対し、家賃収入と給与収入を合わせたキャッシュフローは605,000円であることから、返済比率は約19％となります。

リスクを抑えた返済比率の目安が40％程度であることから、他にローン返済や支払家賃などがなく、想定以上の空室が生まれなければ、余裕を持って返済できる水準と言えるでしょう。

負債と資産を比較しても、ローン残高はマンションの積算評価と金融資産の合計額を下回っており、債務超過ではありません。したがって、フルローンを引ける可能性は高いといえます。

マンション投資はフルローンでおこなうことができるのは大きなメリットですが、リスクがあることを知っておく必要があります。不動産投資を成功させるにはリスクを認識したうえで、それをコントロールすることが重要になってきます。

フルローンのリスクには、キャッシュフローの悪化がもたらすリスク、不動産投資戦略に悪影響を与えるリスクなどがあります。以下で詳細を説明します。

マンション投資では、経費やローンの返済が家賃収入を上回り、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことを避ける必要があります。

しかし、上述の事例で家賃収入のみでローン返済をすると仮定した場合、116,000円÷205,000円＝56.5％となり、返済比率は大きく悪化することになります。。

このように、マンションが古くなって家賃が下がったり、空室期間が長期間続くようになったりすると、月々のキャッシュフローがマイナスになり給与収入から返済資金を補填するようになるリスクがあります。

マンション投資には、金利上昇によって返済額が上がる金利リスクや、大規模修繕が必要になる災害リスクもあり、フルローンをしたことによるキャッシュフローの悪化は、こういった様々なリスクに対処しうる余力が減少することになります。

竣　工　2022年1月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩10分
総戸数　56戸

住　所　東京都墨田区本所4-9-1
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
ジェノヴィアホンジョアヅマバシ2スカイガーデン
GENOVIA本所吾妻橋Ⅱskygarden

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田本所4丁目店まで約110m
まいばすけっと本所3丁目まで約300m
マルエツプチ本所4丁目店まで約400m
サミットストア両国石原店まで約850m
石川医院まで約450m
社会福祉法人賛育会賛育会病院まで約700m
墨田石原郵便局まで約550m
三井住友銀行本所出張所まで約350m
もみじばし児童遊園まで約70m
本所白百合幼稚園まで約350m
墨田区立錦糸中学校まで約160m

■駐車場　　　1台
■バイク置場　6台
■駐輪場　　　66台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社K&T一級建築士事務所
■施　工　　　共立建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.89㎡～55.90㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を購入する際に物件代金の頭金など、初期費用が必要になります。そこでこの項目では、不動産投資を始める際に必要な初期費用について解説していきます。

金融機関の融資を活用して不動産を購入する場合、物件代金の全額は必要ありません。しかしある程度の頭金を用意する必要があります。頭金の目安は物件価格の1割～3割で、3,000万円の物件であれば最低でも300万円は頭金として必要になってきます。

この頭金がどれくらい用意できるかによって、事業の自己資本比率が異なります。金融機関では不動産の評価額に加え、ローンを申し込む人の属性や返済能力も審査対象になり、その際に自己資本比率も審査することによって、事業のリスクを推し量り、融資判断しています。

金融機関から良い評価を得られるように初期費用を効率的に貯蓄し、自身の望んだ物件を取得できるように準備しておくことも不動産投資では重要なポイントとなります。

物件を購入する際の頭金以外には、初期費用として登記費用、印紙税、ローン事務手数料などの費用が必要になります。下記の一覧を参考にしてください。諸費用の総額は、物件価格の8％～10％が目安です。

司法書士への報酬や団体信用生命保険料、家具・家電購入費用などはケースによってかからない場合もあります。また税金は必ず必要になるものですが、物件価格や物件の規模、融資の契約金額などによって異なります。

前述したように不動産投資を始める場合の初期費用は、頭金が物件価格の1～3割、そのほかの費用として1割程度を用意する必要があります。その費用をどのように貯めたのか、それぞれのオーナーが実践した方法を紹介していきます。

「20代後半で不動産投資を始めようと決意しました。目標にしたのは30代前半で物件を持つことで、そのために始めたのが金融機関の定期預金です。定期預金であれば一定期間引き出しができないし、自動的に引き落とされるので、効率的に資金を貯められると考えたからです。

また、上場投資信託への投資も並行して行いました。定期預金よりも変動のリスクがありますが、定期預金と同じように毎月定額を積立設定できるので、便利に活用していました。

結婚はしていなかったので、毎月積み立てられそうな金額は10万円ありました。そこで毎月10万円を3年間積み立て、満期時には380万円となりました。賞与などの余剰分も貯めていたので、自己資金として用意した450万円でまずはワンルームマンションを購入して経営を開始しています。現在は経営が軌道に乗りましたので、次の物件を計画中です。」

金融機関への定期預金は一定の元本保証も設定されており、リスクは小さいため、初期費用をコツコツ貯める際に適した金融商品の一つです。ただし、2021年時点で定期預金の金利は非常に低く設定されており、低リスクの反面、資金の運用方法としては投資効率が低いと言えます。

今回の事例では低リスクの定期預金の積み立てに加えて、投資信託での運用を行っていた点が特徴的でした。複数の投資対象へ分散投資ができる投資信託は、信託報酬がかかるデメリットがあるものの、特定の株式銘柄に集中投資する場合と比較して非常に低いリスクで運用が可能となります。

「最初に不動産投資に興味を示したのは私ではなく、保険関連の仕事をしていた妻の方です。将来のことを考えると不動産で資産を持つことも検討してみたいと教えてくれ、何度も話し合って決めたのが不動産投資です。すでに子供がいましたが、妻も社員として働いていたので、保育園や児童デイサービスなどを最大限活用して資金を貯めようという話になりました。

