竣　工　2022年3月
最寄駅　向原駅徒歩6分
総戸数　34戸

住　所　東京都豊島区東池袋2-24-3
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ブライズヒガシイケブクロ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと向原駅北店まで約120m
ニューヤマザキデイリーストア東池袋大橋店まで約80m
スギ薬局東池袋店まで約270m
豊島郵便局まで約450m
アトレヴィ大塚まで約400m
ＧＥＯ大塚駅南口店まで約650m
ミニストップ新大塚店まで約210m
まいばすけっと文京大塚6丁目店まで約170m
東池袋五丁目児童遊園まで約40m
大塚警察署大塚六丁目交番まで約390m
東京都立大塚病院まで約850m
池袋PARCOまで約1510m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社デザイン・リーグ一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.40㎡～25.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資では、利回りが収益物件の購入判断の指標の一つになります。しかし、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味合いが異なります。

不動産投資の収益は、数％の利回りの違いによって大きく異なるため、利回りの意味の違いを適切に把握して投資判断に役立てていきましょう。

利回りとは、収益物件に投資した金額に対して得られる年間収益の割合を示す数値です。不動産投資では主に、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つの種類が用いられます。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りを表します。

表面利回りは、現在の入居状況に基づいて計算した場合の利回りを表します。空室がある場合は、空室部分の収益は含めません。

実質利回りは、現在の入居状況と、収益物件にかかる経費を考慮して得られる収益を計算した場合の利回りになります。

不動産業者の販売資料やサイトに掲載されている利回りは、想定利回り、もしくは表面利回りとなります。想定利回り・表面利回りは大まかに物件の収益性を比較する際に便利な指標ですが、正確な収益性を比較したい時にあまり適していません。

実際の購入判断にあたっては、売主や販売業者からランニングコストや空室率に関する資料をもらい、運用や購入にかかる経費も考慮した実質利回りを参考にするとよいでしょう。

年間経費には、ローンの返済額・利子、固定資産税等、原状回復費・修繕費、保険料、管理費などがあります。購入時経費には、登記費用、ローン手数料、登録免許税などがあります。

不動産投資における利回りの最低ラインを考えるに当たり、まずは、利回りの相場を知る必要があるでしょう。新築マンションと中古アパートの最新利回り相場をみた上で、利回りが収益物件によって異なる理由について説明していきます。

2021年4月に一般財団法人・日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査」によると、築5年未満の賃貸住宅一棟の取引利回りは、東京都内のワンルームで3.8％～4.0％、ファミリー向けで4.0～4.1％となっています。

東京以外の地域では、期待利回りがワンルームで4.8％～5.7％、ファミリー向けで4.9～5.8％となっています。このようなデータからすると、新築マンションの利回りは、3％～6％が相場といえるでしょう。

上記で、新築マンションと中古一棟アパートの全体的な利回り相場についてみました。ただ、利回りの相場は、建物の古さや立地する地域などによって変わってきます。

たとえば、新築と中古を比較すると、中古の利回りが高くなる傾向があります。これは、経年による家賃収入の下落率より、建物の本体価格の下落率が大きいことが背景にあります。

また、都市部と地方を比較すると、地方の方が利回りは高くなります。これは、地方と都市部の土地の価格差に比べて、家賃収入の差が小さいことが背景にあるといえるでしょう。

さらに、利回りは、投資家が期待する家賃収入の割合に反比例するという側面もあり、築年数が経過するにつれて増大する修繕や空室のリスク、あるいは、賃貸需要が弱い地方の空室リスクを反映したものとも捉えることができます。

利回りの相場が、建物の古さや立地する地域などによって変わって来るため、利回りの最低ラインは、その収益物件の築年数や地域によって変わって来るといえるでしょう。

相場から大きく乖離している利回りである場合、収益性に問題がある可能性があります。相場より低い場合のみならず、高い場合であっても、それだけリスクの高い収益物件である可能性があるため、なぜ利回りが高いのかを考えて検討するようにしましょう。

また、利回りの最低ラインは、運用時におけるキャッシュフローが黒字になるかどうか、という観点から考えてみましょう。ローン金利と収益物件の利回りの差であるイールドギャップや、自己資金に対する投資効率を表す、自己資金収益率なども、利回りと合わせて考慮すべき重要な指標になります。

さらに、利回りの最低ラインを判断する際は、利益がどれぐらい出ているかという数値だけではなく、投資目的も加味する必要があります。

投資目的が長期的な収益と資産形成にあるのであれば、利回りが低かったとしても、長期間の賃貸需要が見込める物件であればよいといえます。他方、短期的に高収益を上げることを目的とするのであれば、利回りの最低ラインは上がることになるでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩8分
総戸数　28戸

住　所　東京都台東区松が谷3-14-9
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1K住居対象／キャンペーンＢ／適用可
■1K住居対象／実質フリーレント1ヶ月

■1DK／1LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ステージファーストウエノマツガヤアジールコート

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート入谷2丁目店まで約360m
セブンイレブン台東西浅草3丁目店まで約320m
ローソンストア100LS西浅草店まで約350m
ライフ浅草店まで約530m
まいばすけっと合羽橋北店まで約150m
ウェルシア台東入谷店まで約650m
上野なかのクリニックまで約450m
西浅草郵便局まで約400m
下谷警察署入谷東交番まで約320m
デイ&アニーまで約300m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社コルピソス一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社後藤組東京支社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.36㎡～46.86㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アパート経営におけるデッドクロスとは、通称、「ローン元金返済＞減価償却費」という状態に陥ることをいいます。このような状態になると、所得税や法人税などの税金計算をおこなう決算書上の所得が、実際の手取りキャッシュよりも少なくなってしまいます。

その結果、アパート経営の税金負担が増えてキャッシュフローを圧迫し、アパート経営が苦しくなる可能性があります。

なぜこのような事態が生じるのか、その原因は、法定期間を経過すると減価償却費は計上できなくなるのに対し、ローン返済については、返済が進むにつれて経費に計上できる利息部分が減っていくことにあるといえます。

アパート経営で建物や建物設備を購入するのにかかった支出は、購入時に一括して経費に計上するのではなく、それらが利用できる期間に分割して経費に計上していきます。

分割計上する期間は法令によって定められており、建物について、鉄筋コンクリート造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年、建物設備は15年で均等償却をおこないます。これが減価償却費です。

減価償却費は、購入した年は、購入した支出よりも少ない経費を計上することになりますが、それ以降は、いわば現金の支出がない経費となって所得を圧縮するため、税金が軽減されることにもつながります。

しかし、これらの法定期間が経過すると、減価償却費は計上されなくなり、その分の経費は一切なくなることになるため、所得が増え、その分の税金がかかってくることになります。

アパート経営では、建物が木造であることが多く、減価償却費計上の法定期間が早めに経過してしまいます。その上、法定期間は、新築時から計算した期間であるため、中古で購入した場合は、さらに短い期間で減価償却費は計上されなくなります。

また、平成28年3月31日以前に購入した建物設備については、定率法が認められていました。定率法では、年数が経過するにつれて減価償却費が減っていく償却方法であるため、減価償却費の減少度合はより大きかったといえます。

アパート経営で物件の購入のために組んだローンの返済額には、ローンの元本と利息が含まれています。このうち、決算書上の経費に計上できるのは、利息のみであり、元本の返済は経費になりません。

ローンの返済では、返済が進むにつれて元金が減っていくため、利息も減少することになります。特に、元利均等返済という返済方式を選択した場合、返済額は定額であるものの、総額に占める元金部分の金額が徐々に増える、という仕組みになっています。

いずれにしても、ローン返済額のうち、経費に計上できる利息部分の金額は、返済が進むにつれて減少する仕組みになっているといえます。

アパート経営では、減価償却費の経費計上の仕組みと借入金返済と経費計上の仕組みから、デッドクロスが生じることが多いといえます。

それでは、デッドクロスを回避するためにはどのような対策が考えられるのでしょうか。まずは、購入前にできる対策からみていきましょう。

減価償却費に比べてローンの元金返済額が少なくなるため、元金返済額が減価償却費を上回るリスクが低くなります。また、自己資金を多めにした場合、返済期間が短くなることもあり、返済期間が減価償却費の法定期間を超えてしまうリスクを減らすことができるでしょう。