ポイントとなったのが二人で協力して貯蓄を始めたことでしょうか。二人で毎月30万円くらいを貯金しましたが、金額が目に見えるので協力してできたと思います。私の会社は副業もOKだったので、繁忙期以外は自宅でできる副業もしました。3年間で約1,000万円を貯めた私たちは、中古ですが大きめのマンションを購入することができました。」

不動産投資を家族に反対される方もいますが、夫婦で最初から話し合え、家族の協力を得られたことがポイントとなっています。二人で話し合って貯金を始めたことから目標が明確になり、お互いに協力しやすかったでしょう。

また、金融機関は融資契約をする方だけでなく、世帯での収入・資産を評価することがあります。世帯での金融資産の推移、貯蓄のスピードや背景などにも注目し、家族の協力を得ることも融資審査でプラスの評価を得るために重要なポイントとなります。

「家賃を払うのがもったいないと思い、貯金を頭金にして1LDKのマンションを購入して住んでいました。その後、不動産投資について勉強をはじめ、初期費用を捻出するために住んでいたマンションを売却することにしました。

5年ほど住んでいたマンションを売却してローンの残額を支払ったら、手元に500万円が残り、貯金300万円をくわえた800万円を初期費用として1棟アパートの購入をしました。」

住居用のマンションを手放すというのは勇気のいることですが、今回のケースではもともとのマンションを売却することで住宅ローンの返済を行い、融資可能枠を引き上げていることもポイントとなります。自宅マンションの売却益が出ていることからも、住居用の物件選びも慎重に行っていたことが伺えます。

ただし、住居を売却して売却益を得られるケースは非常に稀であるうえ、ライフスタイルを一変させてしまう戦略となります。投資資金と生活資金のバランスを考え、自身の投資目的やライフスタイルに合った戦略を検討することも大切なポイントと言えます。

「不動産投資に興味を持った私でしたが、家族がおりましたのですぐに自己資金を貯めることはできないと思いました。しかし、いろいろ調べていくうちに不動産投資型クラウドファンディングという投資方法があることを知りました。1万円〜10万円程度の少額投資から始められるとのことで、私はまず自分のお小遣いから1万円を捻出して始めました。

不動産投資型クラウドファンディングは融資を活用することができないため大きな利益を狙いにくい方法ですが、短期・少額で始められるため、まずは初心者が不動産投資の仕組みやリスクについて勉強するにも適した方法と思いました。それを元にワンルームマンションを購入して運営しつつ、余剰金で不動産投資型クラウドファンディングをするなどして、資金と投資知識の両方を蓄えている最中です。」

竣　工　2007年7月
最寄駅　牛込神楽坂駅徒歩1分
総戸数　130戸

住　所　東京都新宿区箪笥町39
概　要　地上17階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ルネカグラザカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと牛込神楽坂駅西店まで約210m
キッチンコート神楽坂店まで約90m
セブンイレブン新宿岩戸町店まで約190m
ウエルシア新宿牛込店まで約320m
タリーズコーヒー神楽坂店まで約140m
牛込警察署まで約440m
la　kaguまで約620m
クリエイトエス・ディー新宿牛込北町店まで約330m
牛込郵便局まで約500m
新宿区立愛日小学校まで約170m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（41.11㎡～53.67㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2011年9月
最寄駅　渋谷駅徒歩7分
総戸数　244戸

住　所　東京都渋谷区鶯谷町14-5
概　要　地上7階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
センチュリーフォレスト
CENTURY FOREST

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ渋谷鶯谷町店まで約150m
ローソン渋谷鶯谷町店まで約120m
ウエルシアマンサード代官山店まで約520m
渋谷ストリームまで約720m
東急プラザ渋谷まで約600m
恵比寿ガーデンプレイスまで約1800m
渋谷区立鉢山中学校まで約350m
渋谷区立猿楽小学校まで約340m
鴬谷さくら幼稚園まで約200m
ジョナサン渋谷桜丘店まで約320m

■駐車場　　　162台（平置式5台・機械式157台）
月額44,000円～66,000円
■バイク置場　有/月額1,100円
■駐輪場　　　244台/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　鹿島建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（46.02㎡～125.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産特定共同事業法とは、1995年4月に施行された法律です。不動産特定共同事業の発展や不動産特定共同事業に出資する投資家の保護を目的として制定・施行されました。

不動産特定共同事業とは、不動産会社などが匿名組合契約や任意組合契約などを通じて複数の投資から出資を受け、集めたお金でマンションやアパートなどの収益不動産を取得し、賃貸や売却で得た収益を投資家に分配する事業のことです。

不動産特定共同事業法ができたことで、不動産特定共同事業を行うには国土交通大臣などの許可が必要となっています。

不動産特定共同事業法は、1995年に施行されて以降、2013年、2017年、2019年に一部法改正が行われています。主な改正ポイントは、以下のとおりです。

不動産特定共同事業法が制定されたのは、投資家を保護するためです。小口化により比較的簡単に不動産投資ができるようになったため、不動産特定共同事業法が施行される前の1980年代は、高額な不動産を分割した不動産小口化商品が生まれ、販売が急増していました。

しかし、1991年にバブルが崩壊したことで、経営基盤が脆弱な事業者の倒産が相次ぎました。事業者が倒産して多くの投資家が大きな損失を負ったことで、法規制の必要性が高まり、投資家を保護することを目的に、不動産特定共同事業法（不特法）が制定されています。