ただし、不動産投資のレバレッジ効果は薄れることになるため、手元資金の状況や投資目的に応じて検討してみましょう。

返済期間を通じて元金の返済額が一定である元金均等返済は、ローン返済が進むにつれて、元金の返済額が増える元利均等返済よりも、デッドクロスになるリスクは低いといえます。返済方式が元金均等返済である不動産投資ローンを選択することも検討してみましょう。

ただし、元金均等返済は、返済初期の返済額が大きくなるため、家賃収入に対する返済比率の余裕があるかどうか、トラブルが生じたときに対応する手元資金が十分にあるかどうか、などキャッシュフローには注意を払うようにしましょう。

築浅の物件や木造以外の物件など、減価償却期間の長い物件を購入することで、減価償却期間が終わったために、デッドクロスに陥るリスクを避けることができます。

また、返済につれて返済元本の金額が増えていったとしても、減価償却期間が長ければ、その分デッドクロスに陥る時期を遅らせることが可能です。

購入前あるいは融資を申し込む前に、購入する物件の減価償却期間と不動産投資ローンの返済期間を比較するようにしましょう。

収益性が高い物件であれば多くの家賃収入を見込みやすく、キャッシュフローに余裕が生まれることで、資金をプールしておくことができます。資金が貯まった段階で、繰上げ返済などのデッドクロスを回避するための対策を行うことが可能になります。

ただし、収益性が高くても、減価償却費や減価償却期間は変わりません。ローンの返済期間も変わらなければ、デッドクロスそのものを回避することはできないことに注意しましょう。

デッドクロスを回避するためだけに役立つ対策ではありませんが、物件を購入する前や、ローンを組む前に、シミュレーションを綿密におこなうようにしましょう。減価償却費とローン元金の返済額のバランス推移を確認し、デッドクロスを回避できるような条件でローンを組み、物件を購入するようにしましょう。

毎年の減価償却費は、定額法の場合、下記の算式で求めることができます。建物の構造によって耐用年数が決められていますので、取得価格に法定の耐用年数に応じた償却率を乗じて計算してみましょう。

デッドクロスを回避するには、購入前に対策をおこなうのが最も効果的であるといえますが、購入後であっても対策を講じることは可能です。以下で、購入後にできる対策についてみていきましょう。

しかし、ローンの借り換えや繰上げ返済をおこなうことで、ローンの元本返済額を減らし、デッドクロスを回避することができることがあります。借り換えによって金利や返済期間などの返済条件を変更することで、元本返済額を減価償却費以下に抑えられる可能性があります。

手元資金を積み立てておくことで、ローンの繰り上げ返済をおこなうなどのデッドクロス回避策の準備をしやすくなります。

また、手元資金に余裕があれば、将来、デッドクロスが生じてキャッシュフローが悪化したとしても、大きなリスクにはならないでしょう。

デッドクロスは、税金を計算する上での所得が実際のキャッシュフローよりも大きくなって税金の支払額が負担になってしまう、という状態のことです。

そのため、デッドクロスのリスクを回避するにはアパート経営で適用できる税控除の利用を検討することも有効な手段となります。

たとえば、青色申告の条件を満たすことで、最大65万円の所得控除をすることが可能になります。さらに、不動産賃貸業を事業的規模にすることで、計上できる経費の範囲が広がり、税金の支払額を軽減できる可能性があります。

新規物件を購入することで、デッドクロスを回避することができる可能性があります。新規物件の購入によって、新たな減価償却費が発生するため、既存のローン返済と新たなローン返済の元本返済額がその減価償却費の範囲内であれば、デッドクロスの発生を先延ばしにすることができます。

しかし、新たな物件のローン返済が進んでいくと、やはりデッドクロスが生じる可能性があるため、別途、既存のローンと合わせて借り換えをおこなったり、あるいは既存物件を売却したりするなどの対策を検討する必要もあるでしょう。

デッドクロスの発生は、デッドクロスが生じる原因となった不動産投資ローンに紐づく物件を売却することで、確実に回避することが可能です。

不動産投資においては、売却によって利益確定を図ることも選択肢の一つとなります。デッドクロスが生じるとキャッシュフローは少なからず悪化するため、物件の売却を検討してみるのもよいでしょう。

ただし、物件を購入してから、家賃収入から得た利益、売却によって見込める利益をすべて合わせて、十分な利益が出るかどうかを検討してから売却するようにしましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　浅草橋駅徒歩5分
総戸数　39戸

住　所　東京都台東区浅草橋4-16-8
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ステージファーストアキハバラ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート浅草橋2丁目店まで約230m
セブンイレブン浅草橋駅西口店まで約400m
ライフ神田和泉町店まで約130m
まいばすけっと神田佐久間町まで約300m
肉のハナマサ浅草橋店まで約500m
三井記念病院まで約350m
浅草橋郵便局まで約160m
薬局トモズ神田和泉町店まで約350m
みずほ銀行東京文書管理センターまで約230m
台東一丁目区民館まで約550m
台東区立柳北公園まで約200m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.60㎡～42.21㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産売買契約とは、契約書に記載されている金額で、売主が買主に該当不動産を売却することを約束する契約です。

不動産の仲介を行う不動産会社が契約書を作成し、それに署名・押印することで契約が成約することになります。契約書には主に下記のことが記載されています。

この不動産売買契約締結は、売主と売主側の不動産仲介会社、買主と買主側の不動産仲介会社の4者が揃って行います。なお、売主と買主の仲介会社が同じであるケースもあります。

不動産の売却に売主と買主が合意したら、次に行うことが不動産売買契約の締結です。ここでは不動産売買契約の必要書類と流れについて詳しく解説します。

契約の成立を証明するために、契約書に収入印紙を貼ることが「印紙税法基本通達第12条」で決められています。そのため物件代金に合わせた金額の収入印紙を用意します。

このほか、引き渡しの時期によって固定資産税などの税金を売主と買主との間で精算する必要もあります。その場合は、固定資産納付書または固定資産税評価証明書を準備しておきます。

まず、用意してきた書類を提出し、不備がないか不動産仲介会社に確認してもらいます。その後、身分証明書を提出することにより、不動産の所有者と売主が同一であることを証明します。異なる場合は、代理人が選定され、さらに委任状が必要になります。

重要事項説明書とは売買契約をするに当たって重要な事項が記載されている書面のことです。宅地建物取引士の資格を所有している不動産会社の担当者が主導して行います。

不動産売買契約書の内容を確認した後で、売主と買主がともに署名・押印することで契約が成立します。

契約書への捺印が終わると、買主から売主に契約書に記載された金額の手付金が渡されます。金額は物件代金の2割を目安に、契約前に双方で決めておきます。買主から手付金が渡されると、売主からは受領書を渡します。

不動産売買契約書を受け取ると、引き渡しのために準備を行います。通常は1〜2カ月後に引き渡しが行われます。

不動産売買契約を締結した後は物件の引き渡しになりますが、引き渡し前には主に下記の3つの準備が必要です。

居住用の建物を売却した場合、電気やガス、水道などの使用を引き渡し日で停止するように手続きしておきます。

戸建てやマンションなどの自宅を売却した場合、引っ越しを行います。引き渡し日までにすべての荷物を搬出する必要があります。売買契約にハウスクリーニングが含まれるケースを除いては、現状渡しが原則となるため過度な清掃は必要ありません。

一方、収益物件を売却した場合、賃貸中の物件に関しては入居時に締結した賃貸借契約書の引き継ぎを行います。賃貸借契約書はオーナーが保管している場合と、管理会社が管理している場合があります。

また、ローンが残っている物件には借入を行った金融機関の抵当権が設定されています。引き渡し時には決済によってローンの一括返済を行い抵当権を抹消する必要があるため、事前に金融機関へ手続きの依頼を行う必要があります。

物件の引き渡しは、売買契約の締結と同様に売主と売主側の不動産会社、買主と買主側の不動産会社の4者が揃って行います。物件代金が買主側から支払われますが、通常は通帳上のやりとりになりますので、買主側が利用するローンを扱う金融機関が会場になります。

決済では、物件代金のうち手付金以外の金額の支払いを行います。通常は残額が、買主がローンを利用する金融機関から売主の指定口座に振り込まれる形になります。

竣　工　2021年6月
最寄駅　京急蒲田駅徒歩7分
総戸数　34戸

住　所　東京都大田区南蒲田2-11-23
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月
■全部屋対象／引越代賃料1ヶ月分迄無料
（※2022年2月末の契約開始に限る）