不動産特定共同事業法によって、不動産特定共同事業を運営するには国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要となります。許可を得るには、資本金など一定の要件を満たさなくてはなりません。以下は、不動産特定共同事業法の許可を受けるための主な要件です。

不動産小口化商品とは、特定の不動産を数万円〜数十万円など小口化して投資家に販売し、事業者は不動産を運用して得た収益を出資者に分配します。比較的少ない投資資金で不動産投資を始められ、実際に登記を行うことから不動産を所有できる点がメリットです。

不動産投資型クラウドファンディングは、インターネットを通じて不特定多数の投資家に対して出資を募り、集めた資金で収益不動産を取得して、そこから生まれた収益を投資家に分配します。1口1万円からなど、少額資金で始められるのが不動産投資型クラウドファンディングの特徴です。

ただし、不動産投資型クラウドファンディングは登記を伴わず間接的に不動産投資を行い、投資額に応じた収益を分配する仕組みとなります。2021年11月時点の税法では、不動産所得とはならず雑所得に分類される点に注意が必要です。

任意組合型とは、不動産特定共同事業者と投資家の間で締結する任意組合契約に基づき運用される商品のことです。投資家と不動産特定共同事業者が組合となり任意組合を組成します。

1口数百万円など高額で運用期間が長い商品が多く、不動産の所有権は組合員で共有します。不動産小口化商品の多くは、この契約形態となります。

匿名組合型は、不動産特定共同事業者と投資家の間で締結する匿名組合契約に基づき運用される商品のことです。投資家が匿名組合員、不動産特定共同事業者が営業者となり、匿名組合を組成します。

1口数万円など少額で、運用期間は短い商品が多く、不動産投資型クラウドファンディングサービスの多くがこちらの契約形態になります。不動産の所有権は不動産特定共同事業者に帰属し、投資を行っても不動産は所有しない点に注意が必要です。

賃貸借型は、投資家が共同出資をして不動産を購入して、事業者と賃貸借契約もしくは賃貸借の委任契約を行い、事業者が不動産の運営管理をして収益を投資家に分配します。賃貸借型の商品はあまり多くありません。

通常、インターネットで出資を募るには、第二種金融商品取引業登録が必要になります。しかし、不動産特定共同事業法における不動産投資型クラウドファンディングは案件組成の規模が比較的小さいため、第二種金融商品取引業登録をしなくても行うことができます。

2021年時点、不動産投資型クラウドファンディングを運営している不動産会社は、大半が不特法に則った運営を行っています。

一方、貸付を行う融資型クラウドファンディングでは、第二種金融商品取引業登録が必須となっており、登録を受けていない業者の募集は詐欺的な商法である可能性があります。このような違いにも注意しましょう。

不特法が改正され、小規模不動産特定共同事業の創設など、不動産投資型クラウドファンディングを活用しやすい環境整備が行われたことで、不動産投資型クラウドファンディングを提供する事業者は増加傾向にあります。

不特法改正と不動産投資型クラウドファンディングサイトの関係や不特法事業者の種類、小規模不動産特定共同事業者について見ていきましょう。

2017年の法改正では、資本金などの要件を緩和する小規模不動産特定共同事業が創設されるなど、事業者が不動産特定共同事業に参入しやすいよう規制緩和が行われました。また、クラウドファンディングを電子取引業務と定義し、一定の規制を設けるなど、今後のクラウドファンディングの発展を見越した環境整備も行われています。

2019年の法改正では、不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドラインの制定や不動産特定共同事業法施行規則の改正、不動産特定共同事業への新設法人参入要件の見直しがあり、不動産投資型クラウドファンディングがより一層活用しやすい環境になっています。

このような法改正を背景に、近年、不動産投資型クラウドファンディングを提供している事業者が増加していると考えられます。

竣　工　2022年2月
最寄駅　表参道駅徒歩11分
総戸数　105戸

住　所　東京都港区南青山7-8-1
概　要　地上18階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
グランドヒルズミナミアオヤマ

■近隣周辺施設情報
紀ノ国屋インターナショナルまで約880m
ナショナル麻布まで約780m
成城石井西麻布店まで約380m
有栖川宮記念公園まで約1280m
日本赤十字社医療センターまで約570m
南青山内科クリニックまで約70m
南青山アイリス歯科まで約220m
渋谷図書館まで約880m
渋谷広尾四郵便局まで約400m
三井住友銀行麻布支店まで約620m
青南小学校まで約740m
青山学院大学青山キャンパスまで約560m

■駐車場　　　59台/月額48,000円～65,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　105台/月額200円～1,500円
―――――――
■設　計　　　五洋建設株式会社本社一級建築士事務所
■施　工　　　五洋建設株式会社東京建築支店
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（41.52㎡～84.81㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

賃貸経営を行っているアパートの老朽化が進行した場合、解体を視野に入れる必要があります。しかし、解体費用が手元に準備できていない場合、スムーズに解体に取り掛かかれないため、解体費用がどのくらいかかるのかおおよその相場を把握しておくことが大切です。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造のアパートを解体することになった場合には複雑な構造で作業量が増える、特殊な重機を使用することも多く、木造と比べると解体費用が割高になる傾向があります。

仮に上記の目安の解体費用がかかるとすると、木造2階建て、延べ床面積が80坪のアパートを解体する場合には320～400万円程度の費用となります。実際には立地条件や物件規模、解体を依頼する解体業者により費用が異なるため、複数の解体業者に見積もりを依頼しましょう。