■物件名フリガナ
ジェノヴィアカマタツースカイガーデン

■近隣周辺施設情報
ライフ西蒲田店まで約900m
まいばすけっと環八蒲田4丁目まで約300m
セブンイレブン京急蒲田駅前店まで約500m
ファミリーマート蒲田駅前店まで約550m
ローソンテクノポートカマタ店まで約100m
ローソン南蒲田二丁目店まで約150m
蒲田駅前郵便局まで約700m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約700m
セリアサンライズ蒲田店まで約600m
ユザワヤ蒲田店まで約600m
ファッションセンターしまむら蒲田店まで約550m
ホットヨガスタジオLAVA蒲田東口店まで約550m
社会医療法人財団仁医会牧田総合病院まで約800m
糀谷病院まで約550m

■駐車場　　　2台（平置式）月額25,300円
■バイク置場　3台/月額2,200円～3,300円
■駐輪場　　　34台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社松永建設一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社松永建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増・犬猫2匹迄・体重15キロ迄）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.45㎡～40.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2002年6月
最寄駅　月島駅徒歩1分
総戸数　242戸

住　所　東京都中央区佃2-19-1
概　要　地上29階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ファミールツキシマグランスイートタワー
Famille Tsukishima Gran Sweet Tower

■近隣周辺施設情報
スーパー文化堂月島店まで約350m
マルエツ佃店まで約560m
リンコスリバーシティ店まで約560m
セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約220m
ファミリーマート佃2丁目店まで約200m
ローソン月島駅前店まで250m
石川島記念病院まで約350m
中央区立佃中学校まで約400m
中央区立佃島小学校まで約530m
道輝会みちてる保育園まで約220m
中の島公園まで約410m

竣　工　2013年11月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩7分
総戸数　54戸

住　所　東京都目黒区大橋1-7-1
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ズームイケジリオオハシ
ZOOM池尻大橋

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m
ココカラファイン目黒大橋店まで約30m
支那そば八雲まで約200m
マクドナルド池尻大橋店まで約300m
オリジン弁当池尻大橋店まで約490m
ライフ目黒大橋店まで約30m
代官山蔦屋書店まで約1400m
ココカラファイン目黒大橋店まで約40m
目黒大橋郵便局まで約250m
昭和信用金庫大橋支店まで約350m
目黒区立目黒天空庭園まで約150m

■駐車場　　　6台（機械式）
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.5㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年9月
最寄駅　神田駅徒歩3分
総戸数　55戸

住　所　東京都千代田区神田多町2-3-7
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■203号室対象／キャンペーンＡ／適用可

■603号室対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
パークリュクスカンダ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田駅北口店まで約80m
業務スーパー神田店まで約150m
マルエツプチ神田司町店まで約180m
ファミリーマート神田駅北店まで約約80m
セブンイレブン神田駅北口店まで約250m
スギ薬局神田西口通り店まで約260m
マツモトキヨシワテラスモール店まで約540m
司町交番まで約230m
神田警察署まで約650m
神田税務署まで約850m
神田駅前郵便局まで約150m
みずほ銀行神田支店まで約340m
明和病院まで約440m
日本大学病院まで約880m
区立神田保育園まで約560m
区立千代田小学校まで約130m
錦城学園高等学校まで約660m
神田児童公園まで約120m

■駐車場　　　2台（平置式）月額40,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　55台/月額100～300円
―――――――
■設　計　　　株式会社イチケン
■施　工　　　株式会社イチケン
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（25.17㎡～59.85㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

実家を売却する場合と相続する場合では、相続手続きや税制、法的責任などの側面から、それぞれ注意すべきポイントがあります。税制や法的責任については、経済的なリスクも大きく、ポイントを押さえた上で慎重に判断したいといえます。

相続手続きについては、相続人同士の関係などにも影響し、一歩間違うと取返しのつかない事態になり得ます。財産の処分や相続手続きは、個人の置かれている事情によって千差万別ですから、これら以外にも様々な要素を考慮する必要があるでしょう。

通常、売却手続きは資産価値を査定により見積ってから、売出し価格を決め、値下げ方針や最終的な売却価格などの売却戦略を立てていきます。

また、他の相続人との関係においても、資産価値を見積ることが重要です。売却した場合は相続後、その売却代金を分割することになりますが、売却代金を受け取るよりも、空き家を実物で相続して居住したり運用したりすることを希望する相続人がいる可能性もあります。

このような売却判断は、空き家の資産価値によって変わってきます。さらに、資産価値がかなり低い場合は、売却が難しいことも考えられ、相続すること自体にリスクがあるケースもあります。不動産の評価次第では、相続の放棄も視野に入れるようにしてみましょう。

無料で複数社の不動産会社の不動産査定を受けられる「不動産一括査定サイト」の一覧です。相続時の不動産査定にも対応しており、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。

空き家の状態によっては、売却する前に解体すると、買手側では解体費用が浮くため、その分高く売却できることがあります。

しかし、居住用住宅が建っている底地は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税や都市計画税が軽減されています。小規模住宅用地に該当する場合、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで減額されています。

一般の住宅用地であっても、固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2まで減額されています。空き家を解体して更地にすると、これらの軽減措置が解除され、固定資産税や都市計画税が最大6倍にまで上げることになるため注意しましょう。

不動産を売却すると、売却による利益に対して譲渡所得税と住民税がかかり、大きな負担になりえます。譲渡所得税と住民税の税率を合計すると、短期の譲渡の場合39.63%、長期の場合20.315%に及びます。

実家の空き家が、自己居住用不動産である場合には、居住しなくなってから3年以内に売却することで、マイホームの特別控除の適用を受けることができます。マイホームの特別控除の適用を受けると、譲渡所得から3,000万円までの控除が認められます。

相続前に実家を売却することで、円滑な相続手続きが可能になります。相続について、相続人間で遺産分割トラブルが発生する可能性がある場合や、代償財産の確保が難しい場合などは、売却代金を相続することで平等に遺産分割をおこなうことができ、相続人同士のトラブルを回避できるようになるでしょう。

しかし、税金面からはいったん相続し、その後売却した方が有利な場合が多いでしょう。現金を相続するよりも、不動産を相続する方が、相続税の課税評価額を圧縮もしくは軽減できる可能性が高く、相続税が安くなる傾向があるからです。

また、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられるケースもあり、その場合の相続税の軽減効果は最大80％に及び、非常に高いといえます。

ただし、税法の改正は頻繁に行われるうえ、相続税の性格な計算や適切な税制優遇を受けるには高度な専門知識が必要になります。相続財産が大きい場合には、相続に強い税理士への依頼も検討してみましょう。

空き家を相続する際は、相続後の管理に注意する必要があります。空き家を管理、維持するには、清掃や保全修理などに手間や費用がかかり、毎年、固定資産税・都市計画税もかかってくるためです。

その上、適切な管理がおこなわれないことで周辺の景観や環境を著しく損なっているような場合、「空き家対策法」が規定する「特定空き家」に指定され、自治体によって改善命令や行政代執行による取壊しがなされる場合もあります。

もし、適切に管理しなかった場合、空き家が壊れたことが原因で近隣住民や通行人に損害を与えてしまい、損害賠償請求を受ける可能性もあります。

不動産を相続する場合、その不動産に課税される相続税の算定において、土地は路線価を基準に、建物は固定資産税評価額を基準にして評価がなされます。

路線価は、実勢価格の約80％、固定資産税評価額は実勢価格の約70％が目安となります。実勢価格と評価額にこのような差があるために、現金で相続した場合よりも相続税の財産評価額がかなり低くなる傾向があります。

このほか、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられることがあります。この特例の適用を受けることができれば、相続税の課税される不動産評価額が最大80％減額されます。

特例の適用条件は、相続不動産の性質や相続人の状況によって異なりますので、適用条件を確認し、該当するようであれば適用を受けることを検討しましょう。

空き家を売却せずに相続した場合、事情が変わってやはり相続を放棄したいと考えた場合であっても、相続財産のうち空き家のみを相続放棄するということはできません。相続放棄手続きには、相続の開始があったことを知った時から3カ月以内となっています。