仮設工事費用とは、解体に必要な足場や仮設トイレの設置、粉塵の飛散や騒音を防ぐための養生にかかる費用です。1平方メートルあたり500～1,000円程度かかります。

解体費用は内装や外装の仕様によって大きく異なります。特殊な内装や外装のアパートは、解体期間が長くなることで解体費用が割高になるので一概にいくらとは言い切れません。

廃棄物処理費用とは、解体により発生した廃材を処理する際にかかる費用です。解体費用の半分を占めます。1立方メートルあたり1万5,000円～3万円に運搬費が加算されます。

人件費は1人あたり1万円～1万5,000円程度、整地費用は解体後の土地をどの程度まで整地するかで異なりますが、荒仕上げで1平方メートルあたり300～600円程度です。

住宅密集地の場合には、周囲に配慮しながら作業を進めるため、仮設工事費用が割高になる傾向があります。また、道路の幅が狭い場合には、重機を運び入れることができず手作業が増えることにより全体的な費用が増えがちです。

アスベストが使用されていた場合も飛散させないための対策、処分費用が高額になります。

特殊な条件が揃っている場合、解体費用が高額になるので上記に該当していないか事前に確認しておきましょう。

自治体は劣化の進行する空き家を減らすために解体工事に利用できるさまざまな補助金を用意しています。

都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金とは、長期間放置されている空き家を都市の景観を守る、倒壊の危険性を排除するために解体費用を補助する制度です。

解体工事の終了後、各自治体の定めている景観形成基準を満たす必要があります。

上記の条件を満たした場合、解体費用の5分の1～2分の1が支給されるので、解体費用の負担を大幅に軽減することが可能です。

例えば、福岡市の場合、景観形成地区の都市景観形成建築物などの復元、保存を図るための改築、修繕などに2分の1以内の補助が受けられます。

自治体の中には、老朽化による危険性が高い、耐震性に問題がある建物の場合、解体費用を補助してくれるところもあります。

支給要件に該当していた場合、解体費用のおおよそ5分の1～2分の1が支給されるので、解体費用の負担を大幅に軽減することが可能です。

例えば、神戸市の場合、昭和56年5月以前に着工された家屋で現在は空き家になっている、居住中・腐朽や破損がない空き家で幅員2m未満の道路のみに接するまたは60平方メートル未満の土地上の家屋の解体に対して補助金が適用されます。

建て替え建築費補助金とは、建物の耐震性の向上を目的とした建て替えを推進するための補助金です。

こちらも解体費用のおおよそ5分の1～2分の1が支給されますが、他と大きく異なるのは建て替えを前提としている点です。そのため、建て替えを予定していない場合には利用できません。

例えば、中野区の場合、耐用年数の3分の2を超過している老朽建築物の建て替えを行う個人・法人に費用の一部を補助しています。

建て替え後の建築物の要件を満たしさえすれば、解体除却・整地費、仮住居費、建築設計・工事監理費の補助を受けられます。

自治体の中には、上記のような解体や建て替えのための補助金制度を設けていない、制度を設けていても支給要件が厳しく支給されない可能性もあるので注意してください。

全額自己負担となった場合、多くの支出を伴うことになるため、解体工事に取り掛かる前に必ず利用できる補助金制度がないか確認しておきましょう。

ここまでアパートの解体費用・利用できる補助金の事例についてご紹介してきました。アパートの規模や利用できる補助金制度によって、負担額が大きく変わってきます。

アパート解体費用の捻出が難しい場合には、アパートの売却も検討してみましょう。また、売却が決まっていない段階から不動産査定を受けておくことで、解体費用を捻出してまで保有し続けるべきかどうか、建て替えを行った場合に投資資金の回収がいつになるのか、売却価格と比較しながら投資判断する際にも役立ちます。

まずは複数の不動産会社から査定を受け、売却した場合の価格について調査をしておくと良いでしょう。例えば、不動産一括査定サイトであれば、物件情報を一度登録するだけで複数社へ無料査定を依頼でき、効率的に売却時の価格を調べることができます。

不動産一括査定サイトに登録している不動産会社への支払いは、不動産売却が成立した時の売却手数料のみです。また、査定を受けた後に売却依頼するかどうかを判断できるという点も、解体に迷うときに利用するメリットと言えるでしょう。

利用の注意点としては、悪徳業者が紛れている可能性があることです。あえて高く査定価格を見積もり、売却を促される可能性もあるため、査定結果を比較する際は査定価格だけでなく、査定の根拠や担当者の対応内容についても比較するようにしましょう。

下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。ここで取り上げているサイトは、悪徳業者の排除を積極的に行い、アパートのような収益不動産に対応している特徴があります。

竣　工　2003年8月
最寄駅　目黒駅徒歩5分
総戸数　36戸

住　所　東京都品川区上大崎1-21-1
概　要　地上13階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスシロカネダイミナミ
Park Axis 白金台南

■近隣周辺施設情報
アトレ目黒1まで約540m
いなげや白金台店まで約510m
ファミリーマート自然教育園前店まで約120m
ウエルシア目黒上大崎店まで約330m
目黒駅前郵便局まで約190m
きらぼし銀行目黒支店まで約120m
NTT東日本関東病院まで約780m
果実園リーベル目黒店まで約500m
国立科学博物館附属自然教育園まで約200m
東京大学医科学研究所附属病院まで約400m

■駐車場　　　4台（機械式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社
■施　工　　　三井住友建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（31.71㎡～60.01㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年12月
最寄駅　森下駅徒歩4分
総戸数　48戸

住　所　東京都墨田区千歳3-12-7
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ガリシアモリシタ5
ガリシア森下Ⅴ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約580m
両国江戸NORENまで約950m
セブンイレブン墨田千歳店まで約140m
キッチンオリジン両国店まで約480m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約590m
千歳公園まで約270m
朝日信用金庫立川支店まで約270m
東京法務局墨田出張所まで約570m
オリジン弁当森下店まで約430m
森下交番まで約610m
墨田区立両国小学校まで約510m
墨田区立両国中学校まで約790m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　權現領建築研究所一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社松下産業
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.58㎡～42.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マレーシアの年間平均気温は26～27℃と温暖な気候であり、「物価の安さ」「治安の良さ」などから移住地としても人気です。一般財団法人ロングステイ財団によると2006年から2019年まで連続して日本人のロングステイ希望国のトップに選ばれています。

国家主導により経済発展を続けるマレーシアは、今後の経済発展性や若年層の人口構成比が高いことから、不動産投資においても人気があります。そこでまずは、マレーシアの不動産投資の周辺情報を整理してみましょう。

マレーシアの住宅価格は2000年以降、年間5％ほどの上昇を続けています。特に2008年のリーマンショック後、銀行とタッグを組んだデベロッパーの不動産購入促進施策により、多くの海外不動産投資家がマレーシア市場に参入したこともあり、マレーシア経済はV字回復を見せました。

2014年からは不動産価格の高騰を懸念した政府の規制により、住宅ローン申請の厳格化や外国人最低購入価格の増額を行いました。さらに2015年後半からの原油価格急落を受け、石油産出国であるマレーシアの経済減速が鮮明となり、不動産市場は下落を始めます。

2021年時点のマレーシアの不動産価格は、コロナ禍により伸び悩みとなっています。2016年以降におけるマレーシア全体における住宅価格指数の推移は以下グラフの通りです。

2010年の平均住宅価格を100とした場合の住宅価格指数推移を表しています。マレーシアの住宅価格は、2019年頃までの約10年間で2倍まで上がってきたことがわかります。

しかし、2019年の後半以降は横ばいの状態です。2021年第2四半期は、同年第1四半期と比較して約1.6%価格が下がっています。

マレーシアには華僑と呼ばれる中国系の富裕層も住んでおり、中国からの投資マネーが不動産市場へ大量流入してきた過去があります。マレーシアの住宅市場は、外資の流入量に影響されやすい側面を持っていることも事実です。

2020年に拡大し始めたコロナウイルス感染症は、2021年に入っても収束の兆しを見せておらず、各国の経済状況に大きな影響を与えています。2021年にマレーシアの住宅価格が下落したのは、世界経済の影響も受けている可能性があり、今後の動向には注意が必要です。

マレーシアの不動産相場に対する投資家の期待感は続いています。阪急阪神不動産株式会社は今年４月、ベッドタウンとして開発が進むニライ地区で、マンション分譲プロジェクトに参画することを表明しました。すでに不動産開発においては過熱感があるとも言われるマレーシアですが、エリアを絞ることで成長性の高い物件を購入するチャンスを伺うことができます。

それではマレーシアで不動産を購入するための条件をご紹介します。まず外国人が購入できる不動産は100万リンギット、日本円で2700万円以上の物件となります。ちなみに、過去には2020年の1年間は外国人が購入できる不動産が60万リンギット（※RM1=27円～28円で1620万円以上）へと1年間だけ引き下げられたことがありました。価格規制に関しては最新情報にキャッチアップしていくことが大切です。

購入する物件の州によっても規制する法律が異なります。例えばジョホール州では、2000万リンギット以上の不動産購入にはマレーシア経済企画庁の許可が必要となります。ただし最長10年の長期滞在ビザ（MM2H）を取得していれば、最低価格が安くなる州もあります。さらにMM2Hビザを取得していれば、現地での住宅ローンが組みやすくなります。

なお、外国人が不動産を取得するには、どの州でも物件が所在する州政府からの許可が必要になります。許可は、現地の弁護士に頼んで申請を行い、2～3ヶ月で取得できます。

まず購入時に発生するのが登記に必要な印紙税です。一般的に物件引き渡しのあと2～3年後に請求されます。印紙税額は不動残購入価格と登記時の評価額とを比較し、高い方に対して価格により1～3％となっています。

次に売買契約書作成には弁護士依頼費用がかかります。こちらは不動産購入価格の0.4～1％ですが、新築物件の場合には不要となるケースもあります。なお、売買契約書は英語で作成することができるので、マレーシア語に堪能でなくても作成可能です。このほか、住宅ローン申請費用や州政府合意取得費用なども必要になります。

一方、不動産を売却する場合はキャピタルゲイン税が発生します。所有期間が5年超なら5％、5年未満なら30％となります。もちろん日本でも納税は必要なので二重課税とならないように外国税額控除ができます。ただし全額控除できるわけではないので、詳しくは税理士などの専門家に聞いておくとよいでしょう。

ところで、マレーシアは英国式税制度を採用しているので基本的に減価償却費を計上できません。そのため、家賃収入に対しての現地での課税額が大きくなるので注意が必要です。もちろん日本での所得税申告では減価償却することができます。

マレーシアでの物件選びでは、どのエリアを選ぶのかも大事なポイントです。ここでは人気エリアの「モントキアラ」「KLCC、ブキッ・ビンタン」「アンバン」「ミッドバレー」「ブキジャリル、スリペタリン」をご紹介します。

まず、高層コンドミニアムが多く高級住宅街として日本人にも人気があるのがモントキアラです。クアラルンプールの中心部から車で20分ほどにある場所で、多くの日本人や欧米人が住んでいます。複数のショッピングモールや日本食を扱うスーパーも多いのが特徴です。