空き家を相続すると、その空き家の管理責任を引き継ぐことになります。相続放棄をしても、空き家の管理責任が残る場合もあるので注意しましょう。

相続した空き家を相続後に売却する場合、譲渡所得税の優遇税制の側面から、相続税の取得費加算と空き家の特別控除の適用が考えられます。

相続した空き家を売却した場合、その売却にかかる譲渡所得税の計算では、その空き家の相続で納付した相続税分を、取得費に加算できる制度があります。

また、一定の条件に該当すると、相続した空き家を売却して利益が生じた場合、譲渡所得税の課税所得から3,000万円の控除を受けることができます。

これらの優遇税制の適用は、相続日から3年以内に売却することが条件になっています。相続税の納付があった場合や、空き家の特別控除の適用を受けられる他の条件が揃っている場合、相続後3年以内に売却することを検討してみましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　戸越公園駅徒歩3分
総戸数　33戸

住　所　東京都品川区戸越5-5-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ログトゴシパークサイド
Log 戸越 parkside

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと戸越公園店まで約190m
ローソン戸越4丁目店まで約230m
オーケー戸越店まで約160m
ローソンストア100LS戸越公園駅前店まで約190m
セブンイレブン品川戸越3丁目店まで約310m
ツルハドラッグ戸越公園店まで約310m
品川区立戸越小学校まで約540m
東京都立大崎高等学校まで約490m
松屋戸越公園店まで約180m
戸越南公園まで約450m
文庫の森まで約750m

竣　工　2019年9月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　42戸

住　所　東京都豊島区南大塚3-30-10
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■502／7階／10階／1103／1202／12階
■1302／13階対象／キャンペーンＢ／適用可
■実質フリーレント1ヶ月

■202号室対象／キャンペーンＣ／適用可

■上記以外号室対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ガリシアオオツカサウス
ガリシア大塚Ｓｏｕｔｈ

■近隣周辺施設情報
スーパーシマダヤ大塚店まで約110m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約100m
ファミリーマート南大塚3丁目店まで約30m
コメダ珈琲店大塚南口店まで約140m
大塚駅前郵便局まで約460m
まいばすけっと向原駅北店まで約140m
成城石井アトレヴィまで約330m
よしや大塚店まで約610m
サンクス南大塚3丁目店まで約60m
ローソン南大塚3丁目店まで約150m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.65㎡～42.02㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年1月
最寄駅　下落合駅徒歩5分
総戸数　81戸

住　所　東京都新宿区下落合1-11-6
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ズームタカダノババ
ZOOM高田馬場

■近隣周辺施設情報
キッチンオリジン高田馬場店まで約710m
福の湯まで約690m
マルエツプチ下落合駅前店まで約330m
オーケーストア高田馬場店まで約860m
横浜家系ラーメン中井家まで約1040m
まるはち青果中井店まで約1170m
ファミリーマート新宿中井駅前店まで約1040m
ドン・キホーテ高田馬場駅前店まで約930m
セブンイレブン新宿下落合駅北店まで約290m
ローソン新宿上落合店まで約480m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額2,200円
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社大和地所
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2K（26.87㎡～33.48㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

土地探しに大きな影響を及ぼすアパートのタイプです。例えば、単身者向けであれば最寄り駅から徒歩圏内であること、ファミリー向けであれば小学校や公園などが近くにあることなどの条件が考えられます。これらの賃貸事情を踏まえ、この段階で決めるべき大まかな項目は下記のような点となります。

希望のエリアや予算、広さなどがある程度決まっているのであれば、不動産ポータルサイトで条件を入力して検索します。条件に合った土地があれば一覧で表示されるので、取り扱っている不動産会社に連絡をして情報を取り寄せます。

エリアが決まっていれば、その地域で土地の売買を取り扱っている不動産会社に問い合わせをします。可能な限り多くの不動産会社に連絡をしましょう。不動産情報は取り扱う会社によって異なりますので、他社が持っていない情報を持っていることもあります。

希望に沿った土地が見つからない場合は、条件を伝えておき、条件に近い物件が販売されたときに知らせてもらうように伝えておくこともできます。この場合、市場に出る前に情報を提供してくれることもあります。