次に、クアラルンプールの商業地でありビジネス街となるのが、KLCCとブキッ・ビンタンです。オフィスやホテルなどの高層ビルが多く立ち並びます。シンボルとなるペトロナスツインタワーの周辺には高層コンドミニアムが集中し、相場価格はクアラルンプールでもトップクラスとなります。

そして、KLCCの隣に位置する閑静な高級住宅街となるのがアンバンです。新築の高層コンドミニアムが多く建設されており、邸宅タイプの高級住宅も多いエリアとなります。

多くの日本人が住むコンドミニアムがあるエリアがミッドバレーです。マレーシア最大のショッピングモールもあり、伊勢丹やイオンのほかダイソーやユニクロといった日系の百貨店およびショップが多く進出しているエリアです。

アジア圏は高い経済成長と人口増加から不動産価格の上昇が見込まれ、不動産投資利回りに魅力があるとされます。それでは実際に、マレーシアは他国と比べるとどのくらいの利回りが期待できるのでしょうか。少し前のデータになってしまいますが、Global Property Guideによると2017年の平均利回りは、次のようになります。

アジア各国のなかでは、マレーシアの利回りはそれほど高くないことがわかります。不動産価格の上昇に加えてコンドミニアムなどの開発ラッシュにより、供給過剰となるエリアがあることなどが一因です。

それでは、マレーシアのエリア別利回りをご紹介します。Global Property Guideの2017年11月時点でのデータによると、次のようになります。なお全てベッドルームが1つの部屋での表面利回り比較になります。

TTDIはパンサーの西側に位置し、昨年、大量高速輸送システム1号線が開通したばかりです。スリハマスはモントキアラの南側にあるエリアで、バンサーは高級住宅地・コンドミニアムが多いのが特徴です。ケニーヒルズはモントキアラの東に位置するエリアで、ダマンサラハイツは一戸建てが多い高級住宅地です。

マレーシアのビバリーヒルズと呼ばれるダマンサラハイツやKLCCは物件価格の上昇により利回りは低くなっています。利回りの低いエリアではキャピタルゲインを狙い、利回りの高いエリアではインカムゲインを狙う方針で投資を始めるのも良いでしょう。

外国での不動産投資はリスクも考えなければいけません。マレーシアは原油産出国なので世界のオイルマネーの流れによっては経済的な影響を大きく受けます。

また未完成時に購入するプレビルド物件の場合は、竣工の遅れにも注意が必要です。たとえばマレーシアのコンドミニアムは、30階建てのケースで1棟建設するのに3年ほどかかりますが、長期計画となるため竣工が遅れることもあり、場合によっては開発が中止となるというリスクがあります。

これまでは完成前に購入したコンドミニアムを完成後に高値で売却するケースもありましたが、今後は、現在の供給量の多さや未完成となるリスクを考慮することが大切なポイントです。デベロッパーの資金量などチェックできることは調べておきましょう。

このほか、2～3年間など短期間で家賃保証をつける物件もあります。この場合、家賃保証終了後も賃貸需要が見込めるかを十分に検討することも大事です。都市部のクアラルンプールでも、実際には賃借人をつけるのに苦労する物件が見受けられます。買い物などの住環境もチェックして、利便性の高い物件を選ぶなどの工夫も必要です。

さらに、売却時のリスクとしては、為替差損に気をつける必要があります。インフレによりマレーシアの通貨リンギットが円に対して上昇すれば、物件を売却して得られる日本円は少なくなるので、売却のタイミングが重要となります。

現在、マレーシアの外国人向けのコンドミニアムは賃貸需要を超えた現在過剰供給にあるといえます。多額の現金を投入してキャピタルゲインのみを狙うのであれば別ですが、インカムゲインによる収益を考えるなら地元の賃借人がつきやすい物件を選ぶのが無難でしょう。

開発エリアの人口の増加率などをチェックし、賃貸需要がどの程度見込めるのかを確認するようにしましょう。例えばイスカンダル開発計画が進むジョホール州のイスカンダル地区は、政府試算では190万人（2017年）から2025年までに300万人増えるとされています。しかし、住宅物件は投機目的で購入されたケースが多く、物件価格は上昇しているものの人口は少なく、シンガポールからの移住も増えていないのが現状です。一方でペナンは3％台の利回りですが物件価格も賃貸需要も安定して推移しています。インカムゲインを狙うのであれば、このようなエリアを狙うのもよいでしょう。

また大手デベロッパーが開発する物件を選ぶことも大切です。日本企業も開発に参入しており、開発が滞りなく遂行される物件を選ぶようにしましょう。現地で実績豊富なデベロッパーには、以下のような企業があります。

竣　工　2022年1月
最寄駅　西小山駅徒歩8分
総戸数　26戸

住　所　東京都品川区荏原5-11-3
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ティモーネグランデメグロサウス

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン荏原4丁目店まで約450m
ローソンストア100品川小山店まで約450m
サミットストア荏原4丁目店まで約210m
業務スーパー武蔵小山店まで約550m
ツルハドラッグ西小山店まで約750m
武蔵小山商店街パルムまで約700m
品川小山五郵便局まで約290m
昭和大学病院附属東病院まで約650m
荏原西保育園まで約210m
品川区立小山小学校まで約290m
しいのき公園まで約170m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　株式会社松尾工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.60㎡～42.42㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古アパートを購入するメリットは、新築アパートよりも購入価格が2割前後低くなっており、投資金額を抑えることができることです。

また、満室時の利回りは都内の中古アパートで6～10％と新築アパートの5～6％より高くなっています。利回りが高いということは、初期投資の回収までの時間を短縮できることになるため、満室経営が実現できれば新築よりも投資効率を上げることができるという点も大きなメリットと言えるでしょう。

中古アパートを購入するデメリットは、投資金額を抑えることができるものの、経年劣化とともに、修繕費が増大していくため、家賃収入が圧縮されることです。

また、築年数の経過とともに入居者の確保が困難になってくるため、アパートの出口戦略を検討する必要が生じてくるなど、年々リスクが高くなってくることもデメリットと言えるでしょう。

新築アパートとは、既に完成済で一度も誰の手にも渡っていない築1年以内のアパートか建築途中で数ヵ月以内に完成するアパートです。

値幅が数千万円から数億円と大きくなる主な原因は、地域による地価の差です。アパートの建築価格は地域差がそれほど大きくありませんが、地価については地域差が大きいため、都心に近くなればなるほど価格が高くなるという傾向があります。

完成済み・建築途中の新築アパートを購入するメリットは、投資用の土地探しから始めてオーダーメイドのアパートを建てる場合よりも、割安になっていることが多いことです。また、土地を探す時間やアパートの設計を一から考える手間を省くことができるというメリットもあります。

完成済み・建築途中の新築アパートを購入するデメリットは、アパートの立地や設備が既に決まっているということです。土地を購入してアパートを新築する場合のように、需要が期待できる場所を選ぶことができず、内装や設備、間取りなどを自由に設計できません。

また、初期投資が大きくなるため、満室時の利回りは都内で5～6％前後と中古アパートの6～10％より低くなります。運用実績がなく、購入したものの利回り通りの結果を出せるか分からないため、その分リスクが高くなってしまうと言えるでしょう。

相続などによって土地を取得した場合は、自宅を建てる・駐車場経営をするといった土地活用の方法以外にも、アパートを建てて運用するという方法もあります。アパートを建てることによって毎月の家賃収入が得られるだけでなく、固定資産税も抑えることができます。

アパートを建てる費用は、建物の構造によって大きく異なります。構造は木造・鉄骨造・RC造の全部で3種類あります。それぞれの特徴と費用は以下の通りです。

木造は、建築費用を抑えることができるものの、強度が鉄骨造・RC造よりも弱くなるため、低層アパート向きになります。おおよその建築費用は坪単価50万円程度となっています。

鉄骨造は、強度が木造よりも少し強くなるため、低中層アパートの建築が可能になります。しかし、おおよその建築費用は坪単価50～70万円と強度が強くなった分高くなってしまいます。

RC造は、強度が最も強くなるため、高層アパートの建築が可能になります。しかし、おおよその建築費用は坪単価70～100万円と鉄骨造よりさらに高くなってしまいます。

一般的な4～6戸程度の低層アパートの場合には木造建築が多く、仮に総戸数が6戸で延床面積が60坪だった場合は、木造の坪単価を50万円で計算すると、建築費用は3,000万円必要になります。

相続などで取得した土地にアパートを建てるメリットは、土地の購入費用が発生しないため初期投資を抑えることができ、高利回りでリスクを抑えた経営ができることです。

また、それぞれの地域に合わせた自分の理想通りのアパートを作ることができる以外にも、本来発生する予定だった土地の購入費用を回すことで太陽光パネルを設置するなど、違う部分に費用をかけることができることもメリットと言えるでしょう。

ご自分の土地にアパートを建てる場合に役立つのが、NTTデータグループが提供する「HOME4U」の土地活用サービスです。アパート経営の収益プランはもちろん、マンション経営や駐車場経営といった別の投資手法との比較検討もできるメリットがあります。

まだ建築会社が決まっていないという場合は、こういった一括比較・お問い合わせサービスを賢く活用することも視野に入れてみると良いでしょう。

相続などで取得した土地にアパートを建てるデメリットは、中古アパートや完成済み・検知途中の新築アパートを購入する場合のように、既に完成している物件を購入するわけではないため、建物の設計や打ち合わせなどの手間がかかるほか、運用を開始するまでに時間がかかってしまうことです。

また、土地を既に所有していることによって初期投資を抑えることができますが、所有している土地が賃貸需要のない地域であった場合は、アパートを建てても入居者が集まらずに低い利回りになってしまうことや収支が赤字になってしまうことがあるなど、所有している土地の影響を受けやすいこともデメリットと言えるでしょう。

アパート経営のために最適と考えられる土地を探すだけでなく、アパートの間取りや設備などを自分で考えることもできるため、自由度の高い経営方法と言えます。

アパートを新築する場合の費用に加え、土地の購入費用が発生しますが、土地の購入費用は地域によって大幅に異なるため、その地域の地価を確認する必要があります。

都内は賃貸需要が期待できるものの、土地の購入費用が高くなるため、土地とアパートの新築費用を合わせて1億円前後になることを想定しておく必要があります。2018年後半からアパートローンの審査が徐々に厳しくなっており、土地付きの新築アパートでは年収500万円～700万円程度が借入できる目安になってきていると言われています。

「自分の借入可能額が知りたい」という方や、「どのような物件があるか知りたい」という方は、まずは下記のような新築アパート経営会社に一度相談されてみると良いでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　白金台駅徒歩6分
総戸数　37戸

住　所　東京都港区白金台3-18-3
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンシェリアシロカネダイトウキョウプレミアム

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート自然教育園前店まで約140m
セブンイレブン白金台駅前店まで約490m
いなげや白金台店まで約210m
マルエツプチ白金台店まで約490m
プラチナドン･キホーテ白金台店まで約400m
アトレ目黒1まで約730m
目黒駅前郵便局まで約180m
舘内記念診療所まで約190m
東京大学医科学研究所附属病院まで約750m
りそな銀行目黒駅前支店まで約350m
三菱UFJ銀行目黒支店まで約550m
品川区立池田山公園まで約350m
国立科学博物館附属自然教育園まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社瑠建築設計事務所
■施　工　　　株式会社松下産業
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（21.04㎡～51.03㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