また、土地の紹介から建築、管理までをワンストップで紹介してくれる不動産会社もあります。例えば、アパート経営の事業を手掛ける「アイケンジャパン」では、新築アパートの企画・販売、土地活用コンサルティング、不動産仲介、建築の設計や施工、管理などをワンストップで提供しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応できる点も特徴的です。

希望のエリアに自ら出かけて、土地を探す方法もあります。このときに、市場で販売していない空き地や空き家のある土地を見つける可能性があり、売却の予定はないか所有者に意思を直接確認する方法もあります。

土地がある程度絞り込めたら、希望する条件に合うのかさらに細かく検討します。希望するアパートが建てられるかどうかに加えて、下記の点も検討ポイントになります。

土地には使用するのに適した用途が13種類に分けられています。そのため、理想通りの土地でも希望に合ったアパートが建てられないこともあります。

工業専用地域以外は、アパートを建てられますが、近隣に大規模な工場や商業施設などが集積している地域ではアパート経営に向いていないことも考えられます。また、住居専用地域でも容積率や建坪率が設定されており、土地の広さによっては希望のアパートが建てられないことも考えられます。アパート建築会社に相談したり、役所で調べて確認しましょう。

土地を直接見に行って周辺の状況を調べることも土地を検討する際には大切です。例えば、目の前に大きなマンションが建っていて日当たりが悪かったり、隣の土地に空き家があるなど、入居者が集まりにくい環境の場合もあるからです。

近くの焼肉店の匂いが届く、焼き鳥屋の煙が敷地内に流れてくるなど、現場に行かなければ分からない情報も得ることができます。

アパート経営には災害リスクがありますので、自然災害の被害を考慮した土地探しをする必要があります。理想の土地を見つけたとしても、災害リスクが高ければ慎重に判断するようにしましょう。

ハザードマップでは、自然災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度などの情報を確認することができます。国土交通省で公表しており、「ハザードマップポータルサイト」でも確認できます。

ガソリンスタンド、工場、クリーニング店など化学薬品を扱っていた可能性のある土地の場合は、土壌汚染によって入居者に健康被害を及ぼすことも考えられます。そのため不動産登記情報を入手し、土地がどのように利用されていたか調べることも検討してみるのも良いでしょう。

アパートを建てるのに適した地盤かどうか調査するのが地盤調査です。ただし費用がかかるため購入前には、土地を仲介する不動産会社に確認しましょう。

土地の購入を決めたら、仲介する不動産会社を通じて売主に買い付け証明書を提出します。この買付証明書をもとに、売主が売却するか判断します。

同時に、土地の購入代金の準備を行います。通常、不動産投資ローンは事前審査と本審査の2回の審査が行われます。この際、ローン契約者の属性や借入金の有無、資産の有無などを審査して、金融機関が融資可能か判断します。

土地の購入代金とアパートの建設費用の両方でローンを利用する場合は、両方の融資が可能かも提示してもらうことになります。

アパートを建てる業者は、アパートメーカー、アパート企画会社、工務店などがあります。それぞれに得意な構造や工法、さらにデザイン力なども異なりますので、希望に沿ったアパートを建ててくれる業者を選定しましょう。

アパートオーナーの意向に合わせて、建築プランが設計されます。日当たりや眺望、敷地面積、建物の向きや位置などについて、最初に抱いた理想と実際に手に入れた土地とでは異なることもあります。改めて検討して、その土地に相応しい理想のアパートを伝えるようにしましょう。

希望通りのプランが出来上がったら、施工会社と工事請負契約を締結します。その後、施工会社はアパートの着工に移ります。

アパートの完成時期に合わせて入居者の募集を開始します。通常は完成の3カ月～6カ月前から募集を始めますので、自主管理か委託管理かどちらかを決めておく必要があります。

アパートメーカーの場合は管理部門を展開しているケースがあるため、建築と管理を合わせて依頼することもできます。その場合、入居者募集の開始、管理業務の委託までスムーズに進めることができます。

アパートが完成したら、建築完了検査を受けて問題がなければオーナーに引き渡しが行われます。通常はローンの実行と同じ日に行いますので、金融機関で決算をしてから施工会社からアパートが引き渡されます。

引き渡しが完了したら、賃貸用のアパートとしての経営が始まります。