孫は子供が亡くなっている際に「代襲相続」として相続することができますが、子供が生きているうちには子供が第1順位となります。

配偶者の最低限の取り分である遺留分を侵害せず、子供が亡くなっており遺産分割協議で全員が合意している時、孫が相続する事は可能です。

ただし、配偶者は常に相続人となり、相続人が配偶者と子供の場合には配偶者が1/2、子供が全員で1/2となりますので不動産の価額やその他の相続財産の状況によっては相続できない可能性があります。

基本的に遺言書がある場合には遺言書通りに相続を行う事とされていますが、遺産分割協議で全員が合意した時、遺留分を侵害しているケースなどでは遺言書の内容通りで無くても構いません。

よって相続人が遺言書の内容を必ず実行するとは限りません。心配な方は弁護士・司法書士などの第三者を遺言執行者に選任しておくことを検討しておきましょう。

生前、孫に不動産を贈与しておく方法です。贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」という2つの方法があり、暦年贈与では年間110万円までが控除対象となります。

一方、相続時精算課税を選択すると2500万円までが控除されますので、2500万円までの価額の不動産であれば贈与税を課されることなく贈与ができます。子だけではなく、孫への生前贈与にも適用可能な税制度です。

一方、孫を養子にすることで、相続人の人数が増え相続税の基礎控除額が増えますが、遺産分割のバランスが崩れ他の相続人が納得せずトラブルに発展してしまう事例があります。

特に遺留分を侵害している場合には、遺留分侵害額請求の申し立てをされる可能性があります。養子縁組は遺言書や生前贈与が出来なかった場合に、メリット・デメリットを踏まえ親族でよく話し合い検討した上で選択する方法と言えるでしょう。

孫に不動産相続を行う主なメリットは相続税の課税が一度で済むこと、デメリットはトラブルに発展する可能性があることや手続き面の負担などです。

通常の相続であれば祖父母から親、親から孫へと相続され相続税が2回課されることになりますが、祖父母から孫に相続する場合は親を通さないため相続税がかかるのは1回のみです。

ただし、相続財産の合計額が基礎控除額内である場合には、通常の相続過程であっても相続税は課されません。相続財産が控除枠内であれば、不動産を孫へ相続する税制上のメリットは薄いと言えるでしょう。

被相続人の子供が存命中で法定相続人ではない孫が相続を行う際には、たとえ遺言書で指定されていても他の相続人に不公平感を与えてしまう可能性があります。

例えば子供に兄弟がおり、兄弟のうち兄の孫にだけ相続を行うケースでは弟や弟の配偶者・子供とトラブルになってしまう事があります。事前に家族間で相続財産の分配方法について協議することが大切です。

第二のデメリットは手続き面です。不動産の相続は必要書類を集め所有権移転登記の申請を行う必要があり、手続きの手間が孫に負担となってしまう可能性があります。

ただし、子供が亡くなっており、代襲相続で孫が相続する場合には2割加算は適用されません。相続対策として孫を養子にする予定の方は、2割加算をおさえておきましょう。

一方、子供が存命である場合には通常の相続過程を経ることで、3,000万円の基礎控除を受けることが可能です。税制上どちらにメリットがあるのかはケースバイケースとなるため、相続を専門としている税理士への依頼も検討しておきましょう。

例えば、「税理士ドットコム」は、全国5,900名の税理士の中から無料で希望に沿った税理士を紹介してもらえるウェブサービスです。複数の税理士を比較することができるうえ、「費用はいくら？」「どんな税理士を選ぶべき？」といった税理士を選ぶ際の相談も可能となっています。

未成年者は基本的に遺産分割協議といった法律行為を行う事ができません。親が法定代理人として代わりに協議を行う事になります。

親・親権者が不在である場合には、他の相続人や関係者などが家庭裁判所に申し立て「未成年後見人」を選任、後見人が孫に代わり遺産分割協議に参加、財産管理などを行います。

不動産相続が孫にとって負担となる、トラブルを引き起こす可能性がある時、非課税制度を活用し贈与を行う方法があります。

例えば「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」は一定の要件を満たすことで祖父母から孫に対する贈与にも適用され、最高3,000万円までは贈与税が控除となります。

その他、教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置・結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税措置などもあります。

不動産をそのまま贈与するよりも、売却して現金化することでより利用しやすい形で資産を渡すことができるケースもあります。また、実際に売却が明確に定まっていない時でも、売却した時の不動産価格を知っておくことで、財産をどのように分配するか判断するときにも役立ちます。

竣　工　2018年11月
最寄駅　新御徒町駅徒歩5分
総戸数　30戸

住　所　東京都台東区台東3-4-10
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／家具付き

■物件名フリガナ
ジェノヴィアアキハバラスカイガーデン
GENOVIA秋葉原skygarden

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート台東鳥越店まで約300m
セブンイレブン台東1丁目店まで約350m
まいばすけっと 新御徒町駅南店まで約180m
ココスナカムラ鳥越店まで約350m
ライフ新御徒町店まで約650m
三井記念病院まで約550m
浅草橋郵便局まで約550m
台東区立竹町公園まで約190m
台東区立平成小学校まで約270m
御徒町台東中学校まで約550m
東京都立忍岡高等学校まで約650m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社ジーシーエムコーポレーション 一級建築士事務所
■施　工　　　中野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.44㎡～50.88㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